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校园物业管理方案(含目录).doc

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上传者: 瞳色的余光 2017-09-17 评分 0 0 0 0 0 0 暂无简介 简介 举报

简介:本文档为《校园物业管理方案(含目录)doc》,可适用于工作范文领域,主题内容包含校园物业管理方案(含目录)校园物业管理方案二一六年八月十五日校园物业管理方案目录第一章校园物业管理特点及管理要点一、环境卫生服务二、公共设施设备的维符等。

校园物业管理方案(含目录)校园物业管理方案二一六年八月十五日校园物业管理方案目录第一章校园物业管理特点及管理要点一、环境卫生服务二、公共设施设备的维修和维护三、教学服务及教学保障四、楼宇管理及公共秩序维护五、水电等能源的节约管理六、师生公寓的管理措施第二章校园物业管理主要内容一、服务工作目标二、管理项目内容第三章校园物业管理方案一、安全防范服务方案二、消防管理方案三、停车场管理服务四、物业配套设备设施维护与保养方案五、课室管理方案六、环境卫生服务方案七、绿化养护管理方案八、档案资料建立与管理方案九、师生公寓管理方案第四章校园物业管理流程及方式一、组织结构设立二、管理处内部组织运作流程三、人员管理机制第一章校园物业管理特点及管理要点学校作为特殊的物业有其自身的特点是学生学习、读书、自习、休息、娱乐、就餐、运动等场所的综合体系下面根据学校物业的特点分析物业管理工作的特点及管理要点。一、环境卫生服务要确立专业操作、保持整洁、服务教学的目标。在具体操作当中一方面要全面引入ISO质量管理体系并严格参照标准进行规范化、程序化地实施另一方面针对学校物业的特点及教学活动的要求进行点对点地操作利用岗位安排、提高标准、特别突击等方式来应对学校物业使用频率较高、临时性要求较大等问题。比如学校的各种大型活动开展较为频繁每次大型活动之前都必须进行清洁卫生突击清理以达到活动组织者及学校的要求。在我们进行校园清洁卫生服务工作中全面提倡量化和细节管理促使各项环节都能够进行数字化的表示。二、公共设施设备的维修和维护公共设施设备的维修维护首先要确立专业、规范、节约的管理目标以保障设施设备得到科学、有效的维护。具体应该做到:小修要及时以免造成大修中、大修要合理计划、及时上报既要考虑成本又要考虑成效。我们将严格参照物业管理行业的维护标准根据实际情况有的放矢地组织实施。在日常管理中完善各项操作规程不断提升维护人员的技术含量做好巡检、记录和反馈。通过专业化的操作和运行保障公共设施设备随时处于良好、可利用状态。三、教学服务及教学保障根据教学的需要通过和对口部门的及时有效的沟通不断优化教学服务的模式不断扩展教学服务活动的项目和内容以达到教学有序、师生方便的目的。具体的内容可以涉及:协助教室的分配使用、教学器具的管理和发放、特殊教室的管理和维护、宿舍内务检查评比、协助组织文化活动等等。四、楼宇管理及公共秩序维护由车辆在车场内禁止鸣号不准在场地内试车、练车。停车场管理要求A、机动车进场(库)时应服从车管员指挥遵守停车场管理规定履行机动车进出车场有关手续。B、停车场内按消防要求设置消防栓配备灭火器由管理处消防负责人定期检查由车管员负责管理使用。C、在停车场和车行道路须做好行车线、停车位(分固定和临时)、禁停、转弯、减速、消防通道等标识。D、在停车场出入口处设置垃圾桶(箱)在必要位置设路障和防护栏。四、物业配套设备设施维护与保养方案设备设施的正常使用是确保学校内正常运作的重要保证我公司将派驻专业的工程技术人员对区内的设备设施进行全面的维修保养并设立小时保修制度随时接受学校报修满足学校各部门的工作需求(属专业保修公司维修范围的由我公司联系并监督)同时制定相应的工程设备管理制度通过运用科学合理的管理方式有效的为学校提供满意的服务我们密切与学校进行协调配合对重大维修保养设备设施及时汇报和提出解决第页共页意见力求保证学院内所有设备设施正常运行确保学校的工作学习生活环境不受影响。(一)房屋物业巡查与维护制度、为使公司所管理的学院房屋和设备设施始终处于良好的使用状态不使学校的生活和工作运作等受到影响提高维修、保养工作效率特制订物业巡查操作规范。、每天由工程人员、工程主管、或者派出专业工程人员对辖区的学习场所的共用部位、公共设施、设备机房等进行巡查每班巡查不少于一次须巡查到所有部位及做好记录。、所有物业设备均属巡查范围包括空调末端设备应急系统供配电及照明系统门窗、地面、天花、墙面等房屋结构、供排水系统、用具等各种设施。、巡查必须在规定时间内到位特殊情况必须知会学校部门。巡查时注意在物业巡检表上做好相关记录发现异常情况或需特别说明的事项应如实填写。巡检完毕后向学校部门汇报巡检情况及提交《物业巡检记录表》并做好相关确认工作以便使各信息汇总后派单进行维修维护以及报相关部门备案。(二)客户报修制度、为使公司所管理的物业房屋及设备设施始终处于良好的使用状态明确管理责任在制定物业巡查制度加强巡查、及早发现和消除隐患的基础上对物业巡查人员不便到达和进入的区域或者房间采用由使用部门报修的方式特制定本报修制度以弥补物业巡查可能遗漏的不足之处。、使用部门报修可利用电话进行我公司在进入管理服务时则将报修电话号码进行公告每天由工程人员接听报修电话并进行记录备案然后迅速派工作单交工程部实施维修。、工程人员接工作单后按规定时间到达进行维修完成维修后请用户验收和进行签名确认及对维修情况进行评价。发现维修未达标准时应马上返修。、完成的工作单经按月整理和装订后由工程部保存备查。(三)周期性维修和维修记录制度、房屋以及附属设备设施的周期性维修由工程主管根据使用及保用年限和实际的现状在每年的月份提交次年的周期性维修养护计划经学校部门批准后则开始准备第页共页及组织实施。、周期性的简单修理工作主要由管理公司工程人员进行复杂的小修、大、中修根据实际情况选定维修单位。、房屋维修和附属设备设施的维修都必须进行记录备查。房屋维修的记录系在专门的《物业房屋维修记录》上附属设备设施的大、中维修记录记在《设备档案》中小修记录在工作单上。、工作单的记录保存不少于两年电脑工作单的记录保存不少于三年。(四)机电设施设备服务项目内容及工作标准、给排水设备的维护及运行管理、物业照明系统通风等日常维护保养、电梯设备巡查、消防、监控系统维护保养、配电系统的巡查、维护保养、应急备用供电电源维护保养、空调系统的日常运行值班与维护保养、机电设施设备管理与标准(五)供配电设施、设备的维护、保养工作工作规范、目的:及时处理供配电设备故障确保设备性能确保安全运行。、适用范围:适用于低压配电设备、变压器及附属设备的维护保养工作。、职责:A、负责供配电设备的维护保养。B、工程部主管负责对维护保养工作进行指导、监督及外委修理的联系工作。、工作规程A、值班电工必须掌握配电开关的控制范围及线路走向和分布情况熟悉各控制柜与配电柜中的开关性能以及各仪器仪表的工作性能和指示范围能独立正确地进行电压设备倒闸与合闸的操作。严禁线路超负荷供电及乱拉乱接线路变动或改动供配电室内的设备和线路须经管理处同意重大变更须上报公司同意后再进行。第页共页B、供配电设施、设备的维护、保养工作由值班电工带领维修电工进行维修电工必须听从调派。C、停电工作时值班电工所悬挂的“有人工作禁止合闸”指示牌工程人员不得随意摘下或移动。D、严禁带电作业紧急情况须带电作业时应有监护人、足够的安全措施和足够的照明空间并穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋使遮拦和足够的安全距离确认安全才可进行。E、工作中严格实施安全有效的技术措施:停电、验电、悬挂标示牌和装设遮栏以及实施保证安全的组织措施:工作票制度工作监护制度工作许可制度和工作间断转移和终结制度。F、不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。电流互感器不得断路电压互感器不得短路。维护中注意正确拆装接地线安装接地线时先接接地端后接导体端拆时与这相反。G、认真清洁设备上积尘、油渍检查接触情况整理室内设施不得乱堆乱放杂物。H、工作完成后清理现场清点工具防止遗漏工具或物品在设备内确认各项工作无误后才能恢复正常供电。I、将维护、保养情况做好记录零部件的更换记录入设备档案内。(六)停送电操作规范、目的:规范停送电工作的操作保证安全作业。、适用范围:所管物业停送电的操作管理。、职责A、工程部主管负责下达停送电操作任务工作票。B、工程人员负责落实停送电操作工作。、工作规程A、正常情况下的倒闸操作。管理处接到停电通知后由工程部提前一天在各宣传栏贴出停电通知以告知客户并由工程部主管下达“停送电操作票”。操作电工在倒闸操作前要做好相应准备工作由电梯工将电梯降至首层如有必要第页共页可将发电机操作开关置于停机位置。在确定时间在监护人的监护下操作电工按操作票进行倒闸操作。倒闸操作完成后由电梯工检查电梯的运行状态发电机操作开关置于自动位置。操作电工应做好各项相关记录。B、紧急状态下的倒闸操作。发现电路有冒烟、短路等异常情况或发生火警等重大事故时工程人员有权进行全部或部分负荷停电操作。根据情况立即断开供电开关。操作工程人员在停电后应立即赶到现场检查事故原因在查出确定的原因后方可恢复部分或全部供电对损坏部分应尽快修复以恢复正常供电。(七)供配电设备(设施)操作规程、目的:保证供配电设备操作正确性和安全性。、适用范围:适用于一般性低压配电设备、电力变压器的操作。、职责:高低压配电值班工程员负责配电设备(设施)操作。、配电房送电操作程序。注意:根据实际供电线路进行此仅为参考。计量及避协器柜一般情况不许分开。、停电程序与送电相反。、市电停电启用备用电源的操作:A、确定市电停电启用备用电源启动发电机在启动发电机前为了避免发电机反送电网故要先断开低压配电房低压总线柜退出断路器使之有一个明显的断开点。B、发电机启动前必须检查发电机相应检查项目。C、发电机带负荷时逐渐增大负荷并观察发电机的相应运行参数油压、油温、水温、电压、频率转速是否正常。(八)柴油发电机运行管理规程、目的:确保柴油发电机处于良好技术状态满足电梯消防应急用电的需要。、适用范围:柴油发电机组的运作管理。、职责:第页共页A、高低压值班工程人员负责柴油发电机组的操作、监控、记录、清洁、维修、保养及试运行。B、工程部主管负责柴油发电机综合管理及上述工作的检查监督。C、管理处项目主任负责上述工作的检查监督。、工作规程A、配电工程人员在“市电”停电的情况下值班配电工程人员应迅速赶到发电机房。遵照《柴油发电机操作规程》对冷却系统、润滑系统燃油系统、空气系统进行检查经检查无故障迅速手动启动发电机组。带负荷运行过程中每一小时抄填一次《发电机组运行记录表》。分析运行各项数据发现隐患及时排除重大异常情况及时报告工程部主管解决。依《柴油发电机检查保养计划》要求按《柴油发电机设备保养记录表》项目进行保养检查并记录于该表。负责编制设备台帐、设备卡。负责发电机房的清洁卫生。每周打扫机房一次每半月清洁机组一次无积尘、水渍、油渍。B、工程部主管工程部主管负责洽购、验证、报废及库存管理设备帐目管理、外委修理的联系工作。每年月份制订下年度《柴油发电机检查保养计划》并按运行情况制订中修、大修计划。对柴油发电机的维修保养提供工作指导及检查监督。C、管理处项目主任审核一次《柴油发电机检查保养计划》、《柴油发电机设备保养记录表》中修、大修计划。执行周检、月检。每月最后一周组织有关人员对发电机房进行机房评比。、发电机房管理工作程序A、非工作人员进入发电机房须经工程部或管理处项目主任批准后由高低压值班工程员陪同下方可进入。B、由电房工程员负责操作。C、消防设施完好禁止吸烟。第页共页D、保持良好通风及照明门窗开启灵活。E、保持机房清洁、地面、墙壁、设备无积尘、水渍、油渍不得堆放杂物。F、发电机通常置于手动启动状态对要求须快速供电的置于自动启动状态。G、每月试运行两次每次半小时。H、发电机油箱内储备小时满负荷用油量。(九)电梯维修保养管理规程、目的:及时处理电梯故障确保电梯技术性能保证安全运行。、范围:电梯的维修保养工作。、职责:A、电梯管理工程人员负责电梯周检及电梯公司联络督促并协助其它维修保养。B、电梯公司负责电梯的维修保养。C、工程部主管对维修保养进行检查监督。、工作规程:A、小时运行的直升梯维修、保养工作均在晚间客流低峰期进行维修人员到达现场后应控制好该梯确认梯内无人时才能将该梯停驶按相应的维保项目并按如下操作程序进行工作:B、在停驶梯的首层厅门前和轿内树立维修指示牌并在基站门外装设遮栏以防乘客误入电梯轿厢。C、进入机房将停驶梯之电源总闸切断在该掣手柄上悬挂“有人工作禁止合闸”标示牌。D、清洁机房地面、墙面、天花、消防器材、照明、通风设施等处。对停驶梯的机身擦试油污积尘运转部分加注润滑脂。E、对其控制柜进行吸尘或吹尘沙纸打磨锈蚀及开关触点更换磨损严重的触头碳精。F、完成工作后取下警戒牌送上该梯电源使其在井道内运行两周然后清点工具离开机房进入井道工作。G、在进入井道轿厢顶前须确定轿厢是否在该层附近。几台电梯共用井道站在井第页共页道内维护故障电梯时注意与其他运行电梯的安全距离。H、进入轿顶时要先断开轿顶急停其次接通检修回路再开启轿顶照明退出时反之。I、对井道各层站厅门及地坎清洁沙纸打锈蚀更换磨损的厅门部件擦净轿顶油污加注导轨润滑油等。G、在轿顶维修、保养时除运行调试和判断故障外严禁快车运行。K、在底坑作业时禁关厅门应按下底坑急停开关再清扫、保养上、下底坑时不得攀附随行电缆。L、检修保养工作完成后清理现场清点工具和材料如果是动火作业后还应清理火种。M、工程人员离开底坑后把所有开关恢复到原来工作状态位置。N、送电试运行观察运行状况无异常情况后可摘除指示牌投入使用。O、认真填写维修保养记录将设备更换的部件记录入设备档案内。(十)空调的维护保养操作规范:、目的:及时处理中央空调系统各设备(设施)故障确保设备性能。、适用范围适用于中央空调系统各设备(设施)维护保养。、职责:A、空调管理工程人员负责空调设备(设施)的维护保养。B、工程部主管负责维护保养工作指导及设备外委修理的联系工作。、工作规程:A、空调的维护、保养由空调运行值班工协助工程人员完成其维护保养工作一般在不开启中央空调的情况下进行。B、保养主机进行油漆作业时注意不要将油漆涂盖各种计量表表面影响观测示数。在更换测量表、管时小心拆装在安装时注意表、管审验时期不要使用过期或报废表、管。C、检查冷冻管道的保温层补好破损的保温层以防冷凝水的滴漏。对冷却管道要定期进行维护和保养防止因锈蚀或损坏造成渗漏。D、工程人员进入顾客工作室内进行空调盘管维护、保养前应按服务态度要求和服第页共页务礼仪的要求与顾客进行服务工作的沟通和交流。E、工程人员不得在室内大声说话在天花上工作时应轻手轻脚避免踩踏天花。F、在维护保养设备管道时应尽可能不带水作业以防发生水浸水湿事故在清洗盘管机过程中注意防止将清洗药剂及水洒落天花上。G、注意配合中央空调水处理工作按要求开启水泵进行循环以达到药剂处理的效果。H、维护、保养工作完成后将其恢复并通电试运行观察运转有无异响。I、工作结束后清理现场清点工具打扫卫生向顾客说明工作已完成请其验收。G、填写维护保养记录认真记录维修更换的零部件于档案内。(十一)给排水设备(设施)维护保养规程、目的及时处理给排水设备(设施)故障确保设备性能。、适用范围适用于给排水设备(设施)的维护保养。、职责A、给排水管理工程人员负责给排水设备(设施)的维护保养。B、工程部主管负责维护保养工作指导、检查、监督及外委修理的联络工作。D、工作程序、给排水设备维护保养工作程序:给排水管理工程人员负责给排水设备(设施)的维护保养大、中维修外委修理。工程部主管每年月制订下年度的《给排水设备(设施)检查保养计划表》并按运行情况制订中修、大修计划并报学校。工程人员按《给排水设备(设施)检查保养计划表》、《生活水泵每月检查表》、《生活、消防水泵巡检表》要求并将维护保养情况记录于对应表格。零部件更换及大修同时记录于《机电设备台账》。工程部主管提供工作指导及检查监督。需要停水进行维护保养时遵守停水管理工作程序执行。B、给排水设备(设施)故障一般处理工作程序供水泵出现故障时值班工程员与给排水应马上启用备用泵然后立即通知给排水第页共页管理工程人员及时维修。排污泵出现故障时首先检查故障原因如是控制回路出现故障检查排除如是水泵故障更换水泵。供水管网出现故障发生泄漏等影响正常供水值班电工立即关闭总阀及时通知有关人员抢修并做好受影响用户的解释工作。排污井、雨水井等因堵塞造成下水不畅、浸水等安排人员疏通。(十二)消防系统维护保养工作程序消防系统维护保养要求要有国家相应部门认定的甲级或乙级资质证允许委托具备上述资质的专业维保公司处理但学校只与我方签合同同时我方负担相应火灾责任。、火灾报警灭火系统:自动报警系统(含联动控制、事故广播等系统)。A、工作内容:a、测试报警主机联动控制柜的各项功能b、测试探测器及功能c、测试按钮的工作状态和功能、测试事故广播系统de、测试消防电话f、测试系统的各项联动功能g、清洗大楼所有烟感装置使其维持其正常有效的感应状态。B、工作计划:a、每月测试报警主机和图形中心的功能包括:火灾报警自检功能消音、复位功能故障报警功能火灾优先功能电源自动切换和备用电源的自动充电功能系统的声、光报警功能探测器动作时图形中心能显示其正确位置。b、每月抽查试验探测器的动作功能c、每月抽查按钮的完好情况和动作功能d、每月试验系统的联动控制功能包括:报警时自动启动对应相关楼层警铃、报警时自动启动对应相关楼层的紧急事故广播系统、报警时电梯回降首层e、每年分别在月和月清洗烟感装置。、室内消火栓系统:由消防栓泵、泵控制柜、消火栓箱、按钮、警铃、管道及阀门、第页共页水泵接合器、大楼消防稳压泵等组成。覆盖面积:主楼保护面积约平方米B栋楼保护面积约平方米。A、工作内容:a、检查消火栓箱内设备的配备情况及其状态b、检测室内栓的出口水压c、试验远程启泵按钮的工作状态和功能d、检查管网主要阀门的工作状态e、检查水泵接合器的工作状态f、试验消防水泵及其控制器的功能g、检查地下消防水池和天面消防水池的水位h、试验系统与联动控制显示器的相应功能。B、工作计划:a、每月抽查消火栓箱内设备(如卷盘、水带、水枪等)的完好情况b、每月抽测室内栓出口静水压c、每月抽查试验远程启泵按钮的动作功能d、每月检查消防水池水位(包括地下水池和天面水箱)e、每月试验消防水泵控制器的控制功能f、每月试验系统与联动控制显示器的完好情况和状态g、每季检查管网主要阀门和水泵接合器的完好情况和状态h、每季试验消防水泵的功能并进行天面消火栓的试验射水i、一般性维护保养包括一般的清渣工作清除设备周边杂物调整不正常状态加注润滑剂等j、水泵房检查泵控制柜板面情况指示灯、启、停按钮、手自动转换开关有无损坏柜内接线端线头有无松头或氧化并柜内线路进行二次线路测试再用破玻信号联动泵柜二次线路观察消防中心泵房反馈信号是否正常并及时做好记录。、配合学校做好各种共用机电设备、设施的年审和各类检修工作并制定各项工作程序按双方可行性的规章制度执行。、智能化设施的管理与维修方案每个具体的智能化系统其硬件配置功能要求、技术含量等都不尽相同。但近年以来那些较为先进的建筑所采用的智能化系统通常都由安全防范子系统(包括室内求助与报警装置、访客对讲装置、周边防越报警装置、闭路电视监第页共页控装置、门禁装置、电子巡更装置)、管理与设备监控子系统(包括自动抄表装置、车辆出入与停车管理装置、紧急广播与背景音乐、物业管理计算机系统、设备监控装置)、信息网络子系统(包括宽带接入网、控制网、有线电视网和电话网等)以及各个子系统和项目装置所需的系统运行、控制软件等所组成。它们对中心控制室布线管网接地与防雷系统供电等都有一些较高的要求。同样日常的运行管理以及维护的要求都比较高。五、课室管理方案、课室管理员上岗素质要求:()学历条件:所聘用的管理人员都具有初中以上文化程度懂国语具有相当地语言沟通和协调的能力。()管理年龄的限制:聘用人员年龄在周岁,周岁之间五官端正、决不聘用高龄和有不良嗜好的人员。()聘用人员实行岗前培训上岗培训主要内容包括综合服务素质岗位专业技能安全防范意识法律法规和严格按照《学校教室管理规定》等进行上岗前的培训。()上岗后的管理员按ISO综合管理体系认证要求、有计划定期举行培训、并定期综合考核。、课室日常管理操作规程:()课室门、窗开关和设备使用的管理根据教务处提供的学期课程安排表、临时教学任务通知、课室调整通知及学生自修要求按时开放教室。()普通课室的使用管理:A、每天早上:和中午:、晚上:按时打开课室门并检查课室内粉笔、粉擦以满足老师上课时使用。B、每天:、:、:按时将空置课室的门、窗、电器等关好断电。C、在学校规定的工作时间内每间隔小时对大楼课室巡查发现课室粉笔、板擦缺少及时补充或巡查过程中如发现有蓄意损坏教学设施设备行为的人员应立即上前劝阻有严重损坏的物品应做好记录并及时向管理部或保安部报告。D、学生自习自修使用的课室在座位总体空位率高于百分之六十的情况下劝学生到另外课室进行自习以便更好地利用和节省资源。)多媒体课室使用的管理:E、按课程安排时间表上课前十五分到达需使用的课室开门。第页共页F、开门后对室内的设施设备全面检查一次并用智能卡检查教学设备是否能正常使用。不能正常使用的立即报告教务处和通知老师学生调换课室。填好《故障保修单》向负责维修部门报修。G、在学校规定的工作时间内每隔小时对大楼课室进行全面检查检查门、窗是否完好。H、课室使用完后分钟到达课室先检查设备是否完好断开电器电源、关好门、窗。、课室管理规定()根据教务处提供的学期课程安排表、临时教学任务通知、课程调整通知及学生自修要求按时开放教室。并严格按照《学校教室管理规定》对教室进行管理。)进行教室及其设施的日常管护。检查教室门窗、黑板、照明、桌椅等设备是否(完好发现教室门窗、电灯等损坏及时报修以保室内设备不丢失和正常使用。()加强安全检查在确保教学需要的情况下开放课室。设柜上锁定设备在上课前分钟打开并及时检查设备是否完好发现教学设备故障和损坏按甲方指定途径及时向负责维修的部门报修使教室内的教学设备正常使用课后及时检查设备锁上柜和门窗。()为教室及时配备粉笔、板擦等基本教具并经常检查补充。、课室管理应变措施()管理员每天早上提前分钟到现场集中由项目主管安排当天工作将临时调整使用的课室落实到岗采取临时应急方案。()当正在使用课室的过程中如电教设备出现故障在接到老师求助电话后分钟内到达现场并及时联络教务处及时借调课室供老师学生使用根据故障设备按《故障维修单》向维修管理部检修。()在规定正常的工作时间内实行全时间值班制休息时间按需管理课室的分布情况定岗、定员全时间值班临时使用课室接到通知分钟内到达现场开放课室。()在放假期间文科教学楼和理科教学楼都安排人员值班保障需使用的课室能够按时正常使用。()无论发生任何不可预见事故发生调动全体员工全力协助和配合学校应对突第页共页发事故的处理。全力以赴使事故所造成的损失和影响减到最低程度。、锁匙和智能卡的管理规定()课室门设备柜锁匙和智能卡设立专人管理设置锁匙柜按各楼号、门号编排分类管理实行领用、回交登记手续资料存档。()除指定保管锁匙的人其它人员不得以任何理由私自保管。()交接换班时认真盘点锁匙数量做好交接记录未获学校书面借匙通知不能转借他人或私自配匙。()遗失或损坏锁匙时要立即向主管部门负责人报告并及时对遗失锁匙的门锁做出相应的防范措施。六、环境卫生服务方案对物业的清洁质量直接反映着我公司管理服务的质量高低。我们将与学校共同制订工作制度和标准。按照学校的要求完成各项清洁管理工作为客户、物业使用人营造整洁、干净的生活环境。、采取“零干扰”清洁管理服务科学合理地调度安排各区域推行“零干扰”工作思路科学安排巡视保洁路线努力做清洁管理“第一人”:到达工作现场第一人接到相关信息第一人发现问题第一人处理问题第一人。、重视清洁中的礼节和礼仪室内保洁做到快速、高效。室内清洁完毕物归原位。工作时清洁工作合理规范放置工作完毕随人带走不影响行人通行和大楼的外观整洁。上岗人员做到仪容端庄、仪表整洁。在公共场所不大声说话。清洁洗手间时一定要先敲门确认无人在内时方可开始清洁。清洁完毕马上撤出。、采取科学化、规范化清洁管理服务第页共页健全的制度约束制订完善的管理制度注重制度的落实及工作的检查由日常考核、定期考评及技能、技巧考核结合起来不断提高员工操作技能“定人、定地点、定时间、定任务、定质量”规范运作科学考核奖惩分明保证清洁管理工作高效率、高质量的进行。规范化操作程序在整和型管理体系中制定详细的清洁工作程序、操作规程、工作标准等保障制度。实行奖惩激励机制凡符合奖励条件的给予嘉奖(晋级或奖励)对违反有关规定的进行批评教育、警告严重的进行离岗培训或者作辞退处理。奖勤罚懒激发员工的工作热情。设立完备的清洁岗位在规定时间内始终保持有岗、有人、有服务做到定岗、定人、定时进行楼道、厕所、电梯间、室内的清洁服务工作。、清洁管理服务运作()清洁管理服务日常运作严格按照质量管理体系进行清洁工作计划、清洁实施程序、清洁检查、不断提高清洁质量方法制定科学合理的清洁工作计划、标准并对清洁作业进行监督、检查并将每日实际完成得工作情况定期送交审阅并上交存档。()当遇到卫生检查或重要活动等情况要反复检查存在的问题有针对性地拟定计划做好事前的准备工作认真组织人力落实并向校方回报落实情况征询意见。工作、保洁服务的工作细则、清洁服务质量的检验()要求清洁主管负责本班清洁服务质量的检验填写《每日工作检查表》。主管负责每天监督检查清洁班的服务质量并将检查情况记录于《物业巡检表》中。管理处项目主任每周对清洁工作进行抽查并将检查记录于《管理处工作周检表》。()检查办法:班检:清洁主管依《检验标准》对本班清洁工作每日、每周、每月所做的工作内容进行分项检查并填写《每日工作检查表》。日检:主管对清洁服务质量每日进行抽检并将检查结果记录于《物业巡检表》。周检:管理处项目主任每周对清洁工作进行一次抽查并将检查记录于《管理处工作周检表》。第页共页月检:公司物业管理部负责人每月对管理处的清洁工作按《管理处工作考核标准》进行一次抽查并将检查记录于《管理处工作月检表》。()处理办法对以上检查中发现的不合格项目管理处相关人员认真查找原因及时采取纠正措施并按ISO质量管理体系不合格控制程序做出处理确保服务质量达到规定的要求。专项清洁服务、灭“四害”工作总体要求A、所有药品须符合安全、高效、环保、经济、无异味要求。B、关于灭蚊、蝇、蟑螂方面我公司严格按照行业的规范要求进行施工主要是喷洒药物。现计划在大厦内的学习楼、房间、楼内通道、绿化带、停车场、下水道等处每月定期滞留喷洒和投放药物二次杀灭侵入大厦内的蚊、蝇、蟑螂。并定期在排水沟、下水道、积水等处放置灭蚊、蝇幼虫药物进行经常性预防才能达到良好的防制效果。每月次定期布药、布板灭鼠及防治工作。(根据防治情况随时需要随时处理)防治区域及害虫种类A、防治区域:学校B、防治害虫种类:鼠、蟑螂、蚊、蝇、白蚁。用药品及特点A、灭蟑采用立体防治点多量少的原则。直接把药品投放在蟑螂经常出没、孳生的场所如不宜挪动物体的背后、柜子内部天花板上面、地毯下面、散热物体的周围等部位。一个月投放次间隔天。这样可以达到虫、卵兼治的效果。B、灭鼠危害鼠类为褐家鼠、黄胸鼠、小家鼠等三大种类主要分布在各楼内天花、厅房屋顶、仓库、墙壁空隙等处另外一部分小家鼠主要分布在厅房、物品仓、杂物房等处。鼠喜欢咬衣物、电话线、电脑线等(鼠类的习惯)。并通过管道井、电梯井上下流窜侵扰学习楼。对于灭鼠安全环保要求较高的单位,我公司在灭鼠施工上主要采用科技含量较高的生化诱杀技术将害鼠从屋顶巢穴、墙壁夹层以及周边鼠洞全部引诱到地面等开阔地带进行第页共页剿杀基本做到鼠死明处无鼠尸臭污染概括一点就是将老鼠杀死在容易看见的地方容易拾取并集中处理。利用老鼠的活动习惯和规律进行物理粘贴。严格按照行业的规范要求进行施工每次施工从开始布药、布板到集中处理死鼠及剩余鼠药时间约需一周左右完全不会影响任何部门正常运作。使用国家爱卫会批准使用慢性毒饵如此反复工作各部位老鼠可全部被杀光。然后定期地进行经常性预防真正做到卫生、安全、环保防制效果高于国家标准。C、灭蚊、蝇。D、白蚁防治将全面进行了一次检查(包括学习楼外绿化楼中花园绿化)对受白蚁为害的木构件和存在的白蚁危害隐患的部位记录备案并进行种类测定了解造成为害的种类、分布和为害程度以便抓住重点对症下药作出有效的防治措施。检查并杀灭原有蚁患避免白蚁蔓延将安排专业技术人员全面检查学院内建筑物及木构件对已发生蚁患的地方记录备案并用传递性强、药效良好的白蚁粉进行灭治并对伸缩缝、裂缝、门框天花龙骨、室内外墙基、墙壁批荡等部位重点处理天后安排检查灭治效果并补充用药。操作方法:严格按照技术规程要求进行白蚁消杀处理对所有的墙基、墙角、木质构件(木门框、窗框)特别是阴暗潮湿的地方认真检查处理着重检查处理墙四角、壁的裂隙、天花板、门楣、窗框、排水管附近空位。用粉剂喷到白蚁巢分群孔取食点让白蚁沾染药剂靠白蚁的互相吮舔互相清洁使全巢白蚁中毒死亡。杀灭鼠、虫见效后将定期地对各环境进行随机售后跟踪服务隔一段时间再放置粘鼠板、长效巩固性药饵(防霉、防潮、特效、环保)构成警戒隔离带隔离学校环境以外侵入的鼠、虫。、化粪池清理方案及作业标准:作业程序:将化粪池面上泥土、石块搬走。分别清理化粪池三级池。抽吸浮粪并用垃圾车统一运走。我公司每季对化粪池检查一次每学期进行全面清理、抽吸一次如在日常检查过第页共页程中发现异常及时清掏。化粪池清理、抽吸作业每次以化粪池内粪便及残渣抽吸干净为准。、垃圾清运每天清倒垃圾不少于一次必须做到垃圾日产日清清洗垃圾桶垃圾池保持垃圾桶、池、干净无异味。每天并对垃圾池定期喷药、消毒一次。清洁员应依据规定时间进行区域垃圾的收集。工程垃圾的回收A、瓦砾、碎砖、灰渣等坚硬的工程垃圾应用斗车或其它装运工具运送到学院指定地点倒放禁止倒在垃圾中转站内。B、路面灰尘、泥沙等粉尘性的垃圾在运送途中应加以遮挡防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染。该类垃圾一定要倾倒在学院内指定的地方禁止倒入垃圾中转站。C、废弃的涂料、油漆等流质性垃圾在运送途中要注意容器的封闭防止溢流污染路面。D、有回收利用价值的垃圾要拣出分类单独存放一处。生活垃圾A、梯间清洁人员在清洁梯间时少量的垃圾可倒入门口的垃圾箱内量大的垃圾应直接运送到学院内的垃圾中转站内。B、路面清洁人员在清洁路面时应将收集的少量垃圾直接倒入附近的垃圾筒内下列情况下禁止直接倒入垃圾筒内:没有容器装盛的流质垃圾客户或使用人扔弃的大件垃圾一次能把垃圾筒装满的垃圾保洁沙井内的垃圾其他不宜装进垃圾筒内的垃圾。垃圾筒的清理A、安排固定人员专门回收运送垃圾筒内的垃圾。B、固定垃圾运送人员应巡回收取垃圾筒内的垃圾使垃圾筒内半空状态方便客户或使用人使用。C、回收垃圾筒内垃圾时先将垃圾筒内的胶袋提出放进垃圾车内再重新铺好新的垃圾袋。第页共页D、铺好垃圾袋时应将垃圾袋口完全张开袋口反卷折贴在垃圾箱外沿再盖紧垃圾筒盖。F、将垃圾运送到垃圾中转站存放。垃圾运送人员对有回收价值的垃圾及时拣出分类存放。垃圾中转站的垃圾处理A、垃圾中转站设置在不影响学院环境的地方。B、垃圾中转站的垃圾每天清运一次(委外进行)期间如垃圾较多影响垃圾存放时清洁卫生部主管及时通知承包方清运。C、垃圾运送人员负责垃圾中转站周围的卫生使垃圾中转站里的垃圾存放齐整地面无散落的垃圾。D、垃圾运送人员负责每天一次冲洗垃圾中转站地面。E、每天对垃圾中转站进行一次消毒。F、垃圾中转站的卫生标准:地面无散落垃圾、无污水、污渍垃圾作到日产日清所有垃圾集中堆放在堆放点做到合理、卫生、四周无散集垃圾垃圾站应保持保洁无异味每天应定时喷洒药水防止发生虫害墙面无粘物无明显污迹可作废品回收的垃圾应另行存放按要求做好垃圾袋装化。环境卫生部主管应按相关作业标准检查清洁员的工作情况并将检查情况记录于每天工作检查表中。环境卫生部主管每周至少一次检查垃圾中转站的运作情况并将检查情况记录于每周工作检查表中。该检查表连同相关的工作记录应由部门归档保存一年作为清洁员的绩效考评的依据之一。七、绿化养护管理方案根据学校的实际情况结合我司在绿化管理方面的经验我们提出了有关绿化管理方面的实施意见。根据不同的季节对学院内绿化进行及时的保养和修剪。此外应校方要求在重大节日提供鲜花摆设服务为各种规格的会议提供鲜花切花等有偿服务。以增添第页共页学校的绿意保持环境清新增加气氛树立学校的崭新形象。、绿化带日常管理:中耕除草()目的:提高土壤透气性集中营养和水分防止杂草丛生。()适用范围:各类植物的中耕除草。()作业程序:锄头或耙子对树木(包括乔木和灌木)进行一次中耕除草以保a、每一季度定期用证营养和水分的吸收。b、连续多日下雨雨后过两天水分被土壤吸收后(土不沾耙子)对板结的土壤用铁耙子松土提高土壤透气性。c、草地以人工拔杂草为主除下雨天外每天都可进行在杂草结籽前拔除拔草时要连根拔除拔除对杂草应及时清运处理控制杂草地繁殖。d、大面积达杂草用化学除草剂消除在喷药后天将土深翻厘米过一星期后耙平备用。()、标准:M左右以不损伤树木根为准。a、中耕深度为Cb、没有明显的杂草草地纯度为,。浇水抗旱()目的:防止土壤干燥影响植物的生命活动。()适用范围:各种植物。()作业程序:a、大面积浇水采用胶管引水单株淋水可用担水的方法。b、浇水时间夏季在早晚为宜冬季在中午为宜。c、新栽植物因根浅抗旱能力差蒸发量大故应优先保证一次浇透。d、草地浇水要按顺序浇不要遗漏。()注意事项:a、培植草坪第一步是平整土地。场地应有一定的排水坡度中心地区既不能低凹也不能成水平式因为水平的地面既单调又缺乏艺术性对雨水的排除也很不利。中心地区稍高形成,左右的排水坡度或以某一基线向某一方向倾斜也可。第页共页b、对土壤进行一次全面的深翻其深度要在厘米以上。同时改良土壤施基肥和使用化学除草剂消灭杂草特别是播种草籽的草坪尤为重要新种上的草在天全面清除杂草一次防止草皮带来的杂草扎根繁殖。c、杂草是草坪的大敌它的生命力很强如果不及时清除会吸收土壤营养抑制草坪的生长所以除杂草是一项重要工作人工拔除杂草每半个月全面进行一次对大面积杂草进行重新改造或选用化学除草剂灭草翻土重栽草皮。d、要使草坪生长良好浇水工作也不可少。浇水时要尽量浇透不能只浇土层表面浇水时间夏天以早晚为宜冬天以:,:为宜无雨季节每周浇水,次。施肥应注意事项及要求()目的合理施肥促进植物的生长增加绿化、花卉的观赏价值。()适用范围绿化、花卉的施肥管理。()作业程序a、根据绿化生长情况以及所需要的肥料选定:有机肥(垃圾肥、蘑菇肥、饼肥等)无机肥(氮、磷、钾、复合肥)。b、施肥方法:有机肥多用作基肥即穴施、环施、沟施无机肥(化肥)多用撒施、喷施和根施作追肥。c、施肥时间:一般在阴天或傍晚为宜。()要求及标准:四多、四少、四不和三忌a、四多:黄瘦多施发芽前多施孕蕾期多施花后多施。b、四少:肥壮少施发芽后少施开花期少施雨季少施。c、四不:徒长不施新栽不施盛暑不施休眠不施。d、三忌:忌浓施、忌热施(指高温夏季)忌坐施(指栽花时根部贴在盆底基肥上)。()注意事项a、施追肥后及时淋水第二天早晨再淋一次俗称“回水”。b、施基肥时肥料应充分发酵、腐热化肥须完全粉碎成粒状或粉状。常见病虫害的防治()黑斑病的防治:加强管理施肥时注意氮、磷、钾适当搭配使植株健壮发育防止植株徒长定期喷药保护。()青枯病的防治:发病期可喷杀菌药并适当增施钾肥用PPM的硼酸液进行第页共页外追肥可提高病株的抗病力。()蚜虫的防治:清洁绿化地及花圃园地除杂草减少蚜虫栖身场所以消灭越冬虫源。当蚜虫发生时每隔,天喷药一次连续进行二三次。()蚧壳虫的防治:在一龄若虫期喷射药物对生长过密虫害严重的枝叶适当修剪以利于通风透光减少病虫来源增强植株的抗害能力。()螨虫的防治:越冬期间清除易被危害花卉周围的杂草并及时堆放沤腐或者喷药以压低越冬虫源。乔木养护管理要求生长良好叶色正常无枯枝败叶无明显无病虫害及时喷杀虫药防止蚜虫等病虫。修剪:每年修剪,次三月至四月进行乔木整形要与周围环境协调保持树冠完整保持无枯枝以增强园林美化效果。不定期不定时对主干剥芽减少树冠生长。施肥增加养份、改良土壤、增强树势。补植:维修项目造成死亡的树木应及时清走补回与原树种种类相同、规格基本一致的植株并加强管理。每次台风前加强巡察台风后立即扶树、护树、清理断枝、落叶。管理标准:生长旺盛、枝叶健壮、树形美观、下缘线整齐、修剪适度、干直冠美、无死树缺树、景观效果好。八、档案资料建立与管理方案、档案的建立()档案的建立执行以下流程:收集整理分类编号登记输入电脑入柜利用检查()明确建档内容实行系统收集、集中管理。a(设施、设备档案:建筑工程资料、图纸公用设施资料、图纸室外管网资料、图纸安装、维修、运行、改造、扩建等项目资料、图纸。b(管理档案:文秘档案、人事档案、财务档案和荣誉档案。c(其它档案()建档要求:电脑化、集中化、有序化、信息化。第页共页、档案的管理()档案室、管理处双档管理制:为避免档案的损坏、遗失使重要档案能永久性保存而又方便经常使用对使用频率较高的档案实行档案室对重要原始档案进行严密管理管理处则保存复印件的存档管理制。()档案室档案管理要求:a(按照档案对湿度温度和照明的要求建立标准化的档案资料室配备档案专业管理人员实行电脑化系统管理。b(采用多种形式的信息贮存方式如电脑磁盘、录像带、胶卷、照片图片并采用适当的保存方法。c(贯彻国家保密法确保档案在使用过程中的安全、不丢失、不泄密。d(加强档案室的管理配置消防器材和防盗门、网、档案柜、锁等符合防火、防虫、防鼠、防潮的要求。e(实行档案管理手段的现代化运用计算机检索手段开发多媒体信息系统。f(坚持档案资料收集的系统化。g(做到档案组卷分类科学化。档案组卷按内容分类、逐一编号、登记造册、目录按工作部门分柜保存。h(实行档案管理工作检查经常化。每季对档案文件的形成、积累、整理和进行一次全面的检查。九、师生公寓管理方案师生公寓管理中学生公寓物业管理是管理中的重点及难点学校学生公寓物业管理不同于社会的专业性物业管理其根本的区别就是要在学生公寓的物业管理中实现“管理、服务、育人”三位一体化的物业管理模式因此在学生公寓的物业管理过程中不但要做好学生公寓的硬件管理使之达到保质增值的功能而且要以员工的高素质、企业的文化品位、人性化的管理来达到育人的根本目的。通过“管理、服务、育人”三位一体化的物业管理模式管理好师生公寓并在课余时间照顾好学生的生活起居。为实现对学生公寓物业管理服务的整体策划及设想依据国家建设部物业管理示范大厦的评比标准我们将采取切实可行的措施落实承诺的各项指标。、安全消防:根据学生公寓的特点为了确保同学的人身安全和财产安全我公司第页共页特制定了以下学生公寓安全管理办法。()在学生公寓的出入口实行小时值班制度值班人员对出入口及重要部位实施不定期的监控。()对通道、楼梯等部位设置明显的标识以利于人员的进出。()值班人员要禁止陌生人和闲杂人员进入学生公寓来访客须在公寓大厅等候学生家长进入公寓内必须登记。每天晚上对学生公寓寝室进行抽查杜绝外来人员留宿。()对迟归和不归的同学进行登记、及时教育并将情况报告学生处。()严禁学生在寝室内使用明火和大功率电器。()消防管理是学生公寓管理的一项极其重要的内容尤其是学生公寓中易燃物品比较多一旦发生火灾后果不堪设想因此必须十分重视消防我公司的公寓管理站实行全员义务消防员制在员工中牢固树立“隐患显于明火防范胜于救灾责任重于泰山”的意识加强巡逻加强监控同时做好消防设施的维护保养工作使设备随时能用。消防工作贯彻“预防为主、防消结合”的方针。在平时的公寓管理过程中积极向全校师生开展放火宣传普及消防知识对员工每半年进行消防知识的培训落实有关消防措施制定详尽的《学生公寓突发火警火灾反应预案》以及《刑事突发事件反应预案》在预案中要求管理站全体员工增强对火警、火灾、刑事突发事件的反应能力遇突发事件时应迅速向校保卫处报告并立即通知全体当班人员做到遇突发事件不慌不忙有步骤、有秩序地实施各项紧急措施确保学生公寓内的学生的人身安全。第四章校园物业管理流程及方式一、组织结构设立学校物业公司第页共页二、管理处内部组织运作流程管理处将接受学校的业务归口管理设计科学的内部管理运作流程该流程将坚持全过程管理保证指挥、监督的封闭性。决策层(管理处项目主任)是整个流程的中心各项指令由此发出。管理层(各部门主管)是决策性指令的具体执行者它要求将指令具体的、完整的、全面的、真实的下达到操作者身上。管理层以计划、组织、控制、反馈集于一身避免管理环节出现缺漏和盲点有效保证管理及时到位。作为操作层(各工班)应职责明确工作程序严格按质量控制程序进行规范操作。主要工作流程如下:、投诉处理流程作业流程责任部门作业标准及要点客户服务中心负责对各种渠道反馈的所有投诉进行集中处理服务中心投诉受理渠道包括来电、来访、来信、媒体报道或网络等对于所有投诉应先认同再致歉示意会立即处理并对客户的投诉表示感谢。所有投诉都应在《客户投诉处理记录表》上严格如实记录客户服务中心登记登记投诉要及时、准确、客观。区分投诉的有效性N客户服务中心区分投诉的严重性(紧急、重大)判断所有投诉如实、全部向上级报告。Y、无效投诉:解释、说明取得客户的认同、有效投诉:登记当日必须向部门(项目)经理汇报由部门(项目)经理全面处理客户服务中心处理、重大投诉:应同步向公司品质管理部或总经理报告事后由经理及时汇责任部门报投诉处理进展情况、投诉的责任部门要分析原因、制定纠正和预防措施调配资源按有关效率要求迅速处理(轻微项天以内一般项天以内严重项天以内)、责任部门处理完毕后须向客户服务中心回复。、一般投诉客户助理电话回访回访客户服务中心、重大投诉经理安排上门拜访取得客户认可、记录回访情况。视投诉数量做月年度投诉分析经部门(项目)经理审核后向公司品投诉分析客户服务中心质管理部提交投诉分析报告。第页共页按月整理《客户投诉处理记录表》连同月年度投诉分析报告一并存客户服务中心存档档。保存期年。》、维修工作流程作业流程责任部门作业标准及要点将客户工程服务需求反馈到客户服务中心统一处理。服务中心接到需求填写《报修登记表》、《住户来电来访登记表》客户服务中心登记填写《工程服务单》确认、分类客户服务中心通知工程主管或领班接单客服人员禁止直接向工程维修人员派单客户服务中心通知接单按照服务单需求携带工具、物品按相关要求上门服务服务完成后完成工程服务单于类别处(公共、有偿、无偿、工程部提供服务其他)打勾并征询客户对服务的意见并请客户签名确认将第三联交客户留存第一联工程部留存第二联交回客服中心。非常规维修按要求收取费用财务管理部费用收取检查特约服务登记表按要求进行回访回访内容:服务质量、工作人员态度、服务内容及收取金额核实回访分析客户服务中心最迟应在收回服务单次日安排回访征询客户对服务提供的意见每月总结特约服务提供情况向上级汇报。客服负责人审核开单及回访流程是否符合规定客户服务中心审核各部按要求将记录归类存档保存年。客户服务中心存档、资料档案管理流程作业流程责任部门作业标准及要点、外部沟通:与客户的沟通:交付、装修、维保、投诉、咨询、租赁、过户、活动等与相关方沟通:供方、发展商、维保单位、协会、政府主管部门、业委会、第页共页公共服务单位、内部管理:按要求须存档的各类记录文件。人事行政部收集途径客户服务中心、产权相关以户为单位逐户整理顺序存放a备份类:如产权证、身份证明文件、车位车辆资料b签署类:两书、协议、规约、收楼通知、收楼记录住户情况登记表、托收协议与账号c服务类:装修协议、违章处理、验收情况。、往来记录以时间为序按月整理分类建档:a体系文件要求的各类记录性文件b事务签报等请示、会审的批复性文件人事行政部整理原则c政府与协会、相关公共服务部门、发展商、维保单位、居委会、业委会等客户服务中心以公司(或项目)为发文对象的行政公文d供方、第三方维保等业务关系往来文件与记录、合同管理:a合同单独立卷存档b每个合同执行情况(招投标、方案与进度、验收与整改、款项申请与批复等)装订成册按序存档、发展商移交类:a立项类文件b各类图纸竣工验收备案类文件承接查验类文件相关施工合同与维保c设备使用说明与技术性文件。建立双检索的目录索引分钟内找出相关文件人事行政部整理要求延续性文件每月号以前将上月记录按月整理装订成册分类存档指定专人负责废除超出保存期的资料时须报经理批准、文件盒统一制作标识扉页张贴《文件归档目录》、文件柜上锁保管人事行政部建档保存、储存永久性资料的文件柜应放置除虫、防潮药剂、非永久保存性文件定期更新按程序废除。、查阅、复制重要资料或有私密、保密性质资料的须报经理批准后人事行政部进行资料调阅、所有已存档的资料禁止将档案直接借出、记录《档案调阅登记表》。第页共页、火警处理流程操作程序责任部门作业标准及要点接到火警消防控制柜主机报警值班人员迅速记录并确认准确位置。消防控制中心消防控制中心立即通知最近岗位查看、核实情况。核实相关岗位N消防控制中心回复监控中心现场探测器、消防主机复位(消音)Y相关岗位误报通知、报告消防控制中心按程序通报报告、报警消防控制中心报告总指挥、拨打火警关闭设备电梯迫降切断市电关闭燃气总阀工程部启动水泵启动消防、喷淋泵保持通讯畅通消防控制中心安排现场救援接应消防大队总指挥携带相关消防器材实施灭火控制火势。灭火组长灭火组现警戒组警戒组长维护火场秩序制止无关人员进入火场保障消防通道畅通。场指疏散组挥疏散火灾区域的人员、财物。疏散组长救护组携带救生器材救护伤员(联系车辆送往医院救治)。救护组长保障消防水的供应检查市电、燃气是否关闭。设备组长设备组总指挥处待命提供技术支援。机动组长机动组宣布解除警情恢复正常秩序。总指挥解除警情第页共页、安全防范运作流程操作程序责任部门作业标准及要点安管部固定岗、监控系统、巡逻岗、其他部门发现异常及时处理发现问题安管领班、立即通知最近岗位查看、核实情况通知、报告安管主管、必要时通知公司领导及学校管理人员。赶到现场安管领班调动就近、足够人力第一时间直到现场安管主管安管领班按程序处理问题处理问题安管主管安管主管按要求填写事件报告填写事件报告做好事件分析、奖惩、教育、预防等后续工作事件检讨安管主管做好资料存档工作安管主管资料存档三、人员管理机制、素质机制制订用人标准注重品德修养热爱本职工作讲奉献能吃苦注重工作能力要求员工一专多能。、配置机制量才适用合理配置最大限度地发挥员工的主动性和积极性充分挖掘员工的潜力合理地设计各岗位的工作内容和职责范围使职务适合于人充分体现“会用人用好人”的思路。、组织机制组织落实制度规范明确各级人员的岗位职责和权利建立一套合理公正的奖惩制度将员工的言行举止、仪容、仪表等软性因素纳入规范管理范畴制定《员工守则》、《服务手册》让员工自我约束、自我控制、参照对比、严格执行确保管理服务目标的实现。第页共页、绩效机制量化考核客观评价。我们考核的原则是对员工的“德、能、勤、绩”等四方面进行全面的客观的评价。考核不走过场不讲形式各级人员均有详细的绩效指标使考核起到奖励先进、鞭策后进的作用同时使员工有压力感、责任感和紧迫感。、员工激励是人性化管理的主要方式我们赋予管理处经济奖惩权在实际工作中以奖为主以惩为辅坚持优胜劣汰奖惩分明。以物质奖励或精神奖励的方式激励员工在日常管理服务工作中充分发挥自己的特长提高物业管理的服务质量。、监督机制管理处在开展物业管理的过程中将严格按照国家、政府及上级主管部门的有关法律法规要求开展工作定期向公司报告工作及物业管理运作事务并制订出日常工作计划分解量化到每个岗位实行目标管理责任制每年对管理目标进行考核。严格按公司ISO质量管理体系运作对每个项目的管理服务过程建立原始记录通过现场检查、部门自查、公司审核确保管理工作的监督机制有效运作。具体做法是:()公开监督制:公布管理处监督投诉电话设立管理处项目主任信箱小时受理投诉。所有员工佩带工作牌上岗以便于公开监督()学校评议制:管理处对各项管理活动实行监督、跟踪、反馈对学校或其他来源的信息做到有分析、有处理、有跟踪、有反馈。实行闭环管理使学校的合法权益得到保障告工作检讨物业管理事宜确保实()定期报告制:管理处定期向学校、公司报现承诺。、自我约束机制()管理处在物业管理过程中严格执行国家、政府发布的有关法规、条例和实施细则()管理处将严格贯彻公司ISO质量管理体系()巡视检查制:由管理处对各部门员工进行定期或不定期检查发现问题及时纠正。对重大质量问题或多次重复出现的问题由管理层检讨并制定纠正和预防措施()实行考核淘汰制:管理处每年对员工进行全方位考核不合格者调离岗位或淘汰。公司对管理处项目主任进行考核不合格的将调回公司重新培训。第页共
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