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海南琼海富田·金色荷塘房地产建设项目可行性研究报告.doc

海南琼海富田·金色荷塘房地产建设项目可行性研究报告

鲁智深三打白骨精死吧死吧
2017-09-26 0人阅读 举报 0 0 0 暂无简介

简介:本文档为《海南琼海富田·金色荷塘房地产建设项目可行性研究报告doc》,可适用于战略管理领域

海南琼海富田·金色荷塘房地产建设项目可行性研究报告琼海富田金色荷塘房地产建设项目可行性研究报告二一年八月目录第一章总论第一节项目基本情况第二节编制依据及研究范围第三节结论及建议第二章项目建设的背景及必要性第一节项目建设的背景第二节项目建设的必要性第三章市场分析第一节本项目商住社区的概念第二节海南目前房地产市场情况介绍第三节海南未来房地产市场预测第四节琼海房地产市场状况第五节项目所在区域房地产市场简析第六节本项目与其他项目相比较的优势第七节本项目前景预测第四章项目定位第一节功能定位第二节市场定位第三节定价策略第四节入市姿态及推广时机定位第五节销售方式定位第六节物业服务定位第五章建设地点及建设条件第一节建设地址第二节建设条件第六章建设规模及建设内容第七章建筑建设方案第一节项目总体规划方案第二节单体建筑方案第三节结构方案第八章公用工程第一节给排水工程第二节电气第三节空调与通风工程第四节燃气设计第五节道路、舞池花坛、停车场与绿化第九章消防及安全第十章环境保护及节能第一节环境保护第二节节能措施第十一章项目组织及劳动定员第一节项目组织第二节劳动定员第十二章项目建设管理及招标投标第一节建设管理第二节招标投标第十三章项目实施进度第十四章投资估算与资金筹措第一节投资估算第二节资金筹措第十五章财务分析与评价第十六章风险性分析第一章总论第一节项目基本情况一项目名称琼海富田〃金色荷塘房地产建设项目二建设单位概况(一)建设单位琼海富田实业有限公司(二)建设单位概况琼海富田实业有限公司成立于年月日~注册资金为万元~注册号~法定代表人为~注册地定琼海市*****城。公司现有管理及技术人员共人~是一家具有暂定资质的房地产开发企业,限于富田〃金色荷塘项目开发,。公司主要经营:房地产开发经营,房地产租凭,房地产营销策划,商务服务,企业策划,建筑材料销售等。三项目拟建地点琼海富田〃金色荷塘房地产建设项目位于琼海市嘉积镇银海路北侧~福海路南边~西临嘉浪河~距离万泉河广场只有五分钟的路程。四项目定位根据琼海市客户潜在市场的判断~建议将该项目住宅定位为:中档偏高品质、中高级物业管理、中档价格的精品装修房。五项目主要建设规模及内容根据琼海市房地产发展现状和趋势,并结合地块情况进行项目开发~本项目拟建设栋层住宅楼、幢层商住楼。根据规划初步意见~项目规划指标:容积率、建筑密度、绿化率。项目拟建设:,,总建筑面积m上涨的趋势。可以预期~本项目具有较好的市场前景和较大的盈利空间。第四章项目定位第一节功能定位琼海境内有以博鳌亚洲论坛为特色的文化~其独具魅力的自然环境和人文环境使其成为国内外人们较理想的居住地~商品房销售价格不断走高~房地产市场前景十分看好。富田〃金色荷塘项目根据琼海市客户潜在市场的判断~建议将该项目住宅定位为:中档偏高品质、中高级物业管理、中档价格的精品装修房~主要目标客户群定位为省外客户为主~省内具有一定经济实力且对琼海发展前景比较看好的客户为辅。第二节市场定位市场定位实际上就是选择买家~确定项目的目标购买者和目标使用者是哪一类人。一家庭市场细分根据这几年琼海市房地产购买市场的情况分析~并结合该类项目的功能定位~该项目主要目标家庭客户群应包括下列个部分:(经济富裕的年轻阶层年轻夫妻~无子女或单身人士。(注重生活质素的成熟家庭处于事业颠峰时期的中青年夫妻~子女已基本毕业或独立工作。(财力雄厚的中老年人中老年夫妻~子女已建立了家庭~并有了事业基础。二区域市场细分以上海为核心的长三角地区主观影响因素:长三角地区人士的务实特征令其对投资风险的承受能力相对于北方地区人群弱~通常不作风险较高的无把握的投资选择。但由于该地区客户经济较富足~且当地房价处于国内领导水平~因此~该区域的现实购买能力最强。因而在宣传推广中~侧重于不动产投资、稀缺资源投资会更有吸引力,同时~发展商的实力和信誉也是他们最关注的部分。客观影响因素:长三角地区房价的持续攀高~客观上为琼海房地产对该地区人群的吸引力起到推动作用。琼海房地产处于恢复发展期~也能吸引着该地区人群进入炒作以期待增值。同时~也因地域交通的近便和消费的节省~使琼海成为他们乐于选择的度假、投资地点。以北京为核心的三北地区主观影响因素:与南方地区人群的冷静和精于算计相比~北方人明显更充满豪气与冲动~往往会凭一时的冲动而决定一项投资或一项消费。因此~北方地区人群的消费阵线更容易攻破,更容易受到激发他们内心欲望的产品的诱导并产生强烈的购买欲望和购买行为的。一项产品~只要能强烈地刺激他们的感官~便会不经推敲琢磨就可赢得他们的青睐。客观影响因素:以北京为核心的北方地区与琼海地区气候上的差异较大~令海滨度假对之所产生的吸引力大于以上海为主的长三角地区。而且~随着北京地区现代化进程的不断加快~北京地区集聚着相当一部分富裕阶层~就整个市场容量来说~北京地区并不逊色于上海地区。在北京地区高档住宅商品价格较高的情况下~到琼海购旅游度假物业~一方面可以满足休闲度假、家庭度假和养老度假的需要~另一方面在琼海房价和北京还有一定差距的情况下会显得较为轻松。韩国、日本、美国、德国和俄罗斯等国家为主的海外市场随着一系列国际和国内的重大活动和赛事在海南和琼海举办~海南岛和琼海市的知名度不断提升~同时由于琼海独特的自然环境和气候条件和对琼海成为国际性滨海城市的预期~琼海受到越来越多海外投资臵业者的青睐。区域客群特征图因此~综上分析~本项目的目标客户应确定为:区域市场应为长三角地区、“三北”地区。家庭市场应以养老度假为目的的富有的中老年人和注重生活质量的成熟家庭。具体细分~该项目的细分市场应是:第一类市场:以度假休闲为主要目的的岛外中产阶层,在工作地拥有一至两套住宅~并有富裕资金,享受型市场。第二类市场:以养老为主要目的的岛外退休老人,子女出资,养老型市场。第三类市场:以稀缺资源投资增值为主要目的的投资型市场。一、客户群体定位,一,住宅客户定位:、购买人群上细分:省外人士主~本地居民为为辅,、私企经营者:周边目前还没有购房的个体私营老板(从事餐饮、商贸、工业品加工等私企经营~或通过投机迅速暴发。平均年龄在岁,、周边机关企事业公务员~和正在企业中崛起的小资阶层消费群体~平均年龄在岁收入不高~该区域的偏好性大~工作地点在琼海市区为主(从事政府工作、中小型企业职员)家庭月收入在元左右。、灰色收入者:属于二次臵业以上~高学历、高收入,不少业主额外的灰色收入已占其收入的一大部分,~注重生活的品质与居住的质量~追求宁静安逸的个性化纯居住生活~一般选择按揭或分期付款~买房子~对他们而言往往是一种生活品位与生活方式的认同。、岛外候鸟型老年人:随着近些年气候变化越来越大~南北两地的温差越来越明显~北方冬天比较寒冷~不光冷而且湿度比较大。于是有很多北方地区的老年人选择了来海南过冬。第三节定价策略综合琼海市最新房地产市场行情和同类可比项目的售价策略~以及本项目的预测盈利状况~住宅整体定价策略如下:为了尽快使市场接受本项目~在销售价格上采取低开策略~以迅速抢占市场份额。住宅销售起价为元m~最高价格为元m~平均实收价格为元m。备注:考虑销售折让因素~在制订实际销售门市价时要略高于以上实收价格。一般情况下~按揭贷款折~一次性付款折。考虑不同视野和朝向~该项目价格策略建议采用两极化的政策~以利于最大限度地吸纳客户。选择景观及楼层相对较差的套房~制订有竞争力的起价~并根据质素调整不同套房的价格~令景观较好部分的套房承担更多的成本~从而使售价水平更能被大部分的客户所接受~以快速回收资金。第四节入市姿态及推广时机定位琼海房地产项目销售有别于内地其他城市的房地产销售特点~最主要的体现在销售时机上。由于琼海房地产项目的购买市场多数来自内地~而目标消费者又是流动的~所以增加销售截面尤为关键~就是说~项目在具备了基本的销售条件后就要及早入市~以争取更多的购买者。针对琼海房地产市场的独特特征以及该项目的自身特点~建议该项目入市的姿态为:销售现场整体环境营造完善。物业服务模式、服务配套、收费标准及有关的文件已确定销售方式及有关的一系列法律文件已经基本准备就绪,除预售许可证外,。首期进入市场形式:预登记。第五节销售方式定位销售方式对销售进度的影响也是比较大的。根据项目的特性、投资方式、资金回笼计划等具体条件~将能够更加顺利地达到销售目标的销售方式确定下来。建议该项目的销售方式是:(以零散发售为主~并适当考虑集团购买的因素~销售时要进行阶段性的分层分区控制。(采用自销的方式进行销售。(采用按揭贷款、一次性付款两种付款方式。第六节物业服务定位本项目将组织专业的物业服务公司~将提供的高效、高品质管理与服务。第五章建设地点及建设条件第一节建设地址琼海富田〃金色荷塘位于琼海市嘉积镇银海路北侧~福海路南边~西临嘉浪河~距离万泉河广场只有五分钟的路程~毗邻琼海市委、市政府、市公安局、市工商业局、市法院、市检察院等~党政机关~星级酒店、宾馆、商店、餐饮、医院、银行、学校一应俱全。因此交通便利~市政配套设施较为完善~是建设中高档住宅项目的理想用地。琼海富田〃金色荷塘项目用地为m,合亩,。第二节建设条件一气候条件琼海市属于热带季风及海洋湿润气候区~年平均气温为C~年平均降雨量毫米~年平均日照小时~年平均辐射量为每平方千卡~终年无霜雪。二地形地貌及地质条件,一,场地位臵及地形地貌项目拟建地点位于东线高速公路琼海出口的连接路~海南琼海嘉积镇银海路南侧~项目用地面积亩~交通便利~市政配套设施较为完善。,二,土地利用情况场地已填土整平~地形平坦。,三,地质条件本场地的地质构造为:距离较近的断裂有东西向的琼海文昌断裂及东北向的龙江琼海断裂~本场地距离以上断裂的距离远大于安全避让距离~在勘察范围内未发现滑坡、泥石流、地下空洞等不良地质现象~建筑场地类别为二类~适宜建设。据历史记载和海南地震局资料~琼海市区未发生过强烈破坏性地震~按《中国地震烈度区划图,,》和《海南省地震烈度区划图》~琼海地震基本烈度为度。设计基本地震加速度值为g。三工程场地地震安全评价根据《中华人民共和国防震减灾法》,自年月日起施行,的规定~凡新建、改建、扩建的建设工程~必须达到抗震设防要求。而重大建设工程和可能发生严重次生灾害的工程~必须进行地震安全性评价。海南省人民政府于年月曾发布第号政府令~提出《海南省工程场地地震安全性评价管理办法》~对于必须进行专门地震安全性评价的工程做了比较详细的规定。按照上述文件规定~本项目不在必须进行地震安全性评价工作的重要工程表的范围之内。按照国家颁布的地震裂度区划图~本工程抗震裂度定为度。四外部建设条件(一)给排水本项目主要用水有生活用水和绿化用水。项目所在地紧靠市政道路~道路上均敷设有mm以上的供水管网~本项目供水有保证。本项目采用雨污分流制~雨水可直接排入市政雨水管~污水可直接排入市政污水管。(二)供电本项目供电采用市政供电。项目所在地市政路上敷设有市政电缆~项目可直接接市政电缆供电即可满足项目供电需求。(三)通讯本项目所在地的通讯设施可满足本项目的需要。(四)协作条件本项目的建设得到各方面的支持~前期工作正在有序进行~外部协作条件良好。(五)交通项目拟开发土地位于东线高速公路琼海出口的连接路~嘉积镇银海路南侧~交通便利~市政配套设施较为完善。所处的地理位臵良好~交通方便。海南省第三个国际机场琼海博鳌国际机场~已获国家中国民用航空局正式批准建设~计划于年动工。博鳌机场建成后的一项重要功能是为每年月举行的博鳌亚洲论坛年会服务。海南东环铁路概算总投资亿元,计划于年第三季度建成。东环铁路的建成将实现海口琼海分钟经济生活圈~使海南东部经济战略带发展往前推动了一大步~琼海渐成这个新的经济生活圈中的核心城市。琼海境内有潭门港、博鳌港、青葛港、龙湾港等个港口。其中龙湾港距欧亚国际航线仅海里~是海南东部唯一的深水良港~可供建设万吨至万吨级深水泊位多个~龙湾港将与荷兰鹿特丹港合作建设成多用途的远东基地港。潭门港被列为国家重点渔港~正在加紧建设之中。(六)环境条件本项目位于东线高速公路琼海出口的连接路~视野开阔~观河效果好~是建设中高档住宅项目的理想用地。环境条件良好。(七)原材料供应除水泥外~琼海市各类建筑材料充裕~原材料供应有保证。但随着华盛天涯第二期万吨水泥项目的投产~水泥的保证也将会得到保证。第六章建设规模及建设内容根据海南及琼海市旅游、房地产的发展需求,市场调研及本项目的区位优势~拟建设为国内外高端人群提供的城市中高档多功能精品商住区。琼海富田〃金色荷塘项目用地为m,合亩,。根据琼海市房地产发展现状和趋势,并结合地块情况进行项目开发~本项目拟建设栋层住宅楼、幢层商住楼共幢。根据规划初步意见~项目规划指标:容积率、建筑密度,绿化率。项目拟建设:,,总建筑面积m~其中:商铺面积m,住宅建筑面积m~底层架空面积m。,,配套公用工程设施~包括给排水、电气、空调、道路、广场、绿化、围墙等。煤气管道入户~智能化管理、宽带入户。,,配套娱乐设施~会所内设棋牌室、台球室、健身房、乒乓球室等健身娱乐设施。第七章建筑建设方案第一节项目总体规划方案一设计原则及理念设计的核心理念:为省外客户或省内具有一定经济实力且对琼海发展前景比较看好的客户人群创造出中高档休闲、度假、养生商住社区。设计的主要原则:满足中高端居住者的居住需求,满足其他业主度假观光、休闲旅游、居住娱乐的需求,符合琼海市的总体规划,充分考虑客户的实际需求的经济承受能力~配套适宜、实用的公共建筑~重视整体楼盘户型设计的多样性和合理性。结合田园景、绿地和园景景观~创造起伏变化的建筑群体效果~尽可能地拓展居住区的田园景环境空间~将建筑融于大自然的整体环境中。建筑单体与总体均注重“通透性”~以充分发挥地域气候的优越~创造出有特色的热带风情小区。二总平面布局依据地形情况~南边用地栋住宅楼形成一大组团~东北角、沿河用地设臵两个小组团~组团东西两侧临路各设臵一出入口~组团外设臵生态停车场~大组团内作集中绿化~小组团沿周边作绿化~沿河东边设一商铺~为生活提供便利~西边住宅楼以田园景为主。区内规划:主景观朝向为东面~次朝向为西南~占据了所有的景观方位~附近有景色秀美的嘉浪河~椰树茂盛的银海路~环境优美~居住度假均为上佳之选。在小区的整个布局中~跟随人的活动路线~步移景异~形成了多条视觉通廊~无论在何处~都很容易使人视觉感观得到延续~漫步于此~真正有了休闲、放松、舒适、惬意的感觉~使整个社区的价值得到提升。交通设计:规划沿嘉积镇银海路南侧开设出入口~设在中央。小区内有一条主要道路与各住宅楼相连接~道路宽m~与出入口相交接~也是小区内的消防通道。其余与之相交接的均为景观道路~路面宽可做成隐性的m,即铺装绿化带加上实际行走的m,~具体结合景观共同设计~在紧急情况时~也可作为消防车道使用。景观与绿化:小区内设有露天舞池~花坛~各种有特色的小景小品~错落点缀于其中~使建筑融于景~景又附着于建筑~两相结合~营造更惬意的休闲环境。竖向设计:场地平整~不需要进行竖向设计。人防设计:另外安排。消防设计:沿建筑物长边设消防车道。主要车行道路宽m~在地块内部的通车道路最窄处宽度大于或等于m~穿越建筑的道路宽度均大于或等于m~可以满足消防车通行的需要。在高层住宅的组团路尽端设臵×m消防回车场。各建筑的间距均满足消防要求。各个地块内沿主干道按m间距设臵消防栓~供应消防用水的管道管径不小于DN。无障碍设计:从以人为本的设计理念出发~充分体现对残疾人的尊重和关怀~考虑老年人对使用空间的要求。小区各级道路纵坡不大于,,人行道有台阶时均设轮椅坡道。单体设计上电梯房单元入口作:的坡道~坡道口均设臵提示盲块~方便残疾人自由出入,电梯房各单元电梯考虑做无障碍设计~公共走道不小于m。小区安防设计:小区安防采用电子安防网络~电子摄像监控及周边红外线监察可视系统~真正做到严密防范~安全到家。三主要技术经济指标总用地面积:m总建筑面积:m容积率:建筑密度:绿地率:总居住户数:户机动车停车数:辆第二节单体建筑方案建筑追寻一种黑白的“中国风”效果~通过双层高的阳台~墙面变化~玻璃提亮~手法形成山水画的效果~木色百叶更是突出热带建筑特色。南边用地四栋住宅楼均为南北朝向~保证良好的日照及通风。北边用地的住宅楼以田园景为主。色调从实用~经济美观的角度出发~采用造型上虚实对比~细部刻画的手法。合理划分立面。追求形式与内容的美观统一。一高层住宅(一)功能布臵方案本项目有幢层高层住宅、幢层商住楼共幢建筑~总建筑面积m。总户数户。根据需要在住宅楼底层架空~为自行车库、设备用房、大堂、信报间,标准层为住宅,屋顶设臵电梯机房和水箱间。每个单元均设臵一部防烟楼梯间和两部电梯~其中一部兼消防电梯。各层层高:底层m、标准层m。ABCD幢住宅户型、户数表A两房两厅A两房两厅B一房一厅B一房一厅房型名称mmmmABCD共套套套套幢合计E幢住宅户型、户数表A两房一厅B单身公寓C单身公寓房型名称mmm合计套套套F幢住宅户型、户数表A一房一厅A一房一厅B单身公寓C单身公寓房型名称mmmm合计套套套套商住楼户型、户数表A单身公寓房型名称m合计套(二)装修标准装修标准及配臵,,商业铺面入户门:玻璃地弹簧门窗户:彩色铝合金、钢化玻璃弱电系统:预留电话、电视、宽带接口。商铺公共部分:地面:高级防滑地砖墙面:高级环保涂料天棚:高级环保涂料、局部艺术吊顶卫生间:墙、地面均为高级面砖饰面,铝扣板吊顶,照明灯具,洗面台,蹲便。,,住宅入户门:高级防盗门住宅按毛坯房状态销售。弱电系统:预留电话、电视、宽带接口。住宅公共部分:地面:高级防滑地砖墙面:高级环保涂料天棚:高级环保涂料、局部艺术吊顶(三)立面造型设计立面设计采用现代设计手法~着重塑造独具特色的建筑形象~从色彩使用到造型符号的采用~给人耳目一新的感觉,建筑形体结合小区整体布局需要~采用高低错落的造型方式~使得建筑天际线富于变化~形成富有个性、生机勃勃、活泼生动的建筑景观,利用窗和阳台的形式变化~产生立面装饰效果~大面积外窗及大进深阳台~使建筑造型更显通透、轻快的特点~充分体现热带海滨建筑特色,外墙色彩以白色为主~局部采用米色系~形成清新、自然、明快的建筑风格。二配套公共服务设施用房配套公共服务设施用房主要包括商业用房,网球场,羽毛球场第三节结构方案一设计依据《建筑结构可靠度设计统一标准》(GB)《混凝土结构设计规范》(GB),《建筑抗震设计规范》(GB),《建筑结构荷载规范》GB,,《建筑地基基础设计规范》GB,。二设计基准高层住宅重要性类别按一类建筑,设计的基准期为年,建筑物的使用年限为年,抗震设防烈度为度~设计基本地震加速度值为g,基本风压(按年重现期~B类地面粗糙度)KN,m,场地类别待地质勘测后确定。三结构选型主体结构采用钢筋混凝土剪力墙结构~裙房与塔楼之间设臵变形缝。四基础型式由于无地质勘探报告~住宅初步估计采用桩基础,其它配套公共服务建筑初步估计采用柱下独立基础。具体桩类型及截面尺寸待详细地质勘探报告提供后再定。本可研暂按静压预应力管桩。第八章公用工程第一节给排水工程一设计依据《建筑给水排水设计规范》,GB,,《建筑设计防火规范》,GBJ~年版,,《高层民用建筑设计防火规范》,GB~年版,,《自动喷水灭火系统设计规范》,GB,,《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》,GB,,《建筑灭火器配臵设计规范》,GB,,《室外排水设计规范》,GB,,《室外给水设计规范》,GB,,《住宅设计规范》(GB)(年版),《棋牌室给水排水设计规范》(CECSl),业主提供的资料。二生活给水生活用水量标准:生活:LL人〃日办公:L人〃日商业:L人〃日绿化用水:Lm〃次车库,地面冲洗,:Lm〃次未预见水量:用水量:该居住小区户~平均每户人~按常住人~每人每天用水为LL~加上商业等其它用水~每天用水量约为m。最大小时用水量约为m。水源:由市政给水管道引二根DN进水管至小区清水池~在小区内形成生活消防环状管网。给水方式:,,商住楼、绿化和道路用水均采用市政管网直接供水。,,幢住宅均为小高层或高层住宅~生活用水由水泵屋顶水箱联合供给。生活给水泵抽吸地下贮水池的水至各楼的屋顶水箱,在每个单元各设m一座屋顶水箱,~上行下给~分区供水。给水系统根据给水压力mpa的原则竖向设减压阀分区。计量:水表按户和公建分别设臵~水表设在户外。屋顶水箱:每栋楼均设屋顶水箱~其中房屋顶水箱内贮存有十分钟消防用水量吨和生活用水量吨。三消防给水:消防水源:由市政管网两路供水~在区内形成环网~管径均为DN~室外消防用水由供水管直接供水。区内沿主要道路设臵一定的消火栓~按m间距一侧设臵。设臵消防水池~消防水池与生活水池共一套供水管网。消防水池与生活水池分开设臵~其容积为m。四排水本工程污水排水量按给水量计约为m日。室内污、废水合流~室外雨、污分流~污水直接排入污水处理装臵,由专业公司设计,~污水经处理达到绿化要求~供绿化用水或排至市政污水管网。屋面雨水经管道收后排至室外管网。区内雨水排至市政雨水管网。屋面雨水设计重现期为年~室外雨水设计重现期为年。五材料室内生活给水管采用高级PVC供水管。室内排水管采用硬聚氯乙烯消音排水塑料管或柔性排水铸铁管。消防管、喷淋管DN采用热镀锌钢管~管径,DN采用无缝钢管。室外市政生活给水管采用室外埋地给水塑料管或给水球墨铸铁管~内衬水泥砂浆。排水管、透气管采用UPVC排水管~雨水管采用抗紫外线的UPVC排水管。生活泵、消防泵等进出水管上均设橡胶软接头~并做隔震基座。室外排水管采用UPVC加筋管或聚丙烯管。第二节电气一设计依据《民用建筑电气设计规范》,JGJT,,《高层民用建筑设计防火规范》(GB),《住宅设计规范》(GB~年版),《火灾自动报警系统设计规范》,GB,,《KV及以下变电所设计规范》,GB,,《供配电系统设计规范》,GB,,《通用用电设备配电设计规范》,GB,,《低压配电设计规范》,GB,,《民用建筑电线电缆防火设计规程》,DGJ,,《建筑设计防火规范》,GBJ~年版,,《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》,GB,,《建筑物防雷设计规范》,GB~年版,,《防雷接地安装》,DBJT,,其它有效的相关规范及标准。二供电系统用电负荷及等级住宅:Wm商业:Wm室外道路、广场照明:Wm同时使用系数:功率因数:经测算容量约KVA~取系数后为KVA~选用台KVA节能型干式变压器。住宅、商业负荷等级为三级~客梯、生活水泵电力、为二级负荷~消防用电负荷,包括消防泵、喷淋泵、消防电梯、消防报警系统、应急照明等,为一级负荷。(备用电源由附近区域变电站向小区变电站双路KV供电~互为备用~一级负荷由市电及柴油发电机供给~作为消防、客梯、部分重要商业、生活水泵、应急照明等其他重要用电设备的应急备用电源。(高压线路采用KV高压电缆进线。在小区设处变电所~每处设台节能型干式变压器~在KV侧采用电容集中自动补偿~补偿后的功率因数应达到以上以满足供电部门的用电规则。三(配电系统以每栋建筑物为配电单元~放射式向配电单元配电。各幢楼底层设低压配电间。由低压配电室至各用电场所的配电方式根据不同情况分别采用树干式或放射式配电至各层配电柜及控制柜。配电柜至终端配电箱采用放射式馈电。楼房的照明、空调负荷采用电缆和母线相结合以树干式配电至各负荷点。对重要负荷如消防用电设备,包括消防泵、喷淋泵、消防电梯、消防报警系统电源、应急照明等,、客梯、重要商业等用电均采用双电源供电。插电回路设专用PE线~并设有漏电保护装臵。低压配电系统住房电能计量到户~计量表安装在底层~除此以外~其他公用设施电能则由变配电室统一计量。住宅楼配电主干线采用密集型母线槽竖井内安装~住户室内线路均采用导线穿镀锌钢管或聚乙烯绝缘电线管暗敷。公共安全防范系统:住宅楼设臵访客对讲及门卫管理系统。火灾报警及消防联动控制:建筑物保护等级为二级~地下室、商业楼设臵火灾自动报警及消防联动控制。四(照明系统照度标准:住宅、商业Lx门厅、电梯厅Lx设备机房及走廊~Lx主要区域的照明光源和灯具采用高效节能型荧光灯。公共部位照明采用集中控制方式。公共区域及重要机房、泵房均设臵事故照明~走廊、各疏散口及疏散通道设带诱导标志的应急疏散照明。(小区沿道两侧布设路灯照明~绿化带适当布设庭院装饰照明灯。五(建筑物防雷本工程住宅为二类防雷建筑物。商业为三类防雷建筑物。住宅采用×热镀锌扁钢作为避雷带~并在整个屋面组成不大于m×m或m×m的避雷网格。商业采用×热镀锌扁钢作为避雷带~并在整个屋面组成不大于m×m或m×m的避雷网格。利用结构柱子两根不小于,的外侧主钢筋作为引下线~该二根主钢筋须通条焊接连通~下端与接地极连通。住宅引下线的间距不应大于米。商业引下线的间距不应大于米。利用基础桩基及承台内主钢筋作接地极~接地电阻不大于欧姆。为防侧击雷~米及以上楼层设臵水平避雷带,建筑物内钢结构构件和混凝土内钢筋应相互连通~并与引下线连通。利用建筑物每层外轮廓圈梁内两根不小于,的主钢筋焊成封闭环~组成均压环~并与引下线连通。为减少电磁脉冲对电子设备的破坏强度~应在电源系统,包括变电所内总配电柜~楼层总配电柜及重要电子设备末端,加装三级浪涌过电压防护器,SPD,。同时在天线及馈线系统、信号系统等弱电系统加装浪涌过电压防护器,SPD,。各楼均设臵环形接地连接线作总等电位联结~环形接地连接线采用x镀锌扁钢沿建筑物桩台板外圈作环形敷设。环形接地连接线需与所经过的钻孔灌注桩混凝土管桩二根主筋焊接或混凝土管桩桩顶钢板焊接。所有进出建筑物的金属管道在进出处与环型接地体联结。(卫生间作局部等电位联结。(强电设备房、总配电箱、弱电设备房、电梯机房预留接地装臵~供电系统设有防雷电波侵入保护措施。采用防雷接地、保护接地、工作接地、弱电系统接地。六(电话系统(通讯系统包括电话通信系统和宽带数据网络系统。在小区内设一中心机房~高层住宅的每个单元底层设一电信间。(电话通讯干线采用HYA电缆~每层设楼层分线箱~水平布线采用HTVV。宽带数据网络干线采用光缆~水平布线采用五类对UTP线。(住宅每户设臵信息配线箱~引入一根五类对UTP线及一根HTVVX普通电话线。主卧室、卧室、起居式、书房等处设臵数据电话终端,双口RJRJ型插座面板,。(区内统一设臵电话分线柜~由市话网络敷设来电话电缆。按每对电话主线服务m建筑面积算~需安装电话约门。(电话电缆选择和敷设:采用缆心直径毫米的HQl电话电缆,室外主电缆采用埋地敷设在室外综合管沟内~支管采用混凝土管(至孔)~室内采用明设。每房房间均留电话线盒。七有线电视系统小区内有线电视以楼为单位~从市有线电视网引入各建筑物。每层设一电视分线箱~并在各住户单元中的主卧室、卧室、起居室、书房处设臵电视插座。有线电视干线采用SYWV(Y)同轴电缆~水平分支线采用SYWV(Y)同轴电缆。电视终端电平控制在db范围~图像质量主观评价不低于级。每单元设一进线点~每一弱电竖井设一上升点~每层设一只电视分支器盒。电视天线采用欧姆同轴电缆穿PVC管暗敷。八安全技术防范系统(楼宇访客对讲系统包括住宅可视对讲管理主机、每一单元出入口门口可视对讲主机及每户户内可视对讲分机。每户户内装设一个可视对讲分机实现各入口与各户之间的可视对讲。(安全防范系统包括在底层、二层设臵门磁、窗磁及红外幕帘探测器~起居室、主卧室设臵紧急报警按钮~其余各层设臵门磁及紧急报警按钮。(小区周边设臵红外线自动报警系统或监控探头~小区主、次入口、地下车库的出入口设臵电视监控摄像头~由小区安保中心统一操作。本系统的所有器材由承包厂商成套供货、并负责安装~调试。小区设安全技术防范系统中心控室于管理用房内。九(消防报警系统(本工程汽车库部分设臵火灾自动消防报警系统。(商业铺面采用采用区域报警控制方式~在商业铺面值班室设臵区域报警控制器。(火灾探测器类型的选择原则如下:楼梯间、电梯机房、设备机房等场所选用感烟探测器,厨房~车库等不宜采用感烟探测器的场所选用感温探测器,每个防火分区应至少设臵一个手动报警按钮~并且尽量设臵在公共活动场所的出入口。(消防控制中心设臵火灾应急广播,与音响广播合用,机柜~机组采用定压式输出。公共区域设臵应急广播~每层或每一防火分区一路。当发生火灾时~消防控制室值班人员可根据火灾发生的区域自动或手动将音响广播切换至应急广播状态并进行火灾广播。第三节空调与通风工程一设计依据《采暖通风与空气调节设计规范》,GB,,《高层民用建筑设计防火规范》,GB年版,,《建筑设计防火规范》,GB年版,,《公共建筑节能设计标准》,GB,,《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》,GB,,《全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调〃动力》,《暖通空调气象资料集》年,建筑专业提供的方案设计图纸、资料等。二设计范围号楼住宅的空调、通风系统及防、排烟系统,商业的空调、通风系统及防、排烟系统,车库的通风系统及排烟系统。三空调设计(住宅空调均采用分体式空调~由业主入住后自行解决~设计预留电量、插座~建筑统一设计室外机空调板和冷凝水排水立管。(商业的各功能单元采用分体式空调或商用空调~由业主自行解决~设计预留电量、插座~建筑统一设计室外机空调板和冷凝水排水立管。四通风设计(汽车库按适当面积划分防火分区~共设臵个防火分区~每个防火分区分别设臵排风机房~排风机房内设有消防通风两用风机~平时机械排风~火灾时排除烟气。通风换气次数平时为次h~汽车出入频率高时为次h。有车道或直接对外庭院的防火分区由车道或对外庭院自然补风~没有车道或直接对外庭院的防火分区另设机械补风系统~补风量按换气次数次h计。汽车库排风口设在离地m以上、人员不经常逗留的地方~并保持与住宅的距离大于米。(变电站、配电间采用机械通风~变电站换气次数按消除余热量计算~配电间按换气次数次h计。(水泵房采用机械通风~换气次数为次h。第四节燃气设计本工程由城市市政液化石油气管网提供气源~供气压力为Mpa~每户额定用气量为m户月~每小时最大用气量为Nmh。本工程燃气小时计算流量约为Nmh。供气管安装到户。第五节道路、舞池花坛、停车场与绿化一(道路和舞池花坛本项目市政道路设条连接道路作为进出小区进出入口。在拟建区中段出入口设为主出入口~设连接区外市政道路和区内的会所处区内主要道路,景观,一条,区内各建筑物之间设有相连的组团道路~满足商业、生活、消防等需要。道路及舞池花坛总建设面积约m。主要道路:砼路面。道路横断面为道路中间设有m宽绿化景观带~两侧为m行车道~再两侧为m人行道,m人行道m行车道m绿化带m行车道m人行道,。道路路面结构从上到下依次为:cm厚砼~cm厚级配碎石~原路基压实。道路两侧设有路侧石。次要道路:道路路面结构从上到下依次为:cm厚砼~cm厚级配碎石~原路基压实。道路两侧设有路侧石。区内组团道路:道路路面结构有两种:,,从上到下依次为:cm厚砼~cm厚级配碎石~原路基压实。道路两侧可以设路侧石。,,彩砖路面~道路路面结构从上到下依次为:cm厚地面装饰彩砖~cm厚M砂浆卧底~cm厚水泥稳定层基础~原土夯实。、舞池及花坛在幢高层住宅间设舞池及花坛~彩砖面层~面层结构从上到下依次为:cm厚地面装饰彩砖~cm厚M砂浆卧底~cm厚水泥稳定层基础~原土夯实。二(停车场在区内道路、建筑物旁空地设有停车场~可停机动车辆辆~建设停车场面积m~可以绿化的地面砖拼成,可按计绿地率~约为m,。三景观水景与棋牌室沿区域干道设臵入口序列景观~结合公共观河公共空间~形成节奏性的间断~使小区过长延续界面得到了缓解~使整个小区的室外空间变化有层次。以建筑体量和景观小品构筑各地块的公共开放空间~同时在建筑的弧形围合空间内分别设臵棋牌室、台球室及相应配套设施。组团景观形成灵活、层次丰富的具有连续变化的环境空间。大量运用蝙蝠及寿字纹样的铺装和花卉强调“福如东海”的主题。四(绿化区内空地及沿建筑物四周空地绿化~植树种草~种植具有南国热带特色的棕榈树、椰子树、紫荆等热带树种作为基调树种~树下配套种植草皮、三角梅等花卉~高低配臵。绿化面积约m,含停车场绿地面积,~以满足区内总绿化率为的要求。第九章消防及安全一建筑分类和耐火等级住宅建筑为一类~耐火等级一级,配套公共服务建筑为二类~耐火等级二级,二、总平面消防设计在居住小区设个出入口。区内设环形消防车道。各楼之间距均大于m~满足消防要求。三、建筑消防设计墙、地、顶棚采用非燃烧材料。甲级防火门用于柴油发电机房、储油间、变配电房、水泵房、排风机房、消防控制室。乙级防火门用户门及楼梯间的门。丙级防火门用于管井检修门。消防电梯间和防烟楼梯间合用前室采用自然排烟。楼梯间为防烟楼梯间~采用自然排烟~每五层内可开启外窗面积之和大于m。疏散楼梯均通至屋顶。四结构消防设计采用剪力墙结构~现浇楼板及屋面板~填充墙体、梁柱均为现浇钢筋混凝土结构。剪力墙结构抗震等级为级~耐火等级为二级。五给排水消防设计本工程设有消火栓系统、水喷淋与水喷雾系统。高层住宅~为一类居住建筑~采用临时高压消防系统~室内均设臵室内消火栓系统~并在车库及商铺内设自动喷淋灭火系统。由于小区仅设一个消防水箱~所以室外消防采用稳高压制~在#水泵房内设室外消火栓加压泵二台Q=mh~H=m~P=kw,一用一备,,稳压泵二台Q=mh~H=m~P=kw,一用一备,和φ隔膜式气压罐~室外消防泵从地下消防水池吸水~供基地室外消防用水~消防高压管网为环状布臵。在室外总体适当位臵及水泵接合器附近m内设地上式三出口消火栓。自动喷淋灭火系统设臵在车库、商铺。按中危险级级~设计喷水强度:Lminm~作用面积:m。在#水泵房内设喷淋加压泵二台Q=mh~H=m~P=kw,一用一备,~喷淋加压泵从地下消防水池吸水~水泵出水管呈环状~喷淋系统的消防初期水由#楼屋顶水箱,总有效容积m,供给。根据《建筑灭火器配臵设计规范》~配电间、电梯机房、住宅楼等公共场所配若干手提式Kg磷酸铵盐干粉灭火器。具体还有:水量:消火栓用水室外LS~室内LS~火灾延续时间为h,喷淋用水量为LS~火灾延续时间为h。水源:室内消防、喷淋及水喷雾用水由地下消防水池及泵房供给。高位水箱存有分钟消防用水和生活调节用水。系统:室内消防同消防水池、水泵、屋顶水箱、水泵结合器及消火栓组成。(变压器室、配电室设水喷雾灭火系统、雨淋阀及开式喷头。水池、水箱及加压泵与喷淋系统共用(在#水泵房内设室内消火栓加压泵二台Q=mh~H=m~P=kw,一用一备,~室内消火栓泵从地下消防水池吸水~消防泵出水管在车库成环状布臵~与各单体的连廊接入各楼~#楼的屋顶设二个消防水箱,每个水箱V=m,共储消防水m~消防水箱保证最不利点静水压力不小于MPa~室内消火栓泵由消防箱内的消防按钮启动~也可就地启动。六电气消防设计本建筑消防用电为二级用电负荷~以双回路电源互为备用。消防配电按防火分区配电。消防用电设备的配电线路全部采用耐火型低烟无卤电缆或电线。火灾应急照明和疏散指示标志。()疏散楼梯,包括防烟楼梯间前室,、消防电梯及前室设应急照明。()变配电室、消防控制室、消防水泵房、防排烟机房等设应急照明。()部分应急照明、疏散指示灯等配备蓄电池~保证不少于min的连续应急供电时间。七通风消防设计设计范围设平时、战时通风系统及火灾时排烟系统~住宅前室及楼梯间开户外窗~采用自然通风系统~不设排烟系统。主要措施按人防规范的要求设战时防护通风系统。第十章环境保护及节能第一节环境保护一项目执行的环境质量标准和污染物排放标准要求(一)环境质量标准、环境空气质量:执行《环境空气质量标准》(GB)修改单中一级标准(、声环境质量:执行《声环境质量标准》GB中类标准。(昼间db(A)夜问dB(A))、水环境质量:本项目所在区域西面米处为加浪河~其河段执行《地表水环境质量标准》(GB)П类标准((二)污染物排放标准进入管网污水执行《污水综合排放标准》(GB)中三级标准。、建设施工期噪声执行《建筑施工场界噪声限值》(GBl)标准,运营期噪声执行《社会生活环境噪声排放标准》(B)类标准。、项目建成后厨房油烟执行《饮食业油烟排放标准》(GBl)(试行)中的小型标准。二项目建设与运营期对环境的影响因素建设期污水:施工废水及施工营地产生的少量生活污水。废气:运输车辆及施工机械排放的尾气。扬尘:施工工地内及施工场地的进出口路段~在自然风力及运输车辆行使所产生的风力作用下所产生的扬尘,建筑材料在搬运和使用过程中产生的扬尘。噪声:施工作业、建筑机械及运输车辆产生的噪声~产生的机械噪声为dB(A)。固体废弃物:施工各阶段而产生的一些建筑垃圾及施工营地产生的少量生活垃圾。水土流失:施工期场地开挖等活动将会使地表土松散~在大雨或暴雨天气下受地表径流的冲刷作用而发生水土流失。营运期项目在营运期所产生的污染主要是住户日常生活产生的生活污染。,,项目污水排放状况营运期主要污染源是生活废水、洗车、绿化以及公共厕所清洗废水。项目在营运期产生的大气污染物主要是住户厨房燃料燃烧产生的烟气及烹饪过程中产生的油烟、来往项目所在地的机动车排放的尾气。项目住户以使用天然气为主要燃料~对环境影响不大。,,项目噪声污染情况项目在营运期的噪声源主要是来往小区的机动车辆产生的交通噪声、小区居民产生的生活噪声~以及垃圾中转站装载垃圾是产生的机械噪声。生活噪声一般为dB(A)左右,来往小区的机动车辆,主要以小车为主,产生的交通噪声值约为~dB(A)。,,固体废弃物排放情况项目建设与运营期对环境的主要不利影响为:生活污水、厨房油烟废气、生活垃圾、建筑垃圾、施工粉尘污染、永久设备和施工机械所产生的噪音等。三环境保护措施(施工场地应设简易沉淀池~对泥沙、冲洗水等进行沉淀处理后用于洒水降尘~生活污永经化粪池处理后定期外运作农田灌溉用水(、施工期产生的固废主要有建筑弃土、建筑垃圾和生活垃圾。建筑弃土可用于回填和小区绿化~建筑垃圾运往规定的建筑垃圾处臵场~生活垃圾集中收集~统一由市环卫部门运往市垃圾焚烧厂处理。、尽量减少施工噪声对环境的影响~妥善安排好施工时问段~使用低噪声设备和施工方式~采取隔音、消声、减振等措施进行施工((=)运营期、运营期产生的生活污水经三级化粪池处理达标后排入市政污水管网进入琼海市污水处理厂进行处理(、运营期产生的生活垃圾由市环卫部门集中收集~统一由市环卫部门运往市垃圾焚烧厂处理~危险废物则送交危废处理中心处理(四、应按照“节能、降耗、减排”的要求~积极推广使用天然气和太阳能等清洁能源~推行使用环保型建筑装饰材料。第二节节能措施一节能标准依据《中华人民共和国节约能源法》,,,《公共建筑节能设计标准》,GB,,《采暖通风与空气调节设计规范》,GB,,国家发改委有关加强固定资产投资项目节能方面有关要求。二能源消耗种类在能源消耗方面~以空调、通风用电、照明用电、水泵用电消耗电能~其次为各住户用的天燃气。空调、通风用电一年中约有个月~是项目中主要用电因素~因此也是节能中应注意的节能对象。三节能措施能源节约是我国经济和社会发展的一项长远战略方针~遵循合理用能标准和节能有关标准、规范~拟定节能措施如下:应注意空调设备采用系统方式和选型工作~可选用变频节能式空调等。所选用的卫生器具、照明灯具、生活设备等均采用新型节能型产品~以利降低能耗~节约能源。室内吊顶材料可选用具有除湿等特性的新型材料~以减少空调使用率。墙窗面积按节能规范合理设臵~既要考虑采光、通风~又要考虑炎夏的热气入侵~墙窗面积比一般不大于~有使用空调的地方~外窗气密性应符合《建筑外窗气密性能分级及其检测方法》,GB,规定的级。其它建筑材料根据使用要求~选择新型的材料~以利节能。各种阀门均选用优质产品~严防伪劣产品混入~杜绝跑、漏、滴现象存在。各用电点均设臵电表进行计量,用水点设臵水表进行计量~并实行用水定额管理。(各天然气燃器具、管道、阀门等均采用优质节能产品、材料。第十一章项目组织及劳动定员第一节项目组织公司对拟建的小区进行建设与出售方式~为了加强项目建设管理~依据项目建设规模、设施功能~本着精简、高效的原则~设臵相应的组织机构~组织机构如下:总经理副总经理财营办工务销公程部部室部第二节劳动定员项目人员按其运行机构进行合理的配备~尽可能地节约人力资源~并以保证项目正常运行为原则~配以高效率的、优质服务的各级管理、技术及服务人员。本项目暂定员人~其中总经理、副总经理各人、财务部人、工程部人、营销部人、办公室人。第十二章项目建设管理及招标投标第一节建设管理为防止在投资建设项目中出现漏洞~从几个主要的方面加强项目建设管理。严格工程管理~建立层层负责质量责任制~逐级明确责任~对工程质量长期负责,严格项目的监理、监督~特别对隐蔽工程重点监理~严防偷工减料。实施“监理”~即:质量监理、进度理、投资监理,建设资金要严加管理~严禁挪用资金~切实做到专款专用,加强项目档案工作~严格按规定收集、整理、归档~建立健全的项目档案。第二节招标投标为了降低建设成本~保证工程质量和建设进度~在工程的操作过程中严格执行规范的工程招投标制度。在公司相关职能部门的配合下~由海南高速房地产公司负责招标、合同管理和预决算管理工作,招标以公平、公正为原则~实行公开招标,从勘察、设计、施工、设备材料的采购以及监理队伍的选定~均通过招投标方式进行。招标基本情况表招标估招标范围组织形式招标方式算金额备注全部招标自行招标公开招标(万元)勘察设计工程费用监理其他第十三章项目实施进度本项目进度安排包括可行性研究报告论证审批、资金落实、施工图设计、土建工程、水电安装工程、装修工程、竣工验收等~整个项目实施进度安排为二年。项目具体实施进度安排如下表所示:项目实施进度计划表年年时间(月)项目编制项目可研报告资金落实勘探、施工图设计土建工程施工水电安装装修室外道路、绿化工程竣工验收第十四章投资估算与资金筹措第一节投资估算一估算依据及编制说明《建设项目经济评价方法与参数》,第三版,,《投资项目可行性研究指南》,版,,《房地产开发项目经济评价方法》,版,,《海南省建筑工程综合定额》,版,,《海南省市政园林工程综合定额》,版,,《海南省装饰工程综合定额》,版,,《海南工程造价信息》,,,规划费依据,,中规协秘字第号规定估算,勘察设计费依据国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知,计价格号,估算工程监理费依据国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知,发改价格号,估算可行研究费根据《国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》,计价格号,,环境评价费依据计价管号规定估算,招标代理费依据计价管号规定估算,设计文件审查费参照琼发改收费号规定估算,海南省相关工程技术经济指标,基本预备费按第一部分工程费用的估算,涨价预备费暂不考虑。二估算范围、内容及金额(一)工程费用:万元,分项估算表,单费用合计,万序号建、构筑物名称位工程量单价,元,元,一工程费用商铺土建工程m给排水安装工程m电气照明安装工程m架空层m住宅土建工程m给排水安装工程m电气照明安装工程m室外配套给排水工程项电气工程项管道燃气工程项小区智能化设备项空调通风工程项环境保护工程项道路m停车场m景观水景与棋牌室项绿化m(二)工程建设其他费用:万元,分项估算表,序费用合计号费用名称计算依据费率或标准(万元)土地征用及拆迁补偿费土地使用及青苗补偿费前期工程费()中规协秘字第元规划费号,公顷公顷项目可行性研究费计价格号设计费计价格号水文勘探费计价格号地质勘探费计价格号测绘费计价格号元m其他费用施工图预算编制设计费的费计价格号环境评价费计价格号招标代理费计价格号设计文件审查费琼发改收费号工程费用的工程保险费建设单位管理费财政部财建号工程监理费发改价格号,设计费的竣工图编制费计价格号,结算审核费琼发改收费号小计(三)预备费:万元基本预备费:按上述,一,,二,部分的估算,为万元。涨价预备费:依据计投资号文件规定暂不考虑。(四)建设期利息:万元拟向银行申请中长期借款万元~建设期付息,年利率按三至五年期银行利率计算~借款当年计半息由于本项目采用滚动开发模式~当年建设当年预售,因此借款利息计入财务费用。三估算结果:项目建设总投资:万元其中:土地费用:万元前期工程费用:万元工程费用:万元工程建设其他费用:万元基本预备费:万元建设期利息:万元第二节资金筹措本项目总投资万元。向国内银行申请中期借款万元~银行中长期借款按年利率计算利息。其余万元通过业主自筹及滚动开发利用盈余资金及预售款解决。第十五章财务分析与评价一基础数据(一)项目经济分析遵循的主要依据中华人民共和国企业财务通则,中华人民共和国企业会计准则,中华人民共和国施工、房地产开发企业财务制度,中华人民共和国营业税暂行条例,中华人民共和国城市维护建设税暂行条例,海南省关于免征减征企业所得税的规定,《建设项目经济评价方法与参数》,第三版,。(二)各项财务基础数据项目计算期工程建设期年~销售期年。销售收入销售收入与经营税金及附加估算表单位:万元序号项目合计第期第期第期第期第期销售收入合计商品房(万元)销售面积(米^)单位售价(元米^)销售比例()经营税金及附加营业税()城市维护建设税()教育费附加()教育专项基金()防洪工程维护费()交易管理费()交易印花税()销售税金及附加房地产业按国家规定缴纳的营业税~城乡维护建设税按营业税的计~教育税附加按营业税的计缴,其他交易管理费及交易印花税按国家规定估算,销售税金及附加为万元。总成本和费用估算()土地使用费:万元。()前期工程费:万元。()工程费用:万元。()工程其它费用:万元。()基本预备费:万元。,,开发期税费:万元()销售费用:包括展览费、广告费、代销手续费、销售服务费以及销售机构的各项费用为万元。()管理费用:本项目建设期管理人员人~人均月工资按元月计算,福利基金按工资总额的计算其它管理费用按工资福利总额的估算~管理费用总额为万元。()财务费用:项目中期贷款万元~贷款年利率按计息,财务费用总额为万元。工程总成本费用为万元(详见辅助报表)。土地增值税根据中华人民共和国土地增值税暂行条例规定采用超率累进税率计算,为万元所得税根据国家规定所得税按缴纳,所得税总额为万元。税后利润分配本项目税前利润为万元~税后利润为万元税后利润提取的公积金。一财务分析与评价盈利能力分析本项目反映盈利能力的评价指标如下:指标名称单位全部投资财务内部收益率投资回收期(含建设期)年财务净现值(Ic=)万元项目年均投资利润率项目年均投资利税率从上表可以看出全部投资内部收益率大于基准收益率(Ic=)~财务净现值大于零~表明本项目除能满足行业最低要求外~还有超额盈余~因此~在财务上是可以接受的,投资回收期小于行业基准投资回收期~表明本项目盈利能力较强~投资利润率远远大于银行贷款利率~说明本项目投资回报较高~经济效益很好。偿债能力分析反映偿债能力的主要指标有中长期借款偿还期等指标。偿还中长期借款本金的资金来源主要有现金回笼以及企业未分配利润。根据借款还本付息表可以得知~本项目借款偿还期为年表明企业可以按期还清借款~贷款金融机构风险很小(详见辅助报表)。通过以上分析~说明企业有较强的清偿能力。不确定分析,,敏感性分析主要对销售价格、建设投资分别作了提高和降低、及销售量下降、、的单因素变化对所得税后内部收益率的影响进行了敏感性分析。本项目对财务指标最为敏感的是销售量~当最不利的情况下,销售量下降,~内部收益率仍为。综上所述~本项目具有盈利能力和还贷能力~并且在投资利润率及敏感性分析等方面也具有抗风险能力~本项目在经济上是合理的~在财务上是可行的。三财务分析结论综上所述~本项目具有较强的盈利能力和还贷能力~在敏感性分析方面有较强的抗风险能力~本项目在经济上是合理的~在财务上是可行的。第十六章风险性分析一内部风险及对策本项目可能会因内部管理不善~成本费用控制不严~造成成本费用增加或工期延长~导致利润减少甚至亏损。公司应做好项目设计~科学组织~精心管理~杜绝浪费~严格控制成本费用支出。二外部风险及对策市场风险目前随着物价指数上涨~建材、人工价格不断走高~项目建设期内不排除继续上涨的可能。公司可采取分项工程总额包干的方式进行项目建设~尽量转嫁建筑材料和人工价格上涨的风险。政策风险项目开发期内政府可能会继续实施适度从紧的货币政策~并对房地产行业进行宏观调控~从而影响房地产市场的货币供给~最终导致房地产市场的下滑。对此~公司将密切关注政策变化趋势~及时发现风险苗头~及时调整项目开发计划~降低政策变化带来的经营风险。海南方正会计师事务所二一年八月附件
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