青龙湖实施方案(二期)土地一级开发项目实施方案

青龙湖郊野休闲社区二期用地 土地一级开发项目实施方案   编制单位：北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司  编制时间： 二○○八年三月 目  录 第一章  项目基本情况    4 一、项目区位情况    4 二、土地利用现状分析    8 三、现状地上物状况    8 四、项目规划情况    9 五、项目背景及前期进展情况    13 第二章  编制依据    16 一、法律法规依据    16 二、项目依据    16 第三章  项目市场分析    18 一、北京市房地产市场分析    18 二、北京市土地市场分析    20 三、丰台区市场分析    21 第四章  一级开发实施主要内容及开发进度    23 第五章  征地实施方案    24 一、征地情况概述    24 二、征地补偿方案    24 三、征地补偿费用构成    25 四、征地工作进度 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载     26 第六章  拆迁实施方案    27 一、现状调查    27 二、拆迁补偿方案    27 三、拆迁工作进度计划    31 第七章  市政基础设施建设方案    32 一、现状市政条件及市政方案综合    32 二、管线综合    36 三、市政投资估算    36 四、市政建设进度计划    37 第八章  土地供应方案    38 一、土地供应模式    38 二、土地供应计划    38 三、土地一级开发深度    38 四、一级开发成本及入市交易底价的确定    38 五、资金回收计划    39 第九章  整体项目投资方案    40 一、项目一级开发总投资估算    40 二、土地出让金估算    42 三、入市交易底价估算    43 四、土地销售收入估算    43 五、现金流量和财务指标分析    45 六、未计入费用情况分析    46 七、项目二期一级开发总投资估算    48 第十章  项目管理方案    49 一、建设计划管理    49 二、项目的进度计划管理    49 三、项目管理    50 第十一章  重点事项说明    51 附    件    52   第一章  项目基本情况 一、项目区位情况 1、区域位置 青龙湖郊野休闲社区项目用地位于北京西郊丰台区王佐镇境内。王佐镇地处丰台区西南部，全镇面积约61平方公里。属于丰台区永定河以西地区，其西北、西南分别与门头沟区和房山区交界，东部、东北部与丰台区长辛店镇接壤。项目东至规划六环路，西起青龙湖公园，南至王佐镇南部边界，北至极乐峰南部。 二期项目用地四至：东至规划青龙湖5号路，西起规划生态防护绿地，南至王佐镇南部边界，北至规划长青路。 图1-1：  项目位置示意图 2、宗地自然特征 丰台区位于北京市区西南部，周边相邻8个区县。东为朝阳区，北为崇文、宣武、海淀和石景山区，西北为门头沟区，西南和东南为房山和大兴区。丰台区所辖面积305.87平方公里，项目宗地位于丰台区西部边缘，主要自然特征如下： ①气候：本项目地处北京市区的西南部，属华北平原温带大陆季风型气候。季节温差及昼夜温差大，年平均气温约为11.5度，最高平均气温26度，最低平均气温—6度。年降雨量变化较大，多年平均降雨量约为580—600毫米，60%的降雨量集中在6—8月。长年主导风向为西南风和西北风，夏季主要刮西南风，风力不大，冬季主要刮西北风，最大风力可达8级。 ②水文：永定河自北而南由石景山流经丰台区进入大兴区，长约15公里的河段，将丰台区分为东西两部。永定河属全国四大防洪江河之一的海河水系，在北京境内流经门头沟、石景山、丰台、房山、大兴五个区，河段长约170公里，流域面积近3200平方公里，是北京西部地下水的主要补给源。 ③地形地貌：全区呈东西狭长形，最西端马鞍山至最东的四道口村相距35公里，南北最宽处14公里。地势西高东低，平原占4/5，西北部为太行山东麓，形成低山丘陵地区，低山区的马鞍山海拔654米；东部为洪积冲积扇平原，海拔大约为35－50米。 ④地质：项目所在地属燕山山洪冲积带，工程地质分区为3类区，可进行一般工程建筑。地下水埋深约为10-15米，冬季冻土深度约为80厘米，风化岩层位于原地面以下50-60米，属地震稳定区，建筑结构抗震可按8度设防。 3、区域特征与区位分析 项目所在的青龙湖地区位于北京城市中心区的西南，丰台区的最西端，崇青水库（青龙湖）东岸，隶属于丰台区王佐镇，是北京市“西部发展带”中的重要地段。项目临近京石高速路、京周路，项目周围自然生态环境优越，视野开阔，周边旅游资源有青龙湖公园、南宫苑生态公园、云岗温泉垂钓公园、云岗地热水世界博物馆，自然环境好。 项目临近京石高速路、京周路，通过京石高速可以直达西五环、西四环和西三环。青龙湖郊野休闲社区距市中心约25公里，驾车通过京良路、京石高速公路只需30分钟即可到达市中心，同时有十多条公交线路如917支线和983可以到达。08年六环路开通后，驱车只需40分钟便可抵达首都国际机场。 由于王佐镇经济发展的制约因素较多，经济发展和城市化进程落后于丰台区永定河以东地区。该地区除少量新建筑外，市政条件差、环境脏乱、农民生活质量低，严重影响了北京市国际大都市的形象。同样，青龙湖郊野休闲社区项目规划范围内分布着大量的农、居民平房，环境一般，人文居住环境较差。 区域内房地产开发正处在起步阶段，周边新开发房地产项目较少，主要有靠山居艺墅、加州水郡、中体奥林匹克花园的别墅项目和长龙苑、银海星月、沸城（晓月苑7、8组团）等普通住宅项目。从区域规划目标看，王佐中心镇将建设成花园式旅游小城镇，目前王佐镇规划的“中心镇建设区、中心村建设区、青龙湖郊野休闲区、千灵山风景区、京西物流产业园区”五个区域已经基本完成，今后将是王佐镇从规划小城镇走向建设、经营和管理小城镇的关键时期。随着规划的实施，项目周边公共配套设施将得到极大的完善，居住氛围、居住品质有望提升，区域的整体环境将会有明显改善。 图1-2：  总体项目区位分析图 王佐镇是京南著名的科技城，国家多所航天航空研究单位坐落于镇域东北部，雄厚的科技力量对王佐镇的发展具有一定的拉动作用。王佐镇中心地区地处市区的西南边缘，是从西南方向进入市区的必经之处，京石高速公路、京周公路、京广铁路均由此经过。 青龙湖郊野休闲社区建设的实施，是推动青龙湖地区经济和社会全面健康发展，促进丰台区城市生态环境改善的重点工程，也是落实《“新北京、新奥运”城市绿化行动》的任务，兑现市政府申奥报告提出的承诺，使北京城市绿化、美化达到国际一流水平的重大举措。 图1-3：  规划建设用地与现状建设用地关系图 中央民族大学新校区用地 一期项目范围 二期项目范围 二、土地利用现状分析 1、规划用地现状权属 根据北京市城市规划设计研究院编制的《青龙湖地区控制性详细规划调整》，青龙湖郊野休闲社区项目总占地2534.79公顷，为王佐镇的12个自然村的集体土地，分别为怪村（包括黄瓜园）、魏各庄、栗园、洛平村（南洛平村、北洛平村）、小店村、西庄店、瓦窑、后甫营、羊圈头和大富庄村。扣除一期用地后总用地范围为2474.37公顷，其中需征地的面积为707.22公顷；二期总用地面积为61.79公顷，均需办理土地征用手续。 2、规划用地现状性质           表1-1：  青龙湖郊野休闲区需征地范围用地现状情况    单位（公顷） 用地类型 耕地 园地 林地 其他农用地 建设用地 交通用地 未利用地 总面积 休闲区 174.89 62.19 27.00 9.75 417.37 6.00 10.02 707.22 二期 15.28 5.43 2.36 0.85 36.47 0.52 0.88 61.79 三、现状地上物状况 青龙湖郊野休闲社区项目用地覆盖了王佐镇的12个自然村，拆迁范围为2474.37公顷，而非只是建设用地，根据2004年户口和宅基地资料，并现场踏勘以及结合土地利用现状图校核等方式对地上物情况进行调查核实，结果如下： 项目用地范围内共有住宅户5339户，人口15532人，住宅房屋总占地（农村宅基地）面积约142.54万平方米，总建筑面积约58.19万平方米；非住宅房屋总占地面积为85.75万平方米，总建筑面积约38.03万平方米；另外地上物还有砖厂28座（已签订的拆迁补偿协议36342万元）、高压线和13700个坟头以及大面积的果树和林地等。 图1-4：  项目用地现状图 四、项目规划情况 根据《关于丰台区青龙湖郊野休闲区总体规划调整的批复》（市规发[2002]1413号）及《青龙湖地区控制性详细规划调整》，本项目总体规划方案如下： 指标名称 二期 未出让 总用地 单位 总土地面积 617900 24743700 25347900 平方米 建设用地面积 454600 4157900 4504500 平方米 代征用地面积 163300 6421800 6679400 平方米 其中：代征道路用地面积 21500 1947200 2070800 平方米 代征绿化用地面积 141800 4474600 4608600 平方米 其它用地面积 14164000 14164000 平方米 容积率 1.03 0.70 0.73 平方米 总建筑面积 466200 2912600 3293900 平方米 其中：地上建筑面积 466200 2912600 3293900 平方米 住宅 387300 1162300 1543600 平方米   一类住宅 330800 330800 平方米   二类住宅 387300 831500 1212800 平方米 公共设施建筑面积 78900 1327600 1327600 平方米   配套教育 3700 63400 63400 平方米   商业金融 75200 562300 562300 平方米   文化娱乐 209600 209600 平方米   体育 27700 27700 平方米   医疗卫生 83000 83000 平方米   教育科研设计 379600 379600 平方米   文物古迹 0 平方米   其它公共设施 2000 2000 平方米 市政公用设施建筑面积 12900 12900 平方米 其他用途建筑面积 409800 409800 平方米 其中配套教育、医疗卫生、文物古迹、其它公共设施、市政公用设施建筑面积为非经营性建筑面积，暂确定为不可出让建筑面积。                                   表1-2：  用地平衡表              （单位：万平方米） 用地性质 二期用地面积 二期建筑面积 未出让用地面积 未出让建筑面积 总用地面积（公顷） 建筑面积        （万平方米） 公共设施用地 6.27 7.52 191.84 126.42 191.84 126.42   商业金融用地 6.27 7.52 48.55 56.23 48.55 56.23   文化娱乐用地 　 　 58.14 20.96 58.14 20.96   体育用地 　 　 4.62 2.77 4.62 2.77   医疗卫生用地 　 　 9.72 8.30 9.72 8.30   教育科研设计用地 　 　 70.20 37.96 70.20 37.96   文物古迹用地 　 　 0.28 0.00 0.28 0.00   其它公共设施用地 　 　 0.33 0.20 0.33 0.20 多功能用地 　 　 36.04 40.98 36.04 40.98 居住用地 39.19 39.1 181.46 122.57 216.12 160.70   一类居住用地 　 　 78.96 33.08 78.96 33.08   二类居住用地 38.73 38.73 94.57 83.15 129.23 121.28   配套教育用地 0.46 0.37 7.93 6.34 7.93 6.34 社会停车场库用地 　 　 2.15 0.00 2.15 0.00 市政公用设施用地 　 　 4.30 1.29 4.30 1.29   供应设施用地 　 　 1.51 0.45 1.51 0.45   交通设施用地 　 　 1.21 0.36 1.21 0.36   污水处理用地 　 　 1.58 0.47 1.58 0.47 小计 45.46 46.62 415.79 291.26 450.45 329.39 可出让部分 45.00 46.25 369.01 275.13 403.67 313.26 绿地 14.18 　 447.46 460.86 0.00   公共绿地 14.18 　 96.71 109.40 0.00   生产防护绿地※ 　 　 254.50 255.21 0.00   生态景观绿地※ 　 　 96.25 96.25 0.00 水域和其他用地※ 　 　 1375.00 1375.00 0.00   水域※ 　 　 65.42 65.42 0.00   耕地※ 　 　 830.21 830.21 0.00   林地※ 　 　 479.37 479.37 0.00 对外交通用地※ 　 　 41.40 41.40 0.00   铁路用地※ 　 　 7.39 7.39 0.00   公路用地※ 　 　 34.01 34.01 0.00 道路占地 2.15 　 194.72 207.08 0.00 区域总用地 61.79 46.62 2474.37 291.26 2534.79 329.39 注：以上用地中标有 ※ 符号的不需要进行征地。其中配套教育、医疗卫生、社会停车场库、文物古迹、其它公共设施、市政公用设施用地及居住用地中的小区绿地为非经营性建筑用地，暂确定为不可出让建设用地面积。 图1-5：  青龙湖郊野休闲社区项目项目规划用地范围图 回迁房用地 中央民族大学新校区用地 二期项目范围 一期项目范围 图1-3：  项目用地范围图 图1-6：  二期项目用地规划图 五、项目背景及前期进展情况 为响应市政府的“新北京、新奥运”的构想，秉承高起点规划、高水平设计、高质量建设、高效能管理的理念，借助“依青山、傍绿水”的独特自然优势，发展以休闲产业为主导，集旅游、度假、会展、娱乐、商务、医疗、教育为一体的多功能郊野休闲社区。 1、根据“北京城市总体规划（2004年-2020年）” 中的城市空间布局与城乡协调发展——“按照 ‘两轴-两带-多中心 ’的城市空间结构，为统筹经济社会、资源和生态环境的协调和可持续发展，根据不同区域的现状发展特征、资源禀赋及生态环境承载能力划定次区域，通过对次区域的限制条件、开发强度、开发模式和管理模式的分类指导，实施分区域的城市发展策略。”丰台河西地区被列为西部重点次区域发展区域。 丰台区政府 “十一五规划”将青龙湖郊野休闲社区项目定为发展规划的“四大经济板块” 之一，根据《丰台区河西地区整合规划》以及《王佐镇中心村规划》项目定位为丰台区的重点项目。 2、青龙湖郊野休闲社区项目的规划理念是顺应北京市政府提出的“新北京，新奥运”的战略构想，立足丰台，服务北京，面向世界，秉承高起点规划，高水平设计，高质量建设，高效能管理的基本理念，项目将建成以科研总部基地为亮点，以休闲产业为 主导，集特色旅游，会议会展，文化娱乐，现代商务和教育医疗于一体的国际化高 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 的生态旅游度假新城区。 3、2000年丰台区王佐镇政府与东方集团等公司共同注资成立了北京新鸿基盛城置业集团有限公司，以北京新鸿基盛城置业集团有限公司为主体对青龙湖郊野休闲社区项目进行土地一级开发的实施。 4、该项目在实施过程中得到市领导的关注及指导。2001年10月11日，时任北京市委书记贾庆林、人大常委会主任于均波和副市长汪光焘亲临现场考察指导工作，详细听取了北京新鸿基盛城置业集团有限公司的规划设计方案和整体功能定位、整合本区域土地资源后，对项目的开发工作给予了充分肯定并作出了相关指示。北京市委书记刘淇及原市国土局局长安家盛同志也亲临现场对开发工作进行视察指导。 5、根据市、区两级政府对项目建设的要求，北京新鸿基盛城置业集团有限公司投入了大量资金于2000年聘请美国的ERA评估公司进行了北京青龙湖郊野休闲社区的可研论证，同年聘请国际知名的美国HOK设计集团，精心编制了《青龙湖郊野休闲社区项目总体规划》和《控制性详细规划》，并分别获北京市规划委员会市规发[2002]1413号批复和市规发[2003]128号批复批准。2003年2月至2004年初美国HOK设计集团又受聘完成了《修建性详细规》。 6、北京新鸿基盛城置业集团有限公司与王佐镇政府共同合作，于2003—2006年对整体项目区域内的砖厂、白灰厂进行了环境治理、并实施了拆迁。 与王佐镇政府签定了“市政供水补偿协议”，并全额支付补偿费。 与王佐镇政府签定了“青龙湖公园建设、补偿协议”。 2007年，根据当地派出所、村镇政府提供的资料结合现场踏勘以及土地利用现状图校核等方式，完成了对青龙湖郊野休闲社区项目范围内人口、户籍结构，宅基地、房产等的调查分析工作，并以此为参考依据初步制定了拆迁和回迁安置方案。 7、目前一期项目用地已经完成一级开发立项审批、征地结案及地上物拆迁等工作，并完成入市交易工作。 第二章  编制依据 一、法律法规依据 1、中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第8号）； 2、城市房屋拆迁管理条例（国务院令第305号）； 3、北京市土地储备和一级开发暂行办法（京国土市〔2005〕540号）； 4、北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法； 5、北京市建设征地补偿安置办法（北京市人民政府令第148号）； 6、北京市城市房屋拆迁管理办法(北京市人民政府令第87号)； 7、《北京市集体土地房屋拆迁管理办法 》（北京市人民政府令第124号）； 8、北京市国土房管局《关于印发〈北京市房屋拆迁评估管理暂行规定〉的通知》（京国土房管拆字〔2001〕1147号）； 9、《北京市房屋估价办法》（京房地评字〔1996〕573号）； 10、北京市房屋土地管理局、北京市物价局关于印发《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》的通知（京房地评字〔1999〕656号）； 11、北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法（京国土用〔2005〕533号）； 12、北京市人民政府2002年12月下发的《关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》[京政发（2002）32号]； 13、北京市国有建设用地供应办法（试行）（京政发〔2005〕6号）； 14、北京市丰台区人民政府关于北京市集体土地房屋拆迁管理办法实施 意见 文理分科指导河道管理范围浙江建筑工程概算定额教材专家评审意见党员教师互相批评意见 的批复（丰政函[2004]93号）； 15、北京市土地一级开发实施方案编制和审核暂行办法（送审稿）。 二、项目依据 1、《青龙湖郊野休闲度假社区项目总体规划》 2、《青龙湖地区控制性详细规划调整》 3、北京市规划委员会《关于<青龙湖郊野休闲社区控制性详细规划>局部用地调整有关意见的复函》 4、北京市规划委员会《关于青龙湖地区控制性详细规划调整的批复》 （市规函 [2007]1644号） 5、《关于授权北京新鸿基盛城置业有限公司进行丰台区青龙湖郊野休闲社区项目土地一级开发的批复》 6、青龙湖郊野休闲社区市政工程规划方案综合； 7、北京市国土局《关于丰台区青龙湖郊野休闲社区项目土地一级开发有关问题的请示》 8、北京新鸿基盛城置业有限公司调查掌握的相关资料。 9、本实施方案编制人员调查收集的相关资料。 第三章  项目市场分析 一、北京市房地产市场分析 2007年1-11月，北京市房地产市场总体保持稳定运行状况，全市房地产开发投资增速继续提高，商品房新开工面积和销售面积降幅趋缓。由于市场供需结构矛盾依然突出，房屋销售价格指数继续高位运行。 （一）房地产开发投资增速继续回升 1、房地产开发投资增速继续回升。1-11月，我市完成房地产开发投资1626.1亿元，比去年同期增长19.4%,增幅同比提高4.3个百分点。继1-5月投资增速达到今年以来的最低点10.8%后，从下半年开始，投资增幅较快回升，1-11月比前三季度提高1.9个百分点（见图1）。新建商品房中，住宅完成投资798.7亿元，比去年同期增长15.4%。 图1     房地产开发投资增速趋势图     单位：% 2、商品房施工面积低速增长，新开工面积降幅趋缓，房地产住宅市场供应持续下降。1-11月，我市商品房施工面积保持低速增长，截至11月底，达到9906.1万平方米，比去年同期增长5.1%。其中，本年新开工面积2138.3万平方米，下降9.4%。 在商品房中，住宅施工面积和新开工面积呈持续下降趋势。截至11月底，全市住宅施工面积为5646.9万平方米，其中，本年新开工面积1368.4万平方米，分别比去年同期下降3.3%和9.6%。今年以来，住宅施工和新开工面积降幅逐渐趋缓，分别比前三销售价格涨幅进一步扩大季度缩小2.8个和7.4个百分点。 图2     住宅开发面积增长趋势图 　单位：万平方米，% 3、商品房竣工面积由增转降。今年以来，我市商品房竣工面积呈先增后缓趋势，上半年增速攀升为今年以来最高20.1%后逐渐趋缓，1-11月，商品房竣工面积达1820万平方米，基本与去年同期1821.8万平方米持平，同比略降0.1%。住宅竣工面积为1252.4万平方米，增速自年初以来首次出现下降趋势，同比下降5.3%。 4、商品房期房、现房销售面积降幅趋缓。1-11月，我市商品房现房和期房销售面积继续呈下降趋势，现房销售442.9万平方米，期房销售1442.5万平方米，分别比去年同期下降24.5%和2.9%。与前三季度相比，降幅均缩小6.1个百分点。其中，住宅现房销售321.2万平方米，下降30.8%；住宅期房销售1228.6万平方米，下降6%，降幅分别比前三季度缩小6.6个和9.5个百分点。 5、经济适用房住宅新开工面积增长较快。11月末，经济适用房住宅施工面积395.8万平方米，比去年同期下降22%，其中，本年新开工面积123.3万平方米，增长61.4%，增幅比前三季度提高30个百分点。 （二）房屋销售价格销售价格涨幅进一步扩大 房屋销售价格涨幅进一步扩大。1-11月，我市房屋销售价格总指数累计为111%，涨幅比去年同期提高2.3个百分点，比前三季度提高0.9个百分点。房屋销售价格总指数自去年6月份之后持续高位运行，从今年7月份开始房价涨幅进一步加剧。从结构分析看，1-11月新建商品房价格指数累计为111.4%，二手房价格指数累计为110%。 商品住宅销售价格保持较快增长。在新建商品房中，住宅销售价格指数累计为112.4%，其中11月份为117.4%；非住宅价格指数累计为106.2%，其中11月份为108.6%。二手房中，住宅销售价格指数累计为110%，其中，11月份为112%，比上月提高0.3个百分点。 从分区域指数看，远郊区县价格指数最高。1-11月，东城区、西城区、崇文区、宣武区四个城区，房屋销售价格指数最低，累计为107%，朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区四个近郊区，累计为111.7%，十个远郊区县房屋销售价格指数最高，累计为112.4%。 二、北京市土地市场分析 （一）新一轮宏观调控以土地供应为先导 2007年出台的一系列宏观调宏政策没能有效地抑制北京房价的快速上涨，原因一方面是开发商与机构投资者长期看好中国的经济发展，仍然以积极的态度将大批资金投入到房地产行业，另外，鉴于人们生活水平的提高及外资企业在中国的不断扩张，住宅与商业物业在北京存在着强劲的市场需求。宏观调控政策出台后，由于政府的各级主管部门着手于土地供应方式及项目的规划方案调整工作，使土地有效供应及新开工项目较以往有所减少，在旺盛的需求推动下，中档住宅项目也出现了排队与抢购的局面。今年开始的调控政策政府首次提出增加供给，引导需要，对于稳定房价无疑是有效的良药，土地供应力度的加大以及加强对于开发商取得土地后的按计划开发将是重要的调控手段。另一方面，限价商品房用地预计将于近期进入市场，这些在去年已圈定的地块将对于平抑区域房地产的价格起到重要作用，但是关于限价商品房与经济适用房之间的区分，限价商品房的购买对象以及限价商品房项目的开发是否由政府指定等一系列的相关原则都是相关配套政策的关键所在。 有实力的国内开发商仍然加紧土地储备，除了关注公开土地交易市场外，通过收购公司股权也是取得开发用地的重要方式，例如SOHO中国以35亿元取得原巴黎城项目开发用地让未来三里屯地区的商业氛围更加浓厚。 （二）土地市场交易价格将上涨 从2007年土地市场可以看出，土地市场呈现供需两旺、市场竞价激烈。尽管2007年土地供应量将有大幅增加，但在奥运经济的带动下，2008年北京市宏观经济将继续保持良好发展态势，开发商对市场预期将进一步看好，预计土地市场需求也将保持旺盛的发展态势，土地市场交易价格水平仍将有较大幅度上涨。 三、丰台区市场分析 （一）丰台区经济发展概况 丰台区为北京市西南的经济贸易中心，经济发展迅猛。工业经济、农业经济、旅游经济发达。 丰台区是北京的科研基地和工业基地之一。航空航天工业部的两所研究所、一所设计院，铁道部二七机车厂、二七车辆厂、丰台桥梁厂等1000多家中央、市属企业座落在这里，其中1000人以上的大中型企业近60家。区属及乡镇工业1000多家，包括机械、汽车、仪表、冶金、纺织、建材、五金、化工、食品、工艺美术等十几个行业。已有55种产品获国优、部优、市优产品称号。 丰台区是首都重要的副食品基地之一，担负着首都市场蔬菜、肉食、鱼、蛋、奶、干鲜果品等十几种副食品的供应，有首都“蔬菜王国”的誉称。 （二）丰台区房地产市场概况 2006年，全区纳入统计的房地产企业达到152家。其中有开发项目的76家，比上年同期增加了13家，同比增长21%。全年房地产开发企业累计完成开发投资93.1亿元，比上年同期增长9.4%，占全区固定资产投资总量的70.2%。房地产开发投资力度逐年加大，对拉动我区经济增长和改善城镇居民住房条件起到重要作用。 房地产开发施工面积907万平方米，比上年增长42.7%。新开工面积346.3万平方米，比上年同期增长13.4%。竣工面积278.6万平方米，比上年同期增长84%。商品房施工面积696.9万平方米，同比增长52.4%；商品房竣工面积218.6万平方米，同比增长1.3倍。房地产开发企业的施工面积和竣工面积仍保持着持续高幅增长。 为加快改善城镇居民住房条件，满足中低收入居民住房需求，丰台区加大了经济适用房开发建设力度。经济适用房完成投资12.6亿元，占房地产开发总投资的13.6%。经济适用房施工面积135.6万平方米，比上年同期增长16.9%。竣工面积53.6万平方米，比上年同期增长1.7倍。为满足广大居民购房需求，提供了有力保障。 同时，商品房销售也呈现迅速增长趋势，全年商品房销售面积达181.4万平方米，比上年同期增长45%；累计实现销售额83.3亿元，比上年增长38.4%。个人购房比重达到94.4%，比上年同期提高16个百分点。 2007年固定资产投资仍保持适度增长，一季度全区完成全社会固定资产投资18.2亿元，比上年同期增长17.6%，施工面积865.7万平方米，增长29.9%，竣工面积95.3万平方米，增长95%。一季度，房地产开发投资是全区投资最主要的支撑点，累计完成投资13.9亿元，比上年同期增长3.6%，占全社会固定资产投资比重的76.2%，投资比重仍然较高，与全区产业结构调整方向不尽匹配。从施工面积来看，全区房地产开发业施工面积805.7万平方米,比上年同期增长27.8%，竣工84.4万平方米，增长75.2%。商品房销售大幅增加，全区销售商品房45万平方米，其中住宅42.7万平方米，实现销售额27.1亿元，其中住宅25.5亿元。 从总体上看，丰台区房地产业将继续保持较快发展速度，随着住房制度的深入改革，“货币化”分房政策以及政府有关金融、税收等方面一系列相关政策的出台，加之银行不断加大推行个人住房信贷力度，使得集团化或福利性购房逐步从市场退出，取而代之的是个人购房。随着经济的发展，购房企业和居民有购买力的需求潜力很大，房地产业开发建设已经成为拉动区域经济和社会发展的重要支柱。 第四章  一级开发实施主要内容及开发进度 该项目土地一级开发实施的主要内容包括：前期手续的办理、征地的实施、拆迁的实施、大市政工程建设、验收入市交易及相关后续事项。计划进度编制的起始时间为0，以月为单位编制，一级开发企业完成授权工作之日对应进度计划0点，用地范围内每期项目均按1.5年安排，分期逐步实施。本项目土地一级开发进度安排如下图所示： 图4-1：土地一级开发进度图 第五章  征地实施方案 一、征地情况概述 青龙湖郊野休闲社区项目位于丰台区王佐镇境内。项目用地四至：东至规划六环路，西起青龙湖公园，南至王佐镇南部边界，北至极乐峰南部。总用地范围为2474.37公顷。 所占土地为王佐镇的12个自然村的集体土地，分别为怪村（包括黄瓜园）、魏各庄、栗园、洛平村（南洛平村、北洛平村）、小店村、西庄店、瓦窑、后甫营、羊圈头和大富庄村。需征用集体土地707.22公顷（规划生产防护绿地、生态景观绿地、水域和其他用地和对外交通用地均不需征地），其中耕地约为253.76公顷。 二期项目用地四至：东至规划青龙湖5号路，西起规划生态防护绿地，南至王佐镇南部边界，北至规划长青路。总用地范围为61.79公顷，所占土地为王佐镇怪村的集体土地，需征用集体土地61.79公顷，其中耕地约为15.28公顷。 二、征地补偿方案 1、征地补偿内容及标准 依据《北京市建设征地补偿安置办法》（即“北京市人民政府令第148号”）： ①征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费。涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。 ②征地补偿费实施北京市最低保护标准。征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位以及本办法规定的人员安置费等综合因素确定，报市人民政府批准后公布执行。 ③征地补偿费用于人员安置后再扣除地上物补偿部分，其余部分作为土地补偿费支付给被征地的农村集体经济组织或者村民委员会，用于农村村民生产生活。 2、征地补偿方案 本项目征地采用货币补偿方式。 青龙湖郊野休闲社区项目征用丰台区王佐镇集体用地707.22公顷，二期项目征地面积61.79公顷（合926.85亩），征地补偿费由土地补偿费、安置补助费及青苗和地上物补偿费构成，确定补偿标准时，除不低于最低保护标准外，还要满足支付安置补助费的要求。 根据北京市人民政府第148号令，本项目征用农民集体所有的土地后，相应的农村村民转为非农业户口。应当转为非农业户口的农村村民数量，按照被征用的土地数量除以征地前被征地农村集体经济组织或者该村人均土地数量计算。应当转为非农业户口的农村村民人口年龄结构应当与该农村集体经济组织的人口年龄结构一致。劳动力及超转人员由王佐镇及各个行政村负责安置。 三、征地补偿费用构成 依据有关规定及本项目的实际情况，本项目征地补偿费用包括土地补偿费（含青苗和地上物补偿费）、人员安置费及相关税费。 根据市政府148号令第二章第九条关于“最低保护标准应当根据社会、经济发展水平适时调整”的精神，在调查了丰台类似地区实际执行的土地补偿标准后，并结合本项目的实际情况，决定本项目的土地补偿按25万元/亩（包括土地补偿费、安置补助费）计算。 表5-1：征地补偿费用测算表 序号 项目 基数 指标 费用 （万元） 备注 　 征地费用 11503.95 亩 28.02 万元/亩 322354.03 【1】+【2】+【3】+【4】 1 土地补偿费 11503.95 亩 25.00 万元/亩 287598.75 按征地意向25万元/亩计 2 安置补助费 3 青苗及地上附着物补偿费 11503.95 亩 1.50 万元/亩 17255.93 以所征集体土地面积为基数，按1.5万元/亩 4 征地税费 　 　 　 　 17499.35 【4.1】+【4.2】+【4.3】 4.1 耕地开垦费 174.89 公顷 30 万元/公顷 2672.35 丰台行政区域范围内一般耕地每公顷30万元 4.2 耕地占用税 1748900 平方米 40 元/平方米 6995.60 以所征耕地为基数，丰台为40元/平方米 4.3 防洪费 3915700 平方米 20 元/平方米 7831.40 以建设用地面积为基数，按20元/平方米计算 二期用地征地费用按与整个项目（一期除外）可以分摊成本的经营性规划建设用地面积的比例为45.00/369.01＝12.19％进行分摊，即： 二期用地市政费用=322354.03×12.19％=39310.40（万元） 四、征地工作进度计划 根据初步掌握的本项目地块基础资料及北京市和丰台区关于集体土地征用报批的相关规定及流程，制定如下征地工作计划，详见“图4-1：项目土地一级开发进度图”中前期手续及征地工作进度计划图。需说明的是，开发单位应在全面掌握宗地基本情况后，需根据情况进一步调整征地工作方案。 第六章  拆迁实施方案 一、现状调查 1、宗地范围内地上物情况 本项目拆迁费用为按可出让建设用地分摊整个青龙湖郊野休闲社区（一期用地除外）范围内的拆迁成本，涉及丰台区王佐镇的12个自然村，根据2004年户口资料和宅基地使用证，项目用地范围内共有住宅户5339户，人口15532人，住宅房屋总占地（农村宅基地）面积约142.54万平方米，总建筑面积约58.19万平方米；非住宅房屋总占地面积为85.75万平方米，总建筑面积约38.03万平方米；另外地上物还有砖厂28座（已签订的拆迁补偿协议36342万元）。 在青龙湖郊野休闲社区用地铁路以北以及六环路以东安排有回迁房，可供安置拆迁农居民。 2、宗地范围内地下物情况 本项目目前尚未勘查出存在地下工程设施及系统公共基础设施。 二、拆迁补偿方案 本项目拆迁采用货币补偿方式，公司已与王佐镇政府在2003-2006年签订了“25.3平方公里所涉拆迁、安置补偿协议”，北京市规划委员会已于2004年11月批准了王佐镇居民回迁房建设的总体规划和控制性详规，所涉及的回迁房占地审批手续镇政府正在积极办理中。 （一）住宅拆迁补偿 1、补偿依据 根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》〖北京市人民政府令第87号〗、北京市国土房管局《关于印发<北京市房屋拆迁评估规则(暂行)>的通知》〖京国土房管拆字[2001]1234号〗、《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》〖北京市人民政府令第124号〗及北京市丰台区人民政府《关于北京市集体土地房屋拆迁管理办法实施意见的批复》〖丰政函[2004]93号〗，确定集体土地住宅拆迁补偿费用。 2、补偿测算 (1)房屋拆迁补偿 根据《北京市丰台区人民政府关于北京市集体土地房屋拆迁管理办法实施意见的批复》〖丰政函[2004]93号〗。 房屋拆迁补偿包括区位补偿和地上物重置价补偿 宅基地区位补偿价 ①区类划分： 以乡镇为单位，以环路为界线进行划分。 一类地区：三环路以内地区 二类地区：三环路至四环路之间地区 三类地区：四环路至五环路之间地区 四类地区：五环路以外地区 本项目用地位于五环路以外，为四类地价区。 ②房屋重置成新均价的确定 按照《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》的规定，房屋重置成新均价的幅度地范围在400—700元/平方米，结合丰台区房屋拆迁评估的实际情况，确定丰台区房屋重置成新均价为400元/平方米。 ③户均安置面积的确定 按照《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》的规定，户均安置面积控制在100—150平方米范围内。结合我区的实际情况，确定集体土地拆迁区位补偿中户均安置面积标准为150元/平方米。 ④户均宅基地面积 按照《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》的规定，户均宅基地面积按0.3亩（200平方米）计。 ⑤宅基地区位补偿价 依据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》实施意见第六项第25条的规定及《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》规定的宅基地区位补偿的计算公式： 宅基地区位补偿价=（当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价）×户均安置面积÷户均宅基地面积 确定丰台区宅基地区位补偿价幅度范围                                   单位：元/平方米 一类地区    二类地区    三类地区    四类地区 卢沟桥乡    3800—4800  3200—3700  2400—3700  1500—2600 花乡        3800—4800  3200—4100  2400—3700    1500—2600 南苑乡      3800—4800  3200—4100    2400—3700  1500—2600 长辛店镇    ――      ――        ――      　1500—2600 王佐乡  　  ――        －－    　――  　 　1500—2600 本项目按2600元/平方米计算。 地上物重置成新价 用房屋重置成本结合成新进行计算。计算公式为： 房屋重置成新价=［屋面分数+房架分数+顶棚分数+地面分数+（墙身分数+门窗分数）×柱高差率］×标准间数×（成新折余率+使用年限折余率）÷2 +装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数×成新折余率×227元/分 根据评估人员的现场调查，结合估价经验，确定住宅房屋的重置成新价为650元/平方米。 地上附属物补偿费以房屋建筑面积为基数，按80元/平方米。 (2) 搬家补助费 按20元/平方米给予补偿。 (3) 家电改、移补助费 按照拆迁过程中的一般做法，按电话235元/户，空调400元/户，有限350元/户计。 (4) 提前搬家奖 按照拆迁过程中的一般做法，取提前搬家奖5000元/户。 （5）工程配合奖 按照拆迁过程中的一般做法，取工程配合奖10000元/户。 （6）停产停业补助费 以住宅中有营业执照的经营性建筑面积为基数，按700元/平方米计。 3、补偿方式 采用货币补偿方式。 补偿价格由有评估资质的中介机构按照现状用途进行评估，评估结果由市国土局会同市发展和改革委员会和市财政局等有关部门确定。 （二）非住宅拆迁补偿 被拆迁集体企业房屋的补偿价为被拆迁房屋重置成新价和相关拆迁补助费构成。 1．重置成新价： 由评估所根据房屋成新、装修情况作价补偿。房屋重置成新均价（含附属物及装修）按850元/建筑平方米计取。 2．各种拆迁补助费标准： 搬迁补助费：20元/建筑平方米 一次性停产停业综合补助费（经营性物业面积）：700元/建筑平方米 3、砖厂 整个青龙湖郊野休闲社区（一期用地除外）范围内有砖厂28座，根据已签订的补偿协议，砖厂的补偿金额为36342万元。 （四）拆迁补偿总价 根据以上测算得出二期用地拆迁补偿费用为66126.43万元，详见下表： 表6-3：  宅基地拆迁成本测算表                    序号 项目 基数 指标 费用（万元） 备注 　 集体土地拆迁补偿费 1342385.95 平方米 　 　 540723.94 【1】+【2】+【3】 1 集体土地居民房屋拆迁补偿费用 1425379.50 平方米 3042 元/平方米 433594.14 【1.1】至【1.8】项之和 1.1 区位补偿费 1425379.50 平方米 2600 元/平方米 370598.67 按2600元/平方米计 1.2 房屋重置成新价 581876.19 平方米 650 元/平方米 37821.95 按650元/平方米 1.3 地上附属物补偿费 1425379.5 平方米 80 元/平方米 11403.04 80元/平方米计 1.4 搬家补助费 581876.19 平方米 20 元/平方米 1163.75 按20元/平方米 1.5 家电改移补助费 5339 户 985 元/户 525.84 按电话235元/户，空调400元/户，有限350元/户计 1.6 提前搬家奖 5339 户 5000 元/户 2669.25 按5000元/户 1.7 工程配合费 5339 户 10000 元/户 5338.50 按10000元/户 1.8 停产停业补助费 58188 平方米 700 元/平方米 4073.13 按700元/平方米 2 集体土地非居民房屋拆迁补偿 380254.88 平方米 2526 元/平方米 96042.02 【2.1】至【2.3】项之和 2.1 房屋重置成新价 380254.88 平方米 850 元/平方米 32321.66 按850元/平方米(含装修及附属物补偿费) 2.2 搬迁补助费 380254.88 平方米 20 元/平方米 760.51 20元/平方米 2.3 停产停业补助费 380254.88 平方米 700 元/平方米 26617.84 按700元/平方米计 2.4 砖厂 28 座 　 　 36342.00 根据已签订的拆迁补偿协议 4 其它拆迁相关费用 　 　 　 　 11087.79 【4.1】+【4.2】+【4.3】+【4.4】 4.1 拆迁服务费 529636.15 万元 1.0% 　 5296.36 按拆迁补偿总金额的1.2％计取 4.2 拆迁评估费 452145.32 万元 0.8% 　 3617.16 按拆迁补偿评估总价款的1.0％计取 4.3 拆除清运费 1342385.95 平方米 20 元/平方米 1924.26 按拆迁建筑面积，20元/平方米计算，并考虑分摊具体情况 4.4 拆迁及评估招标代理费 　 　 　 　 250.00 按“计价格[2002]1980号”并结合市场行情计算 二期用地拆迁费用65940.16万元，为按可出让建设用地分摊整个青龙湖郊野休闲社区（一期用地除外）范围内的拆迁成本，比例为45/369.01＝12.19％。 三、拆迁工作进度计划 根据初步掌握的该土地一级开发项目拆迁基础资料，制定如下工作计划，详见“图4-1项目土地一级开发进度图”中拆迁实施部分，开发单位应在全面掌握拆迁基本情况后，制订切实可行的拆迁工作方案。 第七章  市政基础设施建设方案 青龙湖郊野休闲社区土地一级开发项目规模庞大，分期实施，因此，市政建设投资规模同样庞大。根据北京市城市规划设计研究院编制的《青龙湖郊野休闲社区市政工程规划方案综合》，以及初步实施计划，青龙湖郊野休闲社区土地一级开发项目的大市政建设采用整体开发模式，整体开发模式的优势是整体规划、整体开发、易于控制成本、系统性较强。二期建设费用按照可以分摊成本的经营性规划建设用地面积占整个项目（一期除外）可以分摊成本的经营性规划建设用地面积的比例（比例为45/369.01＝12.19％）进行成本分摊。 一、现状市政条件及市政方案综合 目前区域内只有用电和自来水可以满足村民的日常使用，项目周边市政基础设施条件较差，均需要大规模建设。青龙湖郊野休闲社区土地一级开发拟开发深度为“七通一平”，即通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力、宗地内土地平整。根据《青龙湖郊野休闲社区市政工程规划方案综合》，有关市政工程用量及接用具体情况如下： 1、通路：青龙湖郊野休闲社区规划道路网分为三级：即城市主干路、城市次干路和城市支路。其中，城市主干路有6条，红线宽分别为35米、40米和50米，总长度22.46公里；城市次干路共有8条，红线宽分别为30米、35米、40米和50米，总长度19.59公里；城市支路有18条，红线宽分别为15和20米，总长度20.35公里。 2、通电：目前王佐地区主要有云岗110千伏变电站和大灰厂110千伏变电站供电。青龙湖郊野休闲社区还要规划建设王佐220千伏变电站、黄瓜园110千伏变电站和北湖110千伏变电站。另外，为减少对休闲区建设用地及景观效果的影响，规划将现状房山至门头沟500千伏架空线改移至六环路东侧，改线长度约8公里。 3、通信：目前，王佐镇的电信业务主要由北京市通信（网通）公司提供。现状在青龙湖郊野休闲区西侧大灰厂路北段已建成24孔信息管道。规划在青龙湖郊野休闲社区内，青龙湖28号路与青龙湖5号路交叉口西南地块里安排一座2万门的电信支局，并在区内配套建设若干交接间。 4、通上水：目前，在王佐镇后甫营地区有现状王佐镇水源基地，共有水源井6眼，总供水能力约1.1万立方米/天。规划新建开发区的供水均由自来水管网解决，青龙湖郊野休闲社区的供水将由规划长辛店第二水厂解决，将新建自来水管线40790米，管径为DN200毫米—DN600毫米，新建泵站3处，预留高位水池1处。 5、通下水：青龙湖郊野休闲社区规划范围内没有雨水管道和污水排除系统，雨水通过地面径流顺地势就近排入明沟，污水直接排入附近河道。规划建设区雨水排除出路分别为西庄店排水支沟、小店排水沟、下庄排水沟、青龙河输水渠、青龙河等12个系统；污水处理采用集中和分散相结合的原则设计，规划建设2座污水泵站，9座污水处理站，新建排水管线32330米，管径Φ400mm—1000mm。 6、通燃气：目前，青龙湖郊野休闲社区规划区内没有管道燃气供应，王佐地区已由北侧的云岗地区引入中压天然气管道（主干管线为DN400mm），青龙湖郊野休闲社区的燃气供应将纳入到该管网中，沿长青路引入DN400mm天然气管线，沿青龙湖5号路、23号路和大富庄路布置DN300mm—400mm的中压管线，在其它路段根据负荷分布情况布置中压支线，覆盖整个区域。 7、通热力：目前，青龙湖郊野休闲社区规划区内没有集中供热系统，在以东大约3公里处有京丰热电有限责任公司，将接纳该区域的集中供热系统。规划沿魏各庄路敷设DN600mm—DN700mm的热力管道，沿青龙湖23号路敷设DN200mm—DN450mm的热力管道，沿青龙湖5号路敷设DN200mm—DN500mm的热力管道，沿其他路段敷设DN200mm—DN250mm的热力管道，长度共计23060米，建设12座热力站。 另外，青龙湖郊野休闲社区内还将建设中水系统和有线电视网系统。其中，中水水源由该地区各污水处理站提供，就近回用，主要用于建筑冲厕、绿地浇灌、道路浇洒等需要。将建设中水处理站（与污水处理站合建）9座，敷设中水管道5150米，管径为DN150mm—DN400mm；有线电视网规划由王佐镇有线电视基站提供信号，规划沿庆龙虎2号路、5号路、23号路、云岗西路、长青路安排4孔有线电视管道，其余规划道路安排2孔有线电视管道，共计169.72孔公里。 其次，根据青龙户郊野休闲社区项目规划公共绿地96.71公顷，生产防护绿地254.50公顷，生态景观绿地96.25公顷，合计为447.46公顷，社区内环境、景观、绿化需要进行大量的投资建设。 图7-1：  道路系统及交通设施分布图 图7-2：  绿地系统分布图 二、管线综合 结合各地块现状情况对新规划的给水、污水、雨水、电力、电信、供热、燃气管道进行综合。根据各种管线按接口位置，统筹安排工程管线在城市地下空间的位置，协调各种工程管线之间的关系，避免管线的相互交叉。 专用管线需要在施工过程中确定确切位置。 1、与各专业供源部门的协调 各市政专业投资建设进度取决于与各专业管理口的协调结果。一级开发单位积极配合二级开发单位，与各专业管理口接洽，做到同步实施。如果无法做到同步实施的，应在规划设计中充分考虑此因素，在实施过程中，应尽量避免重复“破路”现象的出现。 2、方案深化 上述给水、污水、雨水、电力、电信、燃气、供热等各单项市政工程的实施计划是初步咨询结果，一级开发企业取得开发授权后，还需协调各专业管理口制定市政管线规划方案综合。 三、市政投资估算 1、依据上述配套市政管线等建设内容及市政工程建设其他费用，估算整体青龙湖郊野休闲社区范围市政基础设施建设投资额，具体估算内容详见下表。 表6-1：  市政基础设施投资汇总表 序号 项目名称 数量 总费用        （万元） 依据 一 市政总投资估算 　 　 269000.00 　 1 道路工程 61.95 公里 92056.05 市政工程规划方案综合 2 雨水工程 40170.00 米 10181.52 市政工程规划方案综合 3 污水工程 32330.00 米 11108.74 市政工程规划方案综合 4 中水工程 31070.00 米 6307.31 市政工程规划方案综合 5 上水工程 40790.00 米 8280.16 市政工程规划方案综合 6 电力工程 622050.00 米 59544.68 市政工程规划方案综合 7 热力工程 23060.00 米 23247.46 市政工程规划方案综合 8 天然气工程 59000.00 米 6452.54 市政工程规划方案综合 9 电信工程 60470.00 米 8102.32 市政工程规划方案综合 10 其它 0.00 米 43719.22 市政工程规划方案综合及实际发生额，河道治理25688和有线电视1447.32，水源井补偿12000 二 一期分摊市政费用 　 　 11656.96 “一期结案报告” 三 非一期用地市政总投资 909001.95 　 257343.04 【一】-【二】 2、二期用地市政费用按与整个项目（一期除外）可以分摊成本的经营性规划建设用地面积的比例为45.00/369.01＝12.19％进行分摊，即： 二期用地市政费用=257343.04×12.19％=31382.45（万元） 在一级开发企业进行市政网管综合、施工图设计以后，应根据市政基础设施建设施工预算调整投资估算。 青龙湖郊野休闲社区项目总用地25.3平方公里，规划批准建设用地4.26平方公里，且为散点式规划建设用地，因此基础设施分布于25.3平方公里的整个区域内。而总用地六分之五即21平方公里没有建设用地，大市政的投资要由4.26平方公里的建设用地进行分摊。由此造成大市政投资成本高。 四、市政建设进度计划 根据有关开发程序及一级开发总体进度安排，初步制订大市政方案及其开发计划，有关进度安 排见“图4-1项目土地一级开发进度图”中大市政规划设计部分。 第八章  土地供应方案 一、土地供应模式 根据有关经营性国有土地公开交易的有关规定，本项目在完成土地一级开发的征地、拆迁、大市政建设等各项工作后，通过土地公开市场方式（招标、拍卖或挂牌）供应。 二、土地供应计划 根据土地一级开发及招拍挂出让流程，结合已制定的征地、拆迁、大市政建设等开发实施计划，本项目一级开发周期为每期1.5年，各期滚动逐步实施，拟在最后一个季度初准备本期用地上市公开交易。 三、土地一级开发深度 本项目完成土地一级开发要做到用地范围内市政基础设施条件达到“七通一平”，即通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力、宗地内土地平整。 四、一级开发成本及入市交易底价的确定 （一）入市交易底价的构成 根据《关于印发北京市国有土地使用权收购和入市交易补偿暂行办法的通知》（京国土房管出[2003]128号），上市底价由土地一级开发成本与地价款构成。结合该项目具体情况，各项费用其中： 1、土地一级开发成本包括： （1）项目前期费用； （2）征地、拆迁补偿费； （3）市政基础设施建设； （4）不可预见费； （5）资金利息； （6）一级开发企业利润 （7）两税一费。 2、地价款 根据北京市人民政府发布的《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发〔2002〕32号)，项目所在区域缴纳的地价款类型为出让金。结合项目周边同类项目的房地产市场情况，初步对出让金进行预估。 （二）入市交易出让底价按照以下程序确定： 1、由有资质的评估机构根据评估期日的正常土地市场价格，对出让地块的出让底价进行评估并出具评估报告。 2、市国土局和市发展和改革委员会根据估价结果，结合政府产业政策提出招标、拍卖、挂牌出让底价初步建议。 3、市国土局就招标、拍卖、挂牌出让底价会同市发展改革、规划、建设、财政等相关部门审议。 4、市国土局会同市发展和改革委员会根据审议意见确定最终底价，特殊情况与市发展和改革委员会共同报市政府批准。 五、资金回收计划 市土地整理储备中心将通过制订科学的入市交易工作方案和合同条件，保障土地一级开发建设投资的顺利回收，初步拟定于每个开发周期末能够收回资金。 第九章  整体项目投资方案 一、项目一级开发总投资估算 青龙湖郊野休闲社区项目直接投资主要包括前期工程费、征地补偿费、拆迁费、大市政建设费等，经计算为1193253.50元。 间接投资为不可预见费、资金利息、一级开发企业利润及两税一费，合人民币214963.98万元。 总投资为直接投资与间接投资之和，为1408217.48万元，折合到可出让规划建筑面积（3690100平方米）约为3816元/平方米，折合到可出让建设用地面积（2751300平方米）约为5119元/平方米。具体投资估算详见下表： 表9-1：项目土地一级开发投资估算明细表 序号 项目 总费用    （万元） 备注 一 前期费用 2642.40 【1.1】至【1.9】项之和 1.1 编制项目建议书(代可研报告) 150.00 以估算投资额为基数，按“计价格[1999]1283号”并结合市场行情计算 1.2 土地一级开发实施方案编制费 150.00 以估算投资额为基数，按“计价格[1999]1283号”并结合市场行情计算 1.3 用地普测及拨地定桩费 469.88 以建设用地面积为基数，按1.2元/平方米计算 1.4 编制环境影响评价费 291.26 以规划建筑面积为基数，1元/平方米计算 1.5 编制交通影响评估费 291.26 以规划建筑面积为基数，1元/平方米计算 1.6 编制土地上市地价评估费 120.00 按京价(房)字[1997]第398号文，并结合市场收费一般水平确定 1.7 编制地质灾害评估费 120.00 按照市场收费一般水平确定 1.8 委托入市交易费 450.00 以入市底价为基数，按“京国土房管财[2003]82号”并结合市场行情计算 1.9 一级开发成本审计费用 600.00 以一级开发成本为基数，按0.5‰，并结合市场行情计算 折合规划建筑面积单价 9 元/平方米 二 征地费用 322354.03 【2.1】至【2.4】项之和 2.1 土地补偿费 287598.75 按征地意向25万元/亩计 2.2 安置补助费 2.3 青苗及地上附着物补偿费 17255.93 以所征集体土地面积为基数，按1.5万元/亩 2.4 征地税费 17499.35 详见征地费用测算表 2.2.1 耕地开垦费 2672.35 丰台行政区域范围内一般耕地每公顷30万元 2.2.2 耕地占用税 6995.60 以所征耕地为基数，丰台为40元/平方米 2.2.3 防洪费 7831.40 以建设用地面积为基数，按20元/平方米计算 折合需征地建设用地面积单价 456 元/平方米 三 拆迁补偿及相关费用 540723.94 【3.1】至【3.4】项之和 3.1 集体土地居民房屋拆迁补偿费用 433594.14 详见拆迁成本测算表 3.2 集体土地非居民房屋拆迁补偿 96042.02 详见拆迁成本测算表 3.1 其它拆迁相关费用 11087.79 详见拆迁成本测算表 四 不可预见费 70190.10 【4.1】+【4.2】 4.1 征地不可预见费 16117.70 按征地补偿费的5%计取 4.2 拆迁不可预见费 54072.39 按拆迁补偿及相关费的10%计取 五 市政基础设施建设费 257343.04 详见大市政成本测算表 折合规划建筑面积单价 884 元/平方米 六 财务费用 43977.36 自有资金35%，周期按每期1.5年，利率取7.56% 七 小计 1237230.86 【一】+【二】＋【三】+【四】＋【五】＋【六】 八 土地一级开发投资回报 98978.47 【七】×8% 九 两税一费 72008.15 【七】×5.5%/94.5% 一级开发总投资合计 1408217.48 【七】+【八】＋【九】 折合规划建筑面积单价 4835 元/平方米 折合可出让规划建筑面积单价 5118 元/平方米 折合规划建设用地面积单价 3596 元/平方米 折合可出让规划建设用地面积单价 3816 元/平方米 从以上投资估算可以看出，青龙湖郊野休闲社区项目土地一级开发总投资折合可出让规划建筑面积单价5118元/平方米，高于一般正常市场水平，其原因主要有一下几个方面： 1、项目未出让用地代征用地比例较高（代征用地642.18公顷，建设用地面积415.79公顷），且用地总体容积率较低仅为0.7，即整体分摊基数较低。 2、青龙湖郊野休闲社区项目拆迁范围为总用地覆盖的王佐镇的12个自然村2474.37公顷范围，远远大于建设用地415.79公顷范围，但拆迁成本只能由可出让的369.0公顷建设用地来分摊，由此造成拆迁成本高。 3、青龙湖郊野休闲社区项目总用地25.3平方公里，规划批准建设用地4.26平方公里，且为散点式规划建设用地，因此基础设施分布于25.3平方公里的整个区域内。而总用地六分之五即21平方公里没有建设用地，大市政的投资要由4.26平方公里的建设用地进行分摊。由此造成大市政投资成本高。 根据第四章项目开发进度安排制定如下投资计划，详见下表：一级开发投资计划进度表。                 表10-2：一级开发投资计划进度表（分期）（资金单位：万元） 序号 项目 合计 第1个季度 第2个季度 第3个季度 第4个季度 第5个季度 第6个季度 1 前期费用 2642.40 440.40 440.40 440.40 440.40 440.40 440.40 2 征地补偿费 322354.03 　 　 161177.01 161177.01 　 　 3 拆迁补偿费 540723.94 　 　 　 270361.97 270361.97 　 4 不可预见费 70190.10 0.00 0.00 8058.85 35095.05 27036.20 0.00 5 市政基础设施建设费 257343.04 42890.51 42890.51 42890.51 42890.51 42890.51 42890.51 6 财务费用 43977.36 1596.96 1596.96 7834.15 18794.76 12557.57 1596.96 7 土地一级开发投资回报 98978.47 　 　 　 　 　 98978.47 8 两税一费 72008.15 　 　 　 　 　 72008.15 　 合计 1408217.48 44927.87 44927.87 220400.92 528759.70 353286.64 215914.48 图10-1：一级开发投资累计示意图  （单位：万元）       二、土地出让金估算 根据2002年北京市基准地价，宗地所处地价级别为居住、综合、商业七级地，根据区域内出让案例的地价水平，以及根据项目所处的区位及周边情况分析，项目一级开发完成后，预计入市交易时的地价水平约为：居住用途楼面出让金约150元/平方米、综合用途楼面出让金约250元/平方米、商业楼面出让金约300元/平方米。由于北京市的出让金相对较为平稳，因此不考虑增长，据此测算项目上市交易时各期的出让金总额，出让金计算过程如下： 毛地总价＝拟建住宅建筑面积×楼面单价+拟建商业建筑面积×楼面单价+拟建综合用途建筑面积×楼面单价           ＝116.23×150+76.72×250+82.18×250           ＝60995.50（万元） 三、入市交易底价估算 入市交易底价为一级开发综合成本与土地出让金之和。一级开发综合成本为项目总投资成本（包括一级开发的投资回报额），即1408217.48万元，土地出让金总价为60995.50万元，本项目入市交易底价估算为214276.57万元，折合到可出让建设用地面积（2751300平方米）约为5340元/平方米。 表9-3：项目土地一级开发入市交易底价估算表                序号 项    目   金 额  （万元） 备                  注 一 土地一级开发成本 1408217.48 数据来自项目土地一级开发投资估算明细表 二 土地出让金 60995.50 楼面出让金：住宅150元/平方米，商业250元/平方米，综合用途300元/平方米（八级） 三 项目入市底价 1469212.98 【一】+【二】 四、土地销售收入估算 本处主要采用假设开发法来确定项目每一期经过一级开发后综合预计能实现的土地销售收入，以此来考察本项目在市场上的经济实现能力。 1、项目二级开发完成后可以实现的销售收入 根据项目区域市场调查分析，考虑区域市场价格水平和市场发展趋势，确定在本项目建成后，可以达到的一类住宅销售均价为10000元/平方米，二类住宅销售均价为15000元/平方米，商业金融销售均价为10000元/平方米，综合用途销售均价为10000元/平方米。因此，项目二级开发完成后可以实现的销售收入计算如下： 销售总收入=一类住宅建筑面积×销售均价+二类住宅建筑面积×销售均价+商业金融建筑面积×销售均价+综合用途建筑面积×销售均价           =33.08×10000+83.15×10000+76.72×10000+82.18×10000           =3167050（万元） 2、项目二级开发成本及开发商利润 项目二级开发成本及开发商利润总计为864146.35万元，包括建安综合成本、销售税费、开发商利润，具体估算过程如下： （1）建造总成本 根据现行《北京市建设工程概算定额》，并综合考虑各用途房地产的建筑结构及装修状况及其区位等因素影响，测算项目二级开发建造总成本为515031.10万元，详见下表。 表9-4： 建安综合成本估算表 序号 项目名称 单方成本 （元/㎡） 总费用 （万元） 备          注 一 综合建安费用 1200 349512.00 计入建安建筑面积291.26万平方米 二 市政费用 － 69902.40 　 红线内市政 120.00 34951.20 建安费用10% 基础设施配套费 120.00 34951.20 建安费用10% 三 建造成本 1440 419414.40 一＋二 四 管理费用 － 20970.72 建造成本的5% 五 专业人士费 － 20970.72 建造成本的5% 六 不可预见费 － 17475.60 建安费用的5% 七 建安综合成本 － 478831.44 三、四、五、六项之和 八 利息 － 36199.66 以第七项为基数，利率7.56%，续建期2年。 九 总计 － 515031.10 七、八两项之和 （2）销售税金及销售税费 根据北京市有关税收规定和一般销售税费水平确定销售税金及销售费用，本项目销售税金及销售费用合计为253364.00万元，如下表所示： 表9-5：销售税费测算表                      费用名称 费用金额(万元) 备      注 两税一费 174187.75 开发完成后销售额的5.5% 销售费用 79176.25 开发完成后销售额的2.5% 合  计 253364.00 上述两项之和 （3）二级开发的开发商利润 本项目物业类型为居住，二级开发的开发期为2年，根据项目实际情况和房地产开发一般利润水平，二级开发的开发商利润按照建安综合成本（不含利息）的20%进行测算，如下所示： 二级开发的开发商利润=478831.44×20%=95766.29(万元) 3、土地销售收入 土地销售收入=（项目二级开发的销售收入-项目二级开发成本-开发商利润-销售税费）÷[（1+利率）2-1+利润率+1] =（3167050-864146.35）÷[(1+7.56%)2-1+20%+1]           =1697149.78（万元） 五、现金流量和财务指标分析 1、项目土地开发销售期 根据项目开发进度、上市时间及相关手续办理周期，确定每一期开发期为1.5年。 2、基准收益率的确定 基准收益率等于安全利率加风险报酬率，安全利率取三年定期存款利率4.95%，考虑到本项目主要为住宅用途，加上一定的风险报酬率,确定基准收益率为10%。 3、财务指标分析 （1）经计算，项目财务净现值（ic=10%）为160583.35万元；项目财务内部收益率（FIRR）为26.24％。 （2）经计算，项目静态投资回收期为1.19年，动态投资回收期为1.22年。 具体测算详见下表：项目现金流量表。 表9-6：项目现金流量表    （资金单位：万元）  序号 项目 合计 第1个季度 第2个季度 第3个季度 第4个季度 第5个季度 1 现金流入(含出让金) 1697149.78 　 　 　 　 　 1697149.78 1.1 挂牌收入 1697149.78 　 　 　 　 　 1697149.78 2 现金流出 1372305.62 43330.91 43330.91 212566.77 509964.94 340729.07 222383.02 2.1 总投资成本                (不含资金利息) 1364240.12 43330.91 43330.91 212566.77 509964.94 340729.07 214317.52 2.2 出让金 8065.50 　 　 　 　 　 8065.50 3 净现金流量 324844.16 -43330.91 -43330.91 -212566.77 -509964.94 -340729.07 1474766.76 4 累计净现金流量 　 -43330.91 -86661.81 -299228.59 -809193.52 -1149922.60 324844.16 5 折现系数 　 1.00 0.95 0.91 0.87 0.83 0.79 6 财务净现值 160583.35 -43330.91 -41314.40 -193242.52 -442029.54 -281594.28 1162094.98 7 累计财务净现值 　 -43330.91 -84645.31 -277887.83 -719917.36 -1001511.64 160583.35 8 内部收益率 26.24% 　 　 　 　 　 　 六、未计入费用情况分析 1、北京新鸿基盛城置业集团有限公司在整个青龙湖郊野休闲社区土地一级开发项目已经投入9665.58万元前期费用，其中一期939.39万元，则剩余用地为8726.19万元。各项费用明细如下表所示： 项目 收款单位 费用（元） 依据 咨询费 北京马达思维班建筑设计咨询公司 378000 合同及发票 咨询费 北京马达思维班建筑设计咨询公司 567000 合同及发票 咨询费 北京马达思维班建筑设计咨询公司 180000 合同及发票 咨询费 北京马达思维班建筑设计咨询公司 567000 合同及发票 咨询费 北京马达思维班建筑设计咨询公司 378000 合同及发票 规划设计 霍克国际有限公司 3130760 合同及发票 规划设计 霍克国际有限公司 4696140 合同及发票 规划设计 霍克国际有限公司 3130760 合同及发票 规划设计 霍克国际有限公司 4696140 合同及发票 规划设计 霍克国际有限公司 21912000 合同及发票 规划设计 霍克国际有限公司 14608000 合同及发票 规划设计 霍克国际有限公司 21912000 合同及发票 规划设计 西城科协 40000 发票 规划设计 ERA 415000 合同及发票 模型费 北京隆春明咨询服务公司 800000 发票 模型费 北京市兴安潞森木业有限公司 100000 发票 规划设计 北京隆春明咨询服务公司 350000 发票 规划设计 霍克国际有限公司 14608000 合同及发票 制图费 北京京华嘉业广告公司 2000 发票 规划设计 霍克国际有限公司 830000 合同及发票 规划设计 霍克国际有限公司 830000 合同及发票 规划设计 霍克国际有限公司 1660000 合同及发票 规划设计 北京市城市规划设计院 27000 合同及发票 规划设计 北京市城市规划设计院 150000 合同及发票 规划设计 首都规划设计公司 100000 合同及发票 咨询服务 北京中联华成国际工程设计公司 30000 发票 测绘 北京市测绘设计研究院 20000 发票 测绘 北京市测绘设计研究院 50000 发票 测绘 北京市测绘设计研究院 58000 发票 咨询服务 北京颍信建丰招标代理有限公司 20000 发票 咨询服务 北京颍信建丰招标代理有限公司 10000 发票 评估费 北京首佳房地产评估有限公司 20000 合同及发票 代理费 北京首佳联信经纪有限公司 30000 合同及发票 可研费 北京首佳房地产评估有限公司 200000 合同及发票 可研费 北京首佳房地产评估有限公司 150000 合同约定应付 合计 96655800 2、按照本项目控制性详细规划批，项目所涉绿地施工图设计于2007年完成；并于2009年前实现绿化。社区内环境、景观、绿化需要进行的投资建设费合计总投资182289万元。 七、项目二期一级开发总投资估算 二期用地拆迁费用为按可出让建设用地分摊整个青龙湖郊野休闲社区（一期用地除外）范围内的拆迁成本，比例为45/369.01＝12.19％ 表9-7：项目二期土地一级开发投资估算表 序号 项    目   金 额  （万元） 备                  注 1 前期费用 322.24 0.19% 2 征地费用 39310.40 22.89% 3 拆迁费用 65940.16 38.40% 4 不可预见费 8559.54 4.98% 5 市政基础设施建设费 31382.45 18.27% 6 财务费用 5362.95 3.12% 7 小计 150877.72 87.86% 8 土地一级开发投资回报 12070.22 7.03% 9 两税一费 8781.24 5.11% 10 一级开发总投资合计 171729.18 100.00% 折合可出让规划建筑面积单价 3713 元/平方米 折合可出让规划建设用地面积单价 3816 元/平方米 第十章  项目管理方案 一、建设计划管理 土地一级开发中所包含的各个项目 土地一级开发建设是在一个统一的开发计划下同时实施多个子项目的建设，鉴于这一特性，可考虑引入建设计划管理体系（Program Management），对土地一级开发下的各个子项目进行总体控制。 二、项目的进度计划管理 项目建设总体进度计划的编制应基于项目各阶段，其中的每一部分相互连接，前后呼应，彼此的关系也应紧密相关。这样当一个环节发生了变化，对此后工作的影响就会反映出来。一级开发承建主体应对前期手续办理、拆迁补偿阶段和市政设施建设工作计划进行严格的控制，尤其是对关键路线的工期进度进行适时跟踪。 以上三部分按下列方式相互重叠相互联系，如下图所示： 三、项目管理 本项目管理方案为概要性方案，承建单位须制定严格的项目 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 ，这些制度包括但不限于项目设计管理、项目成本管理、项目质量管理、项目财务管理、项目 安全管理 企业安全管理考核细则加油站安全管理机构环境和安全管理程序安全管理考核细则外来器械及植入物管理 、项目进度管理、项目经营管理等等。这些管理制度的建立及执行将确保土地一级开发工作的质量和效率。 经营管理 第十一章  重点事项说明 本方案编制的数据依据是项目前期开发成果及对现状市政条件的初步咨询分析，具有一定的不确定性。因此，一级开发主体单位应立即开展以下重点工作： 1、拆迁工作是土地一级开发工作中的重点，直接影响一级开发进度和成本，对于用地范围内居民，开发企业应着手入户摸底，制定详细的拆迁安置方案，确保开发进度及控制开发成本。 2、方案调整 由于调查深度所限，本实施方案尚不完善。开发企业在取得市政综合咨询方案后应进一步对实施方案进行细化研究，使实施方案成为整个土地一级开发的技术、经济的指导性、纲领性文件，从而确保项目按期、顺利地完成开发建设工作。 附    件 1、 现状照片 2、 《关于授权北京新鸿基盛城置业有限公司进行丰台区青龙湖郊野休闲社区项目土地一级开发的批复》 3、 北京市规划委员会《规划意见书》（2005规意字0427号）