房地产开发企业预售房款缴纳税金的账务处理分析[宝典]
房地产开发企业预售房款缴纳税金的账务处理分析
房地产开发企业的预售房款的预收账款，按照税法规定应当缴纳营业税，预缴企业土地增值税和所得税。会计按照收入确认原则来结转收入。企业应该如何进行会计核算，以正确反映实际发生的经济业务,
一、预收账款缴纳营业税的会计处理
根据《营业税暂行条例》及其实施细则的规定，房地产开发企业转让不动产取得预售房款的收入时，发生营业税纳税义务。因此营业税不是预缴的税款，而应按照收到的款项(不是应当收取的款项)计算并缴纳营业税。
根据《关于营业税会计处理的规定》(( 93 )财会字第 83 号)，房地产企业按营业额和规定税率，计算应缴纳的营业税，借记“经营税金及附加”，贷记“应交税金——应交营业税”;上交营业税时，借记“应交税金——应交营业税”科目，贷记“银行存款”等科目。
执行新企业会计准则的，通过“应交税费——应交营业税”科目核算。
二、按预征率征收土地增值税
房地产开发企业预售开发产品取得预收款，按照规定的预征率缴纳的土地增值税，如何进项账务处理，财会字[1995]15号文曾经有明确的规定，但该文件已经被中华人民
共和国财政部令第62号文废止。2006年发布的《企业会计准则》对此也没有明确规定，据了解，主要是在修订《企业会计准则》时对此存在争议，最后达成意见作为未定事项处理，因此在正式《企业会计准则》法规文件中删除了关于“土地增值税”处理的文字。
由于政策不明确，实务中主要存在以下两种不同的处理方式。
第一种方式:参照财会字[1995]15号文，在结转收入时确认“营业税金及附加”
预缴时，借记“应交税费 —— 应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目。也有部分企业借记 “长期待摊费用”。
在预收账款结转确认为收入时，按应负担的预缴土地增值税，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目，或者“长期待摊费用”科目。
项目全部竣工、办理结算后进行清算，收到退回多交的土地增值税，借记“银行存款”等科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目。补交的土地增值税作相反的会计分录。
这样处理的优点是:符合配比原则。
第二种方式:预缴时直接计入当期“营业税金及附加”
当期应预缴的土地增值税，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目。实际缴纳土地增值税时，借记“应交税费——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目。
这样处理，是认为预收款时，土地增值税纳税义务已经发生，只是当时涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税，才采用预缴的方式。法定由当期缴纳的税费，确认为当期费用。
根据《土地增值税暂行条例》第十条规定，纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
企业选择采用上述哪种处理方式，建议综合考虑以下因素后确定:
1) 对预缴企业所得税的影响，进而对企业现金流的影响。企业所得税预缴是按照会计利润计算，如果按照第一种方式处理，预缴的企业所得税会比较多，可能会造成企业所得税汇
算清缴时，多预缴的企业所得税难以申请退税而只能抵减下期应纳所得税额，占用企业资金。 2) 公司管理层对会计核算配比的
要求
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。 3) 公司管理层对跟利润指标挂钩的绩效考核要求。
4) 出具审计
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的会计师事务所是否认可第二种处理
方法
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，如果不认可，会要求进行账务调整。不过调整时已经是下年初，对缴纳企业所得税没有影响。
三 、预缴企业所得税可通过“递延资产”核算
根据《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函 [2008]299 号)的规定，房地产企业开发产品取得的预售收入应预缴企业所得税，结算后再调整。
实务中，为避免出现期末“应交税费”科目为负数的情况，准确区分核算已缴纳的所得税、在预收账款确认为收入对应的税款和年终汇算清缴缴纳的情况，参照《房地产开发企业会计制度》，预缴的所得税可以作为一项递延资产，并设置以下科目核算:
“递延资产——预收账款所得税”科目:借方核算由预售房款计算出的企业所得税;贷方核算销售转回已计提的企业
所得税，期末余额反映企业未来期间可以抵扣因暂时性差异产生的一项资产;
“应交税金——应交企业所得税”科目:核算企业实际缴纳的企业所得税;
“所得税”科目:反映企业按照税法规定在纳税年度应缴纳的所得税。
具体账务处理:
1) 预收房款时，按预收款乘以预计利润率，计算出利润额，并入利润总额，计提应预缴的所得税:
借:递延资产一预收账款所得税
贷:应交税金——应交所得税
2) 按季度缴纳企业所得税时:
借:应交税金 —— 应交所得税
贷:银行存款
3) 开发产品完工，结转计税成本后，按照实际利润进行调整，如果还应补缴:
借:所得税
贷:递延资产——预收账款所得税
应交税金——应交所得税
缴纳所得税时:
借:应交税金——应交所得税
贷:银行存款
4) 如果预缴税款大于应纳税款，则作相反会计分录:
借:所得税
应交税金——应交所得税
贷:递延资产——预收账款所得税
“递延资产——预收款所得税”科目的余额，反映企业已预缴，但未达到收入确认条件额，不能结转计入当期损益的资产。
执行新企业会计准则的，应设置“递延所得税资产——预收账款所得税”、“应交税费——应交企业所得税”科目核算。
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