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济南商业市场发展历史回顾.doc

济南商业市场发展历史回顾

马巧梅
2017-10-15 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《济南商业市场发展历史回顾doc》,可适用于职业岗位领域

济南商业市场发展历史回顾济南是一个老城其商业格局随着济南市经济的不断发展而逐渐形成。长期以来济南一直以本土商业为主济南百货大楼、人民商场、大观园商场、第一百货商场、山东华联商厦家市属国有商场几乎拥有济南商业的整块“蛋糕”。但进入市场经济后本地商业巨头的垄断逐步被打破挟强势而来的众多国内外商家开始对济南的商业格局发起冲击而目前这种竞争的局势也愈演愈烈。泉城商业发展的发展情况不同阶段济南百货大楼、人民商场、大观园商场、第一阶段第一百货商场、山东华联商厦占据济南市场主要份额第二阶段银座、贵和、大润发介入三联壮大沃尔玛、苏宁电器、家乐福、易初莲花第三阶段加入战圈银座、贵和等商业“新贵”崛起三联家电由小门头起步并迅速壮大外埠商业如台湾大润发等更是大举涌入市场竞争越来越激烈。除众商家拼杀的炙手可热的“超市业态”济南家电市场也引来强手争夺。年元旦素有“价格杀手”之称的国美正式登陆济南并接连开出开元店、八一店、北园店和洪楼店并放出豪言要“抢夺济南家电市场的一半份额”。国内商业强手纷纷来济南攻城掠地所仰赖的是国内零售业市场逐步放开的大背景所看准的是济南的诱人大市场。我国加入WTO后商业大门全面打开实力更强的“洋商业巨头”挟入世之风迅速进入了济南。年中旬国际零售业“老大”沃尔玛迈进泉城年底正式开业年月日另一世界零售业巨头法国家乐福在解放桥附近建成并开始营业。沃尔玛、家乐福两大国际商业“巨鳄”将分踞泉城路商业金街东西两侧在稳定传统的商业中心的同时又给济南商业带来了新的变化。继沃尔玛、家乐福之后去年月份又一世界级商业零售大鳄落户济南。正大易初莲花与山东鲁能泰山发展有限公司举行签字仪式正式落户鲁能泰山广场。短短几年济南商业格局发生了重大变迁商业业态也发生了质的飞跃。当初那种“大而全”、“小而全”的“杂货铺”式的传统百货商店被定位不同、各有特色的专业店取代随后大型超市在济南露面并一发不可收。短短几年万平方米以上的大超市已达家之多给市民生活带来极大便利。银座、大润发等一种以连锁商业为重点的现代经营形式和营销方式迅速崛起并成为商业流通业最具成长性的业态形式。商业业态的更新是市场细分的结果是商业水平整体提升的表现更是市场经济条件下商家求生存、谋发展的不断“生死抉择”即经营结构调整的结果。从这个意义上看泉城商业格局的变迁便是济南商业从封闭走向开放的过程是济南在全国商业地位迅速提升的明证。因此济南离市政府瞄准的“区域性商贸中心”的目标已经不远了。二、济南商业新格局日趋形成济南市商业网点总体布局规划形成“三、一、四、六”结构即构筑三大商圈提升一个都市级商业中心新建四个市级商业副中心形成六条城市商业发展轴构筑与济南城市空间布局相适应的现代化都市型商业发展新格局。济南商业规划分布图:一个都市级商业中心将位于古城区的济南传统中心商业区进一步改造提升为都市级商业中心形成立足济南服务山东辐射周边省市的大都市级商业中心。四个市级商业副中心顺应城市未来东西两翼扩展的带状发展格局围绕都市级商业中心分别在东部产业带、东部新城、西部新城、西部片区的核心区规划设置四个市级商业副中心以疏解老城增强新区吸引力和服务功能为新区居民提供高档次综合消费服务凸现现代化都市新区的崭新风貌。六条城市商业发展轴根据城市新总体规划确定的“三带三轴”结构结合城市未来发展的五大区域规划形成“五纵一横”六条城市商业发展轴“五纵”:定位于都市级商业中心内沿着自千佛山经古城、大明湖至黄河的历史传统风貌轴形成的传统商业发展轴主城区内分别在东部新城、西部新城中心区形成的现代商业发展轴在东部产业带的中心区唐冶片区、西部片区的城区组团中心区形成的新兴商业发展轴。“一横”:沿经四路泉城路解放路炼油厂南路形成的商业发展延续轴。济南市商业规划的出台为济南市商业物业市场的发展提出了理论依据促进了济南新的商业格局的形成为投资者指明了方向并在客观上促使济南商业物业市场的竞争进入了一个更理性的时代。三、各类商圈组建泉城商业新构架区域性商圈初具雏形都市级商圈继续发展。济南市场商业现状与规划中的商业中心实现老商业与新规划相结合老商业区的延伸、新区的发展将现有资源实现充分整合以便形成泉城济南新的商业格局。根据商圈经营内容的不同将各个商圈划分为综合商圈和专业商圈。其中按照辐射范围及商业的集中程度又将综合商圈划分为三个等级如下图所示。济南商圈分布图:济南市区几大商业区:济南市商圈格局表现出以全市级商业中心泉城路经四路商业区为龙头经二路商业区、花园路商业区、北园路商业带等多个商业区割据的态势。、泉城路商业区泉城路东起青龙桥西至泺源桥北通太平寺巷、高都司巷鞭指巷、省府前街、县东巷、县西巷南接旧军门巷、榜棚街、卫巷、舜井街、历山西街全长米毗邻大明湖、趵突泉、泉城广场、黑虎泉等诸多景点相连芙蓉街、曲水亭古城区。泉城路历来是济南繁华的中心商业区商家云集名店众多是泉城东西向发展的主轴有“十字金街”之地位是一条具有购物、交通、休闲、旅游、文化五大功能的准步行商业街。泉城路商业区位于城市中心地带集中了各类商业形态客户群范围广泛以白领为主。作为济南市最古老的商业街泉城路不仅吸引了庞大的济南消费群体同时还作为一个大型的旅游文化商业中心接纳了大量的旅游消费者。目前泉城路商业业态分布改造时划定的个主题经营区虽有所出入但基本上还是保留了这五大经营区的总体格局。原有个主题经营区分别为:以三联商厦为中心的家电经营区分别以济南百货大楼和贵和为中心的两个百货、休闲经营区以金街IBO和舜井街东侧地区为主的两个时尚服饰商品经营区以齐鲁金店为中心的黄金珠宝首饰商品经营区芙蓉街至舜井街地区精品服饰经营区。经过两年的市场洗礼这五个主题经营区又增加了诸如美国加州牛肉面大王、千百味日式快餐、意诺自助比萨、必胜客自助比萨、大快活快餐等餐饮业梦莱茵婚纱摄影、浪漫经典婚纱馆、时尚新娘婚纱摄影、金夫人婚纱摄影等婚纱摄影专业店新东方、精益、宝明斋、亨得利等眼镜店。无可讳言的是由于区域规划设计、步行街商业建筑单体与交通组织存在的缺陷加以政府管理方面存在的部分问题泉城路现有商业业态分布比较零散无法形成一个较为集中的商业区域整体形象与品牌效益未能达到最佳竞争力相对较弱已严重制约了泉城路商业区商业业态、人气及发展空间。、经二路商业区(华联商业区)以华联、嘉华为主体构筑的经二路商业街已成为省城西部的一条商业金街是槐荫区的商业中心。周围近千平方米的区域已有数十家服装、鞋类专卖店还有肯德基、麦当劳、永和豆浆等多家中、西式快餐店另外该区域的小商品批发市场在全省乃至国内都发生业务往来。以百货、购物中心、小商品批发市场为商业核心包括专业市场、专卖店(以服装、鞋业为主)、风味小吃、特色烧烤等基本上涵盖各种业态形式人气较旺。、经四路商业区济南传统商业区以人民商场、大观园、地下人防商城为代表人民商场、大观园均为大型百货洋快餐(肯德基、麦当劳、米力乃、开心汤姆)、风味小吃、大观影院、中国影院、保龄球、游艺厅点缀其中人流量较大。以中低档消费为主服装、鞋业、日用品为主要消费品。、花园路商业区花园路中段道路改造工程的完成带动了该区域商业的发展在这里拥有济南市区最大的酒吧一条街、洪楼教堂、山东大学东校区历史文化的沉淀及现代时尚潮流的涌入为该区域增添了独有的文化休闲特色。经一路延长线道路改造工程的实施联动济南东、西两大传统商业区大润发超市、国美电器及其它品牌店的成功进驻必将迅速带动该区域商业的快速发展。、北园大街商业带北园大街商业带是家居、建材类专业市场的聚集地餐饮、娱乐业均较发达新国道超市银座购物广场北园店、国美电器北园店、新一佳超市的聚集使得这一区域商业业态更为多样。随着北园立交的建成通车该区域交通环境进一步改善商业前景广阔。根据济南商业发展现状形成七大综合性商圈及四个主要的专业性商圈以下为几个商圈的对比情况:商圈类租金范围大型商业商圈点评别元平米天(在营业)泉城综合,贵和商厦、贵和以商场、超市居多而中路类购物广场、沃尔小型服饰类专业店则在商圈玛、银座商场、数量占据了绝对多数都银座购物广场、市级商业中心的核心部三联、苏宁等分是一个面向全市乃至整个山东省的商圈大观综合,大观园商场、人济南老商圈典型的代表类民商场、之一消费对象除了周边园商圈商圈人防等居民外还面象整个济南市西市综合,市华联、嘉华购经营内容较多其中服饰类物广场、小商品及餐饮所占比列约为场商圈商圈批发市场等是西城区的商业中心洪楼综合,洪楼大润发、国连接洪楼区域与东部新商圈类美电器等区商业中心发展潜力巨商圈大老东综合,东门小商品市场、主要面向中低端消费家门类家乐福乐福的加入则弥补了区商圈商圈域中高端消费弱势英雄综合,银座八一店、国消费群体主要面向本区山类美八一店域商圈商圈段店综合,温州服装城、人口较少大型商业经营商圈温州小商类状况较差商圈品城泺口专业,洛口服装城、济南最大的服装批发市商圈型齐鲁鞋城、绿场以中低档为主辐射商圈地超市区域面向济南周边几个地市山大专业,济南科技市场、山东中关村之称是济南路性赛博数码广场、最有大的电了科技市场商圈商圈百脑汇等北园专业,银座北园店东济南最大的家居及建材大性亚家具城、建材市场街商商圈市场等圈段店专业,汽配及汽车销售济南最大的汽配及汽车商圈性市场销售商圈市场通过上表可以看出大部分商圈都是以大型商业(商场或市场)作为其基本的聚集点以临街店铺作为其商业的辅助区。通过以上几大商圈所拥有的主要的大型商业物业来看泉城路商圈占据首席且处于绝对的领先地位其商业地位也可见一斑。不同区域商业物业租金差异化明显。济南商圈租金分布呈现出了阶梯状的分布。以泉城路商圈及老东门商圈的租金水平为第一梯度平均租金在元平米天以上。以大观园商圈、山大路商圈、西市场商圈及洪楼商圈作为第二梯度平均租金范围在元平米天之间。平米天。其余商圈为第三梯度租金低于元老东门商圈的平均租金占居首位由于老东门商圈主要以聚集在小商品市场及批发市场周边而形成商圈较小商业密集度高、成形时间较早且主要面向中低端消费客群人流量较大所以其核心区域的租金水平甚至高过了泉城路商圈但其影响力远不及后者其次为泉城路商圈作为都市级商业中心形成的核心区域泉城路商圈成为中高端收入阶层光顾最频繁的地区第二梯度商圈大观园、山大路、西市场、洪楼大都具备较深厚的商业底蕴且商业发展相对平稳而第三梯度商圈受商业环境氛围或整个区域较广等因素的影响商铺租金普遍偏低。四、供应市场分析同住宅、写字楼市场相比济南商业物业市场的供应增长量较低但其增幅逐渐平稳规模与分布更趋理性化。从供应结构看大型物业供应占的比重较大如年度共有明珠世纪广场、万达商业广场、济北国际物流中心、嘉汇环球广场、国际风情街、南方精品服饰城等十多个大型商业广场投入市场总建面积达万平方米因此大型商铺和仓储式超市是供应量的市场主力。中型商铺、小型商铺(或店铺)的供应量较平稳主要位于中、小型商业街和新建或在建的住宅小区尤其是一些大规模的住宅小区。除此之外还有一些重新定位或重新装修的商场上市如济南百货大楼以改建成为好又省女饰城。中心城区潜在供应明显不足商业物业郊区化步伐加快。年推出的几个商业项目大都分布在郊区如下列表:项目位置总建面开发商(万平米)兴济河商城槐荫区段兴街东路大业房地产号明珠新世纪广长清新城区与大学山东省建设建工集场园区中心地段团房地产开发有限公司济北大市场齐河开发区山东齐齐发大市场房地产开发公司山东盖世物流济青高速零点桥东山东盖世国际物流农北侧集团贸大市场西市场小商品经一路附近批发市场将军广场体育中心山东永安房地产开发有限公司环球嘉汇广场北园大街三孔桥对山东嘉汇房地产开面发有限公司海蔚广场花园路号海蔚置业济南之江商城泺口济南之江商城有限公司鲁能泰山广场省体育中心体育广山东鲁能泰山发展场有限公司以南济南商业物业市场供应量由以上图表可见在年济南所推出的商业项目中约以上的分布在郊区而且整体体量较大。新建商业项目开始向郊区转移也促使郊区的开发进程日益加快。在市区具有代表性的商业项目为鲁能泰山广场、将军广场及西市场小商品批发市场等。其中正大易初莲花已准备进军济南市场并与鲁能集团签订了初步协议而西市场改造工程也正在如火如荼的进行经营规模由原来的万平米扩至万平米整个市场将于月份正式开业。此外在济南住宅底商发展也较火在近几年所推出的住宅物业中绝大部分项目都带有商业且底商售价不菲。其中济南中高档楼盘底商在万平米以上而在售的几个高档楼盘的底商售价基本维持在元平米住宅底商在济南新增的商业物业中已开始逐步占据一定的市场分额。五、需求市场分析需求结构呈现多元化及多中心化的分布。从需求来看济南市场对商业物业的需求结构呈现多元化趋势分布从大型购物中心、高档综合商场、家居商场、电器商店等到各种中、小型专业店铺都有不同需求。大型商场的数量增长有限但所占的面积比重较大。相对而言小型商场和中、小型店铺的数量增长较快年租赁成交量也较大对商业物业的需求增长较快。按行业分类济南市对商业物业的消费集中分布在超市连锁业、餐饮服务业、服装服饰业等行业。从近几年的发展来看超市连锁业需求最为强劲。超市倾向于在新建或在建住宅小区尤其是有规模的住宅小区附近建立商业网点。高档综合商场也是超市投资者的选择对象。对商业物业需求较大的另一行业是餐饮服务业。许多名牌餐厅饭店往往投入巨资铺设商业网点达到竞争占领市场的目的。除了超市连锁和餐饮业以外服装服饰业也是商业物业市场的重要需求者。地处繁华区域的大型商铺(或店铺)是许多服装品牌店的首选对象。长期以来济南的商业中心一直集中在旧济南城的中心以泉城路商圈作为核心商业区的格局仍是济南商业分布的重要特征。但随着济南城市规模的逐步扩大购买人流的增加这种分布格局受到挑战并逐渐形成新的分布态势呈现出新的发展特色。通过调查发现济南的商铺(或店铺)分布有以下特点:A商铺(或店铺)分布多中心化区域消费增强随着城市人口的增加、居住郊区化的日渐形成现有的泉城路、文化路等几条商业街面对全市几百万人口显然满足不了需求不仅给购物带来不便更使城市交通不堪重负。因此商业中心必须向多元化、郊区化趋势发展这一趋势的重要表现就是商铺(或店铺)分布的多中心化。人们日常购物越来越注重便利性使得区域性消费对中心商业圈资金流形成一种分化到中心商业圈购物也不再单纯是为购物而购物而是成为很多人的一种精神生活的享受。B商业物业市场的经营特色商业具亦有不同。如传统风味小吃一条街基础形成的餐饮业(芙蓉街)高校科研机构周围形成的电脑街(山大路科技市场)等。C济南商业物业市场的租金走势分析尽管市场发展较为缓慢济南各大商铺的发展商对租客挑选仍表现出谨慎的态度。据有关的调查发展商一般只对非常合适他们定位的客户开出谈判租赁条件。在租金模式上济南商业物业市场采用租金和提成的方法最后收取两者之中较高的一种。近几年的市场发展资料显示商业物业市场中的固定租金和最低保证金呈下降趋势但下降幅度较小。D不同服务类型商业物业的租金在各类型的商业服务物业中服装服饰业的租金较高护肤品次之美发美容业最低。这其中与不同行业的利润率有关另一方面也与各商业物业的地段位置相关。E不同地段商业物业的租金不同地段区域特点不同土地的商业价值也各不一样因此不同商业物业租金也各有差别。通过实地调研经过拓建后的泉城路金街的租金仍将是济南商业物业的至高点。当然除了地价的差异以外还与各区域商铺的供需水平、竞争程度、商铺的行业特性有关系。六、济南商业物业市场发展预测住宅物业持续增加会带动区域人流量的增加从而会激发商业物业的需求当住宅底商无法满足周边居民购物需求时必然会增加商业物业兴建的商机结合济南的市政规划预计东西片区的商业物业供应量会有所增加。根据国外对商业物业的租金变化与城市GDP的变化关系研究表明二者的变化规律是趋于一致的。从这个意义上说商业物业市场的发展与整个城市经济发展趋势密切相关。商业物业的投资和消费依托于整个城市经济发展的变化和居民消费水平的增减。目前济南商业物业市场还处于发展的初期阶段还不具备成熟市场的发展条件。但随着中国总体经济的好转预计济南居民的消费水平会有进一步提高中资和外资的企业会对济南商业物业市场充满信心。位置好、品质优的大型商铺(或店铺)将是他们的首选对象。而小型零售商铺或街面店铺的发展将依然迅速并随新建住宅小区向城市边缘外移。就租金走势来看未来济南商铺的租金将会随城市GDP的增长呈上升趋势。随着政府规划的出台预计洪楼板块将成为商业物业投资的新热点。东部区域开发步伐加快洪楼商圈持续扩张东部新区与洪楼老商圈将会实现融合届时洪楼商圈尤其是花园路将成为贯穿东部新区与老城区的一条重要的商业通道其商业经营的优势将会凸现商业物业的升值将会成为必然。在未来还有一个蕴藏巨大升值潜力的区域为西部新城。尽管目前段店商圈部分商业经营状况较差但经十路的开通、市政府对西部片区商业中心的规划也使得西部片区蕴含巨大商机。

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