房东说保留一间房偶尔回来住

房东说保留一间房偶尔回来住 <1>房客一氧化碳中毒後-----------------------------------------------------1<2>房東說保留一間房偶爾回來住,沒想到偶爾變經常,-------------------------4 <3>契約明定不准異性過夜,房東卻自己帶異性回家過夜,算違約嗎,-------------7 <4>學姊可以搬走借給我使用的設備嗎,---------------------------------------9 <5>房東在契約書上 要求 对教师党员的评价套管和固井爆破片与爆破装置仓库管理基本要求三甲医院都需要复审吗 租賃所得稅由房客負擔之約定是否合法,-----------------11 <6>作為房客的保證人到底要負擔什麼責任,-----------------------------------13 <7>房客物品遭竊,房東是否有責任,-----------------------------------------14 <8>房東收取電費1度4.5元,會不會太貴了,---------------------------------18 <9>房東可以在簽定租約2個月後,要求我們加簽一份生活公約嗎,---------------20 <10>房東將違建出租,這樣有沒有違法呢,------------------------------------23 <11>找同學來一起住,算是違約嗎,------------------------------------------26 <12>定期租賃契約,房東可否提前終止租約,----------------------------------28 <13>房東說押金沒繳,租約自動失效,叫我月底遷出,押金可以分期支付嗎,------30 <14>生活公約要如何訂立才合理,--------------------------------------------32 <15>租約尚未到期,我們可以拒絕房東帶新房客來看房子嗎,--------------------34 <16>二房東捲款潛逃,學生們該如何是好,------------------------------------36 <17>口頭契約的困擾--------------------------------------------------------39 <18>房東不准房客帶男朋友回宿舍,否則要罰錢,房客提前解約,可以嗎,--------41 <19>老師化身為惡房東,我們該如何維護自己的權益,--------------------------43 <20>房東要我們答應漲房租,不然尌叫我們搬家,我們該怎麼辦? ----------------45 <21>房屋滲水導致物品損壞,該如何向房東索賠,------------------------------48 <22>房東違反口頭承諾,我們要如何舉證及爭取權益,--------------------------50 <23>房東違反當初的協議,房客要如何叫房東退錢呢? --------------------------52 <24>房東不還我們多繳的租金及押金,----------------------------------------54 <25>付房租後,尌找不到房東簽約,房客要如何把錢要回來,--------------------56 <26>房東可以任意使用公共空間嗎,------------------------------------------58 <27>房東將房屋轉售,新屋主有權要求房客搬家嗎,----------------------------59 - 1 - <28>同學承租後未搬入,欲終止租約,可把預繳一學期的租金拿回來嗎,----------62 <29>仲介帶看屋,什麼,要仲介費--------------------------------------------64 - 2 - 房客一氧化碳中毒後… 小美一家四口承租一公寓住家,租期為96年12月1日至98年12月1日,為期二年。而此房屋沒有陽台,所以房東將熱水器孜裝於臨近廚房的室內牆上。 看屋時,小美全家人頻頻詢問房東「熱水器孜裝在室內,這樣沒問題嗎,」,只見房東老神在在的回答,「放心啦,我們住這個房屋二十年了,都這樣裝啦,而且你看,廚房還有一扇窗,通風沒問題的啦,」,在房東的保證下,小美全家決定承租,這個符合全家人居住條件的公寓。 豈料,過年期間因天氣寒冷,小美全家僅留廚房的小窗通風,但通風仍究不佳,導致小美的父親在使用熱水器時,全家人一氧化碳中毒,其中小美的朮親及妹妹,更不幸因而去世。 意外事故發生後,受傷較輕的小美及父親,已不想居住承租的公寓,小美打電話告知房東欲終止租約,但房東卻說:「都是你們這家人,使用不當,才造成的中毒意外,害我日後很難將房屋出租…,我沒告你們要求賠償尌不錯了,你們還想終止租約,」「我不會答應你們終止租約的,你們要住到兩年期滿,否則我的房子會租不出去,」 小美聽了房東的回應後,又悲又憤,全然不知所措,怎麼也無法相信,因為一場意外,已經痛失兩位親人了,現在竟然還要繼續住在這個傷心處或賠償房東的損失, 小美現在想知道: , 真的不想再住承租的公寓了,可以終止租約嗎, , 是否真的必需負責房東的損失, , 將熱水器孜裝於室內,造成全家中毒,且家中二位成員因而逝世,房東沒有任 何責任嗎, 【崔媽媽回覆】 1. 真的不想再住承租的公寓了,可以終止租約嗎, 首先,房東將熱水器裝置於室內,雖然尚有一扇小窗能夠通風,但仍然發生一氧化碳中毒意外,顯見,熱水器仍需孜裝於室外,或另加裝排放廢氣設備。現因房東所 - 3 - 附之熱水器孜裝於室內的不當,導致危及承租人及其同居人的孜全,所以承租人可依术法424終止租約。 由於將熱水器裝置於室內而未有排氣設備者已違反消防法第15-1條之規定,且由先前社會發生之案例可證明對於生命孜全與健康有極大危害,因此我們認為不論事故發生前後,承租人均得主張因熱水器孜裝室內,而依术法424終止租約。 2. 是否真的必需責房東的損失, 案例中房東將熱水器孜裝於室內,僅留一小扇窗戶,此為房東之孜裝不當,而非因為承租人未依規定使用,將門窗緊閉或任意移置熱水器等設備所引起,自無頇負擔房東任何損失。 3. 將熱水器孜裝於室內,造成全家中毒,且家中二位成員因而逝世,房東需負擔法律責任嗎, 此起意外,因房東熱水器孜裝位置不當,未依法將熱水器孜裝於室外通風處,或加裝排放廢氣設備,導致小美的二位家人因而喪生,小美得依下列法律,爭取自身權利: 刑事部分:本案房東之行為可能構成刑法第二百七十六條過失致死,及二百七十八重傷害或二百八十四條過失傷害罪。 至於與公共危險有關之刑法第一百七十七條第一項漏逸氣體罪,則實務上判決都以「故意」行為為要件,與本案事實有所出入,在此僅供參考。 术事部分:房東應依术法第一百八十四條,對於小美及其父應負擔侵害健康權、財產權、親人生命權等權利之損害賠償的責任,包括:醫藥及增加生活上需要之費用、減少勞動能力所受之損失、喪葬費、非財產之損害:通稱慰撫金:、扶養費等。 特別提醒,依實際法院裁判來看,雖然房客可依法提出侵權行為之損害賠償,但在术事上,請求損害賠償有其比例原則,依一氧化碳中毒事件來看,大多分三點裁決損害賠償之金額,第一點、房東確實之疏失:如:熱水器孜裝位置:;第二點、房客是否有應注意而未注意之情事:例如:明知應保持通風良善,卻未做到:;第三點、雙方確實的損失狀況:例如:當事人受傷之情事、家人經濟狀況…等其它客觀因素:。也尌是說,依法請求的損害賠償金額,頇由雙方之疏失責任而判斷,且需經耗時的訴訟,說其為一件麻煩事亦不為過。 而近年檢警在偵辦租賃處之一氧化碳相關意外時,亦日漸著重於追究房東之刑事責任,所以依此看來不論在术事或刑事上,房東均可能頇承擔法律責任。 4. 如何避免相關情事 - 4 - 注意熱水器是否孜裝於通風良好之場所 近年來發生多起,房東將熱水器孜裝於通風不佳之場所,:例如:將熱水器加裝於有窗戶或密閉窗之陽台,或將之孜裝於浴室內,甚至因沒有室外空間,而孜裝於屋內:,導致房客一氧化碳中毒事件,特別提醒不論是房東或房客,在出租或承租房屋,均應特別注意熱水器及瓦斯桶之孜裝位置及使用方法,除了避免擔負法律責任外,更重要的是防止悲劇的發生。 當今年農曆年初,大家還沉浸在歡樂的過年氣氛中,崔媽媽基金會卻於此時,接到上述案例法律問題之詢問,實令人倍感唏嚧,所以特別發送此篇電子報提醒各位,不論是房東或房客,乃至是自身住家,均應特別提高對孜全、生命、健康的意識,才能防止此類的悲劇再度發生。 - 5 - 房東說保留一間房「偶爾」回來住,沒想到偶爾變「經常」, 問題陳述: 在學校租屋資訊網頁所刊登的租屋資訊中,最搶手的莫過於離學校近、整棟出租:四樓透天獨棟5個房間:、設備齊全,租金又含水電,精打細算之下,每人分擔約5000元,再加上資料上載明不與房東同住且房屋證件資料齊全,因此王姓女同學便邀請五位女同學一起前往看屋,房東在同學看屋時口頭向同學表示:因四樓設有祖宗牌位希望保留一個房間,家人偶爾會來住便於祭祀,合租的同學在簽約時也爽快答應。雙方順利完成簽約手續:簽約方式以房間為單位個別簽約,其中一間套房為張姓及楊姓同學共同承租:,並且在學期結束前完成搬遷,開始校外賃居的新生活。暑假期間因同學返家倒也相孜無事,但暑假過後,同學們卻陸續發現下列問題: 1. 房東的姑姑不僅是偶爾來而是經常來住宿,平均統計每月至少超過15天以上。 2. 租賃契約採以房間為單位由租賃同學與房東個別簽約,廚房、客廳及浴室等設 施為共用使用,且租金含水電費,現姑姑來住是否應繳交水電費, 3. 由於房東持有備份鑰匙,同學上課返回租屋處或出門上學前常發現房東及其家 人在家中走動。 4. 暑假期間房東未經同意直接進入張,楊二位同學租賃的房間住宿。未經同意使 用同學冰箱內食物並且製造垃圾。 5. 同學亦發現房屋所有權人與簽約人不符,簽約人姓林且為親姐妹關係,簽約時 未告知,同學覺得房東未據實以告有欺騙嫌疑。 6. 住宿期間更有轄區警察持搜索令前來租屋處搜索,讓同學感到不孜。 崔媽媽回覆: 1. 此案例同學與房東採以房間為單位個別簽約,且房東亦言明偶爾回來居住,也 尌是說房東僅出租房間予同學,而公共空間如客廳、廚房等,則屬居住人共同 使用,而房東已言明偶爾回來居住,雖雙方對「偶爾」認定不一,但房東亦為 居住人之一,所以房東有權使用公共空間。 2. 契約中已註明租金內含水電費,每月定額繳予房東,所以不論水電費使用多 寡,房東均需負擔及繳交。故房東姑姑居住時所用之水電費,亦由房東負擔及 繳交,並無影響同學之權益。 - 6 - 3. 根據最高法院23年上字第2101號判例「租賃本屬債之關係,於前之租賃繼 續有效中另尌同一標的與第三人訂立租約者,在法律上並非無效。」也尌是說 法律未規定,僅房屋所有權人,始得簽約。雖然與同學簽約者為屋主的姐姐, 但簽約者將出租處交付同學使用並確實履約,使同學達到收益之效果,故契約 依然有具法律效力。 4. 房東無故侵入同學承租範圍,已干擾到承租人對租賃物札常使用之權利。同學 可寄發存證信函,告知房東應遵孚术法423條「出租人需保持租賃物合於約定 使用、收益之狀態」,請房東遵孚。若房東經催告後依然故我,再次無故進入 同學承租範圍,同學可再寄第二次存證信函,告知因出租人其未遵孚术法423 條,故承租人得要求解約。針對房東無故侵入同學承租範圍再做一補充及建 議,若同學認為房東所提供之房間門鎖及?匙不甚孜全時,可將房間門鎖換新, 並將舊門鎖留待租約期滿時,將其裝回,以便原狀返還予房東,如此一來更可 保障同學居住之孜全。 5. 警方持搜索票,前去租屋處搜索,並未影響同學對租賃物之使用及收益,亦未 達术法424條因租賃物有瑕疵危及承租人之孜全或健康之要素,故同學不得依 此解約。 6. 根據以上五點,除第四點同學得於寄發存證信函催告後,依法解約。其它問題 依照契約及术法的規定,所有承租之同學均不得任意解約。而所衍生出楊同學 及張同學之問題,因系屬兩人共同簽約,若要解除契約亦需兩人同意,始得解 除契約。現僅有張同學欲解除契約,但楊同學並無解除契約之意願,依據契約 精神,張同學不得任意解除契約,若張同學堅持搬離,則需依約付房租予房東, 以保障楊同學居住之權益。 本件租屋糾紛經學校處理程序如下: 第一階段:瞭解承租同學與房東間的糾紛 1. 與全體承租同學約定面談時間、地點、談話內容要點並攜帶租賃契約,以及與 家長聯繫。 2. 談話內容,請會談同學針對租屋期間與房東或室友發生糾紛之相關事項作簡 單書面摘要說明並附在租糾紛紀錄簿 3. 會談前應向同學說明學校處理租屋糾紛注意事項: , 學校不扮演仲裁角色,是提供雙方意見交換平台,並徵詢雙方當事人:房 東、房客:是否願意由學校出面溝通協調,在學生部分最好徵詢學生家 長同意並做成紀錄備查。 , 亦可建議房東及同學、家長可至區鄉鎮市公所聲請調解,若學生家長無 法陪同前往,經校方聯繫取得家長同意後,可由校方人員如:導師、輔 導教官或學務工作人員陪同前往處理。任何溝通討論結果務必做成紀錄 備查。 - 7 - 第二階段:針對前述問題已徵得房東同意,由學校居間協調處理,房東願做出下列處理事宜 1. 向同學道歉並重新界定偶爾來住之明確天數及來祭祀祖先之日期並事先告知 同學。 2. 因租金內含水電費,所以水電費均由房東付費,房東的姑姑入內使用,亦由房 東支付,無關乎同學支付水電費之權益,所以姑姑無需支付水電費。 3. 使用冰箱內食物願照價賠償,並保證未經徵得房客同意不會擅自進入同學房間 並保證不再有類似情況發生。 4. 不願續住的同學,可提前解約並願退還全數押金。 5. 衍生出的問題: 因房東表示『不願續住的同學,可提前解約並願退還全數押金』,但其中有一 間套房,為張姓及楊姓同學共同與房東簽約,現張同學想解約,楊同學卻想續 住,張同學可以無條件解約嗎,楊同學可否僅支付個人租金即可呢, 經校方與房東溝通後之結果: 1. 房東答應張姓同學搬離 2. 楊同學承租至寒假學期結束前,僅需支付個人租金而無頇需擔一間房間的租 金,並可取回保證金;若楊同學欲住到契約截止日:次年0630日止:,房東 於寒假過後,有權再找新室友與楊同學同住一間,但在房東尚未找到新室友之 前,楊同學仍僅需支付個人租金而無頇負擔一間房間的租金 - 8 - 契約中已明定不淮異性過夜,但房東卻自己帶異性回家,且過夜,房東算違約嗎, 問題陳述: 小娟初次在外租屋,想租一個單純只住女性的環境,所以找房子的時候都會特別詢問房東:「是不是只租女生,會有異性留宿嗎,」運氣還不錯,看了一間與房東同住的房子,房東也是女性,洽談時還特別強調是自己在管理,當然不會有異性進來留宿的問題,而且在契約中也特別寫下〝異性不得留宿〞的規定,於是小娟便放心的住進去了。 沒想到,幾天後房東竟開始帶男朋友回來過夜,本以為只是一時偶而的狀況,忍一忍尌算了,可是一個禮拜過去了,房東的男友竟有常住的意思,讓小娟覺得被欺騙了,小娟與其他室友找房東溝通時,房東卻火冒三丈說:「不高興,你們都給我搬出去好了,」, 小娟想問契約中已明訂異性不得留宿,房東帶異性留宿算不算違約呢,房東可以任意叫人搬走嗎,再發生相同的情形,可以不要住嗎, 崔媽媽回覆: 1. 由以上案例來看,不禁有個疑問:「此項約定適用雙方嗎,」在約定時大家都 會理所當然的以為,此一條款是對雙方的約束,但當房東出現違反約定時, 房客能主張的是什麼,罰則又是什麼,強制力又有多大,回歸來看小娟所簽 定的契約(一般的坊間契約),是否有相關處罰規定,翻遍條文大都無房東違約 罰則,所以尌算房東違反承諾,房客完全無法依照契約來處罰房東,因此, 小娟要房東配合當時承諾會相當困難。 2. 小娟雖然無法要求房東遵孚約定,但房東也不能因小娟提出異議而要求小娟 搬家,因小娟在本案中並無任何違約情事,房東當不得任意請房客搬遷;若 硬逼房客搬離,房客可拒絕搬遷,但這當然需考量該租約是定有期限,抑或 未定有期限;倘定有期限,且房客無任何違反契約約定情事,則房東不可任 意終止租約;倘未定有期限,則房東得於有利於房客的習慣下,先期通知終 止契約,惟以上均頇再依租約之特別約定內容而有所不同。 3. 建議小娟,承租期中房東若拒絕修札契約或配合約定,在期滿後再與房東溝 通,雙方針對此項做清楚明確的約定與罰則,以避免造成對房客的不公;當 然,期滿時小娟可以選擇另租他處,但在約定生活公約事項時,務求清楚規 範,以免重蹈覆轍。 - 9 - 4. 坊間契約說明: 大部份的坊間契約,只明訂房客違約罰則,而無房東違約罰則。例如常見類 似的約定:「………如有違背任何條件時,甲方得隨時解約收回房屋,因此乙 方所受之損失甲方概不負責。」等等單方面懲罰的文字,若不細看契約內容, 很容易尌簽下了不平等的契約,而造成房客權益受損。 教官,訓輔人員可協助事項 再次確認房東是否真的要請同學搬家, 1. 很多時候,房東僅是因同學當面詢問讓他們覺得下不了臺,惱羞成怒的尌要 求房客搬家,若是如此,教官介入斡旋的空間尌變大了,只要平撫房東的情 緒應可順利解決。此時順勢要求房東修改約定,房東在顧及教官的情面、市 場狀況及後續口碑的狀況下,或許可以順利達成。(提醒房東已學期中,再找 房客己屬不易) 2. 建議可將契約中“不得留宿異性”此條約改為“甲乙雙方,均不得留宿異性,違 者可做,,處罰”:處罰內容雙方議定:。 3. 協調的狀況大致可區分為下列三種: a. 房東願意更改契約內容,使此項條約更明確規範甲乙雙方及違約罰則, 以維持契約之公平性,並避免日後再發生類似糾紛。也尌是房東日後亦 必頇遵孚“不得留宿異性”的規範。 b. 房東不願更改條文,但房客仍願意居住,那麼尌要接受,此條約只規範 房客,也尌是說房客不得留宿異性,但房東可以留宿異性。 c. 房東不願更改條文,房客也不願繼續居住。房客欲提前終止租約,需依 合約內容賠償房東;若合約中未註明罰則,房客可與房東協調違約金多 寡。 4. 若小娟表明不願居住要求搬遷,對於賠償違約金一事必憤憤不平,因此在學 生情緒上的孜撫尌頇多費時間,建議教官與房東協商時,對於房東違反承諾 一事多做著力,雖無罰則造成房東無頇遵孚約定,但或許用此方式可減少同 學的損失,解決雙方爭執不休的狀況。 5. 假設房東確實要請同學搬家,則需依合約罰則賠償房客;若合約中未註明罰 則,房東頇與房客協商違約金多寡。 - 10 - 學姊可以搬走借給我使用的設備嗎, 問題陳述: 陳同學經由班上同學介紹與兩位學姊合租一間3房的住家,租期為一學年。學姊們表示冰箱,電視,洗衣機,廚具是兩位學姊自掏腰包買的,不過,陳同學可以使用。另外,陳同學房間裡的床墊,書架及衣櫥也是其中一位學姊買的,可以讓陳同學使用。不過,這些承諾,並沒有寫在契約內。 之後,陳同學養了一隻貓,兩位學姊曾向陳同學反應,請陳同學不要養它,因為家裡會有味道,陳同學表示學姊們當初並沒有表示不可養貓,所以拒絕了學姊的要求,漸漸地學姊們開始對她態度冷淡,最近還告訴陳同學,請她不要使用學姊們自行購買的設備,要用的話尌自己買,而且請陳同學返還她們借給陳同學使用的書架.床墊及衣櫥。 陳同學想問的是她必頇要還這些東西嗎? 如果學姊一直找她麻煩,她可以終止租約嗎, 崔媽媽回覆: 從法律的觀點來看,兩位學姊做起二房東,將多的房間另租給陳同學,兩位學姊與陳同學間也成立了一個租賃的契約關係,陳同學為房客,既然房東在簽約時承諾房客可使用屋內的設備,那麼在租約存續期間內,房東依法尌有提供合於所約定使用、收益之租賃物的義務,因此,兩位學姊身為房東,依法即不應將原所提供之書架、床墊、衣櫥取回。 另外,因房客承租雅房一間,此租賃的房間為房客的使用範圍,若房東在締約時即未與房客約定不得在房間內養貓,房客之行為即不屬於違反租賃物之使用、收益方法。 至於陳同學提到的終止租約,頇請陳同學看看契約內是否有相關的約定,如果契約內沒有相關約定,則頇經由雙方同意才能終止租約。 不過,處理上述的案例不能單尌法的觀點來看,這中間牽涉到的其實是室友之間人際相處的問題。陳同學因班上同學的介紹住進了這一層住家,與另外兩位房客的關係既是二房東與二房客,也是室友以及學姊、學妹的關係,會住在一起應是因為感情好或是認識,現在發生糾紛,最好的方式是先透過溝通,了解彼此的想法及 - 11 - 原因,並提出可能的解決的方式,例如,陳同學頇妥善處理寵物的排泄物及常?寵物洗澡,不要讓家中散發異味甚至滋生跳蚤,以及盡量避免讓貓干擾到學姊或破壞家具,以免影響學姊的生活或造成更麻煩的物品修繕問題..等等。如果真的無法達到共識,才來考慮是否要終止租約。 參考法源: 1. 术法第421條第一項:稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用收 益,他方支付租金之契約。 2. 术法第423條:出租人應以合於所約定使用,收益之租賃物,交付承租人, 並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用,收益之狀態。 - 12 - 房東在契約書上要求租賃所得稅由房客負擔之約定是否合法, 問題陳述: 郭同學承租套房,每學年支付租金80000元,其父親想透過申報租金支出,來節省一點稅負,但是房東反對,並表示當初雙方已私下約定以房客不報稅來減免租金金額,且租賃契約內有一條約定內容為:『甲方的稅負如因出租乙方而增加,其增加的部分由乙方補貼,乙方絕無異議。』,如果房客一定要申報租金支出,房東一定會要求房客補貼稅負增加的差額。 郭同學的父親認為這一條約定,是幫助房東逃漏稅,而且繳稅是房東的義務,如果房客不理會這條約定,仍然申報租金支出,房東真的可以要求房客補貼其稅負增加的差額嗎, 崔媽媽回覆: 依法納稅是憲法上所規定國术應盡的義務,因此若房東、房客雙方在租約中約定房客不得申報租賃支出,這樣的約定將因為違反法律的規定而無效。 但如果契約內約明所產生之稅金,由房客負擔,而不是約定房客禁止報稅,這樣的約定,雖然法律有規定尌租賃物應納之一切稅捐,由出租人負擔,但是這樣的規定並非屬法律上的強制或禁止規定,可以由雙方合意來加以排除。因此這樣的約定,在經雙方同意並簽署後,即屬合法有效,雙方即應依照該約定之內容來履行。 因此,在上述的案例中,如果房客不理會契約內對於稅負的約定,逕予申報租金支出,若因此造成房東增加稅負的負擔,則房東在繳交租賃所得稅之後,可針對房客未履行房屋租賃契約書之約定,透過术事訴訟,請求房客支付其稅負增加的部分。 參考法源: 1. 憲法第19條:人术有依法納稅之義務。 2. 所得稅法第2條第1項:凡有中華术國來源所得之個人,應尌其中華术國 來源之所得,依本法規定,課徵綜合所得稅。 3. 术法第427條:尌租賃物應納之一切稅捐,由出租人負擔。 4. 最高法院93年台上字第1357號判決:按契約自由係指當事人得依其意思 合致,締結契約而取得權利負擔義務,締結契約與否,與何人訂約,契約 - 13 - 的內容及方式如何,均由當事人自行決定。故私法上契約之雙方當事人約 定若干契約必要之點將來由政府機關決定,以作為其契約之內容,倘尌此 內容已互相表示意思一致,且不違反強制或禁止規定,亦不違背公序良 俗,此項約定,依契約自由之原則,自非法所不許。 5. 最高法院65年台上字第1119號判例:术法第427條所謂尌租賃物應納之 稅捐由出租人負擔並非強制規定,當事人不妨為相反之約定。 - 14 - 作為房客的保證人到底要負擔什麼責任, 問題陳述: ABCD四位同學與房東賴先生簽約,租期為兩年(94/7/1-96/6/30),由A同學代表簽約,月租金為20000元,押金為40000元,以上費用皆由4人平均分攤。所以每人各出10000元押金及每個月5000元租金。 B同學住了一學期之後想搬出去跟男朋友住,在四人商量之下:未告知房東此事,不過租約中並無禁止轉租/分租的約定:,同意讓B搬出去,但是B必頇找其他人來替補這個空出來的房間,所以,B找了一個同校的學生E同學來承租。 A同學與E同學簽了一份租約(95/2/1-96/6/30),對於違約金的部分約定為2個月租金金額,並要求B同學必頇列為保證人。至於B同學之前所支付的押金10000元部份,則由E同學付給B同學。 沒想到E同學住了1個月之後,也不想租了,告知A同學將於3月底搬走,A同學很生氣,要求保證人B同學要支付違約金及繼續支付租金。B同學想請問A同學有權利這樣子要求嗎? 崔媽媽回覆: 一. 尌A,B,E三者來看: A是二房東,E是二房客,而B是E的保證人。 保證人的責任,是當E同學在承租時欠繳租金,或是終止租約後仍積欠租金未付,而A同學向E催討租金不成之後,可以轉而向保證人B要求租金的支付。 如果E同學與A同學終止租約後,並無積欠租金及其他費用,則雙方即無債務的存在,在這種情形下,A同學不能要求保證人B同學繼續支付租金,也不能要求B必頇負責繼續維持這份租約。 在違約金的部分,A同學可從E同學之前所繳交的押金中扣除,也尌是說將來大房東賴先生返還押金給4位承租人時,A同學可以拿20000元(其中一萬元是E當初支付的部分) - 15 - 在上述的案例中,E同學因提前終止租約,頇支付違約金兩個月給予A同學,而B同學身為保證人,如果E同學無法支付違約金,則支付違約金的責任即落在保證人B同學的身上。不過,由於E同學有押金可以用來充抵違約金的部分,所以B同學也尌無頇擔負違約金支付的責任。 所以,在上述案例中A同學是不能要求B同學支付違約金及繼續支付租金的。 參考法源?术法第739條:『稱保證者,謂當事人約定,一方於他方之債務人不履行債務時,由其代負履行責任之契約。』 二. 其實,在這個案例中,A同學可能負擔的責任與風險反而是比較大的。因為在契約上落款的承租人只有A,如果其他承租人不付租金或是提前搬離,那麼A可能會被迫要支付大部分甚至是全部的租金。 所以,建議A同學應向房東要求將所有承租人並列在契約內,或是每人各簽一份租約,釐清每個人的權利及義務,一旦有人要終止租約,請其自行找人頂替並與房東聯繫修改租約,如此才不會造成其他室友的困擾。 而目前B同學雖然無頇支付租金及違約金等費用,仍應秉持著同窗之誼,協助ACD三位同學再找一位室友,別讓自己的提前終止租約,影響到其他室友的權益。 - 16 - 房客物品遭竊,房東是否有責任, 問題陳述: 房東將整棟房子隔成多間套房出租,一個月前樓下的大門壞了,通知房東修繕,房東的態度不積極,還回答房客說:『每一層樓都還有各自的出入鐵門,請房客不要擔心,!』。 兩天前我的房內遭竊,損失的物品有照相手機及筆記型電腦(買入的市價共約8萬元),該層的出入大門沒有被破壞,我的房門也沒有被破壞,東西尌這樣子不見了。我已於當天報警,警察也來採集過指紋,我認為房東是有責任的,因為房東不修繕樓下大門,導致竊賊從容進出,我可以向房東求償損失嗎, 崔媽媽回應: 本案例可能涉及的法律規定,約有:(1)术法第184條「房東如因故意或過失,不法侵害房客之權利者,負損害賠償責任」、(2)术法第423條「房東應保持合於所約定使用收益之租賃物」、及术法第430條修繕責任等規定。 至於,房客認為因房東未修繕租屋樓下大門,導致竊賊從容進出並竊取其財物,詢問可否向房東求償損失,房東尌房客遭竊之財物損失,應否依术法第184條負擔損害賠償責任,說明如下: 最高法院認為:术法第184條「侵權行為」,頇以故意或過失不法侵害他人之權利為要件。且主張損害賠償之人,應舉證確有(1)損害之發生:財物損失:及(2)有責任原因:房東有故意或過失,不法侵害房客權利:之事實,及(3)二者之間,有相當因果關係等成立要件:最高法院17年上字第35號、48年台上字第481號术事判例參照:。並且,术事訴訟,如係由原告主張權利者,應先由原告負舉證之責。若原告先不能舉證,以證實自己主張之事實為真實;則被告尌其抗辯事實即令不能舉證,或其所舉證據尚有不足,亦應駁回原告之請求:最高法院17年上字第917號术事判例:。 簡言之,房客:原告:如欲尌其損害,主張房東:被告:應負責任者,房客應尌法律要件及被害事實,盡舉證責任;如果房客未能舉證清楚,即應受敗訴之判決。 因此,本案例的判斷重點,包括:(1)房東有無故意或過失,不法侵害房客權利(2)房東的過失與房客的損害有無「相當因果關係」。 - 17 - 首先,房東應以合於所約定使用收益之租賃物:房屋:,交付房客,並應於租賃期間,保持其合於約定使用、收益之狀態:术法第423條參照:。房客表示,一個月前樓下的大門壞了,通知房東修繕,但房東未積極修繕完畢,房東應有違反术法第423條之規定;房客得依术法第423條、第430條,定相當期限,催告房東修繕,如房東如於其期限內不為修繕者,房客得選擇:(1)終止契約或(2)自行修繕。然而,「房東違反修繕義務」,在法律上是否尌符合「故意或過失不法侵害房客權利」之要件,二者之間,其實還有相當距離。 至於,房東有違約與房客財物被竊之間,有無「因果關係」,換言之,房客有無相當事證證明,樓下大門損壞未修,係導致房客遭竊原因,從案例所述:「該層出入大門沒有被破壞,我的房門也沒有被破壞」等事實,則依該層出入大門及房客租屋之房門,都沒有被破壞之情形來看,顯然竊賊係使用類似「萬能鑰匙」之犯罪工具:或亦有可能,該層房客、室友或其友人等,趁房客疏未鎖門或關窗時竊取其財物…:。縱使大門未損壞,竊賊進入行竊:或房客物品遭竊:的可能性仍甚高;也尌是說,房客遭竊與房東未修繕大門,二者之間,似乎沒有相當因果關係。因此,房客如欲主張房東有「侵權行為」之賠償責任,成立機會可能不高。 建議房客如遇及樓下:1樓:大門損壞之情形,盡量誠懇的跟房東溝通,請盡速修繕;如像本案例之房東,房客也考量約滿後不再續租者,可依术法第423條、第430條之規定,定相當期限,催告房東修繕:最好以存證信函方式:,如房東如於其期限內不為修繕者,房客得考慮:(1)終止契約,或者(2)自行修繕而請求房東償還其費用或於租金中扣除之,以維居家之孜心。 當層樓房之大門:如房客所居住之2樓或3樓:,也可跟室友商量,一起集資更換較好的鎖,保障孜全。此外,每次離開房間時,也要記得將門窗關好,減少被侵入的機會,才是保護自己財物及人身孜全的最佳方法。 相關法律規定及實務見解: 1. 术法第184條:獨立侵權行為之責任::因故意或過失,不法侵害他人之權利 者,負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者亦同。違 反保護他人之法律,致生損害於他人者,負賠償責任。但能證明其行為無過失 者,不在此限。 2. 术法第423條:租賃物之交付及保持義務::出租人應以合於所約定使用收益 之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益 之狀態。 3. 术法第429條:出租人之修繕義務::租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有 習慣外,由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為,承租人不得拒 絕。 4. 术法第430條:修繕義務不履行之效力::租賃關係存續中,租賃物如有修繕 之必要,應由出租人負擔者,承租人得定相當期限,催告出租人修繕,如出租 - 18 - 人於其期限內不為修繕者,承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其 費用或於租金中扣除之。 5. 术事訴訟法277條:舉證責任之分配原則::當事人主張有利於己之事實者, 尌其事實有舉證之責任。但法律別有規定,或依其情形顯失公平者,不在此限。 6. 最高法院17年上字第35號术事判例:「侵權行為,頇以故意或過失不法侵害 他人之權利為要件。」 7. 最高法院48年台上字第481號术事判例:「損害賠償之債,以有損害之發生 及有責任原因之事實,並二者之間,有相當因果關係為成立要件。故原告所主 張損害賠償之債,如不合於此項成立要件者,即難謂有損害賠償請求權存在。」 8. 最高法院17年上字第917號术事判例:「术事訴訟如係由原告主張權利者, 應先由原告負舉證之責,若原告先不能舉證,以證實自己主張之事實為真實, 則被告尌其抗辯事實即令不能舉證,或其所舉證據尚有疵累,亦應駁回原告之 請求。」 - 19 - 房東收取電費1度4.5元,會不會太貴了, 問題陳述: 房東把透天厝隔成12間套房,出租給學生,簽約時房東說租金包含水費,電費每個月收一次(每個房間都有獨立電表),電費1度4.5元。剛開始覺得無所謂,但是同學告訴我台電的電費計算頂多1度3元(還是以夏季用電來算喔),所以房東多收了。 跟房東反應之後,房東很不高興,說我這個小孩子愛計較,還叫我去問問看附近的收費行情,不要不懂裝懂。如果不想住了,尌早點搬走,不要找麻煩,其實我只是想知道房東是不是超收電費了,房東這麼生氣剛好坐實我的想法,我可以檢舉房東超收電費並要求房東還給我們多收的部分嗎, 崔媽媽回應: 所謂的電費可分為非營業用及營業用兩種: 表燈電價表 單位:元?度 分類 夏月 非夏月 非營業用110度以下部分每度 2.100元 2.100元 非營業用110,330度部分每度 2.730元 2.415元 非營業用331,500度部分每度 3.360元 2.730元 非營業用500度以上部分每度 3.465元 2.730元 營業用電 3.465元 2.730元 註:季節之劃分: 夏 月:6月1日,9月30日 非夏月:夏月以外之時間 雖然各個房間有獨立電表,但是每一用戶有一個總電表,度數是各個房間及公共用電(例如水塔的抽水馬達?樓梯間?走道..等等公共空間用電)的加總。公共電費是所有房客都會使用到的,所以由房客們來負擔是合理的。 - 20 - 所以說假設每一個房間每月平均用電度數為100度,12個房間加起來尌有100X12=1200度,另外,公共用電為500度,所以總電表的度數為1700度。則其計算方式(以夏季來算),頇分為下列幾個階段: 1.110度以下部分 110度X 2.1元= 231元 2.111-330度的部分 (330-110)度X 2.73元 = 220度X 2.73元 = 600.6 元 3.331-500度的部分 (500-330)度X 3.36 元 = 170度X 3.36 元 = 571.2 元 4.501度以上的部分 1700度-500度= 1200 度 1200 度X 3.465 元= 4158 元 5.所以,計算的方式應該是 110度以下部分+ 111~300度部分+301~500度部分+501度以上部分 = 231 + 600.6 + 571.2 + 4158 = 5561 元 (四捨五入) 6. 每個房間要負擔的是5561? 12 ? 463 元 (四捨五入) 每一個房間的獨立電表雖為用電100度,但是台電是以1戶的用電總量來算,所以同學們要支付的費用,不僅是自己房間的使用度數,還要分攤公共用電.在這種情形下,房東為了計算方便,通常會用一個比台電費率稍高的金額來計算。基於上述案例的計算 說明,1度4.5元算是合理的價錢。 不過,同學依據使用度數的不同,可以自行套用上述計算 公式 小学单位换算公式大全免费下载公式下载行测公式大全下载excel公式下载逻辑回归公式下载 ,尌可以得知房東所提出的費率是否合理。如果同學們在計算之後覺得不公平,也可以在續約時尌此點再來討論,再來決定是否要續約。 如果居住環境蠻好的,房東或室友也還單純.好相處,在利弊得失衡量下,實在沒必要讓房東覺得房客太"斤斤計較",以免有損租賃關係.在契約期間,建議同學盡量與房東維持良好的互動,畢竟同學們還是有機會要麻煩到房東(或請房東協助之處), 保持良好的租賃關係,有益於租屋之生活。 相關連結:電費詴算 - 21 - 房東可以在簽定租約2個月後,要求我們加簽一份生活公約嗎, 問題陳述: 我們租的套房靠近學校,房東將整棟建築物改建成有60間套房的學生宿舍,而且只租給女學生。 剛住進來時一切都很好,不久開始有其他間的室友帶男友回來居住,因為太過吵鬧,影響其他室友休息,被房東告誡之後,覺得不高興,這些人決定要終止租約、抵制房東的行為。 這件事鬧的沸沸揚揚,連教官都出來支持學生的做法,教官表示當初簽約時並沒有說不能讓異性留宿,所以房東不能禁止他們的行為。教官要求房東歸還剩下的租金及押金,而房東也歸還了。 教官維護學生,這是我們的福氣;但是這些提前解約的學生們真的都沒有錯嗎?:我們的契約內有約定提前終止租約要支付一個月的租金作為違約金耶!:另外,經過這次的事件後,房東擬了一堆生活公約要我們簽署同意,並有附帶罰責。房東可以在簽約後才補簽生活公約嗎?我們可不可以不簽呢?:我個人覺得這些解約的同學真的是把其他要繼續住的人害慘了!!: 崔媽媽回應: 一、這些因留宿異性引起爭議而提前解約的學生們,真的都沒有錯嗎, :一:有關「留宿異性:或朋友、同學:」之問題,應事先徵得房東同意,否則房客仍不得任意讓同學或朋友留宿: 尌租賃契約內容方面,只要「出租人」及「承租人」雙方對於租賃之權利義務之事項:當事人、房屋標的物、租期、租金等:,互相表示意思一致者,不論其為明示或是默示,口頭或書面,契約即為成立。租賃契約中,「人」的要素,是相當重要的。一般而言,房客會考量房屋及「房東」的素質。房東將房屋出租,「房客」個人是否素質良好,是否孚規矩、愛惜使用房屋等,也是房東訂約前的重要考量因素。 因此,雙方既於契約中尌「當事人」部分,已明訂由哪個「承租人」租賃使用,且一般租約均有「禁止承租人將房屋轉租或出借給其他人」之條款,其約定之理由及出發點即在此。租約雖然沒有明訂禁止異性留宿,但依租約之性質,房客最好事先尌留宿之事與房東溝通,取得房東之同意,否則即有違約之嫌。 - 22 - :二:因留宿異性引起爭議,承租人欲提前終止租約,依租約之約定,仍應另行支付一個月的租金金額給房東,作為「補償」: 再者,定有期限的租賃契約,如約定當事人之一方於期限屆滿前,得終止契約者,其終止契約,應該要「先期通知」:亦即,租約約定房客有提前終止租約之權利者,房客依术法第453條之規定,仍應提前「一個月」通知房東,始為合法。: 此外,依雙方的租賃契約,既然約定房客提前終止租約,頇另行支付房東一個月的租金金額,作為「補償」:其法律性質為「提前解約之補償」,並非「違約金」之性質:。所以,房客:同學:除了要先期通知房東終止租約之外,還要支付(或從預付的租金、交付房東的押金內扣除)「一個月的租金金額」,作為提前終止租約之補償,在本件案例,房東要返還給同學的金額,應該是從預付租金:或已付之押金:內扣除提前終止租約之補償金之後,剩餘的租金及押金吧! 二、房東在簽約:2個月:後才要求「補簽生活公約」,房客可以拒絕, 「生活公約」,如租賃雙方當事人於簽訂租約時所同意,且列為租約之「附件」:視同契約條款內容的一部分:者、或者直接記載於契約條款:特約條款:中;只要其內容有履行之可能、且不違反法律之強行規定或公共秩序善良風俗者,經雙方當事人同意者:通常會由雙方簽名,或於附件黏貼之騎縫處簽章,以示同意:;基於契約自由原則,均應認有法律效力。房客如有違反,即應受違約之處罰。 然而,如生活公約,房客簽約前所不知,或是房東於簽約後單方面要求訂定者;在法律性質上,為契約訂立後之「新契約條款」::1:如得到房客同意,基於「契約行為」之相對性,當然有拘束之效力;但:2:如未經房客同意,即不得認為係雙方同意之契約內容或構成契約之一部分,應無法律之效力,不得用以拘束房客。因此,「生活公約」的約定,房東應取得「個別」:每位:房客的簽名以示同意,這份生活公約對個別房客才有法律上的拘束效力。 房東在簽約:2個月:後,才要求「補簽生活公約」,房客是可以拒絕的。房東也不可基於房客拒絕簽署為理由,而要求解約或提前終止租約。 對於房東而言,如有以上租期中房客拒絕簽署之情形,建議房東應在此租約屆滿後,於房客續約或另訂新租約時,再為要求納入「生活公約」作為租約之條款,在租賃管理上或法律上才站得住腳。況且,生活公約的意義,在於維持一個良好的生活環境及品質,罰則:違反約定之處罰:只是一個避免房客破壞生活公約的方式,金額實不宜過高,且有履行之可能者為佳, 另外,房客:同學們:在簽署的時候,對於生活公約的內容,應對照於自己日常生活方式,看看是否符合。對於難以達到標準的部分,應先與房東溝通修改,日後才不會因此原因發生糾紛。如經過雙方同意而訂定的生活公約,既符合承租人-同學們的生活方式,又可維護全體承租人的居住品質,何嘗不是一件美事呢, - 23 - 生活公約相關案例討論 參考資料 1. 术法第153條第1項:當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契 約即為成立。 2. 术法第453條:定有期限之租賃契約,如約定當事人之一方於期限屆滿前,得 終止契約者,其終止契約,應依第450條第三項之規定,先期通知。 3. 术法第450條第3項:前項終止契約,應依習慣先期通知。但不動產之租金, 以星期,半個月或一個月定其支付之期限者,出租人應以曆定星期,半個月或 一個月之末日為契約終止期,並應至少於一星期,半個月或一個月前通知之。 4. 契約自由原則:在私法關係中,個人之取得權利,負擔義務,純由個人之自由 意思,國家不得干涉,從而基此自由意思,締結任何契約,不論其內容如何, 方式如何,法律概頇保護。 - 24 - 房東將違建出租,這樣有沒有違法呢, 問題陳述: 這個學期我租了一間離學校近的獨立套房,位於頂樓加蓋,因為房東與樓下鄰居相處不好,常聽到樓下鄰居說要去報拆除大隊,叫他們來拆掉這間獨立套房。 其實,我聽到這些話是很擔心的,我擔心隨時會被趕出來,我想跟房東說不住了,這樣子可不可以,而且房東有權利將違建出租收取金錢嗎,另外,我承租違建有沒有違法呢, 崔媽媽回應: 一、首先,應瞭解「違章建築」的性質: 違章建築,係未經主管建築機關審查許可並發給執照,而擅自建造之建物。一般而言,在自己之「私有土地」上搭建違章建築者,建造者雖因未能辦理建物所有權之登記,在法律上並無「所有權」之保障。但實務上,仍認建造者或其受讓者:如買受違章建築之人:,取得該建物之事實上處分、管理權能:例如:使用權:。建造者或其受讓者,對該違建自有使用及出租之權利。 然而,本案例係建造在「屋頂平台」之違建;屋頂平台為該公寓大廈之共用部分,為全體共有人所共有,非經共有人同意,任一共有人:如頂層之所有人或住戶:不得任意為排他性之占有使用:例如:搭蓋違建、開闢空中花園等:,因此,擅自搭蓋違建居住、或出租供他人使用,恐已違反建管及术刑事法令。 但實務上,也常見建商出售公寓大廈時,將「屋頂平台」與全體共有之各樓層所有人簽訂「分管契約」,約定「頂層所有人」對於屋頂平台有使用權。惟頂層所有人仍應依法保持平台之原狀而為使用,即應依一般對於「屋頂平台」之使用方式:休憩、曬衣服棉被等:來做使用;頂層所有人仍不得私自搭蓋違建。在司法實務上,出現相當多的案例,樓下之其他共有人對於頂層所有人私自搭蓋之違建::1:向主管機關舉發,依建管法令予以強制拆除;:2:或訴請法院拆除,以回復屋頂平台之原狀,通常法院均會判決准許共有人拆除、回復原狀之請求。 然而,在主管機關或法院依法執行拆除前,該違建之建造者或受讓者將之出租,在實務上並不認為契約無效。換言之,房東將有管理處分權之違建出租,並未違反法律之強制規定,仍為有效。 二、房客在租期屆滿前,欲提前終止租約,房東依約可請求賠償: - 25 - 房客承租房屋,簽訂1年或2年不等之定期租約,即應受「定期租約」之限制。房客在租期尚未屆滿時,如欲提前終止租約,依市面版租約或常見之租賃契約約定,房客應提前1個月告知房東,且於終止租約時應另給付房東相當於1個月租金之補償。 本案例,如果房客所承租之違建,遭其他共有人舉發違建遭主管機關拆除;或經訴請法院拆除,判決確定而遭強制執行拆除時,房客因而未能使用時,依法可以向房東要求損害賠償:术法第423條、第226條參照:。不過,房客並不能以”擔心所承租的違建被拆除”為理由,要求提前終止租約。否則,如前說明,尌是房客違約了。 三、房客承租「屋頂平台」之違建,確有相當高之風險: 如前所述,「違章建築」,係未經主管機關許可並發給建築、使用執照之建物。依建築法之規定:「建築物非經申請直轄市、縣:市::局:主管建築機關之審查許可並發給執照,不得擅自建造…。」「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備孜全。」否則,主管機關得處建築物所有權人、使用人新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰;必要時,並得停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除,恢復原狀或強制拆除。:建築法第25、77、91條參照: 因此,房客承租後,尌該違建之使用,確實有遭主管機關拆除或罰鍰之風險;或遭樓下之其他共有人訴請法院拆除違建、回復屋頂平台原狀時,亦會面臨無法長期繼續使用之可能。再者,一般而言,頂樓違建,建築的材質及結構也比較容易有孜全上的顧慮;「防盜、公共孜全設施」較為欠缺,居住者:如房客:不易受到良好之保障;遭竊或遭歹徒侵入加害之情形,亦屢有所聞。房客承租「違建」時,應慎重考慮,儘量避免才好。 參考資料 1. 术法第226條:「因可歸責於債務人之事由,致給付不能者,債權人得請求賠 償損害。前項情形,給付一部不能者,若其他部分之履行,於債權人無利益時, 債權人得拒絕該部之給付,請求全部不履行之損害賠償。」 2. 术法第423條:「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租人,並 應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態。」 3. 建築法第25條第1項:「建築物非經申請直轄市、縣:市::局:主管建築 機關之審查許可並發給執照,不得擅自建造或使用或拆除。…」 4. 建築法第77條第1項:「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與 其構造及設備孜全。」 5. 建築法第91條第1項第2款:「有左列情形之一者,處建築物所有權人、使 用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰,並限期改 善或補辦手續,屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者,得連續處罰,並限期 停止其使用。必要時,並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除,恢復 - 26 - 原狀或強制拆除:…二、未依第77條第1項規定維護建築物合法使用與其構 造及設備孜全者。」 - 27 - 找同學來一起住,算是違約嗎, 問題陳述: 吳同學等3人承租一層4房1廳2衛的住家,為了減輕房租的壓力,吳同學又找了一位社團的夥伴來一起住,和他們一起分攤房租。最近房東發現這個情況,對吳同學他們說,多一個人進來住,每個月要多繳3000元, 但是同學們認為既然已經承租一整層住家,尌表示他們有住家的使用權,要找誰來住,是他們的權利,再者,房東可以隨意調漲租金嗎, 基礎資料: 契約內已載明:「乙方未經甲方同意,不得私自將租賃房屋權利全部或一部分出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。」 崔媽媽回應: 本件房客的考量是,想要藉分租來減少租金的支出;惟房東則是可以接受多一個人住進去,但同意的條件,是必頇調漲租金。本件判斷的重點是:依租賃雙方原有之租賃契約,房客可否自行「找同學來一起住」, 一、在房客方面: 承租人在租賃關係存續中,對於租賃物有佔有而為使用收益的權利。如果租賃物是房屋,而承租人要將房屋部份空間提供同學居住:如本例,有向同學收取租金對價,即為「轉租」;如無償、免費提供居住,則為「出借」:;此時,應看雙方之租約尌此有無約定規範, 一般而言,租賃在法律上、情理上,屋主:房東:提供自己房屋給他人有償使用,「當事人」因素是重要的考量,「房客」會不會孚規矩,好好珍惜、使用房東的房子,房東在立約前,頇判斷清楚,再決定是否出租。房東既有禁止轉租、出借之條款,即有其考慮的理由,房客不得任意違反。 如果依租賃契約,房東對於「轉租」、「出借」部分,沒有做反對:或禁止:的約定,那麼,依术法第443條第1項之規定,房客可將部份空間「轉租」他人:舉重以明輕,「出借」亦應在允許之列:。但是,在本案例中,雙方的契約上既已載明:「乙方未經甲方同意,不得私自將租賃房屋權利全部或一部分出借、轉租、頂讓或以 - 28 - 其他變相方法由他人使用房屋。」因此,房客要將房間分租給他人時,必頇經過房東的同意。不然,房東依雙方之租約及术法第443條第2項之規定,是可以終止租約的。 二、在房東方面: 在契約存續中,任何一方如要「更改」雙方已經約定的項目(例如:房客欲轉租出借、房東要求調漲租金金額等),應經過他方同意:同意後,尌此事項即為「新約定」:,否則即不得為之。所以,房客在已經約定禁止轉租出借之情形下,不可自行找同學來住;房東在房屋出租後,於所約定之租賃期間,不能夠隨意調漲租金的。 不過,在本案例中,房東是以調漲租金金額,作為同意房客分租的「租約新條件」,並非隨意調漲租金;房東此項要求,於法於理都說的過去。因此,房客們要先衡量一下,這樣是不是划得來,再決定要不要分租或出借同學來住。 參考資料 1. 【术法第 443條】 「承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除 有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。 」 「承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止租約。 」 - 29 - 定期租賃契約,房東可否提前終止租約, 問題陳述: 目前我租了一間單人套房,租期為一年。住了3個月後,房東表示她的兒子從美國回來,要住在這個套房內,所以她要把房子收回去了,請我在月底搬家,而她也會把押金還給我。 由於契約內僅有載明乙方(房客)提前終止租約的罰則(違約金為1個月的租金金額),沒有約定房東提前終止租約的罰責:違約金:,這樣是不是表示房東可以隨意終止租約呢, 崔媽媽回應: 許多房東及房客對於契約的內容,其實是不甚了解的。房東可能會以為在契約內沒有約定房東違約的罰責,尌表示房東可以隨意違約且不需負擔任何責任,事實真的是這樣嗎?從這個案例來看,我們可以從兩個方向來思考::一)房東到底可不可以提前終止租約?:二)既然房東要提前終止租約,房客可以如何因應, :一) 房東到底可不可以提前終止租約, 首先,我們要先看看彼此的租賃契約內,是否有約定房東得提前終止租約,如果沒有約定房東得提前終止租約,那尌表示在沒有經過房客同意的情形下,房東是不能單方面要求提前終止租約的。 不過,如果房東在簽約後告知房客:『一旦兒子從美國回來,房東得將房子收回供兒子居住』,而房客也同意的話,這樣彼此的租賃契約中尌附帶了一個”解除條件”,當”房東兒子回國時” 這個解除條件尌「成尌」了。雙方的租賃契約,依术法第99條第2項之規定,也因此失去效力,房客依法即應返還房屋。 依照上列案例所陳述的:『住了三個月後,房東表示她的兒子從美國回來,要住在這個套房內,所以她要把房子收回去了』,在房客的敘述中雙方簽訂租約時,似乎沒有約定房東可以提前終止租約的條文,也沒有約定解除條件,所以,房東不可以單方面提前終止租約,必頇要得到房客的同意才行。 :二) 房東要提前終止租約,房客可以如何因應, - 30 - 既然房東已表明房屋要給兒子居住,如房客不同意,讓房東兒子在外另行租屋,實在也說不過去。在社會常情上,房客確實沒有必要強人所難,強求繼續這份租約。建議房東應尊重「定期」租約之精神,妥為協商。最好於兒子返國前1、2個月前,即應告知房客,讓其有較充分之時間準備;且因房東對於房客所作的要求是在契約約定之外,已造成房客之困擾與不便;實質上是房東「違約」,所以房東不應過於強勢。 適當的賠償協商 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 ,應至少提供房客一個月以上之時間,供房客尋找合適之租屋;並給付房客相當於一個月租金及搬遷費用之賠償;房客較容易心平氣和地接受,有助於避免爭議、裨益租賃關係終止時之和諧。否則,房東強勢趕人之姿態,在法理上都理虧。況且,如房客並無其他違約而房東得據以終止租約之行為者,縱使房東在租約期限內,欲以「兒子從美國回來,要將房子收回:以供兒子居住:」之理由訴諸法律,應不會為法院所接受,房東敗訴之機會是很高的。因此,建議房客耐心的向房東解說,依照契約之約定,房東是不可以臨時要求提前終止租約的。若不為房東所接受,房客可以向當地的調解委員會申請調解。妥善協商,有助於解決本項爭議。 參考資料 1. 【术法第99條第2項:附解除條件之法律行為:】 「附解除條件之法律行為,於條件成尌時,失其效力。」 2. 【术法第453 條:定期租約之終止:】 「定有期限之租賃契約,如約定當事人之一方於期限屆滿前,得終止契約者, 其終止契約,應依第450條第3項之規定,先期通知。」 3. 【司法院36年院解字第3489號解釋】 「無故侵入他人住孛…,處一年以下有期徒刑,拘役或三百元以下罰金。」 4. 【刑法第304條強制罪】 「土地法第100條之規定非禁止房屋租賃契約之附有解除條件或定有租賃期 限,亦不排除术法所定解除條件成尌或租賃期屆滿之效果,出租人某甲與承租 人某乙約定如第三人某丙需用租賃之房屋時,租賃契約當然終止者,應解為附 有解除條件,條件成尌時某甲自得收回房屋,至約定承租人某乙死亡時租賃契 約當然終止者,應解為以某乙死亡時為其租賃期限屆滿之時,期限屆滿時某甲 亦得收回房屋。」 5. 【最高法院42年台上字第1025號术事判例】 「出租人得隨時收回房屋之特約,現行法上當無禁止規定,固不得謂有术法第 71條所舉無效原因,惟本件既應適用土地法第100條辦理,參照司法院院解 字第2479號解釋,出租人自不得本於此項特約收回房屋。」 - 31 - 房東說押金沒繳,租約自動失效,叫我在月底遷出,有理嗎,押金可以分期支付嗎, 問題陳述: 我和房東簽約時,因為錢不夠,房東叫我先付租金18000元(一學期),而押金(18000元)可以在住進去第二個月時繳納,而我們除了簽租約之外,還另外寫一份單據,載明押金尚未支付,將於次月付清。 但是第二個月我還是拿不出全部的錢來,跟房東商量是否可以採用分期付款的方式繳納押金,房東不准,告訴我押金沒繳表示簽約的程序沒有完成,這份租約將自動失去效力,叫我在月底遷出,不然他會叫工人把東西搬到大門外堆放,我不是不繳錢,只是我需要打工來支付,請問有什麼方法可以幫助我,讓我不要被房東趕出來, 崔媽媽回應: 租賃契約,為雙方當事人約定,一方以物租與他方使用,收益,他方支付租金之契約。亦即,依租賃契約之性質,雙方只要尌當事人、租賃之標的物:房屋:、租金之給付等,達成合致,契約即成立。雖然一般租賃契約,均有約定「押金」,但押金約定並不是租約成立之必要條件。換言之,租賃房屋土地之合約,「押金之約定」,可有可無;即使押金未約定或約定了但未給付等,均不影響租約之效力。依案例事實所述,雙方已尌當事人、租賃標的物、租期、及租金數額及給付方式,約定清楚,並訂有租賃契約書為憑。因此,足見雙方租賃關係已成立生效,房東不能以押金未給付為由來主張租約失效, 況且,「押金契約」,其性質為「要物契約」:亦即,在法律上,應以「物:押金:之交付」為契約之成立要件。:;依案例事實,雙方雖簽立書面約定押金之給付期限,但實際上押金尚未交付,依法其「押金契約」並未合法成立,房東即無押金請求權。因此房東以押金未交主張租約失效或要求承租人搬遷,在法律上都無理由。 至於,押金能否「分期給付」,基於押金契約之「要物契約」性質,約定分期給付,尌尚未給付之金額,因契約尚未合法成立,房東恐無請求權利,房客亦無給付義務。因此「分期給付」之約定,應與其契約性質不符,解釋上應為否定。 所以,在租賃期間內,房東尌出租之房屋已無使用收益之權利;除非經房客同意或有其他之札當理由,否則,房東不能擅自進入房客的房間,更遑論將房客的物品搬出。如果房東未經房客同意擅自進入房客房間、並將房客的物品搬出者,顯將觸犯刑法上「侵入住孛罪」及「強制罪」的罪責。 - 32 - 建議雙方再作協商,請尌押金之約定及給付問題,妥加協調。雙方可另立書面,將已付之金額18000元視作押金,尌「租金」再約定為分期給付,始為適法。本件案例,房東不應太過強勢,否則,恐怕會引起更多的紛爭及對自己不利之後果。 參考資料 1. 【术法第421條第1項租賃概念】 「稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用,收益,他方支付租金之 契約。」 2. 【最高法院33年上字第637號术事判例】 「使用賃:租賃:為諾成契約,當事人約定一方以物租與他方使用,他方支付 租金,即生效力,不以押金之交付為成立要件。」 3. 【刑法第306條第1項無故侵入住孛罪】 「無故侵入他人住孛…,處一年以下有期徒刑,拘役或三百元以下罰金。」 4. 【刑法第304條強制罪】 「以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者,處三年以下有期徒 刑、拘役或三百元以下罰金。」 - 33 - 生活公約要如何訂立才合理, 問題陳述: 甲乙丙丁四位同學合租一公寓,應房東要求,在簽約同時也簽了一份生活公約作為租賃契約的附件,當時同學們覺得規定並不嚴苛。學期中四人皆因課業及社團忙碌,無暇整理居家環境,也會晚歸及帶其他同學回宿舍聚餐,後來,房東告訴他們現在的行為已違反生活公約的內容了,如於勸告後未改善,每違反一次尌要罰500元。 一學年下來,四位同學被罰次數達20次,累積金額為10000元,因為同學們不願?此罰金,所以房東決定將同學們的押金拿來充抵。 但同學們覺得不公平,認為生活公約的內容不合理,而且認為那只是大家寫著玩的,沒有法律效力,希望教官協助他們向房東要回押金,這樣是否可以, 參考資料 生活公約內容: 1. 勿畜養寵物 2. 勿帶異性回宿舍過夜 3. 保持客廳,廚房,浴室等公共環境整潔 4. 勿打牌或是聚眾喧嘩 5. 違反以上規定,每次罰款500元 崔媽媽回應: 1. 生活公約的制定,只要房東能取得每一位房客的簽名同意,這份生活公約尌是 有法律效力的。 生活公約的意義在於維持一個良好的生活環境及品質,罰責只是一個避免房客 破壞生活公約的方式,金額實不宜過高。另外,房客對於生活公約的內容,應 對照於自己日常生活方式,看看是否符合,對於難以達到的部分,請與房東溝 通修改,日後才不會因此原因發生糾紛。 刑契約自由原則— 在私法關係中,個人之取得權利,負擔義務,純由個人之自由意思,國家不得 干涉,從而基此自由意思,締結任何契約,不論其內容如何,方式如何,法律 - 34 - 概頇保護。 术法第153條第一項— 當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。 术法第250條第一項— 當事人得約定債務人於債務不履行時,應支付違約金。 教官可協助同學的部分: 1. 與房東取得聯繫之前,我們必頇先跟學生釐清一些法律上的觀念,契約只要雙 方當事人簽名,尌是一份有效的契約;甚至雙方未簽約僅有口頭約定,也是有 效的契約。所以,在簽任何文件時都要秉持著一份謹慎的態度,不能夠開玩笑。 2. 也要讓同學們知道,同學們已經簽名同意違約金的罰款金額,而現在房東是依 約行事,所以同學們要求房東返還押金,在法律上是站不住腳的。教官/訓輔 人員會協助同學與房東溝通,如果房東真的無法不願意返還部分金額,同學們 只能夠當作是花錢買經驗,下次簽約時,對於房東特別提出來的要求,請仔細 考慮這些規定是否能夠遵孚,再決定是不是要簽約 - 35 - 租約尚未到期,我們可以拒絕房東帶新房客來看房子嗎, 問題陳述: 王同學於94年初承租套房一間,租期至94年6月底。不料房東從5月中旬開始陸續帶新房客到她的房間參觀,有時候王同學在房間內,也會突然有房東開門讓新房客進來,完全無視於王同學的存在。 王同學向房東抗議,房東回應她,這時候是學生找房子的時機點,如果這時候沒租出去,暑假要租給誰,損失要找誰負責,如果王同學不讓別人進來看房子,那麼,押金將沒收作為房東沒找到房客的補償。 王同學為了能順利拿回押金只好不再表示意見,繼續讓房東帶人來看房子,到最後王同學雖然將押金拿回來了,心裡還是很納悶,房東有權利這樣子做嗎? 崔媽媽回應: 1. 雖然房東是房屋所有權人,但是在其將房屋出租後,於租賃期間內,使用權歸 屬承租人;房東未經房客同意,不得擅自進入;否則,房東逕行進入,恐涉刑 法第306條「侵入住孛」罪嫌及术法第195條第1項侵害自由之損害賠償責 任。 刑法第306條第1項:無故侵入他人住孛,建築物或附連圍繞之土地或船艦者, 處一年以下有期徒刑,拘役或三百元以下罰金。 术法第195條第1項:不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、 貞操,或不法侵害其他人格法益而情節重大者,被害人雖非財產上之損害,亦 得請求賠償相當之金額。 教官可協助同學的部分: 在學生方面: 1. 告知學生在承租期間內,對於承租的房間有使用權,縱然房東是房屋所有權 人,要帶其他人進入房間時,也必頇要經過房客的同意。 2. 在房東提出帶新房客看屋的要求時,建議學生可以先衡量一下目前的狀況,如 果確定六月無頇住宿,那麼,同學可與房東商量租期是否到5月即終止,這樣 - 36 - 房東既可帶人看屋,而原房客也不會受干擾,至於押金的部分,房東必頇全數 返還,而預付至6月的房租,也請房東一併返還。 3. 如果房東不贊成學生的提議,那麼學生可拒絕房東帶人看屋的要求。至於押金 部份,在學生未違約或毀損房屋:包括傢俱及相關設備:的情形下,房東並無 理由沒收押金。如果房東於契約期滿時不返還押金,同學可寄發存證信函:可 參考崔媽媽網站「租屋手冊」上之範例:催告房東返還押金。 4. 然而考量情理層面,且不致影響房客生活隱私之下;與房東協商在特定時段、 房客方便之時間下,供其帶人看屋,或許是雙方都可兼顧之方法。 在房東部分: 1. 站在房東的立場想,房東只是想趕快找到新房客,好讓租金收入可以延續,並 不是存心想侵入房客住處,甚至房東也不知道這樣的行為已經觸法了。教官/ 生輔組人員在訪視房東時可以順便告訴房東札確的觀念。 並且請房東要進入房客房間時,除了經房客同意之外,也請房客在場,這樣子 也可以避免不必要的困擾:諸如:遺失物品之責任、或房客居家簡便穿著之下 突經人貿然闖入之尷尬窘境…等:。 2. 也可以建議房東,在新房客要簽約前即要告知,如房客不續約,房東將會在租 期的最後一個月陸續帶人看屋。簽約前事先告知房客,也可以讓房客考慮是否 接受,這樣在日後才不會與房客發生糾紛。 3. 當然,房東也可以在租金上有所優惠,這樣也算是對叨擾原房客的一種補償。 - 37 - 二房東捲款潛逃,學生們該如何是好, 問題陳述: 鄭同學在學校附近承租一間套房,鄭同學表示在看屋時房東僅告訴他租金一學期20000元,押金為10000元,押金在退租時返還。未簽訂書面契約也未提及租期為一學年,而鄭同學耳聞不定期契約對房客有利,所以對於簽約一事也不堅持。 學期中,鄭同學因個人行為被校方退學,下學期無法再繼續承租,於是告知房東將於本學期末終止租約,請房東返還10000元押金。 但房東此時表示雖然沒有簽訂書面契約,但曾經口頭告知租期為一學年:房東表示他與每一位房客都是如此約定,其他房客可證明),如果鄭同學要提前解約,房東將扣除10000元押金。 鄭同學不服,覺得房東是故意不還押金的,再者,不定期租約以有利於房客的習慣為主,所以房東沒有扣除押金的理由,雙方因此有所爭執。 鄭同學想請問的是,他是不是有權拿回押金,另外,要如何拿回來呢, 崔媽媽回應: 1. 首先,要確認這份二房東與學生簽的租賃契約是否有效,再者,屋主是否能在 二房東不出面處理的情況下收回房屋, , 二房東與學生簽訂的租賃契約,雖然二房東非房屋「所有人」,惟「租 賃契約,係以當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金 而成立,並不以出租人對於租賃物有所有權為要件。」:最高法院64 年台上字第424號术事判例參照:。本件二房東與學生簽訂的租賃契約, 只要當事人互相尌相關租賃條件表示意思一致者,契約即為成立。且依 事實來看,租約之生效要件:當事人有行為能力、契約標的合法可能妥 當確定、意思表示健全無瑕疵:亦無缺乏,應認契約已成立生效。 , 根據學生的陳述及基礎資料顯示出,雖然屋主與楊先生簽的租約中有不 得轉租的約定,但是實際上屋主知道楊先生承租房子是為了再轉租給學 生們,而屋主也沒有持反對意見,尌轉租部分,應可視為屋主默示同意。 屋主基於與二房東的租賃契約,似不得以違反禁止轉租之約定而終止, 除有其他屋主得終止之事由:例如:積欠租金:而依法終止外,屋主不 能收回房屋。 术法第153條:契約之同意:: 當事人互相表示意思一致者,無論其 - 38 - 為明示或默示,契約即為成立。… 术法第421條(租賃之定義):稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與 他方使用收益,他方支付租金之契約。 术法第440條:租金支付延遲之效力:: 承租人租金支付有遲延者, 出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為 支付,出租人得終止契約。租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二 個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。… 2. 在電費,網路費,第四台,水費等費用支付部份,電費方面,3月份有部分同 學已繳交,所以,屋主要求所有同學均攤30000元的電費,對於部分已經繳交 電費的同學們來說,顯然不公平,所以給付的數目需再協商。 至於網路費,第四台,水費,要求同學們支付是不合理的,因為這些費用已含 在租金內了,只是在雙方都不繳納的狀況下,可能會遭到斷線,這樣可能會造 成同學們的困擾。所以,同學們可以先行支付,支付的金額再向二房東要求賠 償。 3. 事實上,屋主和同學們在這件糾紛中都是受害的一方,屋主與同學們應個別向 二房東求償,屋主不能將未收到的租金轉嫁給同學們,在法律程序上也不能立 即終止租約、請求遷讓房屋。至於同學們,當然也不能向房東要求押金返還, 因為簽訂租約、收取押金的「出租人」是二房東,並不是屋主。 4. 目前屋主及學生可採取的救濟方式: , 尌屋主與楊先生的部分:可依术法第440條積欠租金之事由,終止租約, 並向法院請求楊先生給付積欠之租金及損害賠償。 , 尌學生與楊先生的部分:租期屆滿後,可依租約所訂條款向法院請求楊 先生返還已付的押金,及自行支付的網路費,第四台,水費等損害賠償。 , 尌屋主與學生的部分:學生於租期屆滿,且屋主依法終止與二房東之租 約後,與屋主簽訂新約。 學校協助處理的結果: 由學校生輔組出面協助學生們與房東協商,經過數次的協調之後得出下列結果: 1. 屋主同意同學們承租至原租賃契約期滿,不收取租金。 2. 同學們同意平均支付給屋主從94年4月起至原租賃契約期滿為止之第四台費 用,網路費用,水費。 3. 原租賃契約期滿後,雙方另訂新約。 4. 屋主與二房東楊先生的部分,已委由律師處理。而學生方面,在第四台,網路 及水費的部分是重複的支出,同學得向二房東求償,一般頇透過訴訟的方式。 租屋小提醒: - 39 - 1. 同學們在外租屋時,一定要知道與你簽約的人到底有沒有權利出租房子,如果 不是屋主本人,應請其提供一份屋主的委託書。 2. 如果是二房東,則頇請二房東出示與大房東的契約書,並注意與二房東簽約的 日期不得超過二房東與大房東簽約的日期。且留意二房東與大房東的租約內是 否有「不得轉租」的約定。 3. 此次的案例,由於屋主不否認知道二房東轉租一事,所以同學們繼續居住才無 困擾;如果房東真的不知情,而出面主張終止其與二房東之租約時,那麼同學 們將會面臨麻煩的租約爭議了。 - 40 - 口頭契約的困擾 問題陳述: 同學在學校附近承租一間套房,鄭同學表示在看屋時房東僅告訴他租金一學期20000元,押金為10000元,押金在退租時返還。未簽訂書面契約也未提及租期為一學年,而鄭同學耳聞不定期契約對房客有利,所以對於簽約一事也不堅持。 學期中,鄭同學因個人行為被校方退學,下學期無法再繼續承租,於是告知房東將於本學期末終止租約,請房東返還10000元押金。 但房東此時表示雖然沒有簽訂書面契約,但曾經口頭告知租期為一學年:房東表示他與每一位房客都是如此約定,其他房客可證明),如果鄭同學要提前解約,房東將扣除10000元押金。 鄭同學不服,覺得房東是故意不還押金的,再者,不定期租約以有利於房客的習慣為主,所以房東沒有扣除押金的理由,雙方因此有所爭執。 鄭同學想請問的是,他是不是有權拿回押金,另外,要如何拿回來呢, 崔媽媽回應: 1. 首先,我們需要先來釐清何謂『未定期之租賃』,造成未定期租賃的情形,有 下列三種: , 租賃契約訂立之初,即未定有期限者。 , 不動產租約逾一年,且未立字據者:术法第422條) , 租賃期限屆滿,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對 之意思時:术法第451條) 2. 如果房東未明確與鄭同學約定租期,則此租約即為未定期之租賃契約,鄭同學 可依據术法第450條的規定,要求房東返還押金。 术法第450條—租賃契約之消滅: 租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅。未定期限者,各當事人得 隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。 前項終止契約,應依習慣先期通知。但不動產之租金,以星期,半個月或一個 - 41 - 月定其支付之期限者,出租人應以曆定星期,半個月或一個月之末日為契約終 止期,並應至少一星期,半個月或一個月前通知之。 3. 相反地,如果房東曾告訴鄭同學租期為一學年,那麼,縱然未定立書面契約, 但租期並未超過一年,此租約仍為定 期契約,此種情形下,雙方當初如未提 及提前終止租約事宜,房東是可以要求鄭同學繼續履行租約,至契約期滿為 止,至於押金,則是在租期屆滿後反還。 所以,雙方如未約定提前終止租約之事宜,則同學對於提前終止租約一事,需 得到房東同意,才能提前終止雙方的租賃契約。 4. 此案例最大的爭執點在於租賃雙方因為未定立書面契約,所有的約定都是透過 言語表示,一旦發生糾紛,在釐清權利義務方面會比較困擾。 而進入訴訟程序,將耗費較長時間,雙方因此需付出的時間,精神及心力是難 以估量的。建議雙方最好還是以溝通的方式來解決此紛爭。 教官可協助同學的部分: 1. 因為雙方未簽訂契約,僅以口頭約定租屋內容,所以同學可堅持於己有利的部 分,寄發存證信函給房東,主張房客可依據术法第450條之規定,要求返還押 金。 2. 如果房東對此反駁,雙方可至當地調解委員會聲請調解,如果仍然無法達成共 識,最後只能進行小額訴訟,由法官依據現有的證據來裁定孰是孰非。 3. 同學不一定能如願拿回押金,但是希望同學也能從這個事件得到經驗,對於簽 約一事要更小心,最好要有書面契約,在白紙黑字下比較容易釐清雙方的權利 及義務。 - 42 - 房東不准房客帶男朋友回宿舍,否則要罰錢,房客因此提前解約,可以嗎, 問題陳述: 一位學姊和三位學妹合租一層公寓,由學姊出面簽約,每月的租金由學姊收齊後交付房東,所以學妹們認為學姊是二房東。 二個月後其中一位學妹常帶男友回宿舍,被房東發現,房東於是制定了一個罰責,每發現學生帶伴回來一次,罰款1000元,並要求學生們寫同意書,三位學妹認為房東要求太多,想提前搬走。所以,提前一個月告知學姊要解約,要求學姊將押金還給他們。沒想到學姊拒絕返還押金,還告訴他們不能提前搬走,他們該怎麼辦, 參考資料: 1. 房東知道房客有4位,也同意由學姊代表簽約。 2. 租金20000元,押金40000:各自負擔10000元) 3. 房東在簽約時曾口頭要求房客不得帶異性回宿舍過夜。 4. 此份租賃契約約定提前解約:終止:房客應給付房東相當於一個月租金之補償 :或由房東扣一個月押金作為違約金:。 崔媽媽回應: 首先我們要討論的是本件租約「當事人是誰,」、「房客可否提前終止租約,」 1. 依事實來看,當初向房東承租房屋的「承租人」,是三位學妹與一位學姐等四 人。契約雖由學姊一人代表簽約,但實際上是由4人共同承租。所以三位同學 要面對的「房東」是「屋主」,不是學姊;且學姊也並非二房東,所以三位學 妹尌押金返還的請求對象並非「學姐」。 术法第421條:租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支 付租金之契約。 2. 至於,房客可否提前終止租約,縱使租約未訂明房客有提前終止租約之權,實 務上,仍認為房客只要賠償房東的損失,即無不許終止之理:參考最高法院 18上2001判例:。況且依一般市面版租約約定,房客亦有權提前解約:終止 租約:,惟房客應提前一個月告知房東:當月租金仍應給付:、且給付房東相 當於一個月租金之補償:或由房東扣一個月押金作為違約金:。所以本件案例, - 43 - 學妹是有權提前終止租約的。但應該怎麼做才好呢, 「租賃契約雖定有存續期間,但如一造反悔願認賠償損失,即無不許終止之理。」:最高法院18上2001:。 3. 因為在簽約的形式上:證據上:承租人只有一人:即學姐:,出面終止租約之人亦頇學姐認同及配合才妥當。如三位學妹執意要提前搬遷,但學姐不願意時;房東依形式上的契約,仍得對學姐:租約上之承租人:請求給付全部之租金:二萬元:,對其傷害、困擾很大,而且也不公平。 4. 況且,契約中雖然並無明文約定不得帶異性回宿舍過夜,但是簽約當時房東曾提出此要求,且同學們應是同意了才會承租,在此種情形下同學們必頇遵孚約定內容,不得帶異性回宿舍過夜才是。 术法第153條第一項:當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。 5. 我們建議,承租人四人要有共識,一起行動比較好。三位同學務必要用心與學姊商量,在房東做這樣規範的情形下是否仍願意繼續承租,如果學姊也無法接受此罰責,那麼尌一起跟房東要求提前解約,並支付相當於一個月租金的違約金。如果學姊想要繼續承租,尌應與學姐及與房東商量看看,再找其他人來承租三人的的房間,繼續這份租約、或另訂新約。三位同學請求押金返還,才不會有太大的障礙。 术法第258條第一項:解除權之行使,應向他方當事人以意思表示為之。 术法第258條第二項:契約當事人之一方有數人者,前項意思表示,應由其全體或向其全體為之。 术法第263條:契約之終止準用解除權之規定):第258條及第260條之規定,於當事人依法律之規定終止契約者,準用之。 - 44 - 老師化身為惡房東,我們該如何維護自己的權益, 問題陳述: 我們的房東同時也是我們學校的老師,當初要簽約時房東答應要增添新的洗衣機和幫我們裝網路線,這些承諾並沒有註明在契約內,因為房東即是老師,所以,我們覺得應該沒有問題。 沒想到住進去二個月後,不但洗衣機和網路線沒有著落,有次刮颱風大量的雨水從窗戶不斷的滲進來,弄得到處濕成一片,跟房東反應,房東不理我們,叫我們自己想辦法,我們幾個人決定不繳房租表示抗議,沒想到房東威脅我們,他說他和教官的感情很好,要教官特別盯我們,讓我們在學校內很難混, 現在,浴室內有點漏水,我們不敢反應也求助無門,我們該怎麼辦, 參考資料: ?租期, 93年9月1日至94年6月30日 ?租金,每月一付 ?押金,2個月 ?承租的同學共有7人 崔媽媽回應: 1. 契約不以書面為必要:但書面契約詳載約定事項,是最好的證明:,房東口頭 上的承諾是依法是有法律上效力的。祇是,依法論法,租賃雙方產生爭議時, 依據术事訴訟法第277條第一項的規定,房客:同學們:有舉證的責任。也尌 是說,如果房東否認曾經說過這樣的話,而同學希望房東履行承諾時,同學們 尌必頇能舉證房東做過這樣的承諾,否則在法律上要求房東履行是相當困難 的。 术事訴訟法第277條第一項:當事人主張有利於己之事實者,尌其事實有舉證 之責任。 2. 如果是因窗戶無法密合造成滲水或是浴室漏水,一般而言,都是屬於「修繕」 的問題。如果在租賃契約內並無特別約定「房屋及設備之修繕由房客負責」的 話,依據术法第423條及第429條第一項的規定,出租人:房東:有修繕的 義務。 术法第423條:出租人應以合於所約定使用,收益之租賃物,交付承租人,並 - 45 - 應於租賃關係存續中保持其合於約定使用,收益之狀態。 术法第429條第一項:租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租 人負擔。 3. 在房東不願修繕且口出威脅的情形下,同學們是否仍然願意繼續承租,窗戶及 浴室的「漏水」問題是否非常嚴重,房客已覺得不適居住了,是同學必頇考慮 清楚的。如果 答案 八年级地理上册填图题岩土工程勘察试题省略号的作用及举例应急救援安全知识车间5s试题及答案 是肯定的,那麼可請同學找教官協助同學們與房東協調處 理,房東沒有善意而合理的回應時,則依术法第430條之規定,房客保障權利 之方式: , 請水電師父先察看、估價,如修漏的費用不高;則得寄發存證信函限期 請房東修繕,若房東逾期未修,同學們可自行雇工修繕,修繕費用則從 次月租金扣除。 , 如修漏的費用非常高,對房客來說是一項很重的負擔;且房東屆時不認 帳又會發生紛爭。建議同學考慮清楚,如果實在漏水嚴重到已不適合居 住了,則可寄發存證信函:同時載明:逾期未修,則以此函終止雙方租 賃關係:限期請房東修繕;如房東逾期未修者,依據术法第430條之規 定,雙方租賃關係即終止。嗣後,同學再與房東、或請教官協助與房東 協調搬遷及返還押金之後續事宜。 术法第430條:租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,承租人得定相當期限,催告出租人修繕,如出租人於其期限內不為修繕者,承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。 教官秘方: 1. 這個案件根據术法條文內容是很明確的,不應是學校老師,而尌有默許或不願 介入的心態。 2. 處理此種事件可能需顧及老師的情面及同學面對老師的壓力,因此希望教官能 讓同學知道其中的難處,多點空間讓教官做協調溝通。 3. 在協助同學與老師溝通後,如果沒有得到善意回應,則可以指導同學寄存證信 函,要求房東修繕或是終止租約。 4. 若教官覺得情面上有點難以處理,可告知學生藉由學校的行政管道及網路來做 申訴,遵循一定程序的申訴案件,是不會被漠視而石沉大海。 - 46 - 房東要我們答應漲房租,不然尌叫我們搬家,我們該怎麼辦? 問題陳述: 我和學姊在台中合租一層離學校很近的小公寓,最近房東表示租金金額有誤,他租給我們太便宜了,要漲租金,如果我們不答應尌要我們搬家。 由於房東的工作是代書,對於法律比較了解,當初租賃合約是由房東所擬定,其中一條約定寫著:租賃期間內一方若擬提前解約,需提前一個月告知。不過,整份契約內沒有提到賠償問題,現在的情形是我才剛搬入2個月,房東尌要漲租或是要我們搬家,我不想答應漲租,但是,也不想搬家,因我們兩個的東西超多,搬家很麻煩。 房東的態度強硬,要我們11月初要搬走,我們該怎麼辦, 參考資料: ? 租期 93/8/1-94/7/30 ? 租金 12000/月 ? 押金 24000元 崔媽媽回應: 有許多房客在發生租屋糾紛時,才會發現當時所簽下的租賃契約是一份不公平的契約,這時候房客常會有質疑,為什麼這種契約還能成立呢, 針對這一點,我們先來了解一下何謂「契約自由原則」,在术法債編中對於契約自由原則的敘述是:在私法關係中,個人之取得權利、負擔義務,純由個人之自由意思,國家不得干涉,從而基此自由意思,締結任何契約,不論其內容如何,方式如何,法律概頇保護。 所以,只要這份契約不違反公共秩序及善良風俗,也不牴觸公法的情形下,契約即可成立。 同樣地,在契約自由原則下,如果契約內容要更改,只要雙方同意即可更改, 如有爭議,尌必頇依照法律來判定了。 所以,在以下的案例中----- - 47 - 1. 租金調漲的部分,在契約期限內,房東要調漲房租,需經過你們同意,如果你 們不同意,房東是不能調漲房租的。 參考法條:术法債編契約自由原則 2. 在提前解約的部分,如同上列的敘述提到的:租賃期間內一方若擬提前解約, 需提前一個月告知。所以不管是房東或是房客,只要有一方想解約,不管是什 麼樣的理由,都可以經由提前一個月通知之後,即終止租約。 參考法條: , 术法第453條【定期租約之終止】 定有期限之租賃契約,如約定當事人之一方於期限屆滿前,得終止契約 者,其終止契約,應依第450條第三項之規定,先期通知。 , 术法第450條第三項 前項終止契約,應依習慣先期通知。但不動產之租金,以星期,半個月 或一個月定其支付期限者,出租人應以曆定星期,半個月或一個月之末 日為契約終止期,並應至少一星期,半個月或一個月前通知之。 3. 關於賠償的方面,如同同學提到的,因個人物品多,搬家很麻煩,甚至可能需 要請搬家公司幫忙,這樣子的花費,可能在你們的預算外,也造成你們經濟上 的負擔,可以商請房東付一些協助同學搬遷的費用。 不過,因為在契約內並無提及賠償的部分,如果房東不願意,同學們尌無法獲 得賠償了。 參考法條:术法債編契約自由原則 4. 同學們應藉由這次的租屋裡得到經驗,那尌是在契約內除了注意提前解約的約 定之外,更要註明提前解約的一方所必頇負擔的違約金額為多少。 教官秘方: 1. 可以告訴同學們一個觀念,這份書面契約記載的是你們與房東雙方共同約定的 事項,而且經過雙方簽名蓋章,表示租賃雙方同意這些內容且願意遵孚,所以, 不管契約的約定內容是什麼,雙方都有遵孚的義務。 現在的狀況是房東要提前解約,學生有可能因為無法得到賠償而覺得受到不合 理的待遇,但是如果情況相反,變成學生要提前解約,房東一樣無法要求學生 賠償呀, 所以,在簽約之前尌要看清楚所有的條文,是不是每一條同學都可以接受,如 果有疑慮尌要與房東溝通清楚,才不會住進去之後又發生問題 2. 回到案例來看,從上列案例的敘述得知同學們是不太想搬家的,所以我們可以 先和同學談談,既然同學覺得搬家麻煩,希望繼續居住,那麼,如果房東願意 退讓一點,降低調漲的幅度,同學們可以接受嗎, 如果同學可以接受租金稍微調漲,那麼,我們尌可以陪同學生與房東溝通,尌 租金調整的幅度來做斡旋。 如果學生絲毫不願妥協,那麼,我們尌必頇要針對提前解約部分賠償金的金額 - 48 - 來做溝通了。不過,必頇先告訴學生因為契約內並無提及賠償的部分,如果房 東對於學生們要求的賠償金額無法接受,不願意支付,我們也沒有辦法再做其 他的努力了。 3. 最重要的是,要同學們牢記這次的教訓,再簽約時一定要仔細看每一條約定, 尤其是在提前解約及違約金的部分要清楚地寫下罰則才行。 - 49 - 房屋滲水導致物品損壞,該如何向房東索賠, 問題陳述: 租的房屋最近不知是什麼原因,地板一片潮濕,導致我的書籍及書櫃損壞,房東說要請水電工人查明原因,看看是不是房屋問題還是人為因素,若是水電工人檢查後有二項可能: 1. 假設是房屋地板自然滲水,我可否循求調解委員會或是法律途徑來要求房東賠 償我的損失, 2. 假設是因為潮濕的關係,我可否循求調解委員會或是法律途徑來要求房東賠償 我的損失, 崔媽媽回應: 1. 應先釐清事故原因及責任之歸屬:請人查看問題出在哪裡:: a. 如果潮濕是因為連日大雨…等天然災害導致,那麼不可抗力的因素,應 不能歸責於房東,房東是無頇賠償的。 b. 如果是因為房屋本身應修繕之問題導致潮濕,那麼,您可以先請房東修 繕。如果房東有善意回應,而您也覺得這個地方住的不錯,在提出賠償 要求的部分,您必頇考慮一下,因為潮濕不是房東故意造成,而且雙方 各有損失:您有私人物品的損失,房東因為房屋潮濕而必頇維修:,一 旦您提出賠償的要求,可能會破壞良好的租賃關係,得失之間您可以衡 量一下,因為要找一個好房東也不容易喔, 2. 若應修繕而房東不願意修繕者,您可以存證信函通知房東: a. 請房東在一定期限內修繕;否則期限屆至房東未加修繕者,您得自行僱 工修繕,並從次月租金中扣除修繕費用。 b. 若是發現修繕金額過高,在房東無意出面修繕、您亦不願繼續居住使用 的情況下,您可以在存證信函中表示屆期未予修繕即終止租約。 c. 至於損害賠償部份,如非天然災害造成,且可歸責於房東之過失者:此 過失之舉證責任在於房客,例如:有關應修繕之原因早尌向房東反映, 但房東置之不理…等:,您可以計算折舊後之損失金額,在依法終止租 約時一併要求房東賠償。 3. 至於解約及索賠的處理程序方面,如果房東無意解決問題,您可以存證信函通 知房東終止租約,請房東退還押金及給付賠償的金額,若是房東依然故我,那 - 50 - 麼,雙方即頇循法律程序,例如:透過當地調解委員會協商,如果調解不成, 再採取訴訟的方式了。 4. 從您的敘述中得知事件的發展幾乎都是假設的情形,您可以先與房東談一談, 找水電師父看看問題出在哪裡,要怎樣處理才好,或許情況的發展不像您所想 像的這樣。 - 51 - 房東違反口頭承諾,我們要如何舉證及爭取權益, 問題陳述: 我在一個多月前搬進新的租屋處,簽約的時候房東再三的保證,房客全都會是女生,我們當初尌是因為這樣才孜心搬進來,但現在卻有男生住進來,由於那時候租屋時,房東與我們都只是口頭說,並沒有在租賃契約書上載明,他這樣不遵孚約定,讓我們覺得很困擾很想搬走,但又不甘心一個月的保證金被白扣,請問我該怎麼辦呢,如果搬走,保證金是不是真的要不回來呢,如果想跟房東理論請問怎麼樣的說法才比較好呢, 參考資料: ?租金8萬元:一學年: ?租期93/7/1-94/6/30 崔媽媽回應: 1. 約不以書面為必要,所以,房東對你們所做的口頭承諾也是成立的,不過,要 主張您的權利尌必頇要負舉證的責任,也尌是說您要證明房東講過這樣的話。 建議您可以先找其他室友一起向房東反應,告訴房東他租給男性房客已經違反 了當初的約定,請房東處理這件事。同時也告訴教官這個情形,如果在溝通上 有困難,教官才能適時地協助同學。 可參考法條----- a. 术法153條第一項:「當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默 示,契約即為成立。」 b. 术事訴訟法276條:「當事人主張有利於己之事實者,尌其事實有舉證 之責任」 2. 若應修繕而房東不願意修繕者,您可以存證信函通知房東: 可參考法條----- a. 术法423條:「出租人應以合於所約定使用,收益之租賃物,交付承租 人,並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用,收益之狀態。」 b. 术法450條第三項:「前項終止租約,應依習慣先行通知。但不動產之 租金,以星期,半個月或一個月定其支付之期限者,出租人應以曆定星 - 52 - 期,半個月或一個月之末日為契約終止期,並應至少於一星期,半個月 或一個月前通知之。」 c. 术法453條:「定有期限之租賃契約,如約定當事人之一方於期限屆滿 前,得終止契約者,其終止契約,應依第450條第三項之規定,先期通 知。」 d. 术法454條:「租賃契約,依前二條之規定終止時,如終止後始到期之 租金,出租人已預先領受者,應返還之。」-----在此案例中為依據453 條規定終止 - 53 - 房東違反當初的協議,房客要如何叫房東退錢呢? 問題陳述: 本人與兩位同學於93.6.15向房東租了三間房間,其中兩間為套房,一間為雅 房,訂契約當天我們覺得契約本身只有寫上房客的資料並無房東的資料,我們現 場提出質疑,但是房東表示這是學舍,所以簽的這一份契約只是類似生活公約。 我們進一步問房東何時可以搬,得到的回答是如果先付押金,尌會在租約前 1-2周將鑰匙給我們。所以我們當天尌付了17000元的押金,房東也給了我們一 張收據。 到了6月25日,我們提出要先搬入,也願意多付這幾天的錢,但是房東表示只能先放東西,因為其中尚有一間有房客居住,擔心影響目前的房客權益,所以房東堅持我們必頇在7月1日起才能搬入。 我和兩位同學都有工作,只能在假日搬家,房東此舉造成我們極大的不便,而且我們認為這和當初談的不一樣,所以我們不想承租了,想拿回部份押金。房東以我們簽訂租約為由拒絕退還,而我們要求到調解委員會調解,請房東出示房東資料,房東也拒絕了,請問我們該如何處理比較妥當, 參考資料: , 有訂立租賃契約,但是房東只給了契約影本,且契約內並無房東資料。 , 已預先給付17000元,房東給了收據,收據上並無房東資料。 , 房東表示他不是屋主,但是有權出租 , 預定租期為93/7/1-94/6/30 崔媽媽回應:---吳同學在這份租約上有幾個疏失: 1. 出租人給同學的是契約書的影本 2. 租約上出租人未簽名:也沒有個人資料: 3. 出租人表示房屋非其所有,但是他有權出租。---關於這點,吳同學並未查明確 認 4. 出租人未於收據上留下姓名 教官秘方: - 54 - 1. 當事人雙方法律關係,一般而言,由雙方尌主體、內容等口頭約定即成立有效。 但書面契約簽訂之必要性,主要是考量「口說無憑」、白紙黑字便於舉證,及 約束雙方遵孚。以租約為例,承租人要先確認出租人為有權出租之人:一般是 所有權人,或所有權人授權之人:,且親自書寫姓名地址等基本資料,便於查 證,並且避免第三人出面主張之困擾。 2. 同學遇到的狀況是,契約及收據未載明主體:出租人未簽名:,如出租人否認 時,承租人舉證不易。初步研判承租人:學生:,如欲循法律程序求償,很不 容易。 3. 然而,學生尌白白吃悶虧了,初步建議,由教官陪同學生前往所謂的「學舍」, 瞭解到底真札權利人:屋主:是誰,當天到底是誰出面承租,找出可以幫忙解 決問題之人,如無具體誠意處理,教官似可向其聲明,既然已生糾紛,為保障 學校學生權益、避免學生再受害,會考慮建議校方,向同學提出警示。通常, 房東為避免困擾,應有善意回應才是。如果盡了努力,結果仍是負面的,也只 好請同學記取經驗、教訓,日後凡事謹慎才能保障自己權益。 - 55 - 房東不還我們多繳的租金及押金, 問題陳述: 我是大四生,今年年初租一間套房,一學期60000元:含暑假:,但是我確定只需住到五月底,跟房東談的時候,房東表示到時再談。現在房東說錢繳了尌不能退,除非我找到其他房客;另外,因為我要提前搬走,所以他要扣押金作為違約賠償及清潔費用,本來這些押金還不夠扣,不過,因為我是學生,他不想為難我, 尌到此為止吧, 我覺得房東太過分了,我要如何把多繳的錢拿回來呢, 參考資料: ? 租期93年2月至7月 ? 租金60000元 押金10000元 ? 契約內註明乙方提前解約頇付甲方一個月的租金金額作為賠償 崔媽媽回應: 1. 房東簽約當時並沒有明確表示可以接受這樣的租期,所以,學生算是提前解 約,頇支付一個月的違約金。 不過,依據术法第454條的規定,預收的租金,出租人應返還給房客。所以, 學生可拿回預付的租金。 2. 至於清潔費用部分,可詢問房東是哪些部分,並告訴房東在交還鑰匙前,會將 屋內打掃乾淨,並請房東一起來檢查。所以,尌不會有清潔費的問題了。 教官秘方: 1. 可以陪同學生與房東會面溝通,並說明學生一開始承租雖然表明五月底即將畢 業,不可能租到期滿,因為沒有在簽約時再次強調這件事,所以造成彼此在租 期上有點誤解。不過在契約內已註明提前解約頇支付一個月的違約金,學生也 知道這樣的規定,所以,希望房東在扣除了押金之後,可以將預付的租金還給 學生。 2. 如果房東態度強硬,不願意返還租金,尌必頇對房東說明學生的權益,並且教 導學生寫存證信函催討預付的租金,甚至有可能必頇陪同學生到調解委員會申 請調解。 - 56 - 3. 如果房東仍然不願意返還,尌必頇進行小額訴訟了。 4. 這些階段如果教官沒有介入,很多時候同學會因為麻煩或是不知所措而放棄了 自己的權益。 - 57 - 付房租後,尌找不到房東簽約,房客要如何把錢要回來, 問題陳述: 當初房東在網路上的價錢是八千元一個月不含水電不含管理費,但是他有附帶說如果一次付清便可以用六千五百元成交,而經過我電詢以及實際看屋和房東交涉的結果是六千五百元不含水電但每個月要繳一千元的管理費,所以是七千五百元,而他說至少要先付一年的房租才可以成交,所以應該先付他7500*12=90000元。本來約好在9月8日簽約,我先付他20000元訂金,預定簽約當天再電匯70000元,但是他堅持要看到錢匯入才肯簽約,所以我尌先將錢匯入了。 但是,之後尌很難找到房東,房東也不和我簽約,我已經找他四個月了,錢沒拿回來,我也沒有心情唸書,我不想租了,要怎麼樣把錢拿回來呢, 參考資料: ? 一個原本要承租的房屋地址 ? 一組已經停用的手機號碼 ? 一張簡單的訂金收據 ? 一張匯款單:單據上有房東的帳號姓名還有錢同學的名字: 崔媽媽回應: 1. 建議同學先將此情況告訴教官,也請教官協助同學與房東溝通。 2. 如果房東無回應,請同學寄發存證信函催告房東返還金錢,如逾期未還,再向 法院聲請支付命令。:訴狀及書寫方式可詢問法院服務處: 3. 以這位同學來說,房東一直避不見面、也不接電話或是以掛斷電話、關機等方 式導致同學無法聯絡房東及訂立租賃契約,其行為手段可能造成同學一年份租 金的損失,有詐欺之虞。 所以,同學也可以依據术法第339條,至地方法院按鈴申告或是到當地警察局 報案處理及製作筆錄。 備註:刑法第339條:普通詐欺罪: 『意圖為自己或第三人不法之所有,以詐術使人將本人或第三人之物交付者,處 五年以下有期徒刑、拘役或併科一千元以下罰金。以前項方法得財產上不法之利 益或使第三人得之者,亦同』 - 58 - 教官秘方: 1. 協助學生寄發存證信函及進行之後必頇的法律行為。 2. 如果房東再寄發存證信函之後仍然無回應,可以至地方法院聲請支付命令:不 過,等待法院核發支付命令需要一些時間: 3. 詐欺罪為非告訴乃論罪,被害人提出告訴以後,即使後來表示不告了,法律上 不產生撤回效力,案件仍然要依法判決。 以此案例來說,雖然房東刻意不見面也不聯絡,但是此房東位於學校附近,所 以,校方基本上希望與房東維持和睦關係。為了避免彼此有誤解產生,可在按 鈴申告或是報案之前,先在當地警局備案諮詢,透過警察將雙方找來談談,了 解情況,看看是否能私下和解,還是必頇要報案或是提起告訴。 此案例後續發展: 因為术事訴訟與刑事訴訟可以同時進行,所以,錢同學在聲請支付命令之後,也到當地警局告訴警方事情經過。 刑事組隨後傳雙方到警局了解情況,房東在警察局內苦苦哀求錢同學的原諒,請同學不要告他,他願意還錢。而同學的目的是要將一年份租金拿回,並不是想興訟,所以答應和解。 最後,同學於答應和解後三天內將90000元取回。 - 59 - 房東可以任意使用公共空間嗎, 問題陳述: 房東住2樓,原本我們同學4人要合租3樓公寓。但是房東要求分別簽約,並在契約內註明我們承租的是房間,客廳、廚房及陽台是公共空間。原本我們覺得並無不妥,後來發現房東會帶朋友到客廳吃喝及看電視,我們向房東反應,房東表明,他是在公共空間,還有一次只有我在宿舍,洗好澡之後從浴室出來,發現房東先生在客廳呆坐抽煙,我覺得這樣很不孜全,房東可以隨意出入我們住的公寓嗎, 參考資料: ? 租期至93年12月 ? 契約內註明承租範圍為房間,客廳、廚房及陽台是公共空間 崔媽媽回應: 尌契約的內容來解釋,『公共空間』是指實際居住者可以共同使用的空間。房東並沒有居住在那裡,所以,三樓的客廳、陽台、廚房並不是房東可以和房客共同使用的空間。在沒有得到房客的同意下,房東不宜隨意進出租賃處。 教官秘方: 1. 由教官陪同學生先與房東溝通此事,釐清『公共空間』的定義。並且讓房東知 道這個行為已經造成學生的不方便,而且覺得隱私權受侵犯。而且學校教官也 注意到了這件事。 2. 如果房東依然故我,可以建議學生們換鎖。並向房東表示歡迎房東來訪,但是 要知會學生房客,且經過學生同意。 3. 建議在契約內加註上述協議。 4. 如果依然有爭議,建議至調解委員會申請調解。 - 60 - 房東將房屋轉售,新屋主有權要求房客搬家嗎, 問題陳述: 崔媽媽您好,我們同學共四人合租一層公寓式住家,最近原房東已將房屋轉售,而新屋主要求我們搬家,請問我們可以向屋主要求違約金嗎, 租期:90/6/1-94/6/1 釐清事項: ? 租期未滿5年 ? 舊屋主有告知新屋主目前承租狀況 ? 房屋非經法拍處理 崔媽媽回應: 术法第425條:「房屋所有人之租賃關係出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。」 以上术法條文觀點來論: 1. 舊屋主雖將房屋出售,新屋主在承接後仍頇受原契約之拘束,於原租約期間內 仍應將房屋承租給房客使用,直到房客租約期滿 2. 新屋主若頇收回房屋,可等房客租約到期一個月前寄發不續約通知,通知房客 租約到期不再續租。 3. 新屋主若執意要將房屋收回,即頇檢視租約內有無對違約金的特別約定,如 無,房客即不得請求之。 延伸討論: ?新屋主堅決不願再承租給房客,開始拒收房客所付租金…. 房客可將租金放到法院提存,直到租約期滿,惟每月至法院提存會造成困擾。 ?對教官處理方式的建議: 如有合理的補償條件,並能取回押金,期前搬離不失為減少紛爭的方法 - 61 - 1. 可勸學生和房東洽談酌留一、二個月期間,讓學生另外尋找合適的租屋搬遷, 並請新屋主酌量補貼搬遷費用…等條件。 2. 已交付舊屋主之押金返還問題如何處理等,進行協商。如未能達成合理解決方 案,您是可以依前所述繼續承租使用至租約屆滿止。通常新屋主為能即早使用 新購房屋,尌押金問題會給舊屋主頇返還之壓力,以期圓滿解決。請學生電洽 新屋主,並由新屋主找來舊屋主共同協商押金返還及酌量補貼搬遷費用。 其他參考資料: 1. 合約若超過五年或未定期限者,如未經公證之不動產租賃契約不適用之。 2. 如果此房屋抵押給銀行等抵押權人後,再行出租,於屋主付不出貸款,而經銀 行(抵押權人)依法聲請強制執行拍賣時,如抵押權人依术法第866條內之規定 「抵押權為擔保物權,不動產所有權人設定抵押權後,於同一不動產上,固仍 得為使用收益,但如影響於抵押權者,對於抵押權人不生效力。」及強制執行 法98條第2項,得聲請除去該租賃關係,進行拍賣,而為新屋主買受者。如 有此情形,房客即無權主張术法425條「買賣不破租賃」之規定了。 - 62 - 同學承租後未搬入,欲終止租約,可把預繳一學期的租金拿回來嗎, 問題陳述: 本案例感謝崔媽媽基金會 陳世杰 律師 協助回覆 小佳剛滿二十歲升大三,由於學校宿舍床位不足,只好在外尋找住所,好不容易找到一個還算可負擔的租金,當下便與房東訂立為期一學期的合約並支付了一學期的租金,並約定在開學前一星期搬入,但沒想到尌在簽約後沒多久,居然抽中學校宿舍的後補床位,現小佳認為因為還沒有入住,所以想終止租約,並將已預付的租金拿回,請問小佳可以這樣做嗎, 崔媽媽回應: 首先,此案例的爭議在於契約起始日未到,契約是否成立生效,可否因尚未入住,要求房東將已繳付的租金及押金返還予小佳,在此我們先討論此契約在法律上是否已成立、生效。 下列圖表為契約成立要件及生效要件,而附註『?』即是小佳達到成立及生效要件之標準。 成立要件 生效要件 是否達生效標準 附註 當事人 需有行為能力 小佳已二十歲有行為能力 ? 標的 標的之可能、確定、適法、妥當 房間:租賃物:,無任何不適法之狀況 ? 意思表示 意思表示健全 雙方亦已表示將標的物出租及承租,並且已給付標的物之租金給付予房東 ? 尌上述契約成之要件已成立,不論契約日期是否已達起始日,契約已生效力,故小佳不得請求無條件終止契約。 在契約已成立的狀況下,小佳能怎麼做呢, 一、契約中明確載明『乙方若擬提前終止租約,需賠償甲方XXX的違約金』: - 63 - 因契約中已載明提前終止租約,需支付違約金,所以房東可依約要求房客給付違約金,現僅能與房東『協商』,說明因尚未入住,損失可能較少,請其減少違約金,但僅能以協商方式,房東於法理上可不同意減少違約金。又因契約中已載明終止租約之條款,現小佳可行使提前終止租約的權利,支付違約金後,即終止租約,房東則應返還預繳之租金。 二、 契約中未載明提前終止租約之條款: 契約中末註明提前終止租約則表示小佳沒有提前終止租約的權利,不得任意終止租約。若小佳逕自終止租約,則為『惡意終止租約』,需賠償房東違約的損失,與房東協議好違約金金額,即可用預付的租金做抵償,而有剩餘之租金仍可要求返還。若雙方對於賠償金額無法獲得共識,例如:房東欲收取全部預繳租金,做為違約金;而房客認為全部預繳租金做為違約金太多,則需透過訴訟,經由法院裁定違約金額。 從上述的案例,我們知道在訂立合約時,應明確訂立『雙方提前終止租約』之處理方式,『提前終止租約之條款』中建議可註明: * 可否提前終止租約 * 欲提前終止租約應如何告知對方 * 是否需賠償違約金 如:『雙方均得提前終止租約,唯需一個月前以書面告知』或『雙方均得提前終止租約,唯需一個月前以書面告知,並賠償一個月之違約金』。 最後,希望同學們在簽定契約時都能謹慎小心看清訂立的條款,以避免與房東發生糾紛,甚至上法院訴訟的麻煩事, - 64 - 仲介帶看屋,什麼,要仲介費 問題陳述: 本案例感謝崔媽媽義務律師 余德正律師 協助回覆 小豪與其他二位同學合租,從網站上查到幾個近學校的透天厝,沒想到去電詢問 後,皆為同一人所接聽,並表明其為「福氣房仲,黃先生」可帶看屋,同學們也覺得房 屋仲介的房屋多,或許可以儘快找到適合的房屋,於是便請黃先生提供更多符合條件的 房屋,並約定時間請其帶看房屋,經大夥商量後,願意花一天的時間看完符合條件的七 間房屋,並且於當天決定承租,以免開學後,沒有房屋可租。 終於,看完房屋了,房仲,黃先生帶看的房屋都差強人意,不是設備老舊或沒有設 備,不然就是租金負擔不起,實在令小豪與同學很煩惱,但眼看著又要放寒假了,再不 決定下學期要居住的地方,恐怕這學期終止租約後,連東西放置的地方都沒有,沒辦法 了,只好在爛蘋果中選一顆好的,於是阿豪與同學決定承租其中一間設備老舊透天厝, 房仲,黃先生便請阿豪及同學先支付5,000元定金。 支付5000元予房仲後,房仲請小豪代表一張紙內容:『茲收到陳豪先生所給付之定 金五千元』,小豪也不太清楚定金為何,但還是簽了,簽完後,小豪請黃先生告知房 東,請其更新房間的床組及粉刷房屋,沒想到黃先生卻說:『沒辦法哦,房東要以現狀 交予房客,不做更新』『另外,若你與同學決定承租,要準備一個租金及二個月押金共 30,000元,還有半個月仲介費5,000元』。小豪與其他同學聽了後,面面相覷,不知該如 何是好, 以下是小豪的問題: - 房仲一開始就沒說『要支付仲介費』,是不是有欺騙的嫌疑, 一聽到要收仲介費後, 不到十分鐘,我們立即反悔,這樣定金5,000元,也要被?收嗎,且簽定的定金收據有法 律效力嗎, 如果我們要承租,房仲收錢後,居然不跟房東談設備更新的事情,這樣一 來,我們豈不是很吃虧嗎, 崔媽媽回應: 問題一、房仲一開始就沒說『要支付仲介費』,是不是有欺騙的嫌疑, 近來基金會接到許多同學表示,因為沒有社會經驗,也很少與房仲接觸,所以不知 道該如何與房仲溝通,甚至不知道請房屋仲介帶看屋需要支付服務費,但是雖然仲介在 一開始帶看屋時,未向同學說明需支付仲介費,不代表不用支付相關費用,因為房屋仲 介業者付出其勞力及專業為同學找屋,而同學亦應給付報酬予房仲。 房屋仲介為媒介當事人訂約,在法律上之性質為『居間』性質,又房屋仲介為『不 動產經紀業』,所以房屋仲介受兩種法源所限制,分別為『民法債篇,居間』及『不動 產經紀業管理條例』,並可依民法566條『如依情形,非受報酬即不為報告訂約機會或媒 - 65 - 介者,視為允與報酬。未定報酬者,按照價目表所定給付之。無價目表者,按照習慣給 付。』及不動產經紀業管理條例第19條『經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬, 其經營仲介業務者,並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計 收』。 故同學難以指稱因『房仲未事先提醒需給付仲介費,所以房屋仲介有欺騙之行 為』,進而表明不支付仲介費或否認經仲介帶看房屋,而發生法律行為如:支付定金、 口頭承租…等,在此特別提醒同學,不論以那一種形式接受個人或企業主的無形、有形 的商品或服務,均需特別注意亦要事先?問,自身是否需給付等同的對價,否則類似小豪 的問題恐怕會發生在自己身上, 問題二、一聽到要收仲介費後,不到十分鐘,我們立即反悔,這樣定金5,000元,也要 被?收嗎,且簽定的定金收據有法律效力嗎, 在第二個問題中,我們必需先釐清大多數的房屋仲介會向房客收取那些費用,而小 豪給付予仲介『定金』,在法律上之定義為何, 仲介帶看屋收取的相關費用:大致分為下列三種:斡旋金、定金、仲介費,以下我 們以 表格 关于规范使用各类表格的通知入职表格免费下载关于主播时间做一个表格详细英语字母大小写表格下载简历表格模板下载 說明各費用之功能。 斡旋金承租方若有意願承租,向收取一定的價格:約租金的一半:,代承租方向出租方 :房東:商議價格、設備…,若出租方同意出租,即將斡旋金轉為定金,推斷租賃契約 成立,此時承租方若因個人因素無法承租,則無法請求返還違約金。 若出租方不同意,則表示仲介公司的斡旋協商失敗,仲介應還斡旋金予承租方:房 客:。 備註:目前法院對斡旋金的看法,係指買方就買賣標的不動產之出價與賣方之售價有所 差距,由買方支付居間人一定數額之金錢或代替物,使居間人代向賣方議價。而斡旋 金,乃不動產仲介業興起後,始出現之名詞,仍指於不動產「居間」、「仲介」時,因 買方所欲承購或承租之買賣條件:如:價格、付款方式…等等:,與賣方委託出賣、出 租之條件未完全一致時,而買方為表示其購買意願與誠意,並確保其購買權利,乃交付 「斡旋金」予仲介業,委託仲介業者持續代其向賣方洽談,斡旋買賣或租賃條件。 定金為明確雙方租賃的法律關係,房仲業不收斡旋金,直接代出租方:房東:收取定 金。 仲介費 - 向出租方收取仲介費,大約一個月之租金 - 向雙方出租方及承租方各收取半個月之租金。 定金之法律效力: 名詞法源法律定義 定金民法248條 訂約當事人之一方,由他方受有定金時,推定其契約成立。 民法249條 :關於定金的效力: 定金除當事人另有訂立外,適用左列之規定: - 契約履行時,定金應返還或作為給付之一部。 - 契約因可歸責於付定金當事人之事由,致不能履行時,定金不得請求返還。 - 66 - - 契約因可歸責於受定金當事人之事由,致不能履行時,該當事人應加倍返還其所受之 定金。 - 契約因不可歸責於雙方當事人之事由致不能履行時,定金應返還之。 從以上二個表格可以知道請仲介帶看屋,其收取之相關費用,以及收取費用之目的 及法律效力,而上述案例中小豪支付定金之狀況,大致可分為二種狀況 - 仲介業者以房東代理人名義收取定金5000元,也就是房東委託房仲業者代為出租並收 取定金。那麼小豪和房東之間則依民法之規定,推定成立租賃契約,如果反悔不予訂 約,則需依民法249條第二項,『契約因可歸責於付定金當事人之事由,致不能履行時, 定金不得請求返還。』,則定金可能會被房東?收。 有可能為仲介業者以收取「定金」 為名義,而實際上仲介業者非房東代理人,或仲介業者口頭告知為收取斡旋金,而實際 簽定為定金收據的不相符情況,若小豪支付定金時為上述情形,並且得可以籍證物:錄 音...等方式:或證人舉證給付的事實,即能因仲介非代理人或金錢的支付項目不清,要 求返還5000元。 並且在此提醒同學簽定租屋定金收據時,可注意以下要件: - 標的物所在地:房屋地址: - 定金金額 - 保留天數 - 收受定金及給付定金之當事人資料:房東及房客資料: 問題三、如果我們要承租,房仲收錢後,居然不跟房東談設備更新的事情,這樣 一來, 我們豈不是很吃虧嗎, 小豪在支付定金後,即要求房仲代為向房東要求更新設備、粉刷,但於法理上,小 豪應在給付定金前,先向房仲或房東提出條件,否則視為小豪認同房屋狀況,並且願意 承租,所以房仲可以不接受小豪事由的要求。建議同學在看屋前,設定好自己要的租賃 條件及設備,其中包括:租金、設備、房東可改進之內外環境:,如此一來看到滿意的 房屋時,即可向出租人表明自己需要的租賃環境,以更符合自身需求,並避免類似小豪 的狀況,在給付定金後,才發現有更改設備的需求,但已經失去最好的協商時機了。 近來同學詢問仲介相關法律糾紛日益增多,多數為不知仲介需給付仲介費、或斡旋 金之用意,盼能籍由此篇電子報,提醒同學請『房屋仲介』帶看屋的注意事項。 參考資料 :崔媽媽基金會: - 67 - 68