盘点政策调控下的2011年朝阳区房地产市场（2012-02-13杜婷）

盘点政策调控下的2011年朝阳区房地产市场（2012-02-13杜婷） 盘点政策调控下的2011年 朝阳区房地产市场 内容摘要:2011年在“稳增长、调结构、控物价”的大背景下～房地产市场经历了史上最严厉调控政策的洗礼。年初出台的“新国八条”、“京十五条”等调控政策将朝阳区房地产市场迅速带入低谷～全区房地产市场持续降温～土地交易低迷～成交量锐减。但在政策调控之下～政策性住房 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 现良好～主要指标呈增长趋势～商品房价格也随之出现松动。本文将从朝阳区房地产市场整体走势、供需特点、需关注的问题以及2012年展望四个方面对政策调控下的2011年朝阳区房地产市场进行盘点。 一、政策调控下朝阳区房地产市场走势 2011年是朝阳区房地产市场极为低迷的一年。纵观全年，楼市在从严从紧的调控政策打压下，成交量大幅萎缩，全年实现商品房销售面积389.3万平方米，同比下降19.5%，销售金额813.7亿元，同比下降20.4%，销售面积和销售额均是2008年以来的最低点。回顾2011年全区商品房销售面积各月的增减变化走势不难看出，商品房销售形势不仅延续了2010年4月以来的下降趋势，而且全年均运行于下降区间，但从5月开始，销售面积降幅较上年同期出现明显收窄，至9月降幅收窄至-2.1%，后又出现平缓下降。 图:2010年和2011年朝阳区商品房销售面积及增速变化 单位:万平方米，% 从销售面积增减走势的成因上看，上年基数变化及本年调控政策的不断深入无疑是重要的影响因素: 1、从上年基数看:2010年4月国务院出台关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，拉开了国家强势调控房地产市场的序幕，随后一系列调控政策接连实施，严厉程度不断加剧。受其影响，朝阳区房地产市场成交量明显回落，从5月到9月，各月商品房平均成交量仅为22.6万平方米，约为调控政策实施前的二分之一到三分之一。但从10月份开始，在政策效应被市场逐步消化后，销售形势出现回暖并逐渐恢复到了政策出台前的水平，月均销售面积达到60.1万平方米。 2、从本年政策效果上看:进入2011年调控政策再次深化，国家出台了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(即“新国八条”)，随后，为落实国家 “新国八条”精神，北京市下发了《进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》(即“京十五条”)，提出了“新建普通住宅价格与去年相比稳中有降”的房价调控目标。 调控新政不仅对住宅限购提出了更为严格的要求，同时还提出了差别化住房信贷政策和严控住房用地等新规。不断升级的调控政策对朝阳区房地产市场产生了深刻影响，2011年朝阳区房地产市场进一步降温，商品房销售量持续下降，市场观望情绪渐浓。全年除5月、8月、9月和12月，政策性住房集中签约及部分产业项目旺销造成销售略有放量外，其余月份月均销售量仅为23.5万平方米，市场需求受到明显抑制。 二、从供需两方看全年房地产市场运行特点 较之以往相对单一的调控政策，“限价”、“限购”、“限贷”的新政从房地产开发源头、购买对象、资金链等多方面直击房地产市场的各个环节，对房地产供需双方均产生了极大的影响，也使其成为史上最严厉的调控政策。 (一)从供给角度看，朝阳区房地产市场呈现土地市场低迷、商品住宅供给疲软等特点 1、从土地供应看，朝阳区土地市场交易趋冷，成交面积快速下降，一定程度抑制了住宅楼面价的上涨势头 2011年朝阳区土地市场整体交易低迷，全年共成交土地14宗，仅占全市土地成交宗数的5.6%。成交建设用地面积(不含代征地，下同)和成交规划建筑面积均低于上年，分别为41.6万平方米和208.9万平方米，同比分别下降22.1%和25.7%。 其中，成交住宅用地3宗，建设用地面积25.1万平方米，同比下降19.0%，规划建筑面积60.6万平方米，同比下降33.6%，平均楼 面地价8701元/平方米，比上年低6257元/平方米;成交商业金融用地10宗，建设用地面积15.2万平方米，同比下降26.9%，规划建筑面积146.0万平方米，同比下降19.7%，平均楼面地价16342元/平方米，比上年高1131元/平方米。 2、施工面积总量与上年基本持平，写字楼、政策性住房成为投资新宠 2011年全区商品房施工面积2829.8万平方米，同比下降0.5%，其中，住宅和商业服务业经营性用房施工面积均呈现下降趋势，全年施工规模分别达到1398.2和331.8万平方米，降幅分别为7.8%和13.2%，占商品房施工面积的比重为49.4%和11.7%;写字楼和其他用房施工面积则呈增长趋势，施工规模分别达到408.2和691.6万平方米，同比分别增长21.6%和13.3%，占商品房施工面积的比重为14.4%和24.5%。 受调控政策影响，住宅施工规模占全区商品房施工规模的比重与上年相比下降了近4个百分点。从住宅内部构成看，纯商品住宅施工面积794.2万平方米，同比下降13.9%;而政策性住宅施工面积604.0万平方米，同比增长1.7%。 3、供应结构调整，写字楼等产业用房竣工面积上涨，住宅竣工量快速下降 2011年全区商品房竣工面积821.8万平方米，同比增长2.1%。其中，住宅成为唯一下降的房屋类型，全年竣工面积387.5万平方米，同比下降17.0%，占竣工总量的47.2%;写字楼、商业服务业经营性 用房和其他用房竣工面积分别为112.2、114.8和207.2万平方米，同比分别增长50.4%、6.0%和33.2%，占商品房竣工面积的比重分别为13.7%、14.0%和25.1%。 住宅竣工面积中，纯商品住宅竣工面积240.5万平方米，同比下降6.0%;政策性住宅竣工面积147.0万平方米，同比下降30.3%。 4、批准预售商品房数量大幅缩水，新增商品房供应有所放缓 批准预售面积反映了朝阳区商品房市场的现有供给情况。自上年4月房地产调控政策实施以来，商品房批准预售面积即步入下行区间，今年前5个月，全区批准入市交易商品房面积跌幅一度高达40%以上。下半年批准入市项目虽有所增加，但总量仍低于去年同期23.6个百分点，全年批准预售面积为305.6万平方米;住宅批准预售面积与商品房批准预售面积走势基本相同，全年住宅批准预售面积217.4万平米，同比下降23.7%。 (二)从需求角度看，纯商品住宅需求急剧下降，观望情绪蔓延，但政策性住房保障有力，对市场形成了一定的支撑 2011年，在调控及限购政策影响下，朝阳区商品房销售下行趋势明显，全年各类商品房销售面积389.3万平方米，在2010年大降34.7%的基础上再降19.5%，比2008年金融危机时的销售低点还少近100万平方米。其中，现房销售面积83.8万平方米，同比下降41.0%，期房销售面积305.5万平方米，同比下降10.5%。 1、纯商品住宅成交惨淡收官，政策性住宅销售大幅增长 住宅销售一直占据朝阳区各类商品房销售总量的半壁江山，住宅 市场对整个房地产市场的好坏至关重要。2011年国家及北京市的调控政策和金融信贷政策对住宅销售的走势起到了决定性作用，全年住宅成交持续低迷，实现住宅销售面积252.3万平方米，同比下降19.2%，占商品房销售面积的64.8%。 从住宅内部构成看，纯商品住宅销量降幅加大。限购政策的直接作用对象是纯商品住宅。在限购政策的影响下，纯商品住宅的销量明显低于上年水平。2011年，朝阳区纯商品住宅销售面积130.2万平方米，同比下降41.5%;而受政策大力扶持的政策性住宅销售情况则持续向好，全年销售面积122.1万平方米，同比大涨36.2%。 从各环路销售情况看，二环至三环住宅销售面积12.9万平方米，同比下降63.2%;三环至四环住宅销售面积36.5万平方米，同比下降39.9%;四环至五环住宅销售面积59.9万平方米，同比下降4.5%;五环外住宅销售面积143.0万平方米，同比下降7.0%。 2、受市场整体低迷波及，商业地产成交量也呈萎缩趋势 “京十五条”颁布之初，不限购、不限贷的商业地产曾被寄予厚望，但受市场整体低迷波及，商业地产本年同样表现欠佳，全年成交量呈现大幅萎缩之势，成交面积105.6万平方米，同比下降20.2%。其中，写字楼成交面积63.3万平方米，同比下降24.1%;商业服务业经营性用房成交面积42.3万平方米，同比下降13.5%;二者占商品房成交面积的比重分别为16.3%和10.9%。 从商业地产成交分布看，望京、常营、朝外等区域成交量居前，特别是望京地区，本年受望京SOHO品牌效应的带动，成交量增长较 快，全年实现销售面积16.2万平方米，比上年同期增加8.1万平方米，成为冷淡市场中的一个亮点。 3、全市商品房成交呈现郊区县涨、城区跌的总体格局，朝阳区销售面积依旧全市领先 在市场成交低迷的大背景下，全市商品房销售呈现郊区县涨、城区跌的总体格局。延庆、门头沟、开发区、平谷、怀柔、房山、大兴和顺义等8个郊区县成交量均呈上涨趋势，共实现销售面积480.6万平方米，同比涨幅达15.0%。特别是延庆、门头沟和开发区销售面积涨幅均在50%以上。而以东城、西城、朝阳、海淀为代表的城区成交量则呈较大跌幅，特别是东西两城，销售面积同比降幅均超过了40%。朝阳区以19.5%的降幅列在降幅榜第七位。 朝阳区商品房成交面积蝉联全市第一，占全市的比重为27.0%，比上年下降2.4个百分点;成交量排在第二位的是大兴区，销售面积209.8万平方米，比朝阳区少179.5万平方米，占全市的比重为14.6%，比上年提升2.4个百分点;海淀区成交量119.6万平方米，占全市的比重为8.3%，比上年提升0.8个百分点，海淀区也是销售面积降幅最少的城区。 三、市场在调控政策重压之下需关注的问题 (一)开发企业融资压力陡增，资金链备受考验 2011年，国家金融信贷政策持续从紧，年内央行3次加息、6次上调存款准备金率，加之房地产企业资金监管以及销售量急剧萎缩带来的资金回笼困难，朝阳区房地产企业到位资金大幅下滑。扣除土地 储备资金后，房地产开发企业本年实际到位资金1035.7亿元，同比降幅达24.0%，其中，国内金融贷款236.0亿元，同比下降21.2%，定金及预收款308.6亿元，个人按揭贷款98.2亿元，同比分别下降16.1%和24.2%。开发企业资金链持续紧张，企业迫于资金压力势必放缓拿地和开发进度，这将进一步影响市场供给，加剧市场供需矛盾，同时，也将加速行业洗牌，增加市场的不稳定倾向。 (二)政策性住房带动房价稳中有降，但纯商品住宅价格依然坚挺 在调控政策作用下，朝阳区商品房销售降温明显，房价顺利实现了“稳中有降”的调控目标，2011年朝阳区商品房(含政策性住房)销售均价为20901元/平方米，同比下降1.1%，其中住宅(含政策性住房)销售均价为20014元/平方米，同比下降10.9%。但价格的下跌主要依靠政策性住房带动，纯商品住宅价格依然运行于高位。据朝阳区房管局数据显示，剔除政策性住房，2011年全区在售期房普通住宅成交均价33207元/平方米，在售现房普通住宅成交均价29539元/平方米。 (三)商品房库存激增，销售量锐减，房地产市场陷入僵持局面 截至2011年底，朝阳区商品房库存量达到近四年来的最高点753.0万平方米，比上年同期增长28.2%。其中，新建商品住宅库存233.5万平方米，同比增长高达43.2%。面对日益严峻的库存挑战，房地产开发企业本应加快推盘速度、同时降价促销以减轻库存压力、加快回笼资金，但目前的形势是新增商品房供给速度放缓，而房价(扣 除政策性住房)依然居高不下，市场陷入了进退两难的僵持局面。与此同时，一系列政策信号都预示着2012年房地产行业将延续既往的调控基调，这无疑将给朝阳区房地产开发企业带来更为严峻的考验。 四、2012年朝阳区房地产市场展望 2011年受 “新国八条”、“京十五条”等房地产调控政策影响，朝阳区商品房市场、特别是住宅市场受到了较大的冲击。作为政策的应激反应，市场的供应、成交、价格均出现了一定程度的下滑。2012年，朝阳区房地产市场仍将受政策主导，在政策调控不放松的前提下，全区房地产市场将继续处于深度调整期。但从长期看，政策的走向将朝着更利于经济结构转型和房地产市场健康发展的方向调整。主要从以下两方面考虑: (一)从宏观经济形势看，房地产调控加大了中国经济的下行风险，虽然近年来国民经济对房地产市场的依赖度不断下降，但房地产仍是推动国民经济增长的重要来源。目前我国经济正面临着国际、国内的双重压力:国际方面，全球经济正处于增速放缓与复苏的不稳定性中;国内方面，经济增长步调放缓，GDP增速温和下降，实体经济持续下行。根据中央经济工作会议精神，2012年房地产市场仍将围绕“稳增长，调结构，控物价”的宏观政策基调，继续巩固调控成果，坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。 (二)从调控政策看，2011年实施的限购政策虽然取得了一定成效，但其中对于户籍的限制与中国目前逐渐淡化户籍制度的大方向 相悖，从短期看，限购政策取消的可能性较小，但从长远看，限购政策是在特定背景时期出台的暂时性管制政策，不符合市场发展和中国市场化改革的方向，取消是历史的必然;同时限购政策使“五年”以内的刚性置业需求受到抑制;一旦限购政策取消，市场可能再度出现一次需求释放，因此，未来的政策走向很可能向促使房地产市场软着陆的方向过渡。 注:本文土地成交情况数据根据北京市土地整理储备中心数据整理计算。