发我二月份买二手房的经历
发信站: 水木社区 (Mon Mar 9 17:59:51 2009), 站内
有些经验可能对大家有用,有些可能没有多大用处。
先介绍一个背景信息,我们有一个开了两个中介店的朋友,所以对二手房交易的中中介的忽悠手段以及流程等都比较了解,并且随时可以请他把关;另外我们目前可买可不买。这两点对我们在谈判过程中确实起了非常强的作用,所以基本上没有被动过。
看房:某个周六,LP突然来了兴致,非要去看看有没有合适的房子,准备买个二手房,她讲某个中介的生意看上去很不错,准备直接去那里看看。没有任何准备,就和LP兴冲冲的跑到她说的那家中介那里,感觉就是去调侃人家似的,因为我们不一定非要买。
中介先介绍了旁边一个小区的一套房子,感觉还不错,朝南两室一厅,97平,楼层也不错, 12层的8层,但是价格偏高,抱着看看心情去看了那个房子,整体情况确实还行,装修也不错,但是房主房价没有松口的余地,既然这样,就不勉强,回到中介店里,神吹海侃了一阵子,中介也趁机介绍了其它几套房子,总体都觉得不是很满意,准备回家。临走,中介突然说某个小区有套房子性价比不错,装修也还凑合,117平,总价比我们看的那套要高,但是单价确实比较低。但是楼层是12楼的5楼,觉得有点低,就没有去看。回家的半路上和LP合计了一下,想起那个小区的楼间距比较大,5楼应该也还可以,当即打电话给中介说想看一下那个房子,中介立即安排我们去看了那个房子,南北通透的电梯板楼,05年建好的房子,总体感觉还不错。
回家到网上查了一下这个房子的报价纪录,08年4月份第一次报出来的价格比现在整整高了25万,中间经历过n次下调到现在的价位。和LP合计,觉得可以出手,当然能谈点价格下来更好。
然后联系中介,如果能帮忙搞定2万价格下来,马上就定。半个小时后,中介回话,卖方不 愿意再降价,但也没有那么死。中介让我们先交2万诚意金,说一般房主见钱才才会眼开,他去帮我们谈。早就从中介朋友那里知道这一招,只要交了钱,主动权就没有了,当即否决,并
表
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示,我们可以把钱带在身上,只要谈好签
合同
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马上付定金。我们也把查到的信息反馈给中介,让他劝劝房主。当天中介没有信息,我们也就没有理会。
周日,中介突然电话说,房主愿意谈,让我们带上2万定金。我们决定周一晚上谈,因为想让中介到地产局验房产证的真假(这也是中介朋友教我们的),中介同意照办。
周一验房产证没有问
题
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,晚上谈价格,房主坚持不让价,中介表示我们定金都带上了,很有诚意,并且你那个房子也挂了很久了,房主最终同意让2万。进入合同讨论细节,房主坚持我们包所有税费,我们没有同意,因为房本差半年满两年,营业税按差额交得两万多,而目 前房本满两年,品质差不多的房子比比皆是,还有个人所得税契税等,再加上可买可不买,态度非常坚决,只同意付买方应付的税费。中介开始忽悠房主,你这个我绝对帮你避税,营业税和个税都可以没有了,房主遂同意负担营业税和个税,并写进合同。然后和中介公司谈中介费用,中介坚持2%,另加3000贷款费用和3000过户费,早就从中介朋友那里了解清 楚,这两项费用根本就不存在,贷款不仅没有费用,银行本身还会给担保公司一定的提成,
担保公司会分给中介0.6-1%的费用给中介以保持合作。当即讲事实,说理由,你们还可以从银行拿到多少钱等,我们这里如果评估价格比较低,首付多点我们也有,我们这个客户你根本就没有什么麻烦,其它公司也有房源之类的话,只同意所有费用一共1万块,爱干不干。中介感觉碰到了行家,在同房东都谈好的情况下,中介不愿意损失单子,给总部申请中介费打折,中介员工软磨硬泡,给总部讲这个客户是抢的,比较优质的客户,几乎没有什么风险之类的话,上面同意1万中介费用全包。签合同,交定金。这中间要特别赞我LP,几乎所有的谈判都是她谈的,我都在旁边默默无语。中介后来跟我说,你LP太强了,我都说不过她,白羊座女人就是有气势,哈哈。
周二担保公司面签,原房主贷款尚未结清,需办理提前还贷手续,但是手上的钱不够,即使把我们的首付算上也不够,需从担保公司借钱去提前还贷解压,协商垫资费费用问题。最后我们妥协,帮房主出3600块的垫资费,并付了首付。
周三中介打电话,说遇到了麻烦,营业税和个税可能避不了,因为房主拿契税票和购房合同给他看的时候才发现房产证,契税票和购房人不是一个人,房子是通过赠与方式到现房主这里的,房主
要求
对教师党员的评价套管和固井爆破片与爆破装置仓库管理基本要求三甲医院都需要复审吗
我们承担税费。百密一疏,当时忘了看这个,TNDD。和老婆紧急商议,想了几个对策,如果不想麻烦,帮房主承担1/3的营业税,这是底线,因为合同写得非常清楚,这些本来不该我们承担,个税则坚决不同意负担,因为上网查了,如果房产是通过普通赠与过户的,必须交全额20%个人所得税。如果房东不愿意卖了,那就打官司,也查了不少赠与房产再卖的案例,法院都判卖方负担个税并且强制过户,心里更有底了,大不了打官司。这中间三方不停联系想对策,也发现卖方真有点急了。中介还不错,到处联系可动用关系,有人愿意帮忙搞定,但是要好处费,这点我们丝毫不让步,房主也知道这个问题是他们引起的,同意出这个好处费。其实,在没有过户之前,心里一直忐忑不安,也积极在准备材料,以备真要打官司,同时我们的中介朋友也在动用他的关系,帮我们想办法。
原房主的解压和我们的贷款手续都非常顺利,23号去过户。麻烦果然如期而至,中介公司找的人过来跟房地产局通融,搞定,但又节外生枝,原购房合同是复印件,现在不行了,必须要有红章,找的人这个不好使了,该人又紧急电话可能更牛的人,大约磨蹭了1个多小时,电话交给办理过户的人,一切ok。闲话一句,这中间给我们做网签的房地产局的一个哥们也上来帮人办理过户手续,肯定是有猫腻的。从当天的过户扎扎实实的领教了一把中国的法律规章
制度
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都是个鸟,有人才是硬道理。这也是我还对中介有些认可的一个原因,一般大凡能开中介的,都认识几个相关行业的人。过完户办理物业交接,换锁,都非常顺利。另外通知明天可以取房产证了。