我们购物中心营运及招商方案

我们购物中心营运及招商 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 paoest 2010-7-7 www.zhubajie.com paoest 目录 一、市场调研分析 .......................................................................................................................................................................................................... 5 1.1商业市场背景 ................................................................................................................................................................................................... 5 1.2商业市场现状 ................................................................................................................................................................................................... 5 1.3商业市场发展趋势预测 ................................................................................................................................................................................... 6 1.4消费者状况 ....................................................................................................................................................................................................... 7 1.5竞争对手状况 ................................................................................................................................................................................................... 7 二、项目分析.................................................................................................................................................................................................................. 8 2.1项目SWOT分析 ................................................................................................................................................................................................. 8 1、优势和机会点 ............................................................................................................................................................................................. 8 2、问题与威胁点 ............................................................................................................................................................................................. 9 2.2区域市场对本案定位的可行性分析 ............................................................................................................................................................... 9 2.3项目规划设计评价及分析 ............................................................................................................................................................................. 11 1、从业态定位看 .......................................................................................................................................................................................... 11 2、从项目水平和垂直人流设计看 ............................................................................................................................................................... 11 3、从项目商业配套看 .................................................................................................................................................................................. 12 三、商场经营业态定位 ................................................................................................................................................................................................ 12 3.1整体经营业态定位 ......................................................................................................................................................................................... 12 3.2商品布局和功能分区 ..................................................................................................................................................................................... 16 1、零售设施 ................................................................................................................................................................................................... 16 3、配套设施 ................................................................................................................................................................................................... 17 3.3楼层功能定位和商品布局 ............................................................................................................................................................................. 18 3.4商品定位 ......................................................................................................................................................................................................... 18 3.5目标客户群定位 ............................................................................................................................................................................................. 20 4.1经营模式 ......................................................................................................................................................................................................... 23 5.1商业架构 ......................................................................................................................................................................................................... 25 5.2管理模式 ......................................................................................................................................................................................................... 26 5.3营业管理.......................................................................................................................................................................................................... 28 5.4商户 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 .................................................................................................................................................................................................. 30 5.5决策及管理流程 ............................................................................................................................................................................................. 37 六、商场包装................................................................................................................................................................................................................ 43 6.1VI系统建立 ..................................................................................................................................................................................................... 43 6.2商场形象包装 ................................................................................................................................................................................................. 44 七、人员培训................................................................................................................................................................................................................ 45 八、商场招商计划 ......................................................................................................................................................................................................... 46 8.1招商指导原则 .................................................................................................................................................................................................. 46 8.2招商流程.......................................................................................................................................................................................................... 47 8.3招商计划.......................................................................................................................................................................................................... 49 8.4招商政策.......................................................................................................................................................................................................... 53 8.5媒体策略.......................................................................................................................................................................................................... 54 8.6促销活动.......................................................................................................................................................................................................... 55 我们购物中心营运及招商方案 一、市场调研分析 1.1商业市场背景 1、郑州商业发展经历了初级阶段～现正进入快速成长期～商业形态也在同步升级～伴随着郑州商业化的进程～以及中部大城市的定位～郑州已经成为了一个人口大城市～城市公交的开通～以及中心城市群的建设～都为郑州商业的繁荣提供了极为有利的条件。 2、城乡结合部快速发展～一旦形成人口密集区域～极大的促进周边商业的发展～并且形成区域的商业圈。 陈寨就是目前郑州北环区域商业圈发展的一个典范。陈寨聚集了20万人口～极大的促进了消费发展。而丰庆 路与文化路相距不远。商城所在路口的发展较陈寨有一定的时间距离。但是通过陈寨的发展～却有很好的借鉴 作用。 1.2商业市场现状 目前～改区域还没有大型的综合购物商城～周边城中村的建设基本形成定局～而大型的社区基本属于新开发。因此这对该区域商业市场的发展是一个契机。 1.3商业市场发展趋势预测 1、随着城市经济发展和大面积商业开发～以商城和大型综合市场为代表的商业物业开始供应市场。当地商业形态由传统商业向现代商业转型～但由于商业消费市场增长和消费水平提升有限～商业过剩导致市场竞 争加剧～经营户的盈利能力逐步下降。 2、从商业发展趋势判断～当地商业区域进一步向北环路以北路集聚～依托原有的商业环境～丰庆路将建成一批中高档定位的商场～促进当地商业形态升级。我们将建成以我们为代表的大型购物中心～必将彻底改变本区域商业格局和竞争形式。 3、未来该区域的发展将形成一个中心～多个基本点的格局。在人流集中区域～一个综合性的大型购物中心的出现必然能够获得成功。但是同时要注意争取其他地区的消费者。而区域大型商城与周边城市农村也将起到互相促进的作用。 1.4消费者状况 1、中低档商品仍是市场消费的主体～伴随居民收入水平提高和购物理念更新～中高挡商品消费规模逐步 提升～品牌消费意识成为消费的主流意识。 2、日用品等生活必需品是消费的主流商品～主要从附近购买。服装等耐用消费品～也以转向附近消费。 虽然消费者的假日逛街意识依然强烈～但是社区的服装买卖也占据越来越多的比例。 3、区域经济发展和人口增长～城市化进程和消费理念升级～必然带来消费规模的扩张和消费层次的升 级～区域消费出现融合～大型购物中心等现代主力业态成为市民购物和休闲的主要去处。 1.5竞争对手状况 1文化路与北环路交叉口～家乐福店 2周边小型商场～超市～服装店 3欧尚大卖场 各个竞争对手各有优势: 我们的优势在于～周边地区尚处新开发～综合性商城尚起步:因此把握契机～必然能够获得巨大的成功。 二、项目分析 2.1项目SWOT分析 1、优势和机会点 1-1、商业背景优势～地处成熟的城中村社区, 1-2、地段优势～北环路交通主动脉～辐射能力强, 1-3、竞争优势～强调定位的创新和专业管理运营, 1-4、规模优势～总开发面积接近1.5万平米～便于形成集聚效应, 1-5、商业形态升级和消费规模扩张～为项目发展奠定良好基础, 1-6、宏观和区域经济发展机会～使北环地区发展潜力巨大～为商业经营创造了巨大的市场机遇, 2、问题与威胁点 2-1、项目规模大～市场商业容量有限～市场容量瓶颈无法实现有效突破, 2-2、项目地理位臵略偏～与成熟商业圈先天环境无法类比, 2-3、卖场偏大～无论从招商和经营管理方面～都存在诸多压力, 2-4、商业开发量过大～已经超过市场可承受的容量～市场竞争形势严峻, 2-5、商业从初级阶段进度成长阶段～必然面临激烈的市场竞争和利润下滑的现实, 2-6、消费得不到满足和消费的不理性～使商业定位面临诸多变数～商业经营波动和多变～导致商业经营 风险巨大, 2.2区域市场对本案定位的可行性分析 1、从区域经济发展情况看 郑州定位为中部的超级大城市～目前的外来人口数量庞大。并且还有继续扩大的趋势。郑州与周边城市交通开发走向快速化～这也为郑州商业的发展创造了条件。 作为城中村～其房租优势吸引了大量的流动人口。容易形成人口密集区域。这为综合购物中心的形成于发展创造哦啊了条件 2、从当地市场规模看 结合陈寨的发展～可以预测出～其市场规模会呈现逐步扩大的现象～随着商业附属设施的完成～将吸 引更多人聚集。 3、从当地商业形态现状和升级情况看 庙里区域较陈寨～以及北环以南区域尚存在落后。从其房租较其他区域便宜就可看出。但是因为价格 上的优势～必然能够起到良好的人流导向作用。庙里地区尚未出现人口饱和。而且在丰庆路与北环路交叉 区域～尚未形成大型的商业圈。 4、从消费理念和消费趋势看 消费理念升级～居民消费能力增强～消费趋于品牌化和多样性～在这种消费趋势的促进下～传统的市 场显然无法满足居民消费的需求～大型超市、专卖店、百货商场和购物中心等多业态组合成为发展方向～ 尤其是大型购物中心～必将成为区域商圈的核心主力。 2.3项目规划设计评价及分析 1、从业态定位看 五大主力业态——大型超市、精品百货、家居用品、电子数码、餐饮娱乐～集聚区域主要商业形态～强 调以规模制胜～大型超市、精品百货、家居用品、电子数码、餐饮娱乐等多业态互为补充～相互促进经营。 全面满足区域居民综合消费需求～从日用品到精品百货～从运动休闲到品牌服装～从针织用品到童装系列～ 从化妆系列到珠宝首饰～从家用电器到家居用品～从食品副食品到生鲜蔬菜～从特色餐饮到空中餐吧～从数 码影院到商场演艺休闲吧。符合地区购物中心的规划理念～具有较强的生命力和延展性。2、从项目水平和垂直人流设计看 商城所处位臵优越～设计合理～西面～南面呈开放性～楼梯北部～立柱间距大～事业开阔。楼梯较多～电梯位臵合理。 3、从项目商业配套看 地下层或者楼外2500平米空间～可以作为停车场。但是考虑到超市的带动性～因此地下层将作为大型 超市。 地理环境优越～公交车线路多。 多部电梯～以及其他休闲空间的配套～保证人流的朝向: 三、商场经营业态定位 3.1整体经营业态定位 科学合理的业态布局划分将会使经营商家的经营利润得以充分的体现～使商场的形象更为鲜明～层次更为丰富～同时也将会使消费者的消费行为及过程显得更加顺畅和轻松愉快。 所以商场业态划分的合理与否～不仅要能够体现开业后本项目商品组合的丰富多样～还必须考虑到经营商家的实用性与合理性～同时更要兼顾到独立商铺与整体商铺的协调性与互动性。好的业态功能划分方式～可以提升商业物业的销售力和凝聚力～便于聚集人气～有利于提高商场的品位。 不同零售经营通路模式的商品经营特征 产品组合的特征 经营形式 专卖店 专卖店 产品组合线较狭小，专一品牌经营。 产品组合线较狭小，专一品牌经营。 如服装专卖、球鞋专卖等 如服装专卖、球鞋专卖等 百货公司 百货公司 产品线非常多元化，以服装、百货为经营主题。 产品线非常多元化，以服装、百货为经营主题。 服饰、家具、电器、日用及食品等 服饰、家具、电器、日用及食品等 超级市场 超级市场 以快速消费品位主的商品定位。 以快速消费品位主的商品定位。 便利商店 便利商店 产品周转速度较高，但产品线比较狭窄，数量较低。 产品周转速度较高，但产品线比较狭窄，数量较低。 量贩店 量贩店 多种组合的日用品 (包含食物及其他日化用品) ，并附加商品附加价值的多种组合的日用品 (包含食物及其他日化用品) ，并附加商品附加价值的 服务 服务 连锁专卖店 连锁专卖店 连锁形式，通常以独立品牌为专卖，产品线具有丰富的组合。 连锁形式，通常以独立品牌为专卖，产品线具有丰富的组合。 购物中心 购物中心 更大规模，多种业态组合，强调综合消费功能。 更大规模，多种业态组合，强调综合消费功能。 1、业态定位的原则 1-1、同业差异、异业互补 同业差异简单地说～就是市场有一定承受力～不能盲目招同一品类的店。譬如零售业态的核心主力店招商～就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市,核心主力店同质化无差异更是不能想象的。 异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权～并能让顾客心身体验变化～提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同～可以互补,让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。 1-2、一站式全体验消费空间～商品多层次、购物无拘束 五大主力业态～集聚区域主要商业形态～强调以规模制胜～大型超市、精品百货、家居用品、电子数码、餐饮娱乐等多业态互为补充～相互促进经营。全面满足区域居民综合消费需求～从日用品到精品百货～ 从运动休闲到品牌服装～从针织用品到童装系列～从化妆系列到黄金珠宝～从家用电器到家居用品～从食品 副食品到生鲜蔬菜～从特色餐饮到空中影院～从数码影院到商场演艺休闲吧……强调一站式购物理念。 3.2商品布局和功能分区 我们进行相应的商品布局和功能分区～商品布局遵循不同业态的配比原则:以零售设施为主～其面积规划占整个卖场面积的70%左右,以文化娱乐设施为配比业态～占整个卖场面积的20%左右,以配套商业为附属业态～占整个卖场面积的10%左右。具体分布如下: 1、零售设施 核心主力店:百货、大型超市等, 辅助主力店:数码、家居、书店、音像店等各类专业店, 配套辅助店:不同地区特色商品店, 2、文化娱乐设施 核心主力店:奥斯卡影院、休闲广场等, 辅助主力店:儿童乐园等, 配套辅助店:艺术摄影、DIY,自助类项目,等, 3、配套设施 核心主力店:特色小吃城等, 辅助主力店:快餐类、风味小吃类等, 配套服务设施:手机营业厅、银行、邮局、诊所、美容美发、停车场等。 3.3楼层功能定位和商品布局 楼层 主题功能 主营商品 3F 精品名品馆 休闲影院 品牌～精品 奥斯卡影院等 2F 时尚休闲馆 青春服装 运动服装 1F 都市流行馆 小吃城 珠宝玉器、钟表眼镜、化装品、装饰品、皮鞋 B1 大型超市、无公害农产品超食品、副食品、生鲜、无公害浓产品 市 3.4商品定位 1、商品比例 在营业中～主力商品一般占到营业额的70%～主要是季节性主题商品～如服装、皮鞋等,基本商品占 到营业额的20%～主要是衬衣等非季节性商品,附属商品一般占到营业额的10%～主要是装饰类商品。 商品比例图示 2、档次配比 根据区域消费水平和购物中心的综合定位～建议以中档产品为主力定位～合理的配比比例分别是高档占10%～起提升商场形象的作用,中档占70%～是购物中心销售的主力商品～起到提升销售业绩的作用,低档占20%～起到烘托售卖气氛的作用。 档次配比图示 3.5目标客户群定位 1、区域市场定位 根据大型购物广场商业辐射能力～500米:辐射核心区域、500—2000米:辐射次区域、2000—5000米:辐射边缘区域～我们将该项目的区域市场定位在:以项目为中轴～涵盖庙里、陈寨西等～距离项目5公里内的区域。 2、目标客户定位 按照该项目商圈辐射区域来看～商圈有常住人口36万左右,北环南社区～庙里等城中村,。从消费结构而言～以中等收入群体为主～其中中收入阶层是项目的主力客户。从年龄层次而言～涵盖老年、中年、青年少年和儿童等个年龄群体。 3、客户消费心理 方便/低价/品类齐全/一站消费/休闲/购物无拘束是我们着力满足目标客户的消费心理～针对不同类型品种服务型、亲善型顾客和理性顾客～又要有不同的商品和理念定位～如此才能满足我们购物中心多层次客户群体的需求。其次～结合周边地区休闲项目少～因此特别准备了影院～小吃城等休闲项目。 客户消费心理分析示意 •方便/低价 品类齐全/一站 特征表象 消费 •休闲/购物无拘 • 有我需要的所有产品 束 品种服务型顾客 • 有与众不同的产品 •娱乐 • 能提供好的顾客服务 •温暖(家庭活动) •感觉比较现代 • 希望能被看到在这里购物 亲善型顾客 • 有朋友的推荐 • 有同我一样的其他顾客在这里购 物 理性顾客 • 提供高价值 • 一般价格较低 • 地理位置便利 4.1经营模式 购物中心的经营方式基本有三种:自营、联营和租赁。我们认为～购物中心毕竟是一个以零售为主的商业组织形式～而零售是一个精细化管理的产业～精细化管理要求管理者加强经营控制力度,另外～相对于非主力零售商户的招商条件～核心主力零售店必须引入知名度高的大商家～故核心主力零售店的招商较困难且招商条件放得较宽～造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。 因此在条件容许的情况下～核心主力零售店尽量自营一部分或全部～这样一可以加强经营控制力度～有利于购物中心长期经营～其次可增强其他商户与之合作的信心～第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入,而招非主力零售商尽量以联营为主、租赁为辅～这样也可以增强发展商对购物中心的整体控制力度。 这种选择原则不但是零售精细化管理的要求～也符合购物中心长期经营性的特点～更能帮助发展商创出购物 中心的品牌来。根据以上原则～我们制定出我们购物中心的经营模式: 1、负一层大型超市:以自营或引进大型主力店为主～引进主力店应充分考虑主力店综合竞争能力～确保超市具有强大的竞争力～否则建议以自营为宜。 2、一层都市流行馆～主要以柜台和散架经营为主～经营商品种类多、销售毛利差距大、促销方式灵活～因此可以考虑租赁结合联营的方式～租赁区接受统一收银管理。 一层特色小吃城～主要为特色小吃～建议统一管理～采取招商政策。初期可以在夜晚形成特色夜市:争取做出自己的特色来。 3、二、三层主要经营服装～适合联营～采用 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 扣点～根据不同的品牌给予适当的优惠。 三层可以招商影院～作为我们购物中心的一个亮点: 五、商场管理系统建立 5.1商业架构 商场组织架构图: 总经理 副总经理 总监 经营管理财务部 物业部 行政部 部 部部 招营策会出电工安保人总合客 商业划计纳脑程保洁力经同服 部部部课课部维部部资办科部 修源 5.2管理模式 我们购物中心在具体的管理模式方面～遵循“统一管理、协助经营、部分自营、整合市场、完善政策、合理回报”的24字经营方针。 1、统一管理:除沿街门店和部分柜台外～为统一形象～提升服务品质～商场对所有商户进行统一管理～ 统一楼层商品、统一商品档次、统一店面形象、统一服务标准、统一视觉设计、统一售后服务、统一广告宣 传、统一促销推广, 全面导入CI形象识别系统～统一市场形象～塑造市场品牌。具体包括:商场标志、名称和旗臶的标准应 用,大厅背板、接待台、门牌、室外标识灯箱 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 应用,大厅服务目录牌、室内导向牌规范应用,营业区平 面图、楼层信息牌规范应用,标识指示系统规范应用,收银台、业务台、咨询台规范,展览、展示系统、展 板规范,公用设施标识、休息区标识规范,进驻商户门头、门厅、店堂、专柜、展示、服务规范, 2、协助经营:协作经营的模式～剔除独门独户、单兵作战的散乱～由经营公司进行市场的整体推介～协 助进驻商户经营。具体包括: ?强势广告支持～形成强大的宣传攻势～让周边人民都来此消费。 ?每年一度的服装服饰节～促进商贸交流～提升市场形象。 ?每年一度的文化艺术节～提高商场的文化及艺术魅力。 ?定期邀请知名演艺明星～现场献艺～提升形象、促进消费。 ?利用门前广场和室内休闲广场～进行文艺演出、歌舞表演、时装秀等活动～聚拢人气～引领购物时尚, ?利用商业管理公司强大的行销网～为商户提供商品信息、品牌引进、物流配送等一系列服务, ?统一商业形象～为经营户免费提供装修、商品陈列、形象推广等服务～依托整合形象～形成合力～共同做大市场, ?全方位贴心服务～给购物者一个享乐的购物天堂, ?定期促销推介～形成滚滚人流～带来巨大消费, 3、部分自营:对商场形象提升的高档商品～经营户担心有风险而不原介入的商品～利润水平低但对人气带动作用巨大的商品～以及适当的公益性项目～将由管理公司自行经营。 4、整合市场:整合市场功能～多业态综合购物于一体,整合市场空间～进行合理商品布局和楼层功能定位,整合推广～避免单兵作战～整个市场由经营方进行统一的广告、促销推广, 5、完善政策:完善的商业物业的管理和服务功能～提升市场软环境的竞争力,强化托管和统管措施～提高管理水平和能力,建立健全的管理流程和管理制度～保障客户和商户利益。 6、合理回报:保证市场和经营户合理的收益～实现共赢,通过市场整体机能的完善～提升商场品牌形象～使市场经营者、管理者和物业所有者均能获得良好的回报, 5.3营业管理 1、与政府及各职能部门保持良好的关系～通过共管提升购物中心形象, 2、监督并定期核查进驻商户～保障商品品质和经营信誉, 3、定期为经营商户提供市场信息和调研报告～供商户经营决策, 4、引进新品牌供已进驻或欲进驻商户选择, 5、通过商场～提高代理商地位～降低进货和存货成本, 6、策划举办各种促销活动～提升业绩, 7、强化客户服务～定期征询客户意见和建议, 8、与异业结成合作关系～增加收益, 9、进行商品乘列规范～使卖场销售环境更趋利好, 10、定期对商户和店员进行业务和专业培训～提高人员素质和服务水平, 11、配合进驻商户进行新品引进、商品代理、庆祝、促销等事宜, 12、辅导经营不佳的商户改善经营方式～提升经营业绩, 13、协助商户进行帐务处理, 14、支持商户获得银行融资贷款, 15、按月度、季度和年度对优秀经营商户进行物质和精神奖励, 16、协助商户采用电脑进行商品销售、服务的管理～提高商户和市场的经营管理水平, 17、与厂家、代理商、市场经营户组成联合督察小组～规范市场经营行为～打击违法经营和窜货行为～保 证市场良好的经营环境和对外形象, 5.4商户管理制度 A、商户进场和撤离管理制度 1-1、客户通知 1、 告之客户开业时间和与营业部的具体联系, 2、 客户资格审查意见、联营 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 、经营商品和相关手续由招商部移交营业部, 1-2、客户接洽 1、 交代进场等诸项事宜, 2、 《商户守则》、《店铺设备和设施清单》等材料交与客户, 3、 与客户相关的重要文件、制度汇编发至客户, 4、 引荐工程部与客户联系有关装修事宜, 1-3、店铺装修 1、 工程部对装修施工方案进行审核～发放装修施工通知单, 2、 施工单位和施工人员验证登记, 3、 施工过程中工程部、营业部进行施工监管～确保按照时间、要求完成施工, 4、 客户遇到特殊的装修要求～应同工程部商讨～确定施工方案, 1-4、验收 1、 工程部、营业部配合客户进行装修工程验收, 2、 验收达标～符合消防安全和营业要求～由工程部签署验收合格单～交营业部准许客户进场营业, 3、 通知客户去营业部办理开业申请手续, 1-5、开业 1、 营业部签署客户开业申请表后～客户依据开业时间进行铺货和开业, 2、 营业部协同各相关部门～开始提供开业的各项服务, 3、 向商户发放商场有关管理规定和办理商户营业员的资料存档、制作及发放胸卡。 1-6、撤离 1、客服部根据营业部,同意撤离,的书面通知～开出联系单要求: ,1,工程部——协同客服部根据租约及相关资料一起和商户验收店铺,包括收回电话线路及有关财产等,。 ,2,办公室——协同客服部对有关财产办理退返手续, ,3,物业部——跟进商户财产出门监管及保安、清洁相关事宜。 ,4,财务部——办理相关财务手续及电脑户口终止。 1-7、撤离后 ,1,各有关部门五天内将撤离客户的本部门应收费用明细～汇总客服部处理。 ,2,招商部给营业部书面确认有关商户全部撤出和要求跟进有关事宜,若有,。 ,3,客服部将客户的欠费明细总汇等相关资料上报财务部处理。 B、招商流程和审核制度 1、商户的登记和审核 ,1,商户填写资格审查表, ,2,交纳3000元押金～建立登记档案, ,3,对登记的经营商户按经营大类进行分类～划定经营区域, ,4,招商部、营业部、市场部对经营商户进行初选～选出首批合格商户, ,5,与首批合格商户签定联营合同～铺位选择根据首批商户登记的先后顺序享有优先选择权, ,6,对初选不合格商户进行复审, ,7,与复审合格商户签定联营合同～铺位选择根据商户登记的先后顺序享有优先选择权, ,8,、不符合经营要求的商户另行规划,不合格商户退还押金,, 2、商户资格审查 ,1,审查经营类型, ,2,审查经济实力, ,3,审查经营能力, ,4,审查品牌优势, ,5,审查商品风格, ,6,审查商品价位, ,7,审查市场反映, ,8,审查销售业绩, 我们商场进驻商户初审登记表 审字第 号 以下由商户填写: 商户基本资料 商户姓名 联系电话 店铺名称 店铺地址 经营商品 经营品牌 品牌知名度 店铺规模,平米, 有无分店 年营业额 商铺产权 买断 租赁 计划经营资料 商户姓名 计划经营商品 计划经营品牌,包括附加 品牌, 品牌产地 品牌风格:,价位、档次, 适应年龄段 计划经营规模,平米, 计划经营方式 联营 租赁 可承受的价格 其它信息 从何得知本案 您最看中本商场的因位臵 规划 定位 您对本商场最不满意的地 素 管理 品牌 前景 方 您还计划进入哪家商 为什么选择进入这家商场 场 提供证件:1代理证书、2授权书、3工商税务副本、4检验合格证、5其它 提供发票:1、增票 2、普票 3、无发票 需要场地面积:, 层 号柜位,以平面图所示为准 预计完成的营业额: 万元/月 以下由招商部填写: 综合分析 1、 价位分析: 2、 市场分析:,包括品牌是否适合我市场, 3、 进入郑州时间及影响力: 4、 品牌销售预测: 5、 业绩考察: 6、 备注: 4、与商户签定合同 ,1,交纳租金或保证金, ,2,签定正式合同,联营或租赁等,, C、押金、保证金收取制度 1、押金针对登记商户收取～每户收取3000元, 2、登记商户经过资格审查合格的～签定联营合同～押金转为保证金, 3、登记商户资格审查不合格的～押金全额退还,不计取利息,, 4、商户签定联营合同时～必须向我们购物广场交纳**元/平米的保证金, 5、保证金用来约束商户的经营行为～联营合同期满～商户未出现违约现象～保证金全额退还,不计取利息,, 5.5决策及管理流程 1、管理流程 我们购物中心采用垂直管理系统～强调责任到人和决策的快速、有效执行。决策系统采用由下而上的 逐级汇报体制～根据汇报形成最终决议～下发各部门执行。管理决策采用由上而下的逐级任务分解～落实 到个人解决。 2、管理岗位和职责 2-1、商城各科室人员配臵 1、我们商城总公司设总经理、总监一名 2、商场总监由甲方委派～下设三大机构:财务部、物业部、行政部。财务部、物业部、行政部三大部门 由甲方委派负责人全面管理。 3、乙方委派副总经理一名～主抓经营管理部经营、管理和策划工作(下设三个部门:营业部、策划部、招商 部 4、财务部:甲方委派财务总监一名～下设三大科室:会计课、出纳课、电脑部 5、物业部:下设工程维护部、安保部、保洁部 6、行政办:下设总经办、人力资源部、合同科、客服部 2-2、商城人员明细 1、公司设总经理一名 2、经营管理部: 3、行政部:办公室主任一名～文员1名～档案兼人事1名～客服部科员3名～客服部长1名～播音员,名( 4、财务部:财务总监1名～会计2名～出纳1名～核算员2名～收银员,,名( 5、物业部:物业部长,名～水、电、暖工程维护各,名～保洁员,名、安保7名、消防员2名 。 2-3、各部门工作安排及工作范围 1、财务部: A、完善财务制度及收银制度, B、协调好财务部与经营管理部的工作,制定结款制度,～协调好营业员与收银员的票据交接工作。 C、确定代扣代发营业员工资标准及时间, D、做好工商税务等部门的协作关系～便于商户营业执照和税收的办理,联营和租赁两大块税收,, E、收银员的基本业务知识培训。 2、行政部: 行政办公室、人力资源部、合同科 A、各部门办公用品的配臵及发送～负责完成各类票据,销货凭证、销售汇总表、内部交款单、入库单、出库单、调拔单、盘点表、考勤表、业主结存一览表及标价签、塑料袋等的印刷,低值易耗品、合同等物品的计划、申请、采购、保管,库管制度,调拔、管理、核算, B、商场各类文件合同管理、日常公文的起草和收发, C、在职人员员工工装、工卡的制定、发放、管理工作 D、商场内各类执照的办理、检查,卫生许可证、营业执照、税务登记证、场地租许可证、烟草专卖证,与财务科相配合, E、负责对外相关职能部门的联系～协调工作～及时对外各种日常的接洽工作, F、广播室一播音员的安排。 G、人事档案的建立健全～在职人员登记、存档、办证,员工上岗、健康证及人员招聘、培训、考核、调配,, 客服部: A、各类奖罚条例、管理制度的建立,包括考勤制度、优服制度、办公制度、员工守则、楼层经理职责、上货 制度、针对业主经营的行为规范及管理条例,, B、制定营业员的培训计划、培训期限为 天,暂定,, C、配合行政部与各职能部门建立良好的关系,包括物价局、质量检疫局、消费者协会、卫生防疫站、进出口商品检查局等,, D、配合各楼层营业部经理做好商品价格及质量检查工作, 3、物业部: A、保证按照约定的施工进度展开工作～确保按期实现项目初装,地面、吊顶、墙面和柱体,、设备安装调试 完毕, B、水、电、暖、电梯的正常运行～工程维护、维修、排烟、排水设施及增加用电, C、各楼层更衣室、更衣柜的设臵～公共设施,顶面、墙面、休闲椅、花卉、柱体的处理,、公共设施的制作, D、配合营业部监督商场商户装修、配合消防验收, E、进行安排维护和清洁工作制定卫生员制度, F、制定安保制度～协助保卫科与商场营业部上班班交接工作～制定清场、规定进场时间, G、安全消防工作、消防知识培训, ,、经营管理部: 招商部: A、制定招商政策及方案并实施～招商工作分段汇总～完成80%招商工作时～方可筹备开业, B、各部掌握各楼层合同签订情况～掌握前期租金及保证金交纳情况, C、限定各楼层商户最迟进场装修的时间～同时下发装修制度, D、确定上货时间～制定上货制度～同时检查各商户的营业执照的办理情况, E、做好与财务科的协调工作,包括返款、对账的时间,, F、做好与物业部保卫科的协调工作,进场、清场程序及消防安全问题,, G、做好与物业部水电暖维护的工作,包括商户的二次用电、接电等, H、做好与公司策划部的协调工作,广告制作及发布、开业庆典、招商开盘,, I、做好与人力资源处的协调工作,招聘、培训、统计营业员的人数,, J、做好与销售部的协调工作, 策划部:报纸广告、宣传报道、印刷品、室内外广告位的安臵与使用 A、商场内指示系统、宣传系统、内装饰、店外装饰、室内外装饰设计、柜台设计、货架设计、促销道具的设计,指营业场内外的包装、门头、户外、广告牌及营业厅内柱体广告、墙面广告、开业布标广告、室内指示牌、导示牌、禁令标识牌、收银台、总台, B、企业形象的树立,标识、企业色、企业口号,设计商场形象手提袋、开业前期宣传彩页、POP挂旗、开业 气氛贴、刀旗、物价牌、打折牌等。 C、开业前庆典筹备活动计划～开业前商场内的整体气氛布臵, D、各媒体的宣传和商品的定位宣传、开业宣传、开业后期计划,包括电台、电视台各、报纸、户外,, E、定期广播内容的拟稿, 六、商场包装 6.1VI系统建立 1、VI基础部分 商场经营理念及标识、标准字、标准色、标准组合～在9月10日前提交设计方案。 2、VI应用部分 ——宣传应用系统:招商部包装、招商手册设计9月10日前提交～其它媒体发布根据进度设计, ——销售应用系统:10月15日前完成设计, ——办公应用系统:10月15日前完成设计, ——采购应用系统:10月15日前完成设计, ——交通应用系统:10月15日前完成设计, 6.2商场形象包装 ——商场形象包装: 11月15日前完成设计～开业前3天完成所有包装。 ——周边环境包装:11月15日前完成设计～开业前3天完成所有包装。 ——室内环境包装:11月15日前完成设计～开业前3天完成所有包装。 ——专卖店、货架包装:11月15日前完成设计～开业前3天完成所有包装。 ——商品展示形象包装:11月15日前完成设计～开业前3天完成所有包装。 ——营业员形象包装:11月15日前完成设计～开业前30天完成所有包装。 七、人员培训 人员招聘到位后进行为期1个月的培训～培训完成后到专卖店或商场进行15天的实习～开业前10天进现 场进行模拟演练。 1、 专业知识培训 ,1,、郑州商业市场发展概况和趋势 ,2,、现代商业经营理念和策略 ,3,、商场管理和服务 ,4,、商品采购和配送 ,5,、卖场规划和商品布局 2、 商场经营理念和模式培训 3、 商业管理和礼仪培训 ,1,、本商场经营和管理模式 ,2,、本商场组织架构设计 ,3,、本商场管理制度和员工行为守则 ,4,、营业员销售管理和行为说辞 八、商场招商计划 8.1招商指导原则 1、符合整个项目战略定位的原则～集大型超市、精品百货、家居用品、电子数码、餐饮娱乐六大业态于 一体～商品的布局必须从满足以上定位需求的角度出发, 2、尊重市场需求和选择的原则～经营布局的规划必须为招商服务～最终格局取决于招商的结果, 3、合理有效使用空间的原则～在体现商品形象、合理规划休闲空间的基础上～实现无浪费经营, 4、经济效益原则～应充分考虑商户的经营利益～达成商户与经营者双赢的局面, 5、大客户和知名品牌优先原则～大客户和知名品牌对提升商场品牌～带动中小商户的进驻～以及带动消费起着至关重要的作用～对这类客户要优先考虑, 6、充分考虑经营户愿望和要求的原则～考虑了经营户愿望和要求～才能充分吸引经营户进驻～并提高经营户的经营激情～从而促进市场快速形成, 7、方便顾客消费的原则～在商品布局及业态分布方面～体现了两个原则～其一是充分享受一站式消费的乐趣～其二是先购物、后休闲观光～符合人消费的习惯, 8、差异化营销原则～强调商业形态的差异性和招商策略的突破性～商业形态的差异体现在商业定位、运营模式和进驻商户的优越性～招商策略的突破体现在经营模式的多样性和可实现性。 8.2招商流程 进行客户分类、确定确定招商对象 重点 确定经营模式 客户填写招商 意向表 制定招商优惠策 考察、评估核 略 准 制定招商流程 签定招商 意向书、交纳 定金 制定招商计划 正式签定招商协 议 招商主管制定 客户招商周计划 客户提供装修方 案及电脑效果图 客户信息归档完 提供租赁面积认定书、善、招商资料准备就 绪 租赁许可证和装修入场证 进场装修、备 招商主管进行目标 货、上柜、营业 客户开发、拜访、接洽 8.3招商计划 1、确立市场经营模式 经营模式决定了市场经营的方式～经营模式确立～方可确定招商的政策～经营模式详见经营策略。 2、制定具体的招商政策 ——招商的目标和原则, 在项目交付两个月内实现80%的招商目标～确保商场按期开业。 ——招商工作的各项规章制度, 见管理规章制度。 ——制定不同商户,规模和经营商品等,的招商政策, 见招商政策。 ——制定不同商户的准入条件, 根据商户资格审查条件～确定最终签约客户～保证进驻商户符合商场定位。 ——确定招商合同样本, ——确定优惠幅度和条件, 大客户和首批签约商户享受一定优惠～优惠幅度根据洽谈情况而定。 ——部分大项目的招商方案, 超市和品牌商户的洽谈。 3、招商区域和目标客户确定 ——招商区域以郑州为主～大客户和品牌客户的招商区域以郑州及周边实力客户为主, 4、大客户及品牌商户的招商 ——招商策略采用以大带小～以品牌带动一般商户的策略～以此提高市场招商效果～因此针对大客户及品牌商户的招商工作应提前展开, ——收集大客户及品牌商户的招商的资料～采用发函、邮寄招商手册、电话洽谈、招商顾问拜访等推介程序展开招商, ——由经营公司抽调专业人才～成立大客户及品牌商户的招商招商小组～负责客户的招商和合作谈判, 5、市场招商的全面展开 ——针对大客户及品牌商户的招商工作启动后～面向中小商户的招商工作全面启动, ——针对中小商户招商～主要利用各种媒体发布招商信息～向社会广泛告之～配合招商人员展开人员推介, ——该阶段工作在九月十日前全面展开, 6、商户的登记和初选 ——制定商户登记表,主要包括经营风格和面积等,, 已经制定～并已开始使用。 ——所有意向商户均应填表登记～交纳定金～建立预定档案, ——对登记的经营商户按经营大类进行分类～划定经营区域, ——对经营商户进行初选～对不符和经营要求的商户另行规划, 7、商户资格审查 ——审查经营类型, ——审查经济实力, ——审查经营能力, ——审查品牌优势, ——优先商户和淘汰商户确定, ——确定首批进驻商户, ——其余商户视招商情况决定是否入场, 8、与商户签定合同 ——交纳租金或保证金, ——签定正式合同, 9、自营项目确定 对招商效果不佳～但有必要经营的项目～确定自营的范围和规模～展开筹备,如超市有必要确定自营方 案,, 10、开业筹备 ——一次装修标准,初装修,～由开公司进行统一装修～一次装修以地面的铺装、墙面处理和水暖等管 线的美化为主, ——二次装修,精装修,～由商户自己装修, ——统一卖场形象包装～进行室内外环境美化, ——组织和督促商户装修、开业, ——进行开业活动的筹备, ——我们购物广场开业, 8.4招商政策 1、联营:根据市场调研、客户可承受标准和商业经营评效确定。具体扣点在郑州商户摸底完成后提交联营政 策。 2、租赁:主力店租赁主要采用谈判方式解决～建议根据楼层评效和行业租金水平制定相应标准。其它中、散 户,一层和四层部分区域,租金标准参照行业和竞争对手标准确定。 3、遇到同一商铺几家商户竞争时～应综合考虑租赁,联营,价格、商户的信誉度、知名度、业态、管理能 力等诸多因素。选择商户不可光看价格。 4、要优先安排信誉度、知名度高的优良商户签约～并给予政策上的一些优惠。 5、租金,扣点,年递增比例～根据发展情况来定。 8.5媒体策略 1、印刷品 ----招商手册:突出项目概念～印制力求精致～体现项目形象, ----DM:目标投递, ----商户资格审查表:标准文本～体现专业形象, 2、NP,报纸, ----《大河报》:《东方今报》郑州招商期间配合投放, ——当地派送广告, 3、CF,影视, ----形象广告:制作15秒形象广告～在都市频道电视台投放～提升商场形象, ——制作30秒促销广告～在项目开业前投放～营造消费氛围, 4、户外 ----路牌:主要道路、人流聚集区域设臵广告牌, ----公交车体:经过商场和繁华路段的主要公交车辆, ——广告牌:现场、招商中心, 8.6促销活动 为迅速提高项目形象～促进招商启动～建议以主题活动作为营销的主要手段～即以活动为核心～配合广告和 促销政策～实现项目的信息发布突破。 1、活动主题 我们购物中心经营管理研讨会——暨招商推介会 2、活动目标 ——借经营管理研讨会～全面阐释我们购物中心独特的定位和经营理念～提升商户对项目的信心, ——加强与经营商户间的沟通～获取大量准客户资料～促进招商, ——以政府官员、管理专家的口吻对项目作专项推介～增强权威性及可信性, ——引起社会广泛关注～提高传播效果, ——邀请各媒体参与～进行新闻炒作, 3、活动内容 ——由我们购物中心领导做商场介绍的主旨发言, ——邀请当地主要领导讲话并参与座谈～畅谈郑州北环区域经济发展大势, ——经营管理公司对项目定位和经营管理进行分析, ——邀请郑州商业同行做促进发言, ——邀请部分意向客户作进驻理由评析, ——发请柬邀请意向客户及已签约商户参加研讨会, ——以广告形式邀请所有商户参加, 4、活动时间 2010年10月10日左右～具体根据意向达成客户数量～以30%左右的意向客户达成量作为活动的决定因素。 5、活动地点 郑州********酒店。