社区商业业态组合[全文]

社区商业业态组合[全文] 社区商业三种类型的业态组合各有特点，区别主要体现在社区商业基础业态上。 100.00% 100.00% 100.00% 合计 8.80% 6.04% 0.99% 其他 0.76% 3.38% 0.77% 杂货/肉菜/五金/证券 7.18% 2.87% 0.73% 地产中介 3.50% 4.60% 1.81% 服饰精品 6.79% 7.59% 23.96% 休闲 0.11% 3.43% 0.49% 生活家居 8.58% 6.03% 2.57% 美容 0.90% 1.84% 0.49% 便利店 14.4% 8.98% 6.14% 服务配套 17.23% 24.84% 11.92% 餐饮 29.23% 30.41% 50.12% 超市 内向型 中间型 辐射型 业态 社区商业业态组合-深圳23个社区 来自外部资料 社区商业业态组合-深圳23个社区 来自外部资料 社区商业业态组合-星河湾示例 社区商业规划布局 社区商业布局类型 各业态布局特点 人流动线的规划 社区商铺铺位面积配比 社区商铺铺位开间/进深比例 来自外部资料 商业的布局形式是前期规划重点问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 之一。整体的布局与商业的规模、性质有直接 关系，而现实案例中不同业态商家的布局则体现了商家对于位置的偏好及商业整体规划的合 理程度。根据对深圳社区商业的研究，发现各社区商业的布局主要有四种类型: 商业较分散，难以形成规模效 应。 商业较分散，在一定程度上方 便居民的购物。 海滨广场 散点列布型 商业较集中，弱化了社区商业 的便利性特点，有时不方便居 民的购物消费。 将商业独立于住宅区，减少商 业对居住的影响，同时，在一 定程度商业利于商业规模的扩 大，易于形成规模效应，带旺 整个社区商业。 星河湾、凤凰城 祈福新邨、皇御苑 入口集中型 一定程度上限制了商业的规模 扩大，且展示面不长，可视性 不强。 有利社区居民的购物消费， 街铺商业价值较高。 风和日丽、万科四季花城 蔚蓝海岸 入口商街型 商业规模较大，不利于业态的 控制，如果出现街铺空置的情 况，对社区的整体形象有较大 的负面影响。 商业体量可以较大限度的扩 大，展示面较长，可视性佳， 较有效的吸引外部的消费者， 对外性较强，在一定程度上 利于商业的销售。 美丽365花园、锦绣江南 招商海月花园、阳光棕榈园 底商满布型 缺点 优点 案例 类型 社区商业布局类型 底商满布型示例:锦绣江南 入口商街型示例:万科四季花城 入口集中型示例:星河湾 散点列布型示例:海滨广场 社区商业布局类型—各类型示例 来自外部资料 根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理分配资源 的角度出发，应该要注意的基本原则有以下几点: 在商业布局时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套类和便利店等业 态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用; 餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活; 对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容一般是以二楼为主要 承租面积，但必须预留良好的展示面。 各业态布局特点 综合社区商业主要业态的布点，则主要有以下基本要求: 各业态布局特点 主出入口 / 主干道 1 层 /2 层 1,000 - 5,000 社区标超 位置要求不高，可移动弹性较强 1 层 10 , 40 其他 不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高 1 层 10 , 20 冲印店 靠近主出入口，离居住区域较近 1 层 10 , 20 干洗店 新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力 较高，通常位置较优越 1 层 30 , 100 地产中介 属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于 1 、 2 层皆可 1 层 /2 层 100 - 200 生活家居 一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高 1 层 30 , 60 饼屋(蛋糕店) 靠近主出入口，离居住区域较近 1 层 50 - 200 便利店 主力承租面积通常位于 2 层，具体位置上无特殊要求，但要有一个 较好的展示面 1 层 /2 层 500 - 1,000 休闲类 主力承租面积通常位于 2 层，具体位置上无特殊要求 1 层 /2 层 美发: 50 - 100 美容: 200 - 1,000 美容 / 美发 偏好社区商业街两端位置，临主干道 1 层 /2 层 快餐类: 100 , 500 ; 西餐咖啡: 200 , 800 中式酒楼: 1,000 - 3,000 餐饮 主出入口 1 层 100 - 500 便利超市 主干道 / 主出入口 - 1 - 3 层 6,000 , 15,000 综合超市 位置 经营楼层 经营面积(?) 业态 指标 主出入口 / 主干道 1 层 /2 层 1,000 - 5,000 社区标超 位置要求不高，可移动弹性较强 1 层 10 , 40 其他 不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高 1 层 10 , 20 冲印店 靠近主出入口，离居住区域较近 1 层 10 , 20 干洗店 新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力 较高，通常位置较优越 1 层 30 , 100 地产中介 属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于 1 、 2 层皆可 1 层 /2 层 100 - 200 生活家居 一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高 1 层 30 , 60 饼屋(蛋糕店) 靠近主出入口，离居住区域较近 1 层 50 - 200 便利店 主力承租面积通常位于 2 层，具体位置上无特殊要求，但要有一个 较好的展示面 1 层 /2 层 500 - 1,000 休闲类 主力承租面积通常位于 2 层，具体位置上无特殊要求 1 层 /2 层 美发: 50 - 100 美容: 200 - 1,000 美容 / 美发 偏好社区商业街两端位置，临主干道 1 层 /2 层 快餐类: 100 , 500 ; 西餐咖啡: 200 , 800 中式酒楼: 1,000 - 3,000 餐饮 主出入口 1 层 100 - 500 便利超市 主干道 / 主出入口 - 1 - 3 层 6,000 , 15,000 综合超市 位置 经营楼层 经营面积(?) 业态 指标 一层 二层 商业分布形式为环绕街铺型，展示面较宽。临莲花路展示效果最好，也是大型品牌主力商家分布最密集的区域，如麦当劳、肯德基、民润、小六汤包等。 各业态布局特点—万科金色家园 来自外部资料 东海坊是位于深圳福田区的大型高尚住宅社区。商业面积约7,000多?。商业属性为中间型，布局形式为入口商街型，与高尚社区的住宅定位相呼应，商业整体形象较好。餐饮是其配套商业最突出的特色，占总经营面积的比重大，并且经营种类较齐全，其分布也相对较合理，主要位于端口位置，符合餐饮经营特点要求，主力商家卡碧桃展示面临香轩路，代表了整体商业的形象。 服务配套类业态如药店、冲印店、饼屋等均位于社区出入口附近，方便居民日常消费。 各业态布局特点—东海坊 来自外部资料 波托菲诺是深圳华侨城片区的高尚住宅社区。与东海坊相似，餐饮也是其经营的一大特色。主力店百佳超市临展示效果较好的香山街，7-11便利店位置与其隔汉阳馆相邻，但较靠近出入口。 主力餐饮商家如丹桂轩、舞鹤等位于相对深入位置，因为有可依托的湖水资源，并且可解决停车问题，展示面则通过于香山街加设导视牌解决。服务配套类业态位于以香山街分界的两边社区的中间位置，兼顾了整体便利性。 各业态布局特点—波托菲诺 来自外部资料 在社区商业的人流动线中，一般存在人流的集散中心，目前主要表现为两种形式:人流焦点和人流端点。 人流焦点一般位于社区主出入口或商业的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情况下，人流焦点人流较密集，具有凝集人流的作用。 人流端点一般位于社区出入口和商业的主力店，是拉动人流的关键，可以并存多个，有效地提升人流流动频率。 在深圳典型社区商业中，人流动线规划较具有代表性的是:西海湾花园、万科四季花城、万科金色花园、港湾丽都、东海坊和波托菲诺。 人流动线规划 人流动线规划 来自外部资料 人流动线规划 来自外部资料 人流动线规划 来自外部资料 以上6个社区中: 西海湾花园和万科四季花城主力店与社区主出入口相距较近，两者形成一个整体，作为人流焦点; 万科金色家园和港湾丽都的主力店与社区主出入口虽然相距较远，但由于商业分布较长，两者都能吸引人流经过大部分商业，仍是以主力店作为人流焦点。 东海坊商业在临香轩路和农轩路处规划品牌餐饮主力店，以此拉动整个商业的人流，是商业的人流端点。 波托菲诺以超市主力店、临天鹅湖的品牌餐饮店和社区出入口为人流端点，三个端点拉动人流经过社区的大部分商业。 人流动线规划 从以上6个社区看，焦点型人流动线和端点型人流动线的主要特性是: 人流集散中心为两个或多个; 两端或多端拉动人流，增加人流频率，提升商业的整体价值。 人流集散中心具有唯一性; 能有效的聚集人流，对人流焦点附近的商铺价值提升明显; 端点型人流动线 焦点型人流动线 人流动线规划 综合两种类型人流动线分析，社区商业人流动线规划应主要注意以下几点: 1、规划人流动线应简单易达，增强商业的便利性; 2、人流焦点或人流端点尽量临主要道路设置，对外展示面良好，利于导入外 部人流; 3、人流焦点应设置于商业的中心位置，均匀的拉动人流;人流端点的设置应考虑能否引导人流经过尽可能多的商业; 4、人流动线设计以直线为主，在人流视野范围内的商铺，具有较高租金价值，同时适当勾勒弧线，体现层次感及节奏，增加人流动线的变化; 5、人流动线规划中，可结合具体情况设置具有衔接过渡的中庭等设施，一方面使人流动线较灵活，同时也起到很好的凝聚人气作用，提升部分商铺商业价值。 人流动线规划 硬件规划设计如不合理，会导致合适的业态无法进驻，因此，硬件规划是社区商业能否良好经营的重要环节。 每种业态对于硬件技术指标的要求都不一致，对于铺位面积的需求也各不相同，结合社区商业各业态面积需求，将铺位按面积区间分为“30?以下、31?,80?、81?,200?、201?,500?、501?以上”五种面积区间。 铺位面积 铺位面积 来自外部资料 从以上特点看，面积区间较大的铺位在面积比例上占有较大的比例，符合辐射型社区商业的特点:辐射面较广的业态——如餐饮、美容等的比例相对其他面积区间的社区商业较高，而这些业态的经营面积都较大，因此，面积区间较大的铺位比例相对应的较高。但是，在个数比例上，“30?以下”和“31?,80?”两种面积区间的铺位还是占有较大的比例，虽 然其所占面积比例较低，但由于单体面积偏小，在个数上有着较大的优势。 铺位面积 来自外部资料 中间型社区商业的辐射力相对于辐射型社区商业较弱，经营面积较大的主力店在规 模上会相对的减少，因而该面积区间中“501?以上”的面积相对应的降低，但个数比例却 有所上升，主要由于在缺少经营面积较大的主力店，为保持商业的辐射面，相应增加次主力 店的数量，形成规模效应。 铺位面积 来自外部资料 内向型社区商业中面积区间较大的铺位面积比例下降较多，主要由于内向型社区商业的 对外辐射力较弱，一些辐射面广且经营面积较大的业态比例会相应的较少。 铺位面积 来自外部资料 83.2, 7.2, 5.6, 2.8, 1.3, 辐射型 49.6, 10.0, 14.0, 21.3, 5.2, 中间型 36.3, 15.2, 9.8, 30.3, 8.3, 内向型 501?以上 201?,500? 81?,200? 31?,80? 30?以下 面积配比 类型 8.1, 10.2, 19.5, 29.7, 32.5, 辐射型 3.2, 3.8, 13.6, 51.8, 27.5, 中间型 2.1, 3.7, 5.5, 55.0, 33.6, 内向型 501?以上 201?,500? 81?,200? 31?,80? 30?以下 个数配比 类型 三种类型商业的铺位个数比: 三种类型商业的铺位面积比: 铺位面积比 来自外部资料 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 合计 6.4% 5.0% 10.8% 15.5% 15.4% 其他 0.0% 0.0% 5.7% 12.2% 11.2% 地产中介 0.0% 1.7% 4.4% 10.1% 11.0% 服饰精品 17.0% 20.0% 4.4% 1.5% 2.9% 休闲 0.0% 1.7% 7.6% 4.1% 3.9% 生活家居 4.3% 5.0% 18.4% 14.7% 5.7% 美容 4.3% 15.0% 18.4% 25.2% 37.6% 服务配套 0.0% 0.0% 0.0% 4.1% 2.3% 便利店 27.7% 46.7% 29.7% 12.7% 9.9% 餐饮 40.4% 5.0% 0.6% 0.0% 0.0% 超市 501?以上 201?,500? 81?,200? 31?,80? 30?及以下 业态 经统计，23个典型社区商业各面积区间商铺的各业态比例如下表所示: 铺位面积比—与业态之间关系 来自外部资料 18m以上 15m,18m 9m,15m 6m,9m 3m,6m 3m以下 进深 —— 18m以上 9m,18m 6m,9m 3m,6m 3m以下 开间 区间 类别 100.0% 合计 4.8% 18m以上 4.0% 9m,18m 26.9% 6m,9m 51.2% 3m,6m 13.2% 3m以下 比例 开间区间 100.0% 合计 4.0% 18m以上 1.6% 15m,18m 30.1% 9m,15m 30.8% 6m,9m 29.0% 3m,6m 4.5% 3m以下 比例 进深区间 社区商业的开间/进深主要在以下几个区间: 铺位开间/进深比 底商设计要点 客流量与面积大小正相关 客流量低，价值低，内街铺尽量不要 面宽进深〈1:3 面宽一般4-9米，进深8-15米(餐饮尽可能大于12米)，总面积控制在100平以下; 餐饮一般不能做，如果做，需要在平面预留共用排烟道(结合塔楼高空排放) 预留上下水,DN40/100 室内外高差〈100-300毫米 电量至少100W/平米 广告位预留 空调机位考虑，顶或立面(〉2.2米) 层高根据各地看,尽可能4.5以上,2层可低点,管道穿梁问题 剪力墙优化问题,可考虑部分转换(如转换层出现,则与设备层合用),从经济性考虑,不提倡除 核心筒落地外其它剪力墙全部转换的做法,除非商铺价值足够 消火栓安装完成,但要暗装 北京某项目商业整体规划 来自外部资料 目 录 第一部分 定义与特征分析 第二部分 定位与业态规划 第三部分 招商与销售管理 第四部分 营销与运营管理 第五部分 案例分享 社区商业招商与销售管理 社区商业租售定位 社区商业租售比例 社区商业租赁管理 社区商业销售管理 社区商业租售定位 租售定位原则: 市场租售态势对项目的影响(租售市场压力的大小); 发展商的意图: 若希望短期回笼资金，则建议尽可能的销售; 若有条件长期经营并希望作为自有的品牌来打造，则建议以租为主; 若希望短期回笼资金，同时兼顾品牌的打造，则通常建议只售价值较高的街铺，而主力店 及内铺只租。 项目的租售前景预判。 社区商业租售定位 来自外部资料 租金定位:通常是运用市场比较法进行定价，通过项目周边主要项目(相近或相类似的商业 项目)的市场调研，进行综合比较，主要比较的要素有: a、整体区位 b、商业氛围 c、人流量 d、主力店 e、交通条件 f、发展商实力 g、规模主题 h、升值前景 社区商业租售定位—租价定位 主要有两种方法对售价进行定位，即市场比较法和收益还原法。市场比较法同租金定位 类似，综合比较上述几种因素进行分析，如中海坂田项目(参考项目综合系数评估表) : 60% 89% 84% 66% 85% 100% 合计 2 3 3 2 3 5 升值前景 2 3 4 2 4 5 规模主题 4 3 4 3 4 5 发展商实力 6 9 8 6 8 10 交通条件 8 14 12 8 13 15 主力店 12 19 18 14 18 20 人流量 13 19 17 16 17 20 商业氛围 13 19 18 15 18 20 整体区位 世纪华厦 万科城毕加索大道商业 左庭右院 春华四季园 本项目 可类比项目 权重% 比较因素 社区商业租售定位—售价定位 来自外部资料 根据可比项目销售价格，通过市场比较法，得出项目市场参考价格，如下表: 13843 2697 3214 5250 2682 一层街铺权重均价 —— 20% 30% 30% 20% 所占权重 —— 0.6742 0.7143 0.9091 0.7059 权重值比例 —— 20000 15000 17500 19000 一层街铺销售均价 60% 89% 84% 66% 85% 合计权重值 世纪华厦 万科城 毕加索大道商业 左庭 右院 春华 四季园 本项目 可类比项目 指 标 根据市场比较法推导出本项目的销售均价，约:13800元/?。 社区商业租售定位—售价定位 来自外部资料 售价定位的另一方法为收益还原法，即通过租金的调研来推算售价。还以中海坂田项目为例: 主要选取区位相同或类似参考性强的项目:雅园路、四季花城、万科城、惠鑫公寓、四季春 城等，进行横向比较。 50-60 60-65 60 70 75-80 45 租金水平 (元/?) 四季春城 惠鑫公寓 华美丽苑 万科城毕加 索大道 四季花城 雅园路 商业项目 根据目前市场租金水平判断，由于本项目商业处于成长期，平均租金约50—60元/?。 社区商业租售定位—售价定位 来自外部资料 收益还原法根据商业租金与投资回报率来确定售价，按照目前深圳市场租金与价格比的 参考 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ，商业前期实际租金回报率一般为6,: 均价,租金/投资回报率; 由于项目周边商业尚处于市场培养期，租金价位较低，投资回报率相应较低, 均价:60元/??6%×12月=12000元/? 50元/??6%×12月=10000元/? 根据收益还原法，项目售价在10000—15000元/?之间。 即通过市场比较法与收益还原法得出项目的均价为:12000元/ ?左右。 社区商业租售定位—售价定位 来自外部资料 社区商业租售比例 无固定比例 开发商战略是根本依据 底商一般是销售 大中商业(1000平米)原则上先租后售) 内部商铺原则不售 社区商业租赁管理—租赁策略 总体思路: 以品牌商家或大商家增强巩固小商家及投资者信心。 主力店及次主力店的主要代表: 生活超市 中西连锁快餐 中餐特色酒楼 美容SPA、休闲足浴品牌商家 品牌24小时便利店等 进场的主力旗舰店介绍一定量客户入驻商场，给予增加一定期限的免租期或一定折扣 以客带客 除公共地方装修外，可考虑为个别优质商家分担部份装修费用，藉以吸引其进驻商场，为本项目带来口碑 装修 按实际营运管理的支出预算平均分摊。此费用已包括中央空调费、清洁、保安、设备维护、公共水电、公共保险、人员工资、办公费用、管理者酬金和宣传推广费用等。此条款也可作为协商合作的一些酌情条件 管理费 给予一定期限的免租期可作为协商合作的洽谈条件之一。由于项目所在区域，该区域目前商业还未形成规模，周边商业气氛不浓厚，要将本项目形成强烈的商业氛围需要一定的时间，所以租户生存角度考虑，有时需要给予足够的免租期 免租期 商场要持续浓厚的商业气氛，宣传推广是必不可少的，此费用有可能包括在租金中，也有可能在管理费中，为了更好的引进商家，宣传推广费的高低及如何计算可作为招商优惠的另一斟酌条件 宣传推广费用 客户在招商会或其他特定时间中，如果是前几位签约客户将给予一定优惠，如租金折扣，管理费优惠等 特定时间签约优惠 一般行业2年固定合约2年约或3年固定合约3年生约，餐饮业一般5—10年固定合约，可商议 年期 其它形式 扣率即从营业额中提取一部份作为商场的回报(含税)，发展商跟商户共同承担市场风险，共同分享利润 扣率形式 内容 细分 优惠形式 社区商业租赁管理—常用招商优惠形式 社区商业租金模式 纯租金 保底+扣点租金 “保底+扣率租金”两者取高 纯扣率租金 社区商业租金模式 租金收取模式及计算依据 影响租户应负多少租金因素: 经营的商品业种 店铺面积大小 店的面宽 店的位置 承租户在整体策略重点角色 市场可参考类比租金 租金收取模式及计算依据 新开业 正常期 成熟期 „„ 台湾:部分新开购物中心为减少租户进驻疑虑，有的采取前三年租金逐步回归正常租金策略 或租金与抽成合并运用方式。 社区购物中心费用收取类型 管理费(空调费有的含在内); 宣传推广费(推广基金，若包含于管理费中，则此项费用不收取); 收银系统使用费(用于社区或邻里购物中心,有提成形式时) 履约保证金; 租金押金; 水费、电费、燃气费、通讯费的接驳费及押金; 施工管理费; 保险金; 刷卡手续费(用于社区或邻里购物中心,有提成形式时) ; 合同相关律师费、税费; 店铺海报制作费(用于社区或邻里购物中心,有提成形式时); 设备使用费(大型机电设备等)。 某项目租金预测 来自外部资料 某项目前五年运营收入及费用预期 不包含前期投入费用1,912万元 来自外部资料 社区商业租赁管理—各类型商家物业条件 生活百货类 超市类 餐饮类 便利店类 服务配套及服饰精品类 美容美发类 生活家居类 休闲娱乐类 JUSCO、伊藤洋华堂、北京华联、物美、步步高 生活百货 百货 避风塘茶楼、清风茶艺馆、新港鸿沐浴保健中心 —— 休闲 瑞信家具、侬侬家私、绿源沙发、雅兰 —— 生活家居 纯剪一派、出发点 美发 NB自然美、玛莎、思妍丽、明之堡女子美容桑拿会所 美容 美容及美发 以纯、爱特爱、尤可、芬怡内衣、贝蒂童装、品质生活(天工坊)、圣骏水晶、风之谷精品 服饰精品 一致药店、海王药业、柯达冲印、博恩凯音像、中国银行、千百度花艺、三春晖书店、久美 书店、一品轩、小白兔、雪莉阿姨、正章 服务配套 服务配套及服饰精品 7-11、快客、好邻居 —— 便利店 麦当劳、肯德基、真功夫、吉野家、永和大王 中西式快餐 雨花西餐、上岛咖啡、米萝西餐 西餐咖啡 湘江老厨、毛家饭店、天天渔港、醉翁亭 大型餐饮 餐饮 华润万佳、苏果、各区域性超市 社区标超 沃尔玛、家乐福、大润发、世纪联华、物美 大型综合超市(大卖场) 超市 商家 业态 各类型商家列表示意 来自外部资料 生活百货物业条件 毛坯/或按照装修要求提供 物业交付装修标准 500-800 停车位(个) 500-1,000 卸货/理货区(?) 预留排油烟竖井，为风机设置机基;其他排污系统均要建设到位 排污 提供城市燃气管道配口 燃气管道 提供配口 电话线 每层设置自动扶梯，客梯和货梯各两部 店内垂直交通 提供与否需与发展商沟通 中央空调 来自两不同100/10KV级变电站的两路10KV专用线路，另需配备柴油发电机以备急用 供配电 提供市政管道供水，日供水量?100吨;排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等 给排水 超市区?500，其它楼层?350 楼板承重(Kg/?) ?50 进深 ?5 结构层高要求(m) ,1-4 经营楼层选择(层) 6,000,8,000，长宽比一般大于10:7 单层面积(?) 25,000-30,000 需求面积(?) 具体要求 技术指标 来自外部资料 毛坯 物业交付装修标准 200-500 停车位(个) 500-1,000 卸货/理货区(?) 预留排油烟竖井，为风机设置机基;其他排污系统均要建设到位 排污 提供城市燃气管道配口 燃气管道 提供配口 电话线 每层设置自动扶梯，货梯两部*3T 店内垂直交通 提供与否需与发展商沟通，国际品牌一般要求与消防到位 中央空调 提供符合国家标准的市电和变压器，电量要求约为100kw,150kw/1000?，同时提供后备 发电机 供配电 提供市政管道供水，日供水量?100吨;排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等 给排水 ?700-1000 楼板承重(Kg/?) ?50 进深 ?4.8 结构层高要求(m) ,1-3 经营楼层选择(层) 5,000,10,000 单层面积(?) 10,000-25,000 需求面积(?) 具体要求 技术指标 大型综合超市物业条件 来自外部资料 毛坯 物业交付装修标准 50-150 停车位(个) 设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施 排污 配备管道煤气或瓶装煤气站 燃气管道 提供配口 电话线 提供与否需与发展商沟通 中央空调 提供商场正常用电的高低压配电设备电量要求约为100kw,150kw/1000?，并设置备用电 源 供配电 接驳到位，日供水量?100吨; 给排水 ?500 楼板承重(Kg/?) ?4.5 结构层高要求(m) 1,2 经营楼层选择(层) 1,000-3,000 单层面积(?) 1,000-3,000 需求面积(?) 具体要求 技术指标 标准超市物业条件 来自外部资料 毛坯 物业交付装修标准 提供配口 电话线 提供商场正常用电的高低压配店设备并设置备用电源 供配电 接驳到位 给排水 ?500 楼板承重(Kg/?) ?4.5 结构层高要求(m) 1 经营楼层选择(层) 100-500 单层面积(?) 100-500 需求面积(?) 具体要求 技术指标 便利超市物业条件 来自外部资料 简单装修/毛坯 物业交付装修标准 50-200 停车位数量(个) 设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施 排污 提供接口 燃气管道 1 步梯(部) 2 电梯(部) 不需要，自装 中央空调 ?500 楼板承重(Kg/?) ?4.5 结构层高要求(m) 1,3 经营楼层选择(层) 500,1,000 单层面积(?) 1,000-3,000 需求面积(?) 具体要求 技术指标 大型中式正餐物业条件 来自外部资料 简单装修/毛坯 物业交付装修标准 设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施 排污 提供接口 燃气管道 1 步梯(部) ?4 结构层高要求(m) 1,2 经营楼层选择(层) 100-200 单层面积(?) 150-400 需求面积(?) 具体要求 技术指标 中式快餐物业条件 来自外部资料 简单装修/毛坯 物业交付装修标准 设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施 排污 1-2 步梯(部) 不要求 电梯(部) 需要，预留2-5个机位接口 中央空调 ?4 结构层高要求(m) 100-250 单层面积(?) 1,2 经营楼层选择(层) 200-500 需求面积(?) 具体要求 技术指标 西式快餐物业条件 来自外部资料 简单装修/毛坯 物业交付装修标准 约20 停车位数量(个) 排油井、隔油池及排油烟井道等设施 排污 提供接口 燃气管道 1-2 步梯(部) ?4 结构层高要求(m) 200-500 单层面积(?) 1,2 经营楼层选择(层) 200-500 需求面积(?) 具体要求 技术指标 西餐咖啡物业条件 来自外部资料 简单装修 物业交付装修标准 店前走道宽1.5m以上，要裸露且没有绿化带 店前走道 提供接口 排油排污 ?15 进深(m) 4,9 开间(m) ?4 结构层高要求(m) 1 经营楼层选择(层) 50-100 需求面积(?) 具体要求 技术指标 便利店物业条件 来自外部资料 毛坯 物业交付装修标准 3,10 开间(m) ?4 结构层高要求(m) 1 经营楼层选择(层) 30,200 部分商家30以下亦可(干洗、花店等) 需求面积(?) 具体要求 技术指标 服务配套物业条件 来自外部资料 美容SPA和美发两者对经营场所的技术指标要求不尽相同，同时，美容业态对外服务性质较 强，对展示性要求较高，其经营的特点也决定其对供给水、排污等技术指标有着较细致的要 求。一般情况下，美容SPA的经营楼层多在二层，而美发大部分则在一层。 美容SPA类商家物业条件要求: 简单装修/毛坯 物业交付装修标准 提供接口，排污水管直径要宽 排污 不需要 燃气管道 提供接口 给排水 ?4 结构层高要求(m) ?3 经营楼层选择(层) 80-500 需求面积(?) 具体要求 技术指标 美容美发物业条件 来自外部资料 简单装修/毛坯 物业交付装修标准 提供接口，排污水管直径要宽 排污 不需要 燃气管道 裸露，最好不要有绿化带 店前走道 提供接口，能保持稳定正常 给排水 10-20 进深(m) 4,8 开间(m) ?4 结构层高要求(m) 1 经营楼层选择(层) 80,150 需求面积(?) 具体要求 技术指标 美发类商家物业条件要求: 美容美发物业条件 来自外部资料 生活家居业态由于其所销售的部分产品体积较大，对于经营面积的要求相对较大。 简单装修/毛坯 物业交付装修标准 10-15 进深(m) 3-5 开间(m) ?3 层高要求(m) ?3 经营楼层选择(层) 50-200 需求面积(?) 具体要求 技术指标 可以看出，生活家居对于经营场所的硬件技术要求符合自身经营的需要，和其他业 态相比，其对大面积商铺的需求可通过打通两间或多间小铺来达到，这样在规划设计商业建 筑时可有较大的灵活性。 生活家居类物业条件 来自外部资料 休闲类业态辐射面较广，服务性质较强，一般在二、三楼，对给排水、供配电、排污、停车 场车位等要求较高，同时，面积的需求也相对较大。 毛坯 物业交付装修标准 50左右 停车场车位 需要 燃气管道 提供接口，排污水管直径要宽 排污 提供接口且符合国家标准 供配电 提供接口 给排水 ?4 结构层高要求(m) 2,3 经营楼层选择(层) ?200-500 需求面积(?) 具体要求 技术指标 生活娱乐类物业条件 来自外部资料 商铺交房条件 商铺编号: 1-1-1 建筑面积:305m2 套内面积:189m2 一、.商铺户内标准(安装部分) 1.电力配设: 40KW, 80A/3P 2.给水管径:DN 40 3.燃气:考虑 4.排水管径:DN 100 5.排污管径:DN 100 6.空调电力配设:未单独设置配 7.广告牌电力配设:未单独设置配 8.厨房:有 9.排烟道内径:1000*850mm 10.厨房楼板外加荷载:400Kg/m2 11.商铺层高(风口以下):5000mm 12.电话:五类双绞线一根到位 13.有线电视:一个点 14宽带网络:一个点 15.消防系统配设:消火栓等系统 16.门窗标准材质:铝合金 17.新风口配设: 18.消防排烟配设:无 二、商铺交房标准(建筑部分标准) ,(墙体:空心砖 ,(地面:砼结构面 ,(墙面:水泥砂浆抹灰 ,(天棚:砼结构面 三、商铺交房标准(公共部分标准) 1.公共通道的天花、地面、墙面的装修材质:轻钢龙骨石膏板吊顶;玻化砖墙地面;火烧黑 珍珠梯踏步。 2.电梯内饰及载重量: 观光梯内饰:发纹不锈钢，透明玻璃，载重1000Kg。 货梯内饰:发纹不锈钢，载重1000Kg。 3.公共部分消防系统配设:设置消火栓系统 4.公共部分照明配设及供水:设置到位 5.公共卫生间内饰:轻钢龙骨石膏板吊顶;玻化砖墙地面。 来自外部资料 社区商业销售管理 销售什么, 基础工作 投资者储备 宣传造势 租售策略 社区商业销售管理—销售策略 目前商业市场有四种操作策略，根据不同的操作策略，所引进的业态及长期经营效果 也各不相同。 纯 销 售 带租约销售 短期返租销售 长期返租销售 一般为一到三年返租 一般为八到十年返租 销售策略—纯销售模式 优势: 发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返 租补贴与相关税费; 将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。 劣势: 产权分散，主力店或品牌店难以进驻; 无法规划经营业态及 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 整体形象; 对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长; 若经营不好，对于项目整体形象有一定影响。 适用: 商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解; 纯街铺销售; 商业体量极少或零星商业物业。 销售策略—带租约销售模式 优势: 通过招商保证前期商业定位与形象; 能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费; 短期内使业主获得稳定收益。 劣势: 铺位差异性影响销售难度的程度比较明显; 未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺; 销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望; 中、长期收益难以稳定; 后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展; 各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。 适用: 商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益; 可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收益回报; 纯街铺或少量商业物业。 销售策略—短期返租(1-3年) 优势: 前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业 形象。 帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱; 3年返租期较适中，3年后商业有可能旺。 劣势: 承担前几年的返租补贴; 返租结束后的统一经营管理要求较高; 因返租而产生相应的返租法律风险。 销售策略—短期返租(8-10年) 优势: 前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位; 给投资者坚定信心。 返租销售，并适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度。 如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能出承诺回报。 劣势: 承担十年的返租补贴; 如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大。 因返租而产生相应的返租法律风险。 销售策略—长期与短期返租比较 从销售角度看，短期返租与长期返租都会使得销售速度加快，两者不会对销售成果产生非常 大的区别。 从风险角度看，短期返租相对于长期返租，后期返租压力小，后期风险非常小;同时也更能趋向政府相关政策，避免政策风险。 销售策略案例—销售商铺 2001年12月，XX商铺面向业主和社会进行销售和招商，一时间，响应者众多，其中，恰好有几位员工亲属(而且也是业主)非常踊跃参与购买和开办各种经营业态，状况大致是:A的妹妹买了商铺开美容院，B的夫人和C的丈夫要买商铺开酒吧，D的丈夫要开超市，E爱人的哥哥要开早点铺„„。当时，我没有深想，因为大家都是按公司规定买的、办的、无所谓亲疏。且超市、美容、酒吧、早点铺等业态正是公司极力想招进来的。 但是，我突然之间产生了一种警觉:“?现在是不赚钱的买卖，大家不会来争，但是，赚钱了呢,甚至你没有赚什么钱，但社会上的人觉得这是个赚钱买卖，而只是主观上认为你们只是先满足公司内部亲戚，尤其是高级职员、老职员的亲戚，这种风言风语，对公司形象是伤害;对商誉、公信力就是损失;?公司越来越大，新职员越来越多，当新员工看了这种情况，他容易主观臆断为“公司职员亲戚都在利用职务之便在周边开店”。听了个别人议论，肯定会意冷心灰，对公司的文化持怀疑态度。这种怀疑的态度，就是对公司员工士气的伤害。” 第二天，我就找负责招商的B、F谈及此事。B、F二人觉得我太小心了，他们招商费了大量工夫。像D的爱人，对超市非常有心得，非他无法办好;E的哥哥开早点铺，也是小区翘首以盼的。G听了也在旁边说“无此必要”。但我提了几个问题:?这种风传是否极有可能形成的,记得有一天在食堂吃饭，我去得晚，张老师给汤盆里加了一点汤，就有物管公司的员工说:“老板的汤盆里肉要多一些。”其实，我对这事没有注意，因为我在减肥。?新员工和外界在不知真相时是否会贬低公司,?这种虽然无中生有的东西，对我们是否会产生伤害。?若有伤害，我们能不在乎吗,?关键是，我们能向每一个员工，向社会各界人士去解释吗,F听了，默然。 中午，召开公司部门经理会议，除了讨论别的事，也专门将这件事提了出来，非常令人感动的是，他们没有一个人是站在自家私利的角度来看待此事，大家都开诚布公将这件事可能会产生后果逐一分析，制定了三条原则。原则一:购买则机会均等。即如果是销售，员工家属可以购买，与对外销售的条件一样。原则二:招租时同等条件外部优先。即如果是招租，同等条件下外部人员优先，员工家属其次。原则三:家属只能参与有竞争业态项目的招租。即员工家属不得参与独自一家的经营业态项目的招租，必须有两家或两家以上才能参与。 其实，我们都明白这样的结果，将许多有经营能力，有热情的家属挡在了门外，就象我们公司的回避 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 使我们失去了亲戚中的优秀人才。但也增加了透明度，减少了“瓜田纳履、李下正冠”带来的麻烦。作为一个小公司，这些矛盾和后果不会明显和突出，但随着时间的推移，公司人员的增多、沟通环节增多、发生误解、冲突的可能性也增大。有了后果我们才来亡羊补牢修改制度，这会有较大阻力，这是很不合算的。 在政策的制定上，一定要有足够的预见性和前瞻性。举例说明:我们曾经制定过对员工购房的优惠制度，而且改过许多次，其目的就是堵员工炒房的漏洞，因为公司的房价向来低开高走，加上员工个人享受的优惠，是一笔不小的数字，但若公司不加管束，势必让员工增加投机心理，与公司的文化相悖;其次是大家都争先恐后去炒房，会影响公司形象(别的公司的小猫腻我们不是知道得较清楚，而且很反感吗,). 所以，加强自我约束，未必是坏事。 目 录 第一部分 定义与特征分析 第二部分 定位与业态规划 第三部分 招商与销售管理 第四部分 营销与运营管理 第五部分 案例分享 社区商业销售推广策略 1.着重强调项目的重要卖点; 2.媒体策略: 媒体策略是招商工作中重要的环节，也是推广策略的核心部分，应该结合项目的整体招商进度、重大事件的时间节点加以推广。 3.媒体组合: 造势:从项目外包装开始，招商处包装配合，加大户外广告投放，如路旗、路牌、楼体包装等，报纸、电台、电视均配合到位，公交车体、公交站牌全面启动。 引爆:即公开招商及后一至二周，全面媒体铺开，网站、增加各酒店及高档场所信息传递;DM直邮单页、短信、户外展点设立、报纸、电台、电视均配合到位，公交车体、公交站牌全面启动。 社区商业运营管理 由于社区商业在我国刚处于起步阶段，运作模式还不成熟，概括来讲，目前社区商业的物业主要表现以下几种: 无任何物业管理，任其自生自灭; 社区商业部分与住宅部分共享同一物业管理; 若大型的外向型社区商业，则会成立专门的物业管理公司，以确保日后的长期经营。 社区商业运营管理 一般来讲，社区商业的物业管理相比于城市型购物中心的管理，其区别主要体现在硬件设施的配备和运营要求两方面。 A、硬件设施方面，社区商业配置水平较低，包含较多独立铺 位，冷气、电梯等相应设施配置数量较少。 B、社区商业强调“街坊生意”，多为长期经营，内容相对较少， 百货类(即广义上的服饰精品大类)商户数量少，统一收银 的情况极少，独立经营的意识较强。但是搞风险的能力也较 强，其运营中的企划推广多针对周边区域的“街坊”消费群。 运营管理案例—消防报建 一、 消防报建 1、根据消防法规要求，对于新建、改建、扩建、建筑内部装修和用途变更的建筑工程项目，在施工前应将消防设计图纸及有关资料报送公安消防机构，申请建筑工程消防设计审核。 2、报建消防图纸除有特别注明外全套正式蓝图，并按统一规格装订成册，装入城乡建设档案馆统一的标准图盒内送审。(馆址: ，电话: ) 3、报送消防图纸须备两套图纸和材料(一般店铺须,,蓝图,份，餐饮商铺须,,蓝图,份) 4、蓝图盖章: 4(1封面及各页图纸盖设计单位设计资质专用章、设计(装修)单位行政公章。 4(2封面盖租赁方单位行政公章(以公司名义签约)或个人租赁方签名及手印(以个人名义签约)。 4(3封面加盖物业公司行政公章 5、报建所须图纸 5(1封面 5(2目录 5(3装修设计总说明:在这说明中表述设计依据、选择的装修材料类型、数量、电线穿管情况等，以及对消防设施如喷淋、烟感等的考虑。 5(4原始结构平面图:签定合同时所领取的原始结构图。 5(5店铺平面布置图:在该图中标出地台、货柜、隔断、家具等的标高及大小尺寸;餐饮商家标明隔油池、油烟净化装置位置、漏气报警装置。面积较大的商铺设置消火栓。 5(6店铺吊顶布置图:注明吊顶标高及使用的材质。 5(7店铺地面铺装图:采用地毯铺设的须提供消防检验报告及形式许可证。 5(8照明灯具布置图:用图例表述所用的灯具。 5. 9插座布置图: 5(10电气系统图:注明开关容量，线径及各回路负荷及总负荷。 5(11店铺内的消防喷淋布置图:标明管径、喷淋间距。(须注明喷淋管径。如果喷淋系统改变管径要标明原管径大小和改动后的大小，如果不改动沿用原预留管道，还要注明管径未作改动。如采用隔栅吊顶喷淋应露出隔栅并加集热盘，厨房区域采用 C ?? 93 喷淋头,其它地方采用68 ?? C喷淋头。) 5. 12店铺内烟感布置图: 厨房区域采用温感，其它地方采用烟感。 5(13店铺的灭火器、应急照明、安全出口、疏散指示布置图: 根据消防规范对商铺合理布置消防设施;设置背景音乐的商铺背景音乐应接入商场消防系统，在消防状态时进行消防音乐切换。 5(14店铺防排烟系统:店铺采用机械防排烟的要接入商场消防系统。或开窗以达到防排烟要求，这需要说明。(如是餐饮商铺，在上面图纸之外，还要增加油烟清洗合同、 可燃气体报警切断装置图，严禁使用液化气的承诺书 5(15本楼层总平面图:在该图上用红线标明装修店铺的具体位置。(此图在客户中心索取，白图加盖物业公司公章) 5(16 店铺所处楼层的消火栓及喷淋图:在该图上用红线标明装修店铺的具体位置。(此图在客户中心索取，白图加盖物业公司公章) 注:以上的图纸，应按照归类设计图纸图签的要求，由设计人、审核人、负责人等签字盖章。(图纸的设计人、审核人、负责人应在蜡纸上手写签名后再出蓝图)。 ――图纸装订:城建档案馆 电话 ――市公安消防局地址:XXX，联系电话:XXX ――消防局相关规定，从受理之日起，一般建筑工程在7个工作日内审结。 6、报建表格: XX公司XX管理处(XX地，电话:XXX)领取消防报建表格，物业公司配合填写加盖公章后，到消防总队报建，并取得消防审核合格意见书后方可进场装修。 二、消防验收: 1、按消防法规定，在建筑工程(装修)竣工时，应向公安消防机构申请进行消防验收。 2、蓝图装订:装修结束后，将报建时返回的蓝图到城建档案馆装订成册，并装入档案馆标准的图盒进行消防报验，同时准备以下资料: 2(1本商场的验收合格意见书 2(2本店铺装修审核合格意见书 2(3申请报验表格,份 2(4各种消防设备的检验报告和形式许可证、合格证、发票等。 XX公司XX管理处(XX地，电话:XXX)索取消防报验表格，物业公司配合填写后，并盖装修设计单位行政公章、物业公司行政公章，到消防机构申请进行消防验收。 三、开业检查 根据消防法规规定，公众聚集场所使用或开业前，应向公安消防机构申请进行消防安全检查。 运营管理案例--咖啡“粉丝” XX咖啡(以下简称商家)的正式开业时间定于2007年4月28日，并于2007年的4月8日开始试营业。试营业期间，由于商家没有对外做推广宣传，来店消费的客人一般都是老板的朋友，和少量过路客，试营业效果非常不理想。 眼看着开业时间越来越近，而商家没有任何对外宣传活动 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 ，XX客服部的同事们开始着急了:是不是商家是外地人，不知道宣传推广途径,抑或是商家认为知名度已足够，不需要作开店宣传,。。。。。不行，不能让这样的经营效果继续下去，客服专员们暗下决心，一定要帮助商家完美开业。 在经过认真分析和研讨后，客服和招商人员开始频繁上门拜访商家，咨询商家对外宣传计划，提醒商家5.1 黄金周的宣传期要提前计划。外地刚落户A市的商家在一次次的拜访中，倒出了自已的苦衷:人生地不熟，前期开店的经理离职，新人接手，店内人手少，可用的宣传途径少。。。。同时，他们也提出了一些宣传方式，例如到企业社区发DM单，在项目外墙挂宣传招贴等。由于这样的宣传方式与项目的形象要求不符，该建议没有得到主张，但是，客服和招商员工们并没有简单放弃，而是帮助商家想办法，主动给与商家我们所能提供的所有的免费支持商家开业的宣传方式:如开业前期商家宣传海报进社区、商家信息上传企业业主论坛、商家信息企业杂志等等。同时，客服专员和推广专员，主动与商家的店经理多次联系和沟通，邀请商家利用项目4月21日举办儿童画展活动机会，参与活动，提供参赛者饮料免单券，在项目门口摆放精美水台，由商家安排专人指引参赛者进入活动现场参赛者，达到宣传和扩大周知率的目的等等。 4月28日，XX咖啡华丽开业，良好的开业效果让商家对企业的员工说:今后，你们商业的项目建到哪儿，XX咖啡就开到哪儿。