渭南阳山庄置业有限公司大荔科技产业园区农副产品物流综合体项目策划

渭南阳山庄置业有限公司大荔科技产业园区农副产品物流综合体项目策划 渭南阳山庄置业有限公司大荔科技产业园区 农副产品物流综合体项目策划 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 渭南阳山庄置业有限公司 二零一二年 目 录 一、总 论 .............................................................................................................................. 1 1.1 项目名 称 ........................................................................................................................................... 1 1.2 项目建设地 址 ................................................................................................................................. 1 1.3项目承办单 位 .................................................................................................................................. 1 1.4编制依 据 ............................................................................................................................................ 2 1.5项目概 况 ............................................................................................................................................ 2 二、项目背景与必要性分 析 .............................................................................................. 5 2.1项目背 景 ............................................................................................................................................ 5 2.2项目建设必要 性 ............................................................................................................................. 6 三、项目选址与建设条 件 .................................................................................................. 9 3.1项目选 址 ............................................................................................................................................ 9 3.2建设条 件 ............................................................................................................................................ 9 四、建设规划与建设方 案 ................................................................................................ 12 4.1建设规 划 .......................................................................................................................................... 12 4.2建设方 案 .......................................................................................................................................... 12 五、环境保护与安全卫 生 ................................................................................................ 17 5.1环境保护措 施 ................................................................................................................................ 17 5.2消防措 施 .......................................................................................................................................... 18 5.3安全卫生措 施 ................................................................................................................................ 18 5.4节能 ................................................................................................................................................... 19 六、项目组织及运 营 ........................................................................................................ 20 6.1项目运营模 式 ................................................................................................................................ 20 6.2项目管理系 统 ................................................................................................................................ 20 6.3项目实施方 案 ................................................................................................................................ 21 6.4项目经营方 案 ................................................................................................................................ 21 6.5项目招商对 象 ................................................................................................................................ 22 七、投资估算及资金筹 措 ................................................................................................ 24 7.1投资估算编制依 据 ....................................................................................................................... 24 7.2建设项目总投资估 算 .................................................................................................................. 24 7.3资金筹 措 .......................................................................................................................................... 24 八、效益评 价 .................................................................................................................... 27 8.1经济效益评 价 ................................................................................................................................ 27 8.2社会效益评 价 ................................................................................................................................ 28 渭南阳山庄置业有限公司大荔科技产业园区农副产品物流综合体项目策划方案 一、总论 1.1 项目名称 渭南阳山庄置业有限公司大荔科技产业园区农副产品物流综合体项目 1.2 项目建设地址 项目建设地址位于渭南市大荔县大荔科技产业园区内，项目占地约500亩。 项目选址示意图 1.3项目承办单位 渭南阳山庄置业有限公司成立于2011年，是韩城市华阳选矿有限责任公司独家投资的房地产企业，也是华阳实业集团业务的主要运作平台，公司资金实力雄厚，可以多渠道对外投资。 1 渭南阳山庄置业有限公司大荔科技产业园区农副产品物流综合体项目策划方案 1.4编制依据 1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》; 2、国务院《关于促进流通业发展的若干意见》; 3、国务院办公厅《关于搞活流通扩大消费的意见》; 4、国务院《物流业调整和振兴规划》; 5、国家六部委《关于加快农产品流通设施建设的若干意见》; 6、商务部《关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见》(商改发[2008]53号); 7、《陕西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》; 8、市场调查的资料、数据。 1.5项目概况 1、功能定位 项目依托便利的对外交通条件以及巨大的产能支撑，以建设社会主义新农村为己任，以推进农业产业结构调整，推进农业产业化经营，完善农业服务为目标。以渭南优质特色农产品，在渭南市大荔县，打造渭南地区最大的多功能、现代化农产品物流园区。 2、建设目标 建成以蔬菜、果品为主产品，集农产品的仓储、配送、批发、储运、信息、检测、综合服务一体化的多功能农副产品物流综合体。 3、建设内容 项目规划总占地面积500亩，其中加油站用地20亩、停车场用地20亩、商品展示交易区200亩、仓储物流配送区200亩、办公及配套服 2 渭南阳山庄置业有限公司大荔科技产业园区农副产品物流综合体项目策划方案 务区60亩。项目规划总建筑面积约40.15万平方米，其中加油站站房1500平方米、商铺16万平方米、仓储用房16万平方米、办公及配套服务用房8万平方米。 4、项目投资及效益分析 经估算，项目总投资约为117295万元，其中工程费用88885万元，工程建设其他费用13889万元，预备费用13360万元，流动资金1161万元。 经测算，本项目每年可实现经营收入约24060万元，每年成本费用约6592万元，每年税前利润约17468万元，税后利润约13101万元。计算所得项目投资收益率为15%，投资回收期约为9年。经济效益良好。 5、技术经济指标 综合技术经济指标 3 渭南阳山庄置业有限公司大荔科技产业园区农副产品物流综合体项目策划方案 4 渭南阳山庄置业有限公司大荔科技产业园区农副产品物流综合体项目策划方案 二、项目背景与必要性分析 2.1项目背景 2.1.1国家“十二五”规划纲要 国家“十二五”规划纲要中提出大力发展现代物流业:推广现代物流管理技术，促进企业内部物流社会化，实现企业物资采购、生产组织、产品销售和再生资源回收的系列化运作。培育专业化物流企业，积极发展第三方物流。建立物流 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 化体系，加强物流新技术开发利用，推进物流信息化。加强物流基础设施整合，建设大型物流枢纽，发展区域性物流中心。 2.1.2国务院物流业调整和振兴规划 国务院物流业调整和振兴规划认为物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。实施物流业的调整和振兴、实现传统物流业向现代物流业的转变，不仅是物流业自身结构调整和产业升级的需要，也是整个国民经济发展的必然要求，提出九大物流区域、十大物流通道、全国性物流节点城市与区域性物流节点城市建设。 九大物流区域分布为:以北京、天津为中心的华北物流区域，以沈阳、大连为中心的东北物流区域，以青岛为中心的山东半岛物流区域，以上海、南京、宁波为中心的长江三角洲物流区域，以厦门为中心的东 5 渭南阳山庄置业有限公司大荔科技产业园区农副产品物流综合体项目策划方案 南沿海物流区域，以广州、深圳为中心的珠江三角洲物流区域，以武汉、郑州为中心的中部物流区域，以西安、兰州、乌鲁木齐为中心的西北物流区域，以重庆、成都、南宁为中心的西南物流区域。 十大物流通道为:东北地区与关内地区物流通道，东部地区南北物流通道，中部地区南北物流通道，东部沿海与西北地区物流通道，东部沿海与西南地区物流通道，西北与西南地区物流通道，西南地区出海物流通道，长江与运河物流通道，煤炭物流通道，进出口物流通道。 全国性物流节点城市包括:北京、天津、沈阳、大连、青岛、济南、上海、南京、宁波、杭州、厦门、广州、深圳、郑州、武汉、重庆、成都、南宁、西安、兰州、乌鲁木齐共21个城市。 区域性物流节点城市包括:哈尔滨、长春、包头、呼和浩特、石家庄、唐山、太原、合肥、福州、南昌、长沙、昆明、贵阳、海口、西宁、银川、拉萨共17个城市。 2.2项目建设必要性 2.2.1响应国家产业政策，发展区域物流中心 国家“十二五”规划纲要明确提出完善农村流通体系，推进农产品批发市场建设与改造，促进农产品质量等级化、包装规格化，完善鲜活农产品“绿色通道”网络，加强物流基础设施整合，建设大型物流枢纽，发展区域性物流中心。 2.2.2降低农产品配送成本，发展现代物流 农产品是有生命的动物性与植物性产品，在物流过程中存在包装难、装卸难、运输难、仓储难等问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 。农产品物流技术要求较高，比如水产 6 渭南阳山庄置业有限公司大荔科技产业园区农副产品物流综合体项目策划方案 品的冷冻运输，分割肉的冷藏运输，牛奶等制品的恒温运输等等。“新鲜”是农产品的生命和价值所在，但由于鲜活农产品的含水量高，保鲜期短，极易腐烂变质，大大限制了运输半径和交易时间，因此对运输效率和流通保鲜条件提出了很高要求。我国农产品物流业由于起步较晚，以分散的小农经济为主，重生产、轻流通，在我国建立生鲜农产品供应链非常困难，环节过多、成本高、损耗大，找不到大的供应商，致使一些农产品的进出口物流还必须达到国际标准，影响了农民出口贸易。目前，我国农产品物流是以常温物流或自然物流形式为主，农产品在物流过程中损失很大。据统计，我国水果蔬菜等农产品在采摘、运输、储存等物流环节上的损失率达25%―35%左右，而发达国家的果蔬损失率则控制在5%以下，美国水果蔬菜在物流环节的损耗率仅有1%―2%。 2.2.3进一步开拓区域农产品市场 现代物流以物流配送的规模大、速度快、辐射面广、效率高见长。因此，发展现代物流对于开拓农村市场意义重大，不仅能为经营主体提供真实、准确的有效信息，减少市场运营过程中的不确定性和盲目性，并能有效地提高农产品流通速度，还可以降低农产品流通的成本，使农产品在流通过程中实现增值，有利于保障农民的根本利益，并推动农业的产业化、现代化进程，提高农业生产的整体效益。 2.2.4促进农业产业升级换代 物流业的发展对促进产业结构升级具有推动作用。第一，发达的物流业能更好地推动物资合理流动，从而加速资金的周转，有利于服务业的发展，促进农业产业结构合理化。第二，发达的物流业能更好地服务 7 渭南阳山庄置业有限公司大荔科技产业园区农副产品物流综合体项目策划方案 于农产品的流通，从而将农民的更多精力和资金集中在发展特色农业、精品农业上，促进农业产业结构升级。第三，发达的物流能够促进新型商业企业和业态形式发展，加速传统运输、仓储和零售等行业向现代物流服务领域延伸。 2.2.5建设社会主义新农村 物流条件和运作模式落后是农民增产不增收的重要原因，改善农村物流条件，采用新的物流理念和技术，是建设社会主义新农村的重要措施。要改善基础条件，加强农产品物流体系的建设，建立以农产品批发市场为节点的适合我国国情的农产品物流网络体系。要加快农产品物流信息化建设，整合农产品物流分散运作资源，推广网上订单、拍卖、配送等物流方式。加快城市郊区农产品加工配送基地建设，加强产后的包装、加工和配送管理，做好食品安全监管工作。要打破地区封锁，建立农产品物流的“绿色通道”。 8 渭南阳山庄置业有限公司大荔科技产业园区农副产品物流综合体项目策划方案 三、项目选址与建设条件 3.1项目选址 项目建设地址位于渭南市大荔县大荔科技产业园区内，项目占地约500亩。 项目选址示意图 3.2建设条件 3.2.1社会条件 大荔县位于陕西关中平原东部。北纬34?36′-35?02′，东经109?43′-110?19′。大荔县总面积1766平方公里/1776平方公里，2010年总人口73万人。2011年，行 、许庄镇、朝邑镇、政区划由原辖13个镇、13个乡调整为以下18个镇:城关镇 安仁镇、两宜镇、羌白镇、官池镇、冯村镇、双泉镇、高明镇、下寨镇、韦林镇、范家镇、埝桥镇、段家镇、苏村镇、赵渡镇、平民镇。 9 渭南阳山庄置业有限公司大荔科技产业园区农副产品物流综合体项目策划方案 大荔科技产业园区是在2002年5月国家科技部等六部委批准的陕西渭南国家农业科技园大荔核心区基础上筹建的。大荔科技产业园区总体规划面积12.3平方公里，设置“一区五园”，即“农业产业园、畜牧产业园、纺织工业园、综合工业园、精细化工园五大产业园区和综合服务区”。近年来，围绕“一区多园、一园一产”的发展思路，狠抓基础设施建设，多渠道招商引资，全面加快园区建设。目前，已建成亚洲最大的驼鸟繁育基地英考鸵鸟繁育中心，西北最大的农化生产企业恒田化工科技有限公司以及西部粮油、棉花物流中心，还有陕西同兴棉纺织有限公司、大荔伟恒生物科技有限公司、陕西三河木业有限公司等19家规模以上企业，年工业总产值3亿元以上。园区已经成为企业投资的洼地和产业发展的平台。目前大荔科技产业园入园企业已达37家，完成投资52亿元，创造就业岗位9000个。 3.2.1自然条件 大荔县地处陕西关中平原东部，地貌分为黄土台塬、渭河阶地、洛南沙苑、黄河滩地四个类型。大荔属暖温带半湿润、半干旱季风气候，年平均气温14.4?，降水量514mm，无霜期214天，境内地势平坦，土壤肥沃，灌溉条件优越，洛惠灌区、抽黄灌区、抽渭灌区、沙苑井灌区覆盖全县， 有效灌溉面积占总耕地的80%以上。水资源3亿立方米以上，森林覆盖率28%以上。 大荔科技产业园区位于渭河二级阶地，地下水埋藏量大，品质优良，是陕西省绿色无公害农产品生产基地;区域光热资源充足，名特物产丰富，以盛产1008(黄花菜、红枣、西瓜、花生)而名扬全国，是陕西省 10 渭南阳山庄置业有限公司大荔科技产业园区农副产品物流综合体项目策划方案 乃至西北地区最大的反季节瓜果菜生产基地。 3.2.2公共配套条件 大荔科技产业园区北有西禹高速，南有连霍高速，中有108国道穿境而过，拟建的沿黄旅游专线和罗韦高速南北贯通，西韩铁路穿越境内，南距陇海线20公里，交通便捷，四通八达;周边韩城电厂、秦岭电厂、蒲城电厂以及配套的供电网络提供了充足的电力资源保障，各项公共配套设施齐全。 11 渭南阳山庄置业有限公司大荔科技产业园区农副产品物流综合体项目策划方案 四、建设规划与建设方案 4.1建设规划 本项目建设应以科学发展观为指导，统筹区域发展，紧紧抓住国家深入实施西部大开发的有利时机，全面贯彻国家和地方产业发展方针政策，积极配合国家和地区城市建设规划，以市场为导向、因地制宜，立足当前、着眼长远，建成以蔬菜、果品为主产品，集农产品的仓储、配送、批发、储运、信息、检测、综合服务一体化的多功能农副产品物流综合体，以合理的价格、完善的功能、优质的服务，为广大经营户创造良好的经营环境，发挥市场辐射带动作用，为带动渭南市批发流通市场建设和城市经济发展做出贡献。 4.2建设方案 4.2.1建设内容 项目规划总占地面积500亩，其中加油站用地20亩、停车场用地20亩、商品展示交易区200亩、仓储物流配送区200亩、办公及配套服务区60亩。项目规划总建筑面积约40.15万平方米，其中加油站站房1500平方米、商铺16万平方米、仓储用房16万平方米、办公及配套服务用房8万平方米。 技术指标一览表 12 渭南阳山庄置业有限公司大荔科技产业园区农副产品物流综合体项目策划方案 4.2.2功能设计 根据项目发展目标定位、服务主体，本项目的功能具体包括以下几个方面: 1、农产品批发交易功能 经营布局:粮棉油、副食、干货土特产、水果、蔬菜、水产、肉蛋禽等农产品交易区。涵盖蔬菜、果品、肉类、水产、冻品、南北干货、粮油等多个种类，健康、有机、绿色、无公害，国内外名特新优、中高档产品云集。以大品牌吸引八方宾朋，以大规模积聚财富效应，以品种全提供采购方便，以食品安全赢得顾客 放心。 1)交易品种: 蔬菜、果品、肉类、水产(冻品)、冰鲜制品、南北干货、粮油等的批发交易。 13 渭南阳山庄置业有限公司大荔科技产业园区农副产品物流综合体项目策划方 )优先条件: 案 2 有机、绿色、无公害农产品; 各地的名特优新农产品。 3)必要条件: 所有商品应有外包装; 国家对交易农产品有明文规定的，需出具种源、生产、加工、运输等方面的相关检验证明; 所有商品符合国际的标准和规定。 按政府专项优惠政策，给予交易商品以绿色通道。 2、农产品仓储配送功能 根据农产品生产季节性强、地区性强的特点，配套建设好储藏、运输等物流设施，发展农产品现代物流服务体系，促进农产品的跨区域流通和错季供应，保证市场供给。 对海内外客商准备运销的农产品或需中转的货物，各种进出口货物，需要长期保存、周转的免检保税商品，海关暂扣物资，进出口国际集装箱等，均可提供集散、运输、仓储、中转换装、理货、分拣、分拨及流通加工等服务。同时，按照生产厂家或其代理商的销售、出口信息，代其直接销售，运营和结算。 3、农产品科研检测功能 建设绿色食品定量检测中心、优良品种筛选室、食用菌开发研究室、科技试验示范园、会展厅厨房大世界等。 建设生物组培实验区，积极开展农作物和中药材的生物组培技术研 14 渭南阳山庄置业有限公司大荔科技产业园区农副产品物流综合体项目策划方案 究，试管苗室内繁育及各级扩繁生产技术研究。 检测服务区功能齐全，设施完善，为往来客商提供农产品检测检验一整套专业服务。 进入交易中心的农产品，都必须通过检测服务区严格的检测、审查，包括蔬菜瓜果等的来源、品种、用药、施肥，畜禽产品的饲料配方、检疫情况、屠宰过程等等情况都必须查明、溯源。 严格的市场准入制度和食品安全全程追溯体系，从源头把控农产品质量安全。 4、综合信息化服务功能 项目将为商家提供委托，代办接货、发运业务，包括办理各种杂货、集散箱货 物的交接。定期提供对口的需求信息，提供农产品价格变动行情资讯，搭建商务信息交易服务平台。 4.2.2建筑规划设计 加油站:加油站站房建筑面积约1500平方米，规划为地上1层，主要作为加油站日常管理用房、商业服务用房、职工宿舍使用。建筑层高以3.6米为宜。 商铺:商铺建筑面积约16万平方米，规划为地上2层，主要作为农副产品展示、销售用房使用。建筑层高以4.2米为宜。 仓储用房:仓储用房建筑面积约16万平方米，规划为地上2层，主要作为农副产品储存、物流配送用房使用。建筑层高以4.2米为宜。 办公及配套服务用房:办公及配套服务用房建筑面积约8万平方米，规划为地上5层，主要作为农副产品物流基地日常办公用房、配套商业用房、配套公寓等。建筑层高以3.3米为宜。 15 渭南阳山庄置业有限公司大荔科技产业园区农副产品物流综合体项目策划方案 4.2.3建筑结构设计 加油站站房建筑结构拟采用砖混结构，商铺、仓储用房、办公及配套用房拟采用钢筋混凝土框架结构。 4.2.4公用工程设计 1.给排水工程 本项目用水主要为生活用水、消防用水。生活用水、消防用水 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 由场地周边大荔科技产业园区规划的市政给水管网供给。 本项目排水主要为雨水、生活污水。雨水后期计划通过雨水管道收集后排至周边大荔科技产业园区内的市政雨水管网。生活污水由管道收集排至大荔科技产业园区内的市政污水管网。 2.动力照明 本项目用电计划由场地周边大荔科技产业园区规划的市政电网接入，为项目提供动力、照明电源。 3.采暖制冷、通风 采暖:本项目冬季采暖计划以大荔科技产业园区内规划的供热站为热源，商铺采用全新风空调系统方式进行采暖，加油站站房、办公及配套服务用房采用地埋管方式采暖。 制冷:本项目商铺夏季制冷计划采用中央空调水冷机组，加油站站房、办公及配套服务用房计划采用分体式空调。 通风:本项目仓库、加油站站房、办公及配套服务用房等建筑以自然通风为主，对于自然通风难以满足的部位设置机械通风。商铺采用全新风空调系统进行通风。 16 渭南阳山庄置业有限公司大荔科技产业园区农副产品物流综合体项目策划方案 五、环境保护与安全卫生 5.1环境保护措施 5.1.1项目建设期的环境影响及环境保护 1.噪声 在施工现场作业的机械大多数是大功率机械，各种施工机械在15m处的噪声可达到75—105dBA，其产生的噪声值较大。在夜间范围(22:00-6:00)内，严禁使用大型施工机械。 混凝土材料加工点设置在离居民区较远的地点，定点输送，以避免对工地周边居民造成持续的长时间的噪音干扰;在作业现场对施工人员进行相关教育，最大可能地降低噪音。 2.扬尘 由于工程施工过程中，建筑材料的拌合及土石方料的运输，会造成多次扬尘污染，使空气质量下降，但影响范围较小，随着施工的结束，影响会逐渐消除。在施工过程中可以采取以下措施: ?及时清理施工现场的废物、垃圾，按照环保要求送至指定地点堆放，生活垃圾、施工废渣按监理工程师指定的地点堆放; ?对于易于产生灰尘的材料制定可靠的措施，如水泥、细砂、石灰、石料等的保护和使用等，均需作防尘处理或密封存放; ?施工场地和道路应硬化处理，并经常洒水保持清洁;在易于产生扬尘的天气应保持路面湿润，防止车辆出入时的扬尘污染;对容易引起尘害的运料车和细料堆应予以遮盖，防止扬尘污染。 17 渭南阳山庄置业有限公司大荔科技产业园区农副产品物流综合体项目策划方案 5.1.2项目运营期的环境影响及环境保护 项目运营期对环境的影响主要是运行过程中产生的生活污水、生活垃圾等对周边环境的影响。 日常运营过程所产生的生活污水计划排放至大荔科技产业内的市政污水管网;生活垃圾应合理布置垃圾桶，收集后由市容园林单位清运处理。园区 5.2消防措施 本项目应特别重视消防工作，制定相适宜的消防制度和消防措施，因地制宜地设置消防设施，维护人员的生命财产安全。 1.本建设项目应对消防工作予以特别的重视，项目建设单位应当严格落实消防安全制度和消防工作责任制，对于消防设施和器材加强日常维护，保证其能够有效使用，并设置消防安全标志，保证疏散通道、安全出口和消防车通道畅通; 2.本项目公共建筑物均设有消防通道和紧急出口; 3.建筑物间按照建筑设计防火规范要求，留有相应的消防间距、防火通道; 4.根据国家建筑防火要求，在建筑物内及建设场地内设置消防设施; 5.定期对工作人员开展消防安全教育，举行消防安全演练，使广大工作人员掌握基本的消防安全知识，提高防火意识和逃生自救的能力。 5.3安全卫生措施 1.定期组织安全教育，普及安全知识，提高安全意识。 18 渭南阳山庄置业有限公司大荔科技产业园区农副产品物流综合体项目策划方案 2.所有电气设备的金属外壳、电缆保护网管均与接地装置连接，以保证安全工作;施工过程中，严格遵守施工操作规程，严禁带病上岗，疲劳操作，避免触电、漏电。 3.对相关建筑物按防雷设计规范，采用相应的保护措施。对室外的金属管道，设置防雷电感应和静电危害的接地保护措施。 4.所有动力设备外露的传动部分均设有安全防护罩。 5.施工场地应用介质与外界隔绝，实行封闭施工。 6.建筑垃圾应集中堆放，尽快运离施工场地。 5.4节能 1.项目的规划设计阶段应遵循国家节能设计标准进行规划设计，力求促使本项目拟建建筑物符合国家建筑物节能设计的相关标准。 2.项目的二次装修阶段应大量采用国家推广的节能型灯具、节水型水嘴、洁具等物品，进一步建设资源消耗。 3.做好项目运营期的节能宣传工作，促使使用人员养成良好的节能习惯，进一步减少能源消耗。 19 渭南阳山庄置业有限公司大荔科技产业园区农副产品物流综合体项目策划方案 六、项目组织及运营 6.1项目运营模式 该项目采用“政府引导、企业运作”的管理模式，项目承办单位——渭南阳山庄置业有限公司负责整个项目建设和建成后的经营管理，包括规划、设计、拆迁、建设、管理、招商、融资事务的组织、协调、运作。组织 架构 酒店人事架构图下载公司架构图下载企业应用架构模式pdf监理组织架构图免费下载银行管理与it架构pdf 见下图: 6.2项目管理系统 项目建成后，该项目公司将按项目要求安排管理人员100人。 该项目所配备的人员，必须经培训并考核合格后方能上岗。人员培训要制定具体实施计划，指定专人负责组织落实，可根据不同层次、不同专业分类、分批进行。人员的培训和考核拟在该项目试运营前完成。 20 渭南阳山庄置业有限公司大荔科技产业园区农副产品物流综合体项目策划方案 6.3项目实施方案 1、明确以“政府引导、企业运作”的原则，由项目承办单位负责对项目进行运营和管理; 2、通过与政府相关部门进行充分沟通，寻求政府部门的政策支持和优惠条件，为项目招商建立基础条件; 3、为适应现代物流园区发展的需要，项目的建设遵循“高起点、高标准”的原则，力求创立农产品客商集聚高地; 4、尝试以多种方式进行融资，为项目的资金支持寻找最佳支撑; 5、尝试多种形式的激励政策，为项目管理和运营人才的引进创造良好的条件; 6、坚持“信誉和服务第一”宗旨，力求树立“优质、独特、忠诚”的专业市场服务品牌; 6.4项目经营方案 经营布局:粮棉油、副食、干货土特产、水果、蔬菜、水产、肉蛋禽等各大农产品批发专业市场。 经营形式:以交易带活物流，以物流繁荣交易。 经营宗旨:诚实守信，全程服务。 网络体系:与国内规模的农产品生产、流通企业、批发市场形成信息共享、物畅其流的快速、高效、双赢的网络体系，与国内外优质农产品实现物流对接。 赢利模式:优质农产品基地、品牌农业加工企业、大型农产品批发市场、大型超市、农业经纪人合纵连横、联运互赢，电子商务、会展营 21 渭南阳山庄置业有限公司大荔科技产业园区农副产品物流综合体项目策划方案 销、期货交易相互对接，构成信息平台、网上交易平台、数据平台、物流平台。 经营目标:成为国内中部地区大宗农产品交易、物流配送中心，价格形成、信息发布、会展中心。 亲商富商:秉持“让农民笑起来、让客商富起来”的理念，让全体客商享尽当地政府招商引资优惠政策和本企业让利客商优惠办法。 多元合作:租赁经营、经营权买断、投资入股、合资建设。抢占商机、入围就赢;抢先一步，步步领先。 共同经营:服务是园区第一要素。园区尽力为客商搞好服务，造好环境，帮好经营。使园区成为投资政策高地、经营成本洼地。 6.5项目招商对象 1、上家客户 国家级、省市级农业产业化龙头企业; 国内外著名农产品加工企业; 品牌农业合作组织; 陕西省蔬果类生产经营企业或农业合作组织; 国内外、各省市名特优产品生产经营企业; 优先条件: ?从事安全绿色农产品经营，特别是有相当规模的品牌企业; ?有生产基地; ?有国内外销售渠道。 2、下家客户 22 渭南阳山庄置业有限公司大荔科技产业园区农副产品物流综合体项目策划方案 从事二级批发市场经营的批发商、经销商; 具有一定规模的配送商; 各大卖场，超市，标准化菜场，农贸市场的零售商; 宾馆、饭店、连锁餐饮集团、学校、机关、企事业单位的伙食团，出口商等。 23 渭南阳山庄置业有限公司大荔科技产业园区农副产品物流综合体项目策划方案 七、投资估算及资金筹措 7.1投资估算编制依据 1、建安工程费用参照渭南市近期类似工程的预、决算资料并结合本项目的实际情况确定。 2、土地购置费:征地费用暂按10万元/亩估算。 3、建设管理费:建设管理费包括建设单位管理费、工程质量监督费、项目建议书及可行性研究报告编制费、环境影响评价费、工程审计费、工程招投标服务费、工程保险费等，按工程费用的5.5%计算。 4、勘察设计费:勘察设计费包括工程勘察费、工程设计费、施工图编制费、施工图审查费等，按工程费用的3%计算。 5、工程建设监理费:工程建设监理费按工程费用的1.5%计算。 6、预备费按建安费用与其它费用之和的13%计取。 7、流动资金按建设投资的1%考虑。 7.2建设项目总投资估算 经估算，项目总投资约为117295万元，其中工程费用88885万元，工程建设其他费用13889万元，预备费用13360万元，流动资金1161万元。 7.3资金筹措 本项目所需资金全部由建设单位自筹解决。 24 渭南阳山庄置业有限公司大荔科技产业园区农副产品物流综合体项目策划方案 项目总投资估算表 25 渭南阳山庄置业有限公司大荔科技产业园区农副产品物流综合体项目策划方案 26 渭南阳山庄置业有限公司大荔科技产业园区农副产品物流综合体项目策划方 案 八、效益评价 8.1经济效益评价 8.1.1收入测算 根据本项目的运营特点，本项目拟采用出租经营的模式。本项目收入主要为商铺仓储和办公及配套生活用房出租收入、加油站整体出租收入两部分。 商铺、仓储、办公及配套生活用房总建筑面积约40万平方米，出租价格按照平均50元/平方米?月计算，每年可实现收入约24000万元。加油站占地面积约20亩，站房建筑面积约1500平方米，加油站按照整体出租60万元/年计算。本项目全年可实现收入约24060万元。 8.1.2成本测算 根据本项目的运营特点，本项目成本测算主要包括运营费用和税金及附加两大部分。 运营成本费用包括人员工资及福利、折旧及修理费、广告费、差旅费、办公经费及其他销售服务费用、管理费用等，按收入的10%估算，每年约2406万元。 税金及附加主要包括房产税、营业税、城市维护建设税、教育费附加。其税率 5%;城市维护建设税，5%;教育费附加3%。 分别为:房产税，12%;营业税， 房产税=营业收入*12%=24060*12%=2887万元 营业税=营业收入*5%=24060*5%=1203万元 27 渭南阳山庄置业有限公司大荔科技产业园区农副产品物流综合体项目策划方案 城市维护建设税=营业税*5%=1203*5%=60万元 教育费附加=营业税*3%=1203*3%=36万元 8.1.3经济效益测算 经测算，本项目每年可实现经营收入约24060万元，每年成本费用约6592万元，每年税前利润约17468万元，税后利润约13101万元。计算所得项目投资收益率为15%，投资回收期约为9年。经济效益良好。 投资利润率=税前利润/项目总投资=17468/117295=15% 投资回收期=税后利润/项目总投资=13101/117295=9年 经济效益分析表 8.2社会效益评价 该项目的实施，能够为广大农产品商户提供一个良好的农产品经营 28 渭南阳山庄置业有限公司大荔科技产业园区农副产品物流综合体项目策划方案 场所，实现专业化、规模化经营管理，将结束大荔县长期以来散乱管理的农产品批发市场的历史，对促进区域经济的发展产生较大的影响力和带动力。项目实施后对当地及周边将会带来长期持续的非常可观的带动效益。大量的商户及客户将会在吃、住、行、玩等方面依托该项目及周边区域，为周边区域的社会经济发展带来强大动力。 项目的建成运营，对促进陕西省及渭南市农产品商贸流通产业发展，形成农产 品产、供、销产业链，升级传统流通体系，农业结构调整的深入，农业产业化步入良性发展轨道，主导产业和特色产业的升级，农民增收步伐的逐渐加快及增加就业、增加创汇、增加税收、经济繁荣和社会进步起到积极的推动作用。 29