郑州柳林镇小贺庄宗地可行性分析报告_[全文]

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，2012年初动工，2013年6月底竣工交付;二期2013年6月底前动工，2014年底竣工交付); 2、小学建设费用(小学规模、标准暂不确定)，小学同一期安置房同时建设; 3、附着物和青苗补偿，约3万元/亩; 4、开发区土地获取成本45万元/亩(合作方承诺摘牌价控制在150万元/亩以内，政府返还 70%); 5、杨金产业园基础设施建设费15万元/亩。 政府分担6266万元的安置房建设费用(附着物补偿和围墙圈建费用有地方政府直接支付村 民)。 8、宗地获取成本 安置区技术指标 8、宗地获取成本-------开发区土地获取成本测算 地下停车位430个 ? 4,954 非人防地下车库 停车位(1:0.4)690个 ? 10,526 人防地下车库 500 物业及公共用房 ? 3,000 村委会 ? 2,500 高层底商 ? 155,452 高层住宅楼地上建筑面积 1,727 ? 187,458 总建筑面积 建筑面积 ? 73387.20 总占地面积 161451.84 ? 0 亩 其它 73387.20 ? 110.08 亩 净地面积 73387.20 ? 110.08 亩 毛地面积 项目总体情况 安置区总投资 8、宗地获取成本-------开发区土地获取成本测算 2.1% 41.33 8,110,106.00 财务费 十 196,232.00 总建筑面积 1,928.04 378,342,359.94 合计 -66,260,000.00 政府提供建设资金 十一 3.5% 68.08 13,360,386.95 开发期税费 九 0.0% - - 销售费 八 2.2% 42.28 8,296,703.27 开发间接费 七 0.0% - - 管理费 六 12.7% 244.73 48,024,838.40 公共配套设施建设费 五 71.0% 1,368.37 268,518,400.00 建筑安装 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 费 四 13.1% 252.37 49,524,002.85 基础设施建设费 三 12.0% 231.69 45,465,522.47 前期工程费 二 0.9% 16.83 3,302,400.00 土地费 一 比重(%) 建筑面积楼面价格(元/M2) 金额(元) 项目 序号 注:安置区按照15层高层产品考虑，住宅建安成本按1700元/平米计入，人防地下车库建 安成本按照2600元/平米计入，非人防地下停车库建安成本2400元/平米计入。 相关优惠政策参照城中村改造项目相关优惠政策执行。 开发区土地成本--------308.32万元/亩 8、宗地获取成本-------开发区土地获取成本测算 注:小学建设成本暂按5000万元考虑，小贺庄、大贺庄各承担一半即2500万元; 25,000,000.00 暂估 小学成本 1-1-4 24,364,500.00 162.43 150000 15万元/亩 杨金产业园基础设施费 1-1-3 73,093,500.00 162.43 450000 招拍挂地价(150万元/亩按政府返还70%考虑) 招拍挂地价 1-1-2 378,342,359.94 安置房总成本 1-1-1 500,800,359.94 162.43 亩 安置区的总成本 土地成本合计 1-1 308.32万元/亩 土地费用 开发区土地成本------218.30万元/亩(乐观) 8、宗地获取成本-------开发区土地获取成本测算 经多次与合作方接洽，合作方近期表示，为降低开发区土地获取成本，将重点公关相关政府 部门，调整安置、出让返还条件，主要调整要点如下: 1、降低安置区建设成本，安置区建设以小高层产品为主，随之安置区容积率调整为1.9以 内; 2、保证开发区土地出让价控制在100万元/亩以内，返还比例提高到85%; 3、小学建设仅承担建安费用，成本控制在1000万元以内。 10,000,000.00 暂估 小学成本 1-1-4 24,364,500.00 162.43 150000 15万元/亩 杨金产业园基础设施费 1-1-3 24,364,500.00 162.43 150000 招拍挂地价(100万元/亩按政府返还85%考虑) 招拍挂地价 1-1-2 295,850,618.57 安置房总成本 1-1-1 354,579,618.57 162.43 亩 安置区的总成本 土地出让金 1-1 218.30万元/亩 土地费用 一 二、区域房地产市场概况 宗地周边区域属于郑州市城市400平方公里规划范围以外，紧邻军用机场，噪音污染严重，目前尚无房地产企业涉足该区域，未来随着柳林镇整体规划的逐步推进建设，尤其是郑东新区龙湖组团的开发带动，该区域未来区域价值将有较快提升，但受制区域小环境影响，在该区域开发高端住宅产品难度较大。 区域代表楼盘:清水苑 项目位置:郑东新区鸿苑路与鸿宝路交叉口 占地面积:218629平方米 建筑面积:293558平方米 开发商:河南清水苑置业有限公司 物业类别 :洋房 特殊卖点:双会所 户型面积:86---179平米(两房、三房、四房) 当前售价:洋房6500元/ ? 三、目标宗地(开发区)产品定位 方案一 电梯花园洋房，考虑参照联盟七期产品; 在开发区两块地间临道路布置部分临街商业。 方案二 15层高层华宅，考虑参照香槟圣园产品; 在开发区两块地间临道路布置部分临街商业，内部布局点式和板式高层住宅。 四、目标宗地投资分析 1、开发区开发销售计划 考虑到开发区规模及周边市场环境，建议项目分两期开发、推售; 根据相关协议，开发区地块有望在2013年6月底前挂牌出让，所以暂拟定项目物业开发计划建议如下: 方案一:电梯花园洋房 一期 2013年9月开工 2013年12月开始销售 2014年12月清盘 2014年12月竣工交付 二期 2014年3月开工 2014年6月开始销售 2015年6月清盘 2015年6月竣工交付 1、开发区开发销售计划 方案二:15层高层 一期 2013年9月开工 2014年3月开始销售 2015年9月清盘 2015年12月竣工交付 二期 2014年9月开工 2015年3月开始销售 2016年9月清盘 2016年12月竣工交付 2、价格方案 根据目前在售可比项目(清水苑)价格情况，综合考虑本项目区位因素，本项目住 宅产品基准价格应为:电梯花园洋房(9000元/?)，15层高层(6000元/ ?)。 分别按照年10%、12%、14%涨幅测算，未来销售实现均价应分别为: 电梯花园洋房:12000元/ ? 12700元/ ? 13400元/ ? 15层高层: 7500元/ ? 8000元/ ? 8500元/ ? 商业产品均价暂按15000元/?考虑 3、项目规经济技术指标 方案一(电梯洋房) 地下停车位960个 ? 12200 非人防地下车库 ? 22360 人防地下车库 900 物业及公共用房 ? 6000 临街商业 960户 ? 127260 电梯洋房地上建筑面积(含10%保障房) ? 187,458 总建筑面积 建筑面积 ? 108287.6 总占地面积 ? 0 亩 其它 108287.6 ? 162.43 亩 净地面积 108287.6 ? 162.43 亩 毛地面积 项目总体情况 方案二(15层高层) 3、项目规经济技术指标 1,365.22 个 1,365.00 车库 ? 6,000.00 商业 ? 241,000.00 住宅 ? 总可售面积 其中:可售面积 2.30 容积率 ? 32,528.00 非人防地下车库 ? 16,620.00 人防地下车库 1,890 1,800.00 物业、社区用房 ? 2,500.00 幼儿园 ? 6,000.00 高层底商 ? 241,000.00 高层住宅楼地上建筑面积 (含10%保障房) 2,744 ? 317,068.00 总建筑面积 建筑面积 ? 108287.60 总占地面积 0 ? 0 亩 其它 108287.6 ? 162.43 亩 净地面积 108287.6 ? 162.43 亩 毛地面积 4、项目销售物业成本分析 方案一(310万元/亩，住宅售价13400元/?) 133,260.00 总可售面积 168,720.00 总建筑面积 9,844.05 7,775.12 1,311,817,830.11 合计 3.1% 300.62 237.44 40,060,360.30 财务费 十 7.8% 771.07 609.02 102,753,042.81 开发期税费 九 3.1% 304.00 240.11 40,510,730.00 销售费 八 3.6% 355.25 280.59 47,340,697.23 开发间接费 七 0.0% - - - 管理费 六 7.0% 685.59 541.50 91,361,958.91 公共配套设施建设费 五 24.7% 2,431.31 1,920.32 323,996,400.00 建筑安装工程费 四 6.5% 640.62 505.98 85,368,453.12 基础设施建设费 三 5.3% 520.13 410.82 69,313,080.93 前期工程费 二 39.0% 3,835.46 3,029.36 511,113,106.80 土地费 一 比重(%) 可售面积楼面价格(元/M2) 建筑面积楼面价格(元/M2) 金额(元) 项目 序号 4、项目销售物业成本分析 方案二(310万元/亩，住宅售价8500元/?) 平方米 317,068.00 总建筑面积= 100.00% 5,697.44 1,806,475,704.19 合计 3.05% 173.99 55,166,247.87 财务费用 十一 9.75% 555.71 176,198,905.53 开发期税费 十 4.07% 232.14 73,604,325.00 销售费用 九 2.40% 136.51 43,281,700.00 开发间接费用 八 0.00% - - 管理费用 七 0.00% - - 不可预见费用 六 0.40% 22.72 7,205,000.00 公共配套设施建设费用 五 36.18% 2,061.28 653,566,042.20 建筑安装工程费用 四 7.00% 399.06 126,530,715.00 基础设施建设费用 三 6.28% 357.84 113,460,991.10 前期工程费用 二 30.86% 1,758.18 557,461,777.49 土地征用及拆迁费用 一 比重(%) 楼面价格(元/M2) 金额(元) 项目 序号 5、项目销售物业投资收益分析 方案一(310万元/亩，住宅售价13400元/?) 13.53% 税后销售利润率 216,458,527.42 净利润 72,152,842.47 所得税 18.03% 税前销售利润率 288,611,369.89 利润 1,311,817,830.11 总投资 1,600,429,200.00 合计 115,200,000.00 120,000.00 960.00 地下车位(库) 90,000,000.00 15,000.00 6,000.00 底商 40,248,000.00 3,000.00 13,416.00 保障房(按地上面积10%计算) 1,354,981,200.00 13,400.00 101,118.00 带电梯多层 总价 均价 可售面积(米) 开发类型 销售收入 5、项目销售物业投资收益分析 方案二(310万元/亩，住宅售价8500元/?) 13.29% 税后销售利润率 287,525,365 净利润 95,841,788 按查帐 所得税 17.71% 税前销售利润率 383,367,154 利润 1,780,717,846 总投资 2,164,085,000 合计 - - 5,415 地下非机动车库 163,800,000 120,000 1,365 车库 90,000,000 15,000 6,000 商业 75,390,000 3,000 25,130 保障性住房(保障房按地上面积的10%测算) 1,834,895,000 8,500 215,870 高层住宅楼 总价 均价 可售面积(?) 开发类型 销售收入 7、项目销售物业敏感性分析 方案一--------------住宅售价13400元/?、公租房3000元/? 、商业15000元/? 。 13.53% 24328.70 160042.92 131181.78 310 3749.98 50353 4 11.61% 18579.75 160042.92 135269.92 350 4233.85 56850 5 15.03% 21645.85 160042.92 127604.66 275 3326.60 44668 3 16.40% 26245.00 160042.92 125049.58 250 3024.18 40607 2 18.79% 30077.63 160042.92 119939.41 200 2419.34 3248 1 销售利润率 (%) 净利润 (万元) 总收入 (万元) 总投资 (万元) 土地单价 (万元/亩) 楼面地价 (元/?) 总地价 (万元) 序号 7、项目销售物业敏感性分析 方案二--------------住宅售价9000元/?、商业售价25000元/?、公租房3000元/? 。 13.29% 28752.54 216408.5 178,468.28 310 2021.729 50353 3 8.57% 18545.63 216408.5 192,077.49 400 2608.683 64972 5 11.59% 25083.11 216408.5 183,360.85 350 2282.597 56851 4 15.17% 32838.7 216408.5 173,020.07 260 1695.644 42232 2 17.44% 37742.09 216408.5 166,482.21 200 1304.341 32486 1 销售利润率(%) 净利润(万元) 总收入(万元) 总投资 (万元) 土地单价(万元/亩) 楼面地价(元/?) 总地价(万元) 序号 五、结论及建议 结论及建议 根据投资估算及敏感性分析可以看出，按照现有协议条件下，土地获取成本在310万元/亩左右，方案一、方案二的销售净利润率分别为13.53%和13.29%，均未达到集团销售净利润率15%的投资收益标准;按照销售净利润率15%标准进行反推，方案一、方案二中土地获取成本上限分别为275万元/亩和260万元/亩。 目前来看宗地存在以下开发风险: 1、宗地区域位置、环境特殊，虽紧邻东区龙湖组团，但受军用机场、高铁编组站影响，未来区域发展难以预测; 2、宗地属“合村并城”开发项目，相关政策、流程尚不明确，存在一定政策风险; 3、宗地规划条件未定，安置区建设标准不明;开发区土地获取时间严重滞后(2013年6月)，土地出让价格及返还比例尚未确定，造成项目投资成本难以把控，投资收益存在一定风险; 4、“合村并城”项目要求先建安置房，后开发商品房，存在前期投资过大、投资回收期过长、资金使用效率低等风险; 综上所述，在现有协议相关条件下，项目投资收益率难以满足集团要求，并且后期开发中风险因素较多;所以投资中心认为在本宗地的具体合作谈判中，除应充分考虑以上风险因素外，还应要求合作公司积极与政府相关部门沟通调整相关项目开发条件，保证最终开发区土地获取成本不超过260万元/亩。 THE END