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小区物业管理制度.doc

小区物业管理制度

yang美平
2017-09-18 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《小区物业管理制度doc》,可适用于综合领域

小区物业管理制度物业管理有限公司小区管理处目录(一)公众类管理制度、楼宇管理规定、环境卫生管理规定、电梯管理规定、空调管理规定、车辆管理规定、车库管理规定、门岗管理规定、消防管理规定、治安管理规定(二)内部管理制度目录、岗位职责()管理处主任岗位职责()管理员岗位职责()保安队长岗位职责()保安员岗位职责()消防报警监控员岗位职责()工程主管岗位职责()维修人员岗位职责()高配人员岗位职责()中央空调机组人员岗位职责()音响师岗位职责()食堂、餐厅主管工作职责()食堂、餐厅工作人员岗位职责()保洁员岗位职责()车辆管理员岗位职责、保安管理制度()招聘保安队员的基本要求()保安员工作纪律)保安员仪容仪表管理(()保安服装管理制度()保安值班用品管理办法()消防监控中心交接班制度()消防报警设施的维护保养规定()消防报警设施的使用管理规定()报警事件的处理办法、房屋设备管理制度()小区验收接管办法()房屋维修标准()房屋共用部位维修保养规定()水泵房管理规定()配电房管理规定()水泵操作规程()高压泵维修保养计划()空调机组维修保养计划()管道疏通机使用、保养办法()厨房设备管理规定、清洁绿化管理制度()绿化服务质量标准()花木养护操作规程()消灭“四害”管理办法()公共区域卫生保洁标准)公共区域卫生保洁操作程序(()车库卫生保洁标准()车库卫生保洁操作程序()电梯卫生保洁标准()电梯卫生保洁操作程序()食堂、餐厅卫生标准()食堂、餐厅卫生保洁操作程序、职工食堂管理制度()职工食堂餐厅管理规范()食堂、餐厅工作人员卫生管理规范()餐厅、食堂环境卫生管理规范()餐饮物品贮存管理办法()食物卫生管理规范()设备、餐具卫生管理规范()厨房卫生管理规范()厨房安全管理规范、其它管理制度()管理员工作规程()用户档案管理规定()贮存室管理办法()日常维修工作流程()上门维修服务规范()停电、停水处理办法)会议服务流程规范((三)员工考核奖惩制度目录(另附)、员工考核办法、员工奖惩办法、经济承包责任制公众类管理制度楼宇管理规定一、楼宇本体检查楼宇本体主要包括楼宇的承重部位和结构部位:承重部位主要包括内外承重墙体、梁、柱、楼板部分结构部位主要包括屋顶、天台、楼盖、阳台、屋面、外墙面、楼梯、走廊通道、门厅、梯厅部分。这两大部分构成楼宇的强度指标、安全系数和使用寿命在楼宇管理中至关重要美好的氛围让客人度过一个愉快的良宵、熟悉业务掌握好接碟播放的技巧和打灯调色的技能、对所有音响灯光器材发现问题立刻请维修人员检查修理并爱护使用音响器材每次使用完毕要实施检查保证使用需要、搞好DJ台内外的卫生保持干净整齐。十一、食堂、餐厅主管岗位职责、编定每日早、中晚班人员做好员工的考勤记录、每日班前检查服务员的仪容仪表、了解当时用餐人数及要求合理安排餐厅服务人员的工作督促服务员做好清洁卫生和餐、酒具的准备工作、随时注意餐厅就餐人员动态和服务情况要在现场进行指挥遇有贵宾或重要会议要认真检查餐前准备工作和餐桌摆放是否符合标准并要亲自上台服务以确保服务的高水准、加强与客人的沟通了解客人对饭菜的意见与公关销售员加强合作了解客人用餐情绪妥善处理客人的投诉并及时向经理反映、定期检查设施和清点餐具制定使用保管制度有问题及时向餐厅经理汇报、注意服务员的表现随时纠正他们在服务中的失误、偏差做好工作成绩记录作为评选每月最佳员工的依据、负责组织领班、服务员参加各种培训、竞赛活动不断提高自身和下属的服务水平、积极完成经理交派的其他任务。十二、食堂、餐厅服务人员岗位职责、服从主管领导做好餐前准备工作、严格招待工作程序、服务程序和卫生要求努力提高服务质量、按主动、热情、耐心、礼貌、周到的要求不断完善服务态度、分工不分家团结协作又快又好地完成接待任务、妥善安排顾客就座注意客人用餐情况及时更换餐具、烟灰缸主动为客人点烟及时清理桌面更换干净的桌布、上班时要精神集中不准几个人凑在一起闲谈、要做到手勤、脚勤、眼勤、口勤及时为顾客提供服务、上班时要控制情绪保持良好的心态、遇到客人投诉应立即汇报上级领导解决随时满足客人的服务要求。十三、保洁员岗位职责、严格遵守劳动纪律不迟到、早退,做到有事事先请假、严格按照保洁服务方面的程序或工作规程进行操作、正确使用相关的设备和保洁用品保持其完好状态、保持分管区域的地面清洁、玻璃明亮、墙面无污迹、服从上级领导安排认真完成所交办的工作。十四、车辆管理员岗位职责、在保安部经理的领导下开展工作搞好停车场服务经常对广场车库巡视维护好停车场秩序确保出入口车道畅通、认真履行小区停车场管理规定不准玩忽职守做好车辆停放登记、加强停车场巡回检查制止闲散无关人员进入停车场发现问题及时汇报做好安全防范工作、对无停车证明车辆要按时收费对不付费的应礼貌劝其离开特殊情况先征得管理处、保安部同意才能停放严禁与客人争吵、熟悉客户车位及驾驶人员防止开错车或偷窃事件发生、严禁利用工作之便向客户和驾驶员调换、索取财物严禁在岗时以提供某种服务为由向客户收取报酬、值勤时应站立仪表端庄坚守岗位不脱岗、离岗夜班不准睡岗精力要充沛处理和协调问题时态度要认真语言要文明以礼服人、遭到重大活动或重要来宾访问小区时要提前空出车位防止意外事件发生、检查进入广场车辆停车证和有效证件、检查进入车辆是否有划伤和碰坏并与驾驶员共同作好登记确认手续、严禁车辆驾驶员在广场内洗车、吸烟、做好岗厅内外环境卫生工作认真填写交接班记录、完成上级领导交给的各项任务。电梯工岗位职责、上班不迟到、不早退、上班不吸烟、不饮酒、上班坚守岗位不擅自离岗或从事与本职岗位无关的事、保持机房卫生十五天做一次机房大扫除、电梯如发生突发事件应及时联系电梯供应商同时维修人员必须在五分钟内赶到现场在保证安全的前提下及时排除故障、如遇故障必须在小时内及时修复以保证小区的正常秩序、认真执行交接班制度做好值班记录、按电梯维护制度完成设备的定期巡查、保养和维修工作、严格执行电梯设备的安全操作规程(二)保安制度一、招聘保安队员的基本要求保安员必须具备良好的两大素质:政治思想素质和文化专业素质。保安员必须以军事化、正规化、规范化的标准来要求自己、思想品德好有敬业爱岗精神敢于同不良倾向、违法犯罪行为作斗争、作风正派、热爱集体、团结同志有较强的上进心、责任感和意志力有较强的观察、记忆、思维、反应、书写、口语及分析能力、服从指挥、遵章守纪、处事认真、态度和善、听从安排善于微笑服务、具有高中以上文化水平有较标准的普通话表达能力和书写记录水平、有良好的身体素质及应变、协调能力有自卫及制止犯罪的本领、年龄二十至二十五周岁身高在米以上有特殊技能的可适当放宽、三个优先:退伍军人优先、党员团员优先、班长优秀士兵立功者优先。二、保安员工作纪律、遵守国家的法律、法规及公司的各项规章制度、服从管理、听从指挥、廉洁奉公、敢于同违法犯罪分子作斗争、坚守岗位、忠于职守严格按岗位职责进行工作、注意仪容整洁、讲究文明服务、礼貌待人、值班时禁止喝酒、吸烟、吃东西不准嘻笑不准会客、看书报、听广播不准做与值班执勤无关的事、当班期间队员不得以任何理由同他人进行打架、斗殴、爱护各种警械器具装备不得丢失、损坏、转借或随意携带外出、严格执行请、销假制度不得随意代(换)班、住集体宿舍的队员严格按宿舍管理规定执行未经公司领导批准任何人不得带非公司员工留宿。三、保安员仪容仪表管理规范为使保安员上岗时保持良好的形象特对保安员仪容仪表管理制定如下规范:、上岗时应统一着装系好领带佩戴上岗证不得披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、歪戴帽、穿拖鞋或布鞋不得将任何物体夹于腋下、不留长发蓄发不得露于帽檐外不留长鬓角、长指甲不得染发、烫发或纹身不得佩戴饰物不戴眼镜、立时要抬头挺胸不得弯腰驼背不得东倒西歪前俯后仰站立按军姿标准站立行进时二人成行三人成列步伐统一、不得勾肩搭背、袖手、双手插腰或将手插入衣袋不准边执勤边吸烟、吃零食、看书报不准哼歌曲、吹口哨、随地吐痰乱丢杂物、注意个人卫生。四、保安服饰管理规范为了加强保安员服装的管理树立良好的保安形象公司决定对保安服装管理制定如下规范:、服装等物品的使用期限()根据要求统一着装公司保安部统一购买并造册登记()保安员进公司春秋夏装各二套使用期限为个月()帽子、领带等标志物使用期为个月()棉大衣使用期为个月()使用期已满但还能使用的将继续使用不能使用的可向保安部申请以旧换新、离职时物品的折算标准()保安员离职须收回服装和肩章、帽子、臂章、腰带、领带等标志物如不交回或有损坏者照价赔偿()在公司工作不满足个月的(含个月)离职时扣全部服装费(购买价)的为服装折旧费工作满个月、不满个月的扣回服装折旧费满个月、不满个月的扣回工作个月(含个月)以上者免扣服装折旧费、着装及换装时间规定()保安换装时间应由保安部视当时气温情况而定()冬季进公司的保安员暂不发给夏装夏季进公司的保安员暂不发秋装()上岗必须按统一规定着装保持服装整洁下岗后不得穿工作装外出。五、保安值班用品管理办法、值班用品指值班记录、车辆、人员进出记录、雨具、探照灯、警棍、对讲机等、值班用品由各管理处做需求计划上报公司保安部保安部汇总审核后做购置计划报告总经理批准指定专人购置造册登记发放、雨具使用时限年照明用具使用时限年对讲机使用时限年电板使用时限期年、保安队长负责签字领用。负责发放到各岗位以及管理的造册登记保安部作不定期检查、保安队长负责值班用品使用时间的控制以及日常检查、保安队长是值班用品使用状态的责任人损坏、交换及时上报管理处和保安部、交接班时值班用品须认真检查如实记录交接双方共同签字、值班用品必须定期清洁保养保持良好的使用状态、值班用品的不正常损坏或丢失要及时报告保安部。保安部追究保安队长保安队长追究责任人责任人要照价或折价赔偿、各种物品按规定进行检查如超过使用年限依然完好应照常使用下去。六、消防监控中心交接班规定、接班人员须提前十分钟上岗接班在登记簿上记录接班时间、交接班时接班人员须对机器设备(监控电脑、电话、监视器等)进行检查确认设备运行正常无故障才能签名。交班人员记录离开时间、接班人员验收时发现的问题由交班员承担责任接班员签字后发生的问题由当班人员承担责任、交接班时交班员须将下班人员应注意事项、待处理问题交代记录清楚、接班人员未到交班人员不得下班、交班人员在交班时负责本岗位的卫生保洁(地板、工作台、电脑、监控器荧屏特别是电脑、监控器荧屏擦拭时应注意用干布、软毛刷将灰尘清除严禁沾水)。七、消防报警设施的维护保养规定为加强报警监控设施的管理确保在第一时间内发出报警呼叫或出现屏幕显示以便抓住有利时机采取有效措施确保小区治安稳定和人员的生命财产安全特制订此规定、报警监控值班人员负责做好当班报警设施的日常维护保养工作、每日对监控中心设备进行除尘擦拭干净。检查电源插头有否接触不良。检查对讲机是否收发正常、每周对围墙周界探测器、摄像机、红外灯进行检查看支架是否紧固、有无松动并进行清洁除尘同时测试探测器是否能正常报警摄像机监视区域内的遮挡障碍物要进行清除、每三个月对用户报警系统进行检查测试探测器、门磁是否触发正常。按下按钮或键盘紧急键是否能正常报警然后操作键盘输入程序进行复位恢复报警系统报警前的工作状态、每三个月对备用电源进行一次放电。放电时切断市电使用备用电源消耗完备用电源后再合上市电恢复正常状态。在检查中发现问题要及时修复、每周对用户和报警监控中心之间的联网情况进行一次检查看是否有定时自动测试信号传送过来并记录检查结果建立网络线路检查档案、工作台上严禁摆放与工作无关的物品(如:茶杯、热水瓶或装有其它液体的容器等)。监控室内不许带入易燃易爆物品以防损坏机器设备、严禁在报警监控室内吸烟防止烟尘侵蚀电子设备、严禁把监控电脑、UPS电源、录相机、电话移作它用如有违反必将严肃处理、监控室内按设备要求做好防尘防潮防高温工作正确使用空调器保证报警设施运行有良好的工作环境条件、如遇台风、大雨过后应对围墙周界探测器、红外灯、摄像机及支架进行一次全面检查、测试应保持报警监控设备处于正常的工作状态。八、消防报警设施的使用管理规定、为了保持报警监控设施的有效运行确保小区人员生命财产安全非报警监控中心人员无故一律不得进入报警监控室、报警监控室是报警系统的心脏部位必须确保一定的环境条件。进入监控室必须换上专用拖鞋与报警监控工作无关的物品一律不准带入监控室更不允许在监控室吃零食、闲聊、非报警监控中心值班人员不许随便触摸正在工作的报警监控系统的各种设施、设备、警监控设施的操作人员上岗前应经过专门的专业知识培训熟练地掌握设备的性能和操作规程方能上岗操作、监控人员不许在系统正常运行状态下私自开、关机、报警监控用的电话不许对外使用。值班人员不许无故占用电话机应最大限度地保证电话线路畅通、监控人员应严格按操作程序处理警情、监控中心必须备好、管好备用电源确保小区停电期间报警监控设施能照常运行、用户资料由岗位责任人负责填写存入电脑、在系统设备运行期间发现不正常现象或有故障监控人员须立即报告岗位责任人由其检查、判断做出处理决定、监控人员不许随意修改、替换、设置设备系统内原有的数据和程序只有系统管理员和安装人员才能进行操作。九、报警事件处理办法、楼层报警()当主机收到信号发出鸣叫提示有警情时应立即查看报警内容确认报警类型()报警内容为自动或手动测试、防区旁路、开关机报告的需按确认键或移动鼠标进行处理()报警内容为防区报警时应立即用对讲机通报楼层的保安员。通报时口齿要清楚、简单、明了连呼三遍警情内容、地点、房号。如对讲机呼叫有干扰或一方发送接收不灵应迅速使用电话联系()接警保安员查看报警区域进行必要的处理后应把情况反馈到报警中心监控员作详细的报警记录()记录完毕应将报警信息进行处理并留档保存、围墙监视器报警()当主机鸣叫提示有警情时应仔细查看报警区域图像()辨析警情内容。如发现有人靠近围墙边、并无可疑情况的按防区键进行复位()如发现形迹可疑之人立即利用广播进行警告劝其离开不听劝阻或已翻墙进入的应立即用对讲机通报保安员提供具体的方位描述其外貌特征由保安员赶去制止或抓获、监控员对监视器观察不到的区域一旦发生报警不管有无情况都应立即用对讲机通知保安前去现场查看。、若同一防区出现多次误报警监控员应及时向保安部汇报并同时将信息反馈到维修部小区保安应及时向管理处和保安部汇报。、监控员若发现周界二十四小时内无任何报警应立即通知小区保安模拟报警一次若发现无法报警及时向维修部、保安部汇报。、监控员应作详细的警情记录并确保监视器的正常运行。(三)房屋设备管理制度一、小区验收接管办法、物业验收接管小组的成立和要求)由总经理牵头组织各部门成立验收接管小组组长由总经理委任(()验收接管小组按专业设立土建组、机电组和资料组按计划开展接管验收工作()由验收接管小组组长编制物业接管组织计划负责整个工作过程的总策划、总指导、总分工各专业组组长负责接管验收工程质量的把关()各专业小组按物业验收标准验收楼宇确保物业的各项功能、指标符合规定的要求、物业接管资料的准备物业检查验收之前资料组应向开发建设单位、工程施工单位、设计公司等索要物业规划图、竣工总平面图、单位建筑及结构竣工图、竣工验收证明、房地产相对应权属关系等技术资料并对所有图片资料进行查询为物业接管验收提供资料和数字依据、物业初次检查验收()验收接管小组参与开发建设单位、工程施工单位、设计公司等依照验收接管标准的有关规定联合组织现场检查验收工作()土建组、机电组负责对楼宇的主体结构、公共配套设施、供水供电、管线、开关等工程土建、机电实施进行现场检查验收并将现场检查验收结果记录在《物业交接验收表》上()土建组、机电组在现场检查的同时应核实资料逐项查明计量清楚。当发现实际情况与资料不符时应及时记录并请相关单位的陪同检查人员签字同时提请相关单位尽快查明原因()资料组负责对物业内道路交通标识、建筑物标识、配套设施标识、安全警告标识和可变信息标识等进行现场检查验收确保标识规范并将现场检查验收结果记录在《物业交接验收表》上()验收结束后验收接管小组组长在现场召开总结会对验收中存在的问题进行归纳汇总并报委托方以落实责任部门限期整改直到达到规定要求、物业接管复验()物业接管复验由土建、机电专业组人员会同建设单位、工程施工单位联合进行()土建组、机电组对初次验收发现的问题进行复查对尚未整改或整改不彻底的部位进行跟踪直至达到符合规定的要求和标准并记录在《物业交接验收表》上、小区及公共设施等验收接管()验收接管小组会同开发建设单位、工程施工单位等联合进行接管交接()楼宇及公共设施等移交内容:)楼宇房屋清单及各类钥匙单位建筑、结构、水、电设备竣工图小区规划图、竣工总平面图其他必要的技术资料)公共设备(设施)及公共场地共用设备(设施)及公共场地清单绿化竣工图、室外竣工图(含地下管网、道路、停车场等)机电设备操作、维护说明书其他必要的技术资料)标识道路标识可包括叉道口指路标识、禁停、禁鸣、限速、限重、限高、停车等建筑标识包括物业名称标识、物业平面图配套设施标识包括配电房标识、水泵房标识、健身娱乐场所标识、增压泵、循环泵、健身器、环卫设施等物业配备设施标识警告标识包括危险区警告标识、施工维修警告标识和禁止区标识等可变信息标识包括告示栏等()资料、钥匙的移交)由资料组负责各类图纸资料的核对接收填写《物业交接验收表》并根据《文件控制程序》要求予以分类编号列出清单后由相关责任部门保存。在核对中对发现缺少和不符的情况应及时与相关单位联络补充修正)验收接管小组组织对楼宇、停车场、机电设备房、值班室等门锁钥匙进行核对准确无误后正式接收钥匙并填写《钥匙交接记录》由建设单位、施工单位、物业接管单位负责人签字后三方各执一份、对新竣工的物业由验收接管小组与委托方和开发建设单位就建筑物保修事宜进行协商明确维修责任和保修期限、由总经理任命管理处主任并组建管理处。由管理处主任对已接管的物业实施专业化的物业管理。二、房屋设备维修标准内容时间标准检查人每周检查一灯泡灯罩无缺损,路灯,楼道灯,次,发现问题及时设备完好,亮灯率在维修组长庭院灯处理以上每月清理一无积水无塌陷井、沟、化粪池次化粪池每年维修组长水流畅通井盖完好清理一次公每月检查一无脱无鼓无渗水外墙面次发现问题及维修组长表面完好无损坏共时处理每月检查一部次发现问题及内墙面表面整洁无破损维修组长时处理每二年位翻新一次维每周检查一自行车棚、道路、平整无积水无次发现问题及维修组长停车场破损修时处理保每月检查一无积水无渗漏、屋面次发现问题及维修组长隔热层无缺损养时处理每周检查一安全整洁无改公共娱乐场所次发现问题及维修组长建乱堆放时处理每周检查一表面完好无变形公共门窗、锁次发现问题及维修组长窗户无渗水时处理三、房屋共用部位维修保养管理规定、维修部负责对小区公共部位的维修保养、路灯、庭院灯、楼层灯每周检查一次要求灯泡亮度正常灯罩完好亮灯率保持在以上、所有污(雨)水井确保畅通发现堵塞及时疏通。化粪池一般每年清理一次保证无污水外溢现象、屋面每月检查一次做到无积水、无渗漏。如发现渗漏应修复、内墙面每月检查一遍发现问题及时处理或通报有关部门、道路、停车场、自行车棚每周检查一遍针对检查结果及时进行维修保养做到平整无积水无破损、外墙面每月检查一遍针对检查结果及时进行维修保养做到无脱无鼓无渗水外观整洁、公共娱乐场所每周检查一遍根据检查结果及时进行维修保养做到安全整洁无乱改建乱堆放、公共门窗、锁每周检查一次发现问题及时处理做到表面完好无变形窗户无渗水。四、水泵房管理规范、水泵房由专人负责运行操作及维护保养、在水厂正常供水情况下操作员须每天小时保证小区内用户用水需求、操作员必须每天次巡逻检查泵房内所有机电设备设施运行情况并作日检记录及保养记录、操作员必须保持泵房内及机电设备清洁卫生并保持室内干燥无杂物、操作员应及时加润滑油处理盘根漏水紧固松动的螺栓更换磨损的弹性胶圈等工作、对发现设备存在不正常现象如轴承温度超过泵体振动强烈或产生不正常噪声电机温升超过运行电流超过额定电流水泵供水间隔时间超过正常供水间隔时间应及时检查维修并报告维修主管、对不经常使用的水泵如消防栓泵等机电设备每半月进行一次“自动手动”操作检查观察运转是否正常可靠并作记录、生活水泵每星期轮换使用一次主接触器开关每月检查一次、必须做好交接班工作交接班时做好交班记录。五、配电房管理规定、变配电间是小区的重点要害部位为确保安全运行应经常与小区保安队联系互相配合做好值班保卫和消防工作、严格出入制度非配电间人员或外单位联系工作参观访问须经小区管理处同意并由熟悉配电间设备的人员陪同进入变配电间的人员应在出入登记簿上登记、修建或其他检修安装施工人员进配电间工作须持工作票或有关联系单。用电监察人员进配电间工作须持“用电监察证”、谢绝在变配电间内会客、闲坐并不得将来人留宿、所有出入变配电间的人员必须随手将大门关好、未经管理处同意不准向外单位人员提供变配电间图纸和有关资料。除工作需要外不准在配电间内摄影、摄像、加强消防工作严禁易燃易爆物带入变配电间内控制室、开关室严禁存放易燃易爆物品、在处理事故情况下除有关人员和领导外其它人员一律不准进入。六、水泵操作规程、水泵启动前检查水泵及其管道阀门系统保持完好状态如有缺陷应及时消除、检查水泵油位是否正常用手盘动水泵联轴器数转使之均匀无卡、轧死状况转动灵活、开启水泵进水阀门检查蓄水池水位状况、如水泵停用时间较长应检查水泵电机绝缘电阻如不合格应进行烘燥处理复测绝缘电阻合格后才能启动水泵、关闭备用水泵进水阀门并切断备用水泵电源、启动水泵检查出水压力是否正常。观察阀管道法兰有无泄漏、水泵运转声音是否正常、如水泵填料处滴水超过正常值需作调整、生活水泵每月换泵运行。消防水泵每季度作一次启动运行检查采用点动形式。七、高压泵维修保养计划、高压泵每次使用后应用清水冲洗胶管和喷嘴中的残液做好机器外壳的清洁工作将电源线理齐后存放在固定场所。发现破损或压力不够应标以“待修”标识并及时通知修复后才能使用、维修工负责对高压泵的维修保养每天检查一次高压泵的运行情况并作好记录。如发现皮碗破损、老化导致漏气压力上不去应及时调换、高压泵电机的电气性能、机械性能、主机和主接触器开关每半月检查一次加注必需的润滑油保证设备使用正常并做好记录、高压泵内应保持一定的油位一般应保持油浸面的十分之六到十分之七的位置发现机油不足应及时加注以保证设备的正常运行。八、空调机组维修保养计划、月度保养计划()空调主机)认真检查各仪表是否可靠更换不正常的仪表)检查冷冻剂是否有泄漏或漏油漏水现象)分析一个月以来的运行情况判断连续运行的可靠性()冷冻水泵、冷却水泵)轴承加油)检查连轴器润滑油是否足够)检查地脚螺丝及主要连接螺丝是否有返松现象()冷却水塔)检查皮带轮的磨损情况必要时更换或修理同时检查皮带及键是否有松动)轴承加油)清洁表面灰尘要求漆见本色、铁见光()柜式空调机)清洗空气滤网检查表冷器翅片)检查皮带及皮带轮磨损情况及皮带及键是否有松动必要时更换及修理)检查叶轮紧固螺丝及轴承座紧固螺丝是否有返松现象)轴承加油)清理机组外表及机房环境、季度保养()空调主机)检查冷冻剂及机油是否足够机油是否变质必要时添加或更换)检查清洁水过滤器()冷冻水泵、冷却水泵)电动轴承加油)联轴节清洁、换油)检查清洁泵前水位过滤器()冷却水塔)保养、检修所有附属阀件)检查所有非不锈钢保护是否完好必要时做好油漆保护()柜式空调机)电动轴承加油)检修测试电磁阀门工作状况检测温控可靠性、年度保养()空调主机)做一次全面的技术性能检查再做针对性的拆检处理)检验各仪表的准确可靠性)停机保养前全面检查冷冻剂系统、润滑剂系统、水系统的密封性能)检查保养安全阀及所有附属阀件)清洗机油过滤器)每二年更换一次冷冻机油)换季停机的拆盖清洗冷凝器及蒸发器检查管子是否有腐蚀现象)测试电路动作的可靠性模拟试验各安全装置的性能)电机做年度检修保养()冷冻水泵、冷却水泵)检查所有运动部件的磨损情况更换轴承油)检查密封件的密封情况)检查泵叶壳的腐蚀情况清洁泵叶、泵壳内外表面泵壳内外表面及机架做除锈油漆保养)检查各仪表的准确可靠性)检查保养所有附属阀件)校对轴线做好记录检查键与键轮的磨损情况检查键与轴配合是否有返松现象)电机做年度检修保养)测试电路动作的可靠性()冷却水塔)检查所有运动部件的磨损情况更换轴承油)对电机做年度检修保养并测试电路运作的可靠性()柜式空调机)检查所有运动部件的磨损情况更换轴承油)清理叶轮、风机壳检查腐蚀情况做好防锈保护工作)检查所有附属阀件)检查保温层检查风管是否完好)对电机做年度检修保养)大修后启动前必须对叶轮轴承座、电机地脚螺丝等主要连接螺栓做一次全面的紧固检查并在运行小时后再重新检查一次)清洁消音器。九、管道疏通机使用保养办法、疏通机由专人负责保养确保机器的正常使用寿命、在使用时操作手柄的下压用力不得超过公斤也不得加用其它外力、正确使用疏通机选择合适的钻具在离管道入口处米以内进行疏通作业如需加长疏通弹簧必须连接牢固。疏通弹簧进入道的长度最长不得超过米、每次使用完毕外壳先用湿布擦净后再用干布擦干手柄应保持清洁、干燥无油脂。疏通弹簧每次使用后应用清水彻底清洗以免被清洁剂腐蚀并每季涂油保养。机器的电源线也要做好清洁工作并理整齐如发现导线或连接件破损应挂上“待修”标识并及时通知电工予以更换修复后方可使用、疏通机主机每周一次从前后加油孔加注,,,机油保证润滑正常、疏通机配件每月检查两次发现损坏应及时修复或更换、每季度对疏通机全面擦拭包括机壳、软轴、钻具一次并在传动部位加上必要的润滑油(剂)防止生锈并在设备(施)维修记录表上记录、长期停用的疏通机如需使用应先检查机器是否正常、电线绝缘是否可靠然后才能接上电源使用、疏通机外借必须经过部门负责人批准。十、厨房设备管理规定、厨房设备、工具的保管、使用均分工到岗由具体人员包干负责、设备、工具使用后要随时保持清洁做到无灰尘、无水迹、无油渍、不腐锈、设备、工具使用完毕使用者应及时清洁并将其复位责任负责人有权检查、各种设备、工具如有损坏发现人员要及时向厨师长汇报联系修理不得带病操作和使用、新上岗的员工必须对厨房机械设备的性能及操作方法程序接受培训掌握要领后方可操作使用责任负责人有指导和培训的义务、调离或离开岗位者对所保管使用的工具应如数办理移交手续否则人事部门将停办调动手续如有遗失或损坏需按价如数赔偿。(四)清洁绿化管理制度一、绿化服务质量标准、花园护栏无破损警语牌无破损、无污染、花台沿边及花盆无污染无破损、无枯枝落叶、无杂草丛生无黄土裸露、无虫害、无鼠害、无死株、无死草、无树木倾倒达、草坪平整美观、树木花卉修剪造型美观、各种花木长势茂盛、绿化带内无纸屑、烟头等杂物。二、花木养护操作规程、根据天气情况适当给花木浇水满足花木正常生长所需的水份浇水不能过量以免受涝、根据花木的长势判断花木的营养状况对生长不茂盛肥力不充足的花木适量施肥加土提供正常生长发育所需的营养、及时清除树盘下的杂草、杂物对遭受自然或人为损坏的花木及时修整、扶正或补苗、根据植物生长的规律和耐修剪的程度对花木进行轻、中、重三种程度的修剪整形如自然开心形、圆锥形、方形等使花木造型美观景观丰富轻剪:剪去一年生枝条长度的中剪:剪去一年生枝条长度的重剪:剪去一年生枝条长度的、根据花木病虫害发生的规律制定预防管理措施防治病虫害的发生把病虫害消灭在萌芽状况使花木不受危害同时注意保护环境减少农药污染、对易被暴风吹折或吹倒的树木做好预防措施提前用物支撑、保持树木原有的自然生长状态能体现树木自然美、在台风、暴雨雪、大旱等季节应特别注意及时保护花木、树木如用木枝支撑树木拍打树上的积雪适量浇水。三、消灭“四害”管理规范、管理处负责小区消灭“四害”的工作、向小区人员宣传、明确消灭“四害”的重要性、春、夏、秋三季每周药物喷杀蚊蝇等害虫一次主要对垃圾箱、阴沟、污水井、绿化带等处。冬季用药物喷杀的次数可以适当减少、根据用户数量分发灭蚊药、蟑螂药、对下水道窨井、公共楼道、厕所等公共部位定期进行药物喷杀、对草地下的蚂蚁窝进行石灰消杀、根据有关部门的统一安排定点投放鼠药主要是下水道、不常走的路等老鼠活动猖獗的地方在投放之前必须通知用户注意安全、发现死亡的“四害”必须马上清除、及时消除冬季枯死的树枝叶杜绝蚊蝇滋生。四、公共区域保洁服务质量标准、道路无明显泥沙、无污垢每内烟头、纸屑平均不超过两个、无直径以上的石子、绿化带()无明显大片树叶、无纸屑、无垃圾袋等杂物绿化带内无直径以上的石子()房屋阳台下每烟头等杂物在个以内其他绿化带内杂物在个以下、排水明沟无明显泥沙、无污垢每内烟头、纸屑在两个以下、垃圾箱()周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹()箱外无污染箱内无积水、垃圾房()地面无粘附物、无明显污迹()墙面无粘附物、无明显污迹、果壳箱内部垃圾及时清理外表无污迹、粘附物、标识牌和告示栏目视表面无明显积尘、无污迹、无乱张贴、污水井内壁无粘附物井盖无污迹、地面()无垃圾杂物、无泥沙污渍()地毯无明显灰尘、无污渍、墙面()无广告、迹污渍无积尘无手印、脚印()大理石、瓷片、喷涂等无明显灰尘()乳胶漆墙面无污渍目视无明显灰尘()墙纸干净无污渍、楼道与走廊目视无纸屑、无杂物、无污迹每个单元楼道烟头不超过个走廊烟头不超过个目视天花板无明显灰尘、无蜘蛛网、窗、扶手、门、消防栓管、楼道灯开关等无广告、无蜘蛛网、无痰迹污渍、无积尘、电梯电梯轿厢四壁干净无尘、无污迹、无手印轿厢干净无杂物、无污渍电梯门轨槽、显示屏干净无尘、办公室整洁、无杂物墙面无灰尘、无蜘蛛网地面无污迹桌椅、沙发、柜无灰尘空气清新、卫生间()地面干净无积水、无污渍、无杂物()墙面瓷片、门、窗无明显灰尘便器无污渍墙上无涂画()设施完好、用品齐全室内无异味()天花板、灯具目视无明显灰尘无蜘蛛网()玻璃、镜面无灰尘、无污迹、无手印、灯罩、烟感器、出风口、指示灯目视无明显灰尘、无污迹、玻璃门窗和镜面()玻璃、镜面无污迹、无手印无明显灰尘()门窗框、镜框无积尘、无污迹。五、公共区域卫生保洁操作规程、道路的保洁()每天对小区周边道路彻底清扫一次清扫工作必须在早上:前完毕()对主干道除定时清扫外应安排固定人员巡回保洁做到人过地净()下雨天应及时清扫路面确保路面无积水()如遇晴好干燥天气清扫路面前须先洒水以免尘土飞扬()发现路面有油污应即时用清洁剂清洁()用铲刀清除粘在地面上的香口胶等杂物、花园广场的保洁()花园广场应有人负责清洁、循环保洁()清扫花园广场里的浮尘、果皮、树叶、纸屑及烟头等垃圾()及时清除地面的油污渍、粘附物()花园广场内的花坛和桌椅每天擦拭一次()发现花园广场的水景系统内有垃圾应马上捞起、绿化带的保洁()用扫把仔细清扫草地、绿化带上的果壳、纸屑、石块、树叶等垃圾()对烟头、棉签等用扫把不能打扫起来的小杂物应捡起放在簸箕内()每天清洁绿化带一次秋冬季节或落叶较多时应适当增加次数()花坛立面、平面每天擦拭一次保证外观洁净、路灯的保洁()庭院灯每天保洁一次高杆路灯每周保洁一次每季清洗一次()路灯的保洁应在白天灭灯断电时进行作业前保洁主管应通知维修人员断开电源()路灯保洁因需踩梯工作必须两人同时作业(一人扶梯)()擦拭灯罩时应注意力度以免用力过猛导致灯罩破裂发现灯罩有裂纹或其他安全隐患时应及时汇报保洁主管、标识、告示牌的保洁()标识牌、告示牌等应每天擦拭一遍()有广告纸时应先撕下纸再用湿抹布从上往下擦抹然后用干布抹干净如有污迹应用清洁剂进行清洗、垃圾筒、果壳箱的保洁()垃圾筒每天清运两次果壳箱每天清理一次()垃圾筒、果壳箱每周清洗一次夏季垃圾筒每天清洗一次()清洗前应先倒净垃圾筒并集中运到指定地方清洗()先将垃圾筒表面冲洗一遍然后用清洁剂反复擦拭()将油渍、污渍洗干净后用清水冲洗干净用布抹干()清洗完毕应及时将垃圾筒运回原处。六、车库卫生保洁标准、车库地面无垃圾、无杂物、无积水、无泥沙、无油迹、车库墙面无污渍、无明显积尘、车库的标识牌、消防栓公用门等设施目视无污渍、无明显积尘。七、车库卫生保洁操作程序、每天对车库地面彻底清扫一次清扫工作必须在早上:前完毕、如遇晴好干燥天气清扫地面前须先洒水以免尘土飞扬、发现路面有油污应即时用清洁剂清洁、用铲刀清除粘在地面上的香口胶等杂物、清洁车库时应注意进出车辆以防撞伤。八、电梯卫生保洁标准、玻璃镜面光亮无手印、污迹、不锈钢表面无灰尘、污迹、灯具天花板无灰尘、蜘蛛网、塑料胶条门轨无灰尘、沙土、轿箱四壁干净无灰尘。九、电梯卫生保洁操作程序、保持电梯轿箱地面的清洁铺有地毯的每天要用吸尘器吸尘无地毯的每天要用拖把清洁地面、对电梯门、轿箱的不锈钢、镜面进行循环保洁时应先用湿布擦拭然后再用干毛巾擦干净。十、食堂、餐厅卫生标准、天花板、灯、空调口无尘、无污迹、无蜘蛛网、门窗玻璃清晰、明亮、无污迹墙壁、挂画无污迹浮尘、地面无积水、无油污、纸屑、牙签、烟头等杂物、餐台无油迹餐椅横梁干净无尘、不锈钢柜架、台、盆等光亮、无油迹、餐具、用具无尘无污迹、沟渠无杂物沟渠盖面无污迹洁净。十一、食堂、餐厅卫生保洁操作程序、地面使用棉质或海绵地拖配合适量清水及清洁液清除污渍如有需要也可用除渍剂直到所有尘埃和污渍被清除、玻璃门窗()使用抹布添加洗涤剂或去污粉抹净甩有门窗框()使用玻璃清洁剂抹净玻璃内外表面再以清水彻底清洗稍后用玻璃水刮刮净水迹()禁止使用有磨损性的工具及腐蚀性溶剂、餐桌椅使用软布浸放适量的清洁剂后擦拭餐桌椅表面再用清水擦拭干净、餐具()餐具必须遵守一冲二刷三洗四消毒的保洁程序进行()冲:将脏的餐具在水龙头下冲去污物()刷:使用洗洁液将餐具刷洗干净()洗:再用清水冲洗干净()消毒:在配好的消毒液中泡定分钟最后将餐具冲一遍抹干存放好待用。(五)职工食堂管理制度一、职工食堂餐厅管理规范、员工食堂工作人员认真学习《食堂卫生管理法规》。对食品的卫生制度及营养知识有深入的了解才能保质保量地为员工服务提供卫生且营养的膳食、工作人员必须严格服从领导的工作指示及安排按时上下班不迟到早退不无故旷工同事之间互相紧密配合各分工人员积极做好自己的本职工作认真把员工膳食工作安排好并保证厨房及饭堂的卫生整洁有序、当班工作人员应保持仪表整洁注重个人卫生穿工作服戴工作帽。对个人卫生做好四勤(勤换衣、勤洗头、勤理发、勤剪指甲)、为维护广大员工的利益在售卖过程中做到公平合理一视同仁不能多打少收或少打多收杜绝打饭菜不收饭票任何人不得私自拿走厨房的一切用具和食物一经发现作严肃处理、食堂一般不对外来人员开放小区员工如有亲友来访需要就餐者必须到管理处买饭票就餐违者由后勤处予以处理。二、食堂、餐厅工作人员卫生管理规范、每天起床后漱口、刷牙、洗脸(整齐仪容)、每天至少一至二次的沐浴(避免汗臭)、每天工作前或饭前洗手一次并注意手指甲、制服每天更换一次并力求整洁、头发梳洗干净女性工作时应附带发网、工作时不穿拖鞋与木屐、不用重味的香水及发油、不留胡须及长发(男性方面)、打喷嚏应用手帕遮住并离开工作地方洗手一遍、不用手指挖鼻孔、牙缝以及耳朵、不用手摸头发、揉眼睛、上厕所后必须洗手并擦拭干净。三、食堂、餐厅环境卫生管理规范、不得将食物储藏于角落、衣箱及柜厨内、不丢弃余渣于暗处、水沟及门缝、凡已腐蚀的食物不留置或丢在地上、厨师尽量避免使用手拿食物餐厅人员亦切勿用手拿事物、在地上捡拾东西搬运桌椅后得先洗手后再服务客人、不随地吐痰、随时保持工作区域内的整洁、感冒、生病时立即请医生医治、餐厅内须经常保持清洁整齐、各类客人使用的餐具务必清洁、服务人员除有自己的卫生观念外对于客人的卫生讲究更应特别注意、上菜前务必先行检查菜肴的分类热类者得以热盘服务冷类者则以冷盘服务、客人用后的残渣立即收拾并收进厨房西盘间处理、餐厅工作台随时保持清洁不得留置任何食品以防止细菌传人、发现有苍蝇或其他昆虫的出现立即报告并做彻底的扑灭消毒。四、餐饮食品贮存管理办法、入库验收()质量检查质量检查工作的重点在两个方面:入库食品的质量把关和对食品自身储存天津条件的分析。入库食品的质量把关主要是根据采购规格书所订的标准进行而对食品自身储存条件的分析主要是看订购的食品原料是否宜于存放在仓库之中。()分类签收通过检验的入库食品应立即入库保管。食品入库之前要进一步分类、登记和签收分类是为了更方便地管理登记和签收是为了建立来龙去脉清晰的帐目体系。、贮存保管餐饮物品验收入库以后进入贮存保管阶段。贮存保管是库丰管理工作的中心环节对贮存保管的基本要求是:合理存放、精心养护、认真检查使物品在保管期内质量完好数量准确使库存耗损开支和管理费用下降到尽可能低的水平使物品发放工作便于开展更好地为生产和销售服务。五、食物卫生管理规范、采购员应对各类食品的卫生要求非常熟悉把好质量关、验收时也要把好质量关做好食物的检查工作然后入库、厨房出品时保证各类食品的卫生、色、味等、传菜部要检查食品的质量确保熟食品的卫生、楼面服务员也要做好菜肴、酒类、水果、冷饮的位置检查工作、所有工作人员身体健康服务整洁手指、头发清洁并有良好的卫生习惯。六、设备、餐具卫生管理规范、所有设备、餐具都应洗涤之后再经消毒处理、加工食物原料用的设备、餐具由于它们与生料直接接触消毒应更加仔细、烹调设备和工具如不注意清理油垢和残渣往往影响烹调效果并缩短设备的寿命、餐厅内冷藏设备的清洁卫生应派专人负责、清洁消毒设备保证清洁卫生才能确保被洗涤食具的清洁卫生、储藏和输送设备要经常进行消毒清理、制订设备卫生计划和各种设备洗涤操作规程并教育训练职工、所有工作人员身体健康讲究个人清洁卫生养成良好的个人卫生习惯。七、厨房卫生管理规范、厨房应与厕所及其他不洁处所有有效的隔离厨房内不应有厕所且厨房的门与窗均不得面对厕所、厨房应有良好的供水系统和排水系统尤以排水系统最重要因厨房烹调食物时材料需要清水洗涤厨房清理更需要用水洗涤这些用过的污水必须迅速排出否则会使厨房泥泞不堪、地面、天花板、墙壁门窗应坚固美观所有孔洞缝隙应予填实密封并保持整洁以免蟑螂、老鼠隐身躲藏或出入、应装置抽油烟机:抽油烟机之油垢应定时清理而所排出之污油亦适当处理切勿直接喷泄干扰邻居、工作厨台及厨柜以铝质或不锈钢材质为佳木质者容易孳生繁殖蟑螂、工作厨台及厨柜下内侧及厨房死角应特别注意清扫。因这些死角处每当冲洗地面时将面包碎片、碎肉、菜屑等冲入内遗留腐烂、食物应在工作台上料理操作并将生、熟食物分开处理。刀和砧板工具及抹布等必须保持整洁、食物应保持新鲜、清洁、卫生并于清洗后分类以塑胶袋包紧或装在有盖容器内分别储放冰箱或冷冻室内鱼肉类取用处理要迅速以免反复解冻而影响鲜度要确实做到勿将食物暴露在生活常温太久、凡易腐败之饮食物品应贮藏摄氏零度以下冷藏容器内熟的与生的食物分开贮放亦防止食物气味在冰箱内扩散及吸收箱内气味并备置脱臭剂或燃过之木炭放入冰箱可吸净臭味、调味品应以适当容器装盛使用后随即加盖所有的器皿及菜肴均不得与地面或污秽接触、应备置有密盖污物桶、厨余桶厨余最好当夜倒除不在房内隔夜。万一需要隔夜清除则应用桶盖隔离又厨余桶四周应予经常保持干净、员工工作时应穿戴整洁工作衣帽。工作时避免让手接触或玷污食物与食器尽量利用夹子、勺子等工具取用、在厨房工作时不得在食物或食器的附近抽烟、咳嗽、吐痰、打喷嚏万一打喷嚏时要背向食物用手帕或卫生纸罩住口鼻并随即洗手、厨房工作人员工作前、便后均应彻底洗手保持一双清洁的手、厨房清洁扫除工作每日数次至少要做一次清洁完毕清扫用具应集中处置杀菌剂和洗涤剂不得与杀虫剂等放在一起有毒的物质要标明放在固定场所及指定专人管理、不得在厨房内躺卧或住宿亦不许随便悬挂衣服及放置鞋屐或乱放杂物等、有病时应留在家中休息。感冒、皮肤有外伤及患传染病症时都应留在家休养治疗否则将会影响整体的健康。八、厨房安全管理规范、个人的防护()安全措施从员工本身做起工作服整洁合身帽子或发罩、发网固定在头部()鞋子要穿得舒适鞋跟必须坚固鞋带亦要扎牢防止拌倒()必须避免或清除随身饰、别针等以免不慎掉落食品中或机具内造成严重的后果、行进的方向()厨房动向设定成“单行道”方向行进()厨房在高峰时间要在忙碌中仍有秩序如在拐弯转角处或上下楼梯先打招呼保持靠右方单行道的走路习惯并且速度不要过快以免碰撞()端送热的盘子要格外当心除提醒对方外自己也要用毛巾垫住并拿稳()注意地上的障碍物通道若有积水潮湿应即处理清除以免拌倒滑跤、机具的操作()做好安全装置如压力容量压力负荷量表、蒸气锅炉隔热自动开关等()熟悉操作方法如搅拌机的正确操作用瓢勺喂进切忌直接以手接近()熟悉电气用具电锅烤箱、电扇及工作灯的电线收藏和用电常识湿手不得接触电源插座及开关以免触电、刀具的使用()刀具使用方法要正确握刀永远握住刀柄锐面朝下不要急抓乱摸刀口并握牢置平以防掉落或割伤()不得以刀具作为开罐器或螺丝刀使用不用的刀具要稳当放置安全刀架上不得隐藏在橱柜或抽屉以免误伤()破损的玻璃器及陶瓷器或迟钝的刀具不宜勉强使用以免造成割伤、物料的搬运()考虑人力的负重力量应以普通人力能予移动的重量与容积程度为宜因为起卸、移动、过磅、推高、整理等靠普通人体移动的时候较多()使用手推车注意搬运路线中的障碍以免碰翻滑倒()物料箱或筐不可推置过高或堵塞通道及出入口处造成工作的不便利、升降梯使用()升降梯可协助将物料食品运至高层楼注意其安全性不可将头、手伸出升降梯外()普通攀高梯子的使用、采用人字梯事先要检查梯子的接头处有无脱节摆放地面要平坦而平衡稳固以免梯子倾斜或滑倒阶梯处均应有显示标示以防踏空摔倒。(六)其它管理制度一、管理员工作规程、坚持脚踏实地的工作作风全面掌握小区的分布情况及配套设施的基本情况负责建立用户档案为做好文明、优质服务打下扎实的基础、每日不少于二次对小区进行巡视及时发现和制止违章行为确保小区结构完好外观整齐公共设施不受损害发现管道、沟渠阻塞迅速采取措施予以处理并做好每日巡视记录。巡视内容主要包括以下方面:()路面:整洁、无垃圾、无积水绿化带:平整、无堆放垃圾树木花卉:修剪及时造型美观()房屋外墙面:整洁无污染各类标识牌:整洁、有序、不歪斜、无损坏()信息栏:整洁明亮、张贴美观、过期作品及时处理()车辆:停放在指定地点、有序、整齐()共用设施设备维护情况:无破损、涂污、巡视时发现不符合规定之处应及时报告负责人并迅速、妥善解决、上班着装要保持整洁自觉佩带“服务证”主动接受用户的监督。执行任务时必须礼貌服务与用户保持良好、融洽的关系、严格遵守工作纪律不能擅离职守如因工作需要离开管理处办公室时应向在场人交待去向无人在办公室时须在留言牌上写明去向、熟悉各楼层的布局和办公室分布情况、负责接受、传递用户反馈的信息及投诉填写《用户意见受理单》或《用户投诉报告单》配合主任做好用户投诉的处理工作。接到用户投诉要问明情况了解事情的经过可以解决的马上解决不能解决的立即向有关部门反映并向主管部门领导汇报并且要将处理结果反馈给用户、用户有委托服务要求时负责联系有关部门满足用户要求合理收费、认真做好每日的工作笔记及每周工作小结、服从上级领导完成所委派的工作。二、用户档案管理规定、管理员负责用户的基本情况登记工作并填写《用户基本情况登记表》、管理处每一年对用户情况进行一次核对、用户的档案由管理处保管未经主任许可任何人不得借阅、查询。三、管理处贮存室管理办法、为加强物业管理的物资保证为用户提供及时、有效的服务管理处可根据实际需要可设置采购产品贮存点并切实保证各类采购物品进货、发放、盘存、验证等环节得到有效控制、采购产品在贮存点(处)应分类摆放并有适当的存放环境防止存放物品的变质或缺少、经验证不合格的采购产品不得进贮存点采购物品的验证由采购人员负责若发现采购产品质量有问题应将物品暂存待检处同时与供方联系进行确认后更换或退货、常规服务用的物品设合理库存。库存限额应视该物品的日常消耗水平而定。具体操作:应填写《申购单》、《采购物品检查表》、《入存单》、《领用单》及实物帐材料卡、存放物品月检表、偶尔或临时性服务用物品及不宜设库存的其他物品可不设库存即买即领。具体操作时应填写:《申购单》、《采购物品检查表》、《领用单》并建实物帐、对有有效期规定的物品、且领用后一次性消耗不完的(如农药)应贴上醒目标签注明有效期、每月底由对库存采购产品的盘存核对库存数量及产品的有效期填写《存放物品月检表》。四、日常维修服务规范、报修()管理处和维修部是接待用户报修的职能部门。接到用户报修时要将报修项目、顾客名称、所处楼层、房号、约定上门维修时间进行记录并及时向维修部传递以便为用户提供及时合格的维修服务()维修部在接到用户或管理处报修时应记录在《有偿委托服务联系单》中明确顾客名称、服务要求、服务时间及价格等事项()管理处和维修部应记录用户报修情况、维修()维修部接到维修单或用户直接报修要求时应及时上门维修要求急修分钟到现场小修小补在小时内完成中修小时内完成大修一天内有答复()维修工上门维修工作完成后应将结果填写在联系单上并请用户认可()属有偿服务项目应开收据收取维修款不得无凭证收费、回访()维修完成后维修部应在三天内进行维修效果的回访()对重大维修项目或因疑难未能及时解决的项目维修部应及时上门回访()维修项目总回访率达并做好每次的回访记录、维修档案()维修部要做好每天的工作日记()维修部要做好每天的维修单的存档工作。五、上门维修服务规范上门维修必须体现“用户至上、服务第一”的宗旨保证维修服务质量规范维修服务方法、接受报修()接报修电话)拿起听筒先讲:“您好我是维修部管理处先生,小姐有什么事情请讲~”)记录用户报修内容及楼层房号并约定上门维修时间)道“再见”后轻轻放下听筒()如用户直接上门报修或托人传递报修信息应主动与用户沟通确定维修内容约定维修时间、从接到报修开始应在分钟内或约定时间前到达报修地点、所有维修人员出工前必须随身携带工具箱仔细检查箱内工具并根据维修项目做好相应调整做到工具齐备箱体清洁、入室维修()叩门到达报修地点应轻轻地叩门先叩二下如无反应间隔秒钟以后再叩()取得用户同意后方可进入室内并说明身份和来意()在维修开始前应再次询问需维修项目仔细查看维修现场及周边状况如有妨碍修理的物品应主动协助用户移开()摊开塑料布或报纸以摆放工具及材料并事先铺好自备的毛巾或报纸等隔离物以防止渗水及垃圾撒落()在维修中应专心致志保证质量提高效率并尽可能降低噪音工具轻拿轻放严禁吃、喝、抽和收取小费()维修完毕后应对维修结果进行自检待用户验证认可后请用户签字()按公司收费标准收费。如用户有异议应耐心解释不可与之争执同时维修人员应主动向用户交代使用中应注意事项()对未能及时完成维修的(如无法独立完成、专业性太强、配件不齐等)应对用户说明情况解释原因取得用户的谅解和支持或说明维修计划(包括完成时间)并尽快将其解决()如因各种原因确实无力完成的应告之用户请其另行解决、清场工作完毕后要做好清洁工作工作前移动的物品要放回原处、离开维修地点时应说声“如有需要尽管与管理处维修部联系”并向用户说“再见”。六、停电、停水处理办法、管理处接到电(水)厂的停电(水)通知后应立即将通知内容分发到小区内各用户以便用户做好准备、小区内部故障原因造成的停电(水)由维修部负责抢修、维修工必须在接到任务后分钟内赶到现场检修、估计抢修工作时间及时通知用户并把停电(水)的原因和开通时间通知管理处、组织人员检修在估计时间内尽快恢复用电(水)、如特殊情况需要延长停电(水)时间必须另行通知用户及管理处、恢复供电(水)后应立即通知用户并尽快通知管理处。七、会议服务流程规范、会议确认详细了解会议主办单位、会议名称、人数、会期、餐饮要求以及会议的特殊要求并根据其具体情况签订会议室使用通知单、准备工作在会议前检查各项工作如会议室安排、会场布置、音响设施、花卉盆景、餐饮安排的准备情况、接待会务组到达后要与会议负责人取得联系征求对会场、餐饮安排的意见协助安排和解决会务人员的临时要求、会场服务在会议期间应客人要求提供茶水或饮料服务须在会务人员进场后五分钟内完成并视情况及时续水或加饮料。如果到会人数较多应增加座椅还应主动询问到会人员有无其他要求并尽力帮助解决茶水服务时应注意以下几点:()主动向客人询问喝什么茶是绿茶、红茶还是白开水()在最短时间内做好准备要求茶具干净无破损茶叶适量开水冲泡七至八分满为宜泡好茶盖上杯盖将茶杯放在杯垫的正中位置上茶杯的把手应摆在客人的右手边伸出右手做一个请客人用茶的手势轻声说“请用茶”以后每隔分钟左右续到一次茶水、会议结束后送客人离开并把此会议室使用通知单及确认书等资料存档、会议结束后必须将座椅统一摆正将茶具清洗并消毒关闭音响设备打扫地面关闭灯光锁门离开
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