东原D7区案例分析

东原D7区案例分析 20131>.12.9 PART1 销 售 播 报 PART2 项 目 简 介 PART3 原 因 剖 析 汇报 提纲 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版标题样式 住宅 :东原 D7 区四期 3 号楼开盘 2 小时 售罄 251 套 房 源 3 月以单月签约数据 2.87 亿，成交面积 4.55 万，成为当月江北楼市 冠军 。 住宅 : 2013 年 7 月份，东原成交金额 4.77 亿元，仅次龙湖，居 全市第二 ，且 东原 D7 区 共售出 215 套房源，成交 金额 1.7 亿元 ，成为东原地产 7 月楼盘 销售翘楚 。 集中商业 : 整体已完成招商 70% ，较 2011 年新增签约新世纪百货、世纪星溜冰场、锦禧大酒楼、御粥坊、圆缘园;意 向客户有月星家居、小天鹅、陶然居、 HM 、外婆家、 pizza 等 写字楼 :共 40 层，上部 15 个整层 内部四家公司 消化 公寓 : 7 万方基本售罄 住宅 :上半年东原 D7 区 成交建 筑 面 积 7.4 万平方米，居 江北区 第一位 ， 成交金额 5.5 亿元，位列 第二位。 整年单盘销售 10 亿，居鸿恩寺榜首 集中商业: 签约 客户 :华润万家( 2 万方)、星美影 城 意向 客户 :第六空间、世纪 星 销售播报 - 综合体 自 2010 年首次开盘以来，各业态基本保持“热销”状态，住宅曾创下半年 7.4 万?的销量、商业实现开盘一周 3.2 亿的成交额 2011 年 7 月 2012 年 2013 年 11 月 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版标题样式 销售播报 - 商业 2013 年 11 月底，商铺开盘当天成交排名主城各大商圈商铺前列 数据来源:重庆市房管局、现场咨询 2013 年重庆主城商圈商业去化情况表 东原中心 : 购物中心、 4 栋销售型集中式商业、 3 栋公寓、 1 栋 5A 级写字楼 东原 D7 区购物中心推出的商铺建筑面积在 35~460 ，总价为 120 万 ~2000 万元 数据来源 :重庆市房管局 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版标题样式 销售播报 - LOFT 公寓 自 2013 年 4 月份至今， LOFT 、 SOHO 基本售罄、 LOFT 均价 12000 元 / ? ， SOHO 均价 9200 元 / ? 公寓从 32—60 不等，单铺或整层可随意搭配 2013 年开盘当天销售数据表现 数据来源 : 重庆市房管局 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版标题样式 销售播报 - 住宅 鸿恩寺板块，开盘当天数据显示: 大石坝— 东原 D7 区 销售套数最多 ， 折后均价第一、销售金额第一 备注:对比楼盘筛选 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 :主力套内面积区间相似 数据来源:现场咨询、观察;去化情况 公寓类项目客户类型表现 住宅 类物业客 户类型表现 客户特征 - 分业态 公寓 类物 业自用型客户占 绝对主力 ， 30% 用于投资; 住宅以 30 — 45 岁 刚需、改善型刚需 为主。 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版标题样式 项目 — 区位 项目属两江新区 - 江北 - 鸿恩寺板块;距观音桥商圈约 3.5 公里、新牌坊 4.0 公里、距红旗河沟 3.0 公里 备注:两江新区涵盖江北区、渝北区、北部新区、北碚区、 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版标题样式 周边配套 —— 完善 + 宜居 地处鸿恩寺板块核心，周围 交通 体系发达， 教育、医疗、银行 等 生活配套齐全 、便捷，基本实现“ 宜居 ”标准 经济指标 占地:约 360 亩 建面:约 100 万方 物业类型:写字楼、公寓、购物中心 酒店 、住宅 体量: 商务约 17 万方 、商业约 13 万方 停车位:约 3000 个(写字楼) 容积率 : 4.2 建筑密度: 56% 绿地率: 9.26% 景观设计: 日本久米 物 业: 东原 物业管理 4 栋高层住宅 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版标题样式 整体 规划 —— 经济指标 项目是集酒店、写字楼、公寓、 LOFT ，总规模达 100 万方的城市综合体，也 是 目前 江北 区最大的城市综合体 备注 : 一期 在 2011 年底、 2012 年 6 月份入住，共 2800 户; 二期 在 2013 年入住，共 1300 户 三期 预计入住 2300 户，预计 2014 年入住， 四期 有 11 栋住宅 ， 部分已经入住 ，五期 的综合商业预计 2014 年下半年开业 写字楼和公寓是三期，综合商业是五期，四期是小高层与洋房 18 万方商业 广场 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版标题样式 整体 规划 —— 物业布局 小区内部 动线明朗 ，业态布局较合理:商业处在 昭示性最强 、 交通 最便捷 位置，高层住宅及洋房处在较 安静、隐蔽 的 位置 同一板块 同样的公共配套 同质化的产品(住宅) 为什么东原 D7 区 去化最好 、单价实现能力 最强 , PART1 销 售 播 报 PART2 项 目 简 介 PART3 原 因 剖 析 汇报 提纲 1.1 住宅 | 商业原因共性 1.2 住宅 | 商业原因 个性 热 销 共 因 (商业、住宅) 内容提要 备注:轻轨 5 号线预计 2016 年通车 1 座嘉华大桥， 1 条鸿恩寺隧道， 1 条华新分流到，约 5 分钟直达观音桥、约 10 分钟迅达解放碑、 10 分钟到达南坪、 15 分钟过到达机场。通过与华新分流道、鸿恩寺隧道、嘉华大桥、外环告诉联 通的道路网络，形成立体交通系统，迅达全城 地处 板块核心，隶属政府着力 打造的 “四圈两心”的“一心”， 交通最便捷 、 环境 较 优质 ，且 属成熟 老社区 范畴。 共因 1 — 区位、交通 备注: 2013 年 8 月，江北区印发 《 江北区商贸流通业“十二五 》 提及江北未来主力完善“两圈、四心、一带”的工作，成立专门 工作机构，加速推进四大区域性商业中心建设。 观音桥商圈 江北嘴商圈 实现买当下，赢未来的效果 ----- 升值潜力大(区位好、单价低);成熟老社区意味这配套较成熟，即存人口 多 40+20 (新增人口) ---- 品牌开发商开发项目引入的人口。 5 号线有个站点设在商业广场内，嘉华大桥和规划中的红岩村大桥往南，可直 达重庆天地、大坪等新商业中心 数据来源:“十二五”规划、百度百科 项目周边人口统计 东原 D7 区核心辐射商圈现有约 39 万人的消费力 共因 2 — 人口 鸿 恩寺板块属 成熟老社区 ，生活 配套基本 成熟;商圈周边即有在籍人口约 40 万 ，未来周边 房地产 项目可来约 20 万 的新增人口， 内需较大 。 3.5 公里 新增人口 20 万 常住人口约 15 万 约 5 万常住人口 常住人口约 20 万 备注:户籍人口远少于常住人口 大石坝方向约 20 万人 龙溪方向约 15 万人 数据来源:安居客、搜房网 共因 3 — 综合体 板块 内唯一 百万方 城市 综合体，前期产品“热销”，提升开发商 美誉 度 、 增强品牌 号召力 、为项目树立良好 口碑 从整个板块出发 数据来源:备案 共因 4 — 物业互动 项目多达 8 种物业，写字楼、公寓、住宅、商业等形成良好的 人流输送 和 互动 备注:本案 30 万方的商业体量，为住宅的“热销”带来强劲动力，而住宅又为项目树立良 好口碑，较大程度反复商业 住宅的体量要 核实 从项目本身出发 各业态热销原因 内容提要 数据来源:安居客、搜房网、推导 商铺原因 1 — 开发节奏 东 原 D7 区先开发约 3100 户的住宅，帮助其商业开发回收资金、聚集人气、树立口碑 ， 预热 销售 ;东原中心于 2013 年入市 ，恰 处板块 其他楼盘“狂 推” 时间，从 潜在 客户 的角 度 助推 了其商 铺的 去化 。 备注:东原中心包括 1# 购物中心， 2# 细胞商业 首创国际停车位 4870 个，地上 813 个，地下 4057 个 德尔菲谷是 5+1or6 层洋房， 1T2 三期洋楼 9+1 坡地洋楼 共 26 栋洋房 OR 洋楼 保利山庄是别墅与洋房、高层、保利江上明珠是别墅、洋房、高层 单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版标题样式 【 商铺 原因 2— 经营模式 】 新新 PARK12 万方 “生态 + 体验”全 自持 商业 ， 华夏柏欣 招商运营， 主力店 品牌聚拢效应， 儿童主题 商业立差异化竞争优势， 提升 商业整体投资 价值 生态资源 : 2 万方市政公园 外观设计 :细胞状设计，营销“会呼吸”的商业的概念 露天生态体验 : 设置顶楼露天餐饮区 儿童主题 差异化 :重庆首家儿童主题特色购物中心，业 态 丰富 包装区分:导 示牌、电梯 厅、 卫生间、公区 区域等，有别 于其他楼层的统一包装和氛围 营造 业态: 10000 余平， 重庆规模最大的儿童专属体验区，将涵盖儿童主题餐厅、儿童主题 4D 影院、儿童职业体验、儿童教育培训中心、儿童摄影、儿童专属电玩城、儿 童公园、儿童攀岩、儿童主题乐园等关于儿童吃喝玩乐教的一系列特色业态 。 专业团队:华夏 柏 欣， 龙湖御用招商运营团队 备注 : 商铺设置连廊，要特别注意连接处业态的配合，要有一定的匹配度 商铺原因 2 — 产品设计 商 铺前后设置 室外步行连廊 ，连 廊左右的商铺价格,， 无连廊处商铺的价格是 , 首 层 价格 20 万 / 平 ;连 廊可提升首层 以外的 商业价值 ，增强周边商业气氛的 连 贯 性 , 帮助激活 商圈活力 。 室外空中连廊，保证光线;连廊可改变首层商业一家独贵的现状，可以大大 提升首层以外的商业价值;分为地上和地下连廊 东原 D7 区主力 户型之一 华润 中央公园主力户型之一 首创国际 生活区主力户型之一 板块 内 销售率高 的 项目，面向刚需的户型差异不大均属标配，主要 功能 房面积赠送 面积 相当，无分明显伯仲 住宅原因 2 — 户型 四期主力户型 65—95 LOFT vs. SOHO 5.1 米层高，买一层送一层，赠送率高达 75% ，实得建面单价远远低于 SOHO 产品 LOFT 公寓原因 — 产品 SOHO 标准层是 1116 平方米， LOFT 标准层 1100 平方米 感谢大家 聆听～ 致谢 :刘 锎 姐 心灵姐 冉磊哥