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沈阳第一城项目策划报告_[全文]沈阳第一城项目策划报告_[全文] 沈阳第一城项目策划报告 沈阳中原物业代理有限公司 2007-4 解 读 项 目 分 析 市 场 项 目 定 位 营 销 推 广 商 业 招 商 合 作 细 节 提纲 YLLABUS S 我们面临的是怎样的一个项目, 第一部分 解读项目 合作细节 项目定位 解读项目 营销推广 分析市场 商业招商 一、项目地理位置 建设大路 北靠 南六马路 南接 贵和街 西邻 兴华街 东至 小结: 项目地处繁华的铁百商圈内,交通便捷、配套相对齐全...

沈阳第一城项目策划报告_[全文]
沈阳第一城项目策划 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 _[全文] 沈阳第一城项目策划报告 沈阳中原物业代理有限公司 2007-4 解 读 项 目 分 析 市 场 项 目 定 位 营 销 推 广 商 业 招 商 合 作 细 节 提纲 YLLABUS S 我们面临的是怎样的一个项目, 第一部分 解读项目 合作细节 项目定位 解读项目 营销推广 分析市场 商业招商 一、项目地理位置 建设大路 北靠 南六马路 南接 贵和街 西邻 兴华街 东至 小结: 项目地处繁华的铁百商圈内,交通便捷、配套相对齐全,地理位置优越。 建 设 大 路 兴 华 南 街 本案 二、项目位置前景分析 横向以建设大路为主轴、是一条以商业、金融业、服务业为主要业态的经济带,纵向沿兴华 大街聚拢商贸项目,成为铁西新区的商贸业的核心。 合作细节 项目定位 解读项目 营销推广 分析市场 商业招商 2010年试通车的地铁一号线“铁西广场”站就在项目门口,连通与太原街、中街的快捷 交通将带来无限升值潜力。 沈阳?第一城 铁百商圈 西部十字金廊 地铁一号线 铁西区的核心商业区,区域商业中心 核心商圈+市政规划=项目开发潜力大 三、项目基本数据 210701>.85 (地上4F,地下1F) 裙楼商业面积 190辆 停车数 28823.28 写字间建筑面积 24121.28 酒店式公寓建筑面积 79637.71 总建筑面积 7399.74 占地面积 面积(平方米) 类别 合作细节 项目定位 解读项目 营销推广 分析市场 商业招商 商业 公寓 写字间 公寓、写字间、商场三位一体的综合体项目 国家宏观政策的调整对房地产的负面影响 区域未来竟品竞争的威胁 项目 施工 文明施工目标施工进度表下载283施工进度表下载施工现场晴雨表下载施工日志模板免费下载 速度对客户心理的影响 地铁口就在家门口 十字金廊的交叉点,铁百商圈核心区位凸现 沈阳市房地产投资热度居高不下 沈阳市成长型企业持续增长 Threat(威胁分析) Opportunity(机会分析) 项目的土地性质为商业 高层点式楼,销售抗性大 项目规划“硬伤”,档次难以提升 铁百商圈核心区位,交通便利,配套齐全 铁西区路网发达 国地税、区委、电业、房产等政府部门集中 铁西区地标式建筑 Weakness(劣势分析) Strength(优势分析) 四、项目SWOT分析 合作细节 项目定位 解读项目 营销推广 分析市场 商业招商 我们处在什么样的竞争环境, 第二部分 分析市场 一、写字间市场整体情况 产品最小分割面积88?,因此购买多为办公使用,几乎无投资购买。 多是大公司,购买300平方米以上,行业多为外贸公司。 890? 约21000? 东环国际 80,为投资,办公使用约20,。 多为个体经商者投资购买,多来源于铁西、和平区域。公司购买则多为小型公司。 800/900? 约14000? 惠和名都 约70,为投资购买,30,为办公购买。 客群多来源于铁西区,职业以个体业主为主,另也有部分公务员购买。企业购买则多为中小 公司。 约1000? 约5000? 新玛特广场 购买目的 主力客群 单层面积 上市面积 项目名称 解读项目 合作细节 项目定位 分析市场 营销推广 商业招商 区域写字间价格分析 经加权平均计算,区域整体销售均价4912元。 解读项目 合作细节 项目定位 分析市场 营销推广 商业招商 404 68 92 74 40 130 合计 168 48(170、230?) 72 48 0 0 东环国际 156 4-9层整层发售 0 26 0 130 惠和名都 80 20(263?) 20 0 40 0 新马特广场 总计 150?以上 100-150? 80-100? 60-80? 60?以下 项目名称 解读项目 合作细节 项目定位 分析市场 营销推广 商业招商 区域写字间面积分析 (依套数统计) 区域写字间销售速度分析 经加权计算,区域月均销售面积1154平方米。 解读项目 合作细节 项目定位 分析市场 营销推广 商业招商 区域写字间销售率分析 惠和名都项目销售时间较长,达到8个月,同时交房时间早,导致销售率高。 解读项目 合作细节 项目定位 分析市场 营销推广 商业招商 区域写字间市场分析 受铁西整体经济的带动影响,办公类需求逐渐旺盛,写字间市场供应量上升,市场走势亢 奋。 写字间定位全部为产权式,配套设计无新意。 产品走低价、中小户型、快速消化的开发思路, 100平方米以下写字间以投资为主,100平方米以上主要是企业办公。 中小户型的写字间客户对价格因素敏感,容易被公寓产品分流 解读项目 合作细节 项目定位 分析市场 营销推广 商业招商 二、公寓市场整体情况 (除东环国际外,其余公寓项目均处于认购阶段) 办公占50,,投资占20,30,,自住为20,左右。 多为铁西区域客户购买,办公行业较杂,其中以机电设备行业较多。 4600 40-66 约21000? 东环国际 几乎都为投资购买。 项目未坐宣传,客群多来源于铁西区内,职业多为个体经商者。 4000 37-48 约17500? 和谐大厦 销售面积小,目前普遍为投资购买,约占80,左右,约有10,为居住使用,少量办公购买。 购买客户几乎都是当地客群,如爱都国际、东环等客户。年龄集中在30,40岁,约50,客 户为个体经商人士,政府机关约10,。 4100 37-53 5000? 和谐公寓 购买目的 主力客群 销售均价 主力面积 上市面积 项目名称 解读项目 合作细节 项目定位 分析市场 营销推广 商业招商 区域公寓售价分析 经加权平均计算,区域整体销售均价4215元。 解读项目 合作细节 项目定位 分析市场 营销推广 商业招商 解读项目 合作细节 项目定位 分析市场 营销推广 商业招商 区域公寓面积分析 1488 24 0 252 1212 合计 360 24 0 168 168 东环国际 792 0 0 0 792 和谐大厦 336 0 0 84 252 和谐公寓 总计 100?以上 80-100? 60-80? 60?以下 项目名称 (依套数统计) 区域公寓销售率分析 和谐公寓已对外宣传,项目有一定的知名度。而和谐大厦几乎无任何宣传推广,开发商投入 力度小,因而认购情况一般。 解读项目 合作细节 项目定位 分析市场 营销推广 商业招商 区域公寓销售速度分析 解读项目 合作细节 项目定位 分析市场 营销推广 商业招商 经加权计算,区域月均销售面积1730平方米。 区域公寓市场分析 公寓全部以住宅立项,可以首付三成。 投资客户成为公寓产品的主要购买客群。 使用功能划分不明显,都以宜商宜住吸引各类人群购买。 产品开发走小户型、低总价的路线,通过“价格战”提升项目性价比。 从市场销售情况来看,客户对公寓产品认可度远高于写字间。 公寓项目开发商对项目的售后统一招租工作管理较差,客户没有建立价格同盟,租金水平参 差不齐。 解读项目 合作细节 项目定位 分析市场 营销推广 商业招商 三、潜在产品供应分析 解读项目 合作细节 项目定位 分析市场 营销推广 商业招商 2007年底 住宅61?、107 ?、168 ?三种 一层16户,42-65? 两栋高层 一栋住宅 一栋公寓 鹏飞置业房产开发有限公司 鹏飞?天丰大厦 2008年初 未公开 公寓或写字间 沈阳铁西城建房屋开发有限公司 兴华大厦 交房时间 规划面积 规划产品类型 开发商 项目名称 我们怎样定位项目,拟达成什么目标, 第三部分 项目定位 项目地处铁西商圈内,属于市政投资热点区域 地块成熟度高,短期需求旺盛但竞争环境十分激烈 宏观政策瞬息万变,对项目带来不确定性风险 区域产品的消化主要依靠投资客,需要为其预留一定升值空间,不追求利润最大化 本项目的产品规划与周边竞品存在同质化,需要快速争夺客户,避免市场风险 一、项目定位主导 思想 教师资格思想品德鉴定表下载浅论红楼梦的主题思想员工思想动态调查问卷论语教育思想学生思想教育讲话稿 市场环境层面 产品规划层面 客户需求层面 运作主导思想 效率化运作,快速回流现金 快打~ 解读项目 合作细节 分析市场 项目定位 营销推广 商业招商 解读项目 合作细节 分析市场 项目定位 营销推广 商业招商 二、产品定位 21070.85 (地上4F,地下1F) 裙楼商业面积 190辆 停车数 28823.28 写字间建筑面积 24121.28 酒店式公寓建筑面积 79637.71 总建筑面积 7399.74 占地面积 面积(平方米) 类别 综合性:公寓、写字间、商场三位一体 地标性:十字金廊中心点的地标建筑 制约条件: 1、规划户型进深大 2、要求有独立的大堂和电梯 3、对停车位要求较高; 4、前期投入成本巨大且资金回笼非常慢; 为什么不是酒店类产品, 酒店类产品 解读项目 合作细节 分析市场 项目定位 营销推广 商业招商 三、消费者定位 解读项目 合作细节 分析市场 项目定位 营销推广 商业招商 周边同类项目的客户比例构成 投资客群占有绝对的购买比例~~~ 投资70% 自住20% 办公10% 投资60% 办公40% 购买用途 投资客 私营企业老板 大型企业及外企的高经理 政府公务员 企业白领 SOHO一族 投资客 成长服务型公司 金融证券公司 外地企业驻沈阳办事处 客户构成 公寓 写字间 项目业态 解读项目 合作细节 分析市场 项目定位 营销推广 商业招商 本项目的客户构成及比例 四、市场定位 区域位置是否“黄金” 规划产品档次形象 硬件配套设施完善 软性服务与物业管理 置业门槛和投资回报 客户购买项目五大考核指标 解读项目 合作细节 分析市场 项目定位 营销推广 商业招商 公寓产品特点: 解读项目 合作细节 分析市场 项目定位 营销推广 商业招商 公寓产品以小户型为主 点式楼规划,需要针对不同朝向作出价格差 电梯数量较少,垂直交通差 平层规划户数多,档次难以提升 地段好,交通便利 低置业门槛 居住品质 投资回报 铁百商圈、未来地铁 小户型、三成首付(变更立项) 多元化物业、高速电梯 升值潜力,代租业务,成立价格联盟 [目标群的需要] [项目能给予的] 多元化服务型公寓~~ 推广思路 解读项目 合作细节 分析市场 项目定位 营销推广 商业招商 公寓市场定位 多元化服务型公寓 定位关键点 生活多元化 投资多元化 个性样板间菜单装修 全方位酒店式物业服务 建立租务中心,制定价格联盟 通过中原二手部客户资源,建立租务联盟 解读项目 合作细节 分析市场 项目定位 营销推广 商业招商 写字间市场定位 解读项目 合作细节 分析市场 项目定位 营销推广 商业招商 写字间办公面积150-300平方米 写字间的建筑面积28823.28平方米 按照5000平方米提供一部电梯,需要 至少5部电梯配置 按照200平方米提供一个车位,需要 给写字间预留至少140个车位 没有拿到写字间的图纸, 不知道写字间是否有5部 垂直交通?? 成长型公司 办事处等 大型、注重公司形象 主力客群 配套较全\商务氛围一般 配套全,商务氛围浓 办公氛围 偿还月供\且归己有 租金支付\且归它有 租金与月供 1.5% 4% 契税 民用水电 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 商业水电标准 运营成本 7成30年 5成10年 贷款额度 商贸区为主 商务区居多 选址要求 住宅为主 商业立项 项目用地 商务楼 写字楼 对比要素 解读项目 合作细节 分析市场 项目定位 营销推广 商业招商 写字间\商务楼对比分析 写字间的立项分析 1、商贸区内的商业以旅游、零售业 (百货、购物中心等)、金融等为主, 客群选择写字间办公的面积较小; 2、电梯与车位的数量较少,不能满足写字间的需要; 3、要求开发商有较高的后期物业管理水平与较高的成本; 4、客户群形成中,周期长、资金回笼较慢; 5、周边及本项目的公寓分流写字间的客户 1、在商贸区建写字间, 可占有写字间的市场空白点 2、提升综合体项目市场形象 解读项目 合作细节 分析市场 项目定位 营销推广 商业招商 优势 威胁 我们的建议 解读项目 合作细节 分析市场 项目定位 营销推广 商业招商 如果可以更改立项,则规划成商务楼,户型面积适合,可与公寓同时 上市 如果不能更改立项,则定位成长创富性产权写字间,户型面积偏大,市场需要培育,可以 封顶后发售、或采取反租、带租约销售等方式完成写字间的销售。 五、价格定位 酒店式公寓均价:4500元/平方米(清水) 商务楼均价:4800元/平方米 解读项目 合作细节 分析市场 项目定位 营销推广 商业招商 投资者关注什么, 1、物业的升值空间 2、产品的价格 3、物业的后续服务 如何投其所好, 1、区域前景、投资回报计算 2、低开高走、多次提升,形成追涨 3、聘请品牌物业,贴心管家服务 解读项目 合作细节 分析市场 营销推广 项目定位 商业招商 项目推广主题 商务楼、写字楼 -------十字金廊创富平台 服务型公寓 -------地铁口、尽享快捷品质生活 分阶段围绕营销主题进行推广,具体推广主题需要根据项目工程进度、上市时间等销售条件 来定。 解读项目 合作细节 分析市场 营销推广 项目定位 商业招商 体量:21070.85平方米 分布:地下一层,地上四层; 一、基本资料 解读项目 合作细节 分析市场 商业招商 项目定位 营销推广 二、商业定位 整体招租 解读项目 合作细节 分析市场 商业招商 项目定位 营销推广 整体租赁是指开发商不将物业出售,而将其整体出租给一家商业企业。 这家商业企业进行商业规划及经营,开发商每年向商业企业收取约定的租金。 租金一般在第三或第四年起开始递增,前二,三年主要是帮助商业企业培养市场,以实现项 目的可持续发展。 同时商业企业向开发商交纳相当于2—3个月租金的押金。 解读项目 合作细节 分析市场 商业招商 项目定位 营销推广 三、招租优点 开发商不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员; 交易简单,结算方便; 物业可进行抵押贷款,有利开发新的项目; 物业的升值空间较大; 如带租约更有利于日后整体销售或设计产权式商铺。 放映结束,谢谢观赏
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分类:企业经营
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