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买不起房不是你的错-第一财经日报.doc

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上传者: Gladys颖颖 2017-12-22 评分 0 0 0 0 0 0 暂无简介 简介 举报

简介:本文档为《买不起房不是你的错-第一财经日报doc》,可适用于综合领域,主题内容包含买不起房不是你的错第一财经日报你买不起房子的“十万个为什么”其中大概只有那么几个是你能靠自身努力解决的其他则处在政府、银行、房产税、普通有产者等一系符等。

买不起房不是你的错第一财经日报你买不起房子的“十万个为什么”其中大概只有那么几个是你能靠自身努力解决的其他则处在政府、银行、房产税、普通有产者等一系列复杂的博弈过程当中有时候甚至字面意义上纯掌握在老天爷手里毫无疑问经济学是门意识形态学科。同样的书名《重思土地与住房经济学》(RETHINKINGTHEECONOMICSOFLANDANDHOUSING)如果是笃信市场如万能神的新古典主义经济学家来写肯定是完全另一本书举出的例子与研究的角度均会完全相反。我手上的这本新书来自英国“新经济学基金会”的三位经济学家乔什瑞安柯林斯(JoshRyanCollins)、托比罗伊(TobyLloyd)和劳里麦克法伦(LaurieMacfarlane)。“新经济学基金会”是个左翼智库志在研究“为人民服务”的经济学。英国《金融时报》在书评中建议此书给自己套个“万”的书名比如“你买不起房子的十万个为什么”之类。当然这是个伪命题每个人买不起房子的理由显然各不相同。这本书想告诉你的是买不起房子在大多数情况下并不是你的错。你可以预见这本书的立场跟北上广无数无房人民是基本一致的。作者试图从土地与住房的历史和现实入手逐一反驳新古典主义经济学的种种市场万能以及把资本与现代人类基本民生相剥离的论点。首先要指出这类半科普智库作品的一个明显缺点:全书斗争意味大于学术规范花了过多的篇幅浅显地反驳新古典主义自由市场论仿佛一本英国工党内部经济政策研讨会纪要。与讨论同样问题的学术著作比如托马斯皮卡迪的《世纪资本论》和英国雷丁大学经济学教授杰夫瑞米恩等年出版的《住宅经济学:历史研究》相比本书无论写作质量还是数据丰富性都不在一个水平线上。然而智库与学术界不同的地方是能够对当下问题提出与党派政治直接相连的政策分析且对现实政治而非纯理论上的困境有充分了解。虽然这本书主要关注英国的土地与住房问题对我国当下也具备一定参考意义。其中一个理由是英国伦敦市与西南部发达地区的房价在过去近三十年内同样经历了一轮疯涨导致了一系列住房危机。英国年的自有住房率只有剩余均是租户到年自有住房率上涨到最高峰的而之后十年却又急速下降了十多个百分点。工薪阶层不再像上世纪一样能够承担得起目前的房价。作者首先认为土地与其他形式的资本相比有绝对的特殊性。在人类历史进程当中土地的经济作用不断发生变化从大面积耕地发展到工业用地又发展到如今土地本身作为货币的存在。而土地所有制结构也不断发生变化从所有土地归君主一人所有到封建社会中地主与租户的不平等关系再到现代西方社会土地成为个人私产。与大部分金融或商品形式不同土地蕴含更多的政治筹码影响土地的因素多种多样无法用简单的供需关系解释。就像法国无政府主义者普鲁东所说“所有权即盗窃~”整个“私产”的概念并非我们认为的那样稀松平常而是经过了相当的历史挣扎。即便在西方社会住房或者地产作为投机性投资渠道也是世纪才大规模出现的现象与之相关联的正是社会财富分配不平等的极速加剧。试着想象这么一个场景一所学校的老师如果努力工作会让学校变得更受欢迎也因此这所学校周围学区房的价格会越来越高导致这位老师工作越努力反而会越来越负担不起住在学校周边好好教书对老师来说成了有害无利的行为。“所有权即盗窃”指的就是这样的现象。全社会的发展动能与福祉被房产像吸血一样吸走。更重要的是随着房产金融化发展愈演愈烈信贷而非现金成为经济发展最重要的渠道因此作为抵押的房产才真正成为资本。有产者可以通过抵押房产进一步融资其中有些会用来继续买房吹起房产泡沫。房产的特殊性正在于它既是消费品又是资本因此在作者眼里它在社会经济流通过程当中的作用是最为复杂的微观经济学里所谓“效用最大化”理论对它不适用。本书作者的研究显示在英国导致过去三十年住房价格疯涨的最重要原因是土地价格疯涨。数据显示从二战至今英国住房价格上涨了倍而土地价格则上涨了倍。另外在英国、美国及大部分发达国家经济增长与土地价格上涨同样是挂钩的。作者认为年代的英国经济在无明显消费通胀的情况下稳速增长可被称作“资产价格通胀”也就是说经济增长是由以房产为抵押的信贷维持的。信贷经济与房产之间形成了一种连带关系房价泡沫破灭会直接导致大量坏账最著名的例子就是众所周知的年美国与全球金融危机。因此政府决策机构总是起着和事佬的作用通过“放水”来延迟危机出现。这种经济叫做“住宅资本主义”。作者显然认为它是不可持续的原因非常简单在公民承担着高额房贷的情况下可支配收入相当有限经济增长除了靠炒作房价继续吹气球以外别无其他方法。像我们熟悉的那样很快社会生产变成了炒房的附属品。作者在承认“住宅资本主义”在目前的政治环境中恐难扭转的情况下把大部分罪责推给了新古典主义经济学认为它把土地与房产看作纯粹的“资本”而非生产因素从理论上导致房产“住”的功能被不断弱化。以新古典主义的思路如果一名教师不能负担学校附近的房租他或她会作出对自己有利的效用最大化选择比如换份报酬更高的工作或者向学校要求更高的工资或者彻底搬出这一街区这就是近年来饱受诟病的所谓社区“士绅化”现象。然而研究证明人类在居住这件事上的反应灵活度远不及其他。如果某家餐馆涨价一个人完全可以另换一家吃饭但房租涨价并不能马上让一个人做出搬迁的决定更不可能因此得到加薪。事实上社区的“士绅化”通常导致的是普通工薪上班族不得不“蚁居”或长距离通勤极大程度上降低了年轻人的生活质量。作者提出的解决方法之核心是典型的西方左翼思路认为政府在房产经济中的调控作用不该像现在一样为市场补贴租金或为买房提供税收优惠。这类看似福利性的支出不仅不能解决房产经济带来的贫富差异继续扩大(房东和地产商在这样的经济状况下只会越来越富有房价会继续上涨而普通人则继续为资产通胀买单)而应该设法扩大供给。作者提供的数据显示在年代英国与住房有关的财政补贴是供给侧的也就是补贴新建房而如今的住房补贴则是需求侧的。另外作者认为应该进行税收改革把国家税收重点从个人所得税和消费税往房产税和地产税方向转移。这显然是一种为无产阶级人民服务的政策方向。坦白说作者对当今房价过高的解释并没有太新鲜的地方但对我这样的中国读者来说从西方左翼与英国工党的角度寻找“自由市场资本主义”之外的新经济结构的过程非常有趣。土地公私混合所有制与“新加坡模式”显然对作者非常有吸引力。新加坡模式的要点是大部分开发商只能从政府手里长期租地而不是买地在租约到期之后土地会回到政府手中。这样既可以降低开发商买地的价格同时使得政府能够通过公租房及店铺出租的方式既提供住宅又获得租金收入。另一个作者举出的例子是香港地铁的RP(地铁地产)模式:政府把地铁站周围用地以白菜价卖给负责施工的香港地下铁路公司后者则可把地铁站周围用地转租给商户以这样的方式进行融资继续进行地铁建设。作者认为在英国现有的城市基础建设比如地铁或铁路线延长只会带动某个地段的房价上涨使得附近的房东从中获利不劳而获而不能给社会整体带来长久利益。这里当然有作者未能作出解释的地方比如中国香港和新加坡的贫富差异指数均远超英国其中房价扮演了绝对重要的角色。毕竟是左翼智库经济学家三位作者对部分公有制有很强的信心对贫富差异、财富分配不均关注度很高对自由市场的作用则持负面的怀疑态度。举个例子作者提出了一个有关房地产开发的建议假设某一社区有旧房改造的需要通常的模式是大房地产商通过向原有房主买断土地的方式进行开发而这些房主出于一时的贪婪很容易把地价大幅度炒高实际上既不能获得长期收入又必须搬出自己长年居住的社区还会让投机性很强的房地产商极速抬高这一地区的房价。作者引荐了一种“荷兰模式”认为房主可以联合起来以土地资产为抵押向银行借钱以合作社的名义进行改造。当然这种模式需要相当的人与人之间的信任在除西欧福利国家以外的地方很难实现。作者眼里最为合理的方法还是成立国有房企或国有房产信托银行由国家出面进行房地产开发以减少纯牟利的房地产商业行为当然这种模式又必须建立在普通人与政府的相互信任之上。对我们中国读者可能最有帮助的还是作者对税收问题的思考。近年来国内对房产税的讨论非常激烈然而此项调控政策至今仍在讨论阶段因为如何征税不仅是经济问题还是一种意识形态斗争。与房产有关的税收目前在西方各国只占全部税收的,个百分点与每个公民都必须负担的所得税和消费税相比微不足道。本书作者站在左翼立场上不仅认为房产相关税收应该为财政作出更大的贡献还认为纯土地税比房产税要更为有效。根据地价征收土地税的好处是它惩罚作为投资的闲置土地可以促使土地更高效地流转且土地因其固有属性很难逃税漏税。大部分西方国家的房产税则惩罚那些改造自己房产的房主在房产改造上投入越多房价越高则房主交的房产税也会更高。然而土地税在全世界范围内政治上不受欢迎仅有三个国家澳大利亚、丹麦和爱沙尼亚征收纯土地税。征收土地税的一大困难是土地价格必须得到权威机构的评估而房产价格则可通过买卖直接获得。在英国推进土地税阻碍重重最大反对者当然是拥有相当政治势力的社会上层阶级。英国有历史悠久的贵族拥有大片土地的传统土地税直接针对的正是这些闲置土地的贵族绅士。另外土地税还有惩罚农民的嫌疑在我国的现实情况下实施可能性很小。值得注意的是无论支持土地税还是房产税所有左翼经济学家都会同意向空置的房或地征高额税收。很多经济学家认为普通房产税更像是种递减税或社保税只有向拥有大量空置房产或土地的富人征税才公平。有个我个人认为最能判断一个人“左倾”还是“右倾”的问题你是更相信政府能制服富人还是相信富人能买通政府,恐怕现实中的房地产市场是这两者的混合甚至重合。《重思土地与住房经济学》肯定更愿意相信前者如前文所述这不是一本客观的土地经济学学术著作而是自带政治立场的智库读本主要的目的是为党派政治提供政策方向的参考。此书最大的优点可能是其全球化的视野言简意赅地举出了各个社会政治经济情况与发展程度截然不同的国家在房地产与土地政策上曾经作出过的尝试及其效果。对宏观政策制定者来说这些案例一定颇有帮助。回到最初那个问题你买不起房子的“十万个为什么”其中大概只有那么几个是你能靠自身努力解决的其他则处在政府、银行、房产税、普通有产者等一系列复杂的博弈过程当中有时候甚至字面意义上纯掌握在老天爷手里。住房与土地问题是个极度宏观的现象然而如我们所知每次土地政策改革对全社会的影响都是巨大的。恐怕很难有人会否认最大程度保证人民安居乐业对社会整体发展利大于弊而安居乐业建立在某种程度的社会资源分配公平之上。在今天的经济形势下通往这种公平的路径无论在西方国家还是发展中国家都面对意想不到的荆棘。

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