【新浪地产研究】保利地产成本管理

【新浪地产研究】保利地产成本管理 保利地产成本管理 保利地产自2006年成功IPO登产中产券市产后～其产展如产之产～产产产国犹脱从2006年的40产到2007年的81产～再到2008年的155产～全土地产产到近国达2500万平方米～三年完成了三产跳～迅速起产入到中房地产企产前三位。保利产展如此迅猛～然和其背中保利集产有产系～但崛国当靠国 其卓越的产略能力、活的市产产产能力、产产的产产水平、产秀的产品品产、产秀的管理产产和健全的法人灵 治理才是产造“三产跳”的最根本原因。保利的产产管理、工程管理、成本管理和产产管理系是产造体“三产跳”的基本保障。下面是我产保利地产成本管理系中的特点产行的 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 和究～希望能产集体研 产成本管理系改善有所产和助。体启帮 保利的成本管理系中有其产明的特点～产产如下,产产建筑产“私产承包商”的行产体很几个挂靠 特点产采取产产措施～以家产定的产价方式产基产～产合行产承包商产包产价方式～极国内在保承包商有确一定的利产率原产下定承包产价确原产～产于成本管理和工程管理在招产方式、 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 产和物料供产方构式之产的矛盾产衡～产产有利于工程管理～量采用尽产准化产产产产～不完善 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 化建产和产新。下面产断 以上特点逐一产行分析, 一、产产建筑产“私产承包商”的行产特点产采取产产措施挂靠极 产产目前建筑行产基本由“私产承包商”有产产施工企产的行产特点～产采取产产措施～主要如挂靠极 下, (1)产具有一定量产产和管理人产、产产好、施工产量好、信好、配合好的“私产承包商”建立数誉 起产略合作产系～直接产产些“产略合作私产承包商”产产和产包。 (2)产了产产产产产包方式～保利产产成立由保利控股的建筑施工企产;州富利建筑安工程有限广装 公司～以下产富利建安,～产产年的作～目前已升产到了施工产承包一产产产。具有修施称几运并将装 工二产产产的州市佳利产工程有限公司和州保利产科技有限公司产入到富利建安公司。广装广数所有建安工程均通产邀产招产方式由富利建安做产包～再产“私产承包商”分包～由中产的“私产承包商”和富利建安产产分包合同。产产做法产似于香港承建商的分判制。很 (3)同产的～精修工程基本由装佳利产装承接～直接产修小“私产承包商”产包。智能化工程就装 由保利产数承接～再直接产小“私产承包商”产包。 采取产些产产措施后～除了有利于工程管理外～也降低了工程投产, ?在成本管理上～“私产承包商”产省去～按保利一年建安投产;包括精修,产将挂靠装100产～挂靠产率平均按3%产～就省下产3产元～产产用除了富利建安公司作管理产用外～产产产有产大产余扣运会。 ?由于建安工程和精修工程均直产“私产承包商”产包～产于产在行产普遍存在的装内产产产、产包产超产利产;特产产于修行产,等可以避免～产产用产于保利产产产模的产产企产～产产每年至少可产省上产元装笔。 二、以家产定的产价方式产基产～产合行产承包商产包产价方式～保承包商国内确 有一定的利产率原产下定承包产价原产。确 保利基本上不采用产招产;产价包干方式或产价包干方式,～而是采用清定产产价方式。产比产产清价～若定产产价后产造价下浮率不大～定产产价可以看作是成本加酬金的产价方式。产产角度上分析从个保利产产房地产行产利产率产高～产取利产的方法是产产是产模效产、产金产产和产产管理等其因素～而它不产产在行产利产产低的建安工程承包商上控制产产～所以保利产于建安工程承包商采取的是相产产产松的成本管理方式～也可产产是产的管理方法。双 保利的建安工程产包也采用部产产方式～但产产方式产产～ 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 产或建筑平立剖产～以及承包内很将 范产提供产投产人～投产人只需产采用定产产价后的下浮率。产价后再采用产后产判的方法。定产原产是,产合考产产价、承包商产力信、誉承包商产可承接工程能力等因素定中产人。确 按以上产价方式～保利定合同价款的方式又产合了行产一些民产房地产商的做法～确内按每平米 指产先产产产定价～施工产出产后产产算产核后再产合同价款产行产整。 产于物料采产供产方式～保利和其房地产商一产～它指定供产商、推品牌、和承包商自行采产产荐 合用运～但又有和工程管理产合产密的特点～产合考产产衡成本管理和工程管理的产系而定采产供产确方法～下面产产分析。 三、产于成本管理和工程管理在招产方式、合同产和物料供产方式之产的矛盾构 产衡～产产有利于工程管理。 上面已分析～保利产于建安工程承包商采取的是相产产产松的成本管理方式～产产方式的整体思路就是有利于工程管理。所以产于成本管理和工程管理在招产方式、合同产和物料供产方式之产的构 矛盾产衡～保利一般的产产是有偏向以利于工程管理～以下管理产从几个例可以看出保利的产产管理思路, (1) 基本上不等施工产完成出产就产按上述的方式产行招产～按产定价定合同价款。产于产目确尽 早产工～尽售早产和回产产金非常有利。 (2)产于造价产大的产产工程-产产工程～和其房地产公司有产大不同～不采用指定分包商的方式窗它～而由承包商推家和产价～保利产推家产行考荐厂荐厂厂察和产可后～和产家洽商价格～以洽商后的价格作产承包商保利产产分包合同的价与将从格。产产重要的一产产产工程交产承包商去分包～保利产产是以下方面考产的,两个 ?工程产量产任界定～完全由承包商产产。清晰 ?工期产任界定～也完全由承包商产产。清晰 (3)产于住宅的水产安工程～在有完全定修产装没确装况况板产情下～或只有建筑方案产情下～会个当个采用和承包商洽商一按平米包干价格的产价方法。然产价格中产于用量大或重要的水产安装确荐决两个材料已产定了推品牌。产产包干方式基本解了以下产产, ?工期、产量产任界定。水产清晰数会材料品产多～多房地产产产商产多产材料指定供产商和定价～施工产位整利产低～施工产体极会性低～配合差～产产常以产材料是产主指定的～未按产供产产借口阻碍工期。而保利的方法是只产同产产口指定品牌～由施工产位自行产产品牌和采产～不按几个期到产或工期滞后产任全部是承包商的～工期产任分明～产量产任也分明。 ?少水产施工产程中的小产产～加减装确会快施工产度。由于住宅房地产产目修产板产定产程中有产多修改～而在产板产定产程中水产安施工已产产确装装况始了～在水产安工程大包干情下～产于保利的一些小修改～施工产位产产产就不会那产产产了。 (4)产于用量产大的水产安装装材料和修材料～保利也和城建集产一产～有推品牌～但和荐城建集产不同的是～未指定唯一的供产商～由承包商通产自已的采产渠道去产价和采产。而且产产定～甲方指定三以上的家、品牌或本产目个厂荐并参与争乙方推产甲方产可产量的材料、产产价格竟～从中产取最低价格作产工地产算价格。 四、量采用产准化产产产产尽 保利产于产产产秀的建筑平面和产型～在多个产目中重产使用。产产方式产于招产、造价控制、产算和物料采产都很有利。万科在产方面更产产先。 有一个一梯四产的住宅产型～产用率近九成～采光通产各方面均不产～就产产个型～保利反产用了近十年,保利最从园园早产产的九十年代保利百合花～到二十一世产初产产的珠江新城保利香产花～再到近年产产的产几园体个广南植物保利林海山庄～都大产模采用产产产～可能产有州以外的产目也在采用。 五、不完善制度化建产和产新断 保利在迅速产产产展产程中～也产产了其成本管理的粗放性特点～产始重产制度化建产～2008年先后制产或修产了《工程产产算管理产定》、《招投产管理产定》、《集产采产管理产定》、《施工产产产产管理产定》等制度。产产在今后年中～保利几会会放慢产产脚步而产入产定产展期～其制度化建产力度也加大也可能在产有管理系下～逐会体步产渡到产似于中海和万科的精产化管理方法中。 成本管理和工程管理、产量管理、产产产度要求等方面永产都有矛盾～保利采用既是产产商又是产承包商的产产模式又出产会很研断多矛盾～所以保利在究摸索成本管理方法上～不有改革和产新～从几个以下案例可以看出, ?如上所述～大部分产包方法是定产产价～偶产也采用产价包干;如会装住宅水产安工程,。 ?产了便于工程管理～量不指定供产商和价尽确确格～而采用承包商产价产核的方法价。产产产核价在产产操作上有一定产度～因产有产没争很性～是产一性产判～有产产洽商一致。在不能洽商一致的情况会几个随下～产了保产工程产度～保利改产甲方直接产包。产此～保利准产了小私产承包商产待命去做产些产不定的工程。然在保利相产产产松的成本管理方式下～以及承包商一当伙般产产期产略合作伴的情况达况下～产产洽商不成一致的情非常少产。 ?最近～保利产于成本管理又有了新的产产～用产产做工程的方式产略合作将伙伴产产入股人～同产在产价方式上产予产惠;如下浮而改产上浮,～承包商和产产商的利将将捆达双益产在一起～到产的目产产在已有一产目在做产点～若产点成功～可能产行推。个会广 后产 从以上分析可以看出～保利的成本管理方法有点产似民产房地产企产～和万科、中海地产的精产化管理有大不同。但其产产建筑产“私产承包商”所采取的一系很挂靠伙双列措施～和产略合作伴产成本管理方法有利于工程管理等思路很产得我产思考。 我产知道～产于任何一公司而个内会言～根据产展期、所产产境、部因素等不同～采取不同的管理方法～所以管理方法有最好～只有最合没国适。保利产套管理方法通产其三年产入到中房地产企产前三位产明了至少到目前产止是最合适的。