在执行中如何实现抵押权的涤除权
在执行中如何实现抵押权的涤除权
发布时间:
201X-01-16 17:29:53在执行工作的实践中,遇到一起如何实现抵押权的案件:
一被执行人将一套经登记以35万元抵押给银行的房产,在未通知银行也未告知受让人该房产已经抵押的情况下,以30万元的价格出让给了受让人。执行人员依照《最高人民法院关于适用若干问
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的解释》第六十七条:
"抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿"的
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执行,结果出现了二个值得商榷的问题。为此笔者谈谈自己的观点,以抛砖引玉。
一、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条中规定的受让人可以代替债务人清偿其全部债务的"全部债务",在该案中是指35万元还是30万元,有人认为,按照《解释》规定,就应当是抵押权设定时约定的35万元的全部债务,如果不能够满足清偿其全部债务,就不能使抵押权消灭。另一种意见认为"全部债务"应指的是折价出售后实现的30万元款额。笔者认为后一种意见是正确的。"全部债务"应指抵押物最后出让实现的实际价格,在本案中指的是30万元,而不是35万元。我们可以从《担保法》第五十三条中找到依据。《担保法》第五十三条规定:
"债务履行期届满抵押权人未受清偿的,可以与抵押人
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以抵押物折价或者以拍卖、变卖该物所得的价款受偿","抵押物折价或者拍卖、变卖后,其价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。"这里已明显可以看出"全部债务"是指抵押物最终能够满足抵押权实现的数额。
二、抵押权人与受让人对抵押物折价、变卖的价格出现分歧应怎么办,如此案受让人以30万元购买了该房产,但抵押权人认为该房产应折价35万元,不同意以30万元出售。对此问题,我国现行的法律、
法规和司法解释都还没有明确的规定,也正是本文主题"如何实现抵押权涤除权"的问题。涤除权,是大陆法系国家对消灭抵押权的一种称谓。是指取得抵押物所有权的第三人,即受让人(不包括主债务人、保证人、继承人),向抵押权人提供抵押物的评估价款,使抵押权消灭的权利。实现涤除权时,在抵押物价格上抵押权人与受让人意见分歧时,可以分别采取两种方法处理:
1、增价拍卖。如本案,抵押权人不同意按30万元出售该房产,由抵押权人
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增价拍卖。拍卖金额为涤除金额的110%即33万元,如果该房产能够高出拍卖价格出售,由竞拍获抵押物的第三人支付拍卖费用。如果没有竞买人,抵押权人必须以拍卖价格买下拍卖物,并承担拍卖费用。
2、按涤除价格拍卖。如本案,按30万元价格拍卖。如果没有竞买人,抵押权人必须按30万元涤除价格买下拍卖物,并支付拍卖费用。由于通过以上两种拍卖方式处理实现涤除权的买受人,已经变成了竞买人或抵押权人,不再是原来的受让人。笔者认为以上是正确适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条较好方法。编辑黄建