中国房地产发展现状

中国房地产发展现状 下一篇 标签:中国房地产 房地产 投资 综观各方面资料,现今中国房地产的现状有以下特点: 一、投资方面 1投资增速趋缓，但占全社会固定资产投资的比重仍保持上升趋势。2004年房地产投资总额1.3万亿元，同比增长28.7,。比2003年回落2.2个百分点。从2004年的年度变化来看，房地产投资增速呈下降的趋势，与固定资产投资的下降速度同步，调控效果显现。但是2004年投资的增速仍然比1998年年均增速占5.6个百分点，占固定资产投资比重仍然持续上升，2004年接近19,，为1986年的最高。 2投资结构发生变化，经济适用房投资比重继续减少。从地区结构看，2004年东部、西部投资占全国房地产头部的比例，东部下降，中西部增大;从房地产投资的增长率的地区结构来看，东部和中部增速加快，西部有下降趋势。从商品住房投资的类型结构看，2004年经济适用房投资比重继续下降，有2003年的6.1,下降至4.6,，为1998年以来最低。实际上经济适用房投资比重从2001年以来处于减少趋势，五年减少了6个百分点。 3国内信贷比重降低，但对银行的依赖度依然过高。2004年国内贷款占房地产开发资金的比重呈持续下降的态势。1,3月份降到24.33,，1,12月份下降为18.4,。自筹资金和其他资金的比重以及增长速度均为1998年最高，资金结构有所调整，但国内贷款额从1998年以来持续增大，2004年超过3千亿元，为1998年的近3倍，也是1998年以来的最高值。同时在其他资金当中，80,左右来自个人信贷，房地产的资金仍有超过50,的来自银行。对于银行贷款的依赖度仍然过高。 二、房地产开发特点: 1土地开发面积减少，购地和开、竣工面积增速减缓。全国房地产土地开发面积从1 997年,2003年年均增长2400万平方米，2004年出现下降，比2003年下降了2400多万平方米。土地购置面积从1997年,2003年年均增长4842万平方米，2004年增量减少了500多万平方米。 2拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻。房地产开发市场中据估算有50,左右来自于拆迁产生的被动需求。由于被动需求，城市拆迁不仅放大的城市需求，同时由于安置不合理等原因，使城市拆迁成为社会最尖锐的矛盾之一。2004年中央出台了一系列政策和措施，使拆迁规模受到遏制，商品房的被动需求减少。2004年中央出台了包括冻结土地审批在内的一系列严密措施，但暂停土地深市只是暂时性的，因为圈地反弹已经成为违规的主体。目前占地冲动的机制和管理体制仍没有完善，加之冻结土地审批使许多地区建设用地需要得到积累，再次出现圈地反弹的可能性也存在。 三、房地产销售特点。 第一，销售量持续增长，商品房销售面积、销售额以及销售给个人的购房额持续上升，04年商品销售量比03年增加4500万平方米，为住房商品化最高值。年销售额超过1万亿，为1998年的4倍多。个人购房所占比重持续增加，一直占90,，反映居民对住房需求旺盛的态势。 第二，房价大幅攀升。全国商品房价格1998年至2003年，年均增长59元。2004年大幅攀升，这一年增长了355元，达到了2700元每平方米。住房价格从98年至04年增长了695元，其中03到04年增长了352元，占50.6,。房价上涨是综合因素导致的，这些因素包括土地价格上涨、建筑材料价格上涨、新建住宅品质提升、中低位商品住房供应比重下降、投资和投机性购房的拉动、地根、银根紧缩，影响消费者对房价的预期、房地产市场存在着特定形式的垄断、房地产业在我国属于新兴起的产业，较高的利润是吸引资本向其流动的基本条件之一，是新兴产业发展的基础、宏观调控措施总体上抑制了商品房供应量的增加，推动了价格增长。 第三，需求依然旺盛。2004年销售量持续大幅增长，表明需求依然旺盛，支撑需求持 续增长的动力:一是居民收入的增长超过住宅价格增长速度;二是城镇化加速带动商品房需求;三是投资和投机性购房需求。但1998年以来的7年间，有3个年份城镇居民可支配收入增长超过了国内生产总值的增长，因此应当审慎地看待当前的有效需求。 从以上对现状的分析中，我们可以看出当前房地产市场主要存在以下问题: 第一个问题，房地产资金来源结构单一，开发商自有资金比重低，房地产市场资金依赖度比较高。 第二个个问题，圈地的可能性依然存在; 第三房价增长快，对民众的心理预期比较大，住房比重偏小，结构性矛盾依然突出; 第四个问题，住房社会保障的配套政策不健全，可操作性较差，政府好、门槛高、受益面窄 第五个问题，房地产企业数量多、负债率高; 第六个问题，二手房房源没有释放，供给不足，市场需要 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 ; 第七个问题，房地产中介诚信缺失; 第八个问题，拆迁安置补偿不合理。城市房屋拆迁纠纷不断; 第九个问题，观念有待于改变，发达地区租价比例为40,，法国为36,，英国为34,，新加坡为30,，美国28,，这种状况有利于人口的流动，对此适度的投资性购房具有积极的意义; 第十个问题，房价过高，使中低收入者购房更加困难，在一定程度上加深了社会矛盾; 第十一个问题，房地产商观念落后，只注重短期利益，没有很好地负责好业主的利益，甚至任意侵害，从而无法打出品牌优势; 第十二个问题，相关法律没有跟上市场发展速度，在房地产交易中消费者处于严重弱势。考察近些年有关的新闻报道可以发现，从房屋的预售、销售，到交房、物业管理，每一个环节，如果开发商和消费者发生纠纷，最终的结果大都是消费者大败而归、消费者哑巴吃黄连有苦说不出。据媒体报道，曾有房地产商私下里对记者说:“做生意十多年了， 我还从来没有见过这么弱势的甲方。“ 第十三个问题，各方利益主体实力相差巨大，无法做出个兼顾各方利益政策。目前的政策很多都是中央一级的部门和部门之间在打架，都是很有势力的团体之间在打架。为什么打架?为了利益，为了部门利益，为了团体利益。如果我们仔细研究所有和房地产有关的部门、有关的团体，他们所发布的规章，他们的所谓表态，哪一件不是和自己的权力、利益紧密相关，哪一个不是在为自己推脱责任? 根据房地产的现状与问题 ，经济学家们给出了一些可能的解决办法，归纳一下，如下: 第一，实施以抑制投资为主的宏观调控政策，把好银行贷款的门槛，解决贷款风险。按经济学家林毅夫的分析，只要银行要求所有贷款人的自有资金准备程度与银行贷款的资金相差无几，那么即使房价波动大一点，对于银行就不会出现危机。该政策会使房地产投资增速进一步放缓，融资将趋向多元化，房地产将从项目导向型向资金导向型转变。 第二，规范土地市场，控制土地增量。经营型土地使用权全部招牌，使土地市场更加透明，加强建设项目用地的预审管理; 第三，做好土地总体规划，根据耕地保护建立责任保护，从而使增量和控制更严。这将导致被动需求下降，二手房市场将持续升温。拆迁工作应慎重进行，促使拆迁导致的需求下降。同时随着二手房政策的管理和实施，继续放量房源，增强市场活力。 第四，建立房地产预警预报体系。建立房地产预警预报体系的试点工作主要涉及三方面内容，一是房地产基础数据及相关信息数据的采集;二是房地产信息数据的整合分析和发布;三是预警预报指标体系和预警预报 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 的建立。”建设部住宅与房地产业司副司长沈建忠介绍，目前，建立房地产信息平台的工作基本上全面启动，同时建设部还委托上海社科院和上海房屋土地资源管理局进行相关指标研究工作，并准备与北京的一些大学合作，预计9月份可提供初步的研究成果。该预警预报体系的建立，将改变经济 学家和宏观调控政策在房地产方面缺乏统计信息支持而无法全面理性地分析出房地产概况而可能出现误判的情况; 第五，企业洗牌重组，市场竞争回归理性。土地市场阳光化，房地产企业将走向平等竞争，质量、品牌、资本的竞争将成为竞争的基础。土地资源将更有效配置到实力比较强的企业，导致企业的洗牌重组持续进行。近几年房地产市场概念炒作标新立异，适应了高收入阶层的文化品味和时尚的需求，今后市场重心须转向中低收入者。购房者将更加重视住房的原本本质，改变概念吸引购房的策略将逐渐失去光彩，品牌竞争将回归理性; 第六，中央政府应协调有关房地产的各部门，倾听来自社会底层的声音，出台有利于最广大人民利益的政策。 中国房地产行业在,,,,,,,,,三年间实现了高速发展和规模化扩张。房地产开发投资额从,,,,年的,,,,(,,亿元增至,,,,年的,,,,,(,,亿元，增幅高达,,(,,,;商品房施工面积从,,,,年的,(,,亿平方米增至,,,,年的,,(,,亿平方米，增幅达,,(,,,;各项房地产开发统计指标全面大幅上扬，尤以商品房销售额为甚，,,,,年商品房销售额突破万亿大关，达到,,,,,(,,亿元，增幅高达,,(,,,。 中国房地产行业所处的大开发时代迅速造就了一批超大规模企业。本次百强企业研究结果显示，规模性,,强企业的总资产共计,,,,(,,亿元，其中，中国海外发展和北京天鸿集团的总资产超过,,,亿。 规模性,,强企业的施工面积总计,,,,(,,万平方米，占 据全国商品房施工面积,(,,,的份额，其中，中国海外发展和万科企业股份的施工面积超过,,,万平方米;竣工面积总计,,,(,,万平方米，占据全国商品房竣工面积,(,,,的份额，如万科企业股份的竣工面积超过,,,万平方米。 ,,,,年房地产行业内并未出现真正意义上的“百亿企业”。所谓“真正意义上的百亿”，是指在房地产开发过程中，房屋已交付使用，完成经营结算后，实现的主营业务收入达到,,,亿元。调查数据显示，百强企业在,,,,年的主营业务收入分布为，,,亿元以下的占,,家，,,——,,亿元的占,,家，,,——,, 亿元的占,家，,,——,,,亿元的有,家，没有一家企业的主营业务收入真正超过,,,亿元。 百强企业正处于高速成长时期，且具备较强的发展潜力 百强企业整体处于一个高速成长的时期，只有部分百强企业增长缓慢。近两年主营业务收入年均增长率在,,——,,,和,,——,,,的百强企业最多，各占,,,和,,,;此外，分别有,家和,家企业的年均增长率在,,——,,,,和,,,,以上，但也有,,家企业的主营业务收入为负增长。在房屋销售面积增长率上，百强企业较多的分布在,,——,,,和,,,,,之间，各占,,,和,,,。 成长性,,强企业的成长速度更快，平均主营业务增长率达到,,(,,,，比百强企业平均水平高出近,,个百分点;平均房屋销售面积增长率为,,(,,,，比百强企业平均水平高出,,个百分点;土地储备面积合计共,,,,万平方米，规划项目建筑面积储备总计约,,,,万平方米，体现出成长型房地产企业的未来发展潜力。但是，多数成长型企业在规模性上并不占据优势，要在市场中把握住机遇，获得更快的增长，就要在企业经营、产品开发等方面具有突破性。 领袖级企业呈现“均好性”发展，其他企业的综合实力亟待加强 据,,,,,研究组资料。综合实力,,强企业的平均总资产为,,,亿元，平均施工面积为,,,万平方米，平均竣工面积为,,万平方米，平均主营业务收入为,,(,,亿元。成长速度上，综合实力,,强企业近,年主营业务收入的平均增幅高达,,,，房屋销售面积平均增幅为,,(,,。盈利能力上，综合实力,,强企业的利润总额在,,亿元以上的占到了,,,，总资产回报率为,,——,,，平均净资产收益率和净利润率分别达,,(,,,和,,(,,,。 从房地产百强企业的基本面看，整体的“均好性”有待加强。受益于,,,,年主要区域房地产市场的良好表现和回报，百强企业在规模性和成长性方面均表现良好;然而，多数百强企业的盈利能力相对较弱，,,,,年利润总额超过,,亿元的百强企业屈指可数，有多达,,,的百强企业其 利润总额还未能突破,亿元。百强企业的当务之急是控制过快的规模扩张和成长速度，全力提升盈利能力，以改善企业自身的“均好性”结构，进入一个良性的“做强”阶段。 二、百强企业整体状况分析 房地产百强企业区域分布仍呈现不均衡性，华东地区数量激增 房地产百强在区域分布上仍延续了,,,,年百强分布的不均衡性特点，受区域经济和房地产行业发展水平的影响，以北京为中心的华北地区、以上海为中心的华东地区和以广州、深圳为中心的华南地区，占据了百强总数的,,,。其中，华北、华东、华南地区分别占有,,、,,、,,个席位。今年最显著的变化是，华东地区的百强企业数量激增，而华北和华南两大区域的百强企业数量却呈现减少的趋势，华中和西部地区的百强企业有一定数量的增加。房地产百强企业的分布变化很大程度上反映了区域房地产市场表现。 统计数据显示，上海房地产市场销售额占全国市场的份额从,,,,年的,,(,,,上升到,,,,年的,,(,,,，增长近,个百分点;而北京房地产市场占全国的份额则一直维持在,,,左右的低水 平。华东地区显然是,,,,年中国房地产市场的最具吸引力区域，除上海以外，杭州、苏州、南京、宁波、青岛等华东二线城市也都吸引了大量房地产投资和跨地域开发的百强企业的进入。华中和西部地区也在释放其潜力，地区性房地产企业在与一些全国性跨区域开发商的竞争中扩大区域市场份额。 百强企业经营业绩普遍提高，涌现一批超大规模企业 ,,,,,研究组对房地产百强企业的总资产、主营业务收入、房地产投资额、房屋施工面积、房屋竣工面积和销售面积等规模性统计指标研究表明，与去年相比，房地产百强企业的经营规模差异依然较大，但整体规模普遍提高，并涌现了一批超大规模企业。从百强企业总资产规模分布看，企业总资产主要在,,——,,亿之间，,,——,,亿的百强企业占总数的,,,，,,——,,亿的企业占,,,，超,,,亿的企业也达到,,家之多。企业开复工面积有显著增加，过,,,万平方米的企业从去年的,,家增至现在的,,家，过,,,万平方米的企业也由去年的,家增至,家。 从百强企业的经营业绩分布情况看，,,,,年百强企业实现的主营业务收入有大幅提升，但调查数据表明中国房地产行业还未出现一家真正意义上的“百亿企业”。,,,,年百强企业的销售面积有较大程度 提升。与去年相比，销售面积在,,——,,万平方米和,,——,,,万平方米之间的百强企业各增加了,,家和,家。销售面积超过,,,万平方米的百强企业更从,,,,年的,家增至现在的,家。从企业实现的主营收入情况看，,,,,年百强企业的主营业务收入在,,亿以下的占,,家，而,,,,年百强企业的主营业务收入在,,亿以上的占一半以上，并且主营业务收入在,,——,,,亿的多达,家。但是，,,,,年百强企业中没有一家的主营业务收入超过,,,亿，行业内的一些超大规模企业比如中海、万科、合生、绿地等,,,,年房地产销售额在,,,,,,亿之间。 百强企业成长性良好，盈利能力相对滞后 在本次百强研究中，针对市场关注的焦点，加入对企业盈利能力和成长潜力的客观 评价 LEC评价法下载LEC评价法下载评价量规免费下载学院评价表文档下载学院评价表文档下载 。研究组利用企业经营业绩的增长情况来反映其成长速度。,,,,,,,,,三年中主营业务收入年均增长率在,,——,,,和,,——,,,的百强企业最多，各占,,,和,,,;此外，分别有,家和,家企业的年均增长率在,,——,,,,和,,,,以上，但同时还有,,家企业的主营业务收入为负增长， 这表明百强企业整体处于一个高速成长的时期，但仍有部分百强企业增长缓慢。在房屋销售面积增长率上，百强企业较多的分布在,,——,,,和,,——,,,之间，各占,,,和,,,。 土地储备和规划项目面积是衡量一个房地产企业是否具备发展潜力或持续开发能力的两个基本指标。从土地储备上来看，面积在,,,——,,,万平方米的百强企业最多，占,,,，有,,家企业储备土地,,,——,,,,万平方米，甚至有,家企业的土地储备超过,,,,万平方米，说明百强企业具备很强的发展潜力。 研究组通过企业的净利润率、净资产收益率、利润总额、净利润等基础经济指标来评价企业的盈利能力。研究结果表明，百强企业的盈利能力相对较弱。从利润总额的分布上看，大部分百强企业集中在,——,亿的中低水平上，占,,家;,——,亿的有,,家，,——,,亿和超过,,亿的百强企业分别只有,家和,家，还有,,家百强企业的利润总额尚未突破,亿元。从净资产收益率上看，半数百强企业集中在,——,,,，只有个别百强企业的收益率高于,,,。 百强企业凭借品牌价值实现规模化扩张 百强企业中，已经形成了一批具有相当价值的房地产品牌。根据,,,,,研究组,,,,品牌价值研究成果，中海地产、万科两大房地产行业领导品牌的价值分别高达,,(,,亿元和,,(,,亿元，大规模开发和品牌复制已经扩张到,,余个城市，占据了大量的市场份额。 复地、绿城、金地、大华、万通、阳光,,,、北京城建地产、沿海等百强企业，尽管品牌价值未过,,亿，也以惊人的成长速度加快市场占有，实现品牌的迅速扩张。 三、百强企业,,,,,研究 ,,,,中国房地产百强企业“综合实力,,,,,” 中国房地产,,,,,研究组根据,,,,年中国房地产企业(集团)的各项指标(规模性指标、盈利能力指标、成长性指标)的综合评价，,,,,中国房地产百强企业综合实力,,,,,为:中国海外发展有限公司和万科企业股份有限公司并列第一，第三为合生创展集团有限公司，上海绿地集团和广州恒大实业集团有限公司并列第四，其后依次为富力地产集团、大华(集团)有限公司、复地(集团)股份有限公司、绿城集团、北京天鸿集团公司。 ,,,,,研究组认为企业的综合实力反映了企业在规模性、盈利能力、成长性三方面的均好性，对房地产百强企业综合实力,,,,,的研究表明，综合实力,,强企业具有规模大、盈利能力强、成长稳定的特点。从规模性看，综合实力,,强企业,,,,年平均总资产规模 达到,,,亿元，平均年开发规模高达,,,万平方米，竣工面积平均实现,,万平方米，平均实现房地产主营业务,,(,,亿元。 同时，研究结果平息了在房地产行业内的“百亿企业”之争，数据显示，没有一家企业的房地产业务收入超过,,,亿，中海、万科、合生、绿地等领先企业的房地产销售额也只在,,,,,,亿之间。从综合实力,,强企业盈利能力看，企业利润总额在,,亿元以上的占到了,,,，总资产回报率在,,——,,之间，平均净资产收益率和净利润率分别为,,(,,,和,,(,,,。综合实力,,, ,,企业同样也呈现稳定增长的特性，近,年的主营业务收入平均增长率达到,,,，房屋销售面积平均增长率达到,,(,,。 ,,,,年中国各主要区域房价的快速上涨成为收入增长的动力，尤其是上海房地产市场，迅猛的市场发展造就了如上海绿地集团、大华集团、复地集团这样的区域性房地产旗舰企业;另外，,,强企业每年新增土地和项目储备都在百万平方米，,,强企业中，合生创展累计土地储备达到,,,,万平方米，万科、中海发展项目储备超过,,,万平方米。丰富的土地储备和项目储备为,,强企业稳定增长提供了前提条件。 ,,,,中国房地产百强企业“规模性,,,,,” 中国房地产,,,,,研究组根据,,,,年中国房地产企业(集团)的规模性指标(总资产、主营业务收入、房地产开发投资额、施工面积和竣工面积)的综合评价，,,,,中国房地产百强企业规模性,,,,,为:第一为万科企业股份有限公司，中国海外发展有限公司位列第二，上海城投置地有限公司和北京天鸿集团公司并列第三，其后依次为北京城建投资发展股份有限公司、广州恒大实业集团有限公司、上海农工商房地产(集团)有限公司、中华企业股份有限公司、武汉地产开发投资集团有限公司、北京住总房地产开发有限责任公司。 研究结果显示，规模性,,,,,企业平均资产规模约为,,,亿元，其中，,,,——,,,亿之间的有,家，中国海外发展和北京天鸿集团总资产超过了,,,亿。规模性,,强企业对房地产的投资总额达到了,,,(,亿元，施工总面积约为,,,,万平方米，竣工总面积约为,,,万平方米;其中，万科,,,,年以开发投资额超过,,亿元、施工面积超过,,,万平方米和竣工面积超过,,,万平方米名列规模性第一。 从规模性,,强企业的股权结构看，除万科企业股份外，其余都是具有较长开发经验的大型国有房地产企业。他们不仅要考虑自身的发展，同时还要为政府承担安居工程、重点工程的开发建设。北京天鸿集团公司开发的北京超大规模回龙观文化居住区、武汉地产开发投资集团开发 的数十个经济适用房小区，为几十万人解决了住房问题;上海城投置地承担着上海,,,,年世博会的部分基础设施建设，北京城建投资发展股份有限公司承担着北京,,,,年奥运会多个场馆以及奥运村的开发建设。这些老牌国有房地产企业在当前市场竞争中，面临如何整合资源，实现跨区域开发，在企业“做大”的同时争取企业“做强”等问题。 ,,,,中国房地产百强企业“盈利能力,,,,,” 中国房地产,,,,,研究组根据,,,,年中国房地产企业(集团)的赢利能力指标(净利润率、净资产回报率、利润总额、净利润)的综合评价，,,,,中国房地产百强企业盈利能力,,,,,为:第一为上海绿地集团，其后依次为中国海外发展有限公司、合生创展集团有限公司、万科企业股份有限公司、大华(集团)有限公司、复地集团股份有限公司、,,,,中国、卓越置业集团有限公司、上海三盛宏业投资集团、广州恒大实业集团有限公司。 盈利能力,,,,,企业利润总额之和约为,,(,,亿元，其中上海绿地、中国海外发展、合生创展、万科企业股份、大华集团超过了,,亿元;净利润方面，超过,,亿元的企业有,家，,——,,亿元之间的企业有,家，其他企业在,——,亿元之间。盈利能力,,强企业平均净利润率达到了,,(,,,，平均净资产收益率达到,,(,,， 盈利能力,,强在百强房地产企业中表现突出。这些企业不但保持较强的盈利能力，而且实现了盈利的高速增长。比如，万科企业股份,,,,年实现净利润,(,,亿元，同比增长速度高达,,(,,。 在盈利能力,,强企业中，有,家房地产企业来自上海，平均净资产收益率高达,,(,,，其中有,家超过了,,,;万科企业股份有,,(,,的盈利来自长江三角洲地区，中国海外发展、合生创展也有很大部分业务分布在长三角地区，这些企业的高盈利能力与,,,,年整个长三角房地产市场的迅猛发展不无关系。上海绿地、大华集团、复地集团等企业的丰厚盈利分别来自他们在上海地区的数,,个房地产项目;上海三盛宏业投资集团旗下,,家房地产公司也凭借以上海为中心，辐射长三角地区的跨区域开发，,,,,年取得了良好的业绩。 ,,,,中国房地产百强企业″成长性,,,,,″ 中国房地产,,,,,研究组根据,,,,年中国房地产企业(集团)的成长性指标(主营业务收入增长率、房屋销售面积增长率、土地储备面积、规划项目建筑面积)的综合评价，,,,,年中国房地产百强企业成长性,,,,,为:第一为复地集团股份有限公司，北京阳光,,,置业集团有限公司、沿海绿色家园集团分别名列第二和第三，其后依次为亿城集团股份有限公司、浙江南都房产集团有限公司、宁波银 亿房地产开发有限公司、青岛海信房地产股份有限公司、同景集团、武汉宏宇实业有限公司、明园集团有限公司。 成长性,,,,,企业平均主营业务增长率达到,,(,,,，比百强企业平均水平高出近,,个百分点，以亿城集团为例，,,,,年完成业务结构调整后，房地产收入迅猛增加，到,,,,年完成主营业务收入,,(,,亿元，近两年主营业务收入平均增长率达到了,,,(,,;成长性,,,,,企业平均房屋销售面积增长率为,,(,,,，比百强企业平均水平高出,,个百分点;成长性,,,,,企业的土地储备面积合约为,,,,万平方米，规划项目建筑面积储备合约为,,,,万平方米，体现出成长型房地产企业的未来发展潜力。多数成长性,,,,,企业并不具备规模优势，要在市场中把握住机遇，获得更快的增长，就要在企业经营、产品开发等方面具有突破性。沿海绿色家园集团以绿色住宅为主题逐步在全国各地形成了绿色住宅开发的新模式;同景集团的“高山流水”在西部的别墅市场独树一帜。 四、百强企业百强之星 在百强企业中，往往是特色经营企业具有比较优势和竞争力。一类百强企业坚持通过专业化做强，这类企业既包括经营大众住宅的一些特色企业，典型如万科，也包括一些专门经营商业地产的企业，如四川蓝 光、北京住邦和广西东方航洋。一类房地产企业在当地拥有较高的市场份额，依托区域性品牌效应，有目的地进行跨区域扩张，同时这些企业的业务向整个房地产产业链延伸，形成多元性特征，这类企业如卓越置业、北京阳光,,,、广厦房地产、福建正荣等。 在百强企业中，民营企业数量已经超过国有企业。尽管如此，国有企业依然是房地产市场必不可少的运营主体，他们以自己的经营特色在市场中站住了脚。一类国有房企通过上市保持有良好的资金链，通过业务重组，逐渐实现房地产业为主业经营，在市场占有相当的份额，比如北京天鸿、北京城建等;一类国有房企，在激烈的市场竞争中不再处于优势地位，但通过开发大面积经济适用房、参与城市改造等规模性建设，跻身房地产百强企业，比如上海中环、北京金隅嘉业、北京北辰置地分公司、上海城开、厦门海投、青岛伟东置业、北京昊远隆基和天津津滨发展等。 五、百强企业发展趋势 通过合并及战略联盟实现规模化扩张 房地产百强企业要做大，必须实现规模化扩张，这一房地产企业发 展趋势已得到共识。目前多数房地产百强企业主要靠自身多年长期积累，凭借某些区域市场的非常规快速发展和良好回报，实现了迅猛的增长，但这种增长的可持续较差。国际的一些领先房地产企业发展经验表明，当企业成长到一定阶段时，通过并购和战略联盟的方式整合产业链是实现规模化扩张的有效途径。国内房地产百强中的领先企业已经开始逐步走向通过合并及战略联盟来实现跨区域开发，从而进行自身的规模化扩张。比如，万科并购南都子公司，北京万通和天津泰达，中远房地产和天津顺驰的战略联盟，这些房地产百强企业在成为市场竞争对手的同时，注意相互间在研发、采购等领域的分工、合作和战略联盟，将形成“双赢”的良好局面。 明确中长期发展战略规划，逐步将企业做大做强 近几年来企业的生存环境发生了变化，企业的规模逐步扩大，市场分布越来越广，母子公司关系越来越复杂;市场上产品结构日益细分和多样化。在这种背景下，要把企业的规模转换成效益，使企业保持持续健康的增长，企业必须制定长期发展战略规划，在战略规划的指导下将企业逐步做强。 本次百强企业研究表明，国内领先房地产企业集团如中海、万科、合生创展等经过多年的积累和沉淀，不但具备了一定的企业规模，而且 在盈利能力、成长性方面表现突出。一个良好的发展战略规划对这些领先企业的均好性发展发挥了至关重要的作用。比如万科企业股份在,,,,年年报中明确提出要将“有质量增长”作为未来,,年的战略目标。着眼长远发展，明确的战略规划将是中国房地产百强企业做大做强的必经之路。 房地产资金来源发生重大变化，直接投融资将成为主流 受,,,,年中国房地产宏观调控的影响，房地产资金来源发生重要变化，非贷款类资金来源增长迅速。数据显示，利用外资、自筹资金和定金及预收款等其他资金增幅较大，其中利用外资的增幅达到,,(,,,，定金及预收款增幅达到,,(,,,;国内贷款在房地产资金比例中明显下降，降幅近,个百分点，而自筹资金和其他资金在资金来源中比例大幅上升，分别同比上升,个百分点和,个百分点。 而从消费层面看，近半年来央行连续两次的加息以及首付款比例的提高，会抑制一部分的需求，从而影响定金及预收款的增长。房地产百强企业在遭到供给和需求两方面政策收紧的环境下，需要拓展更多的资金渠道以保证企业的发展。本次房地产百强企业中有,,家是上市或控股上市公司，另有多家百强企业正在谋求上市。除此之外，国外房地产基金开始大举进入中国房地产市场，摩根士丹利、美林银行、，,,、 ,，,等国外房地产资金与国内多家房地产企业频频联手，在北京、上海等一线城市合作投资开发房地产项目等，多种融资渠道逐步打开，呈现多样化的趋势，这对未来中国房地产企业具有深远的影响. 下面为朱自清的散文欣赏，不需要的朋友可以下载后编辑删除～～～谢谢～～～ 荷塘月色 作者: 朱自清 这几天心里颇不宁静。今晚在院子里坐着乘凉，忽然想起日日走过的荷塘，在这满月的光里，总该另有一番样子吧。月亮渐渐地升高了，墙外马路上孩子们的欢笑，已经听不见了;妻在屋里拍着闰儿，迷迷糊糊地哼着眠歌。我悄悄地披了大衫，带上门出去。 沿着荷塘，是一条曲折的小煤屑路。这是一条幽僻的路;白天也少人走，夜晚更加寂寞。荷塘四面，长着许多树，蓊蓊郁郁的。路的一旁，是些杨柳，和一些不知道名字的树。没有月光的晚上，这路上阴森森的，有些怕人。今晚却很好，虽然月光也还是淡淡的。 路上只我一个人，背着手踱着。这一片天地好像是我的;我也像超出了平常的自己，到了另一世界里。我爱热闹，也爱冷静;爱群居，也爱独处。像今晚上，一个人在这苍茫的月下，什么都可以想，什么都可以不想，便觉是个自由的人。白天里一定要做的事，一定要说的话，现在都可不理。这是独处的妙处，我且受用这无边的荷香月色好了。 曲曲折折的荷塘上面，弥望的是田田的叶子。叶子出水很高，像亭亭的舞女的裙。层层的叶子中间，零星地点缀着些白花，有袅娜地开着的，有羞涩地打着朵儿的;正如一粒粒的明珠，又如碧天里的星星，又如刚出浴的美人。 微风过处，送来缕缕清香，仿佛远处高楼上渺茫的歌声似的。这时候叶子与花也有一丝的颤动，像闪电般，霎时传过荷塘的那边去了。叶子本是肩并肩密密地挨着，这便宛然有了一道凝碧的波痕。叶子底下是脉脉的流水，遮住了，不能见一些颜色;而叶子却更见风致了。 月光如流水一般，静静地泻在这一片叶子和花上。薄薄的青雾浮起在荷塘里。叶子和花仿佛在牛乳中洗过一样;又像笼着轻纱的梦。虽然是满月，天上却有一层淡淡的云，所以不能朗照;但我以为这恰是到了好处——酣眠固不可少，小睡也别有风味的。月光是隔了树照过来的，高处丛生的灌木，落下参差的斑驳的黑影，峭楞楞如鬼一般;弯弯的杨柳的稀疏的倩影，却又像是画在荷叶上。塘中的月色并不均匀;但光与影有着和谐的旋律，如梵婀玲上奏着的名曲。 荷塘的四面，远远近近，高高低低都是树，而杨柳最多。这些树将一片荷塘重重围住;只在小路一旁，漏着几段空隙，像是特为月光留下的。树色一例是阴阴的，乍看像一团烟雾;但杨柳的丰姿，便在烟雾里也辨得出。树梢上隐隐约约的是一带远山，只有些大意罢了。树缝里也漏着一两点路灯光，没精打采的，是渴睡人的眼。这时候最热闹的，要数树上的蝉声与水里的蛙声;但热闹是它们的，我什么也没有。 忽然想起采莲的事情来了。采莲是江南的旧俗，似乎很早就有，而六朝时为盛;从诗歌里可以约略知道。采莲的是少年的女子，她们是荡着小船，唱着艳歌去的。采莲人不用说很多，还有看采莲的人。那是一个热闹的季节，也是一个风流的季节。梁元帝《采莲赋》里说得好: 于是妖童媛女，荡舟心许;鷁首徐回，兼传羽杯;欋将移而藻挂，船欲动而萍开。尔其纤腰束素，迁延顾步;夏始春余，叶嫩花初，恐沾裳而浅笑，畏倾船而敛裾。 可见当时嬉游的光景了。这真是有趣的事，可惜我们现在早已无福消受了。 于是又记起《西洲曲》里的句子: 采莲南塘秋，莲花过人头;低头弄莲子，莲子清如水。今晚若有采莲人，这儿的莲花也算得“过人头”了;只不见一些流水的影子，是不行的。这令我到底惦着江南了。——这样想着，猛一抬头，不觉已是自己的门前;轻轻地推门进去，什么声息也没有，妻已睡熟好久了。 在北京住了两年多了，一切平平常常地过去。要说福气， 这也是福气了。因为平平常常，正像“糊涂”一样“难得”，特别 是在“这年头”。但不知怎的，总不时想着在那儿过了五六年转徙无常的生活的南方。转徙无常，诚然算不得好日子;但要说到人生味，怕倒比平平常常时候容易深切地感着。现在终日看见一样的脸板板的天，灰蓬蓬的地;大柳高槐，只是大柳高槐而已。于是木木然，心上什么也没有;有的只是自己，自己的家。我想着我的渺小，有些战栗起来;清福究竟也不容易享的。 这几天似乎有些异样。像一叶扁舟在无边的大海上，像一个猎人在无尽的森林里。走路，说话，都要费很大的力气;还不能如意。心里是一团乱麻，也可说是一团火。似乎在挣扎着，要明白些什么，但似乎什么也没有明白。“一部《十七史》，从何处说起，”正可借来作近日的我的注脚。昨天忽然有人提起《我的南方》的诗。这是两年前初到北京，在一个村店里，喝了两杯“莲花白”以后，信笔涂出来的。于今想起那情景，似乎有些渺茫;至于诗中所说的，那更是遥遥乎远哉了，但是事情是这样凑巧:今天吃了午饭，偶然抽一本旧杂志来消遣，却翻着了三年前给S的一封信。信里说着台州，在上海，杭州，宁波之南的台。这真是“我的南方”了。我正苦于想不出，这却指引我一条路，虽然只是“一条”路而已。 ---------------朱自清《一封信》 燕子去了，有再来的时候;杨柳枯了，有再青的时候;桃花谢了，有再开的时候。但是，聪明的，你告诉我，我们的日子 为什么一去不复返呢?——是有人偷了他们罢:那是谁?又藏在何处呢?是他们自己逃走了罢:现在又到了哪里呢? 我不知道他们给了我多少日子;但我的手确乎是渐渐空虚了。在默默里算着，八千多日子已经从我手中溜去;像针尖上一滴水滴在大海里，我的日子滴在时间的流里，没有声音，也没有影子。我不禁头涔涔而泪潸潸了。 --载自《匆匆》 这时我们都有了不足之感，而我的更其浓厚。我们却只不愿回去，于是只能由懊悔而怅惘了。船里便满载着怅惘了。直到利涉桥下，微微嘈杂的人声，才使我豁然一惊;那光景却又不同。右岸的河房里，都大开了窗户，里面亮着晃晃的电灯，电灯的光射到水上，蜿蜒曲折，闪闪不息，正如跳舞着的仙女的臂膊。我们的船已在她的臂膊里了;如睡在摇篮里一样，倦了的我们便又入梦了。那电灯下的人物，只觉像蚂蚁一般，更不去萦念。这是最后的梦;可惜是最短的梦!黑暗重复落在我们面前，我们看见傍岸的空船上一星两星的，枯燥无力又摇摇不定的灯光。我们的梦醒了，我们知道就要上岸了;我们心里充满了幻灭的情思。 --载自《桨声灯影里的秦淮河》 近几年来，父亲和我都是东奔西走，家中光景是一日不如一日。他少年出外谋生，独力支持，做了许多大事。那知老境却如此颓唐!他触目伤怀，自然情不能自已。情郁于中，自然要发之于外;家庭琐屑便往往触他之怒。他待我渐渐不同往日。但最近两年的不见，他终于忘却我的不好，只是惦记着我，惦记着我的儿子。我北来后，他写了一信给我，信中说道，“我身体平安，惟膀子疼痛利害，举箸提笔，诸多不便，大约大去之期不远矣。”我读到此处，在晶莹的泪光中，又看见那肥胖的，青布棉袍，黑布马褂的背影。唉!我不知何时 下面为朱自清的散文欣赏，不需要的朋友可以下载后编辑删除～～～谢谢～～～ 荷塘月色 作者: 朱自清 这几天心里颇不宁静。今晚在院子里坐着乘凉，忽然想起日日走过的荷塘，在这满月的光里，总该另有一番样子吧。月亮渐渐地升高了，墙外马路上孩子们的欢笑，已经听不见了;妻在屋里拍着闰儿，迷迷糊糊地哼着眠歌。我悄悄地披了大衫，带上门出去。 沿着荷塘，是一条曲折的小煤屑路。这是一条幽僻的路;白天也少人走，夜晚更加寂寞。荷塘四面，长着许多树，蓊蓊郁郁的。路的一旁，是些杨柳，和一些不知道名字的树。没有月光的晚上，这路上阴森森的，有些怕人。今晚却很好，虽然月光也还是淡淡的。 路上只我一个人，背着手踱着。这一片天地好像是我的;我也像超出了平常的自己，到了另一世界里。我爱热闹，也爱冷静;爱群居，也爱独处。像今晚上，一个人在这苍茫的月下，什么都可以想，什么都可以不想，便觉是个自由的人。白天里一定要做的事，一定要说的话，现在 都可不理。这是独处的妙处，我且受用这无边的荷香月色好了。 曲曲折折的荷塘上面，弥望的是田田的叶子。叶子出水很高，像亭亭的舞女的裙。层层的叶子中间，零星地点缀着些白花，有袅娜地开着的，有羞涩地打着朵儿的;正如一粒粒的明珠，又如碧天里的星星，又如刚出浴的美人。微风过处，送来缕缕清香，仿佛远处高楼上渺茫的歌声似的。这时候叶子与花也有一丝的颤动，像闪电般，霎时传过荷塘的那边去了。叶子本是肩并肩密密地挨着，这便宛然有了一道凝碧的波痕。叶子底下是脉脉的流水，遮住了，不能见一些颜色;而叶子却更见风致了。 月光如流水一般，静静地泻在这一片叶子和花上。薄薄的青雾浮起在荷塘里。叶子和花仿佛在牛乳中洗过一样;又像笼着轻纱的梦。虽然是满月，天上却有一层淡淡的云，所以不能朗照;但我以为这恰是到了好处——酣眠固不可少，小睡也别有风味的。月光是隔了树照过来的，高处丛生的灌木，落下参差的斑驳的黑影，峭楞楞如鬼一般;弯弯的杨柳的稀疏的倩影，却又像是画在荷叶上。塘中的月色并不均匀;但光与影有着和谐的旋律，如梵婀玲上奏着的名曲。 荷塘的四面，远远近近，高高低低都是树，而杨柳最多。这些树将一片荷塘重重围住;只在小路一旁，漏着几 段空隙，像是特为月光留下的。树色一例是阴阴的，乍看像一团烟雾;但杨柳的丰姿，便在烟雾里也辨得出。树梢上隐隐约约的是一带远山，只有些大意罢了。树缝里也漏着一两点路灯光，没精打采的，是渴睡人的眼。这时候最热闹的，要数树上的蝉声与水里的蛙声;但热闹是它们的，我什么也没有。 忽然想起采莲的事情来了。采莲是江南的旧俗，似乎很早就有，而六朝时为盛;从诗歌里可以约略知道。采莲的是少年的女子，她们是荡着小船，唱着艳歌去的。采莲人不用说很多，还有看采莲的人。那是一个热闹的季节，也是一个风流的季节。梁元帝《采莲赋》里说得好: 于是妖童媛女，荡舟心许;鷁首徐回，兼传羽杯;欋将移而藻挂，船欲动而萍开。尔其纤腰束素，迁延顾步;夏始春余，叶嫩花初，恐沾裳而浅笑，畏倾船而敛裾。 可见当时嬉游的光景了。这真是有趣的事，可惜我们现在早已无福消受了。 于是又记起《西洲曲》里的句子: 采莲南塘秋，莲花过人头;低头弄莲子，莲子清如水。今晚若有采莲人，这儿的莲花也算得“过人头”了;只不见一些流水的影子，是不行的。这令我到底惦着江南了。——这样想着，猛一抬头，不觉已是自己的门前;轻轻地推门进去，什么声息也没有，妻已睡熟好久了。 在北京住了两年多了，一切平平常常地过去。要说福气，这也是福气了。因为平平常常，正像“糊涂”一样“难得”，特别是在“这年头”。但不知怎的，总不时想着在那儿过了五六年转徙无常的生活的南方。转徙无常，诚然算不得好日子;但要说到人生味，怕倒比平平常常时候容易深切地感着。现在终日看见一样的脸板板的天，灰蓬蓬的地;大柳高槐，只是大柳高槐而已。于是木木然，心上什么也没有;有的只是自己，自己的家。我想着我的渺小，有些战栗起来;清福究竟也不容易享的。 这几天似乎有些异样。像一叶扁舟在无边的大海上，像一个猎人在无尽的森林里。走路，说话，都要费很大的力气;还不能如意。心里是一团乱麻，也可说是一团火。似乎在挣扎着，要明白些什么，但似乎什么也没有明白。“一部《十七史》，从何处说起，”正可借来作近日的我的注脚。昨天忽然有人提起《我的南方》的诗。这是两年前初到北京，在一个村店里，喝了两杯“莲花白”以后，信笔涂出来的。于今想起那情景，似乎有些渺茫;至于诗中所说的，那更是遥遥乎远哉了，但是事情是这样凑巧:今天吃了午饭，偶然抽一本旧杂志来消遣，却 翻着了三年前给S的一封信。信里说着台州，在上海，杭州，宁波之南的台。这真是“我的南方”了。我正苦于想不出，这却指引我一条路，虽然只是“一条”路而已。 ---------------朱自清《一封信》 燕子去了，有再来的时候;杨柳枯了，有再青的时候;桃花谢了，有再开的时候。但是，聪明的，你告诉我，我们的日子为什么一去不复返呢?——是有人偷了他们罢:那是谁?又藏在何处呢?是他们自己逃走了罢:现在又到了哪里呢? 我不知道他们给了我多少日子;但我的手确乎是渐渐空虚了。在默默里算着，八千多日子已经从我手中溜去;像针尖上一滴水滴在大海里，我的日子滴在时间的流里，没有声音，也没有影子。我不禁头涔涔而泪潸潸了。 --载自《匆匆》 这时我们都有了不足之感，而我的更其浓厚。我们却只不愿回去，于是只能由懊悔而怅惘了。船里便满载着怅惘了。直到利涉桥下，微微嘈杂的人声，才使我豁然一惊;那光景却又不同。右岸的河房里，都大开了窗户，里面亮着晃晃的电灯，电灯的光射到水上，蜿蜒曲折，闪闪不息，正如跳舞着的仙女的臂膊。我们的船已在她的臂膊里了;如睡在摇篮里一样，倦了的我们便又入梦了。那电灯下的人物，只觉像蚂蚁一般，更 不去萦念。这是最后的梦;可惜是最短的梦!黑暗重复落在我们面前，我们看见傍岸的空船上一星两星的，枯燥无力又摇摇不定的灯光。我们的梦醒了，我们知道就要上岸了;我们心里充满了幻灭的情思。 --载自《桨声灯影里的秦淮河》 近几年来，父亲和我都是东奔西走，家中光景是一日不如一日。他少年出外谋生，独力支持，做了许多大事。那知老境却如此颓唐!他触目伤怀，自然情不能自已。情郁于中，自然要发之于外;家庭琐屑便往往触他之怒。他待我渐渐不同往日。但最近两年的不见，他终于忘却我的不好，只是惦记着我，惦记着我的儿子。我北来后，他写了一信给我，信中说道，“我身体平安，惟膀子疼痛利害，举箸提笔，诸多不便，大约大去之期不远矣。”我读到此处，在晶莹的泪光中，又看见那肥胖的，青布棉袍，黑布马褂的背影。唉!我不知何时