【推荐】土地一级开发合同4

【推荐】土地一级开发合同4 海量资料 超值下载 一级土地开发项目合作框架协议书 甲方:云南省安宁市人民政府 乙方:安宁市太平新城投资有限公司 安宁山汇房地产开发有限公司 安宁市太平镇是，经双方协商，本着公平、互惠、互利的原则，达成如下协议: 一、 合作范围及内容 第一条 甲方委托乙方对 进行土地一级开发，控制范围和位置以批准的该项目控制性详细规划范围为准。总体规划，分片实施，分片签订合作协议，分片开发，具体内容为该项目范围内的土地一级开发:土地征收(用)、拆迁、安置、三通一平工程建设工作。 二、 双方的权利和义务 第二条 甲方负责协调办理完成上述范围内所需用地的征收(用)、拆迁及建设项目立项等行政审批手续;并将上述用地明确为政府储备用地。 第三条 甲方负责协调规划、市政、园林、城建、环保等相关审批单 ? 海量资料 超值下载 位，办理上述范围内建设用地的各部门审批手续。 第四条 乙方由安宁市太平新城投资有限公司及安宁山汇房地产开发有限公司组成企业联合体，负责在上述政府预储备用地范围内的土地一级开发，并配合甲方进行控制性详细规划的编制工作;自筹资金组织实施规划范围内土地的征收(用)、拆迁及安置工作;片区土地三通一平工程建设，产生的费用成本，按相关法律法规测算，并经审计确认。 第五条 该区域项目的招商引资工作由甲、乙双方共同配合完成，但必须符合太平新区总体规划和太平奥林匹克体育小镇开发建设规划，并经甲方批准。 第六条 乙方自协议生效之日起 年内履行完成协议中双方约定的条款内容。 三、 收益分成 第七条 本区域开发由乙方根据项目进度滚动分次开发，开发的进度及期限由双方另行协商约定。协议项目下的土地完成一级开发后，交由甲方组织公开交易，土地交易所获得的净收益上交省市后，安宁部分甲方按净收益的 分成，乙方按净收益的 分成;收益分成按成交地块分次决算。 第八条 土地招拍挂底价，不应低于该土地一级开发成本，若低于土地开发成本的地块，应先补足开发成本，再同时向乙方支付土地开发成本总额的 的管理费。但行政划拨土地使用权的用地可以成本供地，且不交纳管理费。 ? 海量资料 超值下载 四、 违约责任 第九条 本协议一旦签署生效，甲方不得单方面取消本协议或者与其他第三方签订协议范围内地块的土地一级开发协议;否则，视为甲方违约。甲方在收到乙方退款书后一个月内须一资退还乙方支付的全部费用及银行同期贷款利息，并向乙方支付 的违约金罚款。 第十条 本协议一旦签署生效，乙方不得单方面擅自退出本协议;否则，视为乙方违约。乙方自行承担乙方已支付的全部费用及银行同期贷款利息，并向甲方支付 的违约罚款。 第十一条 本协议一旦签署生效，若因非甲乙双方的其他原因导致本协议不能执行，双方应将已有偿出让成交土地分次进行决算分成，对于乙方已投入的全部费用须一次性退还乙方并支付银行同期贷款利息。前述事宜完成后，双方合同自动解除。 第十二条 任何一方由于自然灾害、战争等不可抗力因素造成的部分或不能履行协议的可免除(第十、十一条)相应的违约罚款责任。但应在条件允许下采取必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。 第十三条 本协议为框架性的协议，待该项目控制性规划编制完成及批准后，在不违背本框架协议的基础上或双方协商自愿的情况下，双方再另行签署地块成本、三通一平等细化协议。 第十四条 该项目规划区内的原有单位、企业，在协议签署日前已同政府签订开发协议的项目，以及甲乙双方共同认为规划地块周边不需做一级开发的地块，不受该协议约束。 第十五条 乙方的融资、项目开发的经济行为等一切责任由乙方自行 ? 海量资料 超值下载 负责。 第十六条 如果一方未履行本协议规定的义务，应承担相应的违约责任。因执行协议发生争议，由争议双方协商解决，协商不成，按属地管理原则，双方均可选择向人民法院提起诉讼。 第十七条 上述与国家法律法规相冲突的合作条款，甲乙双方均不视为违约，不承担违约责任。 五、 其他 第十八条 本协议要求或允许的通知及通讯，不论以何种方式传递，均自实际收到时起生效。双方的地址为: 甲方:安宁市人民政府 地址:云南省安宁市人民路1号 任何一方可变更以上通知和通讯地址，在变更后3日内将更新的地址通知另一方。 第二十条 本协议一式十份，甲乙双方各执五份，经双方法定代表人签字并盖章后生效。 甲方:(签章) 法定代表人(签字) ? 海量资料 超值下载 乙方:(签章) 法定代表人:(签字) 市 土地一级开发框架协议 合同双方 甲方: 市 区国土资源和房屋管理局(以下简称“甲方”) 法定代表人: 职务:局长 法定地址: 通信地址: 邮政编码: 乙方: 地产开发有限公司(以下简称“乙方”) 法定代表人: 职务:董事长 法定地址: 通信地址: 邮政编码: 根据《 区人民政府办公室转发区建委关于 开发建设意见的通知》( 政办发[2011] 号)、《 区人民政府关于同意 地产开发有限公司联合开发 项目有关问题的批复》( 政复字[2011] 号)、《顺义区人民政府关于 地产开发有限公司合作 ? 海量资料 超值下载 开发 项目有关问题的会议纪要》( 政纪要[2011] 号)、《 区人民政府关于 地产开发有限公司开发建设有关问题的会议纪要》( 政复字[2011] 号)、 市国土资源和房屋管理局《关于授权 房地产开发有限公司进行 项目土地一级开发有关问题的批复》( 国土房管出,2011 号)、北京市发展和改革委员会《关 于 市 区 项目土地一级开发项目建议书的批复》 ? 海量资料 超值下载 ( 发改,2011, 号)等有关文件，为了加快 项目建设步伐，提高土地综合利用水平，完善城市综合载体功能，扩大 区在 市及周边地区的影响，促进区域经济的可持续发展， 开发有限公司对 项目进行土地一级开发。为了使项目顺利实施，就该区域土地一级开发有关事宜，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，经充分协商，达成一致，签订本协议: 一、项目名称: 市 区 项目土地一级开发。 二、建设单位: 开发有限公司 三、建设地点及范围: 地点: ，其四至为:东至 ，南至 ，西至 ，北至 。具体范围根据附件一:《 段控制性详细规划[道路系统规划图]》的规划界线为准。 四、建设规模: 项目总占地面积约 公顷( 亩)。 五、建设工作内容: 1、统一规划; 1)负责该区域《土地价值评估》、《区域开发整体战略与定位》、《项目开发模式》及《区域营销战略与策略》等前期策划工作。 2)负责该区域城市形象树立及营销推广工作。 3)负责对该区域进行城市规划概念总体设计、论证及优化修编工作。 2、统一开发建设: 1)负责拟开发区域内市政基础配套设施施工(七通即:给水、雨、污排水、供电、燃气、通讯、道路平整)。 2)统一对城市公共绿地(防护绿地、防护林带、风景林带、景观绿带)、公园绿地及水系等景观进行建设。 3)按照规划将开发区内高压线移至200 米绿化带内。将该区域建设成为以休闲 ? 海量资料 超值下载 度假生态旅游为主题的生态休闲区及低密度住宅小区。 六、甲方的责任: 1、负责协助乙方向市规划部门办理规划手续。 2、负责按乙方提出的征地申请，按政府规定程序办理征地报批手续; 3、负责涉及农转用的向市国土房管局申办农转用手续; 4、负责涉及房屋拆迁的，向所在区、县国土房管部门申办《房屋拆迁许可证》。 5、负责协调涉及征地拆迁的镇、村在征地拆迁过程中的工作。甲方同意委派与乙方委派的、 区政府委派的、 区土地测量中心委派的及 镇镇政府委派的共同成立土地联合开发领导小组，由甲方负责及时协调解决土地征地 拆迁及开发过程中的相关问题。 6、负责按照乙方确定的土地交易条件安排土地入市交易。详见附件二:《土地进入市场交易流程》 七、乙方的责任: 1、根据 市计委的立项批复和 区政府的要求，负责对 项目进行统一规划、统一开发建设、统一收取各项费用，统一管理。 2、负责本区域城市规划概念总体设计，规划 设计方案 关于薪酬设计方案通用技术作品设计方案停车场设计方案多媒体教室设计方案农贸市场设计方案 必须符合项目的整体建设要求。 3、负责向市、区规划部门办理规划手续。 4、负责与所涉及镇、村签订土地补偿协议，并支付相应费用，土地补偿费用依据《 区人民政府办公室转发区建委关于 项目开发建设意见的通知》 政办发 [2011] 号文件执行。 5、负责向甲方提出征地申请并协助甲方办理征地手续。 6、负责委托市土地评估机构对土地进行评估，确定土地出让金及入市交易价格。 7、负责确定土地交易条件及交易方式，并以附件二:《土地进入市场交易流程》的相关规定为准。 八、甲乙双方共同责任: 1、甲、乙双方共同委托政府有关部门按照政府批准的本项目成本核定 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 及开发利润对土地一级开发过程中所发生的费用进行审核，根据附件三:《土地一级开发成本核算及收益分配标准》的规定核定土地一级开发成本及相应的利润。 ? 海量资料 超值下载 2、甲、乙双方一致同意土地一级开发收益分配按下面约定执行: 1)甲方按《 区人民政府办公室转发区建委关于 项目开发建设意见的通知》( 政办发[2011] 号)文件的土地出让金标准(或按市土地评估机构评估价)收取土地出让金; 2)乙方收取土地一级开发总成本和相应的10,利润(即土地一级开发总成本的10,)。 3)乙方与甲方按4:6 比例分享土地增值部分(土地交易成交价(减)土地一级开发成本,(减) 10 ,利润,(减)政府土地出让金)收益。 3、甲、乙双方共同遵守在土地交易成交后，竞得人需与甲方签订《北京市国有土地使用权出让合同》，并按照合同约定的付款金额及方式向甲方指定的银行帐号支付土地出让金，同时竞得人需与乙方签订《土地一级开发补偿协议》，并按照协议约定的金额及付款方式向乙方指定的银行帐号支付土地一级开发补偿费(包括本合同第八条第1 款、第2 款以及本合同附件三规定的土地一级开发成本及土地一级开发收益)。 4、《 市国有土地使用权出让合同》与《土地一级开发补偿协议》组成一个完整的合同文件，内容相互支持，相互补充。任一合同、协议的终止将导致另一合同、协议的自动终止。 九、违约责任: 1、甲方未按约定时间(以通知书为准)对乙方交验的已开发土地进行验收，每延期一日向乙方支付 元的违约金。 2、甲方未按约定时间(以通知书为准)对已验收的土地组织入市交易，每延期一日向乙方支付 元的违约金。 3、甲方对本协议第六条、第八条承担的工作如有延误，每延期一日向乙方支付( )元的违约金。 4、乙方未按本协议规定时间交付已开发土地，自合同约定交付期限或双方另行同意的交付期限届满之日起，每延期一日向甲方支付 元的违约金。 5、乙方对本协议第七条、第八条承担的工作如有延误，每延期一日向甲方支付( )元的违约金。 十、附则 ? 海量资料 超值下载 1(本协议的订立、效力、解释、履行和争议的解决均适用中华人民共和国法律，受国家法律保护和管辖。 2(本协议双方均应按本协议的约定履行各自的义务，如发生纠纷，协议双方应协商解决，协商不成的，协议任何一方均可以向有管辖权的人民法院起诉。 3(本协议经双方法定代表人或委托代理人签字并加盖法人单位公章后生效。 4(本协议未尽事宜，双方可另行签订补充协议，作为本协议附件。 5(本协议附件和附图是本协议的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。 6(本协议正式本一式两份，协议双方各持一份，本协议副本一式两份，两份协议正本和两份协议副本具有同等法律效力。 甲方:(签章) 乙方:(签章) 法定代表人: 法定代表人: 委托代理人: 委托代理人: 电话号码: 电话号码: 传 真: 传 真: 年 月 日 附件: 附件一:《 项目控制性详细规划(道路系统图)》 附件二:《土地进入市场交易流程》 附件三:《土地一级开发成本核算及收益分配标准》 ? 海量资料 超值下载 附件二: 土地进入市场交易流程鉴于 市国土资源和房屋管理局《关于授权,,,,,,,,土地一级开发有关问题的批复》( 国土房管出,2011, 号)、( )市发展和改革委员会《关于 市 区,,,,,,,土地一级开发项目建议书的批复》( 发改,2011, 号)及北京 地产开发有限公司土地一级开发项目个案特性，在按照《 市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知》( 政发,2004,4 号)第(十一)条规定及《 市国有土地使用权出让招标拍卖挂牌程序》的基础上，就土地进入市场交易流程中的有关程序做进一步的明确。通过 房地产开发有限公司(以下简称“ 公司”)开发完成并提供入市交易的土地须按照如下《直接入市交易程序》执行: 一、交易申请: 由 公司向市国土房管局提出入市申请。 时间: 个工作日 二、批转: 市国土房管局初审符合招标拍卖挂牌条件的转市土地储备中心初审时间为: 个工作日。 建议: 1、在地块土地一级开发前先将需进入市场交易地块进行初审，并报市国土房管局审批决定是否入市交易。招标、拍卖、挂牌交易方式应由,,,公司确定. 2、或对,,,公司申请进入市场交易地块进行初审，并报市国土房管局审批决定是否入市交易。招标、拍卖、挂牌交易方式应由,,,公司确定。(是否可不进行审批)。(初审时间为:个工作日) 三、核查: 市土地整理储备中心对土地权属、规划等内容进行初步核查，不具备规划条件的市土地整理储备中心向市规划委发征询规划意见函。 核查时间: 个工作日 四、现场踏勘: 市土地整理储备中心对拟入市交易的土地进行踏勘。 11 海量资料 超值下载 现场踏勘:个工作日 五、价格评估: 由,,,公司委托有资质的评估机构对拟入市的土地进行价格评估。 价格评估: 个工作日 六、报批: 由,,,公司和市土地整理储备中心共同就交易方式(公司自行定)、底价以及对,,,公司土地一级开发成本、利润及增值部分补偿 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 报市国土房管局批准。 报批: 个工作日 七、签订协议: 此程序(可免)，可依据《框架协议》。 八、编制交易文件: 由公司和市土地整理储备中心共同编制工作方案和交易文件，报市国土房管局审核。(有关约定见附件:招标拍卖挂牌文件)。 报批: 个工作日 九、组织交易: 按照招标拍卖挂牌程序组织交易。 交易时间:(见附件:招标拍卖挂牌文件) 十:支付价款: 交易成功后按《框架协议》约定支付,,,公司应取得的土地价款。 支付时间:按《框架协议》及《招标拍卖挂牌文件》约定支付。 附件三: 12 海量资料 超值下载 土地一级开发成本核算及收益分配标准，根据 市国土资源和房屋管理局《关于授权,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,土地一级开发有关问题的批复》( 国土房管出,2004,3,号)、 市发展和改革委员会《关于 市 区,,,,,,,,,,,,,,,土地一级开发项目建议书的批复》( 发改,2004,,,号)就本项目的成本的界定、利润比例及土地增值部分的分配做如下的说明。 一、项目成本的界定: 依据 市财政局、 市国士资源和房屋管理局关于印发《土地储备供应财务管理试行办法》的通知( 财经二〔2002〕79 号)及相关法律、法规，结合,,,,,房地产开发有限公司土地一级开发项目个案特性对成本、费用进行归纳如下: (一)土地征用及拆迁补偿费，包括: 1、土地收购、收回和置换时发生的各种依法应补偿和拆迁还建等费用; 2、征用土地过程中依法应支付的各项费用，包括劳动力安置补助费，地上建筑物、附属物及地下附着物补偿费，青苗补偿费，房屋拆迁补偿费等费用; 、征用土地过程中发生的各种税费支出，如拆迁管理费、新增建设用地有偿使3 用费、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、防洪费、耕地占用税及征地管理费等; (二)前期工程费: 是指土地开发整理项目在 工程施工 建筑工程施工承包1园林工程施工准备消防工程安全技术交底水电安装文明施工建筑工程施工成本控制 前所发生的各项支出，包括:开发土地的可行性研究费，前期策划顾问、规划等咨询费，规划设计费，勘探、测绘费，测量费、项目勘查费、施工设计费、土地清查费、项目招标费及土地评估费等费用; (三)工程施工费，包括: 1、土地开发过程中，对地上建筑物附属物及地下附着物进行拆迁、平整土地和市政基础设施配套(七通一平即:给水、排水、供电、燃气、通讯、道路及平整土地)等支出的费用; 2、景观水系工程费(新增); 3、高压线、信号发射塔及其他线路(有线电视线路等)迁移费(新增); 4、土地一级开发过程中该区域的绿带绿化景观工程、公园绿化工程及区域标识系统工程费(新增); 13 海量资料 超值下载 5、其他工程施工费用 (四)项目管理费等费用: 是指为项目的组织、管理所发生的各项管理性支出，主要包括: 1、 工程监理 浅谈工程监理某路灯工程监理规划公路安全生命防护工程装饰装修工程监理规划城市亮化工程监理规划 费; 2、项目工程验收费、项目决算的编制及决算的审计费，整理后土地的重估与登记费、基本农田重划及标志设定费等; 3、项目管理人员的工资及项目补助、职工福利费、社会统筹、住房公积金、工会经费、职工教育经费、劳动保护费和其他费用等; 4、土地收购过程中委托评估、代理、公证、审计所、律师事务所及其他中介机构而支付的费用; 5、为项目广告宣传、招商推介所发生的费用(新增); 6、土地储备供应过程中进行招标、拍卖和挂牌交易中所发生的委托费用; 7、为本开发项目融资所发生的利息支出及土地验收至土地公开交易期间全部开发成本所发生的利息支出、手续费及相关费用; 8、为组织项目所发生的其他费用，如差旅交通费、办公费、保险费、房产税、车船使用税、印花税、土地使用税、固定资产折旧费、无形资产摊销费、递延资产摊销费、修理费、租赁费、业务招待费等费用。 (五)不可预见费: 是指项目施工过程中因自然灾害、设计变更、人工、材料、设备和工程量等发生变化而增加的费用; (六)税金: 是指支付的营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税等; 二、开发收益: 土地一级开发商开发收益为前六项成本费用之和为基数的10%。 三、土地增值部分分配: 除去土地一级开发投入的总成本及开发收益、土地出让金外，土地增值部分 分配比例为土地一级开发公司占40,，国土房管局(北京市)占60,。 14 海量资料 超值下载 土地一级开发整理委托合同 项目名称: 甲方,委托方,:XX市土地储备中心 乙方,受托方,: 委托时间: 年 月 日 甲方,委托方,:XX市土地储备中心 乙方,受托方,: 第一章 总 则 第一条 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律法规及《XX市土地储备管理办法》相关规定～双方本着平等、自愿、有偿、诚实守信的原则订立本合同。 第二条 依据《XX市土地储备管理办法》,X政发„2010?X号,～《XX市人民政府关于印发XX市土地一级开发及国有土地使用权出让收入分配管理办法,暂行,的通知》,X政发,2010,55号,、《XX市人民政府关于印发XX市土地储备支出核算管理办法的通知》,X政发„2010?XX号,等文件规定～XX市人民政府对《 》的批复～同意对 土地进行一级开发～甲方作为土地储备主体～乙方作为土地一级开发整理单位～由甲方委托乙方完成该土地一级开发整 15 海量资料 超值下载 理工作。 第二章 土地一级开发整理范围及面积 第三条 依据XX市土地利用总体规划、城市总体规划、年度土地储备计划及规划部门提供的 土地范围～甲方委托乙方对位于 ～地块面积约 亩～地块四至:东至 ～南至 ～西至 ～北至 的土地,以下简称项目土地,进行土地一级开发。四至范围及委托面积以最终确定的规划红线范围实测面积为准。 第三章 土地一级开发整理主要工作内容 第四条 甲方委托乙方对项目土地进行一级开发整理。乙方承担以下工作: ,一,依据XX市规划局提供的用地红线范围及该储备地块控制性详细规划～按程序报送审批～并依据批准的规划组织一级开发工作, ,二,编制、报批土地一级开发整理项目实施方案～报送相关单位审批后报甲方备案, ,三,负责该地块土地一级开发整理项目的资金筹措和垫支, ,四,负责土地勘测定界、土地权属调查等前期工作～配合甲方及用地单位完成储备地块内农用地征转用报批～缴纳土地报批税费～按已批准的土地征收方案实施土地征收、拆迁安臵工作, ,五,根据经批准的该储备地块控制性详细规划～按发 16 海量资料 超值下载 改、规划、建设、环保、滇管、水利和林业等主管部门要求～配合相关部门或自行组织该收储地块土地一级开发整理所涉及各项行政审批资料准备及报批工作, ,六,根据经批准的该地块控制性详细规划～按工程项目建设管理的相关规定～组织实施土地一级开发整理工作～并依法依规开展评估、拆迁、工程施工、监理等工作, ,七,承担土地一级开发整理项目移交前的土地管护工作～协调解决项目实施范围内群众稳定工作, ,八,承担或协助进行法律、法规、政策文件规定或约定的其他涉及土地一级开发整理的工作。 第四章 土地一级开发整理工作进度和完成期限 第五条 乙方应于 年 月 日前完成土地一级开发整理工作～并使项目土地达到协议约定的移交条件～且根据相关规定移交甲方收储。 第五章 土地一级开发整理成本的认定 第六条 该地块土地一级开发整理所需资金全部由乙方负责筹措和垫支。土地一级开发整理成本的认定工作原则上按照《XX市土地储备支出核算管理办法》,X政发„2010?XX号文,执行～其中: ,一, 银行贷款利息和依据《XX市人民政府关于推进土地一级开发整理全覆盖工作的通知》,X政发[2010]68号,、《XX市人民政府关于印发社会资金参与土地一级开发整理项目办法的通知》,X政发[2010]XX号,～经XX市审计局认定的其他成本。 17 海量资料 超值下载 第七条 本合同生效之日起～由甲方委托的审计部门对该地块的土地一级开发整理项目实施全程审计～土地一级开发成本的最终确认以审计部门结算审计报告为准。 第六章 工程监理、验收和结算 第八条 甲方作为该土地储备主体～甲方有监督和指导项目工作情况的权利。 第九条 乙方必须严格按照国家基本建设程序以及相关法律法规的规定～组织工程项目招标工作、项目监理、质量监督、项目组织实施、竣工验收、结算等工作～并及时将相关成果报甲方备案。 第十条 乙方应依据土地政策及报经审核通过的土地一级开发整理实施方案～完成土地一级开发整理工作～待相关项目竣工并验收合格后～乙方应及时将达到移交条件的项目土地移交甲方。属市政基础设施工程的～由乙方直接申请属市政府进行移交～甲方有权进行监督。 第十一条 土地移交应当达到如下标准: ,一, 四至范围清楚～面积准确, ,二, 权属清楚～无争议, ,三, 征地拆迁程序合法～补偿足额到位, ,四, 土地和地上建,构,筑物附着物权属、他项权利经济责任清楚并处理完毕,无抵押、担保等债权债务纠纷, ,五,经市审计部门审计认定的土地一级开发整理项目成本审计报告、农用地征转用批准文件、国有土地使用权收回、土地证注销文件、土地勘测定界、宗地测量成果等相 18 海量资料 超值下载 关资料齐全完备, ,六,土地一级开发整理项目涉及的配套设施和城市基础设施建设各项审批手续合法完整, ,七,土地一级开发整理项目熟化工程～达到昆明市规定的土地一级开发整理熟化标准, ,八,工程质量达到国家验收标准～并有相关部门竣工验收证明材料, ,九,工程费用结算清楚～费用支付无争议, ,十,其他相关规定或约定的验收标准及实现项目土地收储需达到的标准。 第十二条该地块涉及的工程建设完成后～由乙方向甲方申请～并邀请相关部门及专家组成员实施工程竣工验收。若工程质量达不到建设规定～或者法律、法规、政策规定～以及本协议约定的标准～由乙方负责在甲方确定的期限内自行完成整改。 第十三条 该地块乙方的投资返还～按本条第,二,项方式返还。 ,一,在地块移交给甲方验收合格后～由甲方按照审计结果～在 个工作日内拨付乙方土地一级开发整理成本。 ,二,在该地块土地完成供应～土地价款缴入国库后～待市财政部门按照审计结果～将一级开发整理成本拨付到甲方后～甲方在30个工作日内将土地一级开发整理成本拨付给乙方。 第七章 双方的权利和义务 19 海量资料 超值下载 第十四条 甲方的权利和义务 ,一,甲方作为该土地储备主体～有权指导和跟踪土地一级开发整理工作, ,二,配合乙方做好项目融资工作～根据需求提供必要的相关资料要件, ,三,甲方根据地块的需要～向国土管理部门申请办理土地储备证, ,四,甲方按本合同预定～会同相关部门按照国家建设工程的标准及要求对乙方的土地一级开发整理项目进行验收。 ,五,该土地的一级开发成本必须接受甲方的内部成本核算和监督。 第十五条 乙方的权利和义务 ,一,乙方必须严格按照国家基本建设程序～组织工程项目招投标工作、项目监理、质量监督、项目组织实施、竣工验收、结算等工作～并将相关成果报甲方备案, ,二,该土地的处臵权属于甲方～乙方不得擅自处臵委托开发范围之内的土地,包括出租、转借等,, ,三,乙方在未完成全部征用土地拆迁工作以前～负责对已拆迁的地块进行管理, ,四,乙方应向甲方提供该地块土地一级开发整理工作的相关文件、图纸等资料～并保证资料的真实性和合法性, ,五,乙方保证自签署本合同之日起至移交给甲方止～征用土地是合法的～不存在被征地拆迁单位或个人用土地或 20 海量资料 超值下载 房屋抵押而产生债务或租赁的事实～不存在诉讼,仲裁,或其他纠纷～也不存在任何第三人的权利或对征用土地的限制。 第八章 违约责任 第十六条 任何一方由于自然灾害、战争等不可抗力因素或者法律、法规、政策文件、政府行为等造成的部分或全部不能履行合同的～双方均不构成违约～但双方可协商解除或变更合同～并积极采取措施防止损失扩大。 第十七条 甲乙双方均应遵守合同约定～一方违约的～应承担相应的违约责任～如造成损失的～还应承担相应的损失赔偿责任。 第十八条 因执行本合同发生争议～由双方协商解决～协商不成～双方可向各自的上级主管部门报告～由各自的上级主管部门协商解决。 第九章 附 则 第十九条 本合同未尽事宜 ,一,经甲、乙双方协商后可签订补充合同～所签订的补充合同与本合同具有同等法律效力～补充合同与本合同内容不一致的以补充合同为准, ,二,双方协商无法达成一致的～双方一致同意按照有关法律、法规、规章及XX市现行有效的政策性文件中的规定为准。 第二十条 在委托工作实施过程中～双方工作均以书面的形式予以落实～如有未尽事宜～经双方确认后构成本合同 21 海量资料 超值下载 的附件。 第二十一条 本合同一式拾贰份～每份拾页～甲方执陆份、乙方执陆份～双方签字盖章后生效。 委托方,甲方,: 受托方,乙方,: XX市土地储备中心 ,盖章, ,盖章, 法人代表: 法人代表: 委托代理人: 委托代理人: 经办人: 经办人: 时间:201 年 月 日 201 年 月 日 土地一级开发委托协议 甲方: 乙方: 22 海量资料 超值下载 为贯彻落实 精神～依据相关法律法规之规定～甲乙双方本着诚实信用、平等互利原则～经协商一致～签署本委托协议,以下简称本协议,。 第一条 土地一级开发的范围 本协议所指的土地一级开发范围: 区的开发用地。,详见《 区控制性规划》, 区土地一级开发的实施～须按照甲方制定的土地开发投资计划进行实施。开发要遵循“统一规划、分区开发、分期实施”的原则进行。甲方有权对开发实施方案、开发的具体内容和投资计划作适当调整。 第二条 土地一级开发的开发模式 甲方就上述开发范围内的征地批后实施、拆迁和市政配套项目设施建设等以委托方式交由乙方实施。 土地一级开发的实施方式: 1、征地批后实施及拆迁:甲方与乙方共同委托区相关有拆迁资质的单位进行拆迁～拆迁协议由甲方与乙方共同与拆迁单位签订～拆迁价格由甲方与拆迁单位确定。 2、市政设施配套建设项目的开发建设由甲方下达设计任务书～乙方委托第三方进行设计。设计完成后～由甲方组织对设计及投资概算进行审查批准。乙方按批准的设计组织施工。重大设计变更,造成投资增加超过 万以上,报甲方批准。 第三条 土地一级开发的委托内容 1、根据本委托协议办理相关前期手续, 2、实施征地批后实施工作, 3、实施拆迁工作, 4、完成地上物拆除、地下构筑物拆移、渣土清运、围墙施工、场地平整等工作, 23 海量资料 超值下载 5、组织市政基础设施的建设～市政基础设施建设项目包括:道路、河道、泵站、景观绿化、供电项目、交管设施、路灯工程、教育文化、公益配套项目及市政府下达的其他项目。 6、甲方认为其它可由受托人承担的一级开发工作。 第四条 土地一级开发的总费用 土地一级开发总费用包括土地一级开发的直接成本、间接成本和甲方支付给乙方的土地一级开发的委托开发收益。土地一级开发总费用的最终确认以决算审计报告为准。 1、土地一级开发的直接成本包括: ?、一级开发工作的有关前期费用～包括但不限于项目可研及实施方案的编制、勘查、测绘、钉桩、地上物评估、环评、交评等实际产生的费用, ?、征地批后实施、拆迁补偿费, ?、土地整理、交付过程中发生的有关补偿费用, ?、市政基础设施建设有关费用～主要包括从合同签订开始至合同完成止所发生的、与执行合同有关的直接费用和间接费用～其中直接费用包括:耗用的材料费用、人工费用、机械使用费及其他直接费用,间接费用包括:临时设施摊销费用以及为组织和管理施工生产活动所发生的相关费用, ?、土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用以及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出, 2、土地一级开发的间接成本包括: ?、财务费用, ?、管理费～按直接开发成本的1%计算, ?、营业税及附加。 3、委托开发收益暂按照土地一级开发直接成本的6,计算。今后若有调整～双方另行协商。 24 海量资料 超值下载 4、下列情况引起成本费用的增加部分～不作为实际开发成本～由乙方自行承担: ?、各种集资、赞助、捐赠等费用, ?、应由乙方承担的违约金、赔偿金、罚金等经济赔偿～以及因违法行为应承担的罚款等费用, ?、乙方违反规划要求、建设方案或设计图纸造成的改正费用, ?、工程项目验收中～发现质量等问题～乙方进行整改所发生的费用, ?、已减免征收的其他费用, ?、其他未经甲方认可的费用。 5、土地一级开发总费用的结算与支付。 ?为满足财务日常核算的需要～土地一级开发总费用,包括土地一级开发的直接成本、间接成本和土地一级开发的委托开发收益,的结算按照月末暂结算、年终预结算和审计最终决算三阶段进行。 每月末甲、乙双方财务暂以乙方实际支出的土地一级开发的直接成本和间接成本以及相应的委托开发收益先行确认产值, 年末再根据乙方当年实际支出的土地一级开发的直接成本和间接成本以及相应的委托开发收益～经甲方审核后并以工程产值确认书的方式进行预结算, 工程竣工验收后再以土地一级开发总费用的决算审计报告进行最终的决算。 ?工程预结算后～甲方在次年内按不低于预结算工程产值的90%支付开发费用～每季度的支付进度不低于预结算工程产值的20%～在办理工程项目竣工决算审计后的三个月内全额将款项支付给乙方。 第五条 土地一级开发的验收 1、验收内容 土地一级开发验收由甲方组织～分为土地整理验收和基础设施及 25 海量资料 超值下载 市政管网建设验收两种情况: ?、土地整理验收 乙方应按照甲方指定的土地开发投资计划分期实施分块整理。场地方面要求宗地达到原自然状况或自然地坪标高～在宗地四周设臵围墙,围栏,～并使宗地达到“三通一平”,即具备施工车辆主要进出道路的路由、施工临时用水源头、施工临时用电源头接通条件,。 ?、基础设施及市政管网建设验收 乙方应按照甲方指定的基础设施及市政管网投资计划分期实施建设～并达到竣工验收要求。乙方应提供完备的竣工验收资料。 2、验收组织 乙方完成甲方确定的分期、分块土地整理计划达到验收条件～并提供完备的竣工验收资料后～应向甲方提出相关验收申请～甲方在组织验收后应出具验收合格证明或整改意见通知。 ?、乙方提前15天向甲方提出验收申请～并备齐相关验收资料。甲方应在收到申请和相关验收资料后15个工作日内～组织竣工验收。并在验收后10个工作日内出具验收意见。 ?、甲方在收到申请及齐备的竣工验收资料后30日内不组织验收或不出具验收意见～将视为验收合格。 第六条 土地一级开发的监管制度 1、重大事项或重要环节的审核制度。主要指包括而不限于甲方对征地批后实施方案、拆迁方案、市政基础设施建设等方案的审核和批准。 2、资金的使用监督制度。甲方有权对资金到位和使用情况进行监督。 3、定期报表制度。主要指乙方应在土地一级开发的过程中完成定期报表的制作。包括一级开发进度报表、资金使用情况报表、手续 26 海量资料 超值下载 办理情况报表等。 4、招标参与制度。包括甲方参与项目拆迁、市政设计、施工等外包工作招标的评标工作～并对招标评标工作进行监督。 5、审计制度。在乙方项目实施过程中～由甲方委派审计单位进行跟踪审计～乙方有义务将合同支付款项凭证、手续办理批复等资料及时提供给审计单位。 第七条 甲方的权利义务 1、负责制定土地一级开发分期进度计划～在实施过程中有权根据实际情况及时调整。保证获得土地一级开发实施的相关批准文件。 2、确定分段土地整理实施目标和市政设施建设进度计划并在相应工作完成后积极组织验收。 3、甲方有义务为乙方融资提供可能的便利条件～如:乙方融资所需要的新城区开发建设总体规划、土地出让情况等相应的证明资料的提供以及贷款所需要信用担保的提供、动产或不动产的抵押、应收帐款的质押等。 4、甲方有权对乙方实施的土地一级开发全过程进行监督～但监督过程本身不应影响开发进度。 5、积极组织开发成本审计和确认工作并及时或按约定向乙方支付土地一级开发费用。 6、鉴于乙方承建的项目均为市政配套设施工程～因此甲方应协助其办理发票领用及税收返还工作。 第八条 乙方的权利义务 1、乙方应确保土地一级开发所需资金到位～同时依据开发进度～制定资金使用计划。 2、负责征地批后实施、拆迁以及基础设施等土地一级开发具体工作的实施。 27 海量资料 超值下载 3、接受甲方对土地一级开发全过程的监督管理。 4、按时提供工程验收和审计资料～并配合甲方做好验收和竣工审计工作。 5、乙方应积极配合甲方工作～在领取发票后～对已结算价款中的委托开发收益部分向甲方开具发票～对已结算价款中的土地一级开发成本部分向甲方开具收据并根据需要向甲方提供施工单位开具的发票的复印件。 6、乙方应及时办理各工程项目的付款结算审核工作～一旦条件具备应及时办理工程项目竣工决算审计～并按照第四条的约定%作为双方最终的结算金额～当工程项目竣工决算后～乙方应向甲方进行项目移交～并配合甲方向南京市建委进行项目的进一步移交工作。 7、未经甲方同意～乙方不得向第三方转让一级开发项目。 第九条 违约责任及解除条款 甲方未能按上述约定及时支付土地一级开发费用时～应承担导致土地一级开发进度计划实施迟延的相关责任～并按照应付未付款项每日万分之三的标准支付违约金。延迟付款逾期超过6个月的～乙方有权解除本协议并有权要求甲方承担违约责任。 乙方未能按约定时间使资金足额到位～造成相关土地一级开发计划迟延完成的～应按照每日万分之三的标准向甲方支付违约金。逾期超过6个月的～甲方有权解除本协议并追究乙方的违约责任。 第十条 协议的终止 1、如果出现如下情况之一～甲方有权终止本协议。 ?、未经甲方同意～乙方向第三方转让一级开发项目～或乙方的股东向第三方转让其在乙方公司所享有的股权的。 ?、根据甲方开发进度计划～乙方投入的一级开发资金～不能及时到位～影响到项目按计划完成的, ?、乙方进行土地一级开发过程中～违反规划条件和要求、不按 28 海量资料 超值下载 原定项目设计方案和施工图实施～或者未经甲方同意擅自修改设计方案～并且不能及时改正的, ?严重违反法律法规～在项目进行过程中发生重大安全等生产事故和情况～足以导致一级开发无法正常进行的, 2、因乙方违约～甲方提出终止协议的～协议终止后～甲方收回土地一级开发权。双方即根据实际完成投资情况～乙方在30天内提供验收和审计资料～甲方在收到完整资料后组织验收并于收到完整资料后十五天内委托审计机构进行决算审计。并在委托审计机构6个月内付清扣除乙方应付违约金及甲方相关损失后的土地一级开发费用。 3、因甲方违约原因～乙方提出终止协议的～协议终止后～甲方收回土地一级开发权。乙方在30天内提供验收和审计资料～甲方在收到完整资料后组织验收并于十五天内委托审计机构进行决算审计。并在委托审计机构3个月内付清土地一级开发费用。 第十一条 其他 1、一级开发分期分段实施～双方另立补充协议。 2、开发期内～遇到政府政策调整～按政府政策调整后的有关规定执行。 3、本协议未尽事宜～由协议各方另行商定。 4、本协议一式壹拾贰份～每方各执陆份。 ,签字盖章页, 甲方: 代表: 日期: 29 海量资料 超值下载 乙方: 代表: 日期: 土地一级开发合同 二、协议主要内容 第二章合作范围、内容及方式 第二条合作范围及内容 1、项目名称:宜宾市翠屏区江北新城学院路土地一级整理项目(一期)(以下称“学院路项目(一期)”)。 2、项目地点:宜宾市江北旧州组团学院路项目内。 3、开发整理规模:土地一级整理约1972亩(以规划审批面积为准)。 4、投资合作内容:投资整理完成规划审批的学院路项目(一期)的工程内容和直接服务于该项目的红线范围外的道路、水、电、气、通讯、排污等硬件设施的建设(以审定批准实施的施工图内容为准)。 5、土地整理工期约为二年。 6、概算总投资额:约8.51亿元人民币。 第三条投资合作方式 1、在本协议书生效后，由乙(指“高金房产”，下同)方按《公司法》规定在宜宾市翠屏区注册设立项目公司，具体负责该项目的组织实施和管理。2、甲方(指“翠屏建投”，下同)负责该项目的拆迁、报批、协调、监督，积极参与配合乙方工作，并按法定程序组织申报出让、划拨该项目的土地。 3、土地出让、划拨收入在支付甲、乙双方土地整理成本及先期投入后，按3:7比例分配土地净收益作为甲、乙双方的投资回报。土地净收益指:土地出让成交价款加上划拨土地回购价款减去土地整理成本及土地出让、划拨价款中依法应提取的相关税、费用后的余额。 第三章合作资金 30 海量资料 超值下载 第四条 由乙方筹集项目土地整理所需资金，包括征地拆迁及安置资金(含土地补偿费、安置补助费、地上附着物、青苗的补偿费等，以及建筑物、构筑物的拆迁安置费和杆、管、线等设施的搬迁费等，征地报批税费，还迁房建设费等)、学院路项目(一期)及市政基础设施建设费，以及直接服务于该项目的红线范围外道路、水、电、气、通讯、排污等硬件设施的建设所需资金。 第五条 项目启动资金到位时间:本协议书生效后5个工作日内，乙方出资1.72亿元(人民币)作为项目的启动资金。同时，该资金可以用作项目公司的注册资金。若该资金用作项目公司注册资金的，则验资期间账户及项目公司的银行账户由甲、乙双方预留印鉴共同监管、用于项目支出，只有甲方和乙方共同在支取凭证上签章(签字)的条件下，才能从该帐户支付或取得款项。 第六条学院路项目(一期)后续资金由乙方负责融资。为确保该项目的顺利开展，甲方保证根据乙方整理土地的进度及需要，将分批完成征地拆迁及补偿安置的土地使用权属办理在甲方名下，并以土地使用权抵押为乙方融资提供担保。用作抵押融资的土地数额为600亩以下，贷款总额为不超过2.3亿元人民币。融资事宜由甲方、乙方、项目公司另行签订协议书予以明确。 第七条项目启动资金、上述土地使用权抵押担保所融资金须存入甲、乙双方的共管账户(在项目实施地开设)，并由甲、乙双方预留印鉴共同监管，只有乙方和甲方共同在支取凭证上签章(签字)的条件下，才能从该帐户支付或取得款项。 第四章待整理土地的交付 第八条甲方在本协议生效后30日内完成本项目总体规划编制审批。 第九条甲、乙双方应积极完成土地整理标准、市政基础设施施工图设计及环评等工作。 第十条学院路项目(一期)的征地拆迁及补偿安置由甲方负责办理和组织实施，按 22万元/亩包干给甲方使用;如遇国家法律法规和市级以上政府政策调整的，则数额作相应调整。 第十一条甲方分期、分批次向乙方交付可进场施工整理的土地(完成征地拆迁及补偿安置等工作): 1、甲方保证在首期拆迁安置资金8000万元(包括在启动资金1.72亿元内)到甲方账户后3个月内，提供首期用地约300亩; 2、后续资金保证的情况下，首期土地整理工程进度达80%后，甲方提供第二批待整理土地约300亩; 3、后续资金保证的情况下，第二批土地整理工程进度达80%后，甲方提供第三 31 海量资料 超值下载 批待整理土地约400亩; 4、后续资金保证的情况下，其余约972亩土地在启动资金到位后18个月内提供完毕。 第五章土地整理施工及工期 第十二条甲方负责协调政府有关部门做好土地整理工程招投标前的各类行政审批、备案工作。 第十三条施工图设计审查通过后，甲方依法以招标形式确定监理单位，由监理单位和项目公司共同对工程质量、安全、工期、造价控制全过程进行管理、监督。甲方所派驻的现场代表及其授权另行书面通知。 第十四条乙方根据待整理土地的交付进度及项目进展实际情况，分期、分批次组织完成学院路项目(一期)土地一级整理和直接服务于该项目的红线范围外道路、水、电、气、通讯、排污等硬件设施的建设，具体内容以审定批准实施的施工图为准。 第十五条学院路项目(一期)工程质量必须符合国家制定的相关规范。 第十六条土地整理工期自取得施工许可证之日起计算。工程进度如果因下列情况受阻，土地整理工期可相应顺延: 1、非乙方原因; 2、甲方提出设计变更的; 3、甲方违约; 4、不可抗力事件; 5、甲方未按期向乙方交付拆迁土地的; 6、因征地拆迁影响乙方施工的; 7、甲方未按时取得用地指标的; 8、因拆迁引发社会稳定事件的; 9、为保护在建设用地范围内发现的历史文物。 第六章土地整理成本及先期投入核定 32 海量资料 超值下载 第十七条应计入学院路项目(一期)土地整理的成本包括: 1、征地拆迁及安置费:含土地补偿费、安置补助费、地上附着物、青苗的补偿费等，以及建筑物、构筑物的拆迁安置费和杆、管、线等设施的搬迁费等，征地报批税费，还迁房建设费等。 2、甲方项目前期费。 3、工程建设费用:项目土地一级整理、城市公共配套基础设施建设费及直接服务于该项目的红线范围外的道路、水、电、气、通讯、排污等的基础配套设施建设费用等。其中，直接服务于该项目的红线范围外的道路、水、电、气、通讯、排污等硬件设施的建设所需费用经双方估算约为3000万元左右，今后由双方核定后按实计入成本。 4、其它应列入土地整理成本的费用: (1)该项目的施工图设计、招标代理、监理、审计费用; (2)乙方出资及融资资金的利息。 第十八条学院路项目(一期)土地整理成本的核定方式: 1、征地拆迁及安置成本按本协议第十条核定。 2、甲方已投入的使用林地勘察设计、编制可行性报告、规划编制、环境影响评价等前期费用按实计入成本后全额返还给甲方。 3、其它费用的核定方式: (1)该项目的施工图设计、招标代理、监理、审计费用按实计入; (2)计息范围及标准:乙方出资及融资资金按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计取融资成本利息。 4、工程建设费用计价标准 (1)定额采用按2009《四川省建设工程量清单计价定额建设工程》、2009《四川省建设工程量清单计价定额市政工程》、四川省施工企业工程规费计取标准及相关配套文件计取。 (2)工程建设费以通过审查的施工图预算总金额下浮4%包干使用(供水、供电、供气等特种行业必须由相应行业直接施工的，按实计入成本，不参与下浮)，如发生设计变更须报经甲方和监理同意后按相关规定计算后下浮4%进行结算。 33 海量资料 超值下载 (3)直接服务于该项目的红线范围外的道路、水、电、气、通讯、排污等的基础配套设施建设费用，按学院路项目(一期)、(二期)、(三期)分别可出让土地面积比例分摊建设成本。 第十九条110千伏变电设施由当地政府协调供电部门出资修建，乙方应积极配合。 第二十条除征地拆迁及安置费以外的其余土地整理成本及先期投入，由翠屏区审计局在收到完整审计资料后30日内完成审计核定。若乙方对翠屏区审计局的审计结果持有异议，可报请上一级审计机构予以核定。 第七章土地出让收入及合作收益 第二十一条整理后的土地达到双方约定标准(土石方平场、给排水、电、气、道路、通讯、杆管线搬迁等达到规划、施工图设计要求)，使该土地具备开发建设条件，经甲方验收合格后乙方应及时移交予甲方。 第二十二条在分期、分批次土地整理完毕移交给甲方后，甲方保证相关政 1、出让土地面积及价格:规划出让土地面积约1129亩;起拍价按国家相关规定确定。 2、土地出让成交价款扣除按规定应提取的相关税、费用后的余额，甲方保证在土地出让价款在划入财政专户后15个工作日内支付到甲、乙双方共管帐户。土地出让需提取的相关税、费用，按相关规定执行。 第二十三条行政划拨土地的面积、价格及支付方式: 规划行政划拨土地面积约401亩，经双方协商，甲方按35万元/亩回购。甲方保证，在学院路项目(一期)全部土地整理完毕后6个月内，该回购价款全额划入甲、乙双方共管帐户。 第二十四条在项目运行过程中，当运行的资金能满足后续土地整理的需要时，经双方协商同意后，双方应就后续土地整理所需资金以外的资金按以下顺序进行使用: 1、归还本项目在银行的贷款; 2、返还乙方投入的1.72亿元人民币; 3、返还经双方认可的甲方前期投入; 4、就出让土地净收益进行分配。 34 海量资料 超值下载 第八章整理土地出让约定 第二十五条甲方同意本项目整理土地在投放市场前，需就出让涉及的相关事宜与乙方协商。 第二十六条乙方通过出让程序获得出让地块的土地使用权的，在进行土地 二级开发中，甲方给予乙方减免城市配套费等有权处理的相关优惠政策。 第九章双方的权利与义务 第二十七条甲方的权利与义务 1、收回土地整理投资成本。 2、获得土地整理投资回报。 3、监督土地整理投资资金的使用。 、甲方承诺并保证在本协议签订前已取得翠屏区政府的合法授权，有权签订本4 协议。甲方保证本协议整理的土地依法取得用地指标，通过相应的城市规划，保证该项目土地整理的合法性，有效性。 5、甲方应向乙方提供征地拆迁及施工必要的相关文件、图纸等资料，并保证资料的真实性和合法性。 6、甲方负责翠屏区政府与有关土地整理部门的协调工作，按协议约定的时间完成相应工作。甲方负责妥善处理因拆迁引发的社会稳定事件，保证土地整理顺利施工。 7、甲方负责协议事项由翠屏区政府依法向翠屏区人大常委会提出报告，并在本协议签订后20日内提交翠屏区人大常委会审议。 8、甲方应当定期向乙方通报土地出让安排进展情况，在土地使用权出让公告发布前将有关出让事项通报乙方。 9、甲方承诺协调翠屏区政府对乙方进行融资提供最大化的帮助与支持。 10、甲方承诺该项目将从政府部门获得相关优惠政策和便利条件。 11、甲方保证乙方在同等条件下优先获得学院路项目(二期)、(三期)的土地整理开发权。 12、甲方保证自签署本协议之日起至进入宜宾市土地交易市场成交时，征收土地是合法的，不存在债务、抵押、租赁的事实，不存在诉讼(仲裁)或其他纠纷， 35 海量资料 超值下载 也不存在任何第三人的权利或任何第三人(包括行政机关、司法机关)对征收土地的限制。 第二十八条乙方的权利与义务 1、负责筹集项目所需资金。 2、收回土地整理投资成本。 3、获得土地整理投资回报。 4、监督土地整理投资资金的使用。 5、依法确定该项目市政基础设施建设的招标代理、施工图设计及施工单位。6、项目公司组建后，乙方可委托项目公司实施学院路项目(一期)，乙方应当向甲方提交授权委托书。 7、乙方保证在本协议签订之日起20日内，四川高金食品股份有限公司股东大会审议本协议事项; 8、本协议签订时，学院路项目(一期)尚有约570亩土地未取得合法用地批文，若该事宜影响乙方实施该项目，则乙方有权暂时收回其实际出资的资金1.72亿元。 、项目公司在运行的过程中因自身原因产生的损失由乙方自行全部承担。 9 第十章违约责任 第二十九条本协议约定期限内，乙方未将土地整理约定所需的启动资金及时、足额划入双方的共管帐户，每逾期一天按逾期部分的日万分之五向甲方支付违约金，逾期超过三十日的，甲方有权解除本协议。在本协议签订之日起20日内四川高金食品股份有限公司召开股东大会，若四川高金食品股份有限公司股东大会未批准本协议事项的，则甲方有权解除本协议。 第三十条乙方未能如期完成本项目的施工建设，乙方应向甲方承担乙方实际出资金额1.72亿元的10%的违约金。非因乙方原因造成工程延期，则乙方不承担违约责任。 第三十一条因工程质量不合格，乙方应无条件返工，其费用由乙方承担，工期时间不顺延。 第三十二条甲方未能按照本协议约定办理完毕相应政府部门审批(获得征地批文、建设规划等)或协调，以及未按时提供乙方可进场施工的土地(未完成征地拆迁等)或未为本项目实施提供融资担保，乙方有权单方解除本协议，并应按乙 36 海量资料 超值下载 方实际出资金额1.72亿元的10%支付违约金。 第三十三条甲方违反本协议第二十二条、第二十三条之约定，每逾期一天按乙方实际出资金额1.72亿元的日万分之五支付违约金。 第十一章 其他事宜 第三十六条本协议经双方签字、盖章后成立，翠屏区人大常委会、四川高金食品股份有限公司股东大会审议通过后生效。 土地一级开发协议书 甲方: 乙方:*****有限公司 为贯彻落实 精神，依据相关法律法规之规定，甲乙双方本着诚实信用、平等互利原则，经协商一致，签署本委托协议(以下简称本协议)。 第一条 土地一级开发的范围 本协议所指的土地一级开发范围: 区的开发用地。(详见《 区控制性规划》) 区土地一级开发的实施，须按照甲方制定的土地开发投资计划进行实施。开发要遵循“统一规划、分区开发、分期实施”的原则进行。甲方有权对开发实施方案、开发的具体内容和投资计划作适当调整。 第二条 土地一级开发的开发模式 甲方就上述开发范围内的征地批后实施、拆迁和市政配套项目设施建设等以委托方式交由乙方实施。 土地一级开发的实施方式: 1、征地批后实施及拆迁:甲方与乙方共同委托区相关有拆迁资质的单位进行拆迁，拆迁协议由甲方与乙方共同与拆迁单位签订，拆迁价格由甲方与拆迁单位确定。 2、市政设施配套建设项目的开发建设由甲方下达设计任务书，乙方委托第三方进行设计。设计完成后，由甲方组织对设计及投资概算进行审查批准。乙方按批准的设计组织施工。重大设计变更(造成投资增加超过 万以上)报甲方批准。 第三条 土地一级开发的委托内容 1、根据本委托协议办理相关前期手续; 2、实施征地批后实施工作; 37 海量资料 超值下载 3、实施拆迁工作 4、完成地上物拆除、地下构筑物拆移、渣土清运、围墙施工、场地平整等工作; 5、组织市政基础设施的建设，市政基础设施建设项目包括:道路、河道、泵站、景观绿化、供电项目、交管设施、路灯工程、教育文化、公益配套项目及市政府下达的其他项目。 6、甲方认为其它可由受托人承担的一级开发工作。 第四条 土地一级开发的总费用 土地一级开发总费用包括土地一级开发的直接成本、间接成本和甲方支付给乙方的土地一级开发的委托开发收益。土地一级开发总费用的最终确认以决算审计报告为准。 1、土地一级开发的直接成本包括: ?、一级开发工作的有关前期费用，包括但不限于项目可研及实施方案的编制、勘查、测绘、钉桩、地上物评估、环评、交评等实际产生的费用; ?、征地批后实施、拆迁补偿费; ?、土地整理、交付过程中发生的有关补偿费用; ?、市政基础设施建设有关费用，主要包括从合同签订开始至合同完成止所发生的、与执行合同有关的直接费用和间接费用，其中直接费用包括:耗用的材料费用、人工费用、机械使用费及其他直接费用;间接费用包括:临时设施摊销费用以及为组织和管理施工生产活动所发生的相关费用; ?、土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用以及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出; 、土地一级开发的间接成本包括: ?、财务费用; 2 ?、管理费，按直接开发成本的1%计算; ?、营业税及附加。 3、委托开发收益暂按照土地一级开发直接成本的6,计算。今后若有调整，双方另行协商。 4、下列情况引起成本费用的增加部分，不作为实际开发成本，由乙方自行承担: ?、各种集资、赞助、捐赠等费用; ?、应由乙方承担的违约金、赔偿金、罚金等经济赔偿，以及因违法行为应承担的罚款等费用; ?、乙方违反规划要求、建设方案或设计图纸造成的改正费用; ?、工程项目验收中，发现质量等问题，乙方进行整改所发生的费用; ?、已减免征收的其他费用; ?、其他未经甲方认可的费用。 5、土地一级开发总费用的结算与支付。 ?为满足财务日常核算的需要，土地一级开发总费用(包括土地一级开发的直接成本、间接成本和土地一级开发的委托开发收益)的结算按照月末暂结算、年终预结算和审计最终决算三阶段进行。 每月末甲、乙双方财务暂以乙方实际支出的土地一级开发的直接成本和间接成本以及相应的委托开发收益先行确认产值; 年末再根据乙方当年实际支出的土地一级开发的直接成本和间接成本以及相应的委托开发收益，经甲方审核后并以工程产值确认书的方式进行预结算; 工程竣工验收后再以土地一级开发总费用的决算审计报告进行最终的决算。 ?工程预结算后，甲方在次年内按不低于预结算工程产值的90%支付开发费用，每季度的支付进度不低于预结算工程产值的20%，在办理工程项目竣工决算审计后的三个月内全额将款项支付给乙方。 第五条 土地一级开发的验收 38 海量资料 超值下载 1、验收内容 土地一级开发验收由甲方组织，分为土地整理验收和基础设施及市政管网建设验收两种情况: ?、 土地整理验收 乙方应按照甲方指定的土地开发投资计划分期实施分块整理。场地方面要求宗地达到原自然状况或自然地坪标高，在宗地四周设置围墙(围栏)，并使宗地达到“三通一平”(即具备施工车辆主要进出道路的路由、施工临时用水源头、施工临时用电源头接通条件)。 ?、基础设施及市政管网建设验收 乙方应按照甲方指定的基础设施及市政管网投资计划分期实施建设，并达到竣工验收要求。乙方应提供完备的竣工验收资料。 2、验收组织 乙方完成甲方确定的分期、分块土地整理计划达到验收条件，并提供完备的竣工验收资料后，应向甲方提出相关验收申请，甲方在组织验收后应出具验收合格证明或整改意见通知。 ?、乙方提前15天向甲方提出验收申请，并备齐相关验收资料。甲方应在收到申请和相关验收资料后15个工作日内，组织竣工验收。并在验收后10个工作日内出具验收意见。 ?、甲方在收到申请及齐备的竣工验收资料后30日内不组织验收或不出具验收意见，将视为验收合格。 第六条 土地一级开发的监管制度 1、重大事项或重要环节的审核制度。主要指包括而不限于甲方对征地批后实施方案、拆迁方案、市政基础设施建设等方案的审核和批准。 2、资金的使用监督制度。甲方有权对资金到位和使用情况进行监督。 3、定期报表制度。主要指乙方应在土地一级开发的过程中完成定期报表的制作。包括一级开发进度报表、资金使用情况报表、手续办理情况报表等。 4、招标参与制度。包括甲方参与项目拆迁、市政设计、施工等外包工作招标的评标工作，并对招标评标工作进行监督。 5、审计制度。在乙方项目实施过程中，由甲方委派审计单位进行跟踪审计，乙方有义务将合同支付款项凭证、手续办理批复等资料及时提供给审计单位。 第七条 甲方的权利义务 1、负责制定土地一级开发分期进度计划，在实施过程中有权根据实际情况及时调整。保证获得土地一级开发实施的相关批准文件。 2、确定分段土地整理实施目标和市政设施建设进度计划并在相应工作完成后积极组织验收。 3、甲方有义务为乙方融资提供可能的便利条件，如:乙方融资所需要的新城区开发建设总体规划、土地出让情况等相应的证明资料的提供以及贷款所需要信用担保的提供、动产或不动产的抵押、应收帐款的质押等。 4、甲方有权对乙方实施的土地一级开发全过程进行监督，但监督过程本身不应影响开发进度。 5、积极组织开发成本审计和确认工作并及时或按约定向乙方支付土地一级开发费用。 6、鉴于乙方承建的项目均为市政配套设施工程，因此甲方应协助其办理发票领用及税收返还工作。 第八条 乙方的权利义务 39 海量资料 超值下载 1、乙方应确保土地一级开发所需资金到位，同时依据开发进度，制定资金使用计划。 2、负责征地批后实施、拆迁以及基础设施等土地一级开发具体工作的实施。 3、接受甲方对土地一级开发全过程的监督管理。 4、按时提供工程验收和审计资料，并配合甲方做好验收和竣工审计工作。 5、乙方应积极配合甲方工作，在领取发票后，对已结算价款中的委托开发收益部分向甲方开具发票，对已结算价款中的土地一级开发成本部分向甲方开具收据并根据需要向甲方提供施工单位开具的发票的复印件。 6、乙方应及时办理各工程项目的付款结算审核工作，一旦条件具备应及时办理工程项目竣工决算审计，并按照第四条的约定%作为双方最终的结算金额，当工程项目竣工决算后，乙方应向甲方进行项目移交，并配合甲方向南京市建委进行项目的进一步移交工作。 7、未经甲方同意，乙方不得向第三方转让一级开发项目。 第九条 违约责任及解除条款 甲方未能按上述约定及时支付土地一级开发费用时，应承担导致土地一级开发进度计划实施迟延的相关责任，并按照应付未付款项每日万分之三的标准支付违约金。延迟付款逾期超过6个月的，乙方有权解除本协议并有权要求甲方承担违约责任。 乙方未能按约定时间使资金足额到位，造成相关土地一级开发计划迟延完成的，应按照每日万分之三的标准向甲方支付违约金。逾期超过6个月的，甲方有权解除本协议并追究乙方的违约责任。 第十条 协议的终止 1、如果出现如下情况之一，甲方有权终止本协议。 ?、未经甲方同意，乙方向第三方转让一级开发项目，或乙方的股东向第三方转让其在乙方公司所享有的股权的。 ?、根据甲方开发进度计划，乙方投入的一级开发资金，不能及时到位，影响到项目按计划完成的; ?、乙方进行土地一级开发过程中，违反规划条件和要求、不按原定项目设计方案和施工图实施，或者未经甲方同意擅自修改设计方案，并且不能及时改正的; ?严重违反法律法规，在项目进行过程中发生重大安全等生产事故和情况，足以导致一级开发无法正常进行的; 2、因乙方违约，甲方提出终止协议的，协议终止后，甲方收回土地一级开发权。双方即根据实际完成投资情况，乙方在30天内提供验收和审计资料，甲方在收到完整资料后组织验收并于收到完整资料后十五天内委托审计机构进行决算审计。并在委托审计机构6个月内付清扣除乙方应付违约金及甲方相关损失后的土地一级开发费用。 3、因甲方违约原因，乙方提出终止协议的，协议终止后，甲方收回土地一级开发权。乙方在30天内提供验收和审计资料，甲方在收到完整资料后组织验收并于十五天内委托审计机构进行决算审计。并在委托审计机构3个月内付清土地一级开发费用。 第十一条 其他 1、一级开发分期分段实施，双方另立补充协议。 2、开发期内，遇到政府政策调整，按政府政策调整后的有关规定执行。 3、本协议未尽事宜，由协议各方另行商定。 4、本协议一式壹拾贰份，每方各执陆份。 40 海量资料 超值下载 第一章 合作范围、内容及方式 第一条 合作范围、内容 1、项目名称:XXXXXXXXXXX土地一级开发项目(以 下简称“该项目”)。 2、项目地点:XXXXXXXXXXX 3、开发整理规模:土地一及开发面积约XX平方公里，其中一期项目约XX亩。 4、投资合作内容:投资该项目的土地一级开发工程内容(以审定批准实施的施工图内容为准)。 5、土地一级开发工期约为XXX年。 6、概算总投资额:约XXX亿元人民币。 第二章 合作原则及前期确认 第三条 合作原则及前期确认 1、该项目土地一级开发按照“整体授权、统一规划、滚动开发、按块核算、启动核心、分步配套、有序推进”的原则进行。 2、甲方保证乙方(项目公司)参与政府编制红线范围内各类规则(主要为概念性规划，总体规划，控制性详细规划及各类专项规划的编制)。甲方负责协调相关政府主管机构，按照程序批准项目整体规划，保证项目的建筑面积不低于总体地块面积的百分之【 】，其中商住面积不低于建筑用地面积的百分之【 】??????。 3、甲方需确保建筑用地指标的稳定供给，保证项目一期中项目公司确定的地块在XXXX年年底前能够正式挂牌上市交易，之后每年商住用地挂牌交易量不低于【 】亩??????。 4、区域内约定的市政道路、城市公共公益配套项目、城市公园及景观绿化等建设工程，根据板块实施计划，分期分板块搭配实施。 5、在具体实施过程中，原则上分板块启动，若条件许可可同时启动多个板块的土地一级开发。 第三章 土地一级开发成本及先期投入核定 第四条 应计该项目土地一级开发的成本包括: 1、 策划、咨询、规划和设计费:用于规划红线范围内的所有项目策划、项目咨询、规划编制、项目设计等支出; 2、 征地拆迁安置补偿:项目公司按照其与政府部门的相关协议在规划红线范围内进行征地、拆迁、人员安置等发生的全部费用，包括报批规费以及支付给农民和集体经济组织的补偿等在内的全部相关费用; 3、 红线内基础设施工程建设支出及功能性项目建设支出:包括项目公司按照合同支付给施工单位的建筑安装工程费、按照供应合同支付给设备供应单位的设备购置费等;项目设计费;监理费，以及与项目验收、竣工备案相关之全部费用; 4、 项目实施管理费:项目公司作为规划红线范围内土地一级开发的实施单位，其在土地一级开发过程中由于工程管理、协调所发生的费用; 5、 公司营运管理费:包括用于规划红线范围内土地一级开发的人员工资、保险费用、办公经费、招商引资费用等全部相关费用; 6、 土地通过公开出让过程中的有关费用; 7、 项目开发建设的各类税费:依法可列入成本的税费; 8、 财务费用，融资成本费用; 9、 甲、乙双方共同认可的因实施规划红线范围内土地一级开发工作而发生的其他费用; 10、甲乙双方前期为本项目开发垫付的经双方确认的费用。 11、经审计部门认定并报XX市政府或经济技术开发区管委会批准的、项目公司为项目整体一级土地开发支付的、应分摊的合理成本; 12、经审计部门认可可计入成本的其他费用。 第四章 土地出让及合作收益 41 海量资料 超值下载 第五条 整理后的土地达到法律规定的标准，使该土地具备开发建设条件。 第六条 项目公司在规划红线范围内任一宗地在竣工验收后，甲方保证相关政府 部门在【】个工作日内以宗地为单位启动土地出让程序并在【】个工作 日内对外进行公示;土地出让成交后，甲方应协调政府相关职能部门在收到土地出让金【】个工作日内，按国家法律法规明文规定从土地成交价款中提留基金及税费后的余额全部支付到项目公司指定的账户。 第七条 甲、乙双方一致同意土地一级开发收益分配按下面约定执行: 甲方协调保证徐州市相关部门在依据相关法律法规在取得规划范围内成交价款后，应将按国家法律法规明文规定从土地成交价款中提留基金及税费后的余额一并支付到项目公司。 第五章 双方的权责 第八条 甲方的权利与义务 1、 甲方负责落实项目实施过程中的各项政府审批手续，负责建设用地指标申请、拆迁安置、控制性详细规划报批并提供规划成果，协助项目公司办理项目开发建设、融资等所需的相关手续，负责将符合招、拍、挂条件的土地优先列入土地出让计划，并根据土地整理进程及市场需求安排土地上市。 2、收回土地一级开发投资成本;获得土地一级开发投资回报。 3、监督项目公司土地一级开发投资资金的使用。 4、甲方承诺并保证在本协议签订前已取得徐州市政府及徐州经济开发区的合法授权，有权签订本协议。本协议整理的土地依法取得用地指标，通过相应的城市规划，保证该项目土地一级开发的合法性，有效性。 5、甲方应向乙方提供征地拆迁及施工必要的相关文件、图纸等资料，并保证资料的真实性和合法性。 6、负责按照乙方确定的土地交易条件安排土地入市交易。并保证项目内任一地块的招拍挂条件、土地出让起始价、成交价支付方式等规则的制定遵循项目公司的意见。 7、甲方承诺对乙方进行融资提供担保等帮助与支持。 8、甲方承诺该项目将从政府部门获得相关优惠政策和便利条件。 9、甲方保证乙方在同等条件下优先获得XX经济技术开发区内其他地整理开发权。 10、甲方独立负责【】路网及【】的建设(具体以附件 的标注为准) 11、甲方保证自签署本协议之日起至进入XX市土地交易市场成交时，征收土地是合法的，不存在债务、抵押、租赁的事实，不存在诉讼(仲裁)或其他纠纷，也不存在任何第三人的权利或任何第三人(包括行政机关、司法机关)对征收土地的限制。 12、其他权责 第九条 乙方的权利与义务 1、负责筹集项目所需资金，及后期项目融资; 2、收回土地一级开发投资成本; 3、获得土地一级开发投资各种回报; 4、负责组建项目公司的管理团队; 5、负责项目公司的具体运营管理; 6、配合甲方对项目公司的财务进行监督; 7、负责把控项目公司开发进度 8、其他权责 第十条 甲乙双方共同责任: 1、甲乙双方共同发起成立项目联合协调组，负责前期项目公司的设立、控规的研究、制定，土地开发阶段的分配，协助项目公司办理各相关手续以及协同一致处理解决其他具体问题全力配合支持项目的开发建设、运营和落实相关优惠政策。项目联合协调组的设立、成员、职责、制度等由甲乙另行具体协商约定。 2、甲、乙双方共同委托政府有关部门按照成本核定标准对土地一级开发过程中所发生的费用及开发利润进行审核，根据有关规定核定土地一级开发成本及相应的利润。 42 海量资料 超值下载 3、甲、乙双方共同完成土地规划的概念方案、总体方案及控制性详细规划等用地规划的前置条件;共同完成拆迁及地上物安置(人、物)补偿办法的制定;共同完成地块的选择(包括实施一级开发及挂牌上市)。 第六章 项目联合协调组 第十一条 甲乙双方同意成立项目联合协调组，负责前期控规的研究、制定，土 地开发阶段的分配，协助项目公司办理各相关手续以及协同一致处理解决其他具体问题全力配合支持项目的开发建设、运营和落实相关优惠政策。项目联合协调组的设立、成员、职责、制度等由甲乙另行具体协商约定。 第七章 项目进度计划 第十二条 为合理有序开发本项目，特制订项目进度计划表(具体参阅附件)。 第八章 政策支持和优惠 第十三条 甲方负责XX市经济技术开发区、XX市政府及土地、财政等部门的 权限范围内对该项目产业用地、配套用地等给予优惠政策，原则上实现该区域土地开发收支平衡。甲方应为“XXXXXXXXXX项目”项目招商引资、产业导入设立专门的各项优惠政策。乙方或其导入的其他投资者符合该产业导入优惠政策的项目有权享受相应的优惠政策。在国家、地方具有相关优惠政策的情形下，甲方保证项目公司能够享有，并积极促使项目公司在开发、建设、经营、融资、成本回收、税收等方面享有不低于项目所在地其他第三方的各项优惠。 第九章 违约责任及退出机制 第十四条 发生下述任一情形，甲方需保证乙方开发成本和投入的收回，并 仍需按已经发生的成本和投入的【】%的标准向乙方支付收益: 1、截止【】年【】月【】日，该项目规划仍未获得最终批准，或批准的结果与本协议约定存在根本性的区别。 2、 非乙方原因，项目一期不能首先进行开发的。 3、 非乙方原因，推出的地块不能如期上市交易的或交易未成功的。 4、 非乙方原因，该项目地块存在或发生纠纷致使乙方无法进行开发的。 第十五条 因本协议发生的争议，双方通过友好协商方式解决。如协商不成，则 可提交【】仲裁委员会予以仲裁。 第十章 附则 1(本协议的订立、效力、解释、履行和争议的解决均适用中华人民共和国法律，受国家法律保护和管辖。 2(本协议双方均应按本协议的约定履行各自的义务，如发生纠纷，协议双方应协商解决，协商不成的，协议任何一方均可以向有管辖权的人民法院起诉。 3(本协议经双方法定代表人或委托代理人签字并加盖法人单位公章后生效。 4(本协议未尽事宜，双方可另行签订补充协议，作为本协议附件。 5(本协议附件和附图是本协议的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。 6(本协议正式本一式两份，协议双方各持一份，本协议副本一式两份，两份协议正本和两份协议副本具有同等法律效力。 43