房地产定价策略93520

房地产定价策略93520 时代广场铺位定价方法 李嘉诚说:商铺要注意的是:地段,地段,地段,黄金地段有黄金,,, 价格是房地产经营过程的核心与实务。高价位能够提高利润,但可能影响房地产销售,低价位虽然能够扩大销售,但可能丧失获取更多利润的机会。确定最适合的价格,求取最大的利润,是我们最关心的事情。 ,一,成本定价法 将房地产的开发经营成本,含税金,加上预期利润即为铺位价格最基本的定价法。根据测算或核算的成本加上一定比例的利润率确定的。例如,开发成本为9000万元,利润为10,,则总售价为1亿元,再将此1亿元分配至每一单位,即得到单位面积平均售价,再根据铺位的地理位置,业态的分布加、减价格后,确定售价。,成本包括开发成本以及经营过程中的支出和税收。利润率由房地产投资的风险情况和整个行业的平均利润综合测算确定。, ,二,竞争价格定价法 由于房地产商品的不可移动性,主要依据相近产品或附近区域竞争状况而确定价格。若条件相当的两宗房地产,定价较高的,一般难以为顾客所接受。定价较低的,可以吸引人气,形成低开高走的局面。而且房价是买涨不买跌。要比竞争者推出价格较高的房地产,通常应具有公司信誉良好、用材较高级、具有独特的设计等优势。获取较高利润的途径就是必须降低开发经营成本。例,1、财富领域,五层,9850元/平方米,三层,13800元/平方米,一楼20800元/平方米,平均售价为,15000元/平方米。 2、朝阳新华广场,中心服装区,28900元/平方米,餐饮区,22000元/平方米,西区、东区,12000元/平方米。 ,返祖销售,市场统一经营。房款中直接扣除三年租金,年租金6%。, ,三,顾客感受定价法 购铺者实际上并不清楚也不十分关心市场上房地产商品的成本、造价等问题。他在选购时,影响其作出决定的因素主要有两方面,一是其他同类商品的价格如何,周边底商、财富领域,,二是以一定的价位购买该项房地产是不是值得,商铺租金、投资回报,。品牌信誉能影响甚至主导消费者的消费意愿,但铺位的定价太离谱,若超过顾客所能忍受的价位,销售反而不利。 ,四,、商铺租金比较法 周边的商场,商业城、佳慧、通胜,,日租金均为2元/平方米,以20平的铺位计算,十五的租金为219000元,折合铺位单价为,10950元/平方米 ,五,“特价品”定价策略 以非常廉价的姿态出现,来吸引消费者购买。所谓“特价铺”在营销中往往只有一户即所谓“广告户”,如广告中常见的所谓“起价”××元。建议为:139000元/套起,14平方米。,规避今后面积误差的争议,或者9800元/平方米起。选择有污水井的,铺位多柱的,还有异型格局铺作为低价铺销售。 ,五,非价格竞争策略: 通过提供比竞争者更优惠、更专业的其他条件。给市场提供全程的便捷服务,招商、运营和后期物业管理等确保商铺永续经营。 创业服务,协助业主、初次进入商海业主办理各种相关 证件、 提供相关财务、法律等咨询,帮助业主顺利开业。 经营服务,为业主提供经营平台,将五爱多个厂家信息 推荐 给铺主,并开办专业知识讲座,售货人员相关培训等。 生活服务,帮助业主代租住房及代订机票、清洁服务等。市场大巴车,成本运营,集体前往五爱市场统一进货。 投资服务,协助商铺投资客进行商铺的二次销售,并代 理招 商出租,为业主出谋划策,做客户的战略协作伙伴。 ,六,、调整付款方式。 ,1,首付20%即可入住,降低门槛,加快销售完成进度。 注,30%房款,直接签订4-5年返祖 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 。 根据商铺租金涨幅规律,两年市场培育后,4年租金 至少等同于该笔房款。 ,2,整套出售,避免今后产生面积纠纷。使得单价过于直观。 ,3,直接从房款中扣除,如朝阳地下商铺,三年租金18%,降低总房款及相关税费。三年的铺位租金可以补充该笔款项。等于18%房款,三年分期支付。 商铺本身没有价值,即,商铺的装修,质量等对其销售影响不大。商铺的价格与其回报率和租金有关。 销售部,韩红 2011年11月30日 下面是赠送的合同范本，不需要的可以编辑删除～～～～～～ 教育机构 劳动合同 劳动合同书模板免费下载企业劳动合同范本下载劳动合同 doc 下载劳动合同法下载劳动合同模板可下载 范本 为大家整理提供，希望对大家有一定帮助。 一、_________ 培训学校聘请_________ 籍_________ (外文姓名)_________ (中文姓名)先生/女士/小姐为_________ 语教师，双方本着友好合作精神，自愿签订本合同并保证认真履行合同中约定的各项义务。 二、合同期自_________ 年_________ 月_________ 日起_________ 年_________ 月_________ 日止。 三、受聘方的工作任务(另附件1 ) 四、受聘方的薪金按小时计，全部以人民币支付。 五、社会保险和福利: 1.聘方向受聘方提供意外保险。(另附2 ) 2.每年聘方向受聘期满的教师提供一张_________ 至_________ 的来回机票(金额不超过人民币_________ 元整)或教师凭机票报销_________ 元人民币。 六、聘方的义务: 1.向受聘方介绍中国有关法律、法规和聘方有关工作制度以及有关外国专家的管理规定。 2.对受聘方提供必要的工作条件。 3.对受聘方的工作进行指导、检查和评估。 4.按时支付受聘方的报酬。 七、受聘方的义务: 1.遵守中国的法律、法规，不干预中国的内部事务。 2.遵守聘方的工作制度和有关外国专家的管理规定，接受聘方的工作安排、业务指导、检查和评估。未经聘方同意，不得兼任与聘方无关的其他劳务。 3.按期完成工作任务，保证工作质量。 4.遵守中国的宗教政策，不从事与专家身份不符的活动。 5.遵守中国人民的道德 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 和风俗习惯。 八、合同的变更、解除和终止: 1.双方应信守合同，未经双方一致同意，任何一方不得擅自更改、解除和终止合同。 2.经当事人双方协商同意后，可以变更、解除和终止合同。在未达成一致意见前，仍应当严格履行合同。 3.聘放在下述条件下，有权以书面形式通知受聘方解除合同: a 、受聘方不履行合同或者履行合同义务不符合约定条件，经聘方指出后，仍不改正的。 b 、根据医生诊断，受聘放在病假连续30天不能恢复正常工作的。 4.受聘方在下述条件下，有权以书面形式通知聘方解除合同: a 、聘方未经合同约定提供受聘方必要的工作条件。 b 、聘方未按时支付受聘方报酬。 九、本合同自双方签字之日起生效，合同期满后即自行失效。当事人以方要求签订新合同，必须在本合同期满90天前向另一方提出，经双方协商同意后签订新合同。受聘方合同期满后，在华逗留期间的一切费用自理。 十、仲裁: 当事人双方发生纠纷时，尽可能通过协商或者调解解决。若协商、调解无效，可向国家外国专家局设立的外国文教专案局申请仲裁。 本合同于_________ 年_________ 月_________ 日在_________ 签订，一式两份，每份都用中文和_________ 文写成，双方各执一份，两种文本同时有效。 聘方(签章)_________ 受聘方(签章)_________ 签订时间: 年 月 日 二手房屋 买卖合同 二手车买卖合同 免费下载二手设备买卖合同协议免费下载房屋买卖合同下载房屋买卖合同免费下载车位买卖合同免费下载 范本由应届毕业生合同范本 卖方:_______________(简称甲方) 身份证号码:_____________________ 买方:_______________(简称乙方) 身份证号码:_____________________ 根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。 第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区________________________ 拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)，建筑面积为_____平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)。 第二条 上述房产的交易价格为:单价:人民币________元/平方米，总价:人民币___________元整(大写:____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整)。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币__________元整，作为购房定金。 第三条 付款时间与办法: 1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付 首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人 民币____________元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在 缴交税费当日将差额一并支付给甲方)，并于银行放款当日付给甲方。 2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支 付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款 人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。 第四条 甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_________等费用结清。 第五条 税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费由______方承担。 第六条 违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。 第七条 本合同主体 1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。 2.乙方是____________，代表人是____________。 第八条 本合同如需办理公证，经国家公证机关____公证处公证。 第九条 本合同一式份。甲方产权人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份,厦门市房地产交易中心一份、________公证处各一份。 第十条 本合同发生争议的解决方式:在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。 第十一条 本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。 第十二条 双方约定的其他事项: 出卖方(甲方):_________________ 购买方(乙方):__________________ 身份证号码: __________________ 身份证号码: ___________________ 地 址:___________________ 地 址:____________________ 邮 编:___________________ 邮 编:____________________ 电 话:___________________ 电 话:____________________ 代理人(甲方):_________________ 代理人(乙方): _________________ 身份证号码: ___________________ 身份证号码: ___________________ 鉴证方: 鉴证机关: 地 址: 邮 编: 电 话: 法人代表: 代 表: 经 办 人: 日 期: 年 月 日 鉴证日期:_______年____月____日