贵阳-北站项目

贵阳-北站项目 麒龙房地产开发集团 战略发展部 麒龙商务港项目概念性总规 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 构想纲要 拟稿:康燕 2012年6月 1 麒龙房地产开发集团 战略发展部 麒龙商务港项目概念性总规方案构想纲要 方案说明:6月1日参加原概念性方案总规讨论会，因未见原方案深度调研样本及 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 ，对原 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 方案一二稿不作结论性评价，以示尊重同行劳动成果;根据本周实地项目部份采样，金阳火车北站区域性控规解析及项目地块价值、市政规划布局综合研究，在原方案单体排列布局的基础上重新进行方案产品整体布局。 一、 项目地形现状: 1、整块地呈J形布局，整体地块狭窄，北抵山体，西接210国道、东接贵遵路，南临阳关大道景观东段，用地性质商办公寓综合区; 2、地块为生地，宗地上附着物:配电房、坟地5-6座，中型乔木植物:胸径30公分的水杉、白玉兰共计20棵左右; 3、有拆迁房9000平方须还建; 4、整体地形只能考虑点式布局，突出显山露水的规划特点。 二、市政路网规划: 1、 施工 文明施工目标施工进度表下载283施工进度表下载施工现场晴雨表下载施工日志模板免费下载 用水、用电手续2012年上半年在市住建局、2012年下半年移交金阳管委会，道路作为BT项目交于中铁建25局建设，火车北站附近阳关大道、210国道等五条道路开工仪式6月3日举行，2012年12月初阳关大道开工建设，预计2013年年底完工。 2、210国道由中铁二局一公司承建，资金到位的情形下和景观大道同步建设，政府要求210国道扩建和轻轨必须同步完工，预计2014 2 麒龙房地产开发集团 战略发展部 年年底完工，高速公路开发公司修贵遵二道，一年半后开工。 3、从施工周期看，阳关大道和210国道两条路可能同时施工，轻轨的动工会造成工程无施工面。 三、写字楼市场现状: (一)市场综述 2011年贵阳办公市场仍处于初期快速发展阶段，供求关系受个盘影响较大，金阳新区仍然是办公市场供求热点板块，随着花果园、银海元隆等大盘的推动城南、市中心等区域供求量也有一定的增长。受大盘个案影响，办公市场形成以老城区、金阳新区为主要的两大热点供求板块办，其他区域除乌当区有少量成交外，市场均无变化。 市场供应量的增加，受个盘影响，新增供应量起伏较大。 2011年市场新增供应量为53.19万?，市场供应量的增加主要受世纪城、花果园、银海元隆等大盘影响，由于各盘推量较大，市场整体新增供应量比去年增长了45.79%，涨幅较大。受大盘推案的时间节点影响，新增供应量起伏也较大，市场成交量上涨，受市场存量和新增供应的影响下，呈现出供大于求的局面。 2011年市场成交量为41.04万?，比去年增长了31.70%，市场需求增长快速。从成交数据来看，新盘未推之前，市场去化的主要是去年推出的楼盘。市场整体的供求比达1:0.77，市场整体呈现出供大于求的局面，发展较为健康。 市场整体价格上涨，两城区成交量较大拉高均价，市场成交均价 3 麒龙房地产开发集团 战略发展部 涨幅达40.49%。 2011年全年贵阳市在售办公楼成交均价7484元/?，比2010年全年5327元/?上涨40.49%，主要是办公市场整体价格上涨，南明、云岩两城区有较大的成交量，拉高了市场整体均价，尤以云岩区成交均价全市最高，最高成交单价达25484.2元/?。 贵阳市办公楼主要集中在主城区(云岩区、南明区)、金阳新区。主城区发展早，具有一定的市场聚集度，是多数企业办公选址的首选，但主城区办公楼普遍规模较小，随着企业的扩大和对办公环境要求的增加，更大规模、更高品质的办公市场走入视线，主城区今年推出了一批规格更高的办公楼盘，但价格普遍较高，部分企业在此置业的压力较大，金阳新区基础配套逐渐完善，加上市政府的大力扶持，区域内办公市场渐成气象，成为企业入驻的热点板块，而且仍是投资者的关注热点区域。 (二)供应量:累计市场放量480万方，而2011年实售40万方，未来市场满足十年供应量; 1、金阳新区已开工建设125万方，待建73万方，小计198万方; 2、国际金融中心写字楼区待建100万方，含中天城投、西能集团、乾图房开等; 3、花果园待售150万方，百灵、亨特、川威集团等房开共计 32万方。 2011年，贵阳办公市场供应量、成交量均大幅上涨，贵阳市办公 4 麒龙房地产开发集团 战略发展部 物业市场新增供应53.19万?，成交40.04万?，市场供求比1: 0.77，市场供应量略大于需求量。 (三)、市场供应量分析 在售供应项目较少，大盘为主推动市场供应，供应面积53.19万?。 2011年贵阳市全市共有“金阳汇城”商业办公楼、绿地?联盛国际、贵阳世纪城、花果园、银海元隆、中国西部高新技术产业研发基地等6个含有办公属性的物业相应入市，入市项目较2010年减少，但项目供应量都较2010年大，供应面积53.19万?。其中花果园办公物业供应量在市场总供应中占最大份额，达到28.89万?。 2011年贵阳市办公物业供应量主要集中在第三季度，在第二季度中期和第四季度末期有部分供应，其中，5月份市场供应量8.27万?，7月份市场供应量30.74万?，8月份市场供应量5.8万?，12月份市场供应量2.43万?，而且主要集中在城南地块、金阳新区;尤以城南花果园、金阳新区的贵阳世纪城供应量较大。 (四)、市场成交量分析 单月成交面积受到供应量和存量的影响，有明显波动: 2011年第一季度市场供应缺乏，以消化存量为主的成交量在低位徘徊，随着市场主要办公项目的放盘，市场成交量不断放大。2011年内，成交量的峰值与供应量的峰值出现时间较为吻合，相互依存度较大。特别是第三季度市场供应呈现爆发式的增长的情况下，成交量 5 麒龙房地产开发集团 战略发展部 开始出现大幅度的增长，全年成交40.04万?。 表7-1 2011年1-12月办公用房成交面积排行榜 成交面积成交均价成交金额 项目名称 区域 (万?) (元/?) (万元) 花果园 南明区 18.62 6840 12.7万 金阳新 贵阳世纪城 7.06 6912 4.87万 区 金阳新 绿地联盛国际 2.98 7115 2.24万 区 中国西部(贵阳) 金阳新 高新技术产业研2.61 7515 1.96万 区 发生产基地 贵州贵阳富源医 南明区 1.76 5544 0.96万 药物流园 香格里拉大厦 云岩区 1.22 18730 2.29万 贵州国际商城 南明区 1.21 12627 1.51万 金阳新 麒龙CBD 0.93 7766 0.73万 区 鸿通城 南明区 0.85 8133 0.69万 百灵时尚天地 云岩区 0.79 7532 0.58万 6 麒龙房地产开发集团 战略发展部 受市场存余和大盘推售影响，价格涨跌互现。 5月份以前，市场无新推楼盘，主要消耗市场存余，价格涨幅较大，5月以后，新增供应出现导致价格下降，涨幅较为稳定，从总体上看，呈现上涨势头，全年平均价格在7484元/?左右。 四、商业市场 (一)、市场综述 国家政策的调控，住宅市场受影响较大，商业地产受到波及较小，在政策的持续影响下，商业地产成为投资的新选择，加上贵阳城市经济的快速发展，商业地产的市场需求增加，市场快速发展。 2011年，市场总供应为27.19万?，比2010年市场总供应的58.34万?，下降了 53.39%;而总成交37.05万?，比2010年的30.14万?略有上升。2011年的供求比达1:1.1，市场呈现供不应求的局面。 (二)、供求关系分析 2011年商业市场整体上处于供不应求的局面，商业市场成交活跃，成交量较2010年上涨了23%，供应量较2010年下降了53.39%，市场主要是消化2010年市场存量为主，总供求比达1:1.1，市场供不应求，成交均价也大幅上涨，达15307元/?，市场整体表现良好，在房地产政策持续影响和未来商业用地的开发，商业地产作为投资的新选择，未来市场潜力较大。 (三)、供应量分析 7 麒龙房地产开发集团 战略发展部 2011年新增供应量较2010年有所下降，但与往年相比供应量仍比较大。 2011年市场的整体供应量比2010年下跌了53.39%，主要是由于新入市项目少，各大盘推案进入尾期，商业市场的整体推量减少，市场供应量的变化主要还是受大盘(绿地联盛、花果园、世纪城、中大国际等)的影响较大。 2011年贵阳新增供应上下半年各有分布，下半年市场新增供应较大。 2011年上半年1月、3月、5月供应量异常上涨，主要是中天会展城、世纪城、绿地联盛等大盘商业推出的原因，下半年7、8月份供应量上涨较大，是由于绿地联盛国际、美的林城时代、融创名品城大盘商业推出的原因，第四季度供应量走势平稳，是金阳新世界、利海米兰春天臣工新天地等多盘商业推出的原因，但各盘的推量都相对较小。 金阳新区仍为市场供应的主力来源，主城区供应比例略有下降，但仍不容小觑。 2011年金阳新区新增供应量占全市总量的53.62%，较2010年的40.71%有较大的增长，其中绿地联盛国际新增供应量最为突出，金阳新区日渐完善的配套设置加大了新区的商业吸引力。 2011年两城区新增供应量占全市总量的29%，较2010年的42%略有下降，主要由于新入市项目较少。白云区占到全市的10.75%， 8 麒龙房地产开发集团 战略发展部 乌当区占3.21%，花溪区占1.25%，小河区占2.51%。 五、成交量分析 市场发展平稳，商业用房成交量保持稳定增长。 2011年商业用房成交量上涨幅度较大，较2010年上涨达23%。部分大型楼盘在今年商业销售中，获得了超过以往的资金量。市场整体走势平稳。 2011年8月开始，贵阳商业用房成交量持续上涨。 2011年在世纪城、绿地联盛国际、中天会展城等大盘的热销推动下3月、5月成交量分别较上月猛增166.5%、99.53%，12月份多盘齐推的形式上成交量也较上月猛增了127.27%。 金阳新区商业用房成交量仍占市场60%。 2011年金阳新区仍然是市场成交的主力，成交量占到全市的61.34%，较2010年有小幅上涨;其次是南明区，占全市成交总量的11.76%;再次是白云区占全市成交总量的11.85%;云岩区占全市成交总量的10.82%，小河区占0.86%，花溪区占0.25%，乌当区占3.31%。 世纪城仍然是金阳新区商业用房市场的成交主力，绿地联盛紧跟其后。 表 8-1贵阳市2011年1-12月商业用房成交面积排行榜 项目名称 区域 成交面积成交均价成交金额 9 麒龙房地产开发集团 战略发展部 (万M?) (元/M?) (万元) 金阳新 贵阳世纪城 7.55 16105 12.16万 区 绿地联盛国金阳新 3.76 14494 5.45万 际 区 峰会国际大金阳新 3.4 12558 4.27万 厦 区 金阳乾图中金阳新 1.88 8351 1.57万 心广场 区 碧海乾图花金阳新 1.88 2021 0.38万 园 区 恒丰一品 南明区 1.32 8712 1.15万 鸿通城 南明区 1.2 11916 1.43万 南窗雅舍 白云区 1.11 5315 0.59万 方源广场 南明区 0.95 3474 0.33万 金阳新 中铁逸都 0.78 16282 1.27万 区 六、成交均价分析 2011年整体市场成交价格有较大的增长。 2011年市场整体上供不应求，市场均价整体有较大的增长，且 10 麒龙房地产开发集团 战略发展部 整体价格受个别大盘影响大，11年主要成交楼盘世纪城、绿地联盛等商业售价在区域成熟度不断提高的影响下，越来越高。 市场均价有所起伏，但整体上涨，较为稳定。 2011年， 主要受世纪城、绿地联盛、峰会国际等价格偏高的商业楼盘大量成交的影响，市场价格较高。 各城区成交均价均大幅上涨，且成交均价起伏较大，主要受大盘推手的影响。 2011年金阳新区成交均价到达15000元/?;主城区成交均价最高，云岩区成交均价高达20963元/?，南明区成交均价达14320元/?;乌当区成交均价12054元/?，花溪区四季花溪项目推动，成交均价为22680元/?，小河区成交均价为8932元/?;白云区受米兰春天等项目的影响，成交均价达11335元/?。 七、个案分析 (一)、贵阳世纪城 贵阳世纪城商业街主要由社区商铺构成，由于依托小区业主，客户群的数量和消费能力都在稳定上升，降低了商铺的投资风险。世纪城作为世纪金源在贵阳倾力打造的超级大盘，销售速度快，业主入住比例非常高，能容纳4万多个家庭，居住人口达12万人。数以万计的庞大人流量，是世纪城社区商铺发展的强劲后盾。 11 麒龙房地产开发集团 战略发展部 世纪城社区商铺均是在大批业主入住之后才进行销售，有力规避了商铺“无人问津”的风险。交通方面，紧靠黔灵山路、北京西路、金阳大道、长岭南路等城市主干道，扼守金阳新区最核心区位。 贵阳世纪城商业街 金阳新区 自行管理 社区配套 中端 在营 一般 贵阳世纪金源房地产 销售 开发有限公司 贵阳世纪城房地产开 配套型商业 发有限责任公司 百姓阶层 尚品生活街，位于北京西路，临近贵阳世纪金源大饭店、 8座商务写字楼、贵阳金源时代购物中心，为130-150? 临街可分割商铺，共计47席。 福州商业街，面积为45-85?临街商铺，共172间，11 月15日已提前交房，现已全部营业。福州商业街一端与 12 麒龙房地产开发集团 战略发展部 北京西路相接，另一端与龙瑞苑、龙禧苑商铺相交，整条商业街呈“?”字状。 龙瑞苑商业街，位于龙瑞苑小区入口处，连接金阳大道，商铺面积为35-50?，共计30间，现全部营业。 龙兴苑、龙禧苑商业街，位于贵金线延伸段，连接主城区，临近贵阳市第一实验中学、贵阳市第一实验 小学 小学生如何制作手抄报课件柳垭小学关于三违自查自纠报告小学英语获奖优质说课课件小学足球课教案全集小学语文新课程标准测试题 。商铺共计141间，面积为30-80?，已全部售罄～ 金源路商业街，一端与北京西路相接，另一端与贵金线延伸段相接，横贯卧龙水脉，临近农贸市场、规划中的高中，上风上水，商铺开盘即售罄，升值强劲。 贵阳世纪金源购物中心，是世纪金源集团投资数十亿建造的一个世界级购物中心，建筑面积约30万平米，内部集著名百货公司、国际国内知名精品店、万千国际潮流于一体。 贵阳世纪金源大饭店，隶属于世纪金源旗下的第九家五星级大饭店，总投资人民币4亿元，总建筑面积约7万余平米，共39层，规划建有客房520间(套)，饭店以大气儒雅，豪华现代的装修风格，将超前的顶级豪华体验引入贵阳商务饭店的全新高度。 13 麒龙房地产开发集团 战略发展部 世纪城现有商家:雅迪电动车、黔广汇家电批发城、小平世纪婚纱、国酒茅台专店、凯莱地板、居然之家、屈臣氏、数码影像店、嘉王鲜花店、21世纪不动产、米其林轮胎、鸿臣暖屋、恒晖农贸综合市场、中贤测绘仪、鑫宇广告、创艺装饰、燕之屋、意尔康、爱登堡、海澜之家、芝林大药房、农行、工行、标书快印王、韩氏依人、永辉超市、高端:金源MALL、TPMALL(国贸购物中心)蓝黛俱乐部、必胜客、苏宁电器、黔五福、海贝等。 2、绿地联盛国际 绿地联盛国际为贵阳首家城市综合体，集购物中心、步行街、5A 14 麒龙房地产开发集团 战略发展部 级写字楼、公寓、影院等于一身，位于贵阳市金阳新区迎宾路与诚信路的交接处，处于金阳新区的核心位置，紧邻贵阳市行政中心，距市中心仅20分钟车程，项目周边的设备设施十分完善，教育、交通、医院、公园等生活设施一应俱全，轻轨一号线“诚信站”即设在该项目旁，交通十分便利，35%低建筑密度。 绿地?联盛国际集群体式国际街区，总建积面积近35万平方米，以MALL商业广场、LOHO国际公寓、5A级写字楼、酒店、风情商业街5大价值体系，全力打造贵阳首屈一指的城市综合体，演绎国际商业潮流中心。 绿地联盛国际 金阳新区 科瑞物业 住宅底商/社区商 中高端 业 上海绿地集团(贵阳) 销售 置业有限公司 上海绿地集团(贵阳) 配套型商业 置业有限公司 白领阶层 3500平方米下沉式广场 23米独特的购物中心挑高中庭 双首层商铺 全站式服务，庭院式经营 15 麒龙房地产开发集团 战略发展部 花园式环境的高级商业业态 3、西南国际商贸城: 为认真贯彻落实贵州省委、省政府“加速发展、加快转型、推动跨越”的要求，贵阳市委、市政府决定在金阳新区规划建设西南地区乃至全国具有一定影响力的大型综合性商贸批发市场——贵阳西南国际商贸城。贵阳西南国际商贸城，位于贵阳市金阳新区西南部金华镇干井村，规划面积10平方公里，投资总额600亿元，总建筑面积约1420万平方米，地面4F地下2F, 共计13.6万个商铺，是一个按七代半商业模式集市场经营、国际贸易、现代物流、电子商务、次级 16 麒龙房地产开发集团 战略发展部 CBD于一体的大型综合性商业集群。 为建设该项目，在省市党委、政府的大力支持下，浙江浙商环球投资有限公司、波司登股份有限公司联合于2011年11月注册成立了“贵阳西南国际商贸城有限公司”，注册资本五亿元。 本项目分三期进行，预计四年内主体完工，建成后将涵盖贵阳市除了蔬菜农副产品批发及汽车销售(零部件批发)之外的各类商贸市场经营业态，并配套建设相应的物流、仓储、酒店、后勤服务、总部运营管理中心、办公楼、住宅、学校、医院等。 17 麒龙房地产开发集团 战略发展部 该项目以服务全省、面向西南、辐射东南亚为目标，通过转型升级和市场业态整合，将进一步完善产业链，增加就业，提高劳动生产率，促进交易渠道更加多元，大大改善老城区交通拥堵、市场无序、安全消防隐患突出等问题;全面促进贵阳市商贸升级，提升城市品位，推动贵阳经济社会全面发展。 现一期项目正式开工建设。一期项目建筑面积220.6万平方米，规划建设成服装、小商品鞋帽百货、装饰建材、五金机电和食品土特 18 麒龙房地产开发集团 战略发展部 产五大类专业商贸批发市场及必要的商业配套，共计约36000个商铺;预计2013年5月竣工，已售铺面9000个，共62000方，铺面范围:28—96平方米，主力铺面60-76平方米，开间进深比1:2，柱距10-12米，层高5.5-5.76米，一期起价9000元，均价20000元，最高价23000元，2012年4月29-5月1日，三天认筹商铺预约揽金2.36亿，全省银行卡跨行交易34.9万笔，交易金额11.6亿。资金监管由新区管委会和金阳住建局共同监管，存建行碧海花园支行，领取商品房预售证后三日内解除，监管期内个别商户办理退款手续的，监管账户内资金不得动用。 西南国际商贸城 金阳新区 浙商集团 大型综合商业集 中高端 群体，七代半商业 浙商环球投资公司、波 销售和自持 司登股份有限公司联投 配套型商业 浙商集团 商业刚需阶层 19 麒龙房地产开发集团 战略发展部 涵盖除了蔬菜农副产品批发及汽车销售(零部件批发)之 外的各类商贸市场，配套建设物流、仓储、酒店、后勤服 务、总部运管中心、办公楼、住宅、学校、医院等。 该项目的建成将为金阳楼宇经济、固定资产投资、财税收入创造新增长点，为贵阳提供50万方市场，30万方酒店宾馆写字楼，共计80万方的就业机会，每年为金阳新区创造30亿税收，相当于金阳新区2011年一年的财政收入，再次刷新金阳奇迹。 八、2012年1-5月商业持续升温 (一)、商业迎来物业高峰:据筑房网数据显示:花果园5月份新增商铺及写字楼预售51万方，全市1-4月累计商业新年增加31万方，累计至5月底花果园销售商铺及写字楼共计62万方，百灵时尚天地69-260平米商铺3万方面市，中天会展城金街口商铺20-50平米正在认筹，创意时代主城商铺2500平米面市，富源世纪城90-600平米现房写字楼正在发售，绿地联盛国际3000平米商铺面市，融创名品 20 麒龙房地产开发集团 战略发展部 城20-50平米商铺在六月开盘，可见未来商业物业会迎来放量高峰。 (二)、两城区写字楼和金阳商铺:一季度全市写字楼共成交8万方，其中两城区成交6.5万方，金阳新区约0.7万方，同期商铺物业全市共成交6万方，两城区4.2万方，金阳新区1.8万方，随着西南国际商贸城、中天会展城多项目商铺的推出，未来会出现两城区写字楼、金阳商铺成交的格局。 (三)、21世纪不动产了解到的信息，随着来金阳投资的外企增多，贵阳中心区写字楼租金水平持续上涨，涨幅30%左右，部分中小企业出于对成本控制的要求，将目光转移到金阳新区，贵阳中心城区简装写字楼每米80元，未装修的70元，甲级写字楼月租从年初每平米90元上涨到120元，整体租金上涨30%;租客集中于两类产品:一是规划好的高品质小户型写字楼，二是稀缺高端产品销售方面中心区写字楼价位较高且无停车位，而在金阳新区由于价位适中买楼后还能再买车位解决停车难题成为购买主因，户型集中于150-200平米。 九、本案总规产品构建(深度调研论证) 方案一:写字楼+酒店+公寓+商业 1、原方案二稿中的四层商业改为本项目地标性建筑36F超高层写字楼，底层考虑2F商业，运用商业连廊作围合式布局，提高项目品质，靠贵遵路原5A级写字楼改为准28F五星酒店;公司提供地块代建，酒店自行投资经营，十年经营合约，借壳上市，做品牌营销战略:前期免两年租金，第三、四年开始将酒店税后收益20%分配给集 21 麒龙房地产开发集团 战略发展部 团公司，第五年开始税后收益在原基础上递增3%，第六年递增5%，第七年递增8%，第八年递增12%，第九年15%，第十年递增18%;(三星酒店投资回收期8年，四星酒店投资回收期11年，五星酒店投资回收期14年)十年期满品牌已完成吸引人流作用，甲方每年的收益有好地时就能上阵，总比自已出全部银子要好，商业的难度在于必须要先养才有收益，一修完就能全部变现是神话故事，开发商业地产急于变现者都一败涂地，万科商业做不过万达这是原由之一。 信息:天怡豪生五星酒店因属中铁五局下属公司，有政策规定不能从事经营性质的产业活动，要被卖掉，酒店员工的生存面临考验，在拍卖前可进行试探性接触，全面了解酒店运营及盈利状况、债权债务、高层想法。 金阳管委会对投资商酒店运营公司的政策奖劢措施:营业税所得税前三年全额预奖，后两年减半奖励，2010年世纪金源大酒店所得税退税700万。 2、原方案二稿中的拆迁还房位置放置于靠210国道项目次入口处，利用回车场地与写字楼隔绝，三栋住宅中22F改为商务公寓,28F\32 F改为酒店式公寓，提高项目品质形成差异营销。 理由依据:A、本案综合地块条件不具备做销售型物业的基础，销售型物业的综合体需有大型社区作消费支撑或周边商网配套成熟、商圈初步形成:如会展城、美的、金阳商业步行街、碧海花园等;本案比贵遵路矮6米，地块造形条件属异型，商业不具备对外辐射条件， 22 麒龙房地产开发集团 战略发展部 住宅不具备吸引高端客群购买欲望，做住宅利润价值不高;适合做持有型物业; B、火车北站2014年年底竣工，2015年运营后会形成总部经济，物流经济，轻轨换乘站、阳关大道和210国道通车后会引发商机加大，“进城下乡”将更易达，本案商业价值明显高于住宅，因此本案应考虑商业综合体，回避地形劣势发挥商业优势使其价值最大化; C、210国道与阳关大道交汇处为昭示性最佳面应建地标建筑以充分利用地形作感召性营销，2F商业减缓4F商业销售招商运营风险，商业卖完是运营的开始，因此商业要考虑独立成活和经营，4F商业适合主城区核心商圈，人流量巨大足以支撑其消费运营，不适合刚开发的新区，新区商圈按贵阳速度通常要十年才能成熟，创建商圈会加大商业运营风险，为提高变现速度两层为宜;商业如能贴牌做3F都无风险，变现率高、业态精准，增加品质，但会增加贴牌管理费，这与公司提倡节约成本背道而行;本案属待开发新区且地块异形，商业对外辐射性不强，故贴牌运作有一定难度。 说明:商业贴牌运作，指通过国内知名商业运营机构:又一城或华夏柏欣机构对本案商业进行规划、设计、招商、运营一条龙服务，以便为商业成功发售进行铺垫; D、售楼部采用借用手法利用酒店一层做，不考虑永久性，销售完还原成酒店大堂以节省成本; E、三栋住宅改为公寓后变现同时能提高产品价值，其售价保守 23 麒龙房地产开发集团 战略发展部 估计每平方米能增加1000元;公寓户型在日照方面的设计要求比住宅低，较易通过规划报建; F、山体中的水杉和白玉兰，在项目动工前最好能妥善移栽，主景观动工时移栽至主入口形成主入口行道树景观，经济美观的同时还环保，营销宣传——形象战略:利用公司在业界和社会的美誉度，倡导可持续发展循环经济的企业，通过认同企业而跟随行为价值，从而认同产品达成销售。 方案二:写字楼+公寓+商业 若两家五星级酒店中任何一家不能引入商讨合作经营一事，将原酒店位置改为商务公寓，以利资金变现。 九、施工工期:本案应延后动工 理由依据:1、210国道与阳关大道,两条路施工期为一年半左右，如在2013年六月销售，对施工和销售产生致命性影响，施工无施工面，销售无看房通道，封闭性施工不会有人来看房，销售搞外展点会增加成本开支;此时开盘无法完成楼盘去化率，所有成本开支会加大投入，但产出不成比例，变现难度90%以上，从地产开发风险性分析也应顺势而为，逆势而行会为冲动买单。 2、本案三年后具备最佳销售时段，届时区域内市政规划配套已经初具完工，道路畅通会引来车流、人流，北站运营能带动酒店、公寓、写字楼销售，因此强烈建议本案最佳施工期至少押至两年大限临界点，原则以不交20%土地闲置费为准，开盘时间项目动工时再定。 24 麒龙房地产开发集团 战略发展部 3、市场层面:花果园的销售率占市场份额88%，两年后是其尾盘销售期，出货量减少，我方开盘能避开大盘正面进攻，现金阳新区内各写字楼按2011年销量预估最低去化量16%，北站通车才是商机到来，竣工之日就是我们的动工之时;现在等待是为更好收获。 4、土地方面:贵阳在2011年前十个月，已成交地块面积550万平方米，与2010年全年新增房地产开发用地752.84万平方米相比有所下降，9月至11月共有23块地上交易平台，年末有10块地出让，全是旧城改造项目，全年土地交易中有7个流拍，今年任何一块地不再像2010年时多家举牌历经数十次竞价景象，而是一地只有一家竞拍，以高于挂牌价10%溢价成交，土地多被中天城投、宏立城、绿地、美的集团等少数大房开收入囊中，多数房开都在观望。 2012年楼市调控会继续，土地市场外地大鳄房开会继续蛰伏，等待楼市回暖，资金密集型央企更是冬藏，开发商将绑架所有人和政府，你调控我就不拍地，绑架银行，要死银行先死，开发商后死，绑架消费者，不降价就没地方买楼，要破盲目拿地，业内口号:已开发的快卖房、未开发的缓建房、调控期不拿地，现金为王;开发商和政府博弈时，会有解放军进入，一个是政府自救建保障房，另一个是房产基金异军突起，尤其在今年，大量房地产基金出现，他们不是传统开发商，只拍地转房开当地主，对整个市场态势存在量价齐跌，多数房开是希望现在少量取地，调控结束后再开发，少数房开与政府周旋，如拖延土地出让金或改规划，更少数是轻度开发或挖坑待建，2012年拿地者须慎重，土地从成交到形成住宅的市场供应，一般需两至三 25 麒龙房地产开发集团 战略发展部 年周期，近期住宅市场供应不会因当前土地市场成交状况受影响。 5、宏观政策方面:十八大以后，限购令取消只是时间问题，房产税已经扩大试点城市，陈胜吴广潜伏于改善性需求强烈的区域，在2015年新一轮地产周期到来前，调控、波动会反复进行，大势低迷。 十、押盘与不押将面临不同的问题: (一)、押盘考虑: 1、公司本部企业两年的运营成本 2、呈金阳住建局关于延期施工的报告:(以两条道路封闭性施工，无工程施工面为由) 3、两年后动工项目升值的价格测算 (二)、不押盘解决: 1、无施工面的情况下工程进度如何配合销售, 2、售楼现场VI如何进场包装制作, 3、推盘销售成本预算 4、售楼部外展点租赁:市区租市内接待点:(效果比在金阳好)大西门商圈、市美术馆大堂利用(技巧:用物管公司去谈租金低，房开去谈对方会提价) 理由:地理位置处主干道入口，该处人流量巨大，辐射面广，属大西门核心商圈，位于腾龙湾接待点市科技馆前面，能有效进行客源拦截; 26 麒龙房地产开发集团 战略发展部 租全额拔款单位比酒店租金便宜，该单位目前是亏损状态，仅举行美术作品展览不足以维持。 5、山体上是否有可利用的自然植被做景观资源，打造山体公园生态办公理念。 6、山体上能否有土地加以利用,政府相关政策是否允许, 7、两条路施工期和火车北站未通车前销售不下考核指标，即使下指标也无法实施。 27