安徽山城房地产集团项目融资报告

安徽山城房地产集团项目融资报告 一、安徽山城房地产集团简介: 安徽山城房地产集团是一家集房地产开发、建筑安装、宾馆服务、大型批发市场、建材公司、远洋船舶运输、旅游服务、石料加工等多个实体组成的综合性民营企业。集团下属有11个具有独立法人资格的企业:安徽山城房地产开发有限公司、安庆市东厦建筑安装工程有限责任公司、安庆山城宾馆有限责任公司、安庆新城宾馆有限责任公司、安庆市永林石子厂、安庆市南山石子厂、安庆大家臵业有限公司,合资,、安庆市山城农贸市场、安庆市山城建材有限责任公司、山城,香港,海运有限公司、安徽山城旅游开发有限公司。经过十几年的努力奋斗～集团净资产已达1.6亿元～是一家在安庆综合实力较强的明星企业。 本集团自创办以来先后被中共安庆市委、市政府、宜秀区区委、区政府授予“明星企业”、“十佳民营企业”、“先进企业”、“诚信企业”、“市级纳税大户”等光荣称号～并于二??三年荣获省委、省政府授予的“优秀民营企业”称号～二??四年～集团跻身安徽省民营企业200强、安庆市50强。二OO六年企业被市房地产协会评为企业诚信单位第三名～被市工商局授予“消费者信得过单位”光荣称号。二00六年被安庆市人民银行授予“金融守信企业”。二00七年被市消费者协会授予“诚信单位”,连续两年度被地税局和省地税局评为“A级纳税信用先进单位”。 总裁王永山也被中华爱国工程联合会授予“中华爱国之星”光荣称号。并于2006年担任安庆市工商业联合会,总商会,副会长职务～二OO六年被市政府评为“创业劳 模”。 近几年来～安徽山城房地产集团已成功开发累计建筑面积达30多万m2的住宅小区。如状元府街综合楼、回祥小区22#楼、广汇路综合楼、五金小区2#楼、山城花园3万m2～山城花园三期“山城大厦”13层,含地下1层,2.1万m2、二?六国道“山城房地产集团总部办公大楼”八层8000m2、皖江大道中路“山城锦绣花园”6万多m2、开发区广汇路与平安路交汇处“广安大楼”5500m2。现开发在建工程:“东方嘉园”高档住宅小区20万m2、开发区湖心北路与天柱山路交汇处的“山城公寓”。 十几年来～集团下属安庆市东厦建筑安装工程有限责任公司承建的主要项目有山城花园3万?,山城锦绣花园6万?,山城大厦,13层,建筑面积达2万?,山城公寓,12层,建筑面积达1.2万?,旺旺仓库和厂房钢结构工程长度156.7m～宽42米～跨度2跨*18m～建筑面积达13226?,广通玻璃公司厂房钢结构工程长100.48m～宽84.48m～跨度3跨*28m～建筑面积达8488.55?,四七七厂房砼结构工程长120m～宽42米～宽度2跨*21m～沿口宽度24m～建筑面积5040?,北部新城还建房工程建筑面积达近10万平方米～承建建筑工程总面积达60多万平方米～合格率达100%～优良率达40%～赢得了建设单位及建设主管部门等有关单位的高度评价～并给于了充分肯定。 安徽山城房地产集团时刻秉承“诚信为本、信誉至上”的宗旨～狠抓房屋质量及售后服务。所有竣工工程～工程合格率达100%～集团自搞房地产开发以来经每年全市质量大检查～工程合格率达100%～ 使每位购房户“买的放心、住的舒心”。 目前～在总裁王永山先生的带领下～山城房地产集团正以强劲的经济活力快速发展壮大。全体员工齐心协力～将时刻以守信、务实、高效、尽善尽美的企业作风为安庆市的经济建设做出更大的贡献。 二、融资项目概述: 我集团下属全资公司安徽山城房地产开发有限公司～于2008年 成功竞购了安庆市国元月30日在安庆市国土资源局的土地招标中, 土局国有建设用地使用权拍卖(挂牌)出让公告中C-15-1地块,出让价格为1.48亿元,该地块位于安庆市天柱山路和文苑路交叉处～比邻省重点中学安庆一中、市重点中学安庆四中新校址和安庆市市立医院分院～邻近光彩大市场四期,交通便捷～距安庆火车站仅有几百米之遥～距机场、码头均4公里～距安庆长江大桥和高速公路出入口不足千米～附近还有中国联通总部大楼～还有公交6、7、14、26路车停靠站～旁边商场和银行星罗棋布,该地段地势开阔～环境优雅～居住安逸～建成后该地块将成为集就学,就医,商业,休闲～出行为一体的配套齐全的理想居所,是一个非常难得的黄金地块～商业价值很高. 三、项目介绍: 该地块北至天柱山路,南至叶祠路,西至经十四路,东至文苑路,占地面积有123.71亩,折合成82476.53m2,容积率?2.2,建筑密度?28%,绿地率?30%,可建筑面积有181448m2,属居住,商业用地,由于该地块位于光彩大市场的旁边,所以本公司计划将该地块建设成为住宅和商用兼得的商住小区,计划建设商业店面面积有5000m2,小高层建筑面积为90724m2,多层建筑面积为85724m2,预计开发周期为3.5年～其中建设周期为2.5年,销售周期为1年,目前周边新开发的楼盘价格～商铺价格在4500元/m2-6000元/m2左右,多层价格在2500元/m2,3500元/m2之间～高层住宅房价在3500元/m2,4500元/m2之间～ 如三年开发成功后～按目前市场最低房价估算, 预计销售总收入为60677.9万元～预计净收益为12351.26万元～投资回报率为25.56%～如按三年后的房价～则收益还要高～因此该地块是一个值得开发的好项目. 四、市场分析及预测: 安庆地处皖鄂赣三省交界处～是长江中下游的重要城市,解放以前是安徽省的省会,～著名的黄梅戏之乡～是一个历史悠久的文化名城～下辖七县一市～总人口630万～城区人口达60余万人～目前安庆市区每年的房屋供应量在100万m2以上～房屋需求旺盛～一般楼盘在预售阶段销售都可达50%以上～有的甚至可达95%以上～目前安庆新开发的楼盘,多层房价在2500元/m2,3500元/m2之间～高层住宅房价在3500元/m2,4500元/m2之间～比芜湖的房价低1000/m2-2000/m2以上～而人均年收入目前已达16000元以上～与芜湖的人均工资水平相当～所以房价的上涨空间很大～随着政府土地出让价格的上升和建材价格的上涨～房价每年以10%,15%递增～在安庆市政府提出的打造“双百”城市的目标～以及城区东扩北进战略的推进～在未来的5年左右～主城区人口将达100万人～有近40万人口将成为城区人口～住房需求将呈暴发式增长。目前安庆的楼市正在启动与其它城市的比涨行情～如安庆雨润房地产开发的“香水百合”～多层报价都已在4500元/m2以上～其它楼盘也在跟风上涨～楼盘最高价被不断刷新,估计三年后～多层住宅房价最低将在4000-5000元/m2之间～高层住宅价格最低将在5000元,6500元/m2之间～三年开发成功后～售价定位在目前的价位水平上～在同类楼盘中应属较低价位的楼盘～房屋销售风险很小～再加上本公司开发的楼盘在安庆的良好口碑～可能销售情况比预计的还要好。 五、项目实施计划 本公司根据该地块位于光彩大市场和未来安庆一中、四中新校址和安庆市立医院分院的有利的地理位臵～并在充分考虑未来该地块发展的前提下～将对该项目开发的楼盘进行整体的规划和设计～使该地块开发的经济价值达到最佳～计划将临街的地块开发成门面房和与周边商务形成对接的商务写字楼～楼层以多层为主～而该地块的中心地带～则开发成高层或小高层高档住宅楼～住宅小区内景观别致～道路～园林绿化～停车、休闲、保安物业一应俱全～以满足今后安庆一中、四中及市立医院建成后,由就学～就医和经商原因而形成的人流对住宅的需求～通过对该地块的开发,将其打造成安庆人未来新的生活圈。根据本公司多年开发房地产的经验判断,预计开发建设周期为2年半～销售周期1年～其中建设周期的第1年内～主要是对开发的地块进行五通一平～工程的规划、勘探、设计等的前期准备工作～而在项目建设开发的后1年半时间内～则主要是对该项目进行土建安装施工和附属配套工程建设阶段～而在现房销售的最后1年～则主要根据当 将楼盘尽快售出～及时回笼资金～增强房屋的流动性,时楼市的行情, 目前根据周边楼市的销售情况来看～达到预定目标是很有把握的。 六、资金需求,融资方案和还款计划: 本集团根据该项目的整个实施计划分析～该项目大约需要资金为3.5亿左右～本集团自有和通过自筹资金约为2.5亿元左右,而缺口1亿元左右则需要通过融资获得～计划通过各种渠道筹集该笔资金～本集团目前急需资金约为1.55亿元～主要是用于支付土地出让金～该出让金分三次支付～目前本公司第一笔资金4440万元已筹齐～计划想通过对外融资的方式筹集第二笔资金4440万元,和第三笔资金5900万元～目前由于还没有交清土地款～所以该地块土地证还未办下来～本集团希望寻找一家融资方式灵活,对房地产融资项目有兴趣的投资公司进行融资合作,本集团准备以该融资开发项目作为质押,以本集团现有的存量资产作为保证,附本集团现有存量资产明细清单,,或 以本集团下属公司的股权作为质押或以正在开发的项目作为质押的方式进行贷款融资,或单独将该项目拿出来成立项目公司,以股权投资形式进行融资等,如双方有诚意进行合作,融资方式双方可以进一步协商,只要贷款利率在本集团可以接受的范围以内,融资贷款利率可以比目前银行利率稍高一点,这对投资公司资金的利用效率,提高 提供了一条稳定的回报机会,同时也为本公司成功开发资金收益率, 该地块找到了一个融资渠道。而还款来源,本集团则主要是计划通过房屋的预售和现房的销售收入来实现,预计还款期限为3年, 为了提高资金的利用效率,尽快回笼资金,保证融资公司的资金安全,本集团根据房屋的预售情况,将采取分段偿还融资款,由于该地块邻近安庆市光彩大市场四期工程,未来还将建设安庆一中、安庆四中的新校址和安庆市市立医院分院～具有良好的区位优势～相信房屋的销售形式应该非常看好, 预计在房屋的建设期2年半以内就可收到70%左右,在现房销售的一年内将全部售完,也就是说,投资方的资金,在整个项目周期内,贷款余额相对处在一个比较低的数额以内,况且本集团所投入该项目的资金所占比重大～风险主要是由本集团在承担～所以融资方的资金安全是有保障的. 七、经济效益分析和评价: 土地面积123.71亩,占地面积82476.53m2,容积率2.2,计划多层和小高层各占50%, 总建筑面积=82476.53m2×2.2=181448m2 多层:82476.53m2×2.2*50%=90724m2; 小高层:82476.53m2×2.2*50%=90724m2 计划投入: ?、土地费用:15540万元。 1、土地出让金:119.635万元/亩×123.71亩=14800万元 2、拍卖佣金:14800×1%=148万元 3、土地契税:14800×4%=592万元 小计=14800+148+592=15540万元 ?、前期费用: 1、小区规划设计费:82476.52?×3元/?=25万元 2、建筑设计费: ×15元/?=136万元 90724? 90724?×30元/?=272.7万元 3、施工图审查费:181448?×1.4元/?=25.4万元 4、防雷审查费:181448?×1.1元/?=20万元 5、规划服务费:181448?×2.5元/?=45.36万元 6、城建配套费:按商业门面占5000m2,住宅为1764482m2 1、住宅:176448m2×75元/?=1323.36万元 2、商业门面:5000×165元/?=52.5万元 7、质量监督费:181448?×2元/?=36.3万元 8、监理费:181448?×3元/?=55万元 9、白蚁防治费:181448?×2.5元/?=45.36万元 10、测绘费:估计为8万元 11.物价核准,预售许可证,:181448?×2.5元/?=45.36万 元 12、房产局办证测绘费:181448?×3元/?=55万元 13、劳保统筹: ?,90724?×1050元/?×3.4%=324万元 ?, 90724?×750元/?×3.4%=231万元 14、环境评估费: 16万元 15、室内环境检测费:4650元/栋×40栋=18.6万元 小计:=25+136+272.7+25.4+20+45.36+1323.36+52.5+36.3+55+ 45.36+8+45.36+55+231+324+16+18.6=2734.94万元 ?、建安成本: 1、土建、水电: ?.小高层:90724?×1050元/?=9526万元 ?.多层90724?×750元/?=6804万元 2、设备,电梯、消防,估价:1000万元 小计:=9526+6804+1000=17330万元 ?、小区配套费: 1、施工用水、用电:140万元 2、外供水、外供电:181448?×70元/?=1270万元 3、绿化道路、排水:181448?×50元/?=907万元 小计:=140+1270+907=2317万元 ?、税金、利息支出: 按融资及贷款2亿元,利率按8%,3年计算 1、利息支出:2亿×8%×3年=4800万元 2、营业税.土地增值税,企业所得税:60677.9?×8.66%=5254. 7万元 小计:=4800+5254.7=10054.7万元 ?、广告 宣传 免费孕前优生健康检查孕期保健知识宣传1冬季预防流感知识宣传手足口病防知识宣传森林防火宣传内容 、人员工资及其他: 按销售收入的1%左右计算350万元 小计:350万元 ?、计划销售收入: ?.门面:5000?×4500元/?=2250万元 ?.多层:85724m2×2900元/?= 24860万元 ?.小高层:90724?×3700元/?=33567.9万元 小计=2250+24860+33567.9=60677.9万元 ?、净收益: 60677.9-15540-2734.94-17330-2317-10054.7-350=12351.26万元 ?、回报率: 投资收益率,12351.26/,60677.9-12351.26,×100%,25.56% 结论:通过以上分析可以看出,该项目投资回报率还是可观的～是一个值得开发的好项目。 八、总结与期待 本集团今推介的开发项目对外融资～主要原因是由于本集团还有其它几个开发项目正在同时运营～而且还有两个政府BT项目垫资很大～所以才寻求融资的～其实也是将该房地产开发项目的利益让投资方共享～对投资公司资金的利用效率,提高资金收益率,也提供了一条稳定的回报机会,这比投资公司将该资金投入股市风险要小得多,因为中国股市是个政策股～牛市目前已结束～股市的波动和振荡将越来越大～回报将越来越低～而风险则越来越大,～况且本集团对该项目也作了大量的前期考察～对未来前景作了充分的分析和预测～否则也不会投入1.48亿元来竞购该地～相信由本集团资金投入占大比重的该房地产开发项目～风险主要由本集团在承担～对投资方资金安全是非常有力的保障。至于融资方式,只要是双方有意真诚的合作～抵押贷款、股权质押贷款、成立项目公司投资入股和合作建房等各种合作方式我们都可以考虑～希望通过以上介绍,能实现与投资公司进行一次实质性合作,相信双方的合作,一定是一个互利共赢的结局,我们欢迎投资公司的投资专家们来安庆进行实地考察参观指导, 双方可以 对具体事宜和操作方式进行详细洽谈～本公司期待着与你们的真诚合 作!