集体土地入市研究的现状及走向

集体土地入市研究的现状及走向 第12卷第1期重庆工业管理学院1998年2月 Vo1.12No.1JournalofChongqingInstituteofTechnologyManagementFeb. 1998 集体土地入市研究的现状及走向 黄茂军 【重庚市土地房屋管理局睦规址 F翻1f 重庆00015) 摘?要集体土地入市问题是当前土地管理的热巍和难点雀回顾,评价条体土地八 市研究的现状基础上提出了深化橐体土地凡审研究1的方向性建讯. 斑词丝入T ,中国土j髫诬..八,|【目集体土地人市问题已成为当前土地管理的热点与难点许多专家,学者及土地管理工作者 从不同的角度作了大量的研究.正确把握集体土地人市研究的现状分析集体土地人市研究的 走向,是深化集体土地人市研究的前提,也是防止研究中撞车的有效手段. 1农村集体土地入市研究的现状i...? 当前对集体土地人市问题的研究,主要集中在以下几个方面: 1.1关于集体土地的产权阿昂”矾晰象体出地舶赢据俺羁,是甥范集体土地人市的基础性工 作.傅珂,黄福源认为,现行集体土地所有权制度存在严重的弊端,集体土地所有权名存实亡. 表现为集体土地所有权属与国有土地权肩=琏f分不清,凛体土避所有权主体地位不明确,其法定 代表人难以确定,且集体止地所有射的基点不明确;集体土地管理体制不健全{表现伪魉视集 俸土地的规盘I剩用一对集体土地的管理部j门和臂理权碾明确集体土地的l价值得不到实现而 致使集体生地所有者丧失了对土地保护和剥用的趣.他们认为,允谗集体土地所有权依法转 让,是完善集俸士地所有权制度有兢方式,并会弓l起所有枧性质的必然改变..., 针对目-前农村集体土地的产权状况,-些同_志耀立科学台理产权明晰权责明确的农 村集体土地产权制瘦作出了有益的思肯.l侑然对我国丧地权制度改革寓戳躯四种模式,山东 平度的两毋科,广东南海的腮份翕作制,.苏高殛京津唐地区时机械他集体农场制浙江的家庭 农场制)进行了比较分析认为机械化寨体农场制与土地股份金舴制 且前在我凰尚无乐观的推 广价值,而两田制可能在华北,东北地|区推,家庭农场制和联户合作农杨制劂是我国呔部分 地区进行农地产权制度变革的方向.扬继瑞在《我国农村土地资源配置市场化的理论思考》中 指出,将我国或村鼬谨地所有权主体和土地所有者产权主体适当分离,所有权主体由社区性的 村民委员会或社区性集体经济组织来承担,以构建新型的土地股份合作企业来重塑农村集体 ?收蒋日期】997-]0-]9 敬橙,男,硕士,讲师 敬松黄茂军:集体土地入市研究的现状厦走向69 土地所有者产权主体,有利于推动土地经营的规模化,基地化,集约化和企业化,有利于加快农 村工业化和城镇化建设步伐促进农村第二,三产业的发展朱雅健在论农村土地产权关系的 改革时提出j,”四权分设”的构想,即国家享有对农村土地的终极所有权,集体享有产权,农户 享有农用地承包经营权,农户或其他非农用地者享有非农用地经营权.重庆市体改委的肖健康 认为,农村现行的家庭联产承包责任制来能使农民成为市场经济的 真正主体,影响了农民的生 产积极性,应当对集体土地产棍制度进行改革,实施集体土地所有极与经营权两权离,实行 公有民营制度.即集体土地依然归集体经济组织所有,强化使用权,收益权,处分权,经营权,农 民有偿取得经营权后可凭该土地经营叔抵押贷款,作价八股,也可以转包,转让出租. 1.2关予集体土地自发入市的形式爱特点.国家土地管理局王世元筹的调查表明,集体非农 用地自发进农市场主要有买卖土地,直接出让土地使甩极出租土地使甩权,以地入股崧办企 业,合作建房,地产抵抨等六种形式.复旦大学的王亮患先生将寐村集体生地A市的式概括 为两类十四种:农业用地使用毂进入市场流转(含转让,转包租龋0舔囊t联营氐敷隶并,破 产,抵押等);农业扁地自发教转非进A市场砷通过举办开发区市搿鼋挝使用集体生地手续 兴建专业市场农转非”入市,通过举办豫房地产以刚E农产业联营人股进入布场,因产业, 技术,卉品结构调整A市I11?地?宅基地人市等.,.?- l厦门市集体盘蛐流转阍题调研组认为,集体非农茸i}市场有焉..,..ll基本特点 :警是在时 闻上凡乎与国有生地市场同时起步幡是在动作止仿赫蛾帝出地}市l埚;墨暑是市场主体瘙元化 呷是采用 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 宠武定价出让傍格戢土地租盆逐薛上升l五擐承擗竭睿钷地鲍担l蒇赢是泰 轻审批而转让的农村非农用地鼹萁武帝势强裁来越猛I虎是农赫峦甩l艟遘 书 关于书的成语关于读书的排比句社区图书漂流公约怎么写关于读书的小报汉书pdf 市场太都以承 包,联营合作为名.-,,r.ll害---;?--….,.Il 1.3关于集体土地市的霹实途径}第七, 这是土地资簸应和商昂效应的必摘要拳:i:..{.【.,.. 1.4关于 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 集体土地入市的原则.学 农田,贯彻菩本国策的原则;兼顾国家,集 促进疯樾经祷发展曲睡剐ll有利建立{密的地声市墒掘进农树城帝佑的原则{一坚持社lA主 义土地公膏髓原剿f坚持赫多土地和墟破统唑管理厩则J?--?一., 1.5美蚤塞售非农毋塘Aj南的摄藏形袁飘科弊埔邕蘑}学术器对集体土舷A市的规范黟 蒜共有三种有俊表性姻l蒲_点:,.:,,-; 第一种溉蔚转捉让{flf,l统一出趾罅R将集棒蝴?转蠹孱有国』:垂给寨体鳋蒋缎鳜船 管理模式.这作为管理集体非农业用地—壤市糖数玻策格攥舞瓤诲舞橼瓢露各级敢l府和土 地管理部门的膏睬.转报睦种”舶理倚基础是血地的褪羽担理袷l嗣?舶冶理手羽理话.?实行 “转权让利”,有利于加强政府对土地的宏观管理促进土地资豫的合理剁甩有年咔于贯彻土地 基本国策;有利于政府垄断土地使用权出让;培育和建立统一的她产市场l,防止土地收益的流 “70重庆工业管理学院 失;有利于促进我国农村城市化进程,也有利于税收管理.实行”转权让利”,集体土地所有权人 的权益不能得到很好体现,同时增加了土地管理任务. 第二种观点:.直接人市”,即允许集体土地在不改变所有权性质的前提下直接进入市场. 专家们认为,这能较好地体现集体土地所有权人的利益,符合市场经济发展规律与场珐则, 并使供需见面,减少了中间环节,有和于提高工作效率但也存在以下弊端: 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 ,规划管理难 度大,不便于管理}集体经济组织松散难以厦行出让方的权利与义务;允许二元市场的存在,会 对国有地产市场造成冲击. 第三种观点:集体非农用地入市转为国有应采用购买形式,即集体非农用地应转为国有后 方可人市,但转权的形式不应是征地,而应是购买.持这种观点的学者认为,要捎除城皇发展二 元格局,实现城乡经济一体化,必须留稍于农村,必须按市价购买农民土地.但这种集体非农用 地转为国有的征地制度会动摇征地制度赣以存在的基础,搞乱审批程停 1.6关于集体土地入市的年l}盏分配;周诚王兆申等人认为,利益分配问题与土地的价值和来 源问题相关,是决定集体土地人市是番科学规范的关键性问题.集体经济组规对集体土地的土 地所有权,国家作为社会管理的代表骄拥有的土地终摄所有投都应在经济生得傩现他们认 为,集体经济组织的土地位置优劣具有先天性,集体经嚏织鲤所当然应拥有缎差地租1.;国 家对基础设藏建设自勺_牧1人使土她的毂惹地租I提高,因此凰蒙也琏据有部分缀差地租前者 可称努缀差_地粗l,后者可蒋l为级差l蟾租rjlb?同时,集体土地A市的收益问题连涉及到土地 投资的回峨何题.嵌柯集体经跻维绠对l土地投赍的驷收e可称为土地资本1)是理廓当然的基 础设施建设投资也会辖射到农l地上,因而国家也应对箕投资进行回收《甓侧瞳论佬探讨. 我们认为,他们大多遵循的是从问题到对策的研究思路,或企图从对妊验盼总结上升刭对一般 规律舶抱摇,穆E舞中_魍视矛对暗磨曲餐趣的,l寐罄的惟稽分析,信向子提出逝期缎操怍对策.这 样的研究并不毙使离策者找封科学韵帮融螭l鼬方法…?..?.,? 一 严密科学的集体生地舒度放革前研究?起码应该魍謦相蔓谴接酌兰个层攻:一是带有宏 观色彩的有深厚理论基础的定性分析,二是带有数量概慧的资金流量分析及其效应分析,三是 带有务实操作性的制度建设,技术手段深化集体土地人市研究,必须实现以下三个转变:其 敬松黄茂军:集体土地入市研究的现状厦走向7l 一 ,从以前由土地人市到土地管理单一角度的切人研究转变到促进国民经济发展,保持社会稳 定的整体系统研究上来土地问题既是经济问题,又是政冶问题,应着力研究农村土地使用制 度改革与城乡经济协调装展特跗是与业结构变化,农村城市化,劳动力安置,利益分配,农民 适当性及贯彻基本国策的关系,将农村集体土地使用制度改革纳入 国民经济运行及保持社会 稳定的大系统中击考虑,拓宽研究范围.其二,从以前的由问题到对策的研究逻辑转变到定性, 定量分析(特别是利益分配方式地价评估等)与务实操作分析的一体化研究上来.其三,从以 前急于事功的研究转变到求真务实的学术研究上来,要注意运用定性与定量分析,比较分析相 结合的研究方法,要善于吸收政治,经济,法律及其他学科的最新成果,改进研究方法. 3关于集体土地入市研究的具体建议 (1)关于对研究对象的研究,须进一步明确集体土地的类别(农用地和非农用地的压别及细 分)与特点j要在科学确立集体土地人市形式划分 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 咀基础上准确描述各类集俸土地自发 人市形式的特点及其社会后某一,… (2);当前对集俸土蛙产权制度的砸究主要集中于对塌行集体土地所有权制度问题的罗列,尚 需运用多学科费*,探寻集体土地权斜度致革构理论依据,-重点比较,分析各种实践模式的 利弊,充分论证集体土地紊权制度改革蚋社会效应及其现实可行性. (3)当前规范集体土地人市的原则研究比较薄弱,尚需在建立系统,深厚舶理论基础上寻找 确立符合中国特色的集体土地人市管理理想模式的原则,重点分析确立该原则的理论依据,社 会现实依据及各原则之问的关系,为?嫩墩(集体毒地所有权性质不变t 停应办理用埤罩冀}壮埤瞬斡模式.,….,.一:- (8?痹搏非南传衰肖搏是我甲的基率帚埔集体土鸠A市研字应重点放在土地 用途管越以及寒麟坤肆l霉动态帮舯翠舞可行箍径.,. 参考文献 l傅珂.完善集体土地所有投制度的思考地政月报.1996(4)(下转第75页) 邢萱邢进:找准市场位置夺取竞争优势 上与竞争对手抗衡,打开自己产品的销路. 3.3近强定位策略即有意识选择某些和最强的竞争对手市冗类似的特色来进行市场定位.其 目的是借助于竞争者的广告宣传攻势,使本企业的同类产品迅速进人市场.但采用该策略时, 必须要市场规模大,且竞争者又一时难以去满足它而本企业在广告宣传上.要特别强调自己 属于几大,几强之,以便给消费者形成实力强劲,名列前茅的良好印象. 3.4超强定位策略.即完全立足于与最强对手决一雌雄,在定位特色上 不仅与其相近,而且太 有超越之势,以便把竞争对手的顾客争夺过来.实施这一策略的风险性相当大,企业必须对自 身和竞争对手的实力有充分的估计并通过广告大力宣传本企业及其产品都是第一流的,力图 在顾客心目中塑造最强者的形象. 最后应当指出的是,市场定位策略的选择将随着市场形势的发展变化,以及企业所面临的 各种具体情况的_不同而进行相应的调整任何企业要想以一种定位策略一劳永逸地包打天下 是不可能的,也是不现实的. SelecHngightMar._ketPositioning Stri~ingforCompetitiveStyength :.r. XingXuanXingJing ABSTRACrMa.rketPositiOningisan?esaentiatpairinthestragterrtarketp|a fi.Thispaper makesasysmaitstl|d?ohthefacio~s,operat?inglpr0ed6resandpOsitiOning~ trategiesCOn— cernirigmarketpositioning.,一 ?一 一 -1一 KEYWORDSmarketpositioning;product;productbrand;package;price , |.;(受l任悟轻彭熙 (上接第71页》 2漕鲁蒋:谈橐水所宥土地曲产权问蓐地敌月报,1994~9) 3酱鳢鸭罩枣基土昝奢配车市l插曲理论罨毒?地政月l撮,l996(吕-9) 4宋睢棼!产马亨母经跻与土地产书系敢革?申国土地黟学,l994(3.. Th.estatllsQuo~acd,Tern!ancy~of.the-R雠&Pch蚰 ollectiveUand.~EnteringMar16el?. „一 ..-. , ll一. ::,; Jing.ng.HuangMa.一iun,,. . ABSTRACTNowadays,collectivelandenteringmarkethas?b~comeafocus inlandmanage— ment.A”由:n昏矗d?hssessingthe|presenl:resedrch~oncolleetive?~;ande 面海古备ket, thea?uthofphtsforwg/dSome~lirectionals妇ge~~ions;?_? K肼WORDS.eollectN?i~lafidprope~ys~tem;no~agricutufallani.t,-differen~iel landTent: (责任编辑彭熙) _ - l ,