ku6市场调查报告之二——竞争楼盘分析

ku6市场调查 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 之二——竞争楼盘分析 置地?天中第一城，一期，市场调查之竞争楼盘分析 Page- 1 - 目 录 前 言 一、竞争楼盘综合分析 二、竞争楼盘个案分析 个案分析一:华达?西湖城市花园 个案分析二:桂月园 个案分析三:问天阁 个案分析四:显达花园 个案分析五:御龙居 个案分析六:尚城华府(一期) 个案分析七:金宇?数码大厦 个案分析八:中南?阳光城(一期) 个案分析九:万博城市花园 个案分析十:翡翠城 个案分析十一:建业•森林半岛(三期) 置地?天中第一城，一期，市场调查之竞争楼盘分析 Page- 2 - 前 言 前 言 本次市场调查～主要针对目前驻马店市在售楼盘进行的全面调 查。通过对这些楼盘的分析研究～为本案的产品定位、价格定位等 方面提供相应的参考依据。 置地?天中第一城，一期，市场调查之竞争楼盘分析 Page- 3 - 一、竞争楼盘总体一 竞争楼盘总体分析 分析 一、调查说明 ,、调查区域 本次竞争楼盘的调查，主要选取“项目周边及驻马店 市区在售楼盘”进行调查。在调查过程中，样本项目的采 样主要以住宅为主，涵盖多层住宅、高层住宅和别墅等。 ,、调查对象及数量 本次调查，共调查竞争楼盘11个，其中多层住宅项 目6个，高层住宅项目5个。 ,、调查时间 4月12日,4月18日 置地?天中第一城，一期，市场调查之竞争楼盘分析 Page- 4 - 二、综合分析 (一)综合分析: 本次主要针对“项目周边及驻马店市区在售楼盘”进行了全面调查，目前驻马店市在售楼盘11个，总开发面积近70万?，总套数在7000套左右，现已销售近65%。 【住宅】: 本次调查的住宅项目户型主要以三房两厅两卫为主，销售价格为1500元/?—4200元/?。产品囊括:多层住宅、高层住宅和别墅。从销售情况看:多层住宅销售较好，但价格相对较低，1500元/?—2200元/?;小高层、高层住宅及别墅销售一般，价格相对较高1900元/?—4200元/?。所调查楼盘中翡翠城、问天阁、中南•阳光城(一期)等楼盘销售情况较好。 【住宅底商】: 本次调查的商业主要以社区商业为主，商铺的面积普遍都在100?以上，销售价格为4000元/?——10000元/?。从销售情况看，位于交通要道及商圈附近的商铺销售情况较好。 置地?天中第一城，一期，市场调查之竞争楼盘分析 Page- 5 - 楼盘 表单价 销售率 90% 翡翠城 1900/元/? 70% 桂月园 2160元/? 住2100元/? 30% 华达?西湖城市花园 别4200元/? 建业•森林半岛三期 2200元/? 开始认购 65% 金宇?数码大厦 1900元/? 50% 尚城华府(一期) 2160元/? 30% 万博城市花园 2200元/? 90% 问天阁 1500元/? 认购(100组) 显达花园 1980元/? 60% 御龙居 2130元/? 中南?阳光城(一期) 1700元/? 80, (二)借鉴及失误分析: 本次调查的一个重要内容就是了解目前市场上住宅产品在 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 、推广方面值得借鉴之处，同时了解应该避免的一些失误。 1、值得借鉴之处 ? 建筑设计方面 ? 建业•森林半岛 “一环二弧二轴”整体规划，使分期开发的各组团既开放又 置地?天中第一城，一期，市场调查之竞争楼盘分析 Page- 6 -相对独立，有机结合。同时在景观规划及环境建设方面，建业•森林半岛运用水系、假山、庭院绿化等将建筑与环境巧妙融合，赢得客户一致称赞。 ? 华达?西湖城市花园 目前市场上唯一一家多层建筑采用框架结构的住宅项目，华达?西湖城市花园通过中央景观湖的营造，主打“水景楼盘”概念，获得了市场好评。 ? 营销推广方面 ? 翡翠城 率先在驻马店市运用“体验营销”， 让客户通过体验样板房、样板环境，直接刺激购房者的购买欲望，取得了较好的市场反响。 ? 华达?西湖城市花园 注重销售环境的布置与包装，销售中心布局精巧，格调高雅，品质感强，赢得了客户的认可～ 2、失误分析 ? 普遍无样板房、看房通道 在本次所调查的11个楼盘中，仅翡翠城建有样板房。样板房、样板环境的缺失，无法直接刺激消费者感官，对客户成交会产生一定的影响。 ? 销售人员着装及销讲技巧差 在售楼盘中，销售人员着装统一、销售技巧娴熟者仅建业•森 置地?天中第一城，一期，市场调查之竞争楼盘分析 Page- 7 - 林半岛少数几个楼盘。销售人员的形象包装、销售技巧尚待加强。 ? 销售中心包装及现场气氛营造不到位 在售11个项目中除翡翠城、建业•森林半岛、华达?西湖城 市花园等少数楼盘销售中心包装较好外，其余楼盘销售中心的包 装均缺乏品质感，现场气氛不活跃，无法带动到场客户的热情、 激情，直接影响成交。 置地?天中第一城，一期，市场调查之竞争楼盘分析 Page- 8 - 二、竞争楼盘个 案分析 二 竞争楼盘个案分析 个案分析一:华达?西湖城市花园 一、楼盘概况 案 名 华达?西湖城市花园 建筑风格 海派 驻马店市华达房地产住宅2100元/? 开发商 表单价 开发有限公司 别墅4200元/? 物业位置 驻马店市白桥东侧 交房日期 2008年6月 建筑类型 多层、别墅 物业公司 华达物业公司 楼栋数 42栋 物业费 未定 占地面积 10万? 销售率 30, 建筑面积 135000余? 主力户型 三房 层 数 6层、3层 主力面积 116.95,136.93? 总套数 约800余套 交房标准 毛坯 容积率 1.35 工程进度 部分结顶 二、户型、面积种类及分析 面积(单位:平方米) 户型 销售状况 1 2 3 4 5 二房二厅 91.7? 80, 116.9? 三房二厅 136.9? 132.4? 127.4? 126? (30,) 四房二厅 150.9? 70, 别墅 229.8? 323.3? 10, 置地?天中第一城，一期，市场调查之竞争楼盘分析 Page- 9 - 特点分析: 两房户型;面积实用，全明设计，但餐厅、客厅联结部分面积浪费，三房户型，方正布局，两个甚至是三个朝阳卧室，动静分区，南北双阳台设计。 四、价格分析 最高价: 4200 元/平米，层数: 叠加别墅 最低价: 1800 元/平米，层数: 6层 分析: 别墅临近中央水系景观，故价格最贵，多层顶层价格最便宜。 五、销售状况分析: 华达西湖花园目前销售状况一般，购房客户多数被其景观，小区品质所吸引，驻马店周边县城有部分客户在此购房。 六、小区配套分析: (1)双气入户供热水;(2)防盗监控系统，可视对讲系统;(3)有线电视、电信宽带等智能化系统;(4)有约1200?的大型豪华会所;(5)底层有充足的停车位。 七、优劣势分析: 优势分析:(1)交通优势:位于白桥路与炼江路汇处，交通便利;(2)景观优势:小区中央为4000?大面积水景;(3)建筑优势:全框架结构，外墙外保温技术，多重智能化安防设施。 劣势分析:周边配套少，整个地块周边生活氛围不足。 八、学习借鉴方面 (1)销售部布局、格调包装均有独到之处，品质感强;(2)建筑品质方 置地?天中第一城，一期，市场调查之竞争楼盘分析 Page- 10 - 面:多重智能安防;(3)销售人员技巧及讲解水平。 九、失误及问题方面 (1)无样板房，无看房通道;(2)销售人员着装不统一;(3)销售部无 人气，现场气氛不活跃。 置地?天中第一城，一期，市场调查之竞争楼盘分析 Page- 11 - 个案分析二:桂月园 一、楼盘概况 案 名 桂月园 建筑风格 现代 开发商 驻马店市金桂置业 表单价 2160元/? 雪松路与文明路交叉物业位置 公开日期 2006年10月 口西50米路南 建筑类型 高层 交房日期 2008年8月 楼栋数 3栋 物业公司 金桂物业公司 占地面积 30余亩 物业费 0.6,0.7元/?•月 建筑面积 5万? 销售率 70, 层 数 16层 主力户型 三房/两房 36?、98.85?、总套数 360套 主力面积 126? 工程进度 主体封顶 交房标准 毛坯、双气 二、户型、面积种类及分析 面积(单位:平方米) 户型 销售状况 1 2 3 4 单间 36? 未正式销售 一房一厅 48? 54? 未正式销售 二房二厅 85? 98? 已售70, 三房二厅 118? 126? 127? 已售80, 四房二厅 149? 152? 售出30,左右 置地?天中第一城，一期，市场调查之竞争楼盘分析 Page- 12 - 特点分析:两房设计较好，面积配比合理，实用率高，全明设计，三房和四房采用错层和双阳台，大飘窗设计，采光，通风效果好。 四、价格分析 最高价: 2360 元/平米，层数: 16层 最低价: 2060元/平米，层数:2层 分析: 目前推出的为3栋高层，价格在周边高层市场属于中高价位，市场接受度一般。 五、销售状况分析: 该项目已推出近一年，目前一期销售达到了30,，主要是借助置地公司售房部的名气和位置关系。 六、小区配套分析: (1)双气入户、地下车库;(2)江南水景园林景观，近百株成年桂花树;(3)水系、水景应用等。 七、优劣势分析: 优势:(1)交通优势。文明路、雪松路出行便利;(2)景观优势。江南园林和大面积水景。 劣势:(1)地块临主路部分较窄，进出社区不便;(2)两侧紧临都市村庄，环境差。 八、学习借鉴方面 (1)环境:销售部内环境营造和社区景观的规划;(2)形象:销售代表 置地?天中第一城，一期，市场调查之竞争楼盘分析 Page- 13 - 形象良好，普通话讲解，物料宣传，包装有品位。 九、失误及问题方面 小户型采用核心筒设计，每层2梯10户，户数多，异型户型多。 置地?天中第一城，一期，市场调查之竞争楼盘分析 Page- 14 - 个案分析三:问天阁 一、楼盘概况 案 名 问天阁 建筑风格 现代 住1500元/? 开发商 三辰置业有限公司 表单价 商6300元/? 乐山路与雪松路交汇物业位置 交房日期 4月底 西南角 建筑类型 多层、小高层 物业公司 鑫诺物业 楼栋数 6栋 物业费 0.38元/?•月 占地面积 25亩 销售率 90, 建筑面积 24000? 主力户型 三房 层 数 5层 主力面积 139.83,143.25? 总套数 180套 交房标准 毛坯/双气 容积率 1.44 工程进度 现房 二、户型、面积种类及分析 面积(单位:平方米) 户型 销售状况 1 2 3 4 5 二房二厅 100, 92? 三房二厅 139.8? 143.2? 100, 四房二厅 181? 176? 155? 80, 特点分析: (1)全明设计，南北通透，采光好;(2)干湿分离;(3)宽大尺度景观阳台。 置地?天中第一城，一期，市场调查之竞争楼盘分析 Page- 15 - 四、价格分析 最高价:1600元/平米，层数:3层 最低价:1300元/平米，层数:5层 分析: 多层住宅，三四层最贵，顶层最便宜。 五、销售状况分析: 目前已是现房，有一部分是单位集资建房，且价格较低，故销售状况较 好。 六、小区配套分析: 天然气、车库以及储藏室。 七、优劣势分析: 优势:(1)价格优势:均价1500元/?，低于周边楼盘;(2)交通优势: 位于雪松路与乐山路交汇处交通便利。 劣势:(1)楼间距较窄;(2)无法按揭，只能一次性付款。 八、学习借鉴方面 (1)三房户型设计，南北通透，实用性强，面积紧凑;(2)低价入市的 市场策略。 九、失误及问题方面 大户型设计较多，目前未销售的户型均为170?以上大户型。 置地?天中第一城，一期，市场调查之竞争楼盘分析 Page- 16 - 个案分析四:显达花园 一、楼盘概况 案 名 显达花园 建筑风格 现代 驻马店市显达置业有开发商 表单价 1980元/? 限公司 文明大道与金雀路南物业位置 公开日期 2007年4月 100米 建筑类型 多层 交房日期 2008年5月 楼栋数 9栋 物业公司 未定 占地面积 30亩 物业费 未定 建筑面积 3万? 销售率 认购(100组) 层 数 7层 主力户型 两房/三房 总套数 144套 主力面积 96,148? 工程进度 一层 交房标准 毛坯/双气 二、户型、面积种类及分析 面积(单位:平方米) 户型 销售状况 1 2 3 4 5 二房二厅 96? 较少认购 客户认购三房二厅 122? 132? 重点户型 四房二厅 148? 较少认购 特点分析:户型设计一般，为市场上传统设计、面积配比偏大。 四、价格分析 分析:认购阶段，均价1980元/?。 置地?天中第一城，一期，市场调查之竞争楼盘分析 Page- 17 - 五、销售状况分析: 现正处于认购阶段，目前已积累客户100组左右，2007年4月21日举行 认筹活动，当天交1万元抵15000元，过后1万抵13000元。 六、小区配套分析: 双气配置，地面停车与车库相结合;绿化无特色，主要以成树和草地植被 为主。 七、优劣势分析: 优势:物业位于文明路旁，国土局南侧，交通便利，区位优势明显。 劣势:小区规模小，绿化景观无特色，整体档次不高。 八、学习借鉴方面 区位优势显著，能够降低建筑密度，30亩地容积率1.5，借此来提升项目 档次，拉升开发商和项目知名度。 九、失误及问题方面 销售现场环境简陋，销售代表形象和资料档次不高。 置地?天中第一城，一期，市场调查之竞争楼盘分析 Page- 18 - 个案分析五:御龙居 一、楼盘概况 案 名 御龙居 建筑风格 现代 驻马店市新兴房屋市开发商 表单价 2130元/? 政建筑工程有限公司 物业位置 文化路与骏马路 公开日期 2006年12月 建筑类型 高层 交房日期 2008年9月 楼栋数 1栋 物业公司 新兴物业公司 占地面积 16.5亩 物业费 0.64元/??月 建筑面积 4万? 销售率 60, 层 数 16层 主力户型 两房/三房 总套数 112套 主力面积 91,135? 工程进度 正做基础 交房标准 毛坯 二、户型、面积种类及分析 面积(单位:平方米) 户型 销售状况 1 2 3 4 共50套已销售二房二厅 91? 80%,余10套左右 共60套,已售三房二厅 128? 135? 60% 四房二厅 特点分析:2梯4户设计,南向为2套两房户型,采光,对流设计良好,但进深较大,北侧为2套两房户型,面积偏大,受南向两房影响,采光不足. 置地?天中第一城，一期，市场调查之竞争楼盘分析 Page- 19 - 四、价格分析 最高价: 2280 元/平米，层数: 10层 最低价: 2090 元/平米，层数: 4层 分析: 在区域市场内,价格较为合理,市场接受度一般. 五、销售状况分析: 御龙居一期多层已交房入住,较好的销售局面为二期高层积累了较好的市 场基础。目前,二期高层正在做地基,客户交5万元定死房源,已大定60套。 六、小区配套分析: (1)双气入户,一二层商业裙房,并建有书吧,棋牌室、台球室、乒乓球室、 会所等。 (2)小区内有前湖公园游泳池被有效利用，成为项目重要卖点。 七、优劣势分析: 优势:项目位于原前湖公园内，环境优美;老城区内、生活配套丰富。 劣势:周边文化路和骏马路均为辅干道、人、车流量大，小区停车，出入 不便;产品设计不合理;市民对该项目风水有意见，认为树多、水多阴气重。 八、学习借鉴方面 注重环境营造，提升项目自身优势。 九、失误及问题方面 (1)销售部太小，与项目宣传的物业档次不符; (2)销售代表水平和服务态度亟待提高 置地?天中第一城，一期，市场调查之竞争楼盘分析 Page- 20 - 个案分析六:尚城华府 一、楼盘概况 案 名 尚城华府1期 建筑风格 现代 驻马店金石房地产有开发商 表单价 2160元/? 限公司 雪松路与文明路交叉物业位置 公开日期 2006年10月 口东100米北 建筑类型 多层、高层、小高层 交房日期 2008年底(1期) 3栋(一期) 楼栋数 物业公司 金石物业公司 占地面积 65余亩 物业费 0.6,0.7元/??月 建筑面积 16万?(总) 销售率 50,(一期) 层 数 6层、19层 主力户型 三房两厅两卫 总套数 187户(一期) 主力面积 134? 一期两栋已建(多+工程进度 交房标准 毛坯、双气 小高) 二、户型、面积种类及分析 面积(单位:平方米) 户型 销售状况 1 2 3 4 5 销售一般二房二厅 90? 40, 销售较快三房二厅 143? 149? 126? 163? 50, 未开始正四房二厅 171? 181? 式销售 特点分析: (1)户型整体配套较好，大中小户型均有设计，客户选择层面大;(2)三房户型，阳台采用空中花园和弧形设计，较为新颖。 置地?天中第一城，一期，市场调查之竞争楼盘分析 Page- 21 - 四、价格分析 高层:最高价: 2400元/平米，层数: 17层 最低价:1900元/平米，层数:1层 多层:最高价:2120元/平米，层数:3层 最低价: 1580元/平米，层数:6层 分析: 价格在区域市场内整体偏高，尤其是多层，顶层已接近1600元/ ?，客户有抗性。 五、销售状况分析: 整体销售状况较好，这源于项目大力度的市场宣传推广，小区品质较高， 目前一期销售已达70,左右。 六、小区配套分析: 双气入户，中央水系和成述绿化，辅以雕塑小品，步道等设施，能够有效 提升项目品质。 七、优劣势分析: 优势:位于雪松路与文明路，交通便利，小区档次、品质高。 劣势:剩余四房和三房房源面积大，总价高，市场抗性大，销售难度大。 八、学习借鉴方面 售房部装饰，销代形象，接待水平等值得借鉴。 九、失误及问题方面 在注重品质宣传的同时，未能对工地现场进行较好的包装。 置地?天中第一城，一期，市场调查之竞争楼盘分析 Page- 22 - 个案分析七:金宇•数码大厦 一、楼盘概况 案 名 金宇•数码大厦 建筑风格 现代 驻马店市金宇房地开住宅1900元/?、开发商 表单价 发有限公司 商业7000元/? 解放路与富强路交汇物业位置 交房日期 2007年10月份 处 建筑类型 高层 物业公司 金宇物业公司 楼栋数 1栋 物业费 0.7,1.1元/?•月 占地面积 10余亩 销售率 65, 建筑面积 17000? 主力户型 三房 层 数 19层 主力面积 147? 总套数 90套 交房标准 毛坯 容积率 2.5 工程进度 结顶 二、户型、面积种类及分析 面积(单位:平方米) 户型 销售状况 1 2 3 4 5 90, 二房二厅 98.19? 147? 三房二厅 80, 四房二厅 182.73? 30, 六室四厅 288.54? 10, 两卫 七室两厅 257.75? 10, 四卫 置地?天中第一城，一期，市场调查之竞争楼盘分析 Page- 23 - 特点分析: (1)大采光面，明亮通透;(2)动静分离;(3)蝶形布局，实用率高。 四、价格分析 最高价: 2240平米，层数: 16 最低价: 1880米，层数:4层 分析: 楼层越高价格越贵。 五、销售状况分析: 主体结构封顶，且与万博城市花园相比价格低300元/?，故销售状况较佳。 六、小区配套分析: (1)天然气，挂壁炉供暖;(2)电子监控系统;(3)24小时巡更。 七、优劣势分析: 优势:(1)区位优势:位于解放路与富强路交汇处;(2)配套优势:周边各校林立(教育资源丰富，市幼儿园、第三小学;商业配套优势，乐山商场、风光市场)。 劣势:销售人员技巧差，售房部包装不到位。 八、学习借鉴方面 商业部分对外统一招商，而非单纯分割销售，先租后售，利于价格提升。 九、失误及问题方面 (1)销售人员素质差;(2)售房部包装不到位;(3)宣传推广手段少。 置地?天中第一城，一期，市场调查之竞争楼盘分析 Page- 24 - 个案分析八:中南?阳光城 一、楼盘概况 案 名 中南?阳光城1期 建筑风格 中式 驻马店中南房地产开开发商 表单价 1700元/? 发有限公司 交通路与天山中路交物业位置 公开日期 ―――― 叉口 建筑类型 多层 交房日期 5月 楼栋数 14栋(1期7栋) 物业公司 乐群物业公司 占地面积 60余亩 物业费 0.36元/??月 建筑面积 10万? 销售率 一期80, 层 数 6层 主力户型 三房 131—134.44? 总套数 约500套 主力面积 工程进度 现房 交房标准 毛坯 二、户型、面积种类及分析 面积(单位:平方米) 户型 销售状况 1 2 3 4 一房一厅 51?(2期) 尚未销售 二房二厅 104.33? 售完 三房二厅 131.29? 131.54? 134.64? 销售90, 四房二厅 141.08? 40, 特点分析:户型方正，南北通透，实用率高，两个卧室朝阳。不足:卧室门对开，私密性不强。 置地?天中第一城，一期，市场调查之竞争楼盘分析 Page- 25 - 四、价格分析 最高价: 1900 元/平米，层数: 6层 最低价: 1580元/平米，层数:3层 分析: 3层最贵，六层是顶层，故价格较低。 五、销售状况分析: 目前已是现房，五月份交房，故销售状况较好，小区刚开始销售时因原土 地为坟地，当地人忌讳较多。 六、小区配套分析: (1)双气入户;(2)24小时巡更管理;(3)智能化管理。 七、优劣势分析: 优势:(1)价格优势:价格与市区比较低;(2)交通优势:文明路与天中 路交汇处;(3)规划好;(4)建筑优势:现浇楼板。 劣势:(1)周边环境劣势，周边为医药厂，药味浓厚，对生活有一定影响; (2)整体包装(现场销售部)较差，人员素质差。 八、学习借鉴方面 中式外立面，蓝灰色格调，清新素雅。 九、失误及问题方面 (1)无样板房及看房通道;(2)销售人员着装不统一;(3)销售人员销 售技巧差;(4)销售道具:如沙盘、户型模型档次低。 置地?天中第一城，一期，市场调查之竞争楼盘分析 Page- 26 - 个案分析九:万博城市花园 一、楼盘概况 案 名 万博城市花园 建筑风格 现代 驻马店市万博房地产开发商 表单价 2200元/? 开发有限公司 解放路与文明大道交物业位置 公开日期 ―――― 汇处 一期7月份，2建筑类型 小高层 交房日期 期12月份 楼栋数 3栋 物业公司 人和物业公司 占地面积 20亩 物业费 未定 建筑面积 36000? 销售率 30, 层 数 15层 主力户型 三房、四房 总套数 156套 主力面积 141,164.53? 工程进度 一期封顶，2期13层 交房标准 毛坯 二、户型、面积种类及分析 面积(单位:平方米) 户型 销售状况 1 2 3 4 5 三房二厅 141? 40, 四房二厅 164.53? 30, 复式 233.65? 10, 特点分析:(1)户户向阳，南北通透;(2)有阳光落地窗，双层玻璃隔音;(3)动静干湿分离。 置地?天中第一城，一期，市场调查之竞争楼盘分析 Page- 27 - 四、价格分析 最高价: 2430 元/平米，层数: 15层 最低价: 1800 元/平米，层数: 三层 分析: 高层住宅，层数越高，价格越高。 五、销售状况分析: 位于市中心，且工程即将结顶，销售状况逐渐好转。 六、小区配套分析: (1)双气入户供热水，天然气壁挂炉;(2)有线电视接口;(3)电子可视 对讲系统，电子巡更系统、红外线防翻越系统;(4)智能化门禁管理系统; (5)燃气泄漏报警系统;(6)电气智能化Ic卡收费。 七、优劣势分析: 优势:(1)1梯2户纯板式架构;(2)车在小区门口直接进入地下车库， 地面无车;(3)多重智能化安防;(4)区位优势，配套齐全。 劣势:(1)价格较高，面积大总价高;(2)销售人员形象，技巧差。 八、学习借鉴方面 (1)外立面，现代风格，铝塑扣板;(2)人车完全分流。 九、失误及问题方面 (1)无样板房，无看房通道;(2)销售部形象差，物品凌乱，道具胡乱 摆放;(3)销售人员接待水平有待提高。 置地?天中第一城，一期，市场调查之竞争楼盘分析 Page- 28 - 个案分析十:翡翠城 一、楼盘概况 案 名 翡翠城 建筑风格 现代 驻马店市新家园房地开发商 表单价 1900元/? 产有限公司 文明路、置地大道交2005年3月27日，物业位置 公开日期 叉口东北角 2006年2.15 建筑类型 多层 交房日期 5月 楼栋数 31栋 物业公司 鼎新物业公司 占地面积 120余亩 物业费 0.46元/??月 建筑面积 18万? 销售率 90, 层 数 6.5层 主力户型 三房两厅两卫 37.7?、140?、总套数 805套 主力面积 168? 工程进度 现房 交房标准 毛坯、双气 二、户型、面积种类及分析 面积(单位:平方米) 户型 销售状况 1 2 3 4 5 单间 37.7? 100, 55.42? 一房一厅 100, 77.73? 100, 二房二厅 65.92? 121.56? 140.89? 144? 三房二厅 147? 152? 100, 四房二厅 163.21? 168.34? 100, 复式 234.21? 243.48? 209? 218? 40, 置地?天中第一城，一期，市场调查之竞争楼盘分析 Page- 29 - 特点分析: 1房、2房销售情况最好，酒店式公寓，面积小，总价低， 3房、4房面积稍微偏大，但户型结构较合理，复式面积偏大。 四、价格分析 最高价: 2500 元/平米，层数: 1层 最低价: 1400元/平米，层数:顶层复式层 分析: (单价)价格适中，但由于面积偏大，总价偏立。 五、销售状况分析: 小户型公寓，三房、四方已售罄，但市场反映面积稍大。，复式楼(亚别 墅)，顶楼复式销售情况不理想，原因是层数多，面积大，总价高。 六、小区配套分析: 泛会所(因商业房)提供健身、医方、卫生，便利店等社区服务，丹尼斯 大卖场、家居广场、大型社区配套使生活更加便利。 七、优劣势分析: 优势:地理位置优势，交通便利，空气清新，临新市政府配套完善，规模 较大，建筑风格，立面新颖。 劣势:商业房偏多，影响居住品质，开发公司信誉不太好。 八、学习借鉴方面 产品定位，建筑风格，立面。 九、失误及问题方面 亚别墅(复式)产品定位偏差，顶楼复式面积过大，推广连续性不强。 置地?天中第一城，一期，市场调查之竞争楼盘分析 Page- 30 - 个案分析十:建业•森林半岛三期 一、楼盘概况 案 名 建业?森林半岛3期 建筑风格 地中海 驻马店建业住宅建设开发商 表单价 2200元/? 有限公司 乐山大道与淮河大道4月21日排号 物业位置 公开日期 交叉口东400米 (交2万) 建筑类型 多层 交房日期 2008年4月 楼栋数 9栋 物业公司 建业物业公司 占地面积 约30亩(三期) 物业费 0.48元/??月 建筑面积 3.9万? 销售率 ―――― 层 数 6层 主力户型 三房两厅两卫 总套数 318套 主力面积 132? 工程进度 二层 交房标准 毛坯 二、户型、面积种类及分析 面积(单位:平方米) 户型 1 2 3 4 5 一房一厅 53.75? 二房二厅 92? 112? 三房二厅 132? 126? 四房二厅 165? 置地?天中第一城，一期，市场调查之竞争楼盘分析 Page- 31 - 特点分析:(1)户型方正;(2)客厅、餐厅连通室内空间开阔(3)明室、 明厅明卫(4)南北双阳台(5)四房、三房没有增加储存功能。 四、销售状况分析: 一二期基本售罄。二期余170?大面积。 五、小区配套分析: 建业小哈佛双语幼儿园，省级示范园;商务会所。 六、优劣势分析: 优势:(1)建业品牌优势;(2)400亩整体规模一环二弧二轴;(3)规划 好;(4)景观好，生态水景。 劣势:(1)离市区较远;(2)周边环境较差;(3)价格过高。 七、学习借鉴方面 (1)产品:规划景观，配套好;(2)推广:户外广告较多，口碑传播佳; (3)现场包装:示范区环境优雅，凸显高档楼盘形象。 八、失误及问题方面 (1)商业街不易出租，经营。(2)户型面积偏大，造成总价高，客户层 面窄。