房地产估价
报告
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桂林市万嘉房地产评估事务所有限责任公司 电话:,0773~2850077
房地产估价报告
估价项目名称:全州县全州镇民族路8号——清湘家园5幢2-301
房地产市场价值评估报告
委托方:全州县人民法院
估价方:桂林市万嘉房地产评估事务所有限责任公司
估价人员:林毅、诸葛萌
估价作业日期:2013年8月15日至2013年8月23日
估价报告编号:万嘉桂房司估字[2013]第08001号
地址:桂林市中山中路43号盛业大厦四楼 万嘉桂房司估字[2013]第08001号 第1页
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目 录
致委托估价方函 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„ (3) 估价师声明 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„(4) 估价的假设和限制条件 „„„„„„„„„„„„„„„„„(5) 估价结果报告 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„(7)
附件:
(一)估价对象实物照片;
(二)估价对象位置示意图;
(三)《广西壮族自治区全州县人民法院司法鉴定
委托书
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》复印件; (四)委托方提供的估价对象《房屋所有权证存根》、《房屋权属申请登记审批表》复
印件;
(五)参与评估的房地产估价师注册证复印件;
(六)房地产评估机构资格证复印件;
(七)企业法人营业执照复印件;
(八)房地产评估机构备案证明复印件。
地址:桂林市中山中路43号盛业大厦四楼 万嘉桂房司估字[2013]第08001号 第2页
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致委托估价方函
全州县人民法院:
受贵院委托,我公司对坐落于全州县全州镇民族路8号——清湘家园5幢2-301(房屋所有权证:3733466号;所有权人:赵丰连;建筑面积:129.92平方米)进行了市场价值评估,评估目的为委托方进行司法鉴定提供本次估价对象的房地产市场价值参考。
我公司估价人员依据国家行业标准《房地产估价规范》的有关规定,遵循公正的估价原则,按照严谨的估价程序,根据估价目的,在认真整理、分析影响估价对象价格的各种因素的基础上,采用科学的评估方法,并结合估价人员的专业经验对估价对象进行估算和判定,确定委托估价对象在估价时点(2013年8月21日)的房地产市场价值为:
房地产评估单价:3086元/平方米;
房地产评估总价:400930元(大写人民币:肆拾万零玖佰叁拾元整)。
桂林市万嘉房地产评估事务所有限责任公司
法 人 代 表:
二?一三年八月二十三日
地址:桂林市中山中路43号盛业大厦四楼 万嘉桂房司估字[2013]第08001号 第3页
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估价师声明
我们郑重声明:
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析,形成意见和结论,撰写此评估报告。
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘,并对查勘的客观性、真实性、公正性承担责任。
6、没有人对本评估报告提供重要专业帮助。
7、参加本次估价的注册房地产估价师盖章:
注册房地产估价师 注册号 盖章
林 毅 4520000026
诸葛萌 4520080018
二?一三年八月二十三日
地址:桂林市中山中路43号盛业大厦四楼 万嘉桂房司估字[2013]第08001号 第4页
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估价的假设和限制条件 一、估价假设条件
1、本报告在评估过程中,设定委托评估对象用途为合法用途,其在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。
2、假设委托评估对象现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件,另有说明的除外。
3、假设估价时点的房地产市场为自由开放、完全竞争状态下的公开市场,市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变,房地产市场状态和房地产价值水平是保持稳定的。
4、本次房地产市场价值评估,采用公开市场价值标准,假设估价结果在估价报告有效期内市场价值水平处于静止不变状态,未考虑国家宏观经济政策发生重大变化、未来市场供求变化风险、遇到自然力和其他不可抗力因素对估价结果的影响。
5、根据委托方提供的《房屋所有权证存根》复印件显示,至本次估价时点止,估价对象未设定房屋他项权利登记。估价结果未考虑未来处置的风险和法定优先受偿款金额。
6、本次估价假设估价对象手续齐全,合法存在,产权明晰,且不存在抵押权、典权等他项权利,可在公开市场上自由转让。
7、评估人员对估价对象的勘查仅限于其外观和目前使用状况,本次估价假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题。
8、本报告的估价结果不含估价对象办理抵押、担保、转让、赠与等有关手续时应缴纳的各项税费。
9、本估价结果包含了国有土地使用权出让金。如至本次估价时点止,产权人尚有任 何有关估价对象的应缴而未缴税费,应按照规定缴纳。
二、估价限制条件
1、本估价报告受估价目的限制,估价结果仅为委托方进行司法鉴定提供本次估价对象的房地产市场价值参考,不得用作其它用途。
2、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的有关规定,本次估价结果考虑了短期强制处分因素和要求快速变现因素对房地产价值的影响。
3、本次估价面积、房屋结构、设计用途等均为《房屋所有权证存根》复印件上所载内容,本公司不负责其准确性。
4、本评估报告有效期为壹年,从2013年8月23日算起。
地址:桂林市中山中路43号盛业大厦四楼 万嘉桂房司估字[2013]第08001号 第5页
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5、本报告的评估价格为特定估价目的在估价时点的房地产价格,随着时间的推移,市场宏观经济环境和房地产市场、房地产功能、用途、周围环境等其他因素发生变化,估价对象的市场价值将发生相应变化,评估结果也需做相应调整。
6、评估人员对估价对象的勘查仅限于其外观和目前使用状况,不承担对估价对象建筑结构质量及其它被遮盖、未暴露和难以接触到的部分进行调查的责任。
7、委托方提供的有关资料是本报告估价结果的主要依据,委托方应对提供资料的真实性、完整性、合法性以及由此产生的后果负责。
8、本报告未经估价机构书面同意,不得向委托方和评估报告审核部门之外的单位或个人提供报告的全部或部分内容,未经许可不得发表于任何公开媒体上。
9、如发现本报告内的文字或数字因校印或其他原因出现误差时,请通知本公司进行更正。否则,报告误差部分无效。
地址:桂林市中山中路43号盛业大厦四楼 万嘉桂房司估字[2013]第08001号 第6页
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估价结果报告 一、委托方:
全州县人民法院
二、估价方:
估价机构名称:桂林市万嘉房地产评估事务所有限责任公司
法定代表人:诸葛萌
机构地址: 桂林市中山中路43号盛业大厦四楼
企业营业执照注册号:4503051103435
机构资格等级:贰 级
资质证书编号:[2004]桂建房评字4503A0010
联系电话:(0773)2850077
三、估价对象:
1、权益状况:
?、建筑物情况说明:
根据委托方提供的3733466号《房屋所有权证存根》记载:房屋所有权人:赵丰连;房屋坐落:全州县全州镇民族路8号——清湘家园5幢2-301;产别:私有房产(购买);结构:混合;房屋总层数:7层;所在层数:3层;建筑面积:115.88平方米;分摊面积:14.04平方米;设计用途:住宅。根据委托方提供的《房屋权属申请登记审批表》复印件显示,房屋建筑年代为2004年。
?、他项权利说明:
根据委托方提供的《房屋所有权证存根》复印件显示,至本次估价时点止,估价对象未设定房屋他项权利登记。
2、实勘状况:
估价对象外墙涂料,内墙涂料;厅地面铺地砖、墙面贴瓷砖至1米,吊顶;房地面铺地砖;厨、厕地面铺地砖,墙面贴瓷砖到顶;入户防盗门,屋内包门,铝合金窗。经估价人员实地查勘,估价对象无小区无物业管理,采光通风良好,整体维护保养良好,临街。估价对象所在区域人口密度适中,土地开发程度达到宗地内外“五通一平”的标准,地势平坦,无不良地质现象,地块形状规则,利于使用。
3、区域状况:
地址:桂林市中山中路43号盛业大厦四楼 万嘉桂房司估字[2013]第08001号 第7页
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估价对象位于全州县全州镇民族路8号——清湘家园5幢2-301,周围建有湘山小筑、清湘家苑、龙腾花苑等等多个住宅小区;全州县恒心中学等教学机构、菜市场、银行、酒店、各类餐馆、超市等生活配套设施较齐全;区域内交通较便利,有县内出租车、县城小巴从估价对象附近经过。
进行司法鉴定提供本次估价对象的房地产市场价值参考。 四、评估目的:为委托方
五、估价时点:2013年8月21日
六、价值定义:
1、本评估报告所指的房地产市场价值,是以估价对象在估价时点的房地产公开市场价值为标准,确定其客观合理价格后,再考虑短期强制处分及快速变现等因素的影响而确定的价格。
2、本次估价结果受估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 七、评估依据:
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》;
2、《中华人民共和国土地管理法》;
3、《中华人民共和国物权法》;
4、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》;
5、《全国统一建筑工程基础定额广西壮族自治区单位估价表》;
6、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》;
7、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》;
8、《房地产单位会计
制度
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——会计科目和会计报表》;
9、《中华人民共和国国家标准,房地产估价规范》;
10、评估人员实地查勘的记录及评估机构收集、掌握的房地产资料;
11、委托方提供的《房屋所有权证存根》、《房屋权属申请登记审批表》等有关资料复印件。
八、估价原则:
1、合法原则:以估价对象的合法取得、合法使用、合法处分为前提估价。
2、替代原则:房地产价格遵循替代规律,价格相互牵掣,相互接近,要求估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
3、估价时点原则:由于房地产市场是不断变化的,在不同的估价时点,同一宗房地产往往具有不同的价格水平,要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
地址:桂林市中山中路43号盛业大厦四楼 万嘉桂房司估字[2013]第08001号 第8页
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4、最高最佳使用原则:要求估价结果是在估价对象最佳使用下的价值,这种使用是指在法律上许可,技术上可能,经济上可行,价值最大化的使用。
九、评估方法选择:
根据评估目的和估价对象的实际情况,拟采用市场比较法及收益法评估其价值。
1、市场比较法:即将估价对象在估价时点近期有交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格做适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2、收益法:是预测估价对象的未来净收益,选择适当的资本化率将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。
十、估价结果:
估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,运用科学合理的评估方法,在认真分析现有资料的基础上,经过周密谨慎的判断和估算,确定委托估价对象在估价时点(2013年8月21日)的房地产市场价值为:
房地产评估单价:3086元/平方米;
房地产评估总价:400930元(大写人民币:肆拾万零玖佰叁拾元整)。 十一、估价人员:
注册房地产估价师 注册号 盖章
林 毅 4520000026
诸葛萌 4520080018 十二、估价作业日期:
2013年8月15日至2013年8月23日
十三、估价报告应用的有效期:
本估价报告有效期为壹年,从2013年8月23日至2014年8月22日止。 十四、特别说明:
1、本次评估是根据估价目的,采用公开市场价值标准,为委托方进行司法鉴定提供本次估价对象的房地产市场价值参考。
2、委托方可参照《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中规定使用本报告。
桂林市万嘉房地产评估事务所有限责任公司
二?一三年八月二十三日
地址:桂林市中山中路43号盛业大厦四楼 万嘉桂房司估字[2013]第08001号 第9页
桂林市万嘉房地产评估事务所有限责任公司 电话:,0773~2850077
估价对象照片
房屋坐落:全州县全州镇民族路8号——清湘家园5幢2-301
地址:桂林市中山中路43号盛业大厦四楼 万嘉桂房司估字[2013]第08001号 第10页
桂林市万嘉房地产评估事务所有限责任公司 电话:,0773~2850077
估价对象照片
房屋坐落:全州县全州镇民族路8号——清湘家园5幢2-301
地址:桂林市中山中路43号盛业大厦四楼 万嘉桂房司估字[2013]第08001号 第11页
桂林市万嘉房地产评估事务所有限责任公司 电话:,0773~2850077
估价对象位置示意图
制图日期:2013年8月23日
地址:桂林市中山中路43号盛业大厦四楼 万嘉桂房司估字[2013]第08001号 第12页