业主委员会章程

业 主 委 员 会 章 程 第一章 总 则 第一条 组织名称、地址 名称: 地址: 所辖区域范围: 第二条 性质和宗旨 业主委员会是本物业管理区域范围以前建成的各类房屋或住宅区(包括公有住房出售后的住宅区)，按物业管理区域，由当地房地产行政主管部门会同开发建设单位或原产权单位，在街道办事处配合下组织业主召开第一次业主大会(业主代表大会)，选举产生业主委员会。 业主委员会选举产生后，15日内持成立业主委员会登记申请书、委员会成员名单和委员会章程到当地房地产行政主管部门办理登记手续。 第六条 业主大会由本物业管理区域的全体业主参加，业主人数较多的，应当按 栋或 单元 初级会计实务单元训练题天津单元检测卷六年级下册数学单元教学设计框架单元教学设计的基本步骤主题单元教学设计 推选业主代表，组成本物业管理区域的业主代表大会。业主大会(业主代表大会)必须有半数以上的业主(业主代表)出席才能举行，业主可以委托其代理人出席大会。 产权性质单一的写字楼、商场、大厦、居住区、工业区等，业主大会(业主代表大会)由业主自行产生。 第七条 第一次业主大会(业主代表大会)按下列程序召开: 1(由大会筹备组介绍大会筹备情况; 2(由大会筹备组介绍业主委员会候选人情况; 3(业主大会(业主代表大会)的成员投票选举产生业主委员会成员。 第八条 业主大会(业主代表大会)每年至少召开一次，业主委员会负责在会议召开7日之前将大会召开日期和内容送达每位业主(业主代表)。 经10,以上业主(业主代表)提议，委员会应在接到提议后15天内，就其提议的内容召开临时业主大会(业主代表大会)。大会对提出的议案已作出决定的，业主(业主代表)在半年内不得以同一内容再提议召开临时业主大会(业主代表大会)。 业主大会(业主代表大会)应按栋或按业主人数的一定比例邀请非业主的房屋使用人列席会议。 第九条 业主大会(业主代表大会)的决定，由出席会议的业主(业主代表)投票表决，过半数以上通过。 第十条 委员会设委员 名(根据实际情况设定，不得少于5人)，其中主任一名，副主任 名。主任、副主任在全体委员会中选举产生。 第十一条 委员会每届任期三年，委员可连选连任。 根据工作需要，委员会聘任专职或兼职执行秘书一名，负责处理委员会日常事务;街道办事处、公安派出所等有关部门也可以参加委员会管理工作。 第十二条 委员会权利 1(召集和主持业主大会(业主代表大会); 2(制定委员会章程，代表业主、使用人，维护其合法权益; 3(在房地产行政主管部门的组织或指导下，采取公开招标或其他方式，选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 ; 4(审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、年度财务预决算、住宅配套工程和重大的维修项目计划; 5(负责维修基金的筹集、使用和管理; 6(监督公共建筑、公共设施的合理使用; 7(组织换届改选业主委员会; 8(提出修订业主公约、委员会章程的议案; 9(监督、检查各项管理工作的实施情况及各项规章制度的执行情况; 10(业主大会(业主代表大会)赋予的其他职责和权利。 第十三条 委员会义务 1(向业主大会(业主代表大会)报告工作; 2(执行业主大会(业主代表大会)通过的各项决议、决定; 3(接受业主和使用人的监督; 4(听取业主和使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动; 5(协助物业管理企业落实各项管理工作，协助物业管理企业收缴物业管理的有关费用; 6(涉及全体业主利益的有关事项决定，应书面或口头通告，也可张贴公布。其中重大事项，必须经业主大会(业主代表大会)通过; 7(建立业主委员会档案制度; 8(自觉接受房地产行政主管部门及各有关行政主管部门和物业所在地人民政府的监督指导; 9(委员会作出的决定，不得违反法律、法规、规章和 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 性文件，不得违反业主大会(业主代表大会)的决定，不得损害公共利益。 第十四条 经业主大会(业主代表大会)同意，委员会主任、副主任和执行秘书可获得适当津贴。 1(主任: 2(副主任: 3(执行秘书: 第十五条 委员会会议每 月召开一次，由主任召集、主持，主任因故缺席时，由副主任主持。有三分之一以上的委员会提议或主任、副主任认为有必要时，可召 开特别会议。 第十六条 委员会召集人应在会议召开7日之前将会议召开日期和内容送达每位委员。如会议讨论重大事项，可以邀请房地产行政主管部门及政府有关部门(街道办事处、派出所等)、物业管理单位的人员和非业主使用人代表参加会议，但上述人员没有表决权。 当本物业管理区域的物业有三分之一以上为出租时，必须聘请承租人代表列席委员会会议，但没有表决权。 第十七条 委员会决定问题，采取少数服从多数的原则。 第十八条 委员会会议必须做好记录，并由会议主持人签署后存档。涉及重大问题应由与会全体委员签署。 第三章 委 员 第十九条 业主委员会委员必须符合下列条件: 1(是本物业管理区域内业主; 2(能够遵守物业管理法规、规章、规范性文件和业主公约、业主委员会章程; 3(有一定组织能力和必要工作时间，能够较好履行业主委员会成员职责; 4(品行端正无劣迹; 5(热心公益事业。 第二十条 有下列情形之一的人员不得担任委员会委员，已担任的须停任，并由下次业主大会(业主代表大会)确认: 1(已不是本物业管理区域的业主; 2(无故缺席委员会会议连续3次以上; 3(因健康原因丧失履行职责的能力; 4(有违法犯罪行为被司法部门认定的; 5(其他原因不适宜担任委员的。 第二十一条 委员停任时，必须在停任半个月内将由其管理、保存的委员会各种资料和财物移交给委员会。 第二十二条 委员会委员缺额时，应在下一次业主大会(业主代表大会)召开时 予以补选;缺额人数较多时，可召开临时业主大会(业主代表大会)予以补选。 第二十三条 业主委员会主任的职责 1(负责召开业主委员会会议; 2(负责召开业主大会(业主代表大会); 3(代表业主委员会对外签约或签署文件; 4(核定维修基金帐目; 5(经业主大会(业主代表大会)或业主委员会授权的其他事项。 第二十四条 委员的权利和义务 1(权利 (1)参加委员会组织的有关活动; (2)参与委员会有关事项的决策; (3)具有对委员会的建议和批评权。 2(义务 (1)遵守本会章程; (2)执行本会的决议，完成本会交办的工作; (3)参加本会组织的会议、活动和公益事业; (4)向本会的工作提供有关资料和建议。 第二十五条 业主委员会主任每届期满必须进行一次财务审计和工作述职报告;离任时应进行离任审计，发现问题应及时纠正和查处。 第四章 经 费 第二十六条 委员会经费由 费用中支出。 第二十七条 委员会的经费开支包括:业主大会(业主代表大会)和委员会会议;有关人员津贴;必要的日常办公等费用。经费收支帐目由物业管理公司负责管理，每季度向委员会汇报，每年度向业主公布。 则 第五章 附 第二十八条 本章程或本章程的修订经业主大会(业主代表大会)通过后生效，本章程未尽事项由业主大会(业主代表大会)补充。 业主大会(业主代表大会)通过的有关本章程的决定都是本章程的组成部分。 第二十九条 业主委员会制定和修订后的章程，应报当地房地产行政主管部门备案。 业主公约 为加强《天安人家家园》的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据国家有关物业管理的法规政策制订本公约。全体业主和物业使用人均须自觉遵守。 一、在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规政策的规定。 二、执行业主委员会或业主大会的决议、决定。 三、委托物业管理企业负责房屋、设施、设备、环境卫生、公共秩序、保安、绿化等管理，全体业主和物业使用人应遵守物业管理企业根据政府有关法规政策和业主委员会委托制定的各项规章制度。 四、全体业主和物业使用人应积极配合物业管理企业的各项管理工作。 五、业主或物业使用人对物业管理企业的管理工作如有意见或建议，可直接向物业管理企业提出，发生争议时可通过业主委员会协调解决。 六、加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防盗工作，物业管理公司不承担家庭人身财产安全。 七、业主和物业使用人装修房屋，应遵守有关物业装修的制度，并事先告知物业管理企业。物业管理企业对装修房屋活动进行指导和监督，并将注意事项和禁止行为告知业主和物业使用人。业主或物业使用人违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等)，应当及时纠正，造成他人损失的应 承担赔偿损失，对拒不改正的，物业管理公司可采取相应措施制止其行为，并及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。 八、业主如委托物业管理企业对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，应支付相应费用。 九、凡房屋建筑及附属设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全，或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定应由业主单独或联合维修、养护的，业主应及时进行维修养护;拒不进行维修养护的，由业主委员会委托物业管理公司进行维修养护，其费用由当事业主按规定分摊。 十、与其它非业主使用人建立合法租赁关系时，应告知并要求对方遵守本业主公约和物业管理规定，并承担连带责任。 十一、在本物业范围内，不得有下列行为: ?擅自改变房屋结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等; ?对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建; )等公用 ?占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚设施及场地; ?损坏、拆除或改造供电、供水、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施; ?随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物; ?违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等; ?践踏、占用绿化用地;损坏、涂划园林建筑小品; ?在公共场所、道路两侧乱设摊点; ?影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌; ?随意停放车辆; ?聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其它不道德的行为; ?违反规定饲养家禽、家畜及宠物; ?法律、法规及政府规定禁止的其它行为。 十二、房屋的维修责任，按下列规定划分: ?、室?、住宅区的道路、路灯、沟渠、池井、绿化、停车场等住宅区人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复，造成损失的，应当赔偿损失。 ?、凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及公共安全，按规定由业主修缮的，业主应及时修缮。拒不进行的，由物业管理公司进行修缮，其费用由业主承担。 十三、按规定交纳物业管理企业应收取的各项服务费用。 十四、业主使用本物业内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、场地时，应按规定交纳费用。 十五、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。 十六、加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，互助友爱，和睦相处，共同创造良好的工作和生活环境。 十七、本公约一式贰份，业主及物业管理部各执壹份。 业主委员会成立程序 一、提出申请 物业管理小区(大厦)符合下列情况之一的，业主,人以上联名可向该小区(大厦)所在的街道办事处(或镇人民政府，下同)书面提出申请，填报《首届业主(代表)大会筹备小组成立 申请表 食品经营许可证新办申请表下载调动申请表下载出差申请表下载就业申请表下载数据下载申请表 》，成立首届业主委员会: (一)物业已交付使用的建筑面积达到,,,以上; (二)物业已交付使用的建筑面积达到,,,以上不足,,,，且使用超过一年的。 二、成立筹备小组 街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区(大厦)成立业主委员会筹备小组(以下简称筹备小组)。 三、筹备小组开展筹备工作 (一)筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在,,日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处;街道办事处收到有关材料后,日内将上述资料交予筹备小组。 (二)筹备小组自成立之日起,,日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区(大厦)内明显位置张贴公布，征求业主意见。 筹备小组将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业 主。 (三)筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。 (四)筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。 四、召开大会选举委员筹备小组完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设备投票猜箱，通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。 筹备小组根据议程召开大会:收集、登记选票;审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》;公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。 会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。 五、申请登记业主委员会 自产生之日起,,日内，持下列文件向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记手续; (一)业主委员会登记申请表; (二)街道办事处核准证明; (三)业主委员会选票; (四)业主代表选票; (五)业主授权委托书; (六)业主大会或业主代表大会签到表; (七)业主委员会章程; (八)业主公约; (九)其他相关资料。 六、核准批复 区或县级市房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案。 成立业主委员会相关文书参考 1.选票设计 以下是笔者根据所在小区设计使用过的选票改写，仅供参考: 亲爱的业主:您好～ 现将XX小区业主委员会候选人名单和资料发给您，如果您反对其中任何人担任业主委员会委员，请在其名字后面画×，您也可以提出您建议的候选人，然后将您的选票在月日之前投入XX小区选票箱，根据XX小区业主委员会章程(草案)第X条规定，如果您未投反对票将视同您赞成这些候选人当选业主委员会委员，请您珍惜自己的权利和支持我们的工作～ 谢谢～ ____小区业主大会筹备组 ____年__月__日 业主委员会委员候选人名单姓名 业权单位 姓名 业权单位 我提议__号楼座室先生/女士担任管委会委员 ____小区____号楼门室 签名: ____年__月__日 注:如果您的产权超过一套房子，请将全部房号在选票上注明，无房号或无 签名的选票将视为无效。 2.收条设计 以下是笔者根据所在小区设计使用过的收条改写，仅供参考: 收条 )、参 本人/本人代表产权人收到业主大会筹备组送来的业主委员会章程(草案 选业主委员会的业主资料、选票、成立业主大会的通知。 ____小区____号楼__门_____室 签名: ____年__月__日 3.业主委员会章程 可以参考示范文本。 为业主大会选举业主委员会变得可行，笔者建议业主在起草自己小区业主委员会章程时写明业主委员会用收集反对票方法进行选举，并注明:在规定的时间 北京市____区(县)居住小区管理办公室: ____小区共有____套房屋，根据___套房屋的业主的要求，在业主自愿参加的基础上组建了____小区业主大会成立工作筹备组，并于____年__月__日正式开 始工作。 ____小区业主大会成立工作筹备组在业主自愿报名参选业主委员会的基础上于____年__月__日将选票、业主委员会章程(草案)、业主大会成立日期的通知及参选人资料进行逐户派发，成功地派发给了____套房屋的业主，并告知了居委 会。 ____小区业主大会工作筹备组于____年__月__日公开在小区所有业主有权监督的情况下进行了验票工作，收到选举文件的业主在选举规定的时间____年__月__日 业主大会议事规则(草案) 第一章 业主大会的议事方式 第一条 业主大会议事是指业主大会对议案的表决。 第二条 业主大会的议事方式分为会议方式和书面方式两种。会议方式即集体讨论的形式，书面方式即书面征求意见的形式。 第三条 业主大会由小区业主联名提出议案的，应在业主大会举行的15日以前向业主委员会提出;业主 联名提出的议案，业主委员会应当受理并提交业主大会表决。逾期向业主委员会提出议案的，业主委员会可以不予受理。 第十一条 业主委员会或业主联名可以提出的议案包括: (1)关于罢免业主委员会委员的议案 (2)关于业主代表的津贴、业主委员会委员报酬的议案 (3)关于本物业管理区域建设的议案 (4)关于解除业主委员会与物业管理企业签订的委托合同的议案 (5)关于物业管理费预算的议案 (6)关于修改《业主公约》、《业主大会议事规则》的议案 (7)关于业主委员会分立或与其它业主委员会合并的议案 (8)其他需要业主大会表决的议案 表决程序 第二章 第十二条 议案由业主委员会交付业主大会表决。 第十三条 符合法定比例的业主提议召开业主大会临时会议、业主委员会没有召集，或者在自提议之日起三个月业主联名未达到20%以上的，业主大会决议无效。 第三章 业主投票权 第十四条 业主按一户一票行使投票权。一个房屋所有权人为一户。房屋为两人以上共有的，共有人为一户。 第十五条 代理人的投票权为其本人的投票权与其委托人的投票权之和。 第四章 业主委员会 第十六条 在业主大会闭会期间，业主委员会是物业管理区域第十七条 业主委员会委员人数为 人，由业主委员会主任一人、副主任一人和委员 人组成;业主委员会主任为业主委员会的负责人。 第十八条 业主委员会每届任期三年;三年期满，重新选举。 第十九条 业主委员会委员候选人产生程序: 1、5%以上的业主联名可以推荐一名候选人。 2、业主委员会委员是下一届业主委员会委员候选人。 3、业主推荐的候选人应在业主大会举行之日2日以前持业主联名推荐的推荐信、本人的身份证明、简历和联系方法向业主委员会申请候选人登记。业主推荐的候选人逾期申请登记的，业主委员会有权拒绝登记。 业主推荐的候选人申请登记没有逾期，而业主委员会拒绝登记的，应当向申请人说明拒绝登记的理由。业主委员会受理业主推荐的候选人的登记申请的，应向申请人出具已经登记的证明。 第二十条 业主委员会委员选举程序: 1、业主委员会应在选举日15日以前向全体业主送达选票;选票应当编号，没有编号的选票无效。 2、业主委员会应按每一位候选人申请候选人登记的时间顺序安排各候选人向业主大会作简短的的竞选演说。 3、各候选人作完竞选演说后，业主委员会应及时提请业主大会对该候选人进行投票。 4、所得赞成票在前 名的候选人当选为业主委员会委员。 5、因故不能举行业主大会的，业主委员会应在任期届满15日以前发出受理候选人登记申请的公告。 公告期满，业主委员会应将符合申请登记条件的全体候选人的身份证明、简历、联系方法和选票以公告或其它方法送达小区全体业主。 第二十一条 业主委员会自选举产生之日成立。 第二十二条 业主委员会主任由业主委员会按过业主委员会人数的半数选举产生。 第二十三条 业主委员会行使下列职权: 1、执行业主大会决议 2、召集和主持业主大会 3、向业主大会提出修改《业主公约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会章程》的议案或其它议案。 4、管理物业、公共维修基金和专项维修基金 5、向业主收取物业管理费(或通知业主向业主委员会委托的物业管理企业支付物业管理费)。 6、代表业主与水、电、热力、电信供应商或服务商签订合同，行使合同中的权利、履行合同中的义务并承担法律责任。 7、委托物业管理企业、律师事务所、会计师事务所、评估师事务所(公司)、公证处等中介机构，行使委托合同中的权利、履行委托合同中的义务并承担法律责任。 8、雇佣业主委员会工作人员并决定其报酬，行使劳动合同中的权利、履行劳动合同中的义务并承担法律责任。 9、制定和执行小区的 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 。 10、当业主违反《业主公约》、业主大会决议、业主大会制定的基本管理制度、或业主委员会制定的管理制度时，代表全体业主提起诉讼或非诉讼程序，行使程序中的权利，履行程序中的义务并承担有效的法律文书确定的责任。 11、在共有财产受到损害时，代表全体业主提起诉讼或非诉讼的程序，行使程序中的权利，履行程序中的义务并承担有效的法律文书确定的责任。 12、《业主公约》赋予的其它职权。 第二十四条 业主委员会主任行使下列职权: 1、召集并主持业主委员会会议 2、执行业主委员会决议 3、签署业主委员会制定的管理制度 第二十五条 业主委员会议事规则: 1、业主委员会会议应有全体委员参加;业主委员会做出决议由业主委员会过半数通过;业主委员会委员本人不能列席会议的，可以委托其他委员代为表决。 赞成票和反对票相等时，业主委员会主任有两票投票权。 2、业主委员会应对会议所议事项做出的决定制作会议记录，出席会议的委员和记录员应在会议记录上签名。 3、业主委员会应对业主委员会的决议承担责任;业主委员会的决议违反法律、法规、规章，或超越《业主公约》和本章程授予的职权致使业主委员会遭受财产 损失的，参与会议的委员应对业主委员会负赔偿责任，但在表决时曾表明异议并记载于会议记录的，该委员可以免除责任。 第二十六条 业主委员会不得向任何人借款或为任何人提供担保;不得从事任何投资活动。 第二十七条 业主委员会委员罢免程序 1、在业主大会期间，20%以上的业主联名提出罢免议案，出席业主大会的50% 以上的业主通过，即可罢免业主委员会主任或委员。 2、在业主大会闭会期间，20%以上的业主联名提出罢免议案，全体业主的50%以上通过，即可罢免业主委员会主任或委员。 3、业主委员会主任或委员因违法、越权或渎职行为而被罢免的，业主委员会不给以任何补偿;给业主委员会造成财产损失的，业主委员会应追究其赔偿责任。 业主委员会主任或委员没有违法、越权或渎职行为而被罢免的，业主委员会应给予其相当于剩余任期内工资总额的赔偿。 4、因业主委员会主任或委员被罢免而形成的业主委员会的缺额应按本规则规定的选举程序选举产生。 5、业主委员会主任被罢免的，副主任代行主任职责;业主委员会主任由补选后的业主委员会按过业主委员会人数的半数选举产生。 第五章 附则 第二十八条 本规则中的业主委员会即北京市海淀区世纪城东区物业管理委员会。 本规则共五章二十八条，计五页。 业主委员会成员培训 业主公约的性质和特征如何, 业主公约指业主共同订立或承诺的，对全体业主具有约束力的有关使用维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。业主公约的性质是全体业主的最高自治规范和根本性自治规则，有如“国家之宪法”、“公司之章程”，是各个业主集体自治管理组织的“小宪法”，是在业主集体自治管理辖区内从事与物业管理有关活动的业主、物管企业和其他人员所应共同遵守的社会自治“总章程”。 业主大会、业主委员会的相关规定均不得违反业主公约，否则无效。主要特征有三: 1、业主意思自治。根据私法自治原则，只要不违反强制性规定，不背离公序良俗，不侵犯业主的固有权利，公约可以自由设定业主的权利义务、物业的使用方法、应予以禁止或限制的行为等内容。 2、订立程序严格。这一点不必详言。 3、效力至上。业主公约的效力不仅及于同意设定公约的当事人，还及于不同意公约的少数业主与特定继受人。这与合同等契约只约束订定契约的当事人不同。特定继受人包括移转继受人与设定继受人。移转继受人指物业所有权的受让人，业主转让物业或发生继承时，业主公约效力不受影响，继续约束新业主。设定继受人指物业承租人、借用人等非业主使用人。非业主使用人也受业主公约之约束。此外，业主的遗嘱执行人、遗产管理人、财产托管人亦同样受公约约束。业主公约从本质上说，仍然是平等主体间的民事契约，某一业主违反公约，就要承担违约责任，必要时利益受到损害的业主可提起民事诉讼。 业主公约的主要内容是什么, 业主公约纯属业主自治规范，因而业主公约的内容各国均规定由业主(区分所有权人)自由协商确定。其具体内容因建筑物的规模、用途及其习惯、生活水平而有所不同。基本上是这么四方面内容: 1、物业基本情况简介。介绍物业的名称、地点、面积、户数;公布公共场所及公用设施状况等; 2、业主共同事务管理。规定业主大会召开的条件、方式、程序;规定物业区域内管理费用的承担分配; 3、业主权利义务设定。明定业主基于物业所有权的物业使用权及作为小区成员的成员权，包括表决权、参与制定规约权、选举和罢免管理机构人员的权利、请求权及监督权等;列举物业区域内的行为守则，对业主相关权利行使或生活进行限制或予以禁止; 4、违反公约的处置。业主违反公约，须承担约定的违约责任。其他业主、业主委员会、物业管理企业有予以劝止、提起诉讼的权利。业主有违约行为不予改正，必要时业主大会或业主委员会得以诉请人民法院强制违约业主出让其物业及迁离。 另外，当业主公约采取物业管理公约形式，因含有物业管理合同部分，还应相应增加有关开发商、物业管理企业职责的规定。业主的权利义务在此前的问题中已回答过。这里只对业主公约内容中的违约责任作进一步解释。业主违反公约的行为须承担违约的民事责任。承担违约责任的方式根据民法通则规定，有停止侵害、排除妨碍、赔偿损失等。业主也可以另行设定承担责任的方式。 值得注意的是，我国法律规定，只有法律明确授权的国家机关才有处罚权，才能对某些违法行为处以罚款。所以，业主公约对业主的违约行为不得设定罚款。 但可以采取让业主交纳保证金、违约金方式，当业主有违约行为时，从中予以扣除。对业主违反公约的行为，相关业主、使用人、业主委员会或物业管理企业有权加以劝止，必要时可以向人民法院提起民事诉讼。而且当业主违反公约规定达到一定程度、性质严重且拒不改正时，业主委员会得作出决议并以决议为据诉请业主出让其所有权，在判决确定后一定期限，业主不自行出让并办理相关手续的，业主委员会可以申请人民法院予以拍卖(当然，这要看业主公约是否有此规定，业主委员会是否得到授权)。 另外，业主的违反公约的行为若同时违背相关行政法规，如环保、卫生、绿化、消防等强制规范，可由业主委员会或物业管理企业报有关行政管理部门处理，业主须依法承担行政责任。 业主大会议事规则的主要内容有哪些, 业主大会是全体业主组成的维护业主利益的机构，如果要让业主大会顺利运转，就需要对业主大会议事规则作出详细的规定。业主大会议事规则主要包括以下内容: (一)业主大会的议事方式:业主大会是会议性质的决策机构。因此，业主大会的基本议事形式是召开会议，以讨论议案和表决通过决议的方式来行使其职权。业主大会会议分为定期会议和临时会议。但是何时应当召开定时会议，不宜由法律强制规定，也没有这个必要。从我国相当一些地方的物业管理实践来看，往往规定至少每一年召开一次年会。除了规定业主会议的召开时间之外，议事规则还可以对于会议的形式作出规定。例如，可以根据需要，规定会议形式包括预备会议、全体会议和分组会议;可以邀请有关部门、物管企业和物业使用权人列席等等。 (二)业主大会的表决程序:业主大会通过决议，在工作程序上应当经过这几个阶段: (1)提出议案; 2)审议议案; ( (3)表决通过议案; (4)公布会议决议。 因此议事规则不可避免地需要对于上述这些阶段做出具体规定，首先，对于何人享有提案权做出规定，特别对业主委员会、业主各自的提案权规则必须予以明确。议事规则对于如何审议议案也应做出规定，例如与会业主是否分组讨论、提案人是否应当作出必要的说明、是否进行全体的讨论程序，等等。议案经审议后，会议主持机构应当如何提交大会表决，会议表决时应当采用无记名投票或举手表决方式还是其他的表决方式，形成会议决议后应当在什么地方以何种方式予以公布，这些都需要议事规则给予具体的规定。 (三)业主投票权确定方法:业主的投票权也就是表决权的确定，关系到业主的切身利益，也关系到能否形成有效的业主大会决议。议事规则应当对业主的投票权计算方法作出规定。综观不同的物业管理规定，业主表决权大致有以下计算方式: (1)以业主所拥有的物业权利份额来计算，每份业权份额拥有一个表决权。例如，我国有的地方物业管理法规规定，业主大会表决可以采用投票方式或者其他方式，各类房屋按建筑面积每10平方米计算为一票，不足5平方米的不计票。 (2)不区分每个业主所拥有的物业份额，每个业主都享有相同的表决权。例如有的地方规定，投票权的计算按照每一户一个投票权的原则进行。有的物业管 理法规为了避免大业主享有较大的表决权，导致小业主的利益可能得不到较好的保护，还对个别业主所掌握的投票数额作出控制性明确规定:例如当任一业主 的投票权占全体业主投票权的五分之一以上时，其超过五分之一部分不予计算投票权，这样可以防止少数大业主任意左右业主大会，同时也可以平衡大小业主之间的利益关系。 (四)业主委员会的组成:首先，议事规则可以规定业主委员会的委员人数，这应当根据物业管理区域的规模结合管理工作任务来决定;其次议事规则还可以规定业主委员会的委员的消极资格，也就是说排除某些业主担当委员，例如，可以规定担当过破产企业的负责人并对破产负有个人责任的业主、被刑事处罚过(过失犯罪除外)的业主不得出任委员等。再如，业主委员会中是否需要设有专业的财务与法律事务委员，委员会的副主任的人数以及分工等等，议事规则也可以做出规定。 (五)业主委员会成员的任期:业主委员会委员的具体任期、是否可以连任均应当由议事规则加以明确。除了上述事项，议事规则还可以根据需要规定其他事项，比如业主大会撤换和补选业主委员会委员的程序以及条件。例如规定，经五分之一以上有选举权的业主联名，可以要求罢免业主委员会委员，罢免要求应当提出罢免理由，业主委员会应当及时召开业主会议，投票表决罢免议案，经有投票权的业主过半数同意通过，罢免决定生效。 业主大会、业主委员会作出的违反法律、法规之决定如何纠正, 国务院《物业管理条例》规定，业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的违反法律和法规的决定，此时这些决定因为违法而属于无效。物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。对业主委员会作出的与物业管理无关的决定及违反法律法规的决定，也可召开业主大会限令业主委员会主动改正或撤销，必要时可直接改正或直接决定撤销。但对于业主大会的违法决定，只能由有关行政主管部门责令改正或撤销。倘若行政主管部门不履行职责，则为行政不作为，应承担相关的 责任。 业主大会、业主委员会的附随义务或职责有哪些, 业主大会、业主委员会的附随义务主要是: (1)配合做好治安工作。业主大会、业主委员会应当配合公安机关，同时与居民委员会相互协作，共同做好社会治安工作。公安机关作为负责社会治安的政府机关自然对于物业区域内的治安事项责无旁贷，而治安作为重要的公共事务，居民委员会也负有相应的责任。业主大会、业主委员会作为行使业主自己财产权的组织，自然而然的可以就维护自己财产权作出合法妥当的安排。不过，在公共事务问题上，正如公民应当配合有关机关一样，业主大会、业主委员会自然应当与负责公共管理的相关行政机关和协助行政机关的居民委员会配合与协作。 (2)配合做好物业管理区域内的社区工作。业主大会应当配合居民委员会依法履行自治管理的职责，支持居委会开展工作，并接受其指导和监督。 (3)决定通知义务。由于住宅小区的业主往往兼具业主和居民双重身份，为了促进沟通，加强业主大会、业主委员会与居民委员会的相互了解与联系，住宅小区的业主大会、业主委员会做出的决定应当告知居民委员会，并听取其建议。 (4)配合环卫、绿化、环保等部门及水、电、气等公用事业单位做好管理工作。 何谓前期物业管理, 所谓的前期物业管理，是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前所实施的物业管理。 按照《物业管理条例》的规定，选聘物业管理企业是业主大会的权利。但是业主大会的召开，特别是首次业主大会的召开需要一定的条件。在一般情况下，物业管理区域内的物业是分期分批售出的，已经入住的业主人数相对于将来物业全部或者大部分售出时的业主人数来说只是少数，同时入住的业主彼此之间并不熟悉，也很难联合起来与物业管理企业订立物业服务合同。在这些问题没有得到解 决，条件没有具备之前，往往无法召开业主大会。 与此同时，物业的管理是出于物业本身维护与保养的迫切需要，不可能等到业主大会选聘出物业管理企业之后才开始实施，否则会严重影响物业的使用与管理，以致降低业主的居住和生活质量。为了填补业主大会选聘出物业管理企业之前的一段时间内物业管理的空缺，就需要由相关当事人出面选聘物业管理企业，委托其做好前期的物业服务工作。建设单位则是较为适当的人选，同时建设单位出于维持物业现状、维护自身形象、维持物业管理区域内的秩序的考虑，也会积极选聘物业管理企业。 对建设单位制定的《业主临时公约》，《物业管理条例》有哪些要求, 业主公约虽然是临时的，但只是针对它的时间效力而言，事实上就其内容所包含的事项而言业主临时公约与正式的业主公约并没有本质上的差异。业主临时公约同样应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主临时公约应当制定物业使用与管理的规则，例如物业的公共部位以及公共设施的使用规则。业主临时公约还应当确认业主拥有正当使用物业共用部分、共用设施的权利，例如使用电梯、公共道路、物业管理区域内的公共文化、体育设施等。同时业主临时公约也应当规定业主应当履行的义务，包括妥善利用和爱护物业的公用部分与公用设施，不得擅自利用、毁损物业的共同部分。例如，业主不得擅自变更物业共用部分的构造、布局、外观、用途，不得擅加利用或者允许他人利用，不得私自占用、拆除、破坏物业的共有部分与公用设施。同时业主不得妨碍他人利用共用部分，不得妨碍他人对于其自己专有部分的利用，例如不得违反规定，擅自饲养家禽家畜，不得违反环境卫生规定，胡乱丢弃垃圾或者收集可能危害公共卫生的物品，不得聚众喧哗吵扰等。业主临时公约由于并非是物业买收人所制定，因此为了避免物业建设单位可能的越权与擅断，条例要求建设单位制定业主临时公约时，不 得侵害物业买受人的合法权益。这主要是保障物业买受人合理享受物业的公共部分，同时在不影响他人和公共利益的情况下排他性地占用、使用与处分自己的物 业专有部分。建设单位制定业主临时公约时，不得侵害物业买受人的合法权益。这主要是保障物业买受人合理享受物业的公共部分，同时在不影响他人和公共利益的情况下排他性地占用、使用与处分自己的物业专有部分。