2007年深圳经济特区物业管理条例

2007年深圳经济特区物业管理条例 www.fdcsky.cn 深圳经济特区物业管理条例(修订草案)(20070216) 关于征求对《深圳经济特区物业管理条例(修订草案)》意见的公告 为了在立法工作中更加充分发扬民主，反映民意，集中民智，增加立法工作的科学性和透明度，根据《中华人民共和国立法法》的规定，现将市人大常委会拟审议的《深圳经济特区物业管理条例(修订草案)》全文公布，广泛听取社会各界的意见。请提出意见的单位或者个人，于2007年4月9日之前，通过电子邮件、传真等形式，将意见反馈市人大常委会办公厅。 电子邮箱:hzw@szrd(gov(cn 联系电话:0755,82001193(传真) 深圳市人大常委会办公厅 二??七年二月十六日 深圳经济特区物业管理条例(草案征求意见稿) 第一章 总则 一、立法宗旨 二、适用范围 三、术语含义 四、物业管理基本原则 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 五、物业管理监督管理部门 六、街道办事处、社区工作站的职责 七、社区居民委员会的职责 八、联席会议制度 第二章 业主及业主大会 第一节 业主 第二节 业主公约 第三节 业主大会及业主委员会 第三章 物业管理服务 第一节 物业管理区域 第二节 前期物业管理 第三节 物业的承接验收和移交 第四节 物业建设单位 第五节 物业管理企业 第六节 物业管理招标投标 第七节 物业管理服务合同 第四章 物业的使用禁止与维护 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 第一节 物业专有部分的使用禁止与维护 第二节 物业共有部分的使用禁止与维护 第五章 物业管理费用 第一节 物业管理服务费用 第二节 物业管理专项维修资金 第三节 物业管理费用管理与监督 第六章 附则 第一章 总 则 第一条(立法宗旨) 为规范物业管理活动，维护业主、非业主使用人、物业管理企业、物业建设单位各方的合法权益，改善业主、非业主使用人的生活和工作环境，根据有关法律、法规，结合深圳实际，制定本条例。 第二条(适用范围) www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 深圳经济特区范围内的物业管理活动适用本条例。 第三条(术语含义) 本条例中: 物业，是指经批准兴建并竣工验收的各类建(构)筑物及其附属的设施、设备和相关场所、场地。 物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 业主，是指物业所有权人，即房地产权利证书记载的权利人。 非业主使用人，是指业主以外的物业的承租人或其他实际使用人。 物业建设单位，是指依法投资、开发建设物业的法人或其他组织。 物业管理企业，是指依法设立的，从事物业管理服务并取得相应资质的企业法人。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 物业专有部分，是指物业中业主独立占有、使用并具有排他性的部分。 物业共有(用)部分，是指物业中专有部分以外的，属于两个或两个以上业主共有、共用的部分。 第四条 (物业管理的基本原则) 物业管理活动应遵循尊重业主物业财产权利、推行市场竞争机制和专业服务、保障物业合理使用、改善业主工作环境和提升业主公共生活品质的原则。 第五条(物业管理监督管理部门) 市政府物业管理行政主管部门(以下简称“市主管部门”)依法对物业管理活动进行监督管理。 区物业管理行政主管部门(以下简称“区主管部门”)依法对本辖区内物业管理活动进行监督管理。 建设、规划、民政、城管、环保、公安、工商(物价)及其他相 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 关部门应当按照各自职责，协同实施本条例。 第六条(街道办事处和社区工作站的职责) 街道办事处、社区工作站应当组织本辖区内业主大会的成立及首届业主委员会的选举工作，指导监督业主大会、业主委员会的日常活动，并处理好物业管理与社区管理的相互关系。 第七条(社区居民委员会的职责) 社区居民委员会应当配合区主管部门、街道办事处，与社区工作站互相协作，共同做好本物业管理区域物业管理的监督、管理工作。 第八条(联席会议制度) 物业管理区域内，可以建立由区主管部门、区维稳办、街道办事处、社区工作站、社区居民委员会、公安派出所、业主委员会、物业管理企业等参加的联席会议制度。联席会议由街道办事处负责召集和主持，主要协调解决物业管理中的疑难问题。 有下列情况之一的，应当召开联席会议: www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn (一)有新的物业管理政策法规颁布施行需要贯彻执行的; (二)业主委员会任期届满但不主持换届选举工作的; (三)业主提议召开临时业主大会会议，但业主委员会不依法召集的; (四)发生其他影响物业管理区域稳定的情况。 街道办事处应整理并保管联席会议的记录。 第二章 业主及业主大会 第一节 业 主 第九条(业主的权利) 业主在物业管理中享有下列权利: (一)合理使用、维护物业; (二)按照物业管理服务合同的约定，接受物业管理企业提供的 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 服务; (三)参与订立或修改业主公约; (四)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议; (五)参加业主大会会议，表决业主大会决定事项; (六)选举或被选举为业主委员会委员; (七)监督业主委员会的工作; (八)监督物业管理企业履行物业管理服务合同; (九)监督物业专项维修资金的管理和使用; (十)法律、法规规定的其他权利。 第十条 (业主的义务) 业主在物业管理活动中履行下列义务: www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn (一)不得妨碍其他业主、非业主使用人对物业的合理使用; (二)遵守业主公约、业主大会议事规则; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)遵守物业管理区域内物业使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (五)按合同约定交纳物业管理服务费; (六)交纳物业专项维修资金; (七)法律、法规、规章规定的其他义务。 第十一条 (物业的合法买受人、非业主使用人的权利义务) 物业的合法买受人尚未办理产权登记，但已实际占有使用的，享有本条例规定的业主权利，承担相应义务。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 非业主使用人在业主授权或合同、业主公约约定的范围内享有物业管理的相关权利，承担相应义务。 第十二条(损害业主、非业主使用人合法权益的责任) 任何单位、个人不得损害业主、非业主使用人的合法权益。 违反本条例规定，损害业主合法权益的，业主、业主委员会或物业管理企业可以进行劝阻、制止。 损害业主、非业主使用人合法权益的，加害人应依法承担相应的责任;加害人行为违反行政法规的，由相关行政机关予以查处。 第二节 业主公约 第十三条 (业主公约的定义) 业主公约是指由物业管理区域内全体业主签署或业主大会通过的，对物业的使用、维护和管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务及有关责任等作出约定的协议。 第十四条 (业主公约的效力) www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 业主公约对物业管理区域内全体业主及非业主使用人具有约束力。 第十五条 (业主公约的制定及主要内容) 物业建设单位应当在物业销售前，根据市主管部门颁布的范本制定业主公约。物业建设单位制定的业主公约不得侵害物业买受人的合法权益。 业主公约应当包括以下内容: (一)物业及物业专有部分的名称、地点、面积、类型; (二)物业共有部分的状况; (三)业主合理使用物业的权利和义务; (四)业主分担物业管理区域内各类费用的方式和责任; (五)非业主使用人违反业主公约时，相关业主应承担的连带责任; www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn (六)本条例所规定的强制性和禁止性规定; (七)违反业主公约应承担的责任。 物业买受人在与建设单位签定物业买卖合同时，应当对遵守业主公约作出书面承诺。 第十六条 (业主公约的备案) 物业建设单位应当在物业销售前将业主公约报区主管部门备案，并将备案后的业主公约向物业买受人明示。 物业建设单位违反前款规定的，由区主管部门责令限期改正，并处以五万至二十万元的罚款。 第十七条(业主公约的修改) 业主大会成立后，可按照法定程序对建设单位制定的业主公约进行修改。 第十八条(业主公约的保管和公示) www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 业主公约应由业主委员会保管，并应在物业管理区域内的公告栏或其他显著位置公示。业主和非业主使用人可随时查阅。 第十九条(违反业主公约的责任) 业主、非业主使用人违反业主公约的约定，应当承担相应的责任。造成他人损害的，受损害人可以请求人民法院追究侵害者的法律责任。 第三节 业主大会及业主委员会 第二十条(业主大会的组成) 业主大会由物业管理区域内全体业主组成，自首次业主大会会议召开之日起成立。 业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主较少的，经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 第二十一条(业主大会的职责) 业主大会的主要职责如下: (一)选举、更换业主委员会的成员; (二)制订、修改业主公约、业主大会和业主委员会议事规则; (三)选聘、解聘物业管理企业，审议、批准物业管理服务合同; (四)监督业主委员会、物业管理企业的工作; (五)决定对物业管理区域共用部分维修、更新、增设等所需费用的分摊; (六)决定专项维修资金的使用、续筹方案，并监督实施; (七)决定物业管理的其他重大事项。 任何单位、个人不得侵害业主大会的合法权益。业主大会合法权益被侵害的，业主委员会可以请求有关行政管理部门责令其停止侵害 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 行为，逾期不改正的，业主委员会可以向人民法院提起诉讼。 第二十二条(业主委员会的职责) 业主委员会应当依法履行下列职责: (一)召集业主大会会议，向业主大会报告物业管理的实施情况; (二)代表业主大会签订物业管理服务合同; (三)组织业主委员会的换届选举; (四)监督业主公约的实施; (五)在物业管理区域内，与物业管理有关的属于全体业主权益的纠纷，业主委员会可在业主大会授权范围内，代表全体业主依法行使诉讼权利; (六)配合街道办事处、社区工作站做好本物业管理区域内的社区管理工作; (七)公布业主委员会及委员的有效联系方式，及时了解业主、 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同; (八)业主大会赋予的其他职责。 第二十三条 (业主大会和业主委员会议事规则的内容) 业主大会和业主委员会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。 业主大会和业主委员会的议事规则应包括下列内容: (一)业主大会会议的召集方式及业主大会周年会议的召开时间; (二)业主身份的确认方法; (三)业主投票权确定办法; (四)业主大会会议的表决方式和程序; (五)表决票的格式、书面表决票的发放、收取、统计、监督方 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 式; (六)业主委员会的组成人数、任期; (七)业主委员会委员候选人的推选方式; (八)业主委员会会议的召开方式; (九)业主委员会委员、主任、副主任的当选条件和罢免条件; (十)业主大会和业主委员会的印章管理; (十一)业主大会和业主委员会开展工作所需经费及津贴的筹集、管理和使用。 第二十四条(业主大会和业主委员会的协助义务) 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区工作站和社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。 第二十五条(业主大会、业主委员会作出决定的禁止) www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定。业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与本物业管理区域的物业管理无关的活动，不得从事经营活动，不得向业主收取物业管理服务费。 第二十六条(业主大会、业主委员会作出决定的改正和撤消) 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，所属社区工作站有权建议其改正，并将相关情况告知区主管部门。拒绝改正的，物业所在地的区主管部门应当责令限期改正或者予以撤销。 第二十七条(违规业主委员会即时解散) 业主委员会有下列情形之一的，物业所在地的区主管部门应当责令其即时解散，由所在地的社区工作站依法组织召开业主大会会议，重新选举产生业主委员会: (一)业主委员会有越权、不积极履行职责、违反法律法规规定等行为，侵害多数业主合法权益，情节严重的; (二)业主委员会的行为严重影响社区安定和社会稳定的。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 第二十八条 (成立业主大会的法定条件) 物业管理区域符合下列情形之一的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会: (一)物业出售并已交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积的百分之七十以上的; (二)首套物业出售并交付使用满两年的。 第二十九条 (业主大会成立的法定条件成就的告知) 业主大会成立的法定条件成就后60天内，建设单位或物业管理企业应当书面告知物业所在地街道办事处和区主管部门;业主也可书面告知物业所在地街道办事处和区主管部门。 第三十条(首次业主大会会议筹备组的成立) 街道办事处应在收到书面告知后14日内，负责组织、指导、协调成立首次业主大会会议筹备组。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 筹备组一般由五名成员组成，其中社区工作站、建设单位代表各一名、业主代表三名。筹备组的组长由社区工作站的工作人员担任。筹备组中的业主代表由社区工作站推荐产生。 区主管部门应当指导筹备组开展工作。物业管理企业应配合筹备组开展工作。 第三十一条(业主身份的确认) 筹备组应当依法确认业主身份，并发放业主委员会选举证。选举证应当写明业主姓名、性别、住址、有效的联系方式及拥有的投票权数等基本内容。 选举证用于业主大会事务中核实业主身份。 第三十二条(业主委员会的人数) 业主委员会由五至十七人的单数组成，具体人数由筹备组根据该物业管理区域的实际情况确定。 第三十三条(业主委员会的差额选举比例) 业主委员会选举采取差额选举的方式，差额比例不得低于20%。 第三十四条(业主大会会议的召集) 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开，每年至少应召开一次。 有下列情况之一的，业主委员会应当及时召集业主大会临时会议: (一) 20%以上业主提议的; (二) 发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的; (三) 业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。 业主委员会有权核实提议业主的业主身份，无法核实业主身份的业主的提议无效。 业主委员会逾期不召集业主大会会议的，区主管部门可以责令业主委员会限期召集;仍不召集的,由该物业管理区域所在地社区工作站组织召集。区主管部门可对该业主委员会给予警告。 第三十五条(业主大会会议的法定召集) www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会集体辞职的，业主大会仍应依法履行职责，其定期会议和临时会议由所在地社区工作站组织召集。 除业主委员会和社区工作站外，任何单位和个人不得擅自召集业主大会定期会议和临时会议。 第三十六条(业主名册的登记、变更和保管) 业主委员会应当建立业主名册，并指定专人保管，也可以委托所在地社区工作站管理。业主名册应包括业主的姓名、房号、建筑面积、联系方式等内容。 产权发生变更或者联系方式改变的，业主应当及时告知业主委员会。 物业建设单位、物业管理企业应当协助业主委员会建立业主名册。 业主名册仅供核对业主身份、投票权数及通知业主参加会议使用，不得用于其他用途。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 第三十七条(召开业主大会会议的通知方式) 召集人应当于业主大会会议召开15天前将会议通知以下列方式送达全体业主: (一)当面递交书面通知; (二)将书面通知放入业主信箱内或业主的物业专有部分内; (三)邮寄。 此外，会议通知还应当在小区公告栏或其他显著位置公告。 通知应写明会议的时间、地点、内容、形式、总投票权数、投票人的权利和义务等。 因紧急情况需要召开业主大会临时会议的，应至少提前七日通知全体业主。 第三十八条(业主大会的会议形式和召开所需法定投票权数) 业主大会会议可以采用集体讨论或书面征求意见的形式举行。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 召开业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。 第三十九条(业主投票的方式) 业主为法人或其他组织的，由其法定代表人行使投票权。业主为无完全民事行为能力的，由其法定代理人行使投票权。 业主可以自行投票，也可以书面委托他人投票。书面委托书应载明委托事项和投票权数。 单个物业登记有两个或两个以上的所有权人的，应自行确定一名投票人。 业主投票时应出示选举证，代理人除应出具业主的选举证外，还应出示委托书。 第四十条(业主大会会议投票的计票方式) 业主大会会议表决采用记名投票的方式。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 业主大会投票权数按物业的建筑面积计算。各类房屋按建筑面积每一平方米计算为一票;不足一平方米的，按四舍五入计算。 每个独立产权单位为一票。每张选票或表决票上标明该产权单位的投票权数。 第四十一条(业主大会普通事项的决定方式) 业主大会通过普通事项的决定，应经与会业主所持投票权二分之一以上同意。 业主大会采用书面形式召开的，“与会”是指业主在表决票上签字确认并按规定方式交回。 第四十二条(业主大会特别事项的决定方式) 业主大会通过下列特别事项的决定，应经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上同意: (一)业主公约的修改; (二)选聘、续聘、解聘物业管理企业，订立和修改物业管理服 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 务合同; (三)物业的重大维修以及专项维修资金的筹措和使用; (四)是否与其他物业管理区域合并为一个物业管理区域。 前款特别事项的决定，连续两次业主大会会议的与会业主投票权数达不到全体业主所持投票权数三分之二的，经物业管理区域内全体业主所持投票权二分之一以上同意即可。 第四十三条 (业主大会决定的效力) 业主大会的决定对物业管理区域内全体业主具有约束力。 业主委员会应当将业主大会的决定以书面形式在物业管理区域内及时公告。 第四十四条(业主大会和业主委员会的备案) 业主委员会应当自选举产生之日起30天内将成立情况向物业所在地的区主管部门备案。备案时应提交以下材料: www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn (一)业主委员会备案登记表; (二)业主公约; (三)业主大会和业主委员会议事规则; (四)选举和表决结果统计表; (五)业主委员会组成人员基本情况及委员分工情况。 区主管部门收到上述材料后应在15天内将有关情况书面通报所在地街道办事处、社区工作站、公安派出所、物业建设单位、物业管理企业。 第四十五条(变更事项的备案) 前条备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30天内将变更情况向区主管部门备案。 第四十六条(业主委员会委员的任职条件) 业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 件: (一)具有完全民事行为能力; (二)遵纪守法; (三)模范履行业主义务，未欠交物业管理服务费、专项维修资金等; (四)热心公益事业，责任心强，具有社会公信力; (五)具有必要的工作时间和一定组织能力; (六)未在本物业管理区域的物业管理企业及其下属企业内任职。 业主委员会主任、副主任原则上应由具有深圳户籍的委员担任，但全部委员均不具有深圳户籍的除外。 第四十七条(委员的职责) 业主委员会委员应履行下列职责: www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn (一)模范遵守业主公约、履行业主义务，按时交纳物业管理服务费、专项维修资金; (二)定期与业主沟通，了解业主在物业管理方面的意见和建议; (三)向业主委员会报告业主的意见和建议。 (四)参加由市、区主管部门组织的业务培训，参加市、区主管部门召集的会议。 第四十八条(业主委员会会议) 业主委员会会议一般由主任或副主任召集和主持。 经三分之一以上委员提议，应当及时召开业主委员会会议。 业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员半数以上同意。每名委员拥有一票表决权。 业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议。但是委员是法人或其他组织的，可由其法定代表人委托本单位的工作人员参加会议。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 业主委员会召开会议时，可邀请所在地街道办事处和社区工作站派员列席会议。 第四十九条(执行秘书的聘请) 业主委员会可以聘请一名执行秘书，负责处理业主委员会的日常事务。 执行秘书的津贴数额按业主大会和业主委员会议事规则执行，从物业管理费中列支。 第五十条(委员的任期) 业主委员会的任期为3年。业主委员会任期届满前2个月内，业主委员会应当报告区主管部门和街道办事处，同时开展换届选举工作。 第五十一条(业主委员会的换届选举) 业主委员会在规定时间内不组织换届选举工作的，所在区主管部门责令该业主委员会组织换届选举工作;逾期仍不组织的，由所在地 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 社区工作站组织换届选举工作。 因参加业主大会会议的业主未能达到法定人数等客观原因未能如期换届改选的，业主委员会仍应继续履行职责，直至新一届业主委员会产生为止。 第五十二条(资料、物品的移交) 新一届业主委员会产生后10天内，原业主委员会应当将印章、档案资料以及财物等移交给新一届业主委员会。 拒不移交的，新一届业主委员会可以请求该区域的辖区民警协助移交。 第五十三条(委员的补选) 业主委员会委员缺员超过40%的，应当召开业主大会会议增补。业主委员会不组织增补工作的，区主管部门应当责令业主委员会限期组织，逾期仍不组织的，由所在地社区工作站组织增补工作。 第五十四条(分期开发的物业项目的委员增补) www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 分期开发的物业经已入住过半数投票权的业主申请，在分期开发期间成立业主委员会。新一期物业的业主入住后，应当增补业主委员会委员。 增补的候选人从新一期物业的业主中推举，差额比例不得少于20%。 增补委员的数量根据新增投票权数占已有投票权数的比例计算，但增补后的业主委员会委员总人数不得超过17人。 第五十五条(委员资格的终止) 业主委员会委员有下列情况之一的，由主任提议或经区主管部门建议，并经业主委员会会议通过，其委员资格终止，并予以公告: (一)不再是本物业管理区域业主的; (二)因违法犯罪等原因不能履行委员义务的; (三)拒不履行业主义务的; (四)连续三次缺席业主委员会会议的; www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn (五)因疾病或其他原因丧失工作能力的; (六)以书面形式向业主大会提出辞呈的; (七)在物业管理项目所聘请的物业管理企业工作的; (八)其他原因不宜担任业主委员会委员的。 其中(一)、(二)项情况委员资格自动终止，其他情况须报下次业主大会备案。 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3天内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。拒不移交的，业主委员会、社区工作站可以请求该区域的辖区民警协助移交。 第五十六条(业主委员会会议决定的公告) 业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖印章后存档。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告，有下列情况之一的应当送达每一位业主: (一)关于专项维修资金的使用的建议; (二)关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议; (三)根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式(招标或协议方式)选聘物业管理企业的决议; (四)对物业管理企业制订的年度管理服务 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 初审并提交业主大会表决的建议; (五)关于决定召开临时业主大会会议的决议; (六)关于罢免委员的建议; (七)其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大决议。 第五十七条(业主委员会信息的发布) 以业主委员会的名义发布信息，必须经业主委员会作出决定，加 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 盖业主委员会印章方可对外公布。 有下列情况之一的，还须经全体委员过半数以上签字: (一)关于专项维修资金的使用的建议; (二)关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议; (三)根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式(招标或协议方式)选聘物业管理企业的决议; (四)对物业管理企业制订的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议; (五)关于决定召开临时业主大会会议的决议; (六)关于罢免委员的建议; (七)向市、区主管部门投诉、申请行政复议、诉讼、仲裁的决议; (八)其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大决议。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 第五十八条(超越职权决定的责任承担) 业主委员会超越职权作出的决定给业主造成损失的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担赔偿责任。 第五十九条(印章的刻制和使用) 业主委员会成立后14天内应当依法刻制业主大会、业主委员会印章，并报区主管部门备案。 业主委员会应依法制定印章使用、管理规定，并遵照执行。违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。 第六十条(业主委员会活动档案的建立和保管) 业主委员会应当建立活动档案，并指定专人保管，也可以委托所在地社区工作站管理。档案一般包括以下内容: (一)各类会议记录、纪要; www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn (二)业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料; (三)各届业主委员会选举产生、备案的材料; (四)业主名册; (五)物业管理服务合同; (六)有关法律、法规和业务往来文件; (七)业主和使用人的书面意见、 建议书 项目建议书下载项目建议书格式服务建议书承包人建议书项目建议书 ; (八)维修资金收支情况; (九)其他书面和实物资料。 第六十一条(业主大会、业主委员会解散后财物和档案的处理) 业主大会、业主委员会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当将其档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给所在地区主管部门，并在所在地街道办事处的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 第三章 物业管理服务 第一节 物业管理区域 第六十二条(统一物业管理) 一个物业管理区域应由一个物业管理企业统一实施物业管理。分期开发建设的，前期建成部分已确定物业管理企业的，后期建设部分不再另行选聘物业管理企业。 第六十三条 (物业管理区域的划分原则和方法) 划分物业管理区域时，应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则。具体划分方法如下: (一)物业管理区域的范围应以物业建设的宗地红线图、规划批准的范围确定，但已经自然形成且无争议的，不再重新划分。 (二)分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区域，其设置的配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域;但该区域 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 内因规模较大等原因，已自然分割或习惯形成多个相对独立、封闭小区的，可以划分为不同的物业管理区域。 (三)已经实施物业管理的不同物业管理区域经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。 建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当向区物业管理行政主管部门提出划分物业管理区域的要求。区物业管理行政主管部门应按前款规定划分物业管理区域。 尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区物业管理主管部门应当会同所在街道办、社区工作站划分物业管理区域。 第二节 前期物业管理 第六十四条(前期物业管理的含义) 本条例所称前期物业管理，是指业主、业主大会首次聘请的物业管理企业进驻物业管理区域之前的物业管理。 第六十五条(前期物业管理服务合同的订立及内容) www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 物业建设单位和其选聘的物业管理企业应在出售物业前签订前期物业管理服务合同，明确物业管理服务的价格、内容、 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 、期限，以及物业管理企业名称和资质等级等。 第六十六条(前期物业管理服务合同的期限) 前期物业管理服务合同至业主大会成立时终止，但业主大会成立时前期物业管理合同期不满两年的，可于两年期满时终止。前期物业管理服务合同期满，业主大会可以聘请承担前期物业管理的物业管理企业继续管理，也可以聘请新的物业管理企业管理。 业主大会成立后，需继续履行前期物业管理服务合同的，物业建设单位在前期物业管理服务合同的权利、义务由业主大会承继。物业管理企业违反合同约定的，业主大会可以依法解除前期物业管理服务合同。 第六十七条 (前期物业管理服务的管理费用) 业主入住(用)前的物业管理费用由物业建设单位承担;物业入住后的物业管理服务费用根据本条例的规定和合同的约定，由业主或非业主使用人承担。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 前款所指入住(用)是指业主或非业主使用人收到入住(用)通知并办理完相应手续;业主或非业主使用人收到入住(用)通知后在限定期限(不少于两个月时间)内无正当理由不办理相应手续的，视为入住。物业建设单位或物业管理企业没有事先书面通知的，以业主或非业主使用人实际办理入住(用)相应手续为准。 第三节 物业的承接验收和移交 第六十八条(前期物业验收移交) 物业管理企业承接物业时，应当对物业共有部位、共有设施设备进行查验并办理承接验收手续。 建设单位应当向物业管理企业移交下列资料: (一)物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料; (二)设施设备订货合同及安装、使用和维护保养等技术资料(含随机资料); (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件; www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn (四)物业管理区域内各类建(构)筑物、场所(地)、设施(备)的清单; (五)物业及配套设施的产权清单; (六)管理用房的清单; (七)物业的使用、维护、管理所必需的其他资料。 物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会或新的物业管理企业。 建设单位、物业管理企业违反第二、三款规定的，由区主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，由区主管部门给予警告，并处五万元以上十万元以下的罚款。 第六十九条(物业管理费用、资料、物品的移交) 物业管理合同终止时，物业管理企业除应向业主委员会或新的物业管理企业移交第四十六条所规定的资料外，还应移交下列资金、资料和物品: www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn (一)管理费节余; (二)维修资金节余; (三)物业管理用房; (四)实施物业管理期间形成的有关改造、维修、保养的技术资料; (五)用物业管理服务费购置的资产及物品。 物业管理企业违反前款规定的，由区主管部门责令限期改正;逾期仍不改正的，由区主管部门予以警告，并处五万元以上十万元以下的罚款。 第四节 物业建设单位 第七十条(物业建设单位的权利) 物业建设单位在物业管理中享有下列权利: www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn (一)根据本条例的规定选聘物业管理企业提供前期物业管理服务; (二)依法参与首次业主大会会议的筹备工作; (三)以未出售物业的业主身份享有业主的权利; (四)法律、法规、规章规定和合同约定的其他权利。 第七十一条(物业建设单位的义务) 物业建设单位在物业管理中承担下列义务: (一)依据法律、法规、规章规定和合同的约定承担物业的保修责任; (二)向业主提供物业质量保证书和使用说明书; (三)协助成立业主大会; (四)提供物业管理用房; www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn (五)以未出售物业的业主身份承担业主的义务; (六)法律、法规、规章规定和合同约定的其他义务。 物业建设单位违反上述义务条款，应当依法承担相应的法律责任。 第七十二条 (物业管理用房的来源和权属) 物业建设单位应在物业管理区域内无偿配置物业管理用房，包括物业管理办公用房和业主委员会办公用房。 物业管理用房的产权属全体业主所有。 第七十三条(物业管理用房的配置标准) 物业管理用房的具体标准按不少于该物业管理区域房屋总建筑面积的千分之二提供，但最高不应超过三百平方米;建筑面积在五万平方米及以下的，按不少于建筑面积一百平方米提供。其中业主委员会办公用房的建筑面积，应不少于三十平方米。 物业管理用房应为地面以上的具有正常使用功能的房屋。下列建 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 筑不得作为物业管理用房: (一)违法建筑、临时建筑; (二)公共场所或公共部位。 建设单位未按规定配备物业管理用房的，由区主管部门责令限期改正，并处十万元以上五十万元以下的罚款。 第七十四条(物业管理用房的登记) 建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理用房设置的室号、面积等相关资料。市房地产主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业管理用房房号。 第七十五条(共用部分的处分禁止) 物业建设单位不得擅自处分依法属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权。 物业建设单位违反前款规定的，由区主管部门处五万元以上二十 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 万以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 第七十六条(约定共用部分的保留) 物业建设单位不得擅自变更依法所保留的物业共用部分的用途和功能。 物业建设单位违反前款规定应当依法承担相应的法律责任。 第五节 物业管理企业 第七十七条(物业管理企业的名称) 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。 物业管理企业的名称中应当标示“物业管理”字样。 物业管理企业应当在物业管理区域内设立独立核算的服务机构。 第七十八条(资质证书制度) 物业管理企业应按照国家有关规定取得物业管理企业资质证书。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 未取得资质证书从事物业管理的，由区主管部门没收违法所得，并处五万元以上二十万元以下罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 第七十九条 (从业人员职业资格证书制度) 从事物业管理的人员应当依照有关规定取得职业资格证书，具体管理办法由市政府制定。 物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由区主管部门责令其限期改正，并处五万元以上十万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 第八十条 (资质证书的转让禁止和变更登记) 物业管理企业不得转让或以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业管理资质证书。 物业管理企业违反前款规定的，由区主管部门责令限期改正，给予警告、并处五万元以上十万元以下的罚款。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 第八十一条(物业管理企业诚信档案制度和统计报表制度) 市主管部门应建立物业管理企业诚信档案和物业管理统计报表制度。物业管理企业应按照有关规定向市主管部门报送季度、年度统计报表和其他相关资料。 物业管理企业违反前款规定不按时报送统计报表和相关资料，或者故意提供虚假报表和相关资料的，由区主管部门责令改正，给予警告，可并处五千元以上一万元以下的罚款。 第八十二条(外地物业管理企业的备案) 非本市的物业管理企业在特区内从事物业管理活动的，应当事先持资质证书报市主管部门备案。 违反前款规定的，市主管部门可责令其限期改正，并可视情节轻重，给予警告，并可处五万元以上十万元以下的罚款。 第八十三条 (专项物业管理业务的转包) 物业管理企业可以根据物业管理服务合同的约定聘请专营公司承担机电设备、清洁卫生、园林绿化、工程维修等专项服务，但不得 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 将物业管理的整体责任以承包、租赁或其他方式转让给其他单位或个人。 物业管理企业违反前款规定，由区主管部门责令限期整改，并处五万以上二十万以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。其违法所得收益，用于补充物业管理区域内专项维修资金。 第六节 物业管理招标投标 第八十四条 (确定物业管理企业的方式) 聘请物业管理企业对物业进行管理服务的，应当采用招标的方式确定物业管理企业。市政府应制定物业管理招标投标的管理办法。 政府财政资金投资的物业，因保密或安全方面有特别要求的，可以不采用招标的方式确定物业管理企业。 非政府财政资金投资物业符合下列条件之一的，可以不采用招标的方式确定物业管理企业: (一)物业的业主是单个业主，或业主人数少于五人且经全体业 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 主一致同意的; (二)物业管理服务合同到期后业主大会同意续聘原物业管理企业的; (三)在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于五万平方米的，或高层物业总建筑面积低于二万平方米的，或多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米的; (四)投标人少于三人的。 符合前款第(三)、(四)项条件的住宅物业，其建设单位采用协议方式选聘前期物业管理企业的，应经市主管部门批准。 违反上述规定，必须进行招标的项目而不招标的，由区主管部门责令限期改正，并处项目合同金额千分之五以上千分之十以下的罚款;对全部或者部分使用国有资金的项目，可以暂停项目执行或者暂停资金拨付;物业建设单位未经批准采用协议方式选聘前期物业管理企业的，由市主管部门责令限期改正，并处十万以上二十万元以下的罚款。 第七节 物业管理服务合同 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 第八十五条 (物业管理服务合同的主要内容) 物业管理服务合同的主要内容包括: (一)双方当事人和物业管理区域的基本情况; (二)双方当事人的权利与义务; (三)物业管理服务事项和服务质量要求; (四)物业管理服务费用、专项维修资金以及依照业主大会决定的有关分摊费用的收取标准及使用和管理办法; (五)物业管理企业依法获取的物业管理酬金的标准及支付方法; (六)物业管理用房; (七)合同期限，合同解除的情形，以及合同终止时物品及档案资料的移交方式等; (八)违约责任及争议的解决方式; www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn (九)双方当事人约定的其他事项。 物业管理服务合同应当根据市主管部门制定的示范文本订立。 第八十六条(物业管理服务合同的备案) 物业管理企业应在物业管理服务合同签订之日起三十日内将物业管理服务合同副本报区主管部门备案。 违反前款规定的，区主管部门应责令其限期改正，给予警告，并可处一千元以上五千元以下罚款。 第八十七条(财产责任的承担) 物业管理区域内业主、非业主使用人的家庭财产安全可以由业主大会和物业管理企业进行特别约定，物业管理企业按照特别约定承担相应责任。 合同未作特别约定的，如果业主、非业主使用人能够证明其家庭财产的损失是由于物业管理企业的过错所造成的，物业管理企业应当对业主、非业主使用人的家庭财产损失承担赔偿责任。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 第八十八条(物业管理服务合同的终止) 物业管理服务合同终止时，物业管理企业应当按物业服务合同约定的时限退出原物业管理区域，并按照规定向业主委员会移交有关物业、物品和档案资料，配合依法选聘的物业管理企业的接管工作。 物业管理企业违反前款规定的，由区主管部门责令限期退出物业管理区域，并处五万以上二十万元以下罚款。 第四章 物业的使用禁止与维护 第一节 物业专有部分的使用禁止与维护 第八十九条(物业的使用、维护原则) 物业的使用与维护应当遵守法律、法规、规章的规定和合同的约定。 第九十条(使用专有部分的限制) 业主、非业主使用人使用物业专有部分禁止下列行为: www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn (一)未经政府有关部门批准，改变物业功能、结构、外貌和用途; (二)妨碍物业共用部分的正常使用; (三)增加超出设计规范规定的负荷; (四)放置超过安全规定范围的易燃、易爆、有毒、有害等危险物品; (五)利用专有部分从事危害公共利益的行为; (六)影响他人正常生活、破坏环境卫生的其他行为。 违反上述规定的，由相关行政管理部门依法处理;造成他人损失的，依法承担相应责任。 第九十一条(违法违规行为的制止) 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 门报告。 有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。 第九十二条(安全防范的协助义务) 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。 物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。 第九十三条(装修告知义务) 业主或非业主使用人装修物业的专有部分，应当按有关规定事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将物业装修中的禁止行为和注意事项告知业主或非业主使用人。 业主或非业主使用人违反前款规定的，由装修管理的主管部门依 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 法处理。 第九十四条(物业管理企业对装修施工的监管) 物业管理企业应当对装修施工进行监督，并及时巡视，对违反本条例规定的行为，应当立即制止;已造成违章事实或者拒 改正的，应当及时报告有关部门依法处理。 第九十五条(业主及非业主使用人提供方便的义务) 物业管理企业因维护、修缮、装修监管等需要，必须进入物业的专有部分的，业主及非业主使用人应当提供方便。 业主及非业主使用人按规定维护物业，必须进入其他业主物业专有部分的，应当有物业管理企业人员的陪同，其他业主及非业主使用人应当提供方便。 按前两款规定进入业主物业专有部分的，应当事先通知，并在合理时间内以合理的方式进行。 第九十六条(专有部分的维修责任) www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 保修期满后物业专有部分的维修由业主负责并承担费用。 物业专有部分内保修期满后的共有部分的维修由该共有部分的业主共同负责并承担费用，人为损坏的，由责任人承担。 第二节 物业共有部分的使用禁止与维护 第九十七条(共有部分的限制和禁止行为) 在物业管理区域内使用物业共有部分时禁止下列行为: (一)擅自改变房屋的结构和外貌; (二)擅自凿、拆、搭、占房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道; (三)擅自占用或损坏公共楼梯、扶栏、走道、地下室、平台、外墙、屋面等共用部位，擅自移动或损坏共用设施、设备; (四)擅自在天井、庭院、平台、屋顶、绿地、道路等共用部位、共用场地搭建(构)筑物; www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn (五)擅自摆设摊点; (六)侵占或损坏道路、绿地、花卉树木、艺术景观及文体休闲设施; (七)乱抛垃圾杂物; (八)违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声; (九)违反规定在物业管理共用部位和相关场所悬挂、张贴和乱涂乱画; (十)违反有关规定饲养家禽、家畜及宠物; (十一)法律、法规禁止的其他行为。 违反上述规定的，由相关行政管理部门依法处理;造成他人损失的，依法承担相应责任。 第九十八条(共有部分的维修责任及费用分摊) www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 保修期满后全体共有物业的维修责任由全体业主承担并按建筑面积分摊维修费用，部分共有物业的维修责任由部分共有物业的全体业主承担并按建筑面积分摊维修费用。维修费用的使用情况，应向全体业主公布。 人为造成共有部分损坏的，由责任人负责维修;造成损失的，应当赔偿损失。 第九十九条(物业外观的维护与修缮) 物业的天面和外墙应当每五年至少修缮或粉刷一次;空调架、防盗网等外观设施应当每三年至少检修和粉刷一次，楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施应当每五年至少修缮或粉刷一次。其中，空调架、防盗网等外观设施的检修和粉刷费用由业主负担。 违反前款规定的，区主管部门可以强制要求业主、业主大会或物业管理企业修缮、粉刷，对责任人给予警告，并可处以一千元以上五千元以下的罚款。 第一百条(危及公共安全的物业的维修责任及费用承担) www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 物业可能危害公共安全的，业主或业主大会应当及时修缮。不及时修缮的，物业管理企业可以请求区主管部门责成业主或业主大会限期修缮;逾期不修缮的，物业管理企业可以代为修缮，修缮费用由业主或业主大会承担。 第一百零一条(公用事业设施的维修责任) 物业的供水、供电、供气、通讯等公用事业设施及管线的维修养护，由供水、供电、供气及通讯等公用事业供应单位负责，维修养护费用由供应服务单位承担。 第一百零二条 (物业管理区域内道路、场地的占用禁止) 任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。临时占用、挖掘道路、场地的，占用人应当与物业管理企业约定占用期限等事项。 违反前款规定的，由区主管部门责令限期改正，给予警告;个人违反前款规定的，由区主管部门处一千元以上五千元以下的罚款;单位违反前款规定的，由区主管部门处五万以上二十万以下的罚款。 第一百零三条(物业管理用房的使用) www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 非经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。 物业管理企业违反本规定擅自改变物业管理用房的用途的，由区主管部门责令限期改正，给予警告，并处一万元以上十万元以下的罚款;有收益的，所得受益纳入物业专项维修资金。 第五章 物业管理费用 第一节 物业管理服务费用 第一百零四条 (物业管理服务费的定义) 本条例所称物业管理服务费，是指物业管理企业按照物业管理服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。 第一百零五条(物业管理服务费的主管机关) 深圳市人民政府价格主管部门会同物业管理行政主管部门负责全市物业管理服务费的管理和监督工作，并制定物业管理服务收费管 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 理办法。 第一百零六条(费用的交纳) 业主应当根据物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理服务费用由建设单位交纳。 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业管理服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。 物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业管理服务费用。 第一百零七条 (定价形式) 物业管理服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由市价格主管部门会同市物业管理主管部门确定。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 第一百零八条 (具体定价) 物业管理服务收费实行政府指导价的，市价格主管部门应当会同市物业管理行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业管理服务合同中约定。 实行市场调节价的物业管理服务收费，由业主与物业管理企业在物业管理服务合同中约定。 第一百零九条(收费模式) 业主与物业管理企业可以采取包干制或者佣金制的形式约定物业管理服务费用。 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业管理服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业管理服务计费方式。 佣金制是指在预收的物业管理服务资金中按约定比例或者约定数额提取佣金支付给物业管理企业，其余全部用于物业管理服务合同 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业管理服务计费方式。 第一百一十条(物业管理服务费的成本构成) 实行物业管理服务费用包干制的，物业管理服务费用的构成包括物业管理服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 实行物业管理服务费用佣金制的，预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业管理企业的佣金。 物业管理服务成本或者物业管理服务支出构成一般包括以下部分: (一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等; (二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用; (三)清洁卫生费用; (四)绿化养护费用; www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn (五)秩序维护费用; (六)办公费用; (七)物业管理企业固定资产折旧; (八)物业共用部位、共用设施设备的保险费用及公众责任保险费用; (九)经业主同意的其他费用。 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业管理服务支出或者物业管理服务成本。 第一百一十一条(佣金提取原则、内容及计提基数、比例) 物业管理企业佣金的提取，应以能够满足企业运作和获得适当利润为原则，具体包括公司本部运作成本和企业利润。 物业管理企业在测算物业管理服务费时，应以实际的支出为计算依据，以收费总额为计提基数提取佣金。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 佣金的计提实行市场调节，由物业管理企业和业主根据供求关系、企业资质、管理标准、服务内容与水平等因素，通过招标、协议等方式确定比例或固定数额。按比例确定佣金的，最高不得超过收入总额的10,。 第一百一十二条(物业管理服务费标准的确定方式) 新建物业的物业管理服务费标准和物业管理服务标准应由物业建设单位和物业买受人在房地产买卖合同中约定。 前期物业管理服务合同终止时，已成立业主大会的，物业管理服务费标准应由业主大会与物业管理企业双方协商议定，并在物业管理服务合同中明确物业管理服务费标准。 物业建设单位与物业管理企业所签订的合同到期，在业主大会尚未成立或暂未签订新合同的事实管理期间，可以继续执行原收费标准。 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业管理服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 第一百一十三条(物业管理服务费的预收) 物业管理服务费用经约定可以预先收取，但最长的预收时间不得超过三个月。 第一百一十四条(重复收费的禁止) 除物业管理企业收取物业管理服务费以外，任何其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。 第一百一十五条 (公用事业单位的收费) 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 第一百一十六条(公共收益的处理) 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 第二节 物业专项维修资金 第一百一十七条 (物业专项维修资金的定义和基本原则) 物业专项维修资金是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修、更新、改造的资金。 物业专项维修资金应当专款专用，不得挪作他用。 物业专项维修资金的管理，应当遵循统一交存、专款专用、业主决策、政府监管的原则。 第一百一十八条(首期物业专项维修资金的设立) 一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当设立物业专项维修资金。物业专项维修资金属于全体业主所有，由业主按规定交纳和分摊。 市主管部门应当在商业银行设立物业专项维修资金专户，统一管 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 理全市的物业专项维修资金。物业专项维修资金应当存入维修资金专户，实行按幢立帐，核算到户。 市人民政府应当制定物业专项维修资金的管理办法。 第一百一十九条(物业维修资金的交纳主体) 物业专项维修资金由购房人交纳，首次专项维修资金由业主在签订购房合同时存入维修资金专户;已批准预售而两年内未售出的物业由建设单位将首次专项维修资金存入维修资金专户;建设单位在售出物业时向购房人收回垫交的专项维修资金。 物业购房人应当在办理其所购物业的产权登记手续前，按规定将首次专项维修资金交至该物业维修资金专户。 第一百二十条(物业专项维修资金的交纳标准) 物业专项维修资金的交纳标准由市政府规定，市政府可根据经济发展情况调整交纳标准。 第一百二十一条(物业专项维修资金的代管) www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 市主管部门统一对物业专项维修资金进行监督管理。区主管部门应当协助市主管部门的监管工作。 市、区主管部门应当设立专门机构管理物业专项维修资金。 市主管部门应当建立统一的信息化管理系统，对物业专项维修资金的收取、存储、使用、增值和查询等环节进行统一管理。 第一百二十二条(物业专项维修资金的使用) 物业保修期满后，由业主大会决定专项维修资金的使用。如物业保修期满而业主大会尚未成立，需要使用专项维修资金的，应当经区主管部门批准。 物业管理区域内部分共用部分，其维修、更新、改造需要使用专项维修资金的，应当经该共用部分全体业主所持投票权三分之二以上同意，但不得与业主大会对全体共用部分作出的决定相抵触。 对不按规定使用专项维修资金的，由区主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额两倍以下的罚款。物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 员和其他直接责任人员的刑事责任。 第一百二十三条(维修资金的分摊) 物业专项维修资金的使用按照下列规定承担: (一)部分共用部分的所需费用，由拥有部分共有部分业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担。 (二)全体共用部分的所需费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担。 物业的共用部分属于人为损坏的，费用应当由责任人承担。 第一百二十四条(物业专项维修资金的续筹) 本条例实施后，物业专项维修资金使用超过首期物业筹集金额的70,时，业主应当续筹物业专项维修资金。续筹专项维修资金的标准应不低于首次筹集的数额。 业主大会对物业专项维修资金续筹标准作出决定的，在不低于本条例规定限额的前提下，从其决定。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 第一百二十五条(物业转让或灭失时维修资金的处理) 业主转让物业时，其专项维修资金余额应随物业一并转让给受让人;因拆迁或其他原因造成物业灭失的，应当将专项维修资金帐面余额退还给业主。 第一百二十六条(本条例实施以前公用设施专用基金的追缴) 本条例实施以前，物业建设单位未划拨公用设施专用基金的，在本条例实施后，应继续按照《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的有关规定划拨。市、区主管部门可根据各业主大会的申请，统一组织收取与追缴公用设施专用基金;业主大会也可直接向人民法院提起民事诉讼。 收取与追缴到的公用设施专用基金应当存入物业专项维修资金专户。 第一百二十七条(本条例实施前本体维修基金的处理) 本条例实施以前业主所交纳的本体维修基金，在本条例实施后，应由该物业的管理单位按户设帐，以物业管理区域为单位交给区主管 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 部门。 区主管部门应将物业管理单位代交的本体基金，纳入该物业的维修资金专户。 物业管理单位违反本条规定拒不移交节余的本体维修基金的，区主管部门应当责令其交纳，逾期不交的，给予警告，并处五万元至二十万元罚款。 第三节 费用管理与监督 第一百二十八条(物业管理费用的交纳及欠费追缴) 业主及非业主使用人应当遵守业主公约、按照物业管理服务合同的约定或业主大会的决定支付物业管理费用、物业管理专项维修资金以及有关分摊费用等。 业主、非业主使用人违反前款规定，未及时交纳物业管理服务费用、专项维修资金和物业管理服务合同约定的其他费用的，业主委员会、物业管理企业可以催缴;逾期两个月以上仍不交纳的，业主大会、物业管理企业可以按照业主公约或物业管理服务合同的约定进行催收、限期交纳并按物业管理服务合同约定加收滞纳金，合同没有约定 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 的，可以每日按应交纳费用的万分之五加收滞纳金;经催收仍不交纳的，物业管理企业可以依据业主公约和物业管理服务合同的约定向人民法院提起诉讼。 第一百二十九条(审计制度) 业主大会可以委托专业机构对物业管理服务费和物业专项维修资金的使用情况进行审计，审计每年一次。所需费用由管理费中支出，审计报告应向全体业主公布。 物业管理服务合同对审计情况另有约定的，从其约定。 第一百三十条(物业管理服务费的收支平衡原则) 实行酬金制的物业管理区域当年度的物业管理服务费收入减除成本费用、酬金和税金后的结余部分，结转为下年度管理服务费;不足部分，应在下年度通过追加管理服务费弥补。 第一百三十一条(收支公开与监督) 物业管理企业应当公布物业管理服务费及物业管理专项维修资金的收支项目和标准，并至少每六个月向全体业主公布一次收支账 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 目，并接受质询。 物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。 物业管理企业违反上述规定的，由区主管部门会同市物价主管部门责令改正，逾期不改正的，由区主管部门处以五百元以上二千元以下的罚款。 第一百三十二条(物业管理服务费用、物业专项维修资金的优先受偿权和追及权原则) 物业发生产权转移或强制拍卖时，有拖欠物业管理服务费用和专项维修资金的，应当从转让费用或拍卖成交费用中优先受偿。 受让人或买受人违反前款规定不按时交纳拖欠的物业管理服务费用、物业专项维修资金的，业主委员会、物业管理企业可按本条例第一百二十八条的规定催交。 第六章 附 则 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 第一百三十三条(附件及附件的修订) 物业专项维修资金管理办法、物业管理招标投标管理办法、物业管理从业人员职业资格管理办法、物业管理服务收费管理办法，作为本条例的附件一并执行。市政府可根据实际情况修订上述附件并报本条例制定机关备案。 第一百三十四条(非特区范围的适用) 对于深圳市行政区域内的非特区行政区域范围内的物业管理活动，可参照本条例执行。 第一百三十五条(本条例的实施日期以及原条例的废止) 本条例自 年 月 日起施行，1994年6月18日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》同时废止。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 《2010房地产营销策划大全》 内容简介: 一、包含本站六大版块内容:研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合…… 二、41个细分栏目全部在内:市调、前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业…… 三、企业实战(开发商、代理商、广告公司):世联、万科、中原、中海、博思堂、黑狐、风火…… 四、热点城市(覆盖全国绝大部分地区):北京、上海、大连、成都、广州、南京、重庆、青岛…… 五、内容格式:WORD、PPT、PDF、EXCEL、JPG、PSD、CDR、AI全套容量:600GB，海量…… 由于篇幅所限，以下仅列出2009年以及2010年网站更新的资料 如对目录有疑问，可从下面的目录中随机抽取若干资料，联系QQ1323556639验 www.tuanyuan.tv 证～ <名企案例2010年09月更新>《自在广告2010年01月南昌万科?青山湖整合推广方案及创意表现》--155页 ppt <名企案例2010年09月更新>《仲量联行2010年2月天津泰安道项目定位报告》--299页 pdf <名企案例2010年09月更新>《世联2010年联东集团无锡北塘产业园项目整体定位与一期产品建议》--163页 ppt <名企案例2010年09月更新>《世联2010年8月20日安徽新华综合体项目定位报告》--24页 ppt 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