狮城帝苑大型仓储式零售业项目提报

狮城帝苑大型仓储式零售业项目提报 三亚海棠湾分区规划 及城市设计 三亚市规划局 中国城市规划设计研究院 20081>.12 项目过程 05年5-8月 概念性总体规划国际竞赛 05年8月-06年4月 概念总规综合 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 通过 06年5月 分区规划项目组进入现场 06年7月初 企业开发地界划定\方案确定 06年8月 向三亚 市政 市政基础知识题市政综合管廊市政排水管网养护规范市政设施项目浅谈如何做好安全工作 府\规委会汇报 06年8-10月 评审成果\各单位控制条件确定 06年11月 向海南省厅汇报\控规展开 06年12月 最终成果编制\海南规委会汇报 1.认识 2.定位 3.定式 4.定量 分区规划汇报八要点 5.定规 6.定型 7.定序 8.定责 项目认识 1.1海棠湾的共识 总体定位: “国家海岸” ——国际休闲度假区 国际品牌:世界级品牌的引入 开发理念:生态保护与开发建设双赢 划定三区:划定北、中、南三区 关于国家海岸 国家公园包括国家自然公园、国家历史公园、国家海岸公园和国家湖岸公园 等。 国家公园应是一片未遭破坏的永久保留的地域;早期在国家公园内可开展的游憩活动范围很广，现在开始限制在开展对环境影响最小的户外游憩方面。 1)概念规划4个共识:2006.4省规委通过概念性总体规划 霍克 同济 阿特金斯 SASAKI 分区规划的两大任务 1.2 五个问题 开发的法则——分区规划不是简单的发展规划。作为国家法定规划，在整个海棠湾现在与未来20年的动态开发过程中，既是城市政府的管控公共资源和保障公共利益的法则，也是各个利益主体的准入门槛与游戏法则。 利益的支点——面对海棠湾众多强势利益主体的介入，本次规划不仅是城市政府确保海棠湾整体战略构想的落实、保障城市公共利益的有效操作平台，更是城市政府平衡多方利益、最优化配置资源、实现多赢，保障海棠湾健康持续开发的主要支点。 1)分区规划的两大任务:确立法则 建立支点 总体定位与定量深化 统筹核心项目功能 统筹基础设施与配套 统筹整体景观形象 控制与协调各利益主体 2)分区规划编制中的五个问题: 海棠湾定位 2. 旅游市场需求 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 两个需求 三个阶段 六大趋势 欧美发达国家每年一半以上家庭会外出度假1次以上，沿海岸带是美国度假 区最密集的区域，滨海度假地是美国人度假目的地的第一选择 两个需求——世界度假旅游的需求特征 美国人对度假地的位置的偏好情况* 土福湾 南卡罗纳州 佛罗里达 Bintan 夏威夷 Homestead 加利福利亚 8.6% 1.5% 4.7% 5.4% 5.6% 9.3% 26.2% 30.1% 30.8% 百分率 其它 沙漠 滑雪 有吸引力地区 高尔夫 赤道 山地 湖边 海边 度假地 产业规模:规模最大，就业人口最多。 发展趋势:休闲经济在旅游产业体系中将会占据首位。 市场格局:从欧美为主变成欧洲、亚太、美洲三足鼎立的态势。 旅游模式:散客旅游、地区性旅游、中程旅游将成为主体。 两个需求——国内度假旅游的需求特征 需求旺盛——随着居民收入水平的提高，国内游客数量和旅游收入高速上 升。 档次提高——高端豪华旅游市场逐渐形成，正在形成新的增长点。 模式转变——以观光为主向观光、度假。专项旅游并重发展的转折期。 类型多样——融合传统的、现代的和国外元素的项目会越来越多。 体验深化——提供人们娱乐性、独特性、冒险性和具有刺激性经历的深度体 验型产品，将会深受欢迎。 商务 商务 观光 商务 观光 观光 初期 发展期 成熟期 度假区客户组成阶段变化趋势 度假 度假 度假 长三角 北京+东北 山东半岛沿海城市 海南海口、三亚 三亚 中国中产阶层滨海度假迁移路线 西南地区 约6公里 国家级旅游度假区 服务于中高端旅游客户 主题型 目前一期已成规模，相应配套不足，功能单一，公共性差。 二期发展潜力较大，未来的主题型高端休闲度假区。 亚龙湾片区 约2.5公里 大众休闲主题的中部城市旅游区，01年定位为国际社区 服务国内外旅游客户 综合型 目前配套成熟，富有活力。但功能混杂，环境较差。 旅游商服发展潜力较大，未来的国际性旅游休闲综合区。 大东海片区 约22公里 目前尚未开发，远离城市、生态需要修复。 三亚五大名湾中唯一的处女地，发展潜力巨大 约4公里 城市中心与旅游服务基地 服务三亚本地人居民与游客 综合型 目前配套成熟，但档次低端，环境杂乱，生态环境有待改善。 结合规划，整治公共空间，提升环境品质，未来国际一流的旅游服务中心。 约12公里 以旅游配套服务为主并辅以居住功能的超大型新社区 城市社区型 近三年开始起步，目前配套缺乏。 完善公共配套，提升活力，未来的主题休闲度假区。 海棠湾片区 三亚湾(市区) 海坡片区 功能定位 发展状况 发展潜力 三个阶段——三亚市主要海湾发展的三个阶段特征 , 岸线长度 开发模式 , 80年代:观光型 90年代:度假型 21世纪:, 六大趋势——三亚旅游度假市场的六大趋势特征 特征1:旅游市场形成规模，旅游方式从纯观光团体消费向重复购买的度假 散客转变，度假会议市场需求日益旺盛。 71% 29% 回头客 新游客 旅行团 旅行团 散客度假 散客度假 现状 后期 2006年春节黄金周三亚接待散客和团队游客比例 2006年春节黄金周三亚接待新老游客比例 度假区家宅散客与旅游团回头率比较 度假区家宅散客比例变化 六大趋势——旅游度假客户特征 特征2:旅游度假市场受气候影响，旺淡季特征较为明显，但近几年旺淡季 趋势缩小，星级酒店经营业绩趋好。 春季 春节 95% 春季 90% 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11月 12月 初夏 50% 夏季 45% 夏季 五一 70% 盛夏 40% 酷暑 30% 夏季 暑假 50% 夏季 45% 秋季 十一 80% 秋季 75% 冬季 85% 月份 现状入住率 理想入住率 近几年增加温泉、高尔夫、会议组织、夏季团队游推广淡季旅游市场有所提升，随着国内带薪休假机制的建立与推广，旺淡季差距将不断缩小。 像喜来登等高端五星级酒店淡季入住率也达到了60,以上。 六大趋势——旅游度假客户特征 :配套要求更高，趋于多样性，尤其对于酒店等度假配套设施、舒适特征3 度、服务水平是客户最为关注的要素。 舒适的旅游度假环境和较高的服务水平是各个区域客户最为关注的。其次是价格。景观提及率处于第四位; 景观和价格的诉求以软硬环境质量为依据 三亚酒店星级越高，入住率越高，经营业绩越好。 六大趋势——旅游度假客户特征 特征4:长三角、环渤海、珠三角国内市场及国外市场大中型企业对商务、会议旅游需求旺盛。 全球背景:目前全球会议旅游收入约为2200亿美元以上，并且将以每年8,至10,的速度递增 中国现实:我国每年的商务旅行支出高达103亿美元，约占亚洲商务旅行市场的17,. 2004年三亚接待的大型会议团超过1200个 。 CASE:2005年，有新加坡环亚国际有限公司第五届国际年会、荷兰INGLIFE金融机构韩国分部奖励团、俄罗斯Carlson Wanonlit Travel公司销售会议、波兰ATLAS公司奖励团等。 企业会议旅游对酒店硬件配套设施、酒店环境、会议接待水平有较高要求 海航会议楼 800平米会议厅 六大趋势——酒店经营状况特征 特征5:星级越高，入住率越高，经营业绩越好。众多国际级品牌酒店进入， 在酒店市场整体亏损的情况下，高星级品牌酒店经营业绩良好。 五星级酒店客房量占到星级酒店客房量的25%, 但经营利润占到80%以上。 在行业总体亏损的前提下，五星级酒店经营业绩却很好。 旅游饭店04年总收入9.25亿，利润总额为-1.7亿。 ，上缴税收突破喜来登03年开业，04年收入突破1亿，05年收入突破2亿 1千万，06年预计收入2.6亿。 97 210 354 平均客房数(间/套) 47.5% 11271 117 三星级 25.6% 6077 29 四星级 26.9% 6374 17 五星级 占总量比例 客房数量(间/套) 酒店数量 星级 六大趋势——旅游房地产市场趋势 特征6:旅游市场发展较快，促使产品高端化。如三亚房地产市场消化量2000年~2004年以较快速度增长，土地供应量在05年也出现大幅度增长。 (注:万平米) 商品住房开发与销售情况统计 土地出让情况统计 2005年共批准预售商品面积 62.17 万m2，尚未销售的商品房面积为82.81万m2，其中现房27.14万m2，实际登记销售面积 51.7567 万m2，且 06年土地供给大幅度增长，商品住房的供给量略大于求。 2006年,-,月成交面积为37.83万平米，成交均价为5178元,平米，86,以上为岛外人士购买，主要房价集中3000~4000，5000~6000，2500~3000元,平米。 亚龙湾控规(1998年中规院编制) ——定位和资源情况与海棠湾类似 亚龙湾 亚龙湾的得与失 规划面积18.6平方公里。环境容量:瞬间环境容量为20520人，其中海滨浴场瞬间容量17940人。 一期开发建筑面积66.5万平方米，建设用地毛容积率为0.20。 优点 高端品牌 生态保育 适宜强度 缺陷 开发模式 公共资源 公共配套 城市酒店 海棠湾总体定位的深化 海棠湾是国家稀缺资源，区位和场地资源特性决定了他的基本功能必然是热带滨海旅游度假区(必须建设成为国家级、世界级的旅游休闲度假区，成为国家品牌，承载国家热带滨海旅游形象。 “国家海岸” 国际休闲度假区 世界级的度假天堂，国家级海洋科研、教育、博览基地，面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲度假区。 3.海棠湾定式 世界十大海岸开发案例研究 九大原则 三大功能 复合模式 九大规划原则 公共领域 2 优地优用 3 空间异质 4 生态保育 1 5 世界品牌 6 有力形象 7 高效交通 8 异域文化 9 田园风光 十项核心功能 1 顶级酒店 2 游艇基地 3 高尔夫 4 娱乐中心 5 主题公园 6 会 议中心 7 博物展览 8 大型购物 9 特色餐饮 10 教育培训 明确的主题定位和发展规划 国际水准的核心功能与大型旅游项目 高 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 的基础设施和公共配套建设 成功案例 共同条件 世界十大海岸开发案例研究:城市综合型和郊区主题型 城市综合型-黄金海岸 黄金海岸属大型海滨度假区，拥有长达 70公里的冲浪海滩和郁郁葱葱的亚 热带雨林。是国际文化旅游中心，运动和大型聚会的首要城市。 世界十大海岸案例研究 1 公共领域 2 优地优用 3 空间异质 4 生态保育 5 世界品牌 6 有力形象 7 高效交通 8 文化异域 9田园风光 主要项目: 1、帆船比赛，骑马比赛，其他运动赛事 2、华纳电影世界, 3、海洋世界及梦幻世界 4、剪羊毛表演 5、沙滩排球、游泳、冲浪 6、世界珍奇的发光蠕虫所在地——自然桥公园 -黄金海岸 城市综合型 1 公共领域 2 优地优用 3 空间异质 4 生态保育 5 世界品牌 6 有力形象 8 文化异域 9 田园风光 7 高效交通 海棠湾规划建设九大原则——世界十大海岸案例研究 黄金海岸 1 公共领域 2 优地优用 3 空间异质 4 生态保育 5 世界品牌 6 有力形象 7 高效交通 8 文化异域 9田园风光 1 公共领域 2 优地优用 3 空间异质 4 生态保育 5 世界品牌 6 有力形象 7 高效交通 8 文化异域 9田园风光 城市综合型-迈阿密 巴厘岛属中型海滨度假区，自然与旅游资源丰富，拥有迷人的海滨，以及巴厘传统习俗与社会习俗，是高质量的海滨综合体。 1、建筑物高度不超过15米。2、每公顷不超过20间客房，密度不超过25%。3、所有海滨要方便公众进入。 郊区主题型-巴厘岛 世界十大海岸案例研究 主题型-巴厘岛 主要项目: 1、顶级主题酒店 2、快乐中心 3、节日公园 4、高尔夫球场(2个) 5、辅助服务区(会议中心、公园) 6、全国旅游教育中心 郊区主题型-巴厘岛 公共领域 2 优地优用 3 空间异质 4 生态保育 5 世界品牌 6 有力形象 1 7 高效交通 8 文化异域 9 田园风光 3.1海棠湾规划建设九大原则 1 公共领域 2 优地优用 3 空间异质 4 生态保育 5 世界品牌 6 有力形象 7 高效交通 8 异域文化 9 田园风光 3.2海棠湾核心功能——三大国家级和世界级品牌 国际顶级品牌的滨海酒店带,,20,30个滨海高级酒店、国际组织会议中 心、 国家俱乐部 世界级的游艇休闲社区,,全天候热带游艇港、游艇社区、游艇俱乐部、高尔夫 国家级海洋科研与博览中心,,世界第一的海洋公园和水族馆、国家海洋研究院 与国际海洋科学中心、国家海洋大学、国家海岸湿地公园 海棠湾必须承担自己的国家功能，在从中国从大陆强国向海洋强国迈进的历程中承担和扮演重要的角色。 中国的海洋研究、教育、博览在世界远远落后于世界海洋大国,在100平方公里的场地中，用,-,平方公里容纳这一功能是可行的，也是必须的。(2005年全国共有普通高等学校和成人高等学校2273所，其中本科的海洋、水产大学只有,所) 3.3海棠湾开发模式 城市综合型与郊区主题型之间的大型复合型旅游社区 —— 距凤凰国际机场40公里 距三亚市28公里 4.海棠湾定量 人口规模 开发总量 根据“国际典型海滩容量分析标准”、“国际案例比较法” 和“典型案 例类比法”三种方法研究推算 海棠湾可容纳居住人口总量控制在25万人以内。 其中: 旅游居住人口:12-14万人 -8万人 服务居住人口:6 安置居住人口:约4万人 4.1定量:海棠湾人口规模 旅游容量分析 游客数量 依据“典型海滩容量分析标准”，选取低、高两个标准计算沙滩可 容纳游客数量。 计算公式 海滩容纳游客数量,海滩可用长度×每米海滩容纳游客数量 按照50,游客同时享用海滩计算 游客总数量, 海滩容纳游客数量×2 计算结果 游客总数量极限容量:167850人 游客总数量适宜容量:111900人 外来服务人员数量 依照“直属员工比例标准”，选取适当标准计算各类服务人员数量。 国际典型海滩容量分析标准法 计算公式 酒店服务人员数量,游客总数量×0.5×0.7 其他接待设施服务人员数量,游客总数量×0.5×0.1 旅游活动服务人员数量,游客总数量×0.2 按照其他海湾经验，本地区可为原住民提供10000个工作岗位 外来服务人员数量=酒店服务人员数量+其他接待设施服务人员数量+旅游活 动服务人员数量,原住民服务人员数量 计算结果 外来服务人员数量极限容量:90711人 外来服务人员数量适宜容量:57140人 原住民数量 原住民数量38365人 合计人口数量 计算公式 合计人口数量,游客数量+外来服务人员数量+原住民数量 计算结果 合计人口数量极限容量:296926人 合计人口数量适宜容量:207405人 以亚龙湾为例计算 亚龙湾定位: 国家级旅游度假区 总用地面积: 18.6平方公里 客房数 5000间 一期开发用地10.3平方公里,已经基本完成,目前区内总建筑面积66.5万平 方米 以亚龙湾为例计算游客数量 以亚龙湾海滩可用长度每千米酒店床位数量为标准，计算酒店可 容纳游客数量，从而计算游客总数量。 计算公式 酒店容纳游客数量,亚龙湾海滩可用长度每千米酒店床位数量×海棠湾海 滩可用长度 按照50,游客入住酒店计算 游客总数量, 酒店容纳游客数量×2 计算结果 旅游人口数量约135000人 外来服务人员数量 计算标准与方法同游客容量分析 。 计算结果 外来服务人员数量 约63100人 原住民数量 原住民数量38300人 合计人口数量(旅游人口+外来服务人口+原住民) 236400人 典型案例类比分析法 外来服务人员数量 以西班牙阳光海岸规划用地面积每平方千米从业人员数量为标 准，计算服务人员数量，从而计算外来服务人员数量。 计算公式 服务人员数量,西班牙阳光海岸规划用地面积每平方千米服务人员数量× 海棠湾规划用地面积 外来服务人员数量,服务人员数量,原住民服务人员数量 计算结果 外来服务人员数量50643人 游客数量 计算公式 设游客数量为n，计算标准与方法同游客容量分析。 ?酒店服务人员数量为,n×0.5×0.7 ?其他接待设施服务人员数量为,n×0.5×0.1 ?旅游活动服务人员数量为,n×0.2 ?服务人员总数量为:0.35n+0.05n+0.2n,6315 计算结果 游客数量 101070人 原住民数量 原住民数量38365人 合计人口数量 计算公式 合计人口数量,游客数量+外来服务人员数量+原住民数量 计算结果 合计人口数量190078人 以西班牙阳光海岸为例计算 典型案例类比分析法 外来服务人员数量 以迈阿密规划用地面积每平方千米从业人员数量为标准，计算服 务人员数量，从而计算外来服务人员数量。 计算公式 服务人员数量,西班牙阳光海岸规划用地面积每平方千米服务人员数量× 海棠湾规划用地面积 外来服务人员数量,服务人员数量,原住民服务人员数量 计算结果 外来服务人员数量197398人 游客数量 计算公式 设游客数量为n，计算标准与方法同游客容量分析。 ?酒店服务人员数量为,n×0.5×0.7 ?其他接待设施服务人员数量为,n×0.5×0.1 ?旅游活动服务人员数量为,n×0.2 ?服务人员总数量为:0.35n+0.05n+0.2n,6315 计算结果 游客数量 345664人 原住民数量 原住民数量38365人 合计人口数量 计算公式 合计人口数量,游客数量+外来服务人员数量+原住民数量 计算结果 合计人口数量581427人 以美国迈阿密为例 人口规模分析 结 论 亚龙湾开发模式与海棠湾相似，但亚龙湾现状一期开发以酒店为主，二期开发将引入住宅、公建、娱乐设施等项目，其人口规模将随之增大。西班牙阳光海岸属大型滨海游览度假区，迈阿密属城市型滨海旅游休闲度假区，而海棠湾湾的开发模式介于两者之间，因此其人口规模应在两者之间，最终规模需结合实际情况与条件确定。 综合旅游容量分析、案例对比分析方法，考虑本地区资源条件，结合观光、度假产品开发类型，以及国际一流旅游休闲度假区的发展定位，综合确定海棠湾的人口规模为25万人以内。 人口规模 旅游居住人口:12-14万人 服务居住人口:6-8万人 安置居住人口:约4万人 为达到开发建设与环境保护双赢的目标，综合规划方案功能布局，我们运用了开发建设成本与合理利润水平容积率拐点计算法、国际著名滨海旅游度假 区总体平均密度指标法、海棠湾周边相关海湾开发案例比较法等三种方法的比较 分析，重点对海棠湾开发建设的适宜规模与适宜强度进行了研究，以保障“国家 海岸”的目标的实现与开发的可持续性，并为区内公共利益的管控与公共设施的 配套提供科学的依据。 4.2定量:开发建设总量 总用地面积: 98.7平方公里 总人口:25万人 开发建设总量: 1100万平方米左右 开发建设总量 3116.5 2776 2435.5 楼面地价(元) 911.77 1023.61 1166.72 建筑量(万平方米) 0.177 0.198 0.226 毛容积率 6500 6000 5500 房屋售价(元) 多种房屋售价合理利润开发总量一览表 综合考虑海棠湾的资源条件和开发建设品质，预期房价一二线平衡应当能够达到6000元左右，根据以上三种预期房价的测算，海棠湾的建设用地毛容积率应控制在0.2左右，总建筑量应控制在1100万平方米左右。 1.开发建设成本与合理利润水平容积率拐点计算法 S) = 楼面地价(土地开发成本/FAR)+ 房屋开发成本 +不可预预期房价( 见成本+ 其他费用+合理利润 S(预期房价)= A/F(楼面地价) + B(房屋开发成本) + ( A/F+B) 4%(不可预见成本) + ( A/F+B),%(管理费)，( A/F+B)8%(投资利息)+2.5%S(销售费用)，5.5%S(税费)+ ( A/F+B)20%(合理利润) 开发建设总量分析 土地开发成本(A) 302.6 —— —— 合计 0.3 亩 77400 50万元/平方公里 前期费用(勘察、设计、可研等) 27.5 27.5 小计 5.9 5.9 169 350.0 拆迁安置 0.3 0.3 30000 850.0 坟墓 0.9 0.9 9103 10305.0 宅基地、荒地 1.6 1.6 10489 15000.0 虾塘 0.1 0.1 13915 792.0 林地 4.1 4.1 30211 13458.0 果园 3.7 3.7 18005 20610.0 旱地 考虑到拆迁过程中的不可预计因素，拆迁安置费取1.3的系数计算。计算结 果平均3.55万元/亩。 4.6 4.6 15849 29124.0 水田 拆迁安置费 127.7 120.0 小计 3.9 3.9 7878200 50元/立方米 清淤吹填 123.8 116.1 77400 15万元/亩 建设用地 大市政开发费用 154.8 亩 77400 按平均,0万元/亩计算 土地出让金 备注 小计(亿元) 单位 数量 单价 目 项 区内土地开发总费用=302.6亿元 ),土地开发总费用/总用地面积=550.26元,平方米(即土地开发成本(A 36.7万元/亩) 房屋开发成本包括建筑安装费用、小区内市政费、室外绿化工程费等，主要 单价水平来源于三亚主要开发企业的经验数据。 以上各项合计，加权估算建筑安装成本为940元/平方米; 房屋开发成本(,)为1310元每平方米。 150 室外绿化工程费 1310 合计 100 室外装修 120 小区内市政费 20.0% 1300 小高层建筑 40.0% 900 多层建筑 940 40.0% 800 低层建筑 开发成本(元,平米) 比例 每平米费用(元,平米) 建安工程费 房屋开发成本(B) 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 海岸旅游密度分布(每公顷床位) 表1 不同类型滨海度假区的总平均密度 2.国际著名滨海旅游度假区 总体平均密度指标法 根据国际著名滨海旅游度假区总体密度指标比较，海棠湾区域总建设量 为930万—1240万平方米之间。 (海棠湾的开发模式是介于城市综合型和郊区主题型之间的混合型模式，即 海棠湾区域的总平均密度应当适中取值，介于60,80床/公顷之间。) 3.海棠湾周边相关海湾开发案例比较法 0.11 61.49 585 石梅湾 0.16 14.21 234.7 香水湾 0.20 66.5 1034 亚龙湾 毛容积率 总建筑面积 (万平方米) 总用地面积 (公顷) 海湾名称 我们认为，海棠湾的建设用地毛容积率控制在0.2左右(与亚龙湾基本一致)。海棠湾建设用地面积51.6 km2，则其总建设量为1000-1100万平方米。 (综合比较亚龙湾、香水湾和石梅湾三个开发案例，并根据已经建设基本完成亚龙湾度假区，可以看出0.2的建设用地毛容积率的建设强度并不是很低。) 开发建设总量分析 海棠湾规划范围总用地面积98.7平方公里，其中可开发建设用地为51.6平方公里，规划人口25万人。考虑到既要保证海棠湾良好环境品质，同时又能调动投资与开发的积极性，以达到开发建设与环境保护双赢的效果。综合规划方案功能布局，通过开发建设成本与合理利润水平容积率拐点计算法、国际著名滨海旅游度假区总体平均密度指标法、海棠湾周边相关海湾开发案例比较法等三种方法的比较分析， 我们建议,海棠湾总建筑量应控制在1100万平方米左右，建设用地毛容积率为0.21。 考虑到未来市场的不确定性和多变性，本次规划基础设施的配建，按开发总规模1200万平方米所需配套标准的容量预留。 结论 开发建设总量分析 5.定规:八大公共资源要素管制 海域 沙滩 第一沙坝 湖泊:铁炉港、龙江塘 水系:南北内河 岛屿:椰子洲岛、蜈支洲岛 山体:薄尾岭、铁炉港四周山体 特殊预留地 5.1海域 控制要点: 要点1:海域划分为:港口区、航道区、旅游用海区、生态保护区、禁渔区。 要点2:杜绝船舶油污染，实施对污染物总量控制，保证海水环境质量，保 证航道和海底管线的安全，潜水活动不得破坏珊瑚生态系统。 操作主体: 政府 实施途径: 途径1:依照国家法律，由政府制订严格的海域监管条例。 途径2:由政府在海棠湾设立海域安全监管机构，实施严格的管理。 海南省海洋功能区划 三亚市海洋功能区划 海域规划控制要点 5.2沙滩 控制要点: 要点1:保持沙滩的公共性，严禁任何形式的沙滩私有化 要点2:沙滩为禁建区，严禁破坏沙滩和使沙滩退化的行为，沙滩上只能放 置遮阳伞等临时用品。 操作主体: 政府与市场 实施途径: 途径1:签订协议，各家经营单位必须保证沙滩的公共性 途径2:政府主导,管理部门监控,对可能破坏沙滩和引起沙滩退化的各种活 动必须事先作可行性研究(如沙坝开口，修建港口、码头) 5.3第一沙坝 控制要点: :最高潮水位线退后100-200米区域为禁建区，只能安排休闲度假旅要点1 游附属设施和绿化。 要点2:保护禁建区内沙坝原生植被及防护林带，不得破坏第一道沙丘。 要点3:保持沙滩的公共性，开辟足够多的贯通沙滩的公共通道。 操作主体: 政府与市场 实施途径: 途径1:政府主导,规划部门监控,多方共同操作实施 2:市场运作，各家经营单位服从统筹安排。 5.4湖泊:铁炉港、龙江塘等 控制要点: 要点1:保持、修复自然的湖岸线，港口、码头不得设置硬岸;保持大龙江 塘的淡水特性。 要点2:保持环湖滨湖区域的公共性和通达性; 要点3:湖底清淤，清理湖中的水产养殖。 操作主体: 市场与政府 实施途径: 途径1:政府主导,规划部门监控,多方共同操作 途径2: 市场运作，各家经营单位服从统筹安排 5.5水系:南北内河等水系的生态修复 1990 2006 2000 海、河、湖、溪 南北内河水系的变化(1990—2000—2006) 5.6岛屿1:椰子洲岛 椰子洲岛——是区内唯一的原生态湿地岛屿，作为北区中的唯一绿心，其高价值不仅仅体现在景观，更是因为它的保护会使其周围土地获得极高价值(沙源、地价、品牌与题材)。因此，我们建议完整保护好椰子洲岛，并申请成为“国家海岸湿地公园”。 经营途径: 1、国家湿地公园:政府通过周边土地拍卖，获取经营收益，保护原生态。 2、主题公园:政府制定严格管控条理，采用市场机制运做经营管理。 2005年2月，杭州西溪湿地被命名为全国首个 国家湿地公园 目前国内只有两个国家湿地公园，杭州西溪国家湿地公园和江苏溱湖国家湿地公园 杭州西溪湿地位于杭州城西，距西湖仅5公里，面积10平方公里，目前开 放的第一期景区，约3.2平方公里，它是目前国内唯一的集城市湿地、农耕湿地、 文化湿地于一体的首个国家湿地公园。 国家湿地公园:杭州西溪湿地 控制要点: 要点1:严格保护岛屿及海域周边生态环境，保持公共性、防止过渡性度假 开发。 要点1:限制游客容量和游览区域，保护岛上物种多样性。 操作主体: 政府、市场 5.6岛屿2:蜈支洲岛——国家海岛热带雨林公园 5.7山体1:薄尾岭 控制要点: 加强原生性，不得在上面进行建筑和农业开发，予以绝对保护。 保证公共性，将薄尾岭开辟为观光公园，设置少量服务设施和标志性眺望点。 操作主体: 政府 实施途径: 政府主导，建设薄尾岭公园，提升港区周边土地价值。 5.7山体2:铁炉港四周山体 控制要点: 严格执行三亚市相关管理规定，修复破坏的山体环境。 停止铁炉港南部山体的采石活动并进行修复。 操作主体: 政府、市场 实施途径: 途径:南部开挖的山体通过在其上建设山地全石别墅筹集资金予以修复，或 者开辟为空中热带雨林公园。 5.8特殊预留地 控制要点: 要点1:建设海洋公园和世界最大的海上水族馆，作为国家、国际顶级原创 品牌。 要点2:博览、科研、教育相结合“三位一体” 的开发模式。作为海棠湾 的国家级旅游吸引物之一。 操作主体: 市场、政府、国家 实施途径: 途径1:政府引导、市场主导、科技先导。 途经,:采用市场机制运做。 途径,:经营单位服从政府、国家引导。 海洋公园、海上水族馆、主题公园等 5.9空间管制规划 公共资源保护地 滨海、滨河区域、大型公园绿地 生态敏感区域 沙滩、沙坝、山体、河流、湖泊、岛屿、椰洲等 文物保护区域 伊斯兰古墓群 主要交通廊道 滨海景观道、国道、高速公路廊道、区内主要联系道路 规划范围总用地98.78平方公里，其中环境生态用地(47.16平方公里) 与公共绿地(22.84平方公里)共计70平方公里,占70.86%。 6.定型:规划结构与功能布局 横向分层 沙坝地带 滨水腹地 山前地带 海岛 6.1场地特征:横向分层 林旺片区 铁炉港片区 龙江塘片区 风塘片区 椰洲片区 土福片区 6.1场地特征:纵向分段 现状基本数据 规划范围用地面积:98.78 km2;岸线总长度21.8公里，沙滩长度:18.7 km 38365 4.3 9.5 18.7 21.8 71.2 98.7 合计 33.84 铁卢港片区 6.5 铁炉港: 11.95 林旺片区 其中 15934 4.3 7.2 7.4 10.2 33.1 46.1 南部用地 1.1 蜈支洲岛 龙江塘:0.6 19.78 龙江塘片区 其中 6662 0.8 4.7 4.7 17.4 20.9 中部用地 9.51风塘片区 17.71椰洲片区 椰子洲保护区:1.9 4.82 土福片区 其中 15769 1.5 6.6 6.9 20.7 31.7 北部用地 用地面积 (km2) 片区名称 其它 (km2) 六大片区 现状人口 (人) 山体 (km2) 水域 (km2) km) 沙滩长度( 岸线长度 (km) 国道东侧面积(km2) 用地面积(km2) ?另海棠湾包括土福湾岸线全长26.1km，沙滩长度22.6km。 方案三 “海上丝路图景” 方案一“场地单元” “花”开满堂—个碧波荡漾、海棠飘浮、枝叶繁茂的海上盛景 方案二“海上花开图” “水”的传奇一个充满故事、异域风情的体验之旅 单元一个开发单元与生态单元; 场地一个操作平台与管控平台 6.2规划方案比较 再现“海上丝路图景” 6.3设计主题 海上丝路图景 海上丝绸之路 自汉至明，达致鼎盛 进出商品，香料丝绸 浩荡船队，海洋强国 商贸之旅，和平之旅 “水”场地的精神——再现“海上丝路图景” 海、河、湖、溪 南北内河水系的变化(1990—2000—2006) 1990年 2006年 2000年 “水”的传奇:一个充满故事、异域风情 的体验之旅 图景一: 东南亚之旅(岛屿风情图) 图景二: 南亚之旅(印巴图画) 图景三: 西亚之旅(一千零一夜图) 图景系列 海上丝路图景 古城港(中南半岛风情) 爪哇港(爪哇风情) 苏门答腊港(苏门答腊风情) 渤泥港(加里曼丹风情) 图景系列一: 东南亚之旅(岛屿风情图) 海上丝路图景 锡兰港(斯里兰卡风情) 古里港(印度风情) 马累港(马尔代夫风情) 图景系列二: 南亚之旅(印巴图画) 海上丝路图景 阿丹港 (阿拉伯风情) 阿巴斯港 (波斯风情) 霍尔木兹港 (红海风情) 图景系列三: 西亚之旅(一千零一夜) 海上丝路图景 空间意向 :海上丝路图景一个充满故事、异域风情的体验之旅 内河水上交通 6.4规划结构:“一点一带，三区六片五楔” 一点:热带海岛雨林公园 一带:世界顶级品牌酒店带 三区: 南区--综合休闲旅憩 中区--高端休闲度假 北区--多元文化旅游 六片 :结合场地特征划定的铁炉港片区 、林旺片区 、龙江塘片区 、风塘 片区 、椰洲片区 、土福片区 五楔:顺应山势、通向海滨的五条主要绿化通廊 6.5用地布局 规划范围总用地98.78平方公里，其中环境生态用地(47.16平方公里) 与公共绿地(22.84平方公里)共计70平方公里,占70.86%。 建设用地51.62平方公里,其中:居住用地17.5%，公共设施用地29.5%，绿 地44.2%，道路广场用地6.1% 可进行有偿使用用地24.31平方公里,占总用地24.6% 椰洲片区与土福片区景观意向 国家海岸湿地公园、国家海洋研究中心、国家海洋大学、古墓遗址公园、专 家公寓 6.7交通系统 路网结构:三纵九横 三纵:组团间联系道路、沙坝联系道路、滨海景观大道 九横:高速公路联络线、海榆东线联络线 内河水上游线 海上观光游线 规划高铁 东线高速 国道 藤桥出口 土福湾出口 林旺出口 片区联系路 滨海景观大道 海滩步行观光路 滨海步行观光路 海滩木板道 海滩木板道及电瓶车道 6.8公共交通组织 水上公共交通 ?游艇港-铁炉港建设国际游艇港。 ?海上游线--建设海棠湾区域的海上游线和至周边旅游区的海上游线。 ?内河水上交通--开辟水上观光、游览廊道，在南北内河沿线结合公共中心、 公共设施建设游船码头和观光码头。 陆上公共交通 完全公交区域--在沙坝酒店带等重点区域禁止私人小轿车进入，允许旅游 大巴、电瓶车等车辆通行。 内河水上交通 空间形态 7.定序:项目实施操作 安置区与建设 基础设施配套 7.1安置区与建设 村落分布:三个居委会，25个村委会。 人口结构:总人口38365人，其中城镇人口9074人，农业人口29291人。 用地规模:占地约738公顷，占总用地的7.5, 民族分布:黎族主要分布在铁炉港西北侧的铁炉村、青田村和湾坡村，汉族 主要分布在中北部大部分地区 现状基本情况: 7.1村庄安置 安置原则: 就近安置、节约用地 安置区选择形式:分别在北部海棠镇区、中部林旺镇镇区、南部青田片区设 置3个集中安置区; 保留村庄:保留具有本土文化特色的小渔村，发展旅游业，分别为椰子洲的 旧市村、铁炉港的龙坡村。 滕桥 林旺 青田 安置用地测算: 青田安置区可用地2.43km2，安置1万人 藤桥安置区可用地2.56km2，安置2.5 万人 林旺安置区可用地3.64km2，安置1 万人 村庄的搬迁: 南部:保留安置地块内村庄及周边部分村庄。 安置人口:5455人，拆迁地89.38公顷 中部:保留林旺集镇及周边部分村庄。 安置人口:11372人，拆迁用地129.07公顷 北部:保留高速公路以北的村镇及部分具有本土文化特色的小渔村。 安置人口:4094人，拆迁用地167.12公顷 村庄的搬迁: 拆迁安置区域人口、用地统计表 安置区选择:在北部藤桥镇区、中部林旺镇镇区、南部青田村设置三处集中 安置区; 藤桥镇用地1.5平方公里 安置2万人 林旺镇用地2.3平方公里 安置1.5万人 青田用地1.2平方公里 安置1.2万人 村庄的搬迁: 林旺 藤桥 青田 现状分布:在村落外围及沙坝等高岗地带，规划范围内共有坟地约2万多 座，总面积约403公顷，占总用地的3.99,。 规划选址:在高速公路西侧山前坡地上选择风水好、又不影响度假区景观 的地段集中布置。 建设形式:可采用公墓或塔林形式。 坟地搬迁 安置点1 安置点2 安置点3 藤桥镇——传统温泉渡假小镇 7.2特色城镇建设 功能:旅游特色服务、温泉度假、农产品贸易 项目:温泉度假、热带农产品贸易中心，特色商业街，文化娱乐设施，教育设施、医疗设施、消防队 建筑风格:低层、多层为主，强化街道公共空间，营造充满人气的市井风情 林旺镇——现代旅游服务小镇 功能:旅游特色服务、旅游小商品加工 项目:酒吧街、商业街、文化娱乐设施、教育设施、医疗设施，消防中心 建筑风格:低层、多层为主，热带建筑风格、不夜镇 青田——民俗旅游示范社区 功能:黎苗族特色旅游观光居住社区 项目:有社区旅游文化中心，旅游者可进入，展现黎苗载歌载舞的民俗文化，以及黎苗健康美食 建筑风格:依山而建，小高层为主，民族建筑风格 农民就业三种途径: 景区内部就业 通过各种免费专业技能培训，在酒店业、餐饮等服务行业中解决部分人就业。据测算，该区共可安置10000左右原住民就业。 旅游小镇就业 规划中在海棠湾镇及林旺镇发展一些作坊式旅游工艺品加工业及旅游服务业，让原住民融入海棠湾旅游业。 生态农业就业 保留在高速公路与国道之间的以及高速以西的农业用地，发展观光型生态农业。为旅游区提供花卉、蔬菜、水果。 7.3 基础设施配套 预留用地:各开发单元根据规划要求必须预留基础设施发展控制用地。 同步建设:市政管线建设必须与道路建设同步进行。 污水处理:项目开发要高度重视污水处理，力争做到零排放,避免对水环境的污染，近期根据启动项目分散配套建设污水处理设施，政府修建尾水收集管道，统一排放;远期分片集中处理，采用深度处理措施，中水回用; 供水、供电、电信:根据启动项目满足发展需求，结合通海道路建设延伸配套; 燃气:近期采用瓶装液化气方式，中远期根据发展情况配套天然气管道。 基础设施配套原则 高标准、高起点、零排放、无污染 林旺联络线 已明确的启动项目: 高速林旺联络线; 近期可能启动的项目: 两条林旺联络线延伸到沙坝; 藤桥出口改造为互通式，修建至沙坝的联络线; 国道至沙坝的主要联络线; 沙坝上道路根据项目进展可以分段实施;建议在沙坝后内河东岸各向中、南 两区内先修一段滨海观光路; 蜈支洲岛码头建议搬迁至中部海洋公园位置 高铁站建议选址在藤桥镇附近 交通设施: 建议蜈支洲岛码头位置 建议高铁站位置 至国道联络线 沙坝上道路 区域外围交通设施:高铁、高速、国道。 高铁 高速 国道 沟通南北内河 高铁 沟通内河: 沟通南北内河 开辟水上交通廊道 操作主体: 市场与政府 实施途径: 途径1:政府主导，规划部门监控,多方共同操作实施。 途经,:政府负责主干水系，市场运作。 高速 国道 供水:近期利用青田水厂，远期在藤桥新建一座水厂; 污水:近期各启动项目分别配套污水处理措施，远期分片集中设置污水处理 厂，进行中水回用。 电力:近期扩建林旺变电站，远期新建三座变电站; 燃气:近期采用瓶装液化气方式，中远期根据发展情况配套天然气管道。 :林旺和海棠湾镇电信支局扩容，各片区设置模块局; 电信 市政设施: 青田水厂 规划藤桥水厂 污水处理厂 污水处理厂 污水处理厂 污水处理厂 南田变电站 铁炉港变电站 林旺变电站 林旺电信支局 海棠湾镇电信支局 供水:近期利用青田水厂，远期在藤桥新建一座水厂; 污水:近期各启动项目分别配套污水处理措施，远期分片集中设置污水处理 厂，进行中水回用。 电力:近期扩建林旺变电站，远期新建三座变电站; 燃气:近期采用瓶装液化气方式，中远期根据发展情况配套天然气管道。 电信:林旺和海棠湾镇电信支局扩容，各片区设置模块局; 市政设施: 8.定责:开发管控 总体管控 过程管控 开发设计条件 为了实现开发目标，作为管理者的政府要有完整的开发理念和一整套管控规则。海棠湾规划的目标就是为开发管理形成完整的理念和制定一揽子的管控规则包。 8.1总体开发管控——政府与投资者 空间管制 核心功能 总体管控 规则包 。。。。。 总体开发单元管控包 禁止建设区47.17平方公里，占总用地的47.75, 开发建设条件综合评价确定的“不可建设地区”为基础，增加为满足生态结构完整性而划定的生态廊道以及其它规划中判定不可建设的地区。 一级限制建设区10.31平方公里，占总用地的10.44, 包括区域内主要公园及大型开敞空间，主要绿化及开敞空间廊道(山水之间， 海河之间、河湖之间、功能片区之间等)以及滨河、滨湖开敞空间控制区域。 二级限制建设区15.40平方公里，占总用地的15.59, 本次规划确定的公共绿地及开敞空间用地 适宜建设区25.90平方公里，占总用地的26.22, 总体用地布局确定的可开发建设用地及其他为城镇发展提供支撑的 基础设施建设用地， 空间管制规划 核心功能在各开发单元的位置和用地必须得到保障和落实。 国际游艇港 国际会议中心 国家海岸湿地公园 顶级酒店带 海洋公园 国际社区、主题乐园 国家海洋研究中心 国家海洋大学 国家海洋公园 国际游艇港 游艇社区 海棠湾核心功能 ——三大国家级和世界级品牌 核心功能控制 建筑高度确定为五级控制区，从9米以下到30米以下。设立高度特别控制 区。 视廊与建筑高度控制 人口规模与建设总量控制 总人口:25万人 总用地面积:98.7平方公里 建设用地面积:51.6平方公里 开发建设总量:1100万平方米左右 建设用地毛容积率:0.21 8.2过程管控——业主与设计团队 开发单元划定 确立总体管控规则 开发单元管控规则 发展商规划方案 设计指导与审查 项目的实施 城市政府 规划局 规划师 相关业主 设计团队 过程管控的实例——盈科案例 区域总用地15平方公里，总建筑量大于500万平方米，总人口容量约8万 人。 A、盈科最初方案 主要问题: 开发量过大 场地结合差 占用海岸线过长 开发地块管制要点 7月上旬 7月中旬与香港盈科公司交流，提供《开发地块管制要点》 7.14提出的方案(阿特金斯) B、盈科第二轮调整方案 区域总用地约17平方公里，海岸线约7公里。 结合了场地单元 主要问题: 用地过大; 安置区没有考虑; 边界较碎; 7.27提出的方案(阿特金斯) C、盈科第三轮调整方案 主要问题: 划地边界存在不确定性; 总用地较大; 提出了两个划地方案，区域总用地约17平方公里，海岸线约6公里。 划界相对完整,兼顾滨海与腹地区域 Summary: Total Land Area: 2100 Ha Preserved Open Space: 600Ha Developable Site Area: 1500 Ha Estimated Permanent Population: 24,000 * Preserved Open Space includes Coastal Setbacks, 50% of Dunes, Existing Villages that are retained, Flood Plains, lakes and Wetlands 盈科7.27提出的方案(易道公司) 区域总用地21平方公里 总建筑量约300万平方米 总人口容量3万人 区域核心功能的体现 重视对现状生态资源的保护; 海岸线、龙江塘公共性的保证; 建筑总量从500万减到300万; 人口容量从约6万人减少到3万; 过程管控的初步成果 布局结构 公共资源 开发总量 空间形态 开发设计条件 核心功能 8.3开发设计条件——分区规划五把尺子 总体管控规则 开发单元限制性条件——保利集团地块 一、总则 定位\功能\总量 二、细则(规划设计要点) 空间布局\开敞空间\交通廊道 水系 \生态保护要求\空间形态 三、地块控制指标 8.4七家企业开发设计条件 保利集团 区位 现状用地 总用地面积8.84平方公里，其中一级开发用地面积7.68平方公里。 位于海棠湾南部，铁炉港东侧，包括后海湾，铁炉港半岛，薄尾岭 及亚龙岭山前地带等几部分。区域内汇集了海水，沙滩、内河，泻湖，湿地，山 地，薄尾岭巨石等众多优质的旅游资源。 一级开发用地 注:现国土局已批用地0.83平方公里。 1、用地条件 国际游艇港、主题休闲度假社区 2、核心功能定位 铁炉港公园 滨海旅游综合服务区 半岛风情小镇 国际游艇港 后海山公园 薄尾岭公园 后海湾主题酒店区 国际游艇港与公共码头 滨湖滨港公共服务区 后海湾主题酒店 铁炉港公园:薄尾岭、湖滨、海滨、后海 3、必须落实的功能项目 公共资源控制 地块控制指标 滨海、滨湖区域 水系、交通、绿化廊道 分区控制要求 空间形态 整体较低密度开发、保持自然环境特征 限高:北部半岛20米、其它区域9-15米 开发总量 总建筑容量100万平方米左右。 小结: 总建筑量应控制在100万平方米左右; 建设用地面积4.57平方公里; 可开发地块面积2.42平方公里; 建设用地毛容积率0.21; 。 可开发地块毛容积率0.40多种房屋售价合理利润开发总量一览表 3196.5 2856 2515.5 楼面地价(元) 85.67 95.88 108.86 建筑量(万平方米) 0.187 0.21 0.238 毛容积率 6500 6000 5500 房屋售价(元) 4、开发总量 盈科集团 区位 现状用地 总用地面积17.02平方公里，其中一级开发用地面积16.07平方公里。 位于海棠湾中部，区域内汇集了海水、沙滩、内河、淡水湖、湿地 等众多优质的旅游景观资源。其中大龙江塘淡水湖和指状湿地具有特别的价值。 一级开发用地 1、用地条件 该片区位于海棠湾中心位置，场地巨大，占用岸线最长，是打造海棠湾 滨海酒店带和七星顶级品牌酒店的重点区域;重点建设顶级酒店和大小龙江塘的 国际社区，同时配套旅游综合服务、高档旅游接待设施。 2、核心功能定位 顶级品牌休闲度假区 国际游艇社区 地块控制指标 七星级酒店 国际会议中心 滨海公园 公共服务中心 国际级游艇社区 国际级游艇社区 滨海公园 滨海酒店 滨海公园 七星级酒店 滨海公园 国际会议中心 公共服务中心 3、必须落实的功能项目 小结: 总建筑量应控制在240-300万平方米之间比较合理; 建设用地面积11.95平方公里;可开发地块面积6.56平方公里; 建设用地毛容积率0.25; 可开发地块毛容积率0.46。 3001.5 2661 2320.5 楼面地价(元) 235.89 266.08 305.12 建筑量(万平方米) 0.197 0.223 0.255 毛容积率 6500 6000 5500 房屋售价(元) 多种房屋售价合理利润开发总量一览表 4、开发总量 家化集团 现状用地 区位 总用地面积9.14平方公里，其中一级开发用地面积8.93平方公里。 位于海棠湾中部林旺镇南侧、东侧，铁炉港北侧。与蜈支洲岛隔海相望，区域处于海棠湾的核心位置，区内有海洋、沙滩、泻湖、内河、湿地等旅游景观资源。 一级开发用地 注:现国土局已批用地0.71平方公里。 1、用地条件 主题文化休闲社区 滨港综合服务区 功能: 该片区是落实海棠湾国际休闲度假区功能的重点区域，应当侧重于观光娱乐项目、旅游综合服务、休闲度假设施的营建，注重一定的功能混合性以保障片区的丰富性和活力性。 2、核心功能定位 地块控制指标 五星级国际酒店 滨港公共服务带 滨港文化娱乐区 生态农业区 游艇港 五星酒店 生态农业区 滨港公共服务带 游艇港 滨湖文化娱乐区 3、必须落实的功能项目 小结: 总建筑量应控制在110万平方米以内; 建设用地面积5.74平方公里; 可开发地块面积3.14平方公里; 建设用地毛容积率0.19; 可开发地块毛容积率0.35。 多种房屋售价合理利润开发总量一览表 3086.5 2746 2405.5 楼面地价(元) 108.46 121.91 139.16 建筑量(万平方米) 0.189 0.212 0.242 毛容积率 6500 6000 5500 房屋售价(元) 4、开发总量 区位 6>D 星狮集团 现状用地 总用地面积1.5平方公里，其中一级开发用地面积1.39平方公里。 位于海棠湾北部，藤桥河口南侧。区域内汇集了河口三角洲、椰子 洲、海水、沙滩、内河、泻湖、湿地等众多优质的旅游景观资源。 一级开发用地 1、用地条件 高端品牌休闲观光度假村 功能: 该片区是落实椰子洲国家海岸湿地公园项目的重点区域，应当侧重于椰洲湿 地公园、旅游综合服务设施和高档度假设施的营建，注重一定的功能混合性以保 障片区的丰富性和活力性。 2、核心功能定位 地块控制指标 椰洲国家海岸湿地公园 椰洲湿地公园 3、必须落实的功能项目 小结: 总建筑量应控制在19万平方米左右; 建设用地面积0.55平方公里; 可开发地块面积0.41平方公里; 建设用地毛容积率0.35; 可开发地块毛容积率0.46。 多种房屋售价合理利润开发总量一览表 3211.5 2871 2530.5 楼面地价(元) 18.26 20.43 23.18 建筑量(万平方米) 0.332 0.371 0.421 毛容积率 6500 6000 5500 房屋售价(元) 4、开发总量 区位 现状用地 E 翰星集团 总用地面积2.30平方 公里 位于海棠湾南部山前坡地上，包括石姆龙水库，距离林旺出口处的 湾坡温泉不到2公里。从场地内可以俯瞰林旺镇和铁炉港，远眺蜈支洲岛，场地 内有山地、温泉、水库等资源。 一级开发用地 注:现国土局已批用地0.14平方公里。 1、用地条件 南中国影视基地 功能: 该片区是落实海棠湾国际休闲度假区功能的重要组成部分，应当侧重于旅游 综合服务、影视娱乐设施的营建，注重一定的功能混合以保障片区的丰富性和活 力性。 2、核心功能定位 地块控制指标 / 演艺学院 影视基地 影视主题公园 影视基地 影视主题公园 3、必须落实的功能项目 小结: 总建筑量应控制在30万平方米以内; 建设用地面积1.32平方公里; 可开发地块面积0.68平方公里; 建设用地毛容积率0.23; 可开发地块毛容积率0.44。 3226.5 2886 2545.5 楼面地价(元) 23.27 26.01 29.49 建筑量(万平方米) 0.176 0.197 0.223 毛容积率 6500 6000 5500 房屋售价(元) 多种房屋售价合理利润开发总量一览表 4、开发总量 F 泰威集团 区位 现状用地 总用地面积1.41平方公里，其中一级开发用地面积1.19平方公里。 位于海棠湾中部林旺镇东侧，与蜈支洲岛隔海相望，处于海棠湾的 核心位置。区内有海洋、沙滩、内河等旅游景观资源，是林旺高速公路出口至滨 海的旅游观光轴线上最重要的节点。 一级开发用地 1、用地条件 国家海洋公园 功能: 该片区是落实海棠湾国际休闲度假区功能的重点区域，应当侧重于观光娱乐 项目、旅游综合服务、公共码头的营建，注重一定的功能混合性以保障片区的丰 富性和活力性。 2、核心功能定位 海洋公园 游客服务中心 地块控制指标 海洋公园 游客服务中心 3、必须落实的功能项目 小结: 考虑到规划方案布局中的特殊性，总建筑量应控制在10万平方米左右; 建设用地面积0.78平方公里; 可开发地块面积0.21平方公里; 建设用地毛容积率0.13; 可开发地块毛容积率0.48。 3196.5 2856 2515.5 楼面地价(元) 14.58 16.32 18.53 建筑量(万平方米) 0.187 0.209 0.238 毛容积率 6500 6000 5500 房屋售价(元) 多种房屋售价合理利润开发总量一览表 、开发总量 4 G 中粮集团 现状用地 区位 总用地面积4.13平方公里，其中 一级开发用地面积3.98平方公里。 位于铁炉港南部，包括包括山地、湿地、铁炉港南岸部分用地，濒 水岸线长度约2公里。区域内主要资源是铁炉港、湿地和山坡地。 一级开发用地 1、用地条件 国际高尔夫度假社区 功能: 该区片与亚龙湾一山之隔，应与亚龙湾国家度假区形成功能互动。应当 侧重于坡地高尔夫、旅游综合服务、高档旅游接待设施的营建，注重一定的功能 混合。 总量控制: 总建筑容量不超过24万平方米。 2、核心功能定位 地块控制指标 坡地高尔夫社区 滨湖公共服务带 滨湖公共服务带 坡地高尔夫社区 3、必须落实的功能项目 小结: 总建筑量应控制在24万平方米左右; 建设用地面积2.09平方公里; 可开发地块面积0.59平方公里; 建设用地毛容积率0.11; 可开发地块毛容积率0.41。 3196.5 2856 2515.5 楼面地价(元) 24.64 27.58 31.31 建筑量(万平方米) 0.118 0.132 0.15 毛容积率 6500 6000 5500 房屋售价(元) 多种房屋售价合理利润开发总量一览表 、开发总量 4 汇报结束，谢谢～ 6.6 功能布局及主要项目 国际游艇港 湖滨度假村 后海湾酒店 高尔夫社区 湾坡温泉度假村 铁炉港:海棠湾公共服务休闲中心 国际游艇港、高档酒店区、 高尔夫社区、购物中心、温泉度假村 国际风情小镇 铁炉港:海棠湾公共服务休闲中心 国际游艇港、后海湾高档酒店区 高尔夫社区、购物中心、雨林度假村 国际游艇港 后海湾酒店区 铁炉港国际风情小镇意向 旅游小镇 旅游小镇 旅游小镇 海洋公园 海洋公园 海洋公园 林旺片区:现代旅游小镇区 现代旅游小镇、海洋公园 游客到访中心、滨水社区 海上水族馆 龙江塘片区:高端品牌休闲度假区 顶级酒店、国际会议中心 游艇社区、国际医院、国际学校 顶级酒店 游艇社区 国际学校 国际会议中心 龙江塘片区鸟瞰 顶级酒店、国际会议中心 游艇社区、国际医院、国际学校 风塘片区:国际主题度假社区 国际主题乐园、国际花园社区、滨水度假 国际主题乐园 国际花园社区 国际花园社区 滨水度假 椰洲片区:综合观光休闲度假区 国家海岸湿地公园、特色旅游小镇、 山边温泉度假、生态观光农业 国家海岸湿地公园 特色旅游小镇 特色旅游小镇 生态观光农业 山边温泉度假 椰洲片区:综合观光休闲度假区 国家海岸湿地公园、特色旅游小镇、 山边温泉度假、游客服务中心 国家海岸湿地公园 土福片区: 国家海洋研究中心、国家海洋大学、古墓遗址公园、专家公寓 古船博物馆 国家海洋研究中心 古墓遗址公园 专家度假公寓 土福片区: 国家海洋研究中心、国家海洋大学、古墓遗址公园、专家公寓 6.6 功能布局及主要项目 国际游艇港 湖滨度假村 后海湾酒店 高尔夫社区 湾坡温泉度假村 铁炉港:海棠湾公共服务休闲中心 国际游艇港、高档酒店区、 高尔夫社区、购物中心、温泉度假村 国际风情小镇 铁炉港:海棠湾公共服务休闲中心 国际游艇港、后海湾高档酒店区 高尔夫社区、购物中心、雨林度假村 铁炉港国际风情小镇意向 后海湾酒店区 旅游小镇 旅游小镇 旅游小镇 海洋公园 海洋公园 海洋公园 林旺片区:现代旅游小镇区 现代旅游小镇、海洋公园 游客到访中心、滨水社区 海上水族馆 龙江塘片区:高端品牌休闲度假区 顶级酒店、国际会议中心 游艇社区、国际医院、国际学校 顶级酒店 游艇社区 国际学校 国际会议中心 龙江塘片区鸟瞰 顶级酒店、国际会议中心 游艇社区、国际医院、国际学校 风塘片区:国际主题度假社区 国际主题乐园、国际花园社区、滨水度假 国际主题乐园 国际花园社区 国际花园社区 滨水度假 土福片区: 国家海洋研究中心、国家海洋大学、古墓遗址公园、专家公寓 古船博物馆 国家海洋研究中心 古墓遗址公园 专家度假公寓