企业改制中国有土地资产处置的相干问题

企业改制中国有土地资产处置的相干问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 一、企业改制中土地资产处置方式比较 根据我国在企业改制中土地资产处置的有关法律规定，企业改制时可以采取的处置方式有以下五种： 1、国有土地出让 原使用划拨土地的企业可通过补办出让手续，向政府交纳出让金后，取得出让土地使用权。 这种土地资产处置方式的优点是：企业以出让方式取得的土地使用权，可依法转让、出租、抵押和作价入股，即对土地使用权享有处置权，可根据生产经营需要对其进行融资、产权运作，而且国家有与企业之间产权清晰，企业对土地享有完整的法人财产权。缺点是：出让金数额巨大，会形成对企业沉重的资金负担。由于大多数国有企业负债率偏高，无力支付巨额出让金，导致许多地方政府大幅度削减出让金，这必然易造成国有资产的流失，使得土地市场混乱，给土地资产管理留下后遗症。适用范围是：经济实力雄厚、占地面积小或改变用途、被拍卖等规定必须进行出让的企业行为。 2、国有土地租赁 国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。土地租赁合同经出租方同意后可以转让，改变原合同规定的使用条件，应当重新签订土地租赁合同，签订土地租赁合同。签订土地租赁合同和转让土地租赁合同应办理土地登记和变更登记手续。租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押，抵押权实现时，土地租赁合同同时转让。 这种土地资产处置方式的优点是：企业资金负担大大减轻，国家与企业之间产权清晰，租金进入企业成本，并可适时调整租金，保证国家收益，也可有效地防止国有资产的流失。缺点是：企业对土地使用权没有以转让方式处置的权利，不得于充分发挥土地资产功能，不利于土地资产的保值增值。适用范围是：长期负债过重、经营亏损、占地面积大，无能力一次支付出让金的企业。 3、作价出资（入股） 国家以土地使用权作价出资（入股），是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规中关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。 这种土地资产处置的优点是：企业不需交纳出让金或租金，资金压力减轻。缺点是：国家与企业共担风险，国家股持股人不明，不便管理，影响国有股的切实实现。土地资产总额巨大，会大大改变企业产权结构，使企业效益降低，影响其他股东的积极性。适用范围是：占地面积大、经营效益好、竞争能力强、有开发前途或政策上需扶持的，关系到国计民生的企业。 4、保留划拨用地企业改革涉及的土地使用权，经批准可以采取保留划拨方式处置：A、继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的，但改造或改组为公司制企业的除外；B、国有兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的；C、在国有企业兼并、合并中被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业；D、国有企业改造或改组为国有独资公司的。其中B、C、D项保留划拨用地方式的期限不超过5年。 这种方式主要用于国有企业兼并和松散型企业集团的土地资产处置，但如土地发生转让、改变用途等行为则必须纳入出让轨道。因此，这只是一种暂时、过渡的方式，与市场经济不相适应，不是发展方向。 5、授权经营管理 国家根据需要，可以一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司，作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。国有土地使用权授权经营，由国家土地管理局审批，并发给国有土地使用权经营管理授权书，被授权的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司凭授权书，可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价出资（入股）或租赁等方式配置土地，企业应持土地使用权经营管理授权书和有关文件，按规定办理变更土地登记手续。 这种土地资产处置方式的优点是：企业没有资金负担，企业可依法转让、出租、抵押等，并可通过联营、入股、置换和重组等形成盘活存量土地资产。缺点是：土地使用权实际上是在空转，国家土地资产收益暂时未得到体现，需等到土地使用权进入实转后才行；另外，需合理处理中央和地方政府的利益关系。适用范围是：国有大型集团公司等。 二、土地资产处置中存在的若干问题思考 在企业改制的实践中碰到的土地资产问题主要有： （一）土地使用权租赁处置中的问题 1、租赁土地使用权的产权问题 以往对土地权利的认识是：租赁土地使用权不要转租、抵押等。随着土地使用 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 改革深入、年租制的推行，对租赁土地使用权新的认识是：在出租方（国家）同意的情况下，租赁土地使用权可以转租、抵押，并且租赁土地使用的租期可以在不起过法定出让最高年限下自由商定。过去把出让土地使用权对应于土地权利束中的地上权，因此现在的租赁土地使用权实质是相对于出让土地使用权的“限制性地上权”，是有偿土地使用的一种方式。 2、租赁土地使用权的土地租金确定问题 以前的企业改制土地资产处置的方式比较单一，但随着在企业改制中土地年租制的推行，租赁土地使用权租金问题的确定日益受到改制企业的关注。目前通常的做法是根据土地评估机构对涉及改制的企业用地评估的熟地价，按一定的土地还原利率、签定的土地租赁年期折算土地租金。这种租金确定的办法存在一些问题；其一，企业改制时涉及的划拨用地当初取得土地的方式有两种：有偿划拨（支付补偿、安置费用）和无偿划拨。如果企业当初是通过有偿划拨得到的土地使用权，那么在折算土地租金时采用熟地地价有重复计算土地重置取得费部分。其二，土地熟地价格包括土地重置取得费、土地开发费等，如果企业当初在取得划拨土地时宗地外的一些基础设施是由企业自身投资开发的，那么在折算土地租金时采用熟地地价有重复计算土地开发费部分。 因此，在企业改制中采用土地使用权租赁的处置方式时不能一刀切：采用熟地地价折算土地租金。应该根据具体情况测算确定折算租金的基数，通常企业在获得土地时一般都支付了补偿安置费用和宗地基础设施开发费，因此，从有利0企业改制的角度出发，可以统一采取以土地出让金为基数折算土地的年租金。 3、其他涉及租赁的问题 在许多企业改制时，为了方便改制，改制企业采用租用第三方产（房屋或土地，土地一般是划拨地）方式，避开土地处置问题。如有些公司在上市的招股说明书中载明公司所有房产、厂房均为租赁非发起人产。 按照我国的法律规定，土地必须是有偿使用（出让、租赁或入股到企业中）的，才可以出租（租赁土地使用权在国家同意下出可以转租）。规范租赁第三方产的办法是对实行划拨土地证实行年检可以有效地控制非法改变土地用途的情况。 （二）土地使用权作价出资处置中的问题 1、国有股权的持股人的国有收益分配的问题 “国有股权的持股入人国有收益分配”是从采用土地资产入股以来一直存在争议、一直未取得统一意见的问题。国家土地管理部门给很多改制企业的土地资产批复都把国有股的持股人确认给了改制企业的主管上级（企业或行业性总公司）。这种处置方式存在以下问题：其一，持有土地资产股份的公司（原先改制企业的上级企业或行业性总公司）在自身改制时土地资产处置存在难度。其二，土地收益原本属于地方收益，一旦把持股人确认为改制企业的主管上级，地方收益必然减少，影响企业与属地政府的关系，在实践中就存在着许多改制企业拿不到土地使用证的情况。 因此，在企业改制中，土地资产折股的股权持有人应为地主方人民政府，并有地方人民政府的代理人（土地管理部门监管），收益属于地方财政。 2、折股问题 目前企业改制采用作价入股的方式通常用土地熟地地价折股的方法。这样存在着与确定土地租金同样的问题是：在采用作价入股时是以熟地地价折算的合理性问题。根据土地价值二元论的观点：土地价值包括土地资源价值和固化在土地上的资产价值。而大部分企业所占土地上固化的资产价值都是由于企业在取得土地之后自身不断投入改造的结果。因此在作价折股时应该以土地资源价值折入公司股本。为了保证企业改制土地资产处置的完整性和一致性，可能采用以土地出让金为土地股权的折算基础。 （三）保留划拨方式的思考 对于特殊的国有企业改制（以上已有论述）土地资产处置方式可以短期内采用保留划拨的形式。划拨土地只能自用。那么划拨土地使用权在市场中能不能形成交换价值？能不能实现这个价值呢？答案是肯的。目前市场中很多企事业单位利用自己的划拨土地使用权与房地产开发商合作开发就是一个很好的例子。拥有划拨和土地使用权的一方一般都会要求得到开发物业近一半的价值，这也足见划拨土地使用权的价值。 划拨土地使用权其实是一种“优先发展权”，谁拥有它就有了在这块土地上搞开发的优先权利。这个权利 有价值的，并且可以在市场中得到实现。因此在企业改制中土地管理部门应慎重采用保留划拨土地的处置方式。从规范土地市场的角度出发，土地管理部门应该对辖区内的土地编制划拨土地使用权 目录 工贸企业有限空间作业目录特种设备作业人员作业种类与目录特种设备作业人员目录1类医疗器械目录高值医用耗材参考目录 。 （四）其他问题 1、企业改制中非经营性土地资产的处置问题 在实践中，经常会碰到许多的国有老企业通常拥有大量的职工住房用地，这对企业改制的土地资产处置带来的新问题，有偿使用权这些土地没有必要（大量是职工住宅用地），也没有可能（企业交不起这些土地的出让金）。目前常用的做法是在母体公司下再成立一个三产服务公司，管理企业改制剥离下来的非经营性资产（包括土地资产）。这种处置的方式其实是一种过渡性办法，不彻底。一个可行的办法是指导这些资产直接推向市场。 2、改制中涉及军队土地资产的问题 企业改制中涉及军队地产的应作好军队产与地方产的划转工作，这涉及军队与地方土地管理部门之间的关系，企业改制时土地资产处置比较复杂。 3、改制中涉及企业股权的问题 几家股东（或发起人）各自以自已的部分股权或其中某几个股东（或发起人）用自己一部分股权按照法律成立公司时，目前在土地资产处置方面还是一个空白，亟待解决。 阅读 全文 企业安全文化建设方案企业安全文化建设导则安全文明施工及保证措施创建安全文明校园实施方案创建安全文明工地监理工作情况 阅读 (17) | 评论 (0) 关于转发《州本级国有企业改制涉及土地资产处置的实施意见》的通知 2005-06-12 00:00 标签： 分类： 关于转发《州本级国有企业改制涉及土地资产处置的实施意见》的通知 自治州直属各县市人民政府，自治州人民政府各有关部门，霍尔果斯口岸管委会： 为了推进国有企业改革和发展，全面完成州本级国有企业改革攻坚任务，州国土资源局结合实际，制定了《州本级国有企业改制涉及土地资产处置的实施意见》，经州长办公会讨论通过，现印发你们，请州直各有关部门认真贯彻落实。州直属县市结合本地实际，参照执行。 二OO五年三月七日 主题词：经济管理    企业    改革    资产    通知 州本级国有企业改制涉及土地资产处置的实施意见 为推进国有企业改革和发展，根据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）和国务院国有资产监督管理委员会《关于规范国有企业改制工作的意见》（国办发      [2003]96号）精神，结合伊犁州本级实际，就进一步加强和规范土地资产处置管理提出如下意见。 一、土地资产处置 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 报批程序。根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号）文件规定土地资产处置方案必须按下列程序报批。 （一）改制企业根据州直企业改制领导小组批准的企业改制文件，拟定土地资产处置方案，并自主委托具备相应土地估价资质的机构进行评估，依据土地状况和估价结果，拟定土地资产处置的具体方案； （二）企业将具体方案呈报企业所在地土地行政主管部门申请初审，县（市）土地行政主管部门对产权状况（权属、来源、界址）、地价水平进行审查并出具初审意见； （三）企业持批准的改制方案、土地估价报告、土地资产处置具体方案和初审意见，到有批准权限的土地行政主管部门办理土地估价报告备案； （四）企业持处置批准文件到财政部门办理国有资本金转增审批手续，改制完成后由县（市）土地行政主管部门办理土地变更登记。 二、区分类型、合理处置、完善土地资产配置体系，促进和完成国有企业改制的目标。国有企业改革时，可根据行业、企业类型和改革需要，采用不同的土地资产处置方式和管理政策。 （一）对于自然垄断的行业，提供重要公共产品和服务的行业，以及支柱产业和高薪技术产业中的重要骨干企业，根据国土资源部《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资发[1999]433号）精神，可以采用授权经营和作价出资（入股）方式配置土地，政府以作价转为国家资本金或股本金的方式，向企业注入土地资产。 （二）对于一般性竞争行业，根据《土地管理法》第二条和《城市房地产管理法》第三十九条规定采取以出让方式配置土地。 1、单位内部改制企业，职工出资购买企业全部产权的，企业使用土地原属于划拨土地使用权的按出让方式配置土地。新组建企业足额缴纳了土地出让金后由企业所在地土地行政主管部门办理土地变更手续。企业使用土地原属于出让土地使用权的，新组建企业按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定缴纳了土地增值税后由企业所在地土地行政主管部门办理土地变更手续。 2、企业资产整体向社会出售的，土地使用权应当按照国土资源部11号令的规定，通过招标、拍卖、挂牌方式予以处置。 3、国有企业改制为国有控股或参股公司的，原企业划拨土地使用权按出让方式处置。根据自治区人民政府批转自治区原土地管理局《关于对国有企业盘活土地资产实行特殊优惠政策的意见》（新政发[1999]32号）精神，新企业可按土地使用权评估价格的20%补交出让金后办理出让土地使用权，其余80%出让金返还企业，作为国家对企业的资本金投入。对国家注入给企业的资本金管理，政府可采取以下两种形式，其一资本金变现，逐步由新组建企业分期偿还，对这种形式下的企业土地使用权的处置，在资本金尚未偿还完结前企业不得自行处置。如需处置必须呈报有批准权限的人民政府批准；其二资本金转股金，注入企业的资本金转为股份在企业经营状况好转后参与企业营利分红。 4、非国有资本购买、兼并原国有企业时，原企业使用的划拨土地使用权按出让方式配置给收购兼并方。收购兼并方在足额缴纳了土地出让金后，由企业所在地土地行政主管部门办理土地变更手续；原企业用地已办理了出让登记手续的，收购兼并方按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定缴纳了土地增值税后由企业所在地土地行政主管部门办理土地变更手续。 （三）破产企业划拨土地使用权的处置，根据《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》（法释[2003]6号）司法解释，破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，县（市）人民政府应依法收回土地，并通过招标拍卖挂牌方式予以处置。 三、改制后企业土地使用权的后续管理，企业凡改变土地用途和容积率的，必须依法履行报批手续并按照同区位、同用途的土地市场价格补交土地出让金。 四、土地出让金的收缴管理，土地行政主管部门作为出让金的唯一代征机关，对州直企业改制过程中土地出让金的收取，全部由州国土资源局统一收缴州财政国库，然后按照企业改制的有关规定办理优惠政策的落实。对于应交国土资源部门3%—4%的管理费，考虑到州直国企改制的实际困难，决定按2%比例收取。该部分资金由州财政拨回州国土资源局后返还企业所在地县（市）国土资源局。 阅读全文 阅读 (8) | 评论 (0) 试论国有企业改制中土地资产的处置与评估(作者:宁有民) 2005-06-12 00:00 标签： 分类： 试论国有企业改制中土地资产的处置与评估 随着我国经济体制改革的深入，许多国有企业都进行了体制改革，国有企业中土地资产是国有资产的重要部分，涉及国有企业中土地资产的评估也是土地评估机构评估工作中的重要业务。国有企业改革中土地评估工作，政策性强，业务复杂，涉及评估金额巨大，特别是国土资发2001第44号通知颁布后，土地评估报告由土地估价结果确认改为土地估价报告备案制，加大了中介机构的风险，土地评估中介机构在国有企业改制的土地评估中，如何化解中介风险，提高评估报告质量，是每个评估机构首先考虑的问题。 在国企业土地改制评估中，土地评估中介机构首先应该认真研究和分析国有企业改制涉及土地的有关法规，搞清国有企业改制土地处置方式的本质，正确恰当地选择价格类型，科学合理的选择评估方法，从而得出准确的估价结果。下面从国有企业改制土地处置的方式进行综合分析，并针对不同的处置方式应选择的价格类型和评估方法进行讨论。 （一）国有企业改制土地处置的方式的分析： 1、国有企业改制涉及土地部分的改制主要内容是对土地资产的界定、处置和评估，合理处置土地资产对促进国企改革有重大意义，有利于盘活和显化土地资产，国有企业土地资产处置方式有：土地使用权出让和租赁；土地使用权作价出资（入股）；土地使用权授权经营；土地使用权保留划拨方式。 2、土地使用权出让或出租方式适用的条件是国有企业改变原有的国有性质，而成为有限责任公司、股份有限公司、企业集团、股份合作制；或者被非国有企业兼并；对外租赁经营；企业破产等涉及划拨土地使用权，应该采用土地出让或租赁形式。土地使用权作价入股或授权经营适用条件是关系国计民生，国民经济命脉的关健性领域和基础性企业或大型骨干企业，改组成为有限责任公司、股份有限公司、企业集团的企业改制，并且要由省级以上人民政府土地行政主管部门批准。保留划拨方式适用条件是：（1）：城市基础设施和公益事业用地；（2）国家重点扶持的能源交通、水利项目用地；（3）不进行公司制改造的国有企业，土地用途不发生改变；（4）国有企业兼合国有企业或其它非国有企业后仍为国有工业生产企业或国有企业兼并、合并的对方为濒临破产的企业；（5）国有企业改组成国有独资公司的。保留划拨方式要由有批准权的政府土地行政主管部门的批准。除了国企改为国有独资公司外，保留划拨方式的期限不超过5年。 3、通过分析，国有企业土地使用权的处置方式的适用条件，我们不难看出，国有企业土地处置方式有以下特点和区别： （1）国有土地使用权处置的对象为以划拨方式取得的土地使用权。 （2）体现出土地资产处置中，区分类型，有偿使用原则，涉及国有企业改变其原有国有性质，必须有偿出让或租赁，而涉及改制后仍保持原国有性质或者公益项目，国家扶持基础项目，可以采用国家作价入股或授权经营方式，甚至还可以采用保留划拨方式。 （3）涉及到保留划拨，作价入股，授权经营方式的必须由有批准权限的人民政府土地主管部门的批准，而涉及土地有偿出让由改制企业直接向人民政府土地主管部门提出申请，补交土地出让金，并与土地主管部门签定土地出让合同，办理土地变更登记。 （4）土地使用权作价入股和授权经营是不同的，有很多估价师容易搞混，两者有相同之处，但也有很大区别。相同之处是都要经土地管理部门的批准，改制后的土地使用权的持有人为新的企业，两者区别在于：土地使用权作价入股形式，相当于国家将土地使用权作价后再投入改组后的新设企业，该土地使用权由新企业持有，形成的国家股权由人民政府土地行政管理部门委托的国有持股单位统一持有，这个持有主体一般是财政部门的资产管理部门，作价入股形成的新企业可以按法律规定转让、出租、抵押土地使用权，但必须经过土地管理部门的批准，国家持股单位有参与企业经营管理和分取股东权益的权力。而授权经营是国家将土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家持股公司、国有独资公司、集团公司经营管理，这些被授权的公司授权权利凭证就是土地管理部门所发的土地使用权经营管理授权书，改制后的公司可以凭经营管理授权书向其直属企业、控股企业、参股企业作价出资或租赁方式配置土地，但被授权经营公司必须接受授权部门的临督管理，必须对土地资产保值、增值提供年度报告。 （5）不同土地处置方式应该有不同的审批权限，对于出让或租赁的，企业可以直接向市县人民政府土地管理部门申请，而授权经营和作价入股改制方式只能由省级以上人民政府批准。 （6）所有处置方式企业都必须持土地使用权处置批准文件到土地管理部门办理登记手续。 （二）评估价格类型的选择： 我们估价师进行土地评估前，必须先分析企业土地资产的处置方式，搞清土地的各种处置方式的适用条件，各种处置方式之间的本质区别，办理各种处置方式的程序，才能会使我们向委托方索取全面系统的资料，根据改制企业的性质，处置方式及权利状况，科学选择方法和相关参数，合理确定评估的价格类型，做好企业的土地改制评估。根据企业土地资产的处置方式可将评估分为公司制改造土地使用权评估，土地使用权作价出资与授权经营评估，土地使用权债转股评估及保留划拨土地使用权评估，但应该提出的是土地使用权债转股形式，笔者认为是企业进行土地资产的处置后的企业改制，而并非土地资产的处置方式。 1、公司制改造土地使用权评估：公司制改造分为改造为国有企业的土地使用权评估和改造为非国有企业的土地使用权评估是指企业进行公司制改造，组建有限责任公司、股份有限公司、集团公司国有企业间合兼并或与非国有企业合兼并成国有企业等，改制后的企业仍为国有企业或者国有控股企业，土地资产处置仍是以划拨方式进入企业，这时的评估价格实际上是划拨土地使用权价格，而改造为非国有企业的土地使用权评估是指企业改造后，国家和政府不再是土地资产的主体，如企业破产，企业上市，非国有企业兼并国有企业，国有企业出售或租赁，土地处置方式为出让或租赁。土地处置方式为出售的土地必须办理土地出让手续，与土地管理部门签定土地出让合同，补交土地出让金。补交土地出让金的数额是划拨土地使用权价格和出让土地使用权价格两者之差，所以评估要分别评出划拨土地使用权价格和出让土地使用权价格。土地处置方式为租赁的必须与土地管理部门签定土地租赁合同，支付租金。承租人在支付租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可以将租赁土地使用权转租、转让或抵押，但必须依法登记。租赁土地使用权的评估又分为租赁土地使用权的转租、租赁土地使用权的转让、租赁土地使用权的抵押评估。 2、土地使用权作价出资和授权经营评估，这种方式是国家以一定年期土地使用权作价方式投入新的企业，国有作为土地所有者，要体现国家的权益，评估价格应为出让土地使用权价格，但作为国家的出资额（资本金）注入企业，应该不是出让土地使用权价格。作价出资额（注入企业的资本金）=出让土地使用权价格—划拨土地使用权价格，这是因为划拨土地使用取得以后，企业付出了取得成本和实际投入开发成本，这部分权益在企业，而非政府和国家，但要注意年期修正。 3、土地使用权债转股评估。国企债转股改制是国有企业改革中近年来出现的新改革形式，它是国企以其划拨土地使用权作价后，把其债务转为债权人股份的一种方式，债权人为国有商业银行的资产管理公司。债权人的股份比例应根据评估土地使用权价格和债务金额及企业资产总额来确定。企业以自己划拨土地使用权的所占权益转化债务，当然评估的是划拨土地使用权价格，这种评估为划拨土地使用权的价格（如现在开滦集团的债转股评估） 4、保留划拨土地使用权评估：企业经营获准，这时评估就是评估土地划拨土地使用权价格，保留的划拨土地使用权作为企业的权益可以经批准进行抵押，抵押权实现后，土地使用权由划拨变为出让，从所获收益中抵交出让金后，抵押权人方可优先受偿。 （三）评估方法的选取： 1、划拨土地使用权的评估，目前一般采用两种形式，一种正算：划拨土地使用权=划拨土地使用权平均取得成本+开发成本+合理利润；另一种是反算，划拨土地使用权=（出让价格使用权—出让金）/年期修正，应该注意正算法，划拨土地使用权是一定区域内土地平均取得成本是客观成本而非实际成本，开发成本也是该区域内的客观投入而非实际投入成本，包括土地取得开发成本的利息投入，不应包括土地由于开发投入的增值收益，因为土地的增值收益在国家而不是企业，反算法特别注意出让价是有年期的，而划拨是无限年期的，注意年期修正。 2、出让价格使用权评估，国企改制中出让价格的评估，应该体现出国家的权益不受损害，有条件优先采用市场比较法、收益还原法，还可以基准地价修正法，不宜使用成本法，从而得到合理的出让价格。 3、租赁土地使用权的评估：租赁土地使用权的评估又分为租赁土地使用权的转租、租赁土地使用权的转让、租赁土地使用权的抵押评估。租赁土地使用权的转让评估价格和租赁土地使用权的抵押评估价格类似出让土地使用权价格，采用收益还原法求取。纯收益是合同约定租金扣除相关税费的纯租金，收益还原率应为采取租赁土地的还原率，而不是土地出让的还原率，因为租赁土地比出让土地期限短，收益能力低，不确定性大，一般要比土地的还原率要高，可根据采取市场提取法，年期为合同约定期限。当然租赁土地使用权的转让评估价格和租赁土地使用权的抵押评估价格也可以直接采用市场比较评估。但租赁土地使用权的转租所不同的是用收益还原法时，纯收益是客观的市场租金与合同约定租金没的差额，因为市场租金与合同约定租金没有差额，转租权益就不存在，由于不确定性和风险进一步加大，收益还原率应更高。 综上所述，对于国企改革中土地使用权的评估，首先分析国企改革中土地处置方式的本质内涵，准确确定地价评估的价格类型，合理选取土地的评估方法，本着“分清处置方式，显化土地资产，有偿使用土地，区别价格类型，恰当选取评估方法”等原则，做好国有企业改制土地使用权的评估工作。