房地产公司设计管理部门管理流程

房地产公司 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 管理部门管理流程 xx地产开发有限公司 总设计师办公室管理手册 (初稿) 年月日 1 目录 第一章 工作职责、范围 1、 部门概述……………………………………………………………………… 2、 原则和要求 3、 工作职责和范围……………………………………………………………………… 4、 岗位职责 总经理岗位职责总经理安全岗位职责工厂保安人员的岗位职责工厂财务部岗位职责工程测量员岗位职责 …………………………….. 4.1 部门经理岗位职责及岗位要求……………. 4.2 建筑师岗位职责及岗位要求…………. 4.3 结构工程师岗位职责及岗位要求…………. 4.4 强、弱电工程师岗位职责及岗位要求…………. 4.5 水暖工程师岗位职责及岗位要求………… 4.6 精装修工程师岗位职责及岗位要求………… 4.7 景观工程师岗位职责及岗位要求………… 4.8 资料员岗位职责及岗位要求………… 第二章 管理流程及执行表格 第一部分 总则 第二部分 设计招标管理 (一) 目的 (二) 使用范围 (三) 原则和要求 (四) 职责 (五) 程序和内容 1. 设计控制计划 2. 设计任务书 3. 招标邀请函 2 4. 设计单位推荐 5. 设计单位初选 6. 发标 7. 评标 8. 签约 第三部分 设计过程控制管理 (一) 设计过程的跟踪控制 (二) 设计评审 1. 方案设计阶段 2. 初步设计阶段 3. 扩初设计阶段 4. 施工图设计阶段 (三) 设计输出文件的审查与验收 (四) 设计控制总结 第四部分 设计变更管理 (一) 变更分类 (二) 管理程序 (三) 设计变更的控制 第五部分 施工图管理 第六部分 景观设计管理流程 (一) 景观概念方案设计 1. 景观设计单位选择 2. 景观方案设计控制 3. 设计评审 4. 履约评价 (二) 景观实施方案设计 3 1. 景观设计单位选择 2. 景观实施方案设计控制 3. 设计评审 4. 履约评价 (三) 景观施工图设计 1. 景观设计单位选择 2. 景观施工图设计控制 3. 设计评审 4. 履约评价 第七部分 精装修设计管理流程 第三章 设计任务书编制指引 第四章 方案/初步设计审查指引 第五章 施工图审查指引 第六章 附表 4 第一章 总设计师办公室(含设计部)工作职责、范围 1. 部门概述 1.1、部门名称 总设计师办公室(含设计部) 1.2、岗位组成:副总工程师、建筑师、结构设计师、强弱电工程师、水暖工程师、精装 工程师、景观工程师、资料员等 1.3、工作概述 提供新项目初步设计分析和规划设计要点，负责项目在整个开发过程中的设计管理工作，括方案设计阶段、初步设计阶段和施图设计阶段的设计任务书的编制、设计委托、设计进度计划、方案评审、控制协调设计质量和进度、中期交流、设计成果审查、施工图技术交底，设计变更的接收、发放及跟踪，配合项目部编写工程验收计划及竣工备案证明书办理工作，配合前期部做好施工前各种相关手续的办理，。 2. 原则和要求 2.1、工作程序必须按照公司工作流程展开 2.2、部门员工要充分发挥主观能动性、积极配合、工作目标方向一致 2.3、建设工程设计，必须执行工程建设强制性 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ，严格按先勘察、后设计、再施工的 原则开展。 2.4、建设工程设计业务必须委托给资质等级符合要求(根据不同的项目具体制定标准) 的设计单位。禁止将设计业务委托给超越其资质等级许可范围的设计单位。 2.5、设计招标的评标标准包括:设计方案优劣，方案所采取的技术和工艺水平，整个方 案投入产出经济效益评估，服务细则承诺，以及设计单位资历和社会信誉等。要充分体现集团的意图和期望，确保设计文件的有效性、连续性并保证工程项目的安全性、经济性 2.6、各专业人员对各设计阶段要根据公司的管理要求进行跟踪控制和设计成果审查 2.7、 2.8 5 3. 部门工作职责和范围 负责公司开发项目的建筑设计、设计质量及进度、建筑成本的全面把握和管理工作 具体领导设计工作，进行项目设计招标、方案评审及协调工作 负责工程前期的技术决策，制定和审查项目设计出图计划 编制审查工程项目委托设计任务书及各阶段专业的设计成果，对设计成果的质量进行全面把关，消除设计缺陷，提高设计质量 负责协调设计过程中各相关部门及部门各岗位职责 4.1 部门经理岗位职责 (一) 工作概述 在主管副总经理的领导下，带领部门员工以部门岗位责任制为基准，做好项目的方案评估、设计阶段及施工阶段有关设计方面的各项工作。 (二)岗位职责 1. 在公司主管工程副总经理的领导下全面负责部门的日常工作 2. 负责本部门工作职责范围内的各项工作的组织管理 3. 负责本部门工作计划的制定并统计完成情况，找出存在的问题并及时解决 4. 负责本部门各项工作书面文件的审核、审定工作 5. 配合公司总经办做好部门内部人员编制、招聘、录用等工作 6. 负责本部门员工的考评工作 7. 负责指导、管理本部门工作团队，对部门工作绩效负责;在工作中督导、培养下属，对本部门员工进行工作积极性的调动、工作心态的端正等沟通工作 6 8. 负责本部门与公司内部其他部门的联系、对接及沟通工作 9. 负责组织本部门工作职责范围内与外部单位的联系、协调和沟通工作 10. 负责向主管副总经理反应工作的有关情况和信息 11. 协调部门成员同公司管理层的意见沟通，协调本部门内成员之间的合作和本部 门同其它部门的合作，维持团队合作精神 12. 服从领导安排并完成上级领导交办的其他各项工作任务 13. 项目前期阶段主要负责 (1) 组织部门人员进行初步设计分析和提出规划设计要点 (2) 参与项目论证的评审 组织设计单位初选，审核设计单位资质，编制《设计单位考察报告》 (3) (4) 组织综合评价设计单位的设计能力，组织签订设计 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 完成《产品概念设计任务书》并组织评审工作 (5) (6) 组织对概念设计成果的内部预审 (7) 组织编制并确认《项目设计指导书》对应章节的内容，并汇总送审 14. 项目方案及扩初设计阶段主要负责 (1) 组织设计单位初选，审核设计单位资质，编制《设计单位考察报告》 (2) 组织编制《设计标书》，选择确定设计单位 (3) 综合评价设计单位的设计能力，组织签订设计合同 (4) 编写制定《项目设计进度计划》并送审 (5) 根据《项目设计指导书》和《项目设计进度计划》的要求控制设计质量和进 度 (6) 组织部门相关人员编写《规划方案设计任务书》、《综合管网及道路设计要 求》、《单体建筑方案设计任务书》、《扩初设计任务书》 (7) 组织中期设计交流及内部评审 (8) 组织重要节点的专家评审工作 (9) 向成本管理部提交有效的设计技术经济指标和设计方案 7 (10) 配合配套部(前期部)完成项目的报批报建工作 15. 施工图设计阶段主要负责 (1) 组织设计单位初选，审核设计单位资质，编制《设计单位考察报告》 (2) 组织编制《设计标书》，选择确定设计单位 (3) 综合评价设计单位的设计能力，组织签订设计合同 (4) 组织编制《施工图设计任务书》并送审 (5) 编写制定《施工图设计进度计划》并送审 (6) 负责组织建筑、结构、景观、装饰设计的协调工作 (7) 组织中期设计交流 (8) 组织施工图副总工程师岗位职责 (一)工作概述 在主管副总经理的领导下，全面负责规划部门技术及管理工作，负责部门的 工作计划、合同管理工作，主持项目各设计阶段的技术和技术管理工作，负责工 程设计及施工过程中的设计变更、技术支持，负责监督本部门工作实施的过程及 实施效果，负责与其它相关部门总的协调工作主管部门技术系统 (二)岗位职责 (1)负责部门的任务下达，制定任务目标、执行原则及部门考核制度 (2)负责监督本部门工作实施的过程，负责与其它相关部门总的协调工作 (3)组织运作项目前期调研，参与工程项目的规划定位，完成工程项目总体规划 (4)负责与项目相关的公司或部门进行良好协调、沟通，以助于项目的顺利实施 (5)协助规划项目方案，进行项目协调和指导，明确有关具体工程项目的信息指标 (6)负责项目设计的总体控制、质量、进度和成本控制 (7)负责组织根据项目的总体管理目标编制项目设计的总体实施计划、年度和分月 8 度的实施计划，并对实施中的项目计划进行统计分析和计划调整等综合管理 (8)负责设计单位初选，审核设计单位资质，编制《设计单位考察报告》 (9)综合评价设计单位的设计能力，组织项目设计的招投标以及合同谈判等工作， 组织编制设计标书、签订设计合同 (10)组织各专业人员编写各设计阶段的设计任务书及评审、送审工作 (11)负责项目各设计阶段的技术管理工作，主持设计图纸会审、技术交底、设计 完善和优化等 (12)主持设计变更方案的论证，负责新技术、工艺和材料应用的调研和论证 (13)负责对设计合同履行的监督和动态管理，组织与设计单位进行必要的设计中 期交流，并进行记录、评审和跟踪落实 (14)负责组织和管理各专业阶段设计成果的评审、复审等工作 (15)负责工程施工中的设计变更、技术支持，负责监督本部门工作实施的过程及 实施效果，负责与其它相关部门的协调工作 (16)配合项目部分析确定工程的技术难点和控制要点，制定相应的针对性措施和 重点控制流程 4.3 建筑师岗位职责及岗位要求 (一)工作概述 主要负责公司工程项目的设计及工程配合工作，拟定项目规划设计的工作计划， 进行项目前期的市场调查、产品定位、规划方案、建筑方案研究分析，总结规划、建 筑方案调查研究成果，完成规划设计方案建议报告，组织协调各阶段的设计工作，确 保设计质量和进度。负责对项目的设计工作进行管理、执行、协调、监督;根据项 目的时间要求监督设计单位完成项目上所有设计图纸的校核、出图工作;负责与项目 相关的公司或部门进行良好协调、沟通，以助于项目的顺利实施 (二)岗位职责 (1) 参与项目的可行性研究，参与编制《项目可行性研究就报告》 (2)参与市场调研及协助营销部编制《产品定位初步报告》 9 (3)参与设计单位初选，审核设计单位资质，负责编制《设计单位考察报告》基本内容 要有:资质审查、能力考察评价、业绩考察评价和设计费用要求 (4)项目立项后，参与编写《项目设计进度计划》并送审 (5)参与设计单位的招投标工作，编写委托协议、招标文件等 (6)负责完成项目设计基础资料的接受、补充和评审，根据项目时间要求组织完成项目 上所有设计图纸的校核、出图和项目上使用材料的选择、确认工作 (7)参与对设计单位提出的建筑概念方案进行评审，负责完成《产品概念设计任务书》 对应章节的内容并汇总送审 (8)参与对概念设计单位的概念设计的内部预审 (9)依据集团最后审批的概念设计评审结论，编写《项目设计指导书》对应章节的内容 并汇总其他部门提供的内容送审 (10)制定和编写《规划方案设计任务书》、《单体建筑方案设计任务书》 (11)对设计单位的方案设计进行审查，核实各种经济技术指标，确保设计成果符合规 划设计条件 (12)提供相关图纸和资料，配合前期部完成项目的报批报建工作 (13)负责编制《施工图设计计划》及《施工图设计任务书》建筑专业的内容 (14)负责对设计单位的跟进、督导，确保设计质量和进度 (15)负责与设计单位的中期交流，组织对阶段设计成果的平审工作 (16)参与施工图设计内部评审，负责对本专业设计内容提出意见及修改建议，并填写 《施工图审查意见表》 (17)对设计单位回复的《施工图审查意见表》和修改后的建筑施工图负责审查、验证， 在《施工图审查意见表》的“验证”栏内进行确认 (18)根据变更情况及公司论证通过的最终结论填写本专业的“设计变更单”，及时组织设 计单位绘制变更图纸，并组织设计变更的签认工作 (19)配合项目部组织的施工图技术交底工作 (20)做好部门经理安排的其他各项工作及与其他专业人员的工作配合 10 4.4 结构工程师岗位职责及岗位要求 (一)工作概述 负责各设计阶段结构设计管理工作，组织制定工程项目的结构设计计划，参加工 程项目的设计招标工作，参与对设计单位的资格审查，协助确定中标单位，审核工程 项目中结构设计方案，结构设计成果的评审与确认，控制钢筋和混凝土用量，提出优 化意见，配合其他专业做好各专业的协调工作 (二)岗位职责 (1)负责工程项目地质勘察成果的评审与确定 (2)负责结构专业前期技术调研 (3)参与设计单位初选，审核设计单位资质，负责编制《设计单位考察报告》的相关内 容 (4)项目立项后，参与编写《项目设计进度计划》 (5)参与对设计单位的招投标工作，参与编写委托协议、招标文件等 (6)参与对设计单位提出的结构设计方案进行评审，协调解决其它专业问题，控制钢筋 和混凝土用量，提出优化意见 (7)提供本专业相关图纸和资料，配合前期部完成项目的报批报建工作 (8)负责编制《施工图设计计划》及《施工图设计任务书》结构专业的内容 (9)配合建筑师对设计单位的跟进、督导，确保设计质量和进度 (10)参与设计单位的中期交流，对本专业阶段设计成果的平审工作 (11)参与施工图设计内部评审，负责对本专业设计内容提出意见及修改建议，并填写 《施工图审查意见表》 (12)对设计单位回复的《施工图审查意见表》和修改后的结构施工图负责审查、验证， 在《施工图审查意见表》的“验证”栏内进行确认 (13)根据变更情况及公司论证通过的最终结论填写本专业的“设计变更单”，及时组织设 计单位绘制变更图纸，并组织设计变更的签认工作 (14)配合项目部组织的施工图技术交底工作 11 (15)配合项目部解决项目施工中的技术问题 (16)做好部门经理安排的其他各项工作及与其他专业人员的工作配合 4.5 强、弱电工程师岗位职责及岗位要求 (一)工作概述 负责各设计阶段的本专业设计管理工作，组织制定工程项目的本专业设计计 划，参加工程项目的设计招标工作，参与对设计单位的资格审查，协助确定中标单位，参与工程项目的电气设计方案、初步设计的审定及施工图的会审，提出技术可行，经济合理的建设性意见，负责电气设计成果的评审与确认，提出优化意见，配合其他专业做好各专业的协调工作 (二)岗位职责 (1)不断学习和掌握本专业知识和现行的国家规范、规程及地方法规和规定 (2)参与设计单位初选，审核设计单位资质，负责编制《设计单位考察报告》的相关内 容 (3)项目立项后，参与编写《项目设计进度计划》 (4)参与对设计单位的招投标工作，参与编写委托协议、招标文件等 (5)做好与设计单位沟通、协商确定相关功能，明确设计要求 (6)负责对设计单位提出的电气设计方案进行评审，提出技术可行、经济合理的建设性 意见供部门参考 (7)提供本专业相关图纸和资料，配合前期部完成项目的报批报建工作 (8)负责编制《施工图设计计划》及《施工图设计任务书》电气专业的内容 (9)配合建筑师对设计单位的跟进、督导，确保设计质量和进度 (10)参与设计单位的中期交流，负责对本专业阶段设计成果的平审工作 (11)参与施工图设计内部评审，负责对本专业设计内容提出意见及修改建议，并填写 《施工图审查意见表》 (12)对设计单位回复的《施工图审查意见表》和修改后的电气施工图负责审查、验证， 在《施工图审查意见表》的“验证”栏内进行确认 12 (13)根据变更情况及公司论证通过的最终结论填写本专业的“设计变更单”，及时组织设 计单位绘制变更图纸，并组织设计变更的签认工作 (14)配合项目部组织的施工图技术交底工作 (15)配合项目部解决项目施工中的技术问题 (16)做好部门经理安排的其他各项工作及与其他专业人员的工作配合 4.6 水暖工程师岗位职责及岗位要求 (一)工作概述 负责各设计阶段的本专业设计管理工作，组织制定工程项目的本专业设计计划， 参加工程项目的设计招标工作，参与对设计单位的资格审查，协助确定中标单位，参与工程项目的给排水、暖通设计方案、初步设计的审定及施工图的会审，提出技术可行，经济合理的建设性意见，负责给排水、供暖设计成果的评审与确认，提出优化意见，配合其他专业做好各专业的协调工作 (二)岗位职责 (1)不断学习和掌握本专业知识和现行的国家规范、规程及地方法规和规定 (2)参与设计单位初选，审核设计单位资质，负责编制《设计单位考察报告》的相关内 容 (3)项目立项后，参与编写《项目设计进度计划》 (4)参与对设计单位的招投标工作，参与编写委托协议、招标文件等 (5)做好与设计单位沟通、协商确定相关功能，明确设计要求 (6)负责对设计单位提出的给排水、暖通设计方案进行评审，提出技术可行、经济合理 的建设性意见供部门参考 (7)提供本专业相关图纸和资料，配合前期部完成项目的报批报建工作 (8)负责编制《施工图设计计划》及《施工图设计任务书》电气专业的内容 9)配合建筑师对设计单位的跟进、督导，确保设计质量和进度 ( (10)参与设计单位的中期交流，负责对本专业阶段设计成果的平审工作 (11)参与施工图设计内部评审，负责对本专业设计内容提出意见及修改建议，并填写 13 《施工图审查意见表》 (12)对设计单位回复的《施工图审查意见表》和修改后的本专业施工图负责审查、验 证，在《施工图审查意见表》的“验证”栏精装修工程师岗位职责及岗位要求 (一)工作概述 负责项目有关精装修工程的设计管理工作，组织制定工程项目的本专业设计 计划，负责工程项目的精装修设计招标工作，参与对设计单位的资格审查，协助确定中标单位，参与工程项目的精装修设计方案、初步设计的审定及施工图的会审，提出技术可行，经济合理的建设性意见，负责精装修设计成果的评审与确认，提出优化意见，配合其他专业做好各专业的协调工作 (二)岗位职责 (1)依据营销部提供的《产品定位初步/细化报告》编制精装修方案设计的《精装修设计 任务书》 (2)参与设计单位初选，审核设计单位资质，负责编制《设计单位考察报告》基本内容 要有:资质审查、能力考察评价、业绩考察评价和设计费用要求 (3)参与设计单位的招投标工作，编写委托协议、招标文件等 (4)负责完成项目设计基础资料的接受、补充和评审 (5)参与对设计单位提出的精装修概念方案进行评审，提出优化意见 (6)参与对设计单位的精装修概念设计的内部预审 (7)负责编制《精装修施工图设计计划》并组织送审 (8)负责与设计单位进行设计中期交流，审核其施工图设计中的材料、色调搭配及技术 14 规范等符合要求，组织对阶段设计成果的评审工作 (10)认真通读项目的建筑图纸，及时提出与室景观工程师岗位职责及岗位要求 (一)工作概述 负责组织落实项目有关景观工程的设计管理工作，组织制定工程项目的本专 业设计计划，负责工程项目的景观设计招标工作，参与对设计单位的资格审查， 协助确定中标单位，参与工程项目的景观设计方案、初步设计的审定及施工图的 会审，提出技术可行，经济合理的建设性意见，负责景观设计成果的评审与确认 提出优化意见，配合其他专业做好各专业的协调工作 (二)岗位职责 (1)参与设计单位初选，审核设计单位资质，负责编制《设计单位考察报告》基本内容 要有:资质审查、能力考察评价、业绩考察评价和设计费用要求 (3)参与设计单位的招投标工作，编写委托协议、招标文件等 (4)负责完成项目设计基础资料的接受、补充和评审，做好材料选样和设备 选样 (5)负责以《项目设计指导书》为依据编写《景观概念方案设计任务书》 15 (5)参与对设计单位提出的景观概念方案进行评审，提出优化意见，经济合理性建议 (6)参与对设计单位的景观概念设计的资料员岗位职责及岗位要求 (一)工作概述 协助部门经理处理部门的日常事务，按要求完成有关文件、报表的编制工作，负责工程项目的所有图纸、文件及函件的接受、清点、登记、发放、归档、分类管理工作，收集整理设计和施工过程中所有技术变更、洽商记录、会议纪要等资料并分类归档，来往资料及时登记并准确及时递交有关人员审阅，协助部门经理做好对内、对外协调、接待等工作 (二)岗位职责 16 (1)协助部门经理做好日常的对内、对外的协调、接待等工作 (2)负责收、发部门的传真、文件、电子邮件等，处理部门的一般文书工作 (3)负责与设计等相关单位的信息与资料传递等工作 (4)负责项目所有图纸的接受、清点、登记、发放、归档、管理工作， (5)负责收集、整理、保管部门的各种技术文件、合同、函件、设计变更、洽商记录、 会议纪要等档案资料 (6)协助部门经理起草、处理各类对内、对外函件 (7)参加必要的工程会议，完成、整理会议纪要，并经部门经理审核后发给相关人员 (8)协助工程竣工验收的有关设计资料的整理工作 (9)负责部门日常行政管理、经费报销等工作 (10)负责保管工程印章，对工程盖章登记，并留存备案 (11)负责本部门办公设备、办公用品及其他日常用品的报领、保管及发放工作 (12)完成上级领导交办的其他工作 第二章 管理流程及执行表格 第一部分 总则 为鼓励在建设工程设计活动中采用先进技术、先进工艺、先进设备、新型材料， 以提高工程质量、降低工程造价，加快工程建设进度的革新措施，特制定本制度 第二部分 设计招标管理 (一)目的 为明确设计阶段各项控制工作的原则、方法和职责，确保公司选择合格的设计单 位，并充分体现集团的意图和期望，得到符合要求的设计成果，确保设计文件的有效 性、连续性，最终达到保障工程项目的安全可靠、适用经济的目的 (二)适用范围 1. 2. 适用于从方案招标开始到施工图经审图公司审核完成为止 该范围的交付件为:经审图公司加盖印章的施工图 (三)原则和要求 17 1. 项目工程设计，必须执行工程建设强制性标准，杜绝“三边”工程，严格按先勘查、 后设计、再施工的原则展开 2. 项目工程设计业务必须委托给资质等级符合要求(根据不同的项目具体制定标准) 的设计单位，严禁将设计业务委托给超越其资质等级许可范围的设计单位 3. 方案设计招标的评标标准，包括设计方案优劣、方案所采取的技术和工艺水平、整 个方案投入产出经济效益评估、服务细则承诺，以及设计单位资历和社会信誉等 4. 方案设计招标，必须选择在国 设计任务书 2.1 方案设计任务书 总师室根据收集到的资料，拟定《方案设计任务书》，经内部评审、总工程 18 师签字审定后，报集团批准后实施。 2.2 初步设计说明 收到政府的规划方案审批意见后，总师室组织有关人员讨论初步设计的有关问题，在满足规划意见、市场定位要求的前提下最大限度的控制成本。最终形成初步设计 说明书 房屋状态说明书下载罗氏说明书下载焊机说明书下载罗氏说明书下载GGD说明书下载 ，经招标邀请函 由总师室负责编制招标邀请函标准格式见附表《发标通知》 设计单位的推荐 4. 集团、总师室、商务部、地方公司均可推荐设计单位。 5. 设计单位初选 总师室组织相关人员，对拟邀请的设计单位进行考察，考察内容为设计单位资质、设计单位公司的组织结构、设计单位的专业人员能力、设计单位公司规模、参与我司项目的积极性、设计单位对我项目类型的适合度、对设计项目的时间要求 、以往设计成果、人员和设备情况、收费标准等，形成《设计单位考察报告》，考察合格的列入备选的《合格设计单位名单》并上报设计总监审批 6. 发标 在总师室拟定的邀请单位中，集团有权根据实际情况直接委托设计单位。如集团决定招标，则由总师室负责组织发标会，发书面《发标通知》，邀请被选中的合格投标单位及有关部门参加，进行设计发标 7. 评标 在投标书确定的投标日期，总师室负责接受投标书，接标人员根据设计任务书及招标文件的要求检查投标书的有效性，对标书进行分析对比，对报价明细和设计资质及技术能力进行分析比较，编制《设计单位资质分析比较表》和《设计单位费用分析比较表》 记录在《标书评审记录》中。总师室拟订评委名单需报集团批准后实施超过一定规模或有影响力的项目，应按有关规定向政府主管部门提出申请，由其确定评委 19 名单并组织集团内外有关专家对各投标单位的设计方案进行评标 评标结束并确定中标单位后，填写《标书评审记录》，填写《合同推荐书》报集团批准，批准后由总师室向中标单位发《中标通知书》, 并拟订设计合同报集团审批 8. 签约 总师室与设计单位签订《设计合同书》。 第三部分 设计过程控制管理 (一)设计过程的跟踪控制 1. 总师室应根据项目设计特点，确定对设计过程的控制要求，并根据《项目设计进 度计划》和《项目设计指导书》 的要求控制设计质量和进度 2. 对每一设计项目，在设计开始前，总师室要求设计单位提供该项目的设计计划和 设计输入文件，由总师室指定的控制人员审查认可，并填写《设计跟踪检查记录单》 3. 在初步设计及施工图设计进行过程中，总师室应组织控制人员，依据《设计合同 书》的要求和《项目设计进度计划》的规定，前往设计单位进行实地跟踪检查 4. 实地跟踪检查内容包括设计进度、人员资格及专业配合等;检查的依据是《设计 合同书》、《设计管理配合要求》、设计单位编制的《设计计划》;检查结果应填写《设计跟踪检查记录单》，并将该文件报公司备案 5. 检查中发现不符合要求的问题，由检查人员填写《专业工程师通知单》，要求设计 单位整改，并要求设计单位将书面整改结果报总师室备案 (二)设计评审 1. 方案设计阶段 在收到各方案设计后，总师室汇同项目部、成本预算部对各方案设计进行施工成本估算，评估施工难度和工期 总师室收到方案设计后5日内，组织相关人员对各方案进行评审，并向与会人员通报 成本估算、施工难度和工期; 设计方案最终经集团审批后生效。 20 2. 初步设计阶段 在收到初步设计方案后，总师室配合项目部负责征询规划部门意见。总师室根据 规划部门的意见，组织有关部门对初步设计进行审查，在满足规划意见、市场定位要求的前提下最大限度的控制成本。最终形成初步设计评审意见，经总工程师签字审定，报集团批准后，由总师室组织设计院完善初步设计 3. 扩初设计阶段 扩初设计完成后，总师室配合项目发展部负责征询当地政府部门进行扩初评审; 取得审查意见后，明确市政意见中的修改是修改扩初设计还是直接在施工图中予以修 改，并将审查意见备案 根据扩初意见总师室组织相关部门对扩初设计进行局部功能优化，并对设计资料进行 研究以在满足使用功能且不降低项目品质的前提下提出降低成本的合理化建议 如市政部门的意见中影响项目的使用功能，则总师室应立即与营销部协商并同时通知 设计单位该部分内容设计修改暂缓，待公司内部有关部门取得一致意见后，再由总师室通知设计单位设计修改具体内容 所有市政部门意见和集团各部门意见应由总师室汇总交设计单位作为施工图设计的依 据并备案 4. 施工图设计阶段 设计单位开始施工图设计前，总师室应将以下资料准备好作为设计单位的设计依据， 包括:地质报告、甲方和市政部门的扩初设计意见和批复、市政配套的具体条件(其中市政配套的具体条件由项目部取得)以及设计任务书 总师室组织与设计单位进行设计前期交流沟通，根据项目的进度要求，对设计单位的 设计进程作具体的要求(包括设计是否分阶段进行、施工图的出图数量、基础施工图出图日期、报建图出图日期、主体建筑施工图出图日期以及对施工图设计任务书中的相关问题进行交流等)，编制《施工图设计进度计划》并负责跟踪实施 各阶段施工图设计成果，均由总师室落实审图公司审图 总师室将审图公司的审图意见，发回设计单位用于对施工图进行修改，修改完 成的施 21 工图作为招投标的正式依据 (三)设计输出文件的审查与验收 1. 在初步设计及施工图设计等各设计阶段完成后，根据《设计进度计划》，由总师室 组织相关部门、审图公司、设计单位，分别按《方案/初步设计审查指引》和《施工图审查指引》的规定对有关图纸进行审查，形成《设计输出文件审查报告》，报集团批准后，发给设计单位，设计单位据此完善设计输出文件。此项工作反复进行直至集团签署设计验收单为止 2. 设计输出文件的审查，应包括两个方面文件的审查:对设计结果文件的审查及对 设计单位所进行设计评审、设计验证的记录的审查。审查应依据《设计任务书》、 《设计合同书》、《设计管理配合要求》、设计单位编制的《设计计划》进行 (四)设计控制总结 集团签署设计验收单后, 总师室组织有关控制人员撰写《设计控制总结》，设计变更管理 施工图审图备案出图后，再对原图进行修改则称为设计变更(以下统称为“设计变更”)，由总师室负责统一管理。 (一) 变更的分类 1. 设计院下发的设计变更 2. 本部门提出的设计变更 3. 项目部提出的设计变更 4. 监理公司提出的设计变更 5. 材料设备的变更 6. 政策法规引起的变更 7. 公司决策层提出的设计变更 8. 其他为涵盖的特殊设计变更 22 (二)管理程序 1. 因企划、销售、配套、资产、物业等原因须提出设计变更均应通过《设计变更申 请单》发出变更需要 2. 设计变更必须遵循“先论证、再预算、后实施”的原则，并须遵循先修改设计图 或出设计变更单后再施工的原则 3. 一般性非重大的变更，由概算部初步估算造价，交成本管理部审核。设计外立面、 结构、影响主要功能、重要景点的建筑物和乔木等重大变更的，由设计总监审核并 具意见，如需要，组织内部会审，共同论证变更的可行性和必要性，论证通过后， 又概算部估算造价，成本管理部审核，由设计总监审批变更方案 4. 各类变更通过前期论证和审批后，总师室审签发设计变更通知书至设计单位。设 计单位按设计变更通知单内容出设计图纸或变更单，总师室将修改结果审核后备案 并传递至项目部执行并送成本管理部备案 (三)设计变更的控制 1. 《设计变更发出前》总师室必须: 就设计变更事项涉及到的专业技术问题与相关技术问题进行确认 已办理《建设工程规划许可证》的项目，设计变更需要重新报建的，要就变更是否符合政府审批的有关规定与配套部进行确认 行 经审批不同意进行变更的事项，设计变更程序终止，如果是设计院发出的设计变更通知，由已领取《预售许可证》的项目，要就变更是否涉及销售承诺的问题与销售管理部进行确认 经论证不宜变更的事项，但因项目实际需要仍要变更的，必须经设计总监审核批准后方能实总师室项目设计负责人恢复设计院 以上程序完成后，由总师室项目设计负责人将《设计变更通知单》及《设计变更单》一同发送到项目部(如有设计材料变化，亦需发送到采购部)，并报成本管理部/概预算部备案 2. 设计变更的下发和执行 总师室按照设计单位发出的图纸或变更单，负责下发项目部，项目部负责分发至监理公司、 23 施工单位，并填写《文件签收单》 项目设计负责人在接到《设计变更通知单》后，提出造价变更申请文件 《设计变更通知单》应由有效签字人共同签署完成，并与承包单位核定费用后，才通知承包单位开始实施，负责无效 项目部负责复核《设计变更》执行情况，并在《设计变更》中的完成情况栏签字确认并归档 总师室针对变更情况，对产品设计图的完善化及产品标准的确定进行优化 项目设计负责人对设计变更进行分析和总结，提出后续设计完善的建议 3. 其他部门不能直接通知设计单位变更设计。项目进入销售期并于网上公布信息后原 则上不再进行涉网施工图管理 设计文件的发放和归档工作是加强设计工作使设计和施工有序进行，确保工程 质量和进度的重要保证。 1. 通过审图备案正式出图的施工图、方案设计文本、初步设计文本均应登记归档，由 总师室统一发放。总师室应设图档室和资料员，负责通知和分发设计文件，文 件数 量和内容按附件二所示，各收图单位由指定人员至档案室签领。 2. 配套公司在征询阶段和方案调整阶段所需的工作图纸，正式出图后各部门所需的增 晒图纸可由设计公司直接发给所需单位的指定人员。 3. 超印和超晒的设计文件，在工程结束后由设计公司凭文件签领单统一和地方公司结 算。 4. 设计文件的归档内容和负责归档单位按下述规定执行。 1. 任务书-----总师室 2. 详规设计------总师室 3. 方案设计------总师室 ------总师室 4. 初步设计 5. 概算书------总师室、商务部 6. 施工图审图备案图------总师室、监理公司、质检站 24 7. 施工图电子文件-----总师室 8. 备忘录----项目部、监理公司 9. 施工技术核定单----项目部、商务部、监理公司 10. 竣工图------总师室 第六部分 景观设计管理流程 (一)景观概念方案设计 1. 景观设计单位选择 景观方案设计单位选择的操作流程，按照《设计单位选择管理流程》进行 景观设计师负责编写《景观概念方案设计任务书》，依据是《项目设计指导书》，并组织流转审核 项目设计负责人负责提供建筑总体规划设计图纸，并参与景观设计成果的评审 2. 景观方案设计控制 景观设计师将审批通过的《景观方案设计任务书》作为《设计合同》附件，连 同总体规划设计图纸一起发给设计单位，由设计单位完成景观方案设计 3. 设计评审 景观概念方案设计完成后，由总师室组织内部评审，报设计总监审核，(参照《设计 评审流程》进行) 4. 履约评价 景观概念方案设计单位的履约评价，按照《设计单位选择管理流程》进行 (二) 景观实施方案设计 1. 景观设计单位选择 1.1景观方案设计单位选择的操作流程，按照《设计单位选择管理流程》进行 1.2 编写《景观实施方案设计任务书》 景观设计师依据设计评审会《会议决议》、《项目设计指导书》和上阶段的设计 成果，编写《景观实施方案设计任务书》，并提交相关部门流转审核 1.3项目设计负责人负责提供建筑实施方案设计图纸，并参与景观设计成果的评审 25 2. 景观实施方案设计控制 景观设计师将审批通过的《景观实施方案设计任务书》作为《设计合同》附件，连同建筑实施方案设计图纸一起发给设计单位，由设计单位完成景观实施方案设计。如景观概念方案与实施方案设计的供方未同一设计单位，则景观设计师将《设计交流信息记录表》发给设计单位 3. 设计评审 景观实施方案设计完成后，由总师室组织内部评审，报设计总监审核，(参照《设计 评审流程》进行) 4. 履约评价 景观实施方案设计单位的履约评价，按照《设计单位选择管理流程》进行 (三) 景观施工图设计 1. 景观设计单位选择 1.1景观施工图设计单位选择的操作流程，按照《设计单位选择管理流程》进行 1.2 编写《景观施工图设计任务书》 景观设计师组织部门内的各专业工程师依据设计评审会《设计评审表》、《项目 设计指导书》和上阶段的设计成果，编写《景观施工图设计任务书》，并提交相关 部门流转审核 1.3项目设计负责人负责提供建筑施工图设计图纸，并参与景观施工图设计成果的评审 2. 景观施工图设计控制 景观设计师将审批通过的《景观施工图设计任务书》作为《设计合同》附件，连同建筑施工图设计图纸一起发给设计单位，由设计单位完成景观施工图设计。 3. 设计评审和验证 景观施工图设计完成后，由总师室组织内部评审，报设计总监审核，(参照《设 计评审流程》进行) 4. 景观施工图技术交底 施工图完成后，配合项目部组织的施工图技术交底工作，参加的部门:施工单 26 位、设计单位、监理单位、总师室，图纸交底记录须备案 5. 履约评价 景观施工图设计单位的履约评价，按照《设计单位选择管理流程》进行 第七部分 精装修设计管理流程 1. 精装修设计师依据市场营销部编制的《产品定位初步/细化报告》编制《精装修设任 务书》 2. 《精装修设任务书》内容包括 . 设计总体要求 . 设计范围 . 设计功能要求 . 设计风格要求 . 商务条件 . 各专业设计要求 . 材料要求 . 设备选型要求 . 成本控制要求 . 设计进度要求 . 设计深度要求 . 现场施工条件要求 . 设计提交成果要求 3. 精装修设计师负责组织对《精装修设计任务书》进行评审，参加部门有:市场营销 部、总师室、成本管理部，评审修改后报集团审批 4. 选择装修设计单位 精装修设计单位选择的操作流程，按照《设计单位选择管理流程》进行 5. 精装修方案设计 精装修设计师负责向设计单位发出《精装修设计任务书》及已完成方案阶段建筑图纸 27 精装修设计师负责根据设计合同跟踪设计进度和质量，适时协调建筑设计单位与装修设计单位之间的技术对接，安排中期交流 精装修设计师负责收取设计单位提交的设计成果，并组织各专业人员按照合同及《精装修设计任务书》要求审核设计成果 司 精装修设计师汇总《设计评审意见表》，明确提出修改方案，经集团审核后，填写《设计交将装修方案提交成本管理部进行初步成本估算 精装修设计方案的评审，参加部门有:项目部、成本管理部、市场营销部、总师室及物管公流信息记录表》送交设计单位进行修改 审核设计单位修改后的设计成果，并报集团审批 6. 精装修扩初设计 精装修设计师根据《精装修设计任务书》的要求，监督设计单位完成主要材料样板、色泽搭配，完成平面、立面、节电施工图、所有材料、技术规范等，暖通、电、水工程师参与落实设计方案 精装修设计师负责组织各专业人员及相关部门审核设计单位提交的设计成果，并报集团审批 7. 精装修施工图设计 按《设计单位选择管理流程》组织选择室内景观、灯光、艺术品、软装设计公司 明确材料分类和采购方式如:甲供、甲指乙供、乙供材料的采购等 精装修设 计师负责依据设计合同、《精装修设计任务书》跟踪设计单位的设计进度和质量， 适时安排与设计单位进行中期交流，修改完善精装修施工图 精装修设计师负责组织各有关专业人员对设计单位提交的设计成果按合同及 《精装修设计任务书进行审核，汇总《设计评审意见表》经整理后形成修改意见， 报集团审批 依据批复意见，精装修设计师明确提出修改方案，填写《设计交流信息记录表》 送交设计单位进行修改 设计单位修改完成后，依据《设计交流信息记录表》进行审核，并组织施工图 技术交底，形成交底记录并存档 28 第三章 设计任务书编制指引 (一) 原则 1. 遵守国家相关关法律、法规及标准 2. 准确地反映集团的建设意图 (二) 经济指标 1.1 用地面积 1.2 建筑物的面积指标(总面积及组成部分的面积分配) 1.3 总投资控制 1.4 市场定位 2. 城市规划的要求 2.1 建筑红线范围(四角坐标)及后退红线的要求 所占比例 2.2 各类建筑 2.3 建筑高度、层数 2.4 建筑体型、景观及环境的要求 2.5 占地系数、绿化系数、容积率的要求 2.6 防火间距及消防通道 2.7 主要及次要出入口与城市道路的关系 2.8 日照、通风、朝向 2.9 对污染、噪声、粉尘等环境保护的要求 2.10 停车场及车库面积 2.11 对市政、煤气、热力、给排水、电力、电信等管线的布置要求 3. 建筑的风格及造型 3.1 建筑的特色、共性与个性 3.2 建筑群体与个性的体型结合 3.3 建筑的立面构图、比例与尺度 29 3.4 建筑物视线焦点部位的重点处理要求 3.5 外装饰的材料质感与色彩 4. 使用空间设计方面的要求 4.1 使用空间的平、剖面形状及组成 4.2 使用空间的尺度、空间感 4.3 使用空间序列、导向、功能 4.4 使用空间的合理利用的要求 5. 平面布局的要求 5.1 各组成部分的面积比例及使用功能的要求 5.2 各使用部分的联系与分隔要求 5.3 水平与垂直交通的布置与选型要求 5.4 出入口布置要求 5.5 防火、防烟、安全疏散及消防指导中心 5.6 人防设施 5.7 辅助用房的设置，如煤气、热力、给排水、电力、电信等专业机房及管井 的要求 6. 建筑剖面的要求 6.1 建筑标准层高度 6.2 对有特殊使用层要求的高度 6.3 建筑地上、地下高度满足规划及防火要求 7. 室一般用房的装饰要求 7.2 重点公共用房的装饰要求 7.3 对有特殊使用要求的装饰 8. 结构设计要求 8.1 对地基基础的设计要求 8.2 抗震结构的设计要求 30 8.3 主体结构体系的选择 8.4 人防和特种结构的设计要求 8.5 结构设计主要参数的确定 8.6 结构主要材料的用量控制指标 9. 设备设计要求 9.1 对煤气设置、调压站及管网的要求 9.2 给水系统(生活、生产、消防用水)管网、水量及设备 9.3 排水系统管网、污水处理及化粪池等 9.4 空调、采暖、通风的要求 9.5 电气系统的电源、负荷、变配电房、高低压设备、防雷等的要求 9.6 电信系统的电话、电传、有限广播、闭路电视、声像系统、对讲系统、自 控系统 等方面的要求 10. 消防设计要求 10.1 消防等级 10.2 消防指挥中心 10.3 自动报警系统 10.4 防火及防烟分区 10.5 安全疏散口的数量、位置、距离和疏散时间 10.6 防火材料、设备及器材的要求 11. 环境设计要求 11.1 总体环境设计要求 11.2 中心规模及标准 11.3 环境设施设计要求 12. 图纸要求 12.1 总体平面图、单体各层平面图及平面布置、地下室平面图及平面布置、 各建筑物 的主要立面、剖面图等 31 12.2 人车流分析、景观分析 12.3 环境设计总图、小区中心环境设计图纸 12.4 结构、水、电、消防、人防专业图纸 12.5 主要透视、效果图 13. 设计任务书编制完成后，组织各专业工程师审核讨论，报公司批准 第四章 方案/初步设计审查指引 (一)在方案设计阶段，主要审查: 1. 建筑造型是否新颖，美观，能体现建筑的特色及集团意图 2. 要求的功能均得到满足，并合理布置 3. 主要面积指标和容积率、覆盖率、绿化率均达到规定的范围 4. 建筑总平面设计合理 5. 楼层平面功能分区清楚,有较高的实用率 6. 建筑高度、体量相互关系合理 7. 满足消防规范要求:包括建筑间距、消防疏散等，有完备的消防系统 8. 结构体系选择经济合理 9. 设备专业系统设计经济合理 (二)对初步设计成果，应侧重审查: 1. 按照方案设计的审查意见进行了修改 2. 达到初步设计的深度 3. 满足消防规范的要求 4. 从专业的方面,应分别注意: 4.1 建筑专业: 4.1.1 建筑面积等指标没有大的变化 4.1.2 建筑功能分隔得到深化，总平面、楼层平面、立面设计得到深入优化 4.1.3 主要装修标准明确 32 4.2 结构专业 4.2.1 结构体系选择恰当，基础形式合理 4.2.2 各楼层结构布置合理 4.3 设备专业 4.3.1 系统设计合理 4.3.2主要设备选型明确 第五章 施工图审查指引 (一) 施工图的外在形式 1. 是否按照设计合同的规定提供足够套数的施工图 2. 是否所有的施工图都加盖了设计单位的出图章，是否设计人、校对人、专业负责人、 设计总负责人的签字齐全并且有专业会签 3. 施工图图面的线条、字符是否清晰，有无污染等 4. 施工图图号是否连续，没有缺页， 是否分别按需要进行本装和盒装 5. 是否按需要提供了电子资料 (二)施工图的设计深度是否达到国家规定的要求 2. 是否按照初步设计的审查意见进行了修改 3. 从专业的方面,应分别注意: 3.1 建筑专业 3.1.1 建筑面积是否符合政府主管部门批准意见和设计任务书的要求，特别是计入容积 率的面积是否核算准确 3.1.2 建筑装饰用料标准是否合理、先进、经济、美观，特别是外立面是否体现了方案 设计的特色，总平面设计是否充分考虑了交通组织、园林景观，竖向设计是否合理 3.1.4 各楼层平面是否分隔合理，有较高的平面使用系数 3.1.5 立面、剖面、详图是否表达详细、清楚 33 3.1.6 门窗表是否能与平面图对应，其统计数量有无差错，分隔形式是否合理 3.1.7 消防设计是否符合消防规范，包括防火分区是否超过规定面积，防火分隔是否达到耐火时限，消防疏散通道是否具有足够宽度和数量，消防电梯设置是否符合要求 3.2 结构专业 3.2.1 结构设计总说明是否基础设计是否按照初步设计确定的技术方案进行 3.2.3 结构形式是否符合初步设计及其审查意见，楼层结构平面梁板墙柱标注是否清 楚、全面，各部结构配筋是否合理 3.2.4 结构设计是否满足施工要求 3.3 设备专业 3.3.1 系统是否按照初步设计的审查意见进行布置 3.3.2 设备选型是否合理，管线布置详细、合理 3.3.3 与建筑结构专业没有矛盾 3.3.4 消防设计满足消防规范的要求，包括火灾报警系统，防排烟系统，消火栓系统， 喷淋系统以及疏散广播系统等 第六章 附表 1. 投标单位资质审查记录表 2. 发标通知 3. 会议记录 4. 中标通知书 5. 设计跟踪检查记录单 6. 设计交流信息记录表 7. 设计成果评审记录 8. 设计输出文件审查报告 9. 设计变更通知单 10. 专业工程师通知单 34 11. 文件签收单 投 标 单 位 资 格 审 查 记 录 项目名称: 编号:35 发 标 通 知 编号: 项目名称:xx城 36 会 议 记 录 37 中 标 通 知 书 38 设 计 跟 踪 检 查 记 录 单 项目名称:xx城 编号: 39 设 计 交 流 信 息 记 录 表 40 设 计 成 果 评 审 记 录 表 注:本表适用于公司内部对设计阶段成果进行评审的记录。 41 设 计 输 出 文 件 审 查 报 告 42 设 计 变 更 通 知 单 项目名称:xx城 编号: 43 专 业 工 程 师 通 知 单 项目名称:xx城 编号: 本表由专业工程师填写一式三份，送监理、承包商各一份，公司留存一份。 44 文 件 签 收 单 项目名称:xx城 编号: 45