香港物业管理的发展历程

香港物业管理的发展历程 香港物业管理的发展历程 小组成员及任务的完成情况: 李帅(902055140):整理物业发展资料 张国华(902055141):搜集资料 陶光森(902055143):整理物业产生资料 汪淑敏(902055145):重新整理全部资料，整合文章 李志敏(902055147):搜集图片 周丽琴(902055148):搜集资料 向阳(902055149):最后审稿，修改 一、 香港物业管理的发展历程 从香港物业历史发展的进程考察，香港物业管理来源与英国，结合当地 实际情况又有所发展。英国物业管理专业产生于工业革命时期，1880-1886 年间，有一位名叫奥克维娅?希尔的女士，在出租自己的物业后，制定了 一套行之有效的管理办法，要求承租者严格遵守，从而改善了居住环境。 为此受到英国政府有关部门的重视，开始在国内普遍推行物业管理工作 (一)、香港物业管理的兴起 香港物业管理专业工作始于20世纪60年代。从60年代开始，民间发展商在香港兴建了多层房屋以单元形式出售。多层房屋管理大都交给即将退休老人负责看管。由于他们缺乏维修保养知识和防火知识，又体力不济，难以阻止某些无视公共道德的承租者对他人的干扰，致使楼宇设施缺乏保养，环境卫生恶劣，防火道被占，隐患很大，业主权益没有保障，住房安全存在危险，这些问题受到了人们和政府立法局的关注 由于对住房的需求量很大，单靠政府兴建大厦和屋村，缺房问题仍然严重，于是发展商也积极投资大型建筑。当第一个大型私人屋村向政府申请规划许 1 可证时，政府一方面乐意采纳这种建屋请求，另一方面担心人口如此密集的大型屋村一旦建成，倘无良好的管理，后果将不堪设想。于是，在批准其发展 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 时附上若干条件，要发展商承诺在批地契约后的全部前期内妥善管理该屋村。由此，也就出现了由发展商为私人屋村提供专业化管理的形式。 总之，60年代政府为公共屋村、发展商为私人屋村提供的专门管理，使新建楼宇有了前所未有的优良服务。 随着人口密度的增长，建筑高层和屋村规模的扩大，以及人们对居住环境的要求日益提高，单靠政府或开发商提供管理服务难以适应，于是，发挥住户的自我管理、民主管理的作用，越来越显得必要。为此，香港政府于1970年制定了《多层建筑物条例》，确定业主可以“参与管理者”的身份，组织“业主立案法团”。“业户立案法团”由多数或半数以上的自主业主组成，是合法的管理组织，它可以收取管理费，可以雇用员工，也可以委任专业管理公司，为大厦提供多方面的服务。这样，就使楼宇和屋村的管理更臻完善，从而进一步提高了管理的服务水平。 综上所述，香港的屋村多有专门的物业管理公司管理:而私人开发商零星开发大单憧大厦被个别住户一个个单位买去的物业则多由“业主立案法团”自己管理。前者中一些大型屋村，如“美孚新村”、“太古城”等，规模很大，还建有商场街市等公共设施。入伙之初即交专门物业管理人员管理，并有物业管理的策划与屋村的发展相配合。20余年来，其物业管理水平仍然为人称道。“9物业立案法团”推行虽然也20余年，但是在香港并不普遍，而且其中少有专门人才，因此，这种方式的效果并不太好。 (二)、香港物业管理的发展 进入80年代，香港政府倡导“良好大厦管理”，鼓励大厦小业主积极参与大厦的日常管理事务，使得管理服务更具活力、更加蓬勃发展。在这期间，成立了“私人大厦管理咨询委员会”和“香港物业管理公司协会”。“ 私人大厦管理咨询委员会”主要为多层大厦业主立案法团及大小业主提供咨询服务，1987年设立工作小组，向政府建立制定“公共契约指导”并推动修订“不公平公契” 等重点工作。1989年，成立了“香港物业管理公司协会”，主要的物业管理公司都是协会成员，协会可以代表物业管理人士发言，也可以对同业进行监督。这些组织的建立，使得香港物业管理更加全面、深入，更具有群众基础和权威性，更能适应不断增长的住房需求，因而成为人们公认的提高管理水平和服务质量的里程碑。 从香港楼宇和屋村管理发生、发展的历史进程考察，即清楚表明这种管理的必要性和重要性，也反映露出这种管理正逐步走向专业化和民主化，而且将相互补充，不断提高管理服务水平。正如英国管理学会香港分会副主席莫志雄先生1991年1月在建设部房地产业司和深圳市房产管理局联合举办的“住宅小区及高层管理培训班”的讲课中所说:“在本港物业管理的未来发展，业主会进一步参与管理自己的楼宇，不过，我亦相信物业管理会变得越来越专业化，在为新楼宇的设计已比以前复杂多了，而人们对物业管理服务水准的期望也亦越来越高。我确信物业立案法团和物业管理公司可以同时存在，亦会继续并存，而且和谐地一起工作”。 从20世纪50年代初期为安置1953年石硖尾大火灾民而兴建徙置大厦开始至今已51个年头，其实，这漫长的历程与香港整个社会的经济、民生以至文化结构的转变有着不可分割的关系。 2 二、香港物业管理大事纪要 1948年 接受英国伦敦市长的14000英镑资助，贺尔主教成立“香港房屋协会”以协助低收入市民解决居住问题。该协会并在1951年注册成为一非牟利机构。现时房屋协会管理的住宅单位共约83000个。在房屋政策方面，该会一直以来协助香港政府推行实验性房屋计划，如“夹心阶层住屋”及“长者安居乐”等。 1953年 九龙石硖尾大火展开了香港公共房屋建设及管理的历史。目前香港房屋委员会属下共167个出租屋村及150个居屋屋苑，住户人数300余万，约占全港一半人口。 1966年 英国屋宇经理学会香港分会正式成立，首届主席为 G.H. Burden 先生。现时该会有会员2400人，其会员的专业资格更被房管业界认可。 1968年 由香港大学主办的屋宇管理证书课程首次招生。该课程现已升格为文凭课程，其专业资格为英国特许房屋经理学会认可。30多年来，该课程已培训超过5000名人员，使他们成为香港物业管理行业的中流砥柱。 1970年 香港立法局首次通过《多层大厦(业主立案法团)管理条例》以规范私人大厦的管理问题，自此，市民对专业物业管理的认识及要求日渐提升，专业物业管理在私人物业的市场拓展上跃进了一大步。此法例对日后私人大厦管理产生了极其深远的影响。 1972年 随着香港的私人物业市场日趋成熟及大量屋苑落成，任职政府房屋署的专业房管人员开始投向私人物业管理市场。现时多间著名地产及物业管理公司的高层管理 3 行政人员均为当时转职的房屋署职员。 1974年 英国特许房屋经理学会香港分会向香港政府提交一份有关私人多层大厦管理的报告，倡导引入专业房屋管理及修改有关法例以配合市场需求。 1986年 英国特许房屋经理学会香港分会与上海房地产业协会和上海经济社签署友好交流 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 ，象征沪港两地开始进行房管知识及经验交流。此后，学会亦相继与国内其它城市如深圳、珠海、广州、北京、海南岛、天津等对口单位签订友好交流协议。 1988年 香港房屋经理学会成立。该会为本地推广专业房屋管理的专业团体，其会员大多同时为英国特许房屋经理学会的会员，两会在房管事务上携手合作，但亦各有其独特的发展路向。 1990年 香港物业管理公司协会有限公司成立。该会现共有88个公司会员，共管理全香港约八成的楼宇,为作业自律监管、持续改善等作出了不少贡献。 1993年 管理条例》的缺点，将该条例大加修订香港政府针对《多层大厦(业主立案法团) 成为《建筑物管理条例》，赋予多层大业主更大权力管理大厦及鼓励更多业主成立法团。此条例于1996年及2000年经进一步修订，以改善法团运作及加强大厦管理的有效性。 1998年 香港房屋经理学会向香港特区政府建议制订《房屋经理注册条例》，而政府就有关事宜于1999年11月26日在《宪报》刊登《房屋经理注册条例》。 2000年 房屋经理注册局于2000年4月1日正式成立，为本港的法人团体，专职处理本港专业房屋经理事务及监管注册专业房屋经理的纪律。该注册局的成立，使香港专业化物业管理更推前一步。 2001年 英国特许房屋经理学会香港分会于2001年11月9日举行“亚太区专业房屋会议”以庆祝该会在香港成立35周年。与此同时，该会易名为英国特许房屋经理学会亚太分会，以期将业务扩展至中国内地及亚洲太平洋其它地区。现时除中国内地各大城市外，该会已经与日本，南韩、澳洲等地区物业管理专业团体联系及进行交流。 2002年 为共同加强地产服务业在香港社会的角色，英国特许房屋经理学会亚太分会、香港房屋经理学会、香港地产行政人员学会及香港物业管理公司协会有限公司四个团体于2002年7月12日成立“香港地产专业服务联盟”。该组织在推动地产服务行业迈向专业化的道路中不遗余力，并就政府于各有关地产服务的政策及法例上提供意见。 2003年 使家居环境顿时变得危机四伏，大厦管理成为抗炎社区的最前线，物业管理人员承受了前所未有的压力。香港建筑物保护环境卫生的硬件尽管未臻完善，疫症并未在其它大厦大规模爆发，实有赖于物业管理公司的快速应变及专业处理。“非 4 典”一役，令香港社区正视了公共卫生及环境管理的重要性，更加彰显了物业管理在香港这个人烟稠密的都市的重要角色。 2004年 “SARS事件”令香港市民关注到妥善保养楼宇的重要性。鉴于旧楼失修的问题将会日趋严重，香港特区政府除推行市区重建及复修工作外，更设有7亿元楼宇安全贷款计划，向私人大厦业主提供贷款以便进行改善大厦安全工程。与此同时，香港特区政府房屋及规划地政局推出“楼宇管理及维修”政策文件，向公众及专业团体咨询及提倡实施融合楼宇管理及维修计划，鼓励业主及物管界提升居住环境，改善市容及减轻因楼宇失修及市区老化对社会及经济所带来的不良影响。 政府在这方面亦会提供支持措施,包括:强制多层楼宇有某种形式的管理;在追讨管理及维修欠款方面，提供协助;嘉许管理及维修良好的楼宇;向真正有需要的人士提供财政援助。 三、香港的物业发展 香港物业管理具有较高水平，在很大程度上是由于管理人员具有较高的素质，而管理人员之所以能有较高的素质，则应归功于香港有一整套严密的培训 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 。 香港提供培训的机构: * 房屋署的训练组 * 公务员训练处 * 本地高级公务员训练中心 * 香港中文大学 * 理工学院 * 香港管理专业协会 * 香港大学校外课程部(房屋主任三年制房屋管理证书课程) * 摩利臣山工业学院(屋村管理员日间部分时间给假课程)(半脱产) * 建筑业训练中心(技工日间部分时间给假课程)(半脱产) * 香港外展训练学校(行政人员个人潜能，团体领导才干实际求生知识训练) 提供海外训练课程的机构或学院有: * 英国伯明翰大学 * 英国伦敦皇家公众行政学院 * 新加坡屋宇发展局 * 新加坡市区重建委员会 四、香港物业管理之分类管理 香港的物业可分为公共屋村、居屋苑、私人楼宇、商业楼宇及临时房屋等。公共屋村由香港房委会下属的物业管理委员会的办事处管理，其部分工作由私人管理公司承担:居屋苑由房屋署下设的办事处管理，其中一部分由物业管理公司 5 管理;私人楼宇大部分由“业主立案法团”及其管理委员会自行管理，其他私人楼宇由物业管理公司管理;临时房屋区由政府下属的物业管理机构管理。 香港政府对各类房屋的管理主要是通过立法和鼓励业主和租户成立群众性的社会组织进行自主管理。房屋的维护和各种服务主要通过订立合约，由各类专业公司进行维修和提供社会化服务。下面主要介绍公共屋村及私人楼宇的管理。 公共屋村的管理 公共屋村由香港当局出资、香港房屋委员会主持营建。公共屋村的居住者，是符合《转候公屋登记册》条件的低收入租户。公共屋村由香港屋署负责管理。 香港房屋署下设房屋管理处，在一个标准的公共屋村，大约6000住户，由一个屋村办事处实施管理。 1.屋村办事处的组织机构 (1)房屋事务经理，主持日常工作与对外联络，包括日常事务督管;财务安排;员工培训;租赁事务的处理及租金的交付管理;屋村大型维修养 工作计划 幼儿园家访工作计划关于小学学校工作计划班级工作计划中职财务部门工作计划下载关于学校后勤工作计划 的安排;负责与当局各管理部门及各非政府组织与民间团体等对外关系联络、协调。 (2)房屋事务副经理，襄助房屋事务经理，协同处理相关的日常事务。 (3)房屋事务主任，每人约管理一幢楼宇，负责监管维修工程及清法工作、收取租金、处理住户投诉等日常具体工作。 (4)房屋事务助理员，是房屋事务主任的助理人员，协助其处理各类具体事务。 (5)技工，负责屋村的小型维修，如筑漏、排堵、养护花木、粉刷、装饰之类。 (6)市容整洁队，负责公共区域的清理、非法设摊的排除与车辆乱停放的管理等。 2.屋村办事处的管理功能 屋村办事处的主要职责是执行一般屋村管理事务和保养物业。 (1)屋村的接管验收。在正式交楼前两个月，房屋办事处即着手接管工作，如楼宇不合格，则限期改正。 (2)实施屋村一般日常管理事务，维修、保养物业设施。 (3)协助维持屋村社会秩序与治安，维护与完善屋村内部环境。 (4)处理住户投诉及帮助住户解决疑难问题。 具体的日常事务管理项目是入住管理，即帮助入住家庭签署租约并发放住宅钥匙，验查住宅设备等事项;住所装修管理，即根据住户申请，帮助住户家庭安排装修等;安排维修保养，一般损坏由屋村办事处技工负责修理，复杂与困难的项目则由专门约定的保养承办商负责处理;收取租金，在每月初由房屋事务主任上门收租;安排屋村财务收支，每年6月份编制下一个财政年度财务预算，报房屋署财务主管部门审批。根据统计，屋村管理的财务结构安排大致为:屋村管理机构职工劳动报酬25,;维修支出20,;维修支出20,;清洁养护费7,;杂费与税金34,左右。 私人楼宇的物业管理 香港政府对私人楼宇物业管理所采取的方针是:以尊重业主所有权和“大厦自治”为原则，务求业主主动管理自己的大厦，不断研讨及改善大厦管理的方法，以保障业主、租户、发展商、管理公司的应有利益。主要法规有两个:一个是公契:一个是“业主立案法团”条例。 1.公契(公共契约) 它是由发展商、管理公司和业主签署的，规定相互间权利、责任、义务等关系，作为管理大厦权力来源的具有约束力的合约文件，也是成立立案法团的依据。 主要内容如下: 6 (1)业主的权力 ——租金收益权; ——产业自由出售、转让、出租或准许他人使用权; ——与其他业主共同使用公用部分及设施权; ——对大厦的各项管理决策拥有投票权; ——根据公契条款，监督管理公司及人员的工作权。 (2)业主的义务 ——遵守公契各项规定; ——负责名下应分担的管理费及其它基金款项; ——负责维修大厦的主要结构; ——缴其名下须付的税项、差饷等; ——遵守业主委员会及管理人员负责执行的《住户手册》。 (3)业主及租客使用楼宇时，公契的约束条款。 ——不得更改楼宇的结构，如力墙、横梁、支柱等，或加建、扩建、拆除任何建筑物; ——不得干扰楼宇任何公共部位或排水道、电缆、固定装置设备; ——不得将其名下单元作非法或不道德用途，或在单元内进行侵扰或妨碍其他住户的事项; ——不得经营公契所禁止的行业，如打铁、殡仪等; ——业主只能按照大厦公契所规定各类单元的用途，使用其名下的单元。 2.业主立案法团 业主立案法团是由业主组成的法定团体，其宗旨在于联合业主组成共同体，共同努力，使居住环境更趋完善。 (1)法团的成立 业主们要正式成立“业主立案法团”，先要由业主会议选出管理委员会，再由管理委员会向田土厅注册为合法的“业主立案法团”。要举行业主会议，召集人可以是负责管理楼宇的人士;也可以是大厦公共契约所授权的人士;或拥有大厦50%业权的业主。如果没有上述合适的召集人，大厦中拥有25%的业主，可联名向法院申请指定一名业主召开业主会议。如果业主会议召集人是向法院申请指定的，管理委员会的产生只需出席会议或授权代表出席会议的大多数票数即可。 管理委员会被选出后，必须在14日之内向田土厅申请注册为“业主立案法团”。申请资料如下: ——立案法团的名称; ——大厦的地址及名称: ——法团办事处的地址; ——法团主席及秘书的姓名和联系地址; ——大厦公共契约; ——选举管委会的程序; ——业主或秘书的声明。 经田土厅审核，管委会的申请符合规定，向立案法团颁发一份证书，管委会应将证书张贴在显眼处，把具有法团办事处地址的通告张贴于大厅的各入口处及办事处门外。 田土厅存有立案法团的记事册，记载着各法团的名称、主席和秘书的姓名、地址等资料。如资料有所更改，管委会的秘书应在28日之内，把更改详情通知田土 7 厅。 若不符合规定要求办理，则属违法行为，将以罚款等管理。 (2)业主会议 管理委员会必须在被选出后15个月内举行首次法团大会(即业主大会)以后每年都要举行一次业主大会，此外，如因特殊需要，5%的业主要求如开业主大会，则亦要举行业主会议。业主会议的法定人数是业主总数的10%。若讨论解散管委会，法定人数则为30%的业主出席。管委会主席主持业主会议，若因事未出席，与会的业主可即时推一名业主主持会议。一般的决议都在业主大会上大多数票决定。任何通过决议必须由管委会的秘书在7日之内以书面方式交业主才能生效。 (3)管理委员会 业主大会推选业主管理委员会。业主管理委员会在其成立之日起14天内必须向香港政府田土注册处处长申请注册，领取注册证书，成立业主立案法团。业主立案法团按程序注册成立后，便承担各业主对楼宇的责任。由管理委员会具体办理法团事务，法团通过管理委员会，为各业主处理一切有关业主利益的事务，如投保，聘请律师与会计师，安排财务收支，安排维修工程与招收管理员工，主办各住户的联谊集会及各种其他活动，等等。 管理委员会每年编制出管理预算，交业主周年大会通过。同时，管理委员会应有明细收支账目，每一季度公布于众。每年年度则制定全年收支账目与资产负债表，递交审计后，由业主立案法团一年一度的全体大会审查、通过。 第一，业主立案法团成立方法。 香港多层大厦业主立案法团是通过召开业主大会成立的，成立后，还须由多层大厦管理委员会在成立之日起14天内，向香港政府田土注册处处长申请，领取注册证书。 第二，多层大厦管理委员会的设立。 多层大厦管理委员会是多层大厦业主立案法团的机关，经业主大会决议而立。 第三，业主立案法团的职责。 运用和执行大厦业主所享有的权力及责任。管委会每隔一定时期向业主报告法团事务情况;定期结清账项，呈交大会审核。法团在法律上有权通过管理委员会安排进行任何大厦公共地方的保养、清洁工程;有权聘请职员甚至专门管理人员。法团负责处理一切有关业主利益的事务，如投购火险及其它保险，聘请会计师及给予薪酬，或购买租赁所需设备，以供大厦的公用地方业主活动之用。法团有权设立一项经常费用基金，由业主每年按一定标准定期交纳，用以支付法团办公费用。法团也可设立一项临时费用基金，以补日常费用基金之不足或作紧急开支之用。 第四，多层大厦管理委员会的职责。 1.设立管理处，安装电话及其它必需设备。 2.订立物业管理各项工作职责范围，鉴定管理水平，聘请管理员工。 3.设立档案和记录制度，包括收费记录，投诉和处理过程，维修和保养情况等。 4.用中文翻译大厦公共契约及住户守则。 5.制定督导及联络制度，委托管理人员，订明岗位分工及紧急事项处理程序。 6.要求管理公司在法团周年大会时，向业主简报过去一年的工作及财务收支情况。 7.遇有重大的维修及改善计划时，组成工作小组，召开业主大会通过，监督招标程序。 8 8.制定年物业管理预算案，列明各项支出的预算及每月应收取的管理费及其它收入，交由大会通过。 (4)楼宇互助委员会 楼宇互助委员会是群众性、志愿性的组织，由楼宇住户组成，可代替业主立案法 ,住户同意，便团。香港当局于70年代初推广互助委员会计划，只要楼宇的20可成立楼宇互助委员会。委员会以楼宇单位为代表单位，每个单位可有1名住户代表。互助委员会如系根据规定程序制定章程，有序运作，则可免受《社团条例》管制，其成立条件简单，组织灵活。楼宇互助委员会的职责以及运作与业主立案法团并无二致。 香港的楼宇互助委员会是群众性自愿组织，由楼宇业主住户组成。其成立条件简单，组织灵活，并可替代业主立案法团。 第一，互助委员会的成立。 互助委员会的成立需要取得楼宇1/5以上业主住户同意。每位业主只能选派1名代表。 第二，互助委员会职责。 1.采取必要的合法措施，以防各类事故、案件的发生。 2.采取必要的合法步骤，确保大厦的公共环境卫生及设备完好运行正常。 3.采取合法办法，鼓励住户参与管理，使楼宇管理工作更加完善。 4.推广各项必要的服务及活动，以促进邻里关系。 5.就业主住户社会福利问题，为政府和业主住户提供一个互相沟通的渠道。 第三，执行委员会。 楼宇互助委员会的工作和职责由执行委员会负责，执行委员会最少须由3名主要委员，即主席、秘书及司库各1人组成。执行委员会须在首次周年大会中选出，以后每2年由周年大会改选一次。 第四，楼宇互助委员会账目的管理。 委员会的司库须负责签收保管一切款项，并将委员会的一切收支入账。每年账目由司库负责编订，然后交主席审核，经周年大会通过，将所有账目张榜公布。 管理委员会的成员数可依据大厦公共契约的要求而定。一般如大厦少于12个单位，管委会秘书不必是管委会成员。 在选举管委会成员时，下列人员不能被选为委员。 ——已宣告破产的人，或已与其债权人合并的人; ——曾被判入狱6个月以上的人。 管委会每半年举行一次会议。若有需要或经两名委员的要求，也可在14日内召开会议。 (5)法团的职务 法团一经成立便是一名法人，有权向其他法人提出控告或被控告。法团也代表全体业主对大厦的公众地方行使权利及责任。所以，倘有诉讼是关于大厦公众地方时，其诉讼对象乃为立案法团。 法团的职责一般有下列几项: ——保持大厦公众地方的整洁及得到适当的保养及维修; ——确切执行大厦公共契约的条文; ——处理大厦管理的有关财务工作。 (6)租户在业主立案法团中的地位 为照顾租户的权益，法团容许租户内选出代表与管委会进行会议。为此，先成立 9 一个经政务司批准的组织。然后经组织内大多数票通过，向管委会提出开会要求和选代表出席会议，要求召开会议数一年不可超过四次，并需说明会议讨论事项。当租户提出要求时，管委会秘书应安排在28日内开会，听取租户代表对大厦管理的意见。 五、香港物业管理之招投标 香港的物业管理行业已有差不多50年的历史，所以也有很详细的招投标程序及标准，包括投标物业管理合约、清洁，保安、维修保养及大量的物料采购等。在这里，我引用《建筑物管理条例》(香港法例第344章)第44条有关供应、物料及服务的采购及选用事宜守则和一些规模宏大的物业管理公司的操作程序作为本文章的蓝本，与内地同业分享(注:“《建筑物业管理条例》中有关招投标规定”详见本刊附录)。 一、招标的规格 在招标前应详细订出物料、工程或服务的确实需要。规格应包括物料的类型、工程项目、用料标准及附带条款等 (例如付款方法、竣工及送货日期或保养期限等)。 注意:在购买物料或进行较大型维修工程前，应加入各方面的考虑。例如水泵坏了， 水泵保养商回复需要更换，我们应根据该水泵过往是否经常发生故障、有没有维修纪录以及管理账项 的财政状况作考虑因素。可能最后决定出标维修水泵，把旧泵寿命多延长两年，然后在明年的管理预算中加入更换水泵的费用，到 10 明年更换水泵时便有充裕的维修基金，这会比实时更换新水泵更好。 二、选择及监管承办商 选择供货商或承办商投标时，可应用以下所列指引作为准则: 邀请投标或报价 采购价/工程预算金额 承办商的最少数目 (Check Code of Practice) 1. $10,000 以下只作报价形式 管理委员会可自行决定， 建议 2家 2. $10,001,$100,000 ,家 3. $100,001 或以上 ,家 如招标是为进行大型维修或改善工程，管理人可考虑聘请认可专业人士统筹有关工程。在选择有关的承建商时，管理人可参考屋宇署编制有关楼宇安全服务的《认可人士和承建商名册》， 参照上述准则及根据有关条例，在一般招标事项上如超过1万元的工程应有3家承建商投标，1万元以下则无特别规定，可选择合适承建商及供货商提供报价，但应根据公司以往工作表现、经验、专业知识及信誉来衡量。专业的管理公司都设有合格承判商名单，名单内的公司必须都符合基本要求，包括商业登记证书、以往承办同类工程的资料及公司财政状况资料等。对合格承判商亦会定期按过往工作表现进行评分;评分合格者始可继续列于名单内，确保其合符服务及投标的要求。 三、招标文件 管理委员会须拟订一份建议书，列明将会招标的物料或服务供应的种类。在招标期间，招标建议书副本须张贴于大厦内的当眼处。 招标文件应包括一封招标函件及一份标书细则，(包括维修工程的招标文件及维修工程标书概要)。此外，文件最好附有一段“利益冲突”声明，要求投标者若与大厦有任何关系，例如拥有大厦业权或在管理委员会担任成员，应在标书内申报该等利益关系。 招标文件须列明递交标书的详尽资料，例如递交地点、截标日期及不接受逾期交回的标书等。 招标文件内亦可要求投标者提供其它资料;如商业登记证书副本、财政状况及以往承办过的同类工程资料等，以供参考。 须保存一份发出标书纪录。 注意:一般回标日期通常为10个工作日，在发出招标邀请书及标书前，应先传真一份副本给各个邀请报标公司，通知他们前来拿取标书或同意邮寄，确保不会因邮递失误而延误。 四、收取标书 为防止有人不正当处理标书和窃取有关资料，标书须经密封后放进一个专为装载标书而设的坚固箱子内，箱上注明“投标箱”字样。投标箱应双重上锁，并且稳固地放置在当眼处;而钥匙则由管理委员会主席、秘书或司库其中两人分开保管。 标书应由投标者直接投进投标箱内。 若此方法难以切实执行，法团可于大会通过决议案后，接受由专人递交或以邮递方式寄往法团注册办事处的标书。但应慎防邮递标书可能会被胡乱放置、延误或损毁。 为减低邮递错误或遗失的可能，可考虑提供回邮信封给投标者。 11 邮递标书由指定人士收取后，应立即原封投进投标箱内。 五、开标程序 标书应在截标时间立即开启。开标时，应清楚将各投标者的标价列成一个总表，最少要有3位委员在场监察和实时在投标文件上签名证明。所有参与开标的有关人士，应书面承诺不会私下将资料外泄，或与任何一间投标公司接洽。 逾期交回的标书，一概不得接受。 在开标之后，管理委员会在开会评定标书之前，标书及有关文件必须妥为保存，以防资料外泄。 六、评定标书 根据《建筑物管理条例》的“工作守则”，如投标价值超过20万元或相等于法团1年收支预算的四成半，标书的取舍须交由法团在业主大会决定。如投标价值不超过上列的款额，则标书可交由管理委员会处理，一般来说，委员会应接纳最低价而符合所有要求的标书。法团有权不接纳最低价标书，但要有充足理由并把理由记录。 在申报利益方面，如管理委员会的成员与管理委员会或法团考虑的标书或合约中有金钱上的利益关系，须事先向法团秘书申报，以避嫌疑。如秘书遇到同样情况则须向主席申报。这些成员也应退出选择标书的投票。 如标书是由管理委员会商议选定，其它有份参与招标法团采购事宜的业主，只要不是管理委员会委员，无须申报利益;但如标书是由业主大会商议决定，业主就应向大会申报利益，甚至不能参与选择标书。 保存投票资料的最佳方法是将文件、合约及单据等存放于一个已上锁的箱子内。 委员会应把招标结果分别通知中标及落选的投标者;而评定标书的结果，应以书面方式通知各业主，并附以开标登记纪录，以示投标过程公平、公开及公正。 在文件保存方面，所有有关投标的文件、合约及单据等，必须妥善保存最少6年，以供查阅。 六、香港物业管理之组织类型与运作 香港提供楼宇管理组织按其组成性质可分为四大类: (一) 业主自己管理 业主自行成立专责部门或业主委员会、业主立案法团等业主组织来为楼宇进行管理工作。在单一业权的楼宇，业主可自行设立专职部门负责管理，在业权分散的楼宇/小区上，则可透过成立业主委员会或业主立案法团来管理。 (二) 房地产开发商辖下设置专责为母公司开发的楼盘提供楼宇管理服务 香港很多的办公楼、商场及住宅小区都是由发展商辖下负责楼宇管理服务的子公司来提供物业管理服务，这是因为法律容许物业在入伙时由开发商委聘管理服务公司，故开发商都会设立楼宇管理服务公司为自己所开发的楼宇提供管理服务。 长江集团的“港基”及“高卫”和新鸿基地产的“启胜”和“康业”便是其中的例子。 (三) 大型的或国际性的房地产服务公司提供楼宇管理服务 这些提供楼宇管理服务的公司多为规范较大或属国际性的房地产服务公司，他们所提供的服务不只是楼宇管理服务，且还有房地产估价、中介代理、租务管理等其它的服务。例如:仲量联行、第一太平、世邦魏理仕等都属这一类公司。 (四) 只提供单一楼宇管理服务的公司 这类公司因只集中提供单一的楼宇管理服务，他们的规模相对来说是较小的。但他们架构简单，效率颇高，且因收费较便宜，故在市场上亦有一定的竞争力。 12 如以所提供的服务来作分类，香港提供楼宇管理服务的单位可分为三大类: (一) 物业管理服务 物业管理是指管理公共地方及设施，而楼宇内出现有两个或以上的业主时才有公共地方及设施，亦即只有在楼宇或小区内有超过一个或以上业主时才有物业管理服务。一般受业主立案法团委托负责提供物业管理服务的公司便属于此类。 (二) 资产管理服务 如楼宇只有一个业主(如开发商在楼宇建成后不作出售，只出租作长远投资，则为此类楼宇提供管理服务的并不是我们一般所讲的物业管理工作，而是资产管理，亦即有关的物业服务公司为该单一业主(开发商)为其资产(该楼宇)提供物业服务，此种服务亦可包括代收租金，中介代理等服务。 为单一业主或开发商管理其不出售只作出租的楼宇便是提供资产管理服务的公司。 (三) 设施管理服务 现时在香港亦比较流行谈及设施管理服务，简单说此种服务的主体不一定是办公楼、住宅小区、商场，它可以是医院、学校、隧道、康乐中心、会议展览中心等各项不同的设施。此外，所提供的服务亦不只是保安、清洁、维修保养等，它亦同时可包括代经营有关项目，此概念源于美国，近年香港亦比较重视。事实上，部分大型物业管理公司已倾向以设施管理为公司的最终经营理念。 不论以其组织的性质来分类或以所提供的服务来分类，香港的楼宇管理服务的运作模式都是以管业代理人身份(除业主自身提供管理外)进行，亦即管理公司以授权代理人身份，按照管理 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 的内容及法律所赋予的权力来为业主提供管理服务，他们只是委托人(即业主或业主立案法团)的代理人，如在管理过程中有任何责任，物业服务公司都不用承担该责任，该相关责任仍由委托人承担。当然，在此机制下，物业服务公司须经常在管理过程中请示委托人并向其查询意见后或听取指示后才能作出管理上的决定。此外，如物业服务公司作出一些未经授权的行为或违反委托人意愿的行为，则相关责任仍是由物业服务公司承担。 七、香港物业管理之企业营运 (一) 香港物业管理企业的收入 香港物业管理企业主要依靠“经理人酬金”作为主要收入来源。此外，一般物业管理企业亦会为所管理的楼盘进行非定期的项目(如大型维修工程)而提供的管理服务额外收取“监督管理费”。 经理人酬金一般以下列两种方式收取: 1. 以百分比计算 大部分的楼盘均以管理费开支的一个固定百分比来计算支付物业管理企业的经理人酬金。《建筑物管理条例》规定，经理人酬金不能超出管理费开支的10,。 2. 固定金额 如所管理的楼盘每月管理费开支比较大，则业主立案法团或委托者一般倾向以固定金额来支付经理人酬金。 显然，这个方式支付的酬金肯定会较按百分比支付的方式为低。一般约为管理费开支的2至5个百分点。 至于额外项目的监督管理费方面，一般管理公司会视乎工程项目的大小来决定收取工程项目总价的2至5个百分点，主要是业主/委托方与物管公司/受托方双方的协商来定。 (二) 香港物业管理公司数量、所管理的面积 13 由于香港的营业登记并没有太多限制，企业在办理营业登记时都非常简单快捷。故要统计香港有多少间物业管理服务公司是颇困难的一件事。此外，香港的企业只要在其成立的组织章程内并没有限制其不准许提供物业管理或其相关的服务，则法律上是容许这些企业提供物业管理服务的。因此,计物业管理服务公司的数量有一定困难。 但按照香港物业管理公司协会所提供的资料，现时香港有提供物业管理服务的企业约1200家，当中80多家为协会的会员，并管理全港约80%楼宇面积的物业。亦即协会的会员公司之规模较大，这些公司有的是开发商辖下的子公司，有的是国际性的房地产服务公司，亦有只提供单一物业管理服务的公司。 (三) 专业化分包商的类型与物业管理公司的合作模式及运作情况 物业管理公司为业主提供物业管理服务过程中，会经常将部分专业工作再分判予其它分包商承办，例如保安服务会分判予专门提供保安员服务的公司，清洁服务会分判予提供环保清洁服务的公司，电梯/电扶手梯的维修工作会分判予专业电梯维修承办商等。 物业管理服务公司与这些分包承判商的关系就如工程建筑阶段的总承判商与分包承判商的关系。物业管理服务公司会按照业主所批准的金额及所要求的质量来决定将相关项目分判至分包承判商。 按照《建筑物管理条例》规定，所须分判之服务如金额超过某一数目或大过每月开支20%，则必须以招标形式进行，招标后便与所拣选之分包商签订服务合同，物管公司与分包服务公司其后便按合同规定来享有权利及履行义务。 物管公司作为整体物业管理服务的总承包商，肯定对各分包承判商的服务之好与坏拥有不可分割的责任，故物业管理公司应监督各分包承判商的工作等，并定期向业主/委托人汇报工作进度。使业主/委托人知悉各项工作之进展，减少不必要的误会。 (四) 物业管理收费类型与收费标准及如何厘定标准 香港的物业管理收费约可分为下列三种: 1.管理费:每月向各户收取的一种收费，此收费是用来支付管理处每月之各项日常开支，如员工工资、公共水电费、保险费、各分包承判商之收费、经理人酬金等。其收费标准是按照全年预算开支后，再按照大厦公契内各业户之“管理份额”之比例由各业户分摊支付。此项收费是物业管理公司以“代收代支”方式向业户收取。物业管理公司会在所收管理费中扣取当中的经理人酬金，其余的全属代收性质。 2.监督服务费:这是物业管理服务公司为所服务的楼盘是供日常管理服务以外的项目工程监督服务时额外收取的一种服务费。一般在业主/委托方与物业管理服务公司所签署的管理合同上已清楚说明此项服务之收费标准，由工程项目总造价的2%,5%不等。此收费一般会在楼盘需要进行一额外工程项目时由各业户另行按照大厦公契所厘定之“管理份额”之比例来支付工程造价时一并支付予物业管理服务公司。 3.维修基金:专业的物业管理服务公司为了使所管理的楼盘有足够的资金来应付突发的维修开支，一般会为业户设立一“维修基金”以作准备。物业管理服务公司可在每月业户支付的管理费内拨出部分作维修基金，亦可通过业主大会同意要求各业户另行一次性支付一笔费用作“维修基金”。 (五) 管理费的财务管理及控制 财务管理的工作是楼宇管理的重要部分，管理费必须全数用于楼宇管理方面，良 14 好的财务管理及会计系统，不但可以使资源运用更有效益，并且可以令大厦管理运作更畅顺，减少法团与业主之间可能引致的误会及不必要的麻烦。楼宇管理内之财务管理工作包括: 1.真实及恰当地记录会计账项; 2.开设银行专用户口及设立零用现金; 3.设立各项会计账目系统，包括零用现金账、银行现金账、分类总账及固定资产记录等; 4.每年制定经核数师审核之财务报告; 5.每年制备财政预算案，并经业主大会审核通过; 6.妥善保存各项账项录及文件。 另外，楼宇管理对财务管理的要求有四项: 1.资源有限 楼宇管理及维修主要来自大厦业主。管理及维修费的计算方式一般按照大厦公契规定而计算，若公契并无规定，则按照各业主所占的业权份数拟定。而其它收入来源，例如:租金、广告及利息收入等只占楼宇总收入的极小比率。因此楼宇管理及维修费的拟定，必须依赖有效的平衡预算案。 2.通货膨胀 管理公司在制定有效的平衡预算案时，经常遇到通货膨胀的影响，例如:工资上升、清洁费增加、水电费增加等可能引致收支不平衡而亏损。若该年度账目发生亏损情况，法团在制定下年预算时必须将亏损计算在内，避免出现长期亏损情况。 3.楼龄老化 另一面对的严重问题，就是楼宇楼龄不断老化，所引起的紧急维修工程项目。为维持正常运作，法团在制定有效预算未案时，最理想的是预留部分作紧急工程基金，这样便可避免在急需时发生筹集资金的困难。 4.流动资金 楼宇的日常管理及运作资源的取得，各种费用支出，都需要支付现金，楼宇的财务管理离不开资金。因此为了建立健全财务管理制度，必需设立管理费按金作备用基金。 财务管理的重要性 保持良好的财务管理制度有助于: 1.确保现金运用达到最高效益，实现财务管理的冒标; 2.有效的平衡预算案，更能拟定合理的最低管理费，及达致有效管理水平; 3.控制通货膨胀; 4.避免在危急时发生筹集资金的困难; 相反，如欠缺良好的财务管理制度，则有以下的坏影响: 1.可能浪费大厦各业户的资金，使大厦业主需支付较高费用; 2.无法拟定合理的最低管理费，及达至有效管理水平; 3.当需要大量资金作紧急维修工程时，无法在短期内修复妥善而引致住户不便; 4.可能因一时错误而被控贪污失职，惹上官非。 (六) 管理费收取方式与欠费纠纷处理 现时在香港常用的收取管理费方式不外如下三种: 1.自动转账 为业户申请由业户之银行账户定期转账至业主立案法团或物业管理公司的银行 15 账户。此方法是简单快捷，坏处是由于业户会在授权银行定期转账费用至法团或物业管理公司的银行账时已设立转账金额的上限，故往往在调整管理费时需重新要业户再向银行授权。 2.到银行支付 业户亦可指定银行或其分行以现金或支票支付管理费，并实时取回“银行之入数收据”作凭证。此方法的缺点是有关银行或其分行所在位置并非方便每一位业户。 3.邮递支付 业户亦可以支票方式邮寄予物业管理公司或指定之银行来支付管理费，但业户要为此支付额外的邮费。 要方便各业户缴付管理上的各项收费，建议上述各种方法都共同采用，以便由业户选取最适合自己的缴费方式。 如业户出现欠费情况，业主立案法团或管理公司可采用以下方式追讨: 1.向土地注册处登记“备忘录” 填写一份欠费备忘录，并说明欠费详情，然后将该备忘录向土地注册处登记。土地注册处在收到有关备忘后，便会登记在有关房产上，使其产权上出现“负累”，从而阻止该产权的转让。此方式在物业投机盛行时是非常有效的一种追讨欠费的方法。 2.向法院追讨 由于管理费金额一般较少，欠费多月的亦可能是数千元，故此香港司法机构设立一“小额钱债审裁署”来为市民追讨金额在港币50000或以下的民事诉讼。业户欠缴管理费便可在此法院来向有关业户追讨欠费，好处是程序简单，有专人解释协助，且收费颇便宜。 3.通知业户之按揭银行 由于香港大部分业主在购买房产时都会向银行申请按揭贷款。故此业户在法理上只是“法定注册业主”(Legal Owner)，而银行才是“最终受益业主”(Equitable Owner)。故此如业户有欠费情况，银行作为最终业主亦有责任支付欠费。因此，业主立案法团及管理公司可致函通知有关业户房产之按揭银行，有关银行在收到通知后会联络有关业户并要求他尽快清缴所欠之管理费用。此方法之缺点是会激化法团/管理公司与欠费业户的关系。 4.张贴欠费告示 很多法团/管理公司都会定期将欠费业户名单张贴在大堂入口显眼位置，主要是对欠费业户造成心理上的压力，促使他们尽快清缴费用。缺点亦是对欠费业户与法团/管理公司的关系出现负面效果。 (七)物业管理保险安排 楼宇保险的作用是当楼宇在管理上发生意外时，引致人命伤亡及财物损失给予赔偿，藉此减小楼宇管理组织所承担的风险。 通常大厦各业主都会为其单元及其内财物投购保险。但楼宇的公用地方及设备(如:电梯、楼梯、消防、装置等)的保险则应由管理组织投保，由保险公司承担因种种意外所引致的损失。 假如没有投保的话，每次遇到损失，都要由全部业主承担，筹备金钱住往费时失事，而延误维修，可能引致业户间不和，更可能导致更大的不幸。如该损失是因管理组织的疏忽而引致的话，组织的个别成员便有可能须承担责任。 楼宇保险一般有以下三类: 1.第三者保险 16 这种保险保障投保人(包括其雇员)因疏忽管理楼宇而引致第三者伤亡，或其财物受损所付出的赔偿及有关的诉讼费用。 2.雇员补偿保险(又称“劳工保险”) 大厦管理若涉及聘请雇员，雇主(即法团或物业管理公司)必须按《雇员补偿修例》的规定投保，保障雇员在因工伤亡后应得的补偿。 3.公共产业保险 若楼宇公共产业遭受火灾或其它受保风险损毁，可按保单的规定，向保险公司索偿。其它受保风险可包括风灾、水灾、恶意破坏。 17