小区规划理念[最新]

小区规划理念[最新] 孙克放 男 1949年12月24日出生。现为建设部住宅产业化促进中心副总工程师，高级建筑师，国家一级注册建筑师。 1977年毕业于清华大学建筑工程系， 孙克放: 更新小区发展规划理念 近日，在湖北黄石市召开的住宅产业发展论坛上，建设部住宅产业促进中心工程示范处处长孙克放就目前我国现代居住小区的规划如何更新理念、拓展思路问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 进行了专题讲座。 康居示范工程遵循科技先导、 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 创新的原则，要求在设计创作中提炼新理念，开辟新思路，创立新品牌。“均好性”理念，“价值定位”理念，“新街坊”理念，是从近几年众多住宅规划设计创作中提炼出来的。不少设计方案在创作中引入这些新的设计理念，打破了常规的规划模式，给人以耳目一新的感觉。(中国房地产报) “均好性”理念 “均好性”理念强调环境资源的均享。环境资源主要包括绿地、花木、水景等自然和人工景观。合理地利用这些资源不但可以创造美好、温馨的居住环境，而且也可满足居住者心理和精神需求。因此，在规划设计上要以“均享”为原则，让每个住户都能平等地享受资源，获得等同的价值回报。要达到“均享”的目的，环境资源势必要“分散”，“分散”到每幢住宅前，每个院落里，甚至每户的窗前。避免了因资源的“集中”，而形成仅供一部分人享受的格局出现。也就确定了在小区的规划框架中要布置出多个景观“亮点”，而不是常见的“四 菜一汤”。 “均好性”理念强调“归属领域”的均好和共享。实践证明，尺度过大的绿化空间，不但实用性降低，而且居民的领域感也随之减弱，很少在其中活动。人们更关心和喜欢的是贴近宅前的绿化景观，认为这是属于他自己的园区。因此，在规划设计上，较多地采取弱化组团空间，强化半私密空间的手法，设法营造一个亲切怡人的交往场所——“归属领域”。设计人员要想方设法打破人们常见却不喜欢的“双平行界面围合”(行列式设计)，适当扩大或缩小围合界面的间距(如院落的收放)，或改变围合界面的曲直(如曲面板楼的围合)，就能塑造出令消费者神往的居住空间环境。示范工程“沈阳万科新城”的规划方案就突出了三角型的院落围合和三角形的绿化空间，并且以此为母体，重复布置，产生了强烈的韵律感，也获得了空间上的均好。 “均好性”理念，强调居住日照和朝向的均好，强调内外部环境的融会贯通。有一个康居示范工程地处广州南湖附近的一座山坡上。开发商为了尽可能多地保留山上的树木，主动将规划局给定的容积率,(,降至,(,。设计者则充分利用地势高差，沿山脉分层错落地布置多层和小高层住宅，避免住宅间的相互遮挡，保证了每户通风采光良好和视线上的通透。“济南阳光花园”示范工程规划设计方案创意新颖，结构清晰，住宅形体流畅活泼，并且全部南向布置，获得了良好的日照和空间围合效果，体现了设计上追求“均好”构思。设计者通过对不同尺度的院落组合取得空间形态上的协调;利用空间上的渗透和扩展关系，达到环境景观的互融，使居住者置身于一个充满温馨、充满情趣的生活空间。 “价值定位”理念 住宅的商品价值受到多种因素的控制，其中住宅在小区的空间分布位置也是影响因素之一。 首先从“概念规划”入手。依据人文地理环境，确定整个小区的基本构架，重要的是划定住宅的“价值区域”。区域的价值高低是相对而言的，它取决于环境资源的利用和配置水 平，也取决于消费者的选择判断。 第二是按划定的价值区域确定每幢住宅中每户的户型和所在位置。而不再是按户型比随意地安插。“按户定位”是价值理念中一个重要的思路。 第三是推敲住宅群体的组合形式。通过资源的再调整，化不利为有利，尽可能消除或减少低价位区，达到价位的均等。 如果一个小区规划设计方案中低价位区的比重占的很大，就可以判定这不是一个最优方案，就有重新调整的必要。设计者的“功力”也恰恰显示在将低价位区调整为高价位区上。“价值定位”理念，看起来具有商业策划的色彩，实际上是“以人为本”的设计思想的另一种具体表达方式。区域价值的高低，应反映居住环境质量的高低。建立“价值定位”的理念，有助于规划思路的拓展，有助于对规划设计方案的正确判断。合理地确定和反复地调整“价值区域”，最终形成理想的规划布局。尤其是根据不同景观环境条件，进行“户型定位”的设计，会受到购房者的认同。 “新街坊”理念 街坊式的城市规划设计已不是一个新课题。它的发展演变历史可追溯到,,世纪初期，至今对传统式街坊的构成研究仍受到人们的关注。城市日新月异的发展和经济水平的大幅度提高，赋予街坊式设计以新的内容。新街坊理念是现代城市管理和现代小区管理不断变革的产物。新街坊分为“城市街坊”和“小区内街坊”。 城市街坊 加密城市街道路网，并以城市街道将大面积居住区分隔成不同的邻里单元，以缩小居住区的规模或小区的规模。居住区的划小，利于城市路网的加密，改善了交通的拥挤。这种规 划格局十分适于旧城区的分期、分片的开发建设。 采取周边围合和封闭管理方式，增强了住区防卫能力并形成尺度适宜的公共院落空间，为人们提供了一个舒适、安全的交往场所。邻里单元管理的封闭性和街区管理的公共性决定了街坊区域的安全防卫方式的社会化。 周界景观即是街区景观，但不能成为供人们欣赏和享受的景观，因此强化院落内侧景观是极其重要的。这在很大程度上决定了住宅的商品价值。 现代的生活并不只限于在邻里单元内。街坊之间必然要有联系(如儿童上学、主妇购物)，需要建立相应的连通空间体系(如连廊等)解决跨越街区和人车分流问题。 设计中除了表现出上述街坊式规划的特征外，设计者还独具匠心地加以创新。其一，采用地下停车方式做到人车分流，消除了汽车交通对内部院落的干扰。其二，半地下车库为一层住户提供了一个休息平台，同时解决了外部街区对住户的视线干扰。其三，院落中部的住宅底层架空，使景观视野更为开阔和通透。 小区内街坊 “小区内街坊”与“城市街坊”在布局上有相似之处，但也有很多不同之处，主要区别有: 是以小区内的院落或组团作为邻里单元，而城市街坊是以居住小区作为邻里单元。 道路自成体系，除主要出入口与城市道路相通外，其他道路(街区)不与城市道路直接连通。小区内的街区在空间尺度上与城市街区存在较大差异。“小区内街坊”的管理仍属于内部物业管理范畴。 “深圳万科四季花城”示范工程是采用“小区内街坊”模式的一个典型实例。设计方案中有两点是值得借鉴的，一是交通组织，二是安防管理。该小区车流主路沿小区周边布置，形成外环。支路由外环向内延伸，通至每个院落。人流主路设在小区中间的步行街，支路以 步行街为轴，呈树状向外延伸。两个系统的支路，间隔布置共同组成有规律的双向垂直路网。即形成了街区。将院落或组团置于街区的围合之中，组成可独立管理的单元，即形成邻里单元。这种交通组织形式达到了人车分流的目的，也形成了“小区内街坊”的基本特征。 由于对小区的邻里单元实施智能化的封闭管理，保证了院落空间内部的安全。所以，对整个小区的安全防卫的重点转到对街区的安全防卫上，只要加强对街区的动态巡查和电子监视，就能保证了院落周界的安全。这种安防管理模式应该说是“小区内街坊”独有的。 相关链接规划设计新理念的形成任何一个设计理念的产生都带有时代的印记。对这些设计新理念的形成原因进行 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 可归纳为以下几点: 首先，住房分配体制的逐步解体和新住房商品化制度的逐步建立，改变了住宅开发建设的价值取向，同时改变了设计的价值取向。确切地说，设计是住宅销售策划之本，是提供有效供给之源。设计与策划并提，是一种经营理念上的转变，这一转变也给设计理念的创新提供了不断扩展的空间。 其次，人们居住形态的变化，赋予了规划设计许多新的要素，引发规划理念上的变革。许多设计人员正是敏感地抓住变化中的要素，提出了规划的新思路。 第三、城市与居住区之间的互动关系更为密切。新的现代化城市规划格局引起居住小区规划模式的改变。因此，积极研究两者之间的互动关系，创造相互适应的小区规划模式是我们的必然选择。 第四、中国住宅设计进入一个活跃期，形成了百家争鸣的新局面，为住宅设计新理念的产生提供了良好氛围。住宅建设正处在一个政策转轨、体系转型、市场发育、质量换代的历史转折点上。住宅设计领域也同时进入一个新活跃期:技术竞争的浪潮冲击，建立了招标制;另一方面是国外建筑设计事务所大量地涌入，激化了市场竞争。与此同时，国外住宅建筑理论和设计理念的引入也激发了国内规划设计理念上的变革和创新。 第五、建设部试点小区和国家小康示范区的成功经验，为住宅设计水平的提高和设计理念的更新奠定了基础。试点小区和小康示范区的建设探索出了一条中国居住小区开发建设的成功之路，促进了中国住宅建设理论形成和发展。 (建设部住宅产业化促进中心 示范工程处处长 孙克放) 房地产企业创新实践与理论研究 (三峡大学土木水电学院研究生 黄少良) 善创新者先声夺人，出奇制胜。纵观房地产企业的沉浮，无不发现，企业的荣衰不仅与社会政策环境和企业的内在质素有关，更与创新密不可分。本文阐述了新形势下企业创新的内涵以及创新所应该囊括的环节，更重要的是指出了创新的途径、方式和技法，为房地产企业在市场经济大潮中稳立潮头、保持领先提供借鉴。 房地产业已迅速发展成为我国重要的支柱产业之一，它在国民经济的发展中具有举足轻重的地位和作用，它不仅与其他行业密切相关，而且直接面向社会，面向芸芸众生。换言之，它既要发挥拉动GDP的功能作用，又要担负着实现人们居住权利的重任。 这样一个肩负重要使命的行业需要健康和可持续发展，表面上无限风光，财源广进，但实际是行业状况堪忧，房地产发展商们感到获取利润越来越困难。据统计，目前的利润仅在 10,-15,之间，整个行业处于微利状态，暴利时代一去不复返。特别是近几年，国家频频出台了房地产调控政策，控制房地产价格，一些“弱不禁风”的企业面临淘汰危局。 纵观房地产企业的沉浮发现，企业的荣衰不仅与社会政策环境和企业的内在质素有关，更与创新密不可分。善创新者先声夺人，出奇制胜。而因循守旧者，则永远步人后尘，失去发展良机。可见，创新已成为房地产企业制胜的法宝。 宏调下企业创新的政策背景 房地产是国家的龙头行业、重要支柱产业，其繁荣与萧条，直接影响着诸多行业，波及GDP的涨落。同时与百姓的居住权有直接的关系，价格的起落，质量的优劣，事关市民群众的安居乐业，影响社会的和谐稳定。这一特点注定了这个行业、市场必须受国家的监管，完全市场化是不可能的。 进入新世纪以来，随着全国各地城市的快速发展，各地方、各城市住房需求旺盛，房地产市场大有供不应求之势。一时间房价暴涨，居民难以承受。官方和民间逐渐出现“房地产泡沫”之论。 国家在审时度势后，先后采取了多项调控政策。2003年，中国人民银行向全国各分行、各商业银行发出了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。《通知》要求加强房地产开发贷款管理，规定房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30,。2006年5月29日，针对房地产发展中存在的问题，国务院办公厅转发建设部、发展改革委、国土资源部、人民银行等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。 以上两次政策调整是改革开放以来，国家对房地产市场调控力度最大的，亦会对市场产生深远的影响。有预言认为，房价将大跌，房地产市场遭遇“雪打霜盖”，从此一蹶不振;也有人预言，房地产企业将面临“是生存还是毁灭”的选择，将重新洗牌，淘汰一大批企业。这些预言多少有些危言耸听，毕竟住房的社会需求强劲，但房地产新政确实给房地产企业敲响了警钟。这一背景下，房地产企业更需要创新。 创新什么?创新房型，设计出适销对路的产品。需要创新价格，使价格可让老百姓接受，又使房企本身有钱可赚，成为商家们的新命题。 总之，在当前的时代背景下，房地产企业创新具有非常现实的社会经济意义。对于每一个具体的房地产企业而言，房地产创新可以增强企业核心竞争能力，使企业在日益激烈的市场竞争中得以生存并继续发展。因循守旧，守着一亩三分地就能发财的时代已经一去不复返。 房地产企业创新概念及要求 房地产企业创新作为房地产学的一个重要分支，在对该分支进行研究之前，应该对其概念进行定义。 根据学术界关于创新的一般定义，房地产企业创新就是与房地产有关的知识创新、技术创新以及实践活动的创新，它包括生产、传播和应用技术类以及非技术类房地产知识的创新活动。 也可按多种分类标准进行划分，从宏观的角度上按照生产、应用二分法，可分为房地产知识的生产和房地产知识的应用两大类。根据知识的属性不同，房地产企业创新又可分为技术类创新和非技术类创新。本文研究的是后两类创新，重点是非技术类创新。 除了需要技术知识以外，房地产经济活动还可以通过生产和应用经济学、管理学等软科学的知识来实现产品创新。非技术类房地产创新主要有以下内容: 市场创新 主要指运用经济学、市场营销学、人口学等社会科学的理论和最新研究成果，依据市场需求，开辟新的市场，创造出新的房地产服务产品和业务经营模式。 管理创新 运用战略管理、运营管理、人力资源管理、财务管理、房地产开发项目管理 等管理学新理论，建立企业新的管理和经营模式。 产品设计思路创新 由于房地产产品的复杂性，产品设计的综合性非常强，它既包括一些物质实体的设计，如小区平面规划、建筑单体设计、环境艺术设计，又包括产品文化定位、物业管理模式等“软性”设计，这些软、硬方面的设计必须能相互协调，形成效用最大化的产品整体，这就要求有一个统领全局的总体设计思路。而这种总体设计思路的创新，更主要地依赖建筑文化、园林艺术等较“软”性的学科知识乃至社会学、心理学、文化学等纯人文科学来指导，或者可以说，主要通过运用人文科学最新研究成果来实现。 如上所述，在房地产策划过程中，无论是项目定位、建筑设计理念、策划方案的创意、营销推广的策略等环节，如果没有创新，要在市场竞争中赢得主动地位是不可能的。创新就是制造差异化，就是表明个性。创新具有超越一般的功能，它应贯穿于房地产策划项目的各个环节，使房地产项目在众多的竞争项目中，脱颖而出。 房地产产品创新理念 产品创新是推动住宅形态和功能发展的最重要的基础，是房地产行业进步的看得见、摸得着的客观实在。 从产品创新来看，主要是两个方面:一是硬件创新，另一是软件创新。所谓硬件创新，即从环境、空间、风格样式、户型、设备、智能化及信息平台、发展功能等着手，通过设计创新、 材料 关于××同志的政审材料调查表环保先进个人材料国家普通话测试材料农民专业合作社注销四查四问剖析材料 创新、技术创新，提高产品品质。产品创新的另一方面就是软件创新，即主要侧重于产品品牌、社区文化的营造。未来社区的区分是文化的区分，而不仅仅是材料设备或价 格高低的区分。 房地产的本体是什么，是建筑，而建筑的根本功能是空间。因此房地产创新要在本体功能上下功夫，在建筑空间上动脑筋。当然附属功能也很重要，它可以延伸、扩展本体功能。回顾近几年房地产业界掀起的一次次“创新风暴”，其中不乏进行空间设计创新的，但更多的是在概念及形式上做文章。但概念设计只能是阶段性的宣传手段，唯有项目素质本身才是永恒的卖点。在市场化过程中，住宅建设中出现了一些“建筑形式宫廷贵族化，小区绿化城市广场或城市公园化，室内布置高级宾馆化”的现象。建筑风格虽然“百花齐放”，但出现很多败笔。 现代住宅在空间上的特点是什么?纵观现代生活，人们渴求简约、明快和愉悦，住所不仅要安全、洁净，还要方便和舒适。有些人追求居住的量化空间 (面积大小)，这是因为许多人居住空间过于狭小拥挤，而且功能混杂，他们首先要改变居住的窘境，才能顾及其他。而越来越多的人，对量化空间的追求已经退而居其次。他们的着眼点已经转向功能空间、景观空间和智慧空间。 新的规划设计理念，将使居住环境更加符合现代化的消费方向。以下几种理念需要在规划设计中加以把握: 一是均好性理念。首先，这种理念强调住区环境资源的均好与共享，规划设计时尽可能让所有住房均匀享受优美的自然环境。其次，它强调归属领域的均好，要求每家都能分配到一个较贴近的领域空间，弱化过去规模庞大的中心绿地做法。再次，强调居住物理环境的均好，使每个家庭都能获得良好的日照、采光、通风、隔音和朝向，在规划时就要保证有效的日照间距，创造温馨、朴素和亲切的视觉环境。 二是价值定位理念。即住宅规划过程中，不是单纯追求平面构图，重要的是先确定未来房地产的价值区域。依照确定的价值区域，明确每栋住宅中每户的房型，而不是先确定房型比。要重视草地、树林、水面、硬质景观的价值。价值定位理念将那种先造房子、再定价位的传统营销惯例颠倒过来，变成先作价值定位、再造房子，这样就充分挖掘了原有地块、景观的价值。 三是空间渗透的思路，如创造纯静空间，保证居住区安静、安全、安逸。创造步行空间，保持景观的连续性，规避车辆干扰。实施平台分流和架空空间，以美化环境。 四是差异化思路。精品住宅社区，园林的设计相当重要，但不同的客户群对园林有着不同的要求。准确的市场定位，符合目标客户群的园林设计，是小区走精品之路的关键一步。 技术创新在房地产创新中的作用 运用技术进行房地产产品创新有以下几种情况: 第一是运用先进的结构力学原理改变房屋的设计结构，如目前比较流行的复合预应力倒 扁梁技术，其特点是除整栋楼的外墙和电梯井是承重墙，其他墙壁均为非承重墙，这就给住户带来目前市场上绝大部分物业所不具备的好处:住户可以根据自己的需要与爱好，随意拆割室内墙壁，重新调整、规划自己的家。它的第二个特点是屋顶无横梁，装修时可不吊顶，大大增加了房间的相对高度，从而让消费者经常抱怨的层高不够的压抑感消失于无形。 第二是高新技术的应用。这一应用最具代表性的就是现在比较流行的智能化小区。这是高新技术与房地产产品开发有机结合的成果。这是信息技术发展寻找更广阔的市场结合点的结果，是 IT产业向传统建筑产业以及人们生活渗透的必然结果。IT产业的发展正在极大地改变着人们的工作、生活和交往，智能化住宅和智能小区是科技发展的必然趋势。在香港、新加坡、日本是应用智能化住宅最早、最成熟和最完善的地区和国家。在中国智能化住宅己经不再是纸上谈兵，在北京、上海、广州、深圳等先进发达城市己经成为现实。 房地产“新政”下产品设计方向 2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部、发展改革委、国土资源部、人民银行等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，这在全国引起强烈的反响，在房地产界更是震动喧嚣。 作为“新政”调整的对象，作为市场的主体，房地产开发企业必须转变观念，转变以往的开发惯性，突破固有的开发模式，放眼收入虽然不高但占市场大多数的普罗大众。这就是“新政”下住房产品创新的大方向。 以国家房地产“新政”颁布为标志，我国房地产建设进入了转型时期，在这一时期，市场需求的价值取向发生了变化，经济、实用、健康将把奢华推向次席，居主导地位，房地产市场需求的主体实现“阳春白雪”向“下里巴人”置换，已由占少数人的富有者向多数的普通人转变。如果说，21世纪以前的中国房地产市场和一个为少数人建造房子的过程，那么今后较长的一段时间将是为多数普通人建造房子的过程。 在“新政”下，“为普通人建造住房”已不是一句空洞的口号，而是铁的要求。房地产企业应该按照政策要求，转变开发观念，真正落实到行动上，比如设计人员要认真研究小户型设计，设计出适销对路的产品，研究如何在有限的空间里创造出无限的意境来，使房子更加人性化，更加实用舒适，让消费者满意。值得一提的是，“新住宅运动”中提出的许多理念，如住宅产业化、居住人性化、住宅地域化等，都是具体实际的东西，是真正为普通人着想。比如住宅产业化中的集体采购，不仅大大降低了交易成本，还使假冒伪劣商品无法进入市场。再比如所提出的居住人性概念，要求新住宅最大限度地符合人的基本起居要求。这些都值得研究和借鉴。如果仍然沉迷于过去大户型的奢华设计，跳不出原有的框框，势必在地产业转型中迷失方向。 策划创意与设计整合--锁定楼盘的链条 策划与设计相关两个系统，这两个系统是维系楼盘是否能成功的关键。策划确定了楼盘的定位和营销，是"造势"的"源"，设计确定了楼盘的品质与个性，是"入实"的"根"。"造势"和"入实"只有紧密的融合，才能形成楼盘的本色和本质的发挥。策划与设计之间脱离，就会造成产品虚夸，令消费者厌恶;策划与设计默契而紧密的结合，就会强化产品的特质，令消费者兴奋;策划与设计处于粗放和简单的接触状态，就会使产品流于平淡，令消费者丧气。消费者在购房的过程中，要经过思考、认知、体会、选择的多次反复，才决定是否投资。决策的理性化显然是重要的，但理性化同时，一定会产生购买的激情，当消费者大声疾呼:"我终于买到了自己可心的住宅"，任何一个楼盘的开发商都特别愿意听到这种声音，特别愿感受那种到那种抢购激情带来的冲击。当然这种激情的火种正是开发商和设计师所给予的。 许多开发商和企业都在关注我国房地产发展前景、开发量和需求，销售和价格都有不同幅度的增长，而且会平稳发展一段时间，但局部过热的现象也有所发生，市场竞争会进一步加剧，机会与挑战并存。开发商的社会责任，是向市场投入有效的供给，现存的所谓空置房，大都属于无效供给，不能迎合市场，不对消费者的口味。今天，我们讲策划创意与设计整合，就是为了在市场上重新定位，而顺应住宅潮流的变化。在这方面，我们不但要深入分析当前中国所独有的居住特色，也要分析市场的营销所带来的种种效应。我们不但要从居住的角度去改变策划的创意，也要从理念创新入手挖掘设计的价值。 一、中国居住区特色 (一)高密度控制下的居住环境 (二)相对封闭的大区域型管理 (三)多空间的集合式住宅群体 (四)多种交往空间的相互渗透 (五)配套建设具有政府行为 二、楼盘聚集区的"交错吻合效应" (一)城市的成长形态 1、原有城市部分的改造或增建--如危改和搬迁聚集区 2、在原有城市基础上的扩大--如城市边缘(郊区)的聚集区 3、建设新城--如卫星城聚集区 住宅建设会普遍布于上述三种"成长形态"中，并会形成与之相适应的不同居住特点，它会反映出地域的历史、文脉、生活甚至是人文的情感。详细的分析这些要素，是策划的前提。其中市场需求和整个区域楼盘的实际销售情况，是需要重点分析的要素，换一句话讲，就是分析市场的效应，看这个市场形成的是"同质吻合效应"，还是形成了"交错吻合效应"。 (二)同质吻合效应 所谓吻合是指聚集区的总体价格与需求阶层相匹配，所谓同质是指聚集区的楼盘之间缺少差异、水平接近。"同质吻合"所产生的营销效应，一般是整体性的，即整体的价格上扬和下调，大部分是在平稳状态中销售。有些则走入不进不退的胶着状态，市场走势缺乏活力。"同质吻合效应"反应在"平均价格与户型分析坐标图"中呈一条较平缓的直线。 (三)交错吻合效应 交错吻合效应是非同质楼盘聚集区所产生的效应，反应在"平均价格和户型分析坐标图"中呈一条高低交错变化的直线，这种吻合效应往往会激发区域性住宅销售的活力。在当今楼 盘的品质在不断提升，楼盘之间的差异很难拉开。要想"拉开距离"，策划创意和设计整合必须同时关注消费者，关注产品的质量，关注成本的投入和产出。开发商应该围绕策划与设计这个"前期中心"，利用"外脑"的智慧和实力创出楼盘的特色。 "交错吻合效应"的关键是形成"交错取胜"的局面，其实能在市场取胜的楼盘无非有三种: 1、不战而胜的楼盘;2、以进取胜的楼盘;3、以退取胜的楼盘。分析这三种楼盘取胜的经验，会告诉我们:策划创意和设计整合所带来的销售路数的改变，首先是思维方式和设计理念的改变。 三、思维方式的拓展 (一)"不战而胜"的楼盘--递进思维 不战而胜的楼盘一般都具有明显的排他性，如位置好、环境优、人气旺、商机大，要寻找利益和效益的最大化，递进式思维是最容易获得突破的。如北京现代城的SOHO概念，因商圈而引入家庭办公。 (二)"以进取胜"的楼盘--正向思维 "别无我有"形成产品的特质。如其他楼盘外墙内保温，自身楼盘外墙外保温;其他楼盘用单层玻璃，自身楼盘用双层玻璃;其他楼盘户型双向不通风，自身楼盘户型双向通风;其他楼盘出售毛坯房，自身楼盘出售装修房;其他楼盘6层不安电梯，自身楼盘6层装电梯。 以进取胜的楼盘，在策划思维方式上属正向思维，是大多开发商所采纳的，对于设计而言，就会产生--"均向性"的设计理念。 (三)"以退取胜"的楼盘--反向思维 不随波逐流，形成产品的特质。如其他楼盘追求高容积率，自身楼盘削减容积率;其他楼盘都是大中户型，自身楼盘是小户型;其他楼盘南向开大阳台，自身楼盘取消南向阳台;其他楼盘绿地大而集中，自身楼盘绿地小而分散;其他楼盘先确定户型比，自身楼盘依规划后确定户型比。 以退取胜的楼盘，在策划思维方式上属反向思维，对市场的把握准确科学。对于设计而言，就会出现"价值定位"的设计理念。 (四)楼盘的创新--对比思维 上述三种楼盘和策划思维方式，都脱离不开对比思维。策划实际是在不断的对比和否定的过程中完成的，策划的意义不是为了炒作，它是为消费者提供产品的信息、服务的信息和理性的引导，从而引起消费者的共鸣和购买欲望。宣传产品的差异，开发商首先应在自己的头脑中形成"定位差异"，至少要对以往的楼盘进行对比和反思，楼盘的创新是对消费者的新奉献。无论是传统的还是时尚的，我们必须回答今后住宅建设中应摆脱什么，追求什么。 1、摆脱平庸追求个性--关键抓住一个"亮"字 2、摆脱冷漠追求亲和--关键抓住一个"情"字 3、摆脱单调追求愉悦--关键抓住一个"灵"字 4、摆脱浮华追求简约--关键抓住一个"实"字 5、摆脱喧嚣追求宁静--关键抓住一个"度"字 6、摆脱茫然追求品质--关键抓住一个"超"字 四、设计理念的更新 (一)实战性理念 1、匀好性理念--强化居住者的领域感和归属感，让消费者能得到同等的价值回报; 2、价值定位理念--依照规划设计，确定价值区域，按价值区域确定户型比，通过技术整合将低价位区调高; 3、空间渗透理念--确定场所精神，注重交往空间、公共空间、绿地空间和分流空间的融合，反映居住的特性和人文环境。 (二)设计的价值取向和重点的形成 1、规划设计的价值--是策划的源泉和策划的反映; 、住宅的户型价值--包括功能价值和空间价值; 2 3、住宅的装备价值--反映产业化技术的集成水平，给予商品住宅更多的附加值; 4、住宅的景观再造价值--提升环境质量，转化居住区价位区的关键所在; 5、住宅的性能价值--关系到住宅的全寿命周期，综合反映住宅的品质。 (三)技术集成--未来策划和设计的侧重点 1、专业化细分，是现代住宅设计的一个突出表现，直接反映出住宅"精密程度"的提高。专业化促进了住宅技术向集成化方向发展，也就是说，把所有的专业集成到一个住宅中来才能组合成一个好的产品。 2、住宅的品质最终取决于先进技术的集成程度，这种技术集成首先是通过住宅开发商的策划和设计单位的设计完成的，技术的集成度越高，就越先进，"居住的舒适度"也越高。 3、住宅技术的整合过程中，必须首先去捕捉相关信息，寻求先进、成熟的技术，找出最可靠最有影响的技术方案，并使之系统化，系统化才是技术集成的内涵，所谓生态、健康、绿色、智能化住宅，如果没能从系统上完成技术整合，就只能说是单一技术的应用，有可能是名不符实。产品的策划，首先来源于产品本身的特质，绝不是概念的空谈。开发企业只有在实际工程中应用了先进的技术，消费才能得到科技给他们带来的实惠。 策划创意像中国画的写意画，点精出彩，设计整合像中国画的工笔画，精密而细致，写意与工笔相融合，会创作出色彩更为动人的画面，策划与设计也一样会使住宅更具有吸引力和竞争力。给消费者提供更多性能价格合理的住宅。 孙克放演讲—地产策划、设计与价值创新 这次讲的内容就是关于“价值创新涉及的永恒的追求”。 下面我给大家简要的介绍一下。 我们创新风暴在所有的评奖里头，只有创新风暴每次做这种作品的创新会议，请我们的专家来点评。目的就是要在我们的创新作品里头找出一些经典的东西，把我们的创新点推出去。我这次讲的只有方案，没有实例，但是你会发现这个方案比实例更好。 开发商，当老板的没有激情就不要做开发公司。如果创造一个东西没有激情，就相当于你没有把它当做一回事。设计人员没有激情也不可能设计出好的东西。实际上我们在研究空间。我们塑造空间的目的就是要提高人在这个空间的舒适度。 首先讲一下中国的居住特色。 我把中国城市居住特色总结为五条: 1、中国是高密度控制下的居住环境。2、相对封闭的大区域型管理;中国的封闭划度不能太大，小区封闭管理一定要向小的走——管理要分开。3、多空间的集合式住宅群体;中国现在的建筑面积、建筑速度、中国的建筑高度在世界上没有对手。中国的最大问题就是寿命太短。 4、多种交往空间的相互渗透;交往空间牵涉到和谐的问题;社区和谐就是交往空间的一部分。5、多种形式的配套服务业态。 中国的服务业太难。为什么会造成这种结果, 第一、我们的《物权法》不清楚。第二、政府该管的没管、不该管的倒管了。也就是说，政府要做到明确责任目标。策划创意与设计整合是重要的东西。 策划创意是“造势之源”。设计整合是“入实之‘根’”两者都顺应住宅潮流的变化。在这方面，我们不但要分清市场的营销带来的种种效应。也要从居住的角度去改变策划的创意及从理念创新入手挖掘设计的价值。 策划与设计的思维方式的拓展 市场能趋势的楼盘只有三种。 第一，不战而胜的楼盘; 第二，以进取胜的楼盘; 第三，以退取胜的楼盘。 分析这三种楼盘取胜的经验会告诉我们:策划创意和设计融合所带来的销售路数的改变。首先是思维方式和设计理念的改变。 以进取胜的房子——你比人高一块，你就想法去做。人家做两层玻璃，我做三层玻璃。 以退取胜——北京市以退取胜的房子，就是把容积率降下来。我就要产品的品牌，别的我不干。比如别人做大阳台我不做了，别人做大户型我做小户型，别人都做90平方米两室 90平方米三室的。所以说思维方式要改。的，我就研究 第一件事情就是逆向思维，所有公司的人都要有逆向思维。 目前产业中的战略观点有两种 1、结构主义。把战略的重点放在相对于对手的优势上。选择一个与其内部系统和能力相配的独特成本定位或差异位，来抗击竞争对手。 2、重建主义。把策略的重点从竞争转到价值创新上。力求系统的跨越现有竞争边界开发新的需求。将不同的现有元素重新排序，构建新的市场空间，从而创造新的价值。 市场元收集、寻求和激活 1、元素的收集 2、元素的创新 3、元素的重组(纵向及横向排列分析) 4、元素的改变。(增、减、替„„) 5、元素“景况”的锁定。(焦距—热点、精神—产品的边界) 一个楼盘不可能有五个卖点，不能有太多，这样会分散老百姓的欲望感。你看不清的产品不要做，你要做就做你看的清的。待会我们举一组例子，我们设计的价值取向在什么地方呢,规划设计的价值、住宅的户型价值、住宅的装备价值、住宅的景观在座价值、住宅的性能价值、住宅的居住价值等等。 规划设计价值是反映空间的价值。 在居住空间创造中归属空间的限定和邻里交往，空间的设定是极为重要的，其中涉及到容量、尺度、场所，适度这些构成元素。在设计手法上可采用为围河、穿插、错动、重复、 重叠等方式，让空间变得有层次、有特征，这都也是空间的价值所在。无论是室内空间还是室外空间都会要系统性地将各种元素组织起来，使产品向更高的附件值转化，这即是个战略问题，也是战术问题。 在居住空间的创造中，归属空间的限定和邻里交往空间的限定是极为重要的。如果这两个空间做不好，我们住宅基本上都属于平庸的。这两个空间设计到什么呢,第一设计到容量把握好，在多大的容量之内我要做出来。尺度感非常重要，超出的尺度就会变成一种另一种产品。场所是两个空间里头最重要的设定纲要。 锁定热点、锁定产品。在这个院落里头只盖四层楼、不多盖，把产品锁定。为什么呢,这些由于我们的空间尺度决定的。这个房子的空间围河感，尺度上合适、空间上合适。产品被确定了，这个房就卖得很好。 中山的万科也有大范围的围河。但是它必须要考虑它的空间流向问题。 这是2004年的院子。本来一个院落中间被一间房子插入了——归属空间再次被划分了。这就更强调了它的空间感，它卖的可能就是这种东西。 杭州绿城兰庭也是围河的。现在我们也倾向，尤其目前国外进入的街坊设计的方式越来越多了。我们国家很多朝着围河方案去做，这就加强小区建设的归属感了。 北京的沿海赛洛城也是一个方形的做法。 穿插是个很有意思的东西。比如“上海月光流域”第一次穿插，一个水一个岛。我让所有的别墅都临水而居。这就提升价值了，你创新了没有，你没创新。但是你价值被创新了，水进去了。形成“岛”的概念。这是第一次穿插;穿插完成了吗,没有完成。第一次穿插是曲面和直面的穿插。第二次和“高和低”的穿插;“曲和直”的穿插，“高和低”的穿插，这个就是元素调度的深度不一样。如果景观区非常长，就一定要做大户型。但是你不要因为做大户型赚钱，你就把空间都做死了。我们在选择经济效益的时候，要掌握一个度的问题。如果这个地方你要把它都占死了，就失去了通透感。价值创新的点就在这个地方。 我们经常说空间不合理，是因为什么呢,是因为你根本抓不住空间最重要的一个东西。在这个空间里头把这个地方架空，这就是我们构架的优点。即使在高层也可以在这个架空层里活动。„ 我们搞设计的同志们，多多想想“哪个点要用，哪个点要激活。”这是我们应该考虑的事情。高层建筑里头要大量的采用长板和短板的穿插。“行列式”“单列式”是可以错综的。 今天我们做小户型不要太高，只要做到上面的模式就是最好。什么是价值,这就是价值。这些都是给我们激活这些元素的里头，一定要把握住。 另外厦门06年的一个方案就做个很好，做得很出色。出色在什么地方呢,建筑对大海，高层建筑有100%全部对大海。从造型上来看，它就变活了——所有的地方都可以卖钱。 天津欣水园是外国人做的。他们把人的流线放到水面上去了，用中国的一句成语叫“画龙点睛”。你每天回家在水面上回家什么感觉啊,就因为这个，这房子的价值就提升了。另外一方面它是错开摆的，错开摆的目的还是一个景观。 大连的碧海商城也是应用错开摆的方式。 第四、重复。 千万不要怕重复，重复也是一种韵律美。我们也学学这个韵律美。其实这个不是什么发明。虽然这个方法比较老，但是它仍然是个卖点。 第五、叠加。 叠加既能够增加容积率又能增加独特性。 韩国居住小区我们一般做房子都是把等高线拉平然后再做房子。我们没有想过做“爬坡房”吧,其实这房子我们有。上海的这些房子都是卖点了，节能省地——在山坡上盖房子。这次广州万科城的房子的一角都是叠加的。这些房子都是沿等高线跌下来了。 2006住博会房地产创新论坛:孙克放谈创新 诸位先生们、女士们，各位同仁，今天很有幸参加这个会议，今天参加这个会议的还有清华大学实战型高级经理研究班的学员，这个班原来是我在清华大学研究生分院教过的一批，我今天下午本来想用教课的稿子，我听完前面几位嘉宾的演讲之后觉得有压力，因为前面几位演讲都是脱口秀，而且题目是新形势下的创新问题，跟我的讲话内容可能有点儿差异了，但我还是想把它简单的给大家介绍一下。 刚才高主任对深圳的开发商经过这几个成长过程，分析的非常透彻，我很受启发，华森的王总提出把事情做好、做细比创新更重要，刘总提出的设计小户型科技含量的理念。 既然讲到新政，我也提一点，这个问题特别不好讲，大家可以讲的很清楚，有时候我们自己讲不清楚，我觉得有一个问题能说明白的，就是我们看37号文件和165文件的时候，刚才讲的国八条到国六条，一直到37号文件，一直到建设部的165文件，大家不从高层面看就不能理解这个文件，所以我们站在一个高点上看这个文件的时候，就知道这个文件有现实意义，不是因为我是建设部的我就说这句话，大家想一想，至少有几点可以说明，第一、我们国家现在压了几年的投资项目，投资发展速度过快，用了几年的时间都没有压下来，所以我们不能保持整个GDP的发展维持在8%、9%的水平，一直往10%上靠，这种发展对国家的影响现在看来是很超前的，但是长此以往下来会出问题，我们的投资一直是30%多的增长，所以必须要采取一种办法。宏观调控，房地产这一部分可能要受到影响，当然不止房地产了，钢铁行业也是投资过快，压不下来，这一点在所有的文件里表现的非常清楚，而且温家宝说的也非常清楚，这次的调控很大一块是在这个方面的。这是我从高点上看的。 第二个问题，就是要降低金融的风险，保持中国经济的平稳发展，这是最基础的，如果不能保持中国金融的平稳，就不能保持我们国家全面的安定，比如说我们会出现其他一些局面，所以金融问题直接牵扯到房地产问题，很多房地产的资金来源大部分是来源于银行的，发展过快的情况下，银行的负担也是非常大的，而且现在中国人的消费有一部分在超前，有 一部分是不断的在攒钱，我们攒钱的份量相当于中国GDP的数量，我们要刺激内需，但这一部分没有激活。这是第二个方面。 第三个方面，中国面临的人口压力、资源的压力大于任何国家，我们不允许中国人这么去消费，不是政府不允许，是我们的资源环境不允许这么干了，如果我们再继续这么做下去的话，我们国家承担不起，我们的石油储量跟美国不相上下，但是美国储备了20年的石油，它的民间储备和国家储备是一样的，它的储备是125天，像日本的储备是170天，而且我们国家的40%、50%的石油是从马六甲海峡进来的。靠我们最近的国家是俄罗斯，俄罗斯在解体的时候是一亿七千万人口，但现在俄罗斯人口只有一亿五千万人口了，下降了，所以现在俄罗斯生孩子的都嘉奖，“英雄母亲”又回来了。但是这个国家的石油储备也很丰富，你没有办法和这些国家相比。 所以我们国家不能不走节约化的路子，如果我们国家的土地不能保证我们现在土地规划的水平，我们每年在耗费大量的土地资源，我们的供地面积减少的情况下，房子往哪儿盖,不说别的，就说深圳，有户口的占1成，没户口的占7成，原来我八几年来蛇口的时候，蛇口地区我觉得和国外是一样的，那时候我想我如果到这儿来生活多好，整个大草原，人也很稀少，今天看蛇口，蛇口蔚蓝海岸，就这一个区填出去多少米,原来船是漂浮在海边上的，今天全跑到陆地上去了，现在陆地又跑到女娲像去了。你们想一想，我们深圳的土地，如果每家都按150平米设计的话，人往哪儿装,我们填海都填不过来。北京市的汽车这么发展，前几天建设部开会，北京市副市长去参加的，北京一个月要上一千辆汽车，今年年底要达到三百万汽车，在北京开车很痛苦啊，根本开不动，深圳好一点，毕竟马路宽一点，城市小。 所以我们面临的情况真的不是一般国家能面临的问题，我们国家的空气污染，前两天刚登报的，一万个城市人口里死六个，因为污染死的，我们这么大量密集的地方带来的后果，热导向会加大的，我们把这些问题加起来放在一个高层面上看的话，我们必须要面对我们的现实问题，就是党中央提出的符合中国国情的建设模式和消费模式，两个问题，一个是建设模式要改，深圳的房子，我原来跟深圳市房产局的局长讲过，你们这个地方的房型是漂亮，没人可以跟你们比，但是你们的科技含量在很大层面上已经落后了，从节能的角度来说，从空气净化来说，从室内空气来说，我们很多方面都次于上海，所以现在北京人到深圳来看的少了，因为这方面的东西到这儿来看学不到。这几年我们大量的推中央设施，我们可以省很多的钱，既可以保温又可以隔热，当然保温不是最主要，隔热是最主要的东西。另外我们对室内空气的净化问题等等，这个北京上海都有，对这个城市也是一样，隔热的问题在这个地区是重要的问题，比如说万科的四季花城，我倒不是说万科不好，当时我们让他们做双层玻璃，他不做，当时给我气坏了，我说你这么大的公司，这么有名的公司，双层玻璃都不做,他说我们深圳这么热，做什么双层玻璃,我说报告上写明要做，你们必须要做，后来他把靠铁路那一边的做了。今天我们讲双层玻璃是很简单的事情，但我们当时推这个的时候很困难，耗费了很多能源在这里，这些问题拿到深圳这座城市里头，我们需要更新的地方太多了，不管是发电还是转化成热能，我觉得在深圳这个地区用太阳能，一年四季不用点什么炉子了，完全没有问题，以色列是世界上唯一一个强制使用太阳能的国家，房子顶上扛着很多包，他 们的太阳能是很低级的，不像咱们国家的是真空式的，很高级的。以色列国家没有水，但是他们地灌技术推行到世界各地去了，他的粮食自给，而且汉城奥运会的时候，花不是荷兰人供的，70%是以色列人供的。 所以高科技一定要提高，提高住宅内部，这是深圳住宅最需要创新的一个方面。 这里我们还有做小型的问题，我们到芬兰看152平米的房子，最使我吃惊的是什么呢,在一个厨房里墙上搁了13个插头，我们一般都是插一、两个的，插什么东西就用一个大板插，着火就从大板着火。深圳小户型的房子现在有很多新的创新，刚才刘总也讲了，比如说你们去做一个90平方米的三户，做两个卫生间，你们能做出来吗,我们现在把它做成一个半的卫生间，另外门要改掉，厕所的门还平开呢,一平开本来能搁洗衣机的地方全不能搁了，所以日本把门全变成推拉门、折叠门。所以说改变我们的建设模式是特别重要的，对深圳人而言就是要提高科技含量。 消费模式不讲了，中国人的浪费模式一定要改，真不能这么做了，光吃这一块就受不了了，吃是巨大的浪费，你到日本去看，日本人很少吃完饭还剩半桌子的。我们国家现在的人均GDP是1740美金，我们这个水平相当于日本80年代的水平都不到，相当于美国50年代的水平，但是我们的住房，大家知道现在已经跟日本80年代的水平接近了，日本现在平均是83个平方米，我们现在是86点多。我们的经济水平没有达到，但是我们的消费上去了很多。另外一方面，我们的大户型确实是大了，建设部对400个城市做调查的时候，可以出一万套户型，而这一万套户型里低于85平方米的只占26万套，如果你把这个数字交给最高领导的时候他是什么想法,他一定会认为这是要压缩的，这也是为什么要定这个指标的原因之一。所以我觉得从高一点的位置上去理解一下创新，对我们以后的工作有好处，但是存在一定的问题，就是这个东西能支持多长时间，刘总刚才说的小户型是37号文件以上设计的，为什么37号文件以上她们就已经设计小户型了,王总给招商局设计的小户型我很早就看到过了，小户型在深圳不算什么发明，早就有了，是市场的需求，所以市场还是第一位的东西，如果你把龟山做小户型，我觉得那是错误，招商局也不干。 至于这个文件在执行的过程中是什么样的，有这么一个观点大家一定要树立起来，就是我们以后的设计在创新方面一定要做的越精越好，不要以为现在做小户型难度更大一些，所以即使以后我们回头再做大户型，我们也要把它做精，这是最基本的，所以王总说的把事情做好、做细是非常重要的。 还有一个观点，就是我们的创新都是有度的，都是在不同阶段提创新，有的创新过度了也会出问题，像国家大剧院像鸟巢，像中央电视台就是属于过度创新，不符合中国国情的创新，我们在经济上耗费了巨大的损失，而且我们在中国文化上受损巨大，大家都知道，水立方是不是超了我不知道。我们的“鸟巢”，这一个鸟巢按照原来的设计方案是将近500公斤钢 材/平方米，而事实上统计下来是一平方米150公斤，最后没办法，把鸟巢上面活动的盖给摘了，你把它最重要的东西给摘了，它没脑袋了，没有帽子了，本来这个东西能合上，没钱，把它摘了，把它降到300公斤，我们还比一般的国家超出一倍去。图上花的那一根你们知道多大吗,1.5米×1.5米，我们人都能站着走。我们为了一个28天的建筑，我们为了一个体育馆用的这28天耗费了巨大的精力在里头，中国的建筑模式为什么要改,它不符合中国的模式，中国还没有登峰造极到这个份上，像国家剧院，不停的追加投资，最大的损失，你们去看北海的时候就看到了，你到景山上一看，就像一个脸盆扣在人民大会堂旁边了，你要走到中南海的桥上一站，中南海原来是皇宫，因为出来都是斗拱一样的轮廓线，结果那个圆把中南海整个南侧给罩起来了，文化损失巨大。当然了，我们现在不是争这个，这是一个国家的导向出问题，国家都在无度的消费，怎么让老百姓停止消费,建设部现在研究的主要问题就是这个问题，什么是符合中国最重要的消费模式,什么是符合老百姓真正需求的消费模式,而且是符合中国国情的消费模式，这是要研究的东西。 另外，创新不是倒退，我说有度就在这个地方，你不能走太远了，你认为创新了，现在你知道北京的小户型做的多大吗,保利的户型开间3米，厅的开间3米，你们做过吗,现在卧室的开间变成2.7米了，我跟开发商说，你这是创新吗,你们连回归都到不了，不能因为小就不停的给它做小，那房子卖一万两千块钱一平方米，还有人买，还说你开3米不是回归到50年代了吗, 在新的局面下，怎么看待创新的问题，从宏观的层面来讲，站的高一点可能对创新有好处。 这是我今天插进来这一段，这是因为我受到前面几位“脱口秀”的引导了，他们确实讲的很到位。 下面我想把价值创新的概念给大家介绍一下，这是我们举的一些例子，有很多例子是2004年，2006年创新风暴里的经典作品分析，我主要不是讲案例的，设计上包括策划上最重要的东西是价值创新问题，现在的策划公司不是以前的策划公司了，因为以前的策划公司可能更大的停留在商业层面上，今天我们不是停留在这个层面上了，除了这个以外，我们要取得更大附加值，我们在科技方面也需要加很多东西。价值创新不是一个新的东西，但是一个非常重要的理念。 在这之前我想介绍一下我经常讲的这五条，对于中国居住空间的理解，我们的创新是置于中国的居住环境产生的，这五条我给大家念一下，第一、中国的居住环境是个高密度控制下的居住环境，你是不能摆脱的，但是合理的控制密度是所有人必须要懂得的，今天在小户型的情况下我建议大家对密度控制非常严格，万科在这方面做的不错，万科很多例子我都分析过。大家知道广州有个星河湾，星河湾在北京开了一个星河湾，这老板三年什么都没干就在北京做这个项目，他第一次找我的时候说我要做就做北京最好的，他今天确实能达到，他三年前就跟我讲我一定要做北京最好的，他开车在北京绕了七天，把北京所有的楼盘看了一 遍，最后跟我说了一句话，说我要做北京最好的楼盘只有一件事要做??降低容积率，结果这个老板把他的容积率从50多万平方米，当时就降了7.4万平方米，最后他只降了5.4万平方米，你们可以算一下他少赚多少钱。但如果他不降容积率，他也卖不到一万五。我们从另外一种方法来取得价值，这是策划公司必须要运行的一种方式。 第二、中国的小区封闭太大，越大的小区反倒越不安全，所以小区在大的过程里封闭要减小，大的社区会使我们城市的马路不能加密，造成城市马路的堵塞，大的小区会造成管理费用的增高，国外的经验表明了我们必须要缩小小区的规模，这里提出一个要求，就是搞设计的人，必须要搞管理，就是你做规划的时候一定要把管理搞清楚，现在很多搞设计的把图画完以后，开发商我怎么管理,不知道。今天我们不能这么干了，今天我们搞完设计的东西，如果不能给人讲清管理的方式，就不叫创新，大家一定要琢磨琢磨这个问题。 第三、中国是个集合式住宅为主要的群体，中国为什么要限制别墅,正因为我们有土地的限制，人口密度大，所以一定要向上发展，除了这个以外还有一个特点，它是个多空间的，就是在一个小区里面发现一个例子，比如说前面有大海，或者前面有湖，那我肯定前面盖别墅，然后这边盖一个复式住宅，四层或者七层、八层小高层，再往后面做高一点，再往后面做高一点，一个小区里出现四、五个空间，深圳经常能够看到这种情况，但是你去国外看看，这种空间是很少的，尤其在发达国家里头，为什么会出现多空间呢,因为中国是混住社区，中国的穷人富人分的不是那么清楚，富人也可以跟穷人住在一块，国外的情况就不一样了，所以我们到美国，美国说欢迎你们中国来参观，来学习，但你们不要学习我们失败的例子，就是战后期间穷人浮人分的不清楚。 混在一个社区造成的结果就是我们的空间可能是多空间的，这在全国各地表现的非常清楚，这是中国的一个特点，当然东南亚国家有类似的特点。多空间使中国的建筑群体比国外的建筑群体复杂化了。 第四、中国的多空间形态是一个特点，另一个特点就是中国的交往空间是多种的。我们今天谈设计不是在谈以前我们只把房子做好就完了，今天我们一定要讲交往，我们讲和谐社会是最基本的，我们不讲交往就没有活力。大家知道，国外的交往空间很简单，比如咖啡厅、茶社、酒吧，还有其他的空间，比如说公共绿地，还有游泳池，你们到美国参观他的小区，他经常在一个很小的水池旁边很多人躺着晒太阳，旁边还有烤肉的，你们看星河湾都是学国外的，当然还有一些小孩玩的地方，这是他的交往空间。 中国的交往空间，我刚刚说的这些都有，中国不但有这个，还有几个特殊的，中国有晨练的人，大早上老头老太太来几十个人练两个小时，中国最大的民间运动，什么运动,打麻将，这个运动小区里给人设置，不设置是不行的，喝茶、聊天、下棋，这个空间都得有，有人舍不得，架空的空间不够。中国的文化积淀使中国的交往空间形成了多样性，而这种空间对老百姓来说是至关重要的。像我到山东济宁去，济宁有一条河，河旁边有一条绿带，每天 有1500个老人在这里娱乐，唱戏的，拉胡琴的，聊天的、溜鸟的，为什么这样做呢,老人管它叫“快活林”，其实老人没有地方去玩，整个城里没有设置，小区里也没有。这是我们以后创新的一个方面，我们必须把交往空间当成一件事来做，不是可有可无的东西。 第三和第四是判断小区的好与不好，第一个是空间的形态，第二是交往空间合不合理。 第五、中国的配套服务设施复杂，多样性分散，像国外的房子里很少落地下到处都是商店的，中国有，中国只要建了马路就开商店，为什么造成这种结果呢,因为我们的物权法不清楚，不知道哪个归老百姓，哪个归开发商，另外政府不知道什么该管，什么不该管，怎么能把学校和医院交给开发商,这些跟公共设施有关的东西，通通是纳税人交的钱，政府必须建，你让开发商建，谁会建好,建完了之后可能也是个半废品。这是全权责任问题，所以国家现在正在进行调整，政府该管的就要管紧了，该交给开发商的就交给开发商管去。 你看我刚才说的多空间，从这个五图可以看出来，有高层、小高层，有六层楼、九层楼，还有矮的三层楼，我们在这么一块小区里已经出现了五种东西，商店巨大，会所也是巨大的会所，在美国哪里能看到这么巨大的会所，看不到的。中国有很多东西是世界第一的，中国的建筑面积是世界第一的，中国的速度是世界第一，中国住宅的高度是世界第一的，我觉得中国现在没有对手，包括发达国家，你说高度谁能比得上深圳，王石盖的早超过165米了，现在东京盖的42层也还没有那165米高呢，现在国内住宅都盖到200多米了。中国的对手是自己，为什么呢,质量不行，我说的那个质量不是施工质量，是内在质量，就是产业化水平低，刚才高主任讲了，产业化水平低，达不到这种水平，这跟国力有关系，但中国现在的建设规模真的是没有对手，所以很多开发商去了之后非常自豪，看不见对手当然是自豪了。但人家用的是铜管，我们用的是塑料管，人家的厨房13个插头，我们才一两个插头。 现在你去看香港的房子，真不如咱们了，我到香港最好的房子叫被沙湾的，是李泽锴设计的房子，还不如我们呢，还卖一平方尺12万港币，内地人买的占20%。 我们今天讲策划创意和设计整合，我觉得要把它分的很清楚，设计公司、策划公司不能离开这两条东西，所以策划创意是造势之“源”，而设计整合是入实之“根”，两者是不能脱离的，如果你把造势之“源”搞大了，你会变成虚夸了，现在不是虚跨的年代，所以做实做细是最根本的。我们要从居住的角度改变我们策划的创意，创意首先来源于生活，所以必须先从居住的角度改变，我们设计人员要要从理念创新入手挖掘设计的价值。价值创新是产品开发战略的基石，价值提升和创新同等重要，创新是价值提升的有效途径。 上回在广州开会，一个记者问我，说好楼盘分几种，当时我说你的问题太复杂了，好楼盘分好多种，我当时真是没有反映过来，脑子不够用了，最后我从广州往北京坐飞机的时候，想起来一个脑筋急转弯，说世界上分几种人，答案是男的和女的，后来我想楼盘也就三种，要按这种思路就明白过来了，第一种是不战而胜的房子，这个不多讲了。第二种是以进取胜的楼盘，以进取胜的楼盘是开发公司经常用的方式，我们比人做的好就可以了，我做深圳第一个隔热住宅，我可能卖的就好，老百姓省钱。第三种是以退取胜的楼盘，这不是一般人可以干的了，比如刚才刘总讲的，人家都盖大户型，你突然盖小户型了，或者人家都盖小户型，你盖大户型这，都是反其道而行之的人，你都能取胜。比如说北京92年追求大阳台，阳台越盖越大，结果大家都在买大阳台的时候，香港的一家公司分析了半天，说不行，这边阳台一个玻璃，这边阳台一个玻璃，两个玻璃往一起看，怎么也看不清楚了，所以一刀下来把南边的玻璃砍了，不要了。大家可以分析分析，你分析之后我可以告诉你一个结论，策划创意和设计融合所带来的销售路数的改变，首先是思维方式和设计理念的改变。 我这把两个给大家介绍一下，有很多人在书上看过这两个概念，现在很多战略概念有两种，第一种概念就是我把我的战略放在研究对手的优势上，我研究对手就行了，比如说蛇口地区有十个楼盘，我只研究这十个楼盘就够了，然后我所有的点都超过对手就可以了，这种研究方式你能不能战胜人家呢,可以，但是你也战胜不了人家，因为人家先做出来。选择一个与其内部系统和能力相配的独特成本定位或差异位，来抗击竞争对手。 重建主义:把策略的重点从竞争转到价值创新上。力求系统的跨越现有竞争边界开发新的需求。将不同的现有元素重新排序，构建新的市场空间，从而创造新的价值。这个概念为什么要建立起来呢,这是有关以后楼盘创新问题，这是个思维方式问题，又是个战略问题。 这里我们必须要讲元素的构成，策划的过程，设计的过程无非是在调动元素，我们有很多元素，所以首先要收集元素，收集元素的过程从思维方式来讲是一个思维扩散的过程，很多开发公司没有这个扩散的过程你的设计水平就达不到，你连这个过程都没有，肯定不是一个好的开发。比如说在深圳地区，有多少种节能方式,元素的方式是思想发散的过程，这个过程是必需的，策划公司更躲不开这条路。 第二是元素的创新，我还举阳台的例子，把阳台取了之后，别人说你把阳台取了以后，我怎么晾衣服啊，后来他在旁边留了一个晾衣服、熨衣服的地方。潘石屹创建了一个SOHO，然后他把他的元素改了，大家考虑到又能住人又能办公，所以他就把门做成推拉式的，你要住人就关上，你要做公司就拉开，他把中餐和西餐分离了，这些都是当时的创新点，小户型里有很多的创新点。 第三、元素的组合，因为元素都固定死了，你看别人的阳台都这么摆，你可以重新摆，纵向、横向都可以重新排列。 元素的改变就是可以增一部分元素，减一部分，替一部分元素，别人有的我可能还不干呢。元素“景框”的锁定就是我们把活动都弄的很活了，但是我们必须要插这个热点，这个热点就像一张相机似的，要有一个焦距，这个焦距唯一的焦点就是楼盘的卖点。当这个焦点确定之后，我们就景深问题，就是镜头长短问题，当镜头确定之后的问题，产品的边际有没有划定,所有模糊的产品都要去除，我们只要清楚的，有的开发公司找我们，说我为广大消费者着想，我一共做了28个户型，我说你疯了,28个户型说明你没有能耐，说明你头脑模糊，这个时候我跟你说了，你必须把模糊的户型全部去除。 设计的价值取向有这么几个方面，规划设计的价值，户型里的价值更大一些，装备水平也是一个价值，现在单层玻璃的房子就不能卖，现在没有智能卡的房子根本就不能卖了，没法管理了。景观再造价值、性能价值，保温隔热通风等等的，每个地方都可以集合很多元素，为什么我们今天讲这个东西好象都是白话似的呢,是因为很多设计公司不能在任何一个层面激活新的东西出来，因为他没有创新，创新是在所有的点上都要激活它。 我把这句话最后念一下，在居住空间的创造中，归属空间的限定和邻里交往空间的设定是极为重要的，房子私秘性越强卖的越好，归属空间做的越好、越强烈，房子卖的越好。这是非常重要的一个概念，如果归属空间做的太开放了，不封闭，都不是卖的很好的房子，比如有的小区就必须把绿地开的特别大，对着大马路去了，规划局规定的，小区的景观需要融入城市，但我觉得小区没有这种功能，小区就是住人，私秘性极强的概念，小区一公开了就不叫小区了。 这些空间里涉及到容量、尺度、场所、时度这些构成元素，容量问题就是多大密度，建筑容积率，尺度问题就是多高，场所就是你在里面做什么，什么叫时度感呢,你在海边上的时度感和我们看到的时度感就不一样了，在设计手法上可以采用围合、穿插、错动、重复、重叠等方式，让空间变的有层次、有特征这，也是空间的价值所在。无论是室内空间还是室外空间都会要系统性地将各种元素组织起来，使产品向更高的附加值转化，这既是个战略问题，也是个战术问题，所谓战略问题就是我们要脱离对手，看的更远，所有战术问题就是我们必须要认真的对待，做细节。 我们看一个方案，第一次用水和陆地的穿插，一条水一条陆地，一条水一条陆地，所有的地方都是这样。第一次穿插完成一个最重要的概念??岛，我卖的是岛的概念，但是我只卖这个地方，现在我把这个方案交给你，你会是一个高手，因为你做了岛，而且用穿插的方式使所有的别墅区全部临水而居，这个价值本身就是很高的。 我画张图，你们看是他的高还是我的高，我把这张图上的道路改了，这样画完之后我也形成岛了，你们看这两张图有什么区别吗,我如果把我画过的这张图告诉你，你看我形成岛 了，我也是临水而居，如果你不看下一张图肯定认为我是高手，因为我把所有的地方做成岛，然后让所有的楼贴着水而居，当老板的肯定说我是一个好设计师，但如果你看了这张图以后发现我是低手了，因为他把这个马路错开之后再穿插，路错开之后，概念比我前进了一大步，这个时候我就变成低手了，为什么,他把岛做成孤岛了，他没有创新，无非是在设计上比你高一截，也就是说我能激活一步，但不能激活第二步。 再画一个图，第一次穿插是曲线和直线的穿插，所有的地方都是一条曲线一条直线，完成了平面的穿插，但是我把所有的曲线都变成直线，你们会发现什么结果,你会发现这个行业式是个标准的行列式，如果我第一张图是红色的给你的话，朝先很好，你肯定也会说我干的不错，但是你看了这张图之后，我又变成低手了，为什么呢,因为我没有激活这个元素，把一个直线变成曲线，而且完成穿插，这是完成第一次激活。第二张激活，它在高度上激活一次，就是直线楼是高的，曲线楼是矮的，形成第二次空间穿插。做到这个时候，我把这张图交给你，你肯定说我是高手，我也做完了，你认为价值已经做到顶了吗,没有，因为我没有创新，因为我本来摆的就是这个模样，不存在创新问题，现在我开始提升创新问题，我们恢复到这张图上去，你会发现这条河是最重要的景观区，而这个元素没有被激活，就是这个元素没有动，它是死在那个地方的元素，怎么办呢,你们这个时候就知道它为什么要弯曲这个房子了，他弯曲一次就形成一个喇叭口，而这喇叭口的整个视界都是朝着河去的，就是他把河当成第一件事，这个事我也能做到，但是我仍然不如它。现在他又做了一件事情，他不但让你的视线往这儿走，还把水引回来，因为你的水没有动，所以我把水再激活一次，让水倒回来，倒回来形成这个房子的焦距，最重要的焦点，我们这个时候才清楚卖的是港湾，所有的房子都是迎着港湾居住的，每个地方都是港湾，我们的概念被缩到这个地方已经成为它最重要的东西了，这个时候产品边际也可以确定了，就是两种，一种高的，一种低的，高得是直板的，低的是曲板的，这个时候他又再次把立面激活，把所有阳台的板做成长短不一的，做成船舷状的，再次激活不经常激活的元素，就是这个港湾的元素，让它形成港湾的概念，这个港湾的概念在立面上也体现出来了。 到此为止，可能又做不下去了，因为你做到这儿，已经做的很好了，他不，现在我们回到这儿来看，它的交往空间设置的非常好，把这个地方腾出来，让人集中在港湾的头上去，我们刚才讲了，交往空间也是一个卖点，所以这个地方交往空间做的非常通透，现在有的开发商来了，说你把我这儿掏空了，我损失多少房子，但这个时候你不应该想这个问题，你应该想给老百姓提供一个交往的空间，而这个空间正在港湾的头上，价值比落地的价值高很多。 我只能走三步，这个设计师走了六步，他每走一步都会激活元素。为什么我们没有这种理念呢,你认为你很多都做到头了，他没有，我觉得这是我们思维方式很重要的一个概念问题。 最后讲一个很有意思的方案:错动。这个方案是成都的一个方案，你猛一看这个方案觉得很新颖，但是我给你画个图之后就会觉得它非常的平淡，你把这个楼都落回来，它就变直 线了，你把这边落下来，它又变直线了，你把这个房子向上，把这个房子向下它就变直线了，所有的房子你画完之后它又是行列式。你做行列式很简单，你看你把这个房子落下来，它就是行列式，把这个房子落下来就是行列式，如果我们的房子都是行列式太容易设计了，用不着设计师了，给你一个空间你能排下来就是能耐。 这个设计师想打破这种空间，我们管它叫双平行界面，这个设计师开始调动元素，将元素重新排列一次，把它错开，一错开就形成了一个斜线空间，所有的胡同的都是斜线空间，而且是双向斜线空间，景观区大多了，景观区加大之后老百姓的感觉完全不一样了，绿化空间全部加大了，容积率依然没有降低。他的空间做的非常完善，我们从这一点再看一下，它移动一个空间，在这个地方出现一个廊子，每错开一次就出现一个廊子，我们把这个线连起来，你会发现在非常好的斜向空间里出现了七个交往空间，我在做这个过程的时候，完成了交往空间的成立，不用再重新设置交往空间了，都提升了，空间的空间组合提升了，交往空间也提升了。 我刚才举的这个例子说明现在搞创新一定要在价值创新概念的基础上改变我们的思维方式，另外我们在新政的情况下也需要重新设定我们的策划目标和设计目标。 总之我们要把老百姓的空间做好，这种价值提升是我们最根本的东西，不管你做多大多小，总之你把价值放在第一位的时候才有创新的动力。 人类进入了一个高度发达的文明社会，全球化的通讯网络，高度发达的信息技术，使人类的生活日益便利，物质财富空前繁荣，但是，这并不意味着人类比以前任何一个时期都生活得更加舒适和惬意，因为人类的生活环境离自然越来越远„„居住环境是人类活动的重要载体，承担着人们对美好生活的不同需求，人们对居住环境的要求也越来越高，这不仅是指智能化程度，更注重的是生活环境的物质构成和精神文化有机完美的统一。在这一系列的环境构成中，自然生态景观环境在人们心目中占着相当重要的位置。特别是受快节奏的都市生活压迫的人们，更有一种返朴归真的情怀，梦里追寻着一种“小桥、流水、人家”这一古老而朴素的田园景象。而作为发展商来说又更是找到了一个新的卖点来进行商业炒作。自然、生态、景观、高尚住宅、某类风情等也是其商业炒作的常用词。 建设部住宅产业化促进中心孙克放先生曾说:“我国的住宅建设正处在一个‘政策转轨、体系转型、市场发育、质量换代’的历史转折点上，住宅领域也同时进入了一个新的活跃时期，设计人员和发展商们应该更加关注当今住宅设计的走向和发展趋势:住宅设计由单纯技术设计走向策划设计，随着住宅商品化进程的推进，设计也被迅速的推向市场，与以往任何时期相比，设计对住宅市场的影响将日益深远。 明智的发展商不只追求建筑面积、造型、户型等纯技术与物质的东西，而转入环境的营造和公用设施的建设上来。住宅环境的设计也提上了议题，日益受到重视。 为什么住宅环境设计在房地产界如此重要呢,从根本上来说是受社会、消费者、发展商的共 同作用而形成，下面我们分别从以下角度加以分析: 其一、从社会的角度来说 就住宅区的自然景观环境来说，一方面我们可从全社会的环境保护的角度来考虑。20世纪60年代，随着经济发展与环境之间的矛盾日益突出，促使人们纷纷行动起来寻求解决的途径。 1972年联合国人类环境会议通过了《斯德哥尔摩宣言》，提出了人与自然、人工环境与自然环境保持协调的原则，宣言称:“为了在自然界里取得自由，人类必须利用知识在同自然合作的情况下建立良好的环境。” 1987年联合国与世界环境发展委员会向全世界提出了可持续发展的观点，1992年，在巴西召开的世界首脑会议形成了《21世纪议程》等全球性纲领。相关领域都在努力寻求能体现人、建筑、自然、社会更加和谐的方式。比如现代建筑运动中有关“绿色”的建筑活动。绿色建筑从绿色技术到单体的绿色建筑物以至绿色建筑体系逐渐地发展起来，它在建筑本体因素以及建筑文化诸方面受到了越来越多的关注。产生了节能节地建筑、生土建筑、生物建筑等新型建筑模式。作为建筑领域的重要组成部分:住宅建筑无疑同样要遵循“绿色”规则。 戴维"皮尔森在《自然住宅手册》中指出:同健康的建筑相关的最先进的运动是生物运动。生物建筑所要表现的不仅是源于歌德的人文主义哲学以及对自然的热爱，同时还力图表达鲁道夫"斯坦纳对于整体健康的研究成果。生物建筑从整体的角度看待人与建筑关系，进而研究建筑学的问题，将建筑视为活的有机体，而建筑的外围护结构被比拟为皮肤，就像人类的皮肤一样，提供各种生存所必须的功能:保护生命、隔绝外界环境、呼吸、排泄、挥发、调节以及交流。倡导生物建筑的目的在于强调功能必须同居住者和环境相和谐。建筑物建成后，室内外各种物质能量的交换依赖具有渗透性的“皮肤”来进行，以便维护一种健康的适宜居住的室内温度。 环境保护也是国家可持续发展战略的一个重要方面。我国大部分城市规定，小区绿化率不能低于30%，这是要用来建花园的，如把绿地建成混凝土的构筑物，去追求纯艺术，这将会带来整个大环境的损失。我们必须从全国乃至全世界的环境大局出发，积极营造自然生态的居住环境。 人的生活约有2/3的时间是在居室内度过的，住房是家庭成员的生活基地，居住地生活是人类经济的社会活动的组成部分，居民的居住地生活是人类经济和社会活动的组成部分，居民的居住水平和居住环境质量是衡量一个国家或地区人民生活水平的指标之一，它直接影响着居民的健康。 另一方面，自然景观环境好，人们心情舒畅，身体健康，安居乐业，工作效率提高，促进生产力的发展，同时能降低犯罪率，经济效益和社会效益也会相应提高。 二、就住宅区的人文环境、智能环境同样影响着经济人们生活的各个方面，各种设施的便利， 和谐的人居中氛围更是影响着社会效益，在此不详述。(此小节暂以提纲列出，待再次深化、扩充。) 其二，从消费者的角度来说 随着社会与经济的发展，人们已经从有个窝居住的观念中解放出来，住宅作为人们生活的崭新空间，人们不仅考虑住宅面积、地段，还要住宅的造型、布局、各种配套设施、周边环境，更多地还要考虑居住区的文化精神和景观环境。消费者对园林式住宅盼望已久。都市人工作紧张，希望有一个宁静、优美、舒适的家园。喧嚣嘈杂的都市令人烦躁不安，环境污染损害人的健康，人们渴望接近自然、回归自然，园林式的住宅有洁净的空气，优雅的空间，合理的布局，能调节高节奏生活带来的紧张和疲劳，有益于身体健康和心理安定。景观环境因此倍受关注。 但是， 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 经济时代的住宅因为受经济条件及保守观念的束缚，住宅建设以能住为目标，根本不可能有创新意识、环境保护和景观意识。住宅产业化之后，尽管住宅建设有突破性的进展，但是却一度进入了一个误区，就是推山填河，在平地上有钢筋混凝土制出个个千篇一律的“火柴盒”，某此地产商甚至唯利是图，不顾可持续发展地开发土地，尽管他们因此获得了暴利。但是这种违背自然规律，破坏自然环境的作法早已不为人们接受，也终究要被淘汰。 随着房地产市场的逐渐成熟，地产商开始重视居住环境的建造，不惜赐巨资聘请外国专家设计，但是，目前，我国住宅建设从投资、设计到施工、管理没有形成一套完整的体系，也就是说缺少系统工程的指导。致使居住环境存在许多问题，住宅区大都只能突出某一方面的优势，总会存在这样那样的缺憾。完美的住宅区还是廖若星辰。 消费者难以获得完美的居住环境，只有退而求其次，只要能满足自身最基本的生存需求，不得不忽略更高层次的需求，凑合着购买、居住。因而形成一方面商品房大面积空置，一方面很多人无人居住的局面。这显然与新世纪的居住观念相背离的。相对我国作为发展中国家居民的经济水平来说，购置住房可说是人生中的一项十分重要的产业，一项长期固定的产业若不能发挥其最佳效益不能不说是一件令人感到无奈的事情。人们不禁喟叹“安得广厦千万间,” 如果房地产商能通过系统工程的手法，对居住环境做出系统的规划设计，满足消费者的需求，让消费者少一些无奈，多一点欢喜。我想，这将是令消费者欢欣鼓舞的大好事。 其三，从发展商的角度来说 进入新世纪以后，特别是我国加入WTO以后，房地产市场竞争也愈益激烈。在住宅的建筑风格、户型、朝向以及智能化方面的差异越来越小，也比较容易把握。居住区的文化精神、生态条件和园林景观环境将成为发展商在房地产界争夺的焦点，特别是园林景观环境炒得更为火热。但是，目前我们身边许多房地产项目几乎都缺少系统工程的理念，不能全方位地策划设计，成功的案例很少。而较成功的楼盘也都是请外国公司进行设计。 广州市内一个颇具实力的房地产开发公司开发了一个楼盘，并就楼盘建筑立面方案进行了招标。参与招标的公司有四家，其中三家来自国内，一家来自国外。方案出来后，他们发现，只有国外公司是站在周边环境分析之下进行方案设计的，他们强调建筑必须与周围环境紧密结合才有和谐之美。因应楼盘周边的浓密大树和江景，整个立面采取黄绿色为基调，掩映于树丛中，犹如一缕阳光。而国内公司的方案就只考虑几座建筑的外立面，整体感欠缺很多。为什么会有这种区别呢,原因就是我国缺少具备系统工程的理念的景观设计师。ESPC弥补国内这一空白，对此作了有益的探索。 景观环境的设计不能不能脱离建筑、自然环境及周边环境。否则，会“只见树木不见森林”。景观设计师不仅仅要懂得建筑学、园林学、还懂得人文地理、社会学、心理学等等，设计一个楼盘的景观环境，必须通过详细的调查，将项目的城市背景、市场背景搞清楚。周边环境的发展前景是不是能和项目汇合在一起,房地产市场的发展前景将来是怎么样的趋势,这些都要调查清楚，使设计项目跟将来的周边环境有个整体配合，令整个大环境可以做得更完善。这也就是ESPC系统工程的理念所在。 从市场行情可以看出，综合策划好的楼盘能获得销售速度和利润的双重效益。环境较差的楼盘则易形成大面积的空置局面，有的楼盘甚至出现烂尾的状况。显然无效益可言了。 单就景观环境而言，改善景观的投入仅约占其楼盘升值部分的1/10-1/5，有的甚至更低。因为景观环境比其他方面的环境更为直观，很容易占据人们的视线，当人们走进景色怡人，空气清新的小区时，心中难免不想:我想拥有。因景观而攀升的楼价也很容易被消费者所接受。景观环境回报率高，是不应被发展商忽略的。 以上各个方面又是相辅相成的，特别是消费者和发展商互相作用，带动房地市场的发展，从而又对改善社会总体起到积极的作用，社会环境的发展和提高，又直接影响到消费者的利益，同时又可带动房地产业向新的高度发展。