房地产价格成本
分析
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(一)房地产成本价格组成
1.土地价格及其税费:按照政府“招、挂、拍”等有偿出让方式取得的土地价格和3%契税之和;
2.建安成本:包括土建、给排水、采暖、照明等建筑费用;
3.与房地产有关的费用:市政基础设施配套费、质监费、
施工
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图审查费、白蚁防治费、勘测费、设计费等;
4.期间费用:财务费用、管理费用、销售费用;
5.税收及其附加:营业税,城市维护建设税、教育费附加,所得税,通常为销售额的13.5%;
6.开发商利润。
(二)
案例
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一:福建省泉州市区某楼盘成本价格利润分析
1.地块位置及规划情况
该地块占地50亩,地处泉州市区坪山路边,四面临街,地理条件优越,交通便利,周边市政配套比较完善。规划为全封闭式小高层商住小区,容积率2.8,绿地率35%,建筑密度30%。土地价格200万/亩(2003年通过二手转让取得土地、一手出让(1998年)时以每亩约60万取得)。2006年初开工建设,2006年底预售。
2.根据规划条件计算主要经济技术指标
以上计算得出:该项目投资额18167万元,利润率=22670.8÷18167×100%=124.79%,属于典型的暴利。土地价格占总成本=12129÷36345×100%=33.37%,建安成本占总成本= 15615÷36345×100%=42.96%,虽然土地占总成本比例的33.37%,但土地取得时是2003年, 2006年该位置土地拍卖价每亩约600万元。
(三)案例二:泉州市某拍买土地开发成本价格利润分析
1.地块现状规划拍买情况
该宗地处泉州市区中心温陵路中段,交通便利,市政配套设施完善,地理位置优越,属于商贸中心区。规划为高层商贸、办公、住宅小区,地块面积8.1亩。规划条件:容积率3,商业占15%,建筑密度50%,绿地率25%,2006年12月拍买成交价1079万/亩。
2.根据规划条件计算主要经济技术指标(见表3)
由以上计算得出:该项目投资额10103.4万元,利润率=1811.68÷10103.4×100%= 17.93%,土地价格占总成本=9002.097÷14065.06×100%=64%,建安成本占总成本= 2916÷14065.06×100%=20.73%,可见,通过拍卖取得土地的成本非常高。
浙公网安备 33021202002483