房产投资公司控制成本的先进方法[技巧]

房产投资公司控制成本的先进方法[技巧] 房产投资公司控制成本的先进方法——嵌合式全介入项目投资管理(一、概述)嵌合式全介入项目投资管理新思路 (一)概念介绍 嵌合式管理是指项目管理公司或工程造价审计事务所(以下简称审计所)，作为投资公司(如房地产开发公司、投资开发公司等)的一个部门参加投资公司的经营活动，其作用类似于投资公司的工程部、前期经营部，但在人、财、物方面又独立于投资公司，表面上是 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 关系，本质上是一种紧密型合作关系。审计所作为投资公司的一个部门参加项目投资日常管理，形式上是审计所整体嵌入投资公司，其作用和利弊稍后将详细分析论证。 全介入是指审计所全方位、全过程的介入投资管理，在项目投资的规划设计、 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 选择阶段就开始参加，提出经济指标分析意见，帮助投资公司选择高效优质的设计方案;招 投标 投标文件投标文件范本格式投标文件范本免费投标文件范本网投标文件范本实例 阶段，组织招标文件的起草，将投资公司的合理要求写入招标文件、设计合适的招标方案，合理低价选择优质施工队伍;定标、签合同阶段，注意合同条件漏洞，减少不必要的扯皮，注意避免易造成工程造价失控的潜在性条款;工程实施阶段，注意对变更、签证的控制，对于无效的、低效的、非必要的变更要坚决杜绝;对于必要的、能产生高额附加值的签证要及时认可，从制度上保证操作层面与技术管理层面分离，现场授权管理，协调设计、监理单位工作关系，按时保质完成工程施工;加强对材料价格的把握，尽量多选择质优价廉、满足设计要求的建筑材料，量大价高对造价影响大的材料宜实行招标采购;工程竣工决算阶段，收集完整的竣工资料，合理低价审定工程造价。 与传统的跟踪审计服务相比，嵌合式全介入项目投资管理(以下简称全介入管理)有如下特点: 1、主动性:全介入管理在审计所与投资公司确定合同关系后，即要主动根据合同要求的经济、技术指标去组织实施计划，而不是被动等待投资公司的任务安排。例如，投资公司拟建高层建筑，其造价要求不超过市场同期均价1400元/M2，审计所根据这一经济指标要求，选择合适的设计方案，其预算价在1300元/M2左右，即可在业主同意后组织设计、招标、定标、签合同、施工过程管理、工程竣工决算，业主只需在每个环节对照计划指标，只要符合要求即可进入下一步流程，如有偏差，即要查明原因，寻求解决方法，通过后再进入下一步流程。这种做法的最大优点在于业主不必参加日常性经营管理，只需通过与计划指标的对比来控制投资，并能及时调整计划，即业主只要提出要求，实施过程由审计所安排实施，可为业主节省大量的精力和时间。 2、机构简练、效率高。全介入管理不需要业主另外设立工程部、前期经营部，只需与业主直接沟通，即可取得良好效果。避免了传统的跟踪审计服务中审计所与业主的工程部、 前期经营部内部沟通所需要时间和工程部、前期经营部层层上报所占用的时间及出现分歧意见后需要调解的时间，全介入管理直接以数据说话，快速反应，直接帮助业主取舍。 3、指标明确、避免人情交易。因全介入管理在每个环节末都有考核指标，从制度上杜绝了人情交易的可能性，以制度管理代替对人员的行政管理是管理领域内质的飞跃，指标、绩效的考核与每个人的经济收入挂钩，可有效防止人情交易，再加上与审计所的合同关系，更能约束现场工作人员的工作纪律。同时，因全介入管理有经济考核指标控制和业主不参加日常经营性管理，可帮助业主堵住因人情关系介绍工程公司承揽施工而造成管理上的失控。 与传统的投资公司自设工程部、前期经营部相对，全介入管理更有以下优势: 1、人才优势。全介入管理要求其核心管理人员必须是拥有完整的工程造价控制理论和方法的高级工程师、注册造价师，其知识结构必须要有一定设计比较经验、熟悉招投标流程和招标文件的起草审定，熟悉现行造价文件并能独立编、审工程预决算、熟悉施工技术、掌握建筑市场材料价格，对合同中涉及工程造价的法律条款有一定深度的掌握，擅长与监理、设计、施工人员专业沟通等综合能力，并且要有高度的自律性和职业道德。这种高级人才往往是可遇不可求的，尤其是新成立的投资公司，通过招聘很难能聘到有这样的综合素质的高级人才。审计所不仅有此类高级人才，而且其各种专业的技术人员齐备，可以解决各专业工种实施中遇到的各类问题。而且因审计所长期从事造价管理，其资料的齐备和各种经验数据的收集都占有得天独厚的优势，各类专业人员因长期配合，其工作配合得也很默契。这些都是审计所嵌合投资公司进行全介入管理的基本条件。 2、制度优势。投资公司与审计所的关系是紧密合作的合同关系，每个环节都有指标考核，而其招聘的人员只能是工资式行政管理，投资公司工作人员出现的失误，只能由投资公司负担，主要避免失误的方法一是*工作人员的知识层次和工作技能;二是*工作人员本身自觉，难以形成制度管理，而审计所的工作质量主要是*三级复核制度来保障，另有投资公司与审计所的合同约束，出现失误要少得多并且也会得到部分补偿。 3、知识结构及更新优势。审计所核心人员大多具备十年以上的造价管理经验，每年定期参加培训，对造价理论相关知识的掌握和更新有保障，其从业经验与接触的工程项目远多于其他行业的从业人员，并且这种经验是在大量的项目比较后所掌握的，这些都是全介入管理的必备条件。 从本质上说，嵌合式全介入项目投资管理就是将项目的实施通过以指标控制方式交由项目管理公司组织实施，其产品最终由投资公司经营或由销售代理公司出租、出售，投资公司获得预期利润，这是一种社会分工细化的必然产物。根据投资公司在时间、经济状况，使 用情况的不同，其衡量标准的经济指标差异也很大，理论上说全介入管理适合所有的投资公司，但在实践中，全介入管理更适合民营、私有的投资公司，因为其取向单一、利润为主。 从表面上看，全介入管理需要投资公司在投资阶段支付较高的管理费用，每年50万元至100万元以上，似乎有弊。但细分析，投资公司每年花在工程部和前期经营部上的费用也有数十万元，再加上员工的福利、保险支出，而审计所与投资公司签定的是激励性合同，其收取的高额费用主要是通过降低工程成本，提高建筑产品的性价比获得，其收费越多，投资公司节约的投资就更多，实际上是两者利益共享共赢的局面。 房产投资公司控制成本的先进方法—嵌合式全介入项目投资管理(二、案例分 析1) 嵌合式全介入项目投资管理新思路 (二)案例剖析 我们从业的十几年，正是招投标、预决算管理工作逐步 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 、发展的十几年，在我们核算的数百份工程造价预决算及司法造价鉴定中，遇到过一些带有普遍性的案例，其经验值得借鉴，现评述分析如下: 案例一:基本概况:某投资公司(以下简称甲方)投资开发的地块有140亩，容积率为2.25，可以建成约21万平方米的高档住宅小区，其中19万平方米为11层高档住宅，2万平方米为附属用房及地下停车场，投资公司自有资金3亿元，计划总投资4.5亿元(含土地费1.4亿元)，预计2年建成，产出7亿元。2001年底同时全面开发。该公司以年薪80万元聘请一副总主持该项目开发，同时另成立项目管理公司，专门负责该项目的日常管理，每年项目公司实际支出120万元。该项目仅由一家工程公司承建施工，前期招标未严格履行手续，招标文件表述不清甚至有自相矛盾的地方。最终以1.9亿元的中标价与施工单位(以下简称乙方)签定合同，名义上合同单价约900元/M2，低于当时的市场价1050元/M2，但在 标书 标书word操作技巧标书安全保证措施景观设计招标书标书制作范本小学教师考察材料 中留下了很大的隐患，门窗工程、外墙面砖未计入总价，优惠条件也没有书面承诺，后该项目被乙方抽取20%的管理费后转包给丙方，工程进展缓慢，该项目原定2年的工期拖延至4年，另有收尾工程未做，甲方另找其它施工单位花费一年时间完成，且在拖欠的2年时间内因建材价格大幅上涨多支出2500万元，因合同未明确调整材差范围，该项支出后由法院判决由甲方承担，另被购房户以延期交房为由成功索赔1500万元。后期甲方为赶进度，直接供应乙方材料1000万元，直接分包分标内工程5100万元并支付2%的总包服务费。真正施工单位丙方因被收取的管理费过多，经常要求变更增加造价，项目管理人员把关不力，大部分予以认可，最终乙方决算报价为3.3亿元(不含甲供材，分包项目及室外配套工程)，双方无法达成共识，开工后第四年诉至法院，两年后一审判决为2.3亿元，实际建造成本为2.91亿元(含分包5100万及甲供材1000万)约合1385元/M2，高于省造价管理部门公布 的同期同类房屋参考造价1170元/M2约15.5%，约4500万元。另外室外配套工程、电梯安装支出3500万元，前期报建、规费和水、电、气、路接入费用约5880万元(21万M2×280元/M2)，项目管理公司和甲方聘用的副总支出800万元，设计、勘察、监理费等支出800万元，收尾工程1520万元，诉讼费及其它支出500万元，营销费用800万元，销售税费(含契税)7300万，合计6.57亿元资金(含住户索赔1500万元)。甲方在第四年初通过预售、未全部开具发票、未全额支付工程款等方法，以自有资金维持运转，未从银行代款。 意外支出:第六年五月，遇到土地交易专项执法检查，因土地交易手续不合规，当时取得该国有土地使用权时以内部转让价100万/亩成交，未履行招拍挂手续，执法检查组认定交易价过低，按交易日评估值应为143万/亩，甲方被勒令补交出6000万土地出让金。帐户在第四年诉讼时一直被冻结，平时甲方和项目管理公司运转*拆借资金维持，这部分拆借资金利息0. 25亿×10%×2年=500万元.因涉及诉讼,投资公司、项目管理公司不能关闭，每年人员工资、办公费用还要支出，两年时间多支出200万元。甲方决定上诉至高级法院，律师费、造价鉴定费用、二审费用预计、人员办公支出及工资不会低于300万元，这样，该项目全部支出不低于7.27亿元。 营业收入:按均价3680元/M2出售，19万M2住宅可获收入6.992亿，另有8000平方米地下车位出售，可获收入0.32亿元，合计7.312亿元，收支基本持平。虽然投资公司可以反诉乙方工期违约，要求其赔偿住户索赔1500万元，拆借资金利息损失500万元，二年时间人员工资、办公费用支出200万元，以及诉讼费、律师费、反诉费用800万元，合计3000万元，但基本上就算诉讼赢了，也很难从乙方收回该款项。 总体分析:1、表面上投资公司收入相抵，基本持平。考虑到资金的时间价值，6年时间按当时贷款利率5.18%计算，其损失利息收入0.93亿元(3亿元×5.18%×6年)。 2、假设该投资公司第二年末将公司转让，地价当时已增值到180万/亩，每亩涨80万，140亩土地合计增值1.12亿元，减去土地的资金成本1.4亿×4.22%×2年=1182万元，实际获利1亿元。 3、假设该投资公司在二年后按计划完成项目建设，建造成本为当时均价1170元/M2，合计2.46亿元，加上室外配套工程、电梯安装支出3500万元，前期报建、规费5880万元，设计、勘察、监理费支出800万元，正常融资利息2400万元，营销费用800万元，聘用项目管理公司或审计所的管理费用500万元，销售税费7300万元，总计4.498亿元成本与销售收入7.312亿元相减，利润2.814亿元，与计划相符，减去资金成本3亿×4.22%×2年 =0.253亿元，净获利2.561亿元，年资本回报率42%，应该是成功开发的案例。 比较1、3两种情况，差距是很大的，造成这种情况的原因是多方面的，现评述如下: 1、设计阶段:该项目的建筑设计比较保守，钢筋含量达58公斤/M2，超过普通小高层的钢筋含量45公斤/M2，仅此一项多用钢筋2730吨，按4500元/吨计算(含钢筋制安)，多花1228.5万元，而且其房屋造型中阳台为弧型，屋顶有装饰性构架，这也会增加工程造价，且延长工期，所以说第一阶段的设计方案的选择就出现了问题。设计方案的主要控制指标有每平方米钢筋含量、每平方米工程预算价。 2、招标、定标阶段:21万平方米建筑的施工，至少应选择2,3家施工单位，并且在招标文件中应明确所包含的施工范围，奖励措施。加强对施工单位及项目经理的考察，不留漏洞，这部分工作需要专业人员来完成，临时组建的项目管理公司很可能因为其人员专业水平参差不齐及工作衔接有漏洞不能很好地解决招标中出现的问题。在这一点上，投资公司应该找一家成立时间较长的项目管理公司或审计所来把关，会很好地解决此类问题。这一阶段主要任务是编制招标文件、考察施工队伍、合理低价确定标底、合同价。 3、工程施工阶段:对于工程的变更应从是否是必须的、是否是高效的两方面来把握，严格杜绝不必要和无效、低效的签证签发，努力提高建筑产品性价比，同时应注意工程的质量和进度，以量化指标来衡量，尽可能按原定计划实施，如果出现偏差，应尽快找出原因并提出纠编措施，避免出现造价失控局面，同时应避免人员频繁更换造成工作衔接上的漏洞。这一阶段主要任务是制定各种控制措施，控制变更、签证，防止造价失控。 4、竣工决算阶段:根据招标文件，施工单位的投标承诺、合同、变更签证合理审定工程造价，并与当时的市场价比较，找出差异的原因，最后综合评价该项目的实施情况，做好资料的收集和转交。这一阶段主要任务是确定工程造价，收集和移交资料。 房产投资公司控制成本的先进方法—嵌合式全介入项目投资管理(二、案例分 析2) 某单位拟建高层建筑，面积7.2万平方米,预算价1.8亿元,钢筋用量5600吨，业主在招标文件中注明:“在施工期间，遇建筑材料价格变动时，超过5%的，按实调整。”其本意是材料价格变动在?5%以内的不予调整，超过?5%时按实调整。根据《合同法》第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释;对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。招标文件中的这段描述可以有二种解释:第一种解释是:在施工期间，遇建筑材料价格变动时，超过5%的(部分)，按实调整。第二种解释是:在施工期间，遇建 筑材料价格变动时，超过5%的(情况下)，按实调整。如果钢筋价格在投标时是3600元/吨，施工期间降到3200元/吨，施工单位就会要求按第一解释去调整差价，每吨下调(3600-3200)-3600×5%=220元，即仅调整下跌幅度超过5%的部分，220元/吨;如果施工期间钢筋价格上涨至4000元/吨，那么施工单位就会要求按第二解释去调整差价，每吨上调4000-3600=400元。同时是涨跌400元/吨，为什么跌价时只能扣减220元/吨，而涨价却要付出400元/吨的差价呢,因为招标文件(格式条款)是业主提供的，出现歧义时，按《合同法》的第四十一条规定，应做出不利于格式条款提供一方(业主)的解释，就是是，钢筋涨跌幅度超过5%时，业主就要损失220元/吨×5600吨=100.8万元。 再细读招标文件这段话，还有第二个漏洞，即“施工期间”这句话的描述。如果出现因施工单位原因造成工期拖延时，又遇上建材价格大幅上涨，按招标文件的标注，业主就要给其调整材差，而按照《合同法》第六十三条“执行政府定价或指导价的，在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按照交付时的价格计价。逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行;价格下降时，按照新价格执行。”规定可以不给施工单位调整材差，或按合同工期内和施工期间的较低的材料差价执行。因为现行的建材价格基本上都是参照各地建设行政主管部门发布的价格信息来确定的，即调整的依据是政府指导价。 决算单价—投标单价 投标单价 综上分析，招标文件中这段话严谨地描述应为“在合同工期内，遇建筑材料价格变动时，涨跌幅度( ×100%)超过(不含)5%的材料差价部分，可采用加权平均法按实调整;不足5%(含)的材料差价部分不作调整。” 案例三:小投入、高回报 某房产开发公司(以下简称开发公司)自有资金4亿元，购地468亩，规划容积率1.67，可建40万平方米多层住宅和10万平方米商业用房及2万平方米的学校和会所，地价30万元/亩，拟建精装房出售。开发公司聘请审计所帮其策划和管理，付咨询费1000万元，并约定如年资本回报率达30%，另奖励1000万元，如平均工程造价超过当地同期建筑产品平均造价的10%且年资本回报率不足20%时，扣减咨询费的60%。因地址较偏僻，审计所建议开发公司因地制宜决定先建好小区周边景观，内部环境，提升小区档次再分批开发。 第一步，在进入小区道路两侧种植高大的香樟树，在小区中心的低洼处建成大型水面活动中心，配以大型假山、喷泉，庭台楼阁散布其中，水面周围设有路灯、座椅、室外背景音乐， 绿化、景观错落有致。九个月时间建成小区内外景观，投资4500万元。在建景观同时开始小区一期开发12万平方米住宅并同时兴建大型商场、超市3万平方米，为节约时间和成本，审计所在帮开发公司选定设计方案时，将?0.000以下工程采用费率招标、?0.000以上工程采用固定价形式招标，这样做的好处是节约时间(三个月)相对容易控制成本，不会造成造价失控。两年时间以700元/M2建成住宅和1200元/M2建成商场、超市，平均比当时同类建筑产品低6%，建筑成本1.2亿元。在景观建成的同时，建议开发公司购置4部大型观光车免费从市内接送游客来此观赏，并大幅在报纸上做广告、兴办各种儿童绘画、集体舞、垂钓比赛，开发公司出资设立奖项，此举很快提高其知名度，此项工作共花费500万元。 第二步，开发公司自己组建装饰公司，建成样板房，开发对外出售。由于前期开发公司在景观上的投入和商场的建成使用及免费请人观赏、比赛和大幅广告，使其小区定义为高档住宅小区，精品装修由于其引进东南亚时兴的装饰风格，新型的装饰材料，虽然花钱不多(约600元/M2)，但让人感觉是耳目一新。最终以2980元/M2的均价全部售出，商铺也以10元/M2/月的低价出租10年，租售收入3.936亿元，减去住宅楼销售的税金和契税10%计3576万元和房租税金180万，净收入3.56亿元，再减去购地成本1.4亿，前期景观和广告投入0.5亿。一期建筑成本1.2亿元、装饰成本0.72亿元，一期规费0.42亿元(15万M2×280元/M2)计4.24亿元，收回前期全部投资83%。开发公司全现房销售的策略，使购房者对其信心大增，虽然该小区比周边小区毛坏房均价1780元/M2贵1200元/M2，但还是普遍被购房者看好。 第三步，开发公司从南方引进某著名的物业管理公司，每年补贴100万的物业管理费，实行规范管理，同时出资1000万元重新修建大门、新建花廊式围墙和红外线越界报警系统，再次提升小区档次。开发公司还积极联系公交部门，新开通两路公交线路，方便居民出行。继续实行惠民政策，利用其购置的4台观光车，定期免费接送一期的住户去城市周边景点观光，此举更加提升该小区的档次，不到半年时间，该小区二手房已涨至3500元/M2，潜在的购房者纷纷要求开发公司继续建房。 第四步:开发公司第三年进行二期开发，二年时间共建成15万平方米的多层住宅5万平方米的高档写字楼、2万平方米的学校和会所，共花费建筑成本2.2亿元(15万M2×900元/M2+5万M2×1300元/M2+2万M2×1000元/M2)，未进行精装修，出售收入8.4亿元(15万M2×3800元/M2+5万M2×5400元/M2)。 第五步，进行三期开发，引入城市供热系统和外墙保温，二年时间共建成13万平方米多层住暖住宅和2万平方米商铺，共花费建筑成本1.79亿元(13万M2×1100元/M2+2万M2×1800元/M2)，出售收入8.96亿元(13万M2×5200元/M2+2万M2×11000元/M2)，另花费0.5亿元进室外道排和绿化建设。 综上所述，三期开发收入21.296亿元，扣除购地1.4亿元，前期报建、规费和水、电、气、路接入费用1.4亿元(50万M2×280元/ M2)。建筑成本5.19亿元，装饰成本0.72亿元，销售税金和交易契税2.11亿元，景观及广告0. 5亿元，外部设施0.62亿元，办公费用及其它费用(包括审计所咨询费、设计、监理等费用)0.8亿元，计12.74亿元，净收入8.556亿元。另加3万/M2的商铺，估价3亿元，合计收入11.556亿元，以4亿元的本金在6年的时间净赚11.556亿元，年资本回报率为48%，是个很成功的案例。 评述:1、以前期小投入(景观、外围设施计1.12亿元)换取大回报(11.556亿元的利润)，说明其经营策略是很成功的。现在很多房地产开发商擅长营造环境，提高售价赚取更多的利润，这就是提高建筑的性价比。 2、以科学的制度管理代替行政人员管理，从根本上解决造价失控，如?0.000以上建筑单价包死，不随意变更。 3、分层次赚取多重利润，如成立装饰公司。 4、在成功营造环境，房价上涨时接长开发周期，赚取更多利润。本案例中，该开发公司所得利润大部分为二、三期开发所取得的。 5、请专业的项目管理公司(审计所)进行管理，明确目标和职责，通过一系列的促销手段提高开发公司和开发楼盘的知名度，最终取得高额回报。本案例中，开发公司前期目标是30%的资本回报率(7.2亿元的净利润)，最终因为其投入1.12亿元做景观和室外道排、广告促销，反而多收4.556亿元的利润，可以称得上是高效的投资活动。 6、开发公司知人善任，以高额咨询费2000万元聘请项目管理公司(审计所)进行策划、管理，不但节约了时间(三个月)、控制了造价(比市场价低6%，累计节余3770万元)，还通过策划提高其知名度并取得了高额利润，这种成功需要双方充分信任、开发公司前期投资的魄力和项目管理公司(审计所)高超的造价控制技术和营销策略。这一点值得借鉴。