深圳三景区成功的奥秘

深圳三景区成功的奥秘 深圳三景区的成功，引发了全国性的人造景点热。然而，群起仿效的结果，盛衰各异，成败不一。 为探其究竟，我们南下深圳，一头扎进这三处景点，观察，座谈，讨教，查阅资料、数据，做了一番调查。 事实和许多资料说明，深圳三景区的成功，来源于下述几个因素: 一、天时地利:丰茂的客源市场 作为全国改革开放前沿的深圳，经济腾飞需要以发展旅游业来催化，旅游开发又要以经济繁荣为依托。选择旅游开发作为深圳新区华侨城建设的切入点，这一重大举措一开始便是企业行为，其投资和经营主体是香港中旅集团。雄厚的经济实力，广泛的海内外客源和信息网络，丰富的经营管理经验，正确的开发思路和畅通的客源输入渠道，这一切形成了境内境外优势互补之态势，构成旅游开发的强有力的先天依托。此为天时。 毗邻香港，近年又有,,小时免签入境的特殊政策;背靠经济发达的珠江三角洲，这里人口稠密，生活富裕，人均收入高，旅游需求旺盛。深圳市本地即有,,,余万居民和长驻人口，工薪阶层月收入人均超过,,,,元，还有每年,,,万人次来自全国各地的出差人员和观光客。 近几年交通发展迅速。至,,,,年底，深圳机场已有,,条航线，每周,,,次航班;客运港每天进出轮船,,,次航班;铁路每天进出客车,,班次;广深高速公路和准高速铁路开通后，广州至深圳，汽车,小时，火车,(,小时即可到达。 深圳市内通过三景区所在的华侨城路段，有,,条中巴线路，,条大巴线路。此外还有数十条不固定巴士的线路。至于的士，招手即是。这里每小时的往返车流量为,,,,辆，交通十分便捷，可进入性良好。此为地利。 来这里的游客构成，据世界之窗的周末抽样调查:来自珠江三角洲的约占,,,，外省游客约占,,,，本地居民约占,,,，海外游客约占,,,。 我们现场截取,月上旬非周末一天的游客量:锦绣中华,,,,余人，民俗村,,,,余人，世界公园,,,,,余人，合计,,,,,余人次。据称这是通常状态。,,,,年,,月,日，三景区游人高达,万人次。,,,,年春节,天共接待,,万人次，其中境外客近,,万人次。,,,,年共接待,,,万人次，比,,,,年的,,,万增加,,。若以人天平均消费,,,元计算，全年总收入约,亿元，其经济效益可为全国人造旅游景区之冠。 二、规划先行:跟着市场走 全国知名的“深圳速度”，数月内即高楼平地迭起。可是当初华侨城这块荒芜之地获准开发之后，却半年不见动静，令人纳闷。殊不知此时一个高层次的专家组正紧锣密鼓地运筹帷幄，精心编制总体发展战略规划，并先后有数百位海内外专家参与论证。决策层强调，规划一定要看得远，起点高，求独创，有特色，能经得起时间和实践的检验，以“世界第一流”为规划的目标。 要兴建能强烈吸引游客的旅游景区，这里没有现成的旅游资源，只有凭“空”造出一批景点来。造什么,怎么造,高层决策者的思路是，从客源市场的需求中寻找答案。他们瞄准了两个,,,万。一是,,,万作为香港居民的中国人，二是每年来港旅游的,,,万世界各国旅游者;此外还有本市居民和庞大的国内旅游市场。中国人需要形象地认识自己，外国人希望集中地了解中国。海外人需要了 解中国的历史和民族文化，中国人需要了解世界的历史和文化。主题由此确定，先后产生了锦绣中华、中国民俗村和世界之窗的蓝图。“一步跨进历史，一天畅游中国”、“您给我一天时间，我给您一个世界”，锦绣中华和世界之窗的这两句宣传口号，正是策划者总体构思的概括。 这里的总策划者是资深的旅游专家、香港中旅集团总经理马志民。我们遇到的工作人员都说，非常佩服马总的“直感”，他一下子就看准了这个项目。其实“直感”并非主观臆想，而是来自马总对于海内外旅游市场的透彻了解和把握，来自他建立在对世界各地旅游景观仔细观察和潜心研究基础上的理性判断。用华侨城旅游部一位管理人员的话说，策划和规划的 作为旅游产品主体的景区，针对游客的心理需求，从总思路是“跟着市场走”。 体布局，到每一座建筑、雕塑、庭园、小径，以至指路牌、路灯柱、小商亭、休息椅、电话亭、垃圾箱、洗手间和花草树木，无不精心设计，精雕细琢。其造型、色彩和竹木草石自然材料的选用，都力求同景区的主体浑然一体。每个小区的背景音乐也随景而异;在一片郁郁葱葱的荔枝林里，传来悦耳的“鸟啼”，这个精心配置的音响效果几乎骗过我们的耳朵。使人感到他们是在悉心追求产品的整体和谐与完美，是在潜心营造一种愉悦游客身心的氛围。这种氛围正是高品位的旅游吸引物不可或缺的。 把游览观光活动推向高潮的是每晚艺术大游行和中心剧场演出，以及各种不定时的节庆活动。这是这一旅游产品最为光彩夺目的组成部分，是产品不可分割的动态部件。民俗歌舞，民族服饰，编钟演奏，以及亚非欧美和大洋洲的土风歌舞，五彩缤纷，淋漓尽致。许多游客都要等到晚上看完演出才兴尽而去。这种动静结合的产品结构大大提高了观赏效果，也使大批游客留在华侨城的饭店过夜，提高了产品的附加效益。 旅游规划讲求行、游、住、食、购、娱诸要素的配套。除景区内的小配套外，还有景区周围的大配套。他们采取的是成片开发，分期建设。除了这三大景区外，已建的还有华夏艺术中心、杜鹃 山雕塑公园、深圳湾大酒店、海景酒店、艺苑酒店、新桥酒店、旅游商品开发公司和华侨城中国旅行社。正在建的有沙河酒店和面积,,万平方米的中旅广场。这是个花园广场，它将景区前宽阔的深南大道的车道改入地下，地面建成长达数里的步行街、世界风味美食街、现代化超级购物中心、会议展览中心和酒店等。此外，拟建的还有深圳湾度假村、保龄球馆、港澳客运码头、华侨城医院和深圳湾俱乐部等。按照《华侨城发展战略与规划纲要(,,,,—,,,,)年》的构想，华侨城不仅是一个国内一流、世界先进的文化旅游区，而且是深圳的“示范开发区”，将为深圳市民和海内外游客提供一种超前的、崭新的现代生活的模式。 他们的经验是:“规划就是财富”。我们要补充的是:科学的规划是成功的先导。规划的先导性和前瞻性，决定了它的效益必须经过若干时日才能逐步显露，在此过程中往往会有误解和阻力。这就要准确把握市场的走向，使规划和财富同步实现。 三、经营管理:科学，文化，人情味 管理包含两个层面，一是对员工的管理，二是对景区的管理。后者主要体现在对游客的服务上。而这两者是相互渗透的。他们的经验是治事(管理景区)先治人(管理好员工)，治人先治规(各项规章 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 )。 科学的 规章制度 食品安全规章制度下载关于安全生产规章制度关于行政管理规章制度保证食品安全的规章制度范本关于公司规章制度 是行之有效的。因为科学就是切合实际。他们实行分片负责、 三位一体、记分考核的 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 ，将景区依自然地形划分成片，每片为一管理组。各组将景点管理、环卫管理、洗手间管理三者合一，分工不分家，奖罚分明。同时实行记分考核制，将各工种的劳务分解成若干个考核项目。如将环卫的劳务分解为“考勤、劳动态度、清洁、烟蒂纸屑、标牌擦洗、石凳擦洗、灯具擦洗、景点兼护、文明礼貌”等，每天检查记分，按月累计，作为奖金发放的主要依据。其他工种也分别有各自的考核项目。 在园区小道上，正为我们驾驶电瓶车的小姐，看到路旁有游客跳进草地去照相，她和颜悦色在招呼那位游客，请她离开草地到外边来照相。这似乎是她的份外事，使我们看到了业已形成的全员管理(服务)意识。 对于艺术表演团则实行练功场、排练场、表演场“三场管理制度”。严格考勤，制定工作程序、 岗位职责 总经理岗位职责总经理安全岗位职责工厂保安人员的岗位职责工厂财务部岗位职责工程测量员岗位职责 和奖罚制度。实行表演艺术生产全过程、全方位的跟踪管理。 三处景区蕴含着丰厚的文化内涵，在管理方式上也得到了充分的体现。他们彻底抛弃了曾用过的红袖章、吹哨子、警告牌、罚款牌那些使游客反感的阻吓式管理方式。清洁工默默地跟在游客后面将其随手丢弃的杂物扫起，你再丢，她再拣。这种跟踪式清扫，体现了“游客至上”的服务精神， 也是对游客的一种无声而有形的提示。晚上清场的广播音响起，管理人员陪着还没离去的游客边走边讲解景点，而不是吆喝着驱赶游客。这种陪游式清场，使游客带着员工的一份温馨离园而归。 以疏导代替防范，充分尊重了游客，创造了宽松、和谐的游览环境，化解了可能出现的纠纷，同时达到了管理的目的。这种氛围启动了游客的自律心理，丢弃杂物的游客日渐减少。在这里我们看到国内少有的清洁如洗的景区，正是这种文明管理的结果。 印象最为深刻的是这里的洗手间。洗手间里窗明几净，一尘不染，有盆栽绿树、轻柔音乐和阵阵幽香。还有梳子、针线包、电吹风、小药箱等免费服务。服务员微笑着为客人递手纸、拧水龙头。我们曾抱着疑惑的心态，走进一个又一个洗手间，一连看了七八间，终于信服。原来他们在精心营造“洗手间文化”。长期以来洗手间给中国旅游业形象在海内外造成的严重负面影响，使他们决心将管好洗手间同维护国格和维护民族自尊联系起来。创造洗手间文化的最佳服务员黄积发被树为榜样，所有洗手间的服务员都需经他的培训合格方可上岗。今年初，华侨城历时,,天，检查了,,个洗手间，评出优秀洗手间,个，文明清洁洗手间,,个。洗手间的卫生状况应是评价景区管理水平的第一准绳。洗手间能管得这样好，整个景区的管理必然是第一流的。每年元旦，马志民总经理将亲笔签名的贺卡送给这里的清洁工;每年春节，他都给清洁工拜年，感谢他们为维护民族自尊付出的辛勤努力。 他们明确企业管理的核心是对人的管理。而对人的管理除了制度便是感情。在民俗村，他们根据民族员工的特点，制定了“真诚爱护，加强教育，善于引导，严格管理”的方针。用工制度对少数民族实行倾斜，取消试用期。生活上充分尊重民族习俗，为伊斯兰教信仰者办清真食堂，为他们举办自己的民族节日活动，此外还有生日晚会、卡拉,,比赛、图书阅览室等。许多民族员工说，在这里工作好像进了学校，能学到许多东西。回到家乡的员工大多成为当地发展经济文化的骨干。 四、成功之本:高素质的人员结构 在几天的考察中，我们在华侨城指挥部看到各管理机构人员精干，办事高效。 办公室里见不到手持一张报纸，嘴刁一支烟，侃大山、聊大天的现象，都是在聚精会神地认真工作。对我们的接待安排摒除了常见的那些繁文缛节，但该帮我们办的事都一一按时办了。 与一般文员、部门经理和总经理接触、交谈，给人印象是思路清晰，见解各有个性。这引发我们找人事部门进一步了解这里的人员结构状况。 从数字看，世界之窗文员以上的管理人员,,,人，大专,,,人，占,,,;大学本科,,人，占,,,;硕士,人，占,,。华侨城旅游发展部是直接主管这三个景区的部门，工作人员仅, 人，其中硕士,人，大学本科与大专各,人。专业为经济、历史、中文等，还有理工科。民俗村的管理层里就有民俗学硕士。这里人才济济，智慧聚集。 用人制度是双向选择。不少人是毛遂自荐，经考核而进来的。深圳本是移民城市，人才来自四面八方，筛选人才有很大余地。外地常见的关系网这里较薄弱。来这里的人都有吃苦、拼搏的充分准备，因此对于这里严格管理和就业风险的心里承受能力较强。这里没有“铁饭碗”可端，优留劣去，每个人都有危机感。他们说，这里的人才市场机制已初步形成，人才流动趋向市场化。 人员培养构成网络，各层员工有不同的培训机制，连洗手间的服务员都要经过培训合格才能上岗。景区所在的华侨城员工及家属子女，从幼儿园、小学、中学到成人教育，都已完善。正在建设中的中旅学院，是一所直接由旅游企业办的新型旅游高等学府，准备既培养本科生，也培训在职人员。 无所不在的企业文化，营造了文化的良好环境，逐渐陶冶和提高了人们的素质。世界旅游组织曾提出:“高质量的服务，高质量的员工，高质量的旅游”。从这里我们领悟到，高品位景点和高水平经营管理所带来的高质量的旅游服务，归根到底是高素质的人员所创造的。这是成功的根本。 对三个景区的调查研究，我们获得了一点启示和思考。 启示: 分解深圳三个景区取得成功的几条因素，对照国内各地各种不同的实际情况，他们的经验可一分为三: 一是可以学到的基本经营，如以市场为导向的规划设计，以人为中心的经营管理，景区的总体构思与各零部件的和谐统一，中外民族的内容与现代管理方式相结合，拳头项目与服务设施的配套，景区内外旅游六要素的配套，景区开发与城区建设的结合，分期建设与成片开发的衔接。 二是可学而难学的一些独到经验，如双向自由选择的用工制度和高素质的人才结构，旅游企业创办高水平的大型艺术团，艺术表演成为旅游产品的有机组成部分，高品位的文化内涵渗透到硬件和软件建设的各个环节等，这需要有较成熟的人才市场和文化市场机制及其他社会条件的配合。 三是无法照“学”的独特条件，如其坚实的先天依托，雄厚的经济实力，特殊的地理位置、城市性质及其形成带来的客源市场优势。 因此，在开发和经营人造景点方面没有放之四海而皆准、可照搬照抄的“深圳模式”。只有根据自 己的现实条件，择其可行者而借鉴之。古人曰:“橘逾淮而北则枳……此地气然也”。所谓“地气”，即各地相异的水土。此时此地成功的经验，移植到彼时彼地就不一定成功。 思考: 锦绣中华高峰期每日,,,,游客，维持了,年。民俗村的建成，对锦绣中华第三年还能保持高峰起了促进作用。如今这两个景区的日常客流量已分别降到,,,,和,,,,多。世界之窗开业，构成更大的规模效应，对前两个景区的客源既有带动，又有争夺。目前世界之窗的势头正旺，日客流量几乎接近另两个景区之和的,倍。 华侨城管理层中有几位与我们不约而同地正思考着这样几个问题: 锦绣中华、民俗村客源量开始下降的趋势能否遏止,有何有效对策, 以每隔,—,年新增一个景区来维持热度、推动高潮的做法，终有尽期。新老景点如何延长各自的生命周期, 规模效应在景区之间既相互带动又相互争夺，其正负两个方面如何权衡其轻重,如何把握规模效应的临界线, 这些问题或许在全国旅游业界有一定的共性。愿读者和我们共同给以关注和思考。 “人造景观”的存在有其一定的文化价值 陈离(江西师范大学中文系研究生):作为一种社会现象，“人造景观”的产生必然有一定的社会条件，而物质文明的提高是“人造景观”产生的前提条件。人们只有在物质生活水平有了保障的情况下，才有闲情逸致去旅游观光。饿着肚皮游山玩水者毕竟是极少数。改革开放以来，人民的物质生活水平有了很大的提高，老百姓富裕了，对物质生活有了更高的要求，而观光旅游、一睹祖国的大好河山、了解中华民族悠久的历史文化便成了人们物质生活中新的 赵富诚(黑龙江省大兴安岭加格达奇区政协):因业务关系，我到过中国许多地方，看过许多“人造景点”。成功的“人造景观”的确有一种“人定胜天”的艺术效果，令游人流连忘返，如深圳的“锦绣中华”、“中国民俗文化村”等。它们做工精致、形态逼真，能给人以美的享受，取得了理想的社会效益和经济效益。 主持人:还有一些读者来信反映，成功的“人造景观”对在青少年中传授历史文化知识进行爱国主义教育也能起到一定的作用。 其实，“人造景观”并不是什么新鲜事物，从某种角度上讲，我国的“万里长城”、“秦始皇兵马俑”、“十三陵”、“故宫”、“岳阳楼”等在当时都是一种“人造景观”。千百年来历史风雨的洗刷，它们已经成为我国的旅游名胜，成为具有一定的社会价值和经济价值的“人造景观”。这些“景观”曾对再现我国历史风貌、弘扬国威、抵御外来的侵略、培养青年一代的爱国情操、促进我国旅游事业的发展的确起到了一些“自然景观”不能替代的作用。事实证明，成功的“人造景观”是经受得起历史考验的。 一哄而起的势态令人担忧 陈扬杰(陕西省汉中师院中文系学生):据有关部门统计，从80年代末期到目前为止，全国先后建造的人造景点达1800处之多，其中占地面积万亩以上的有7处，投资超过亿元的有50多处，绝大多数都未做可行性研究，缺乏规划，品位较低，并存在着相同景点的重建现象。据统计，在全国各地的西游记宫就有30 多处，甚至有的地方还大造寺庙、佛像，不惜毁林伐木、破坏森林资源，给社会带来了一些负效应，建庙造佛也有悖于社会主义精神文明建设，在群众中造成了不良影响。 韩希峰(安徽太和县原墙供销社):的确如此，我国仅“西游记宫”就建有30多个，而且还有20多个城市正在计划兴建“西游记”微缩景区。另外，“水浒城”、“封神榜”、“大观园”等名目繁多的微缩景区建设，在全国各地普遍存在。每个项目都是占地上百亩，大的上千亩，花费资金上千万元，而大多数建成后并未产生多大的经济效益。用这些资金去建几所“希望小学”该有多好! ”还是自然的好，“景观”前面加 陈然(江西青年作家、《涉世之初》编辑):“景观 上“人造”两个字，让人觉得那种古色古香、原汁原味的东西被荡涤掉了。“仿制品”再高明只能算是一种“艺术品”，而不应成为一种“景观”。严格说来，“人造”和“景观”是矛盾的。刻意的摹仿、人为的“浓缩”或者“夸张”对“景观”只能是一种伤害，对艺术对人们的审美情趣是一种欺骗。我不大赞成搞什么“人造景观”，我对那种不留任何人工痕迹的名山大川有一种固执的偏爱。 陈福季、陈洪波(山东潍坊医学院图书馆):风景名胜作为发展旅游事业的重要资源，只有具有唯一性才能体现其旅游价值和观赏价值，如果让这种唯一性“遍地开花”，那“景点”还有什么观赏价值呢。“缩景”是发展旅游事业、开发风景名胜资源中的一股逆流，是一种“假冒伪劣产品”，是一种严重的侵权行为。因为“人文景观”的设计权不容侵犯;“自然景观”的地域专有权也不容侵犯;还有名胜古迹的专有名称不容侵犯。 ”质量和品位都不理想，急功近 主持人:许多读者来信反映绝大多数“人造景观 利、粗制滥造的“景观”太多。一哄而起，盲目上马，此风不可长。 理性开发“人造景观”应注意的问题 于萌苗(上海复旦大学历史系旅游文化专业):我认为首先要把“可持续发展”的观念引入“人造景观”的开发。当前，许多人造景观的投资者是带着一种“抢滩”的想法进入市场的，期望在短期内收回成本，获得高效益，至于今后如何发展，前景如何，会遇到什么情况考虑很少，以这种思想为指导进行开发，出现惨淡经营的现象是很自然的。因此，改变指导思想，要有“可持续发展”的观念。 二是要有正确的市场定位和详细的市场调查。 三是要有科学的开发计划。为使“人造景观”能满足变化着的市场需求，应制定科学的开发计划。即分期实施、滚动开发。同时，计划也不是一成不变的，适时增加有创意的旅游项目，改变旅游产品的形象，才会更有吸引力。此外，科学的开发计划除了注重售销前的促销外，也要关注售后调查、促销。从而了解游客对景点的观感，发现潜在的问题及时解决，赢得回头客。 余跃华(浙江省天台县金属工业滤网厂厂长、青年诗人):在商品经济大潮的冲击下，很难让人相信当今“人造景观”的建设者们，在营造“人造景观”时没有赢利的意图。“人造景观”应纳入我国精神文明建设的范畴，它应担当起展示我国悠久的历史文化和美丽的名山大川的责任，起到鼓舞人、教育人、陶冶人的情 操的作用。而当今的“人造景观”大多数是以赢利为唯一目的，而且收费高得惊人，让人望而生畏。太浓的铜臭味势必影响游人的情绪，将我国旅游事业导入歧途。 主持人:看来，让“人造景观”走出误区，步入健康发展的轨道，已势在必行，我们竭诚希望有关部门对此引起高度重视，拿出一套行之有效的管理办法来。 陈扬杰:1997年11月，陕西省人民政府已在全国各省市自治区中率先制定了人造景点的管理办法，这就是《陕西省人造景点管理办法》，规定由省建设行政部门主管全省人造景点的规划、建设和管理工作。在此我们也希望国家尽快制定一部关于人造景点管理的法规，使人造景点早点走上法制化轨道。 主持人:我国人口众多，土地资源、旅游资源、财力和物力都很有限，所以不 ”式的悲剧在中国历史上重演，因此确实应该规划好、管理好。 希望“阿房宫 我们国家自从进入新的世纪以来，城市化的进程已经开始逐渐的加快了速度，已经开始逐步步入了空前的城市化时代，每个城市都在争相的上马数量可观的人造的景观，如何才能够对我们国家现在的各种景观设计来针对性的来进行一系列的改造，这些急切需要进行改革，也是我们急待解决的课题。 1 人造景观设计工作中所存在的各种问题 在目前我们所处的这个阶段，许许多多的景观的规划与设计工作都被人们给予了各种不同的名称以及字号，在许多的各种招标以及投标的比赛当中，许多的参赛作品也是通过表明自己与众不同的设计理念。在这些的设计作品当中，各种类型的设计理念层出不穷，设计的作品表现为具有一定的科学性以及艺术性等等。设计师也是试图将他们自己的努力来通过那些神乎其神的作品来悄悄的展现出来，希望能够有效地表现出其作品中 3 行之有效的应对措施 (1)我们在设计的时候就需要能够充分的考虑到我们设计作品所处的地域性的各种特点。我们所言的地域性包含了以往的传统的文化，有其是那些具有浓厚的乡土气息的传统文化，还有就是当地的土地资源的情况，如果较为紧张，我们的作品就需要尽可能的节省资源。我们需要考虑到的是不论是自然方面的各 种资源还是我们传统的人文方面的资源都是有着一定的积淀方能够有效地完成。我们在设计的时候需要首先得考虑到自然资源是不能再生的，需要尽可能的减少资源的消耗，在这样的条件之下细致的将自己的项目做得更加的扎实可靠。 (2)设计的时候需要考虑到自然生态的循环作用，要保证我们的自然生态能够有效地循环起来。我们大家都知道，那些对于大自然过渡的索取最终都会遭受到大自然无情的报复。我们的而设计功能要能够有效地满足我们生态群落进行一定的自己调节的作用。我们的生态设计工作。我们的生态设计工作是为了能够让我们的环境开始走向生态化并能够做到自己内的小循环不会被终止或者间断，最好能够实现自己的可持续的发展道路。 (3)我们需要满足大家对于审美的各种需要，满足大家的审美方面的要求是我们无法回避的任务。研究审美受众的审美心理就会发现，“千城一面”现象不但使地域文化消失，而且也会引起审美疲劳。