姑苏·桃花源竞标方案

姑苏·桃花源竞标 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 姑苏?桃花源竞标方案 上海天砚Infinityhouse 前言: 找寻，心灵深处的“境”土 人，之于社会，承担着太多繁文缛杂的“教条”， 物质上的、精神上的束缚，常常使我们倍感压抑; 而生活，之于心灵，却似一个无所不在的修行道场， 是一片可以让我们暂得安逸的净土，一片可以活出个性、活出自己的“境”土。 姑苏〃桃花源～取山之峦秀～水之灵动～ 为生活～打造“境”之所在: 项目概况: 奇峰艺墅?秀甲江南 本案位于千年古镇——木渎的西北部，为吴中区西南部各乡镇和风景区之交通枢纽。 东距苏州市12公里，距上海虹桥机场80公里，西距光福机场8公里， 西北距无锡市50公里，北至张家港码头70公里。 紧邻的天平山和灵岩山风景区，拥有良好的自然资源和人文资源。 项目总建筑用地200000.5平方米，由联排、双拼和花园洋房组成。 南侧的竹园路，贯穿东西，已形成商贸一条街的氛围。 成熟的富人别墅区、香港街商业区、金枫商业广场、易初莲花， 以及轻轨一号线(规划中)环伺，为本案赋予了得天独厚的生活气质。 1 市场篇: 一、 苏州经济运行状况分析: GDP持续高位运行～带动房地产市场走向繁荣 外商投资、苏州与上海的互动，是苏州经济高速增长的最主要内在因素。 因此，2000年后，苏州经济持续高速增长，特别是2002年之后每年都上一个新台阶， GDP从2000亿到4000亿的跨越仅用了3年时间。 经济的增长带动着房地产的繁荣， 收入的稳步增长保证苏州房地产市场刚性需求的有效释放。 外来人口涨幅减慢～预示着房价涨势趋缓 经济的飞速发展和工业园区、高新区的建设， 催生了大量的外来人口，保证苏州楼市的扩容。 但2003年后，苏州外来人口涨幅迅速下滑， 2005年仅增长4.3%，并且只有2.28%定居苏州， 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 明苏州房价已经偏高。 固定投资将是拉动苏州未来经济的主要因素之一 级差地租决定着区位价值，基础设施的投资是房地产发展最有效的保证。 2005年苏州全社会固定资产投资完成1870.14亿元，再创历年新高， 比上年增长20.3,，增速呈趋稳态势，但总额投资仅排名上海和北京之后，是深圳的1.8倍。 所以说，高额的固定投资，不仅将会带动房地产发展， 更会拉动经济的稳步发展，这将会在未来2—3年中逐渐释放。 固定投资的高速增长～将成为拉动苏州经济发展的主要因素～ 23 未来—年中～苏州经济将继续保持高速增长的态势。而持续高速的经济增长～必将带动苏州楼市的稳步发展～ 甚至有促使楼市飞跃的可能性: 2 二、 苏州房地产市场综述: 2001—2005年，苏州市房地产开发投资额达1108.22亿元，年均增长达到47%， 其中2002—2004年更是出现了超常规发展，增长分别为56.4%、65.8%和87.9%， 虽然去年因房地产新政的出台，使投资增幅明显回落，但全年还是保持了25.6%的增长。 近年苏州房产开发投资情况 就市场供应而言，从2001年起，苏州房地产市场销售日趋火爆，商品房一度供不应求， 于是，在其后的几年中，房地产开发量的放大，使市场供应量迅速增加， 缓解了苏州房地产市场的供需矛盾，但也迅速使市场进入买方市场，供需对比为2:1。 苏州近年商品房建设情况 3 而从2001—2005年的销售情况来看，全市商品房销售面积达3325万平方米， 年均增幅17.5%，商品房销售率达64.7%; 其中住宅销售2798万平方米，占全部商品房销售面积的84.2%。 近年苏州商品房销售状况 尽管经历了国家宏观调控～ 但是总体成交量仍然呈增长态势～这说明: 刚性市场需求呈增长态势～但市场仍处于买方市场。 三、 苏州别墅市场分析: 整体市场分析: 苏州的别墅市场，在经历了1994年、1998年和2002年三次浪潮之后， 已实现了“质”的飞跃。在全市范围内，开始出现大量规模和力度都超过以往的项目， 一些豪宅项目也开始从大量的经济型别墅项目中脱颖而出，出现了期待中的自然生态豪宅。 目前，以风景为主要卖点的苏州别墅，已经形成 “一木(木渎)、二湖(太湖及其周边地区)、三园(工业园区金鸡湖畔)”的格局。 而由于受到配套和交通的影响，尽管紧临太湖的地块，打造了一批档次较高的别墅， 但其实际利用率和市场接受度并不是很高， 从而为邻太湖区域的别墅市场提供了良好的契机。 4 吴中区市场分析: 吴中区别墅市场大致可以分为三大板块: 西山别墅板块;胥口别墅板块;东山、渡村、木渎别墅板块。 【西山别墅板块】 西山是太湖中的第一大岛，属于4A级旅游度假区。 虽然距苏州市区约40公里，较为偏远， 但由于环城高速公路已经设在了西山的入口处，直接缩短了与市区的距离。 该板块内目前缺少较好的医疗、商业中心、休闲娱乐等配套设施， 而各开发项目，在媒体推广时，普遍以“太湖”为推广主题; 在产品的建筑风格上，除了「西山恬园」是一个纯中式的别墅小区外， 已无其他亮点存在，造成了严重的同质化现象， 因此，总体的销量至今还没有达到理想的状态。 就客源而言，上海占35%、苏州占60%、其他外区域客户占5%， 多数以度假为主，少量为养老需求。 未来的西山是一个以旅游经济为主的区域～ 在别墅的开发形态上～会继续以单纯的独栋别墅为主～ 将来也必将成为一个富人聚集的区域。 5 【胥口别墅板块】 胥口是太湖区域离苏州市区最近的一个镇，有“书画之乡”的美誉。 再加上毗邻木渎商业区、环城高速公路贯穿境内等优越的地理位置， 确实是人们度假和居住的理想之地。 目前该板块在售的别墅楼盘只有「太湖胥香园」和「太湖天阕」。 其中，「太湖天阕」是苏州市场上唯一纯钢结构的高档别墅小区， 而「太湖胥香园」则是由联排，双拼，独栋，多层和小高层组成的混合型社区。 就客源而言，上海占25%、苏州占70%、其他外籍和外区域客户占5%， 多数以度假为主，少量养老型、投资型客源，也有部分是作为第一居所和公司的会所。 胥口板块的别墅产品以联排所占比重最大～ 各产品类型的面积上均有偏大的现象～ 直接反映出目标客群的定位倾向高端。 虽然目前在售个案较少～但其后续量体依然值得关注。 【东山、渡村、木渎板块】 该板块位于苏州市西南部，极具山水田园风光; 北依苏州古城区，东连昆山，南接吴江，西接太湖， 四周还分别与苏州工业园区、苏州高新技术开发区、相城区接壤，地利畅达。 其中，尤以木渎板块最受市场青睐。原因除了自然景观条件、 产品形态与建筑风格的多样化之外，交通和生活配套上的便利性也是成功的砝码。 就客源而言，也呈现出多元的构成。政府官员、苏州新区和吴中区的中产阶级， 以及外省市客源均有不同程度的涉猎。 而木渎别墅市场由于生活机能的成熟性，且多为现房，使得入住率极高。 总体而言～该板块的地理位置优越、生活配套较为齐全～ 在整个吴中区的别墅市场上占有相对的优势～ 但由于各镇的具体情况不同～目前最为活跃的仍是木渎板块。 6 木渎板块分析: 木渎镇位于苏州城西，太湖之滨，东与苏州市西南郊相邻， 南与横泾、越溪两镇交界，西与胥口、藏书两镇相接， 北与枫桥镇和苏州高新技术开发区相连。 由于地处长江三角洲，苏、锡、常经济开发区和上海经济区大都市圈内， 紧靠沪宁高速公路、312国道和京杭大运河，为吴中区西南部各乡镇和风景区之交通枢纽。 随着“商贸副中心、旅游次中心”战略目标的形成，境内各项配套设施日臻完善，前景可观。 该区域的建筑形态多样化，包括独幢、联排、叠加、双拼等，多为中高档次的楼盘， 在售楼盘数量较多(天邻风景、棕榈湾?尼盛山庄、绿洲?明月湾、天伦?随园等等)， 是目前苏州别墅楼盘较集中的板块。 就一级市场而言，2005—2006年的土地出让和招标中，木渎镇共占有13宗， 但可用于居住性质的，仅有4宗(含本案)。 无论是地理位置，还是规模量体，本案都是当之无愧的“地王”。 不仅如此，随着房产新政的出台，别墅用地已明令禁止，而从近两年的土地储备来看， 将难有其他个案可以撼动本案的这一地位。 面积 成交总价 地块位置 宗地编号 用途 容积率 (?) (万元) 吴中区木渎镇 ?0.6、 苏地2006-B-12号 200000.5 居住 54200 竹园路北侧 ?1.0 吴中区木渎镇 金山路东侧、玉山路南侧 苏地2005-G-80 50429.9 居住 1.2 9900 (原特种水泥厂) 吴中区木渎镇 居住、 <0.6、 苏地2005-G-28 60734.8 9300 苏福路南侧、灵天路东侧 宾馆 <1.0 吴中区木渎镇 苏地2005-G-30 112675.9 居住 ,1.2 17000 苏福路南侧、金枫路东侧 7 四、 市场 总结 初级经济法重点总结下载党员个人总结TXt高中句型全总结.doc高中句型全总结.doc理论力学知识点总结pdf : 地王，无出其右 随着经济的飞速发展，苏州房地产市场日趋活跃， 也为别墅市场提供了新一轮的发展契机。 而木渎板块作为苏州别墅的集中供应地区，市场已初步成型。 并凭借历史和价格，这两大法宝， 对消费者充满了吸引力，且对周边市场构成了巨大的威胁。 应该说，尽管在直线距离上有更邻近天平山、更邻近灵岩山的个案存在， 但能同时符合这两项的头排位置，却为本案所得。 况且，从一级市场的分析来看，木渎正在大力发展商业， 无论是后续供应，还是土地储备;无论是地理位置，还是规模量体， 都难有其他个案可以撼动本案的“地王”席位。 8 企划篇: 一、 企划目标: 告诉世人，何谓“桃花源” 虽然本案坐拥木渎乃至整个苏州最著名的天平山、灵岩山景区， 但无论是现代苏式别墅，还是街坊式的格局，都难免留于江南风格的共性。 因此，惟有结合本案所具有的立基条件，深度挖掘人性最根本的渴求与欲求， 才能跳脱泛市场化的竞争，独树个案无可取代的个性特质。 提高产品的市场 最大有效占有率 创造苏州形象明星楼盘 帮助开发商实现 土地的最高价值 创造苏州销售明星楼盘 提升开发商的品 牌知名度美誉度 创造苏州品牌明星楼盘 9 二、 本案立基点: 吴中山水?聚宝盆 , 本案所在的木渎，是具有2500多年历史的“江南第一园林古镇”。 境内名山环抱、风光秀丽，自春秋以来，深得历代君王和文人墨客的喜爱。 , 天平山海拔201米，是木渎景区的主峰，以“奇石、清泉、古枫”的三绝、 “范坟山”的传说和白居易、沈周、唐寅等人的圣迹，流传后世。 , 灵岩山，向来有“灵岩秀绝冠江南”、“吴中第一峰”等美誉。 馆娃宫、灵岩山寺等驰誉中外的古迹，更是吴中翘楚。 , 本案西拥天平山、灵岩山双峰，山形宛如太师坐椅; 东北南三面环水(张金浜)，有如玉带环绕，是难得的风水宝地，寓意富贵吉祥。 吴中文化?发源地 , 木渎是吴越文化的发源地之一，历史悠久。 馆娃宫等遗迹，不仅是古代建筑文化的璀璨瑰宝，更是吴越争霸的见证人。 , 木渎也是吴中才子文化的发源地之一，人才辈出。 宋朝以来，共出进士25人，举人30余人，状元2名。 北宋政治家、文学家范仲淹，清代著名诗人、诗选家沈德潜， 清末启蒙思想家、政论家冯桂芬，以及近现代的刺绣皇后沈寿、台湾政要严家淦等名士， 或土生土长，或长期寓居，给古镇增添了浓郁的人文气息。 , 灵岩山寺的历史可追溯至东晋，是宗教文化的发源地之一。 1937 年，我国现代僧界泰斗、佛学巨擘印光大师移锡灵岩山寺，创行净土宗。 自此，灵岩山寺遂辟为“十方专修净土道场”，闻名海内外。 , 同时，木渎更是当代影视文化的基地。 拍摄过，中国第一部无声武打电影《火烧红莲寺》、 第一部有声电影《桃李劫》、第一部在国际上获奖的电影《渔光曲》等近百部影视剧。 10 吴中民俗?新艺墅 , 本案以街坊格局来规划，依从苏州古城的肌理，构筑具有江南风貌特色的街坊， 开启现代都市中，“新邻里关系”的生活情景。 , 本案采用中西合璧的建筑设计手法，打造全新的现代苏式别墅。 宅院建筑、围墙、门坊、街景完全从民居中提取元素，再辅以现代建筑材料画龙点睛， 既是历史印记和人文底蕴的传承，又不失现代感和舒适感。 , 本案采用江南民居“独门独院”的形式，每户均拥有前庭、天井和后院， 引景入户，丰富了双拼、联排、6合院、多层花园洋房等多元的别墅形态。 吴中发展?风向标 , 本案所在地木渎的交通便利，紧靠沪宁高速公路、312国道和京杭大运河， 是连接苏州城区和太湖的交通枢纽，有“太湖门户”之称。 , 本案南侧的竹园路商务一条街，承担着沟通城市东西交通的责任，多条公交线路环绕， 规划中的轨道交通一号线终点站，可快速到达苏州的古城区、高新区和工业园区。 , “西进东扩”是城市化进程的必然趋势。本案地处苏州西部， 由于新区土地储备的有限，再加上吴中区“山水苏州?居住吴中”战略目标的实施， 必将成为21世纪苏州的生活乐土。 , 本案地处成熟的别墅居住区，吸引了大量的市区人口。 随着木渎镇“商贸副中心?旅游次中心”定位的出台， 生活、娱乐、商务、休闲设施日臻完善。吴中科技创业园和木渎新区三产主要规划 (香港街商业区、金枫路商业区、珠江路商业区、汽车城商业区、长江路商业区)， 的建设投入，预示着无限的发展潜力。 11 三、 全案定位: 姑苏?桃花源 灵岩山下〃别墅仙境 项目研判 ?街坊式规划布局 ?天平山、灵岩山?大隐于市，小隐于林?木渎古镇的人文 ?现代苏式别墅建筑 的自然景观 的区域地段 底蕴 ?双拼、联排、花园洋?小区内部的景?小区内的庭院规划?天平山、灵岩山的房的多元形态 观规划 和新邻里关系 传奇逸事 ?木渎镇商贸副中心、?吴中区“山水苏?木渎镇成熟的和规?倡导优生的社区旅游次中心的形象州?居住吴中”划的休闲娱乐设施 文化 定位 的战略目标 ?会所、商业街等配套 核心词: 现代的 生态的 休闲的 人文的 全案定位 产品属性: 灵岩山下?别墅仙境 12 四、 整盘概念的导入,塑造 整盘概念的指导意义 项目概念设计作为主概念是整个房地产项目开发运作的指导思想， 是规划设计、营销策划乃至物业管理塑造的主题。 换言之，规划设计理念、营销策划立意、物业管理等概念都应服从于这一主概念。 主概念对营销策划的指导意义: , 在于围绕主体概念全程策划推广; , 在于依托概念策划出独占性的行销卖点; , 在于推动现场的热卖气氛塑造; , 在于广告企划方案的有效性和独创性; , 在于市场策划的针对性和竞争性。 整盘概念的塑造 灵岩山下?别墅仙境 概念塑造的依据: , 区域环境:木渎千年古镇的传奇和人文底蕴， 灵岩山、天平山、张金浜造就的自然环境，天造地就了本案独一无二的地域人文环境。 , 建筑规划:小区街坊式格局和极具现代气息的苏式别墅风格， 展现了一幅生活气息盎然的浪漫风情画卷。 , 景观设计:小区内的庭院、水系规划与外部自然景观相呼应， 共同营造出自然、生态、宜居的唯美生活 , 客源定位:锁定城市中产阶，为苏州市新贵一族及木渎镇机关企事业单位的员工等， 塑造一种新的城市人文生活方式。 13 产品概念塑造金字塔模型: 生活的“境”土 生活的“境”土 概念的升华——主概念 灵岩山下?别墅仙境 灵岩山下?别墅仙境概念的塑造——次概念 概念的支撑——产品卖点 木渎镇规划、人文历史的传承、自然环境、现代苏式别 墅建筑、街坊式格局„„ 14 五、 广告总精神: 境，是生活的传奇 推广原则:主题统领的立体框架 拥挤的楼市需要鲜明的信息传达，平庸的市场推广将淹没在楼盘广告中。 因此，独树一帜的主题形象表达与震撼的平面视觉冲击，是市场推广的灵魂。 但楼盘的市场推广是一个系统工程，其整体性、系统性和延续性是保证质量的基础。 所以，在整体考虑中，我们选择主题推广系统构架方案。即鲜明主题统领，楼盘卖点支撑。 推广策略:话题行销为形象铺陈 本案最大的产品卖点是什么, 是木渎古镇的人文底蕴，是天平山、灵岩山的自然风光和传奇逸事。 作为苏州的标王地块，虽然已在业内形成关注， 但如何让目标客群聚焦本案，如何以现代都市中的生活“境”土， 直击目标客群心灵最深层次的欲求，则需要企划推广的有力支撑。 因此，我们选择话题行销的方式，以天平山、灵岩山的传奇形成市场关注， 并使“灵岩山下?别墅仙境”的形象，得到潜在的认同， 进而形成耳语传播的效应，为后续产品形象及卖点的诉求为铺垫。 15 六、 概念推演: 【传奇质价】 传说～天平山“万笏朝天”的石林～原是逆向生长的。 只因北宋名贤范仲淹自叹仕途坎坷～不愿后人为官～故将祖坟迁入～ 但山神、河伯却感其高义～于范坟建成之日～移山倒海～ 将天平山翻身倒置～朝天矗地～又将瑶池琼浆滴落山前～ 终成“背靠太师椅～持笏朝揖～玉带环抱”的风水宝地: 所以说，人间富贵，多有神佑; 天平山侧，必出桃源～ 传说～姑苏西南三十里～有山灵岩～多奇石～曰灵芝石～能医百病～福泽万寿。 因而清帝乾隆六下江南～皆住跸灵岩山行宫～遍寻仙迹～采撷天地之灵气。 不仅成就了“康乾盛世”的丰功伟业～更是历代君王中执政最久、寿数最长的一位。 所以说，仙境所至，福寿双全; 灵岩山下，当有桃源～ 16 【形象质价】 智者乐山，仁者乐水。千古苏杭，只在山水间，吐露天地之秀美。 灵岩古刹，晚钟悠扬，荡涤浮尘世嚣，归于静谧; 再多的珠光宝器，终不敌天平奇峰之溪山枫月。 有了 姑苏〃桃花源 从此，上有天堂?下无苏杭 天平山、灵岩山绝景版图/街坊式睦邻格局/现代苏式别墅 【地段质价】 天平山侧，多有宅舍;灵岩山下，募邻成群。 可纵使自诩豪宅，所能做的，也不过是“舍鱼而取熊掌”。 古往今来，木渎都在期待，能有一处人间仙境，独揽双峰奇秀。 姑苏～出了桃花源 吴越此后 无地王 天平山、灵岩山绝景版图/街坊式睦邻格局/现代苏式别墅 17 【生活质价】 若是江山胜社稷～乾隆七下江南～ 就住“桃花源” 天下江山，莫非王土。但清帝乾隆却偏爱江南盛世。 天平山、灵岩山绝景版图，以桃源之名，写意都市人心灵的冀望; 以现代建筑语汇，雕画粉墙黛瓦的江南古风; 以街坊式睦邻格局，睥睨现代都会生活中的人情冷暖。 天平山、灵岩山绝景版图/街坊式睦邻格局/现代苏式别墅 【对象质价】 纵有天下五千担～陶渊明折腰～ 只为“桃花源” 厌倦了趋炎附势的殷勤，忘却了一掷千金的冲动。 渴望在山水间找寻天地浩然之气，在桃花源回归精神的丰裕。 官宦、名贤、富贾只是俗世的称谓，生活中，都不过是陶渊明的街邻巷里。 天平山、灵岩山绝景版图/街坊式睦邻格局/现代苏式别墅 18 目标客源设定: 苏州?心灵贵族 别墅仙境，是人类最终极的居住方式; 山水仙境，是人类最完美的心灵栖居。 作为高端物业形态，别墅始终徘徊在高价格门槛与高价值生活的矛盾中。 成为多数人向往，少数人拥有的贵族象征。 但是，仙境是留存在人们心灵深处的净土，历史是留存在人们记忆深处中的历史， 它们都不是光凭物质或金钱所能够衡量的，因此，我们所要找寻的目标客源， 可能并不是苏州或长三角的顶级富豪，可能并不是腰缠万贯的投资客， 而是在物质富足之后，寻求心灵满足的人，是与仙境气韵相投的有缘人。 目标客源构成: 主力客源 次主力客源 其他客源 自住 60% 其 新他苏 上苏外海州渡假 25% 州区人 人客 人 群 自用型投资 15% 包括市区、吴包括由于新包括苏州其他 中区及新区的区、园区建设区域，以及其 客群。主要看而导入的“新他省市的客 好本案的景观苏州人”，以及群。普遍看好 优势、交通和做渡假、自用本案的山水风 生活的便利型投资之用的光、便利性和 性。 上海人。 发展前景。 19