调查报告

关于江西立上置业投资有限公司申请 东方明珠开发贷款的调查报告 申请单位：江西立上置业投资有限公司 申请授信品种：房地产开发贷款 申请授信金额：5000万元贷款 申请授信期限：24月 担保方式：抵押 一、申请人基本情况 （一）公司情况 江西立上置业投资有限公司（以下简称：公司）成立于2009年9月，经高安市工商行政管理局注册登记，具有房地产开发资质的有限责任公司。营业执照注册号：，企业地址：江西高安市八景镇景旺路，法人代表：陈剑花，注册资本：3000万元人民币，实收资本：3000万元人民币，企业性质：有限责任公司（自然人投资或控股）。经营范围：房地产开发、经营、租赁及其物业管理，建材 采购 采购部分工政府采购法87号令广东省政府采购政府采购法及采购员下一步工作计划 ，资产管理，项目投资业务。公司各项经营证照均已年检有效。 截至2015年，江西立上置业投资有限公司主要开发的项目有：八景“景旺鑫城”项目、德安“翡翠城”项目、樟树“东方明珠”项目、新干“新安花园”项目。 其中：景旺鑫城土地使用面积约20亩、总建筑面积13300m2，其中别墅面积1191m2，均价3300元/m2，住宅18000m2，均价2200元/m2，总销售约5500万元，税后利润约2070万元，现已全部售空。其中：翡翠城项目土地使用面积约102亩、总建筑面积16万m2，住宅136000m2，均价3000元/m2，总销售约7500万元，税后利润约710万元。其中：新安花园土地使用面积约18亩、总建筑面积36185m2，住宅20014.5m2，均价5300元/m2，店面2777m2，均价15000元/m2，酒店8018 m2，销售约  万元，税后利润约    万元。其中：东方明珠项目概况：江西立上置业投资有限公司东方明珠项目部于2012年12月以14855万元获得该土地的开发使用权。东方明珠二期项目在2015年3月20日正式开工,二期建筑面积10.1万平方米(其中住宅683套,商铺6200平方米), 2015-2016年二期共为公司带来销售4.2亿元收入。截止2015年05月31日有1.63亿元房款未收。 （二）股东及高管情况 陈剑花，女，1971年9月16日生于江西省樟树市， 高中 高中语文新课程标准高中物理选修31全套教案高中英语研修观课报告高中物理学习方法和技巧高中数学说课稿范文 文化，1990年在樟树市开发建筑工程公司上班，于1994年承包樟树市垣下小溪东五栋工程1996年承包樟树市垣下肖溪西九栋工程，1998年承包樟树市建材市场C栋工程。2000年承包樟树市鹿园小区13栋工程。2005年承包樟树市桥头丽景综合楼，2010年 5月至今在江西立上置业投资有限公司负责参与了高安八景景旺鑫城、德安翡翠城、东方明珠等项目的开发。凭借多年来在房地产行业积累的经验，对公司作出了卓越的贡献。 徐俊，男，1982年1月出生，江西樟树人，高中文化。2003年4月到2010年1月，江南华城办公室主管; 2010年1月至今在江西立上置业投资有限公司任经理。2013年6月至今，在江西立上置业投资有限公司负责参与了德安翡翠城、新干新安花园等项目的开发。凭借多年来在房地产行业积累的经验，对公司作出了卓越的贡献。 黄鹏，男，1973年7月出生，江西樟树人，大学文化，毕业于南昌大学房屋建筑建筑工程专业。毕业后，辗转多个房地产开发公司，积累了多年的经验以后，于2009年与陈剑花、徐俊共同创办了江西立上置业投资有限公司，任职经理。从2010年5月至今，在江西立上置业投资有限公司负责参与了高安八景景旺鑫城、德安翡翠城等项目的开发，为公司在江西长足发展做出了巨大的贡献。 （三）资信情况 截止2015年6月6日，公司在银行无贷款。 （四）项目 规划 污水管网监理规划下载职业规划大学生职业规划个人职业规划职业规划论文 及运营模式 樟树市东方明珠商住小区（二期）项目建设，是以市场为导向，本着以人为本的、科技为本的理念建设开发的，项目规划住宅建筑类型高层、小高层和多层住宅，辅以局部配套商业，打造生态的居住区。项目设计中重点考虑该地段建筑形式及高层与多层住宅之间的关系，在注重周边道路对本地块环境的影响，满足城市沿街景观要求。樟树市东方明珠商住小区项目总用地面积为56830平方米，总建筑面积为180605.05平方米，计容积率面积为130670.39平方米，不计容积率建筑面积为49934.66平方米，项目规划户数882户，容积率为2.3，建筑密度为30.32%，绿地率为35%。其中（二期）项目规划占地面积为28700平方米，总建筑面积91505.91平方米，计容积率面积为71923.17平方米（其中：高层住宅建筑面积65979.58平方米，商业建筑面积5943.59平方米，商场建筑面积2229.81平方米，商业网点建筑面积3713.78平方米）；不计容积率建筑面积为19582.74平方米，地下室建筑面积19582.74平方米；建筑占地面积8701.84平方米；绿地面积10045平方米；停车位499个（其中：地上停车位43个，地下停车位456个）。 项目商品房住宅按约4600元/平方米的均价对外销售、商铺按约7500元/平方米的均价对外出售，地下车库按约5.25万元/个的均价对外出售，为项目的顺利运行提供了有力保障。 二、借款人财务状况 截止2015年2月末，公司资产总额为24229万元， 流动资产23671万元，负债总额6168万元， 流动负债6168万元。其中： 1、货币资金1675万元。 2、存货19317万元，其中土地款(江南花园)8550万元，前期工程费（江南花园）55万元，建筑安装工程费（江南花园）3292万元，开发间接费用（江南花园）193万元，开发成本（金域华府）7227万元。 3、固定资产693万元，其中办公设备等24万元，车等运输设备282万元，办公场地387万元。 4、应收账款2601万元，其中江南花园政府安置房为2000万元，金域华府房屋款90万元，金域华府分期还款387万元，新加坡房屋款124万元。 5、其他应收款27.6万元全部为物业保证金。 6、预付账款50万元全部为樟树市恒力混凝土有限公司预付款。 7、应付账款余额约5103.7万元，其中应付樟树市华安建设发展有限公司（江南花园）1501.9万元，应付财政局（江南花园）3550万元，应付樟树市建邦建设公司51.8万元。 8、预收账款余额为794万元全部为金域华府房屋首付款。 9、应付工资余额为10.2万元。 10、应付福利费为16.2万元。 11、应交税金为243.6万元。 12、实收资本为2490万元，其中实收资本-杨国林2060万元，实收资本-杨文430万元。 13、未分配利润为8533万元。 三、资信情况（2015-06-6） 截止2015年6月6日，公司在银行无贷款。 四、项目情况 （一）项目建设的必要性 随着人民生活水平的不断提高和人口的增多，现有的物资生活状况和物质条件难于满足人们生活的需要，特别是现有的住房条件难于满足人们生活的需求。居者有其屋，是大部分中国人家庭观念的使然，根深蒂固的传统居家思想，使得中国现有的住房状况和住房水平远远达不到人们生活的需求。 《江西省樟树市城市总体规划（2008-2030）》提出：2015年中心城区人口25万人，2020年中心城区人口29万人，2030年中心城区人口40万人。2015年建设用地规模为27.42平方千米；2020年建设用地规模31.09平方千米；2030年建设用地规模为41.92平方千米。 随着樟树市城镇化发展进程将进一步加快城市的形成，经济速度发展的越来越快，城区人口越来越多，居民消费水平的不断向高档次、高质量方向发展以及日益壮大的交通系统，迫使樟树市原有的中心地位越来越需要提升以适应社会发展的要求，同时，居民对中高档次的住宅需求也变得日益旺盛。本项目位于樟树市仁和路东侧，盐城大道北侧，地势平坦，四面环路，景观视野宽阔，交通十分便利。本项目的建设适应城市化的进程，将进一步改善和拓展樟树市的城市发展空间。 （二）项目概况 （1） “东方明珠项目”，坐落于樟树仁和路东侧，盐城大道北侧。总规划用地为56830平方米，总建筑面积180605.05平方米，其中二期项目规划占地面积28700平方米，总建筑面积91505.91平方米。 （2）项目主要建设内容：高层住宅建筑面积65979.58平方米，商业建筑面积5943.59平方米，商场建筑面积2229.81平方米，商业网点建筑面积3713.78平方米，地下室建筑面积19582.74平方米；建筑占地面积8701.84平方米；绿地面积10045平方米；停车位499个。共三个户型： 三室二厅一卫  建筑面积：86-104㎡ 总套数：340套 设计比例50% 三室二厅二卫  建筑面积：113-117㎡ 总套数：311套 设计比例45.5% 四室二厅二卫  建筑面积：134㎡  总套数：32套  设计比例4.5% （3）项目总投资25458.54万元，其中土地成本7802.08万元，前期工程费277.39万元，建安工程费为12366.70万元，基础设施建设费1597.22万元，开发期间规费732.05万元，不可预见费1102.17万元，管理费用286.53万元，销售费用816.85万元和财务费用477.55万元。 （4）项目合规性 2014年6月13日取得《国有土地使用证》，樟国用（2014）第1556号，面积23236平方米，商住类，出让土地。 2014年6月6日，取得《关于核准江西立上置业投资有限公司“东方明珠”商住小区二期房地产开发项目的批复》（樟发改基字[2014]35号 2015年1月13日，取得《建设用地规划许可证》，地字第樟规地证2015-公-007号，核准总用地面积31834.87平方米 2015年1月15日，取得《建筑工程 施工 文明施工目标施工进度表下载283施工进度表下载施工现场晴雨表下载施工日志模板免费下载 许可证》（编号06），建设规模41320.87平方米，设计单位樟树市建筑设计院，施工单位为江西华安建筑发展有限公司，监理单位樟树市安泰监理有限公司。 2、资金安排 （1）筹措 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 项目总投资25458.54万元，其中自筹资金10600万元，政府安置房回购款5900万，向银行申请贷款5000万元。 （2）建设资金来源 项目自筹资金10600万元，全是公司自筹资金。 （3）已到位资金说明 项目已支付资金10550万元，其中土地费用8550万元、建筑安装工程等费用2000万元。已投入的自有资金占总投资的49.07%。 五、工程进度 计划从2015年3月-2016年8月，时间为20个月，具体精度安排如下： 1、2015年3月20日之前已做好前期准备工作，完成项目可研报告编制及评审，报批立项完成方案设计及审批等工作。 2、2015年03月20日-2015年12月10日施工单位进场，施工单位完成主体建筑工程。 3、2016年02月28日-2015年8月5日完成工程装饰及设备安装调试等工程。 4、2016年11月30日-2017年3月10日完成绿化、景观、道路、排水等工程。 5、2016年11月，工程竣工验收。 截止当前所有工程已完全动工，其中2栋高层已完成7层。 六、授信用途和还款来源 （一）授信用途 贷款用于支付工程款，支付对象为江西中一建工集团有限公司。 （二）还款来源