中国房地产市场发展的历史

中国房地产市场发展的历史 第一阶段: 理论突破与试点起步阶段(1978至1991年) 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 第二阶段:非理性炒作与调整推进阶段(1992至1995年) 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段:相对稳定协调发展阶段(1995至2002年) 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 第四阶段:价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来) 2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。 中国房地产市场发展简史12年(1998--2010) 从98年国家结束福利分，房全国房地产市场开始产生，到本次415调控，我们将中国房地产的发展历程划分为四个阶段: Ø 第一阶段为房地产启蒙阶段(1998年~2003年)，这个时期主要是房地产市场化机制形成阶段; Ø 第二阶段为房地产飞速发展、不断调控的阶段(2003年~2007年)，这个时期主要是房地产发展和完善的阶段; Ø 第三阶段为阶段调控奏效阶段(2007年~2008年9月)，这个时期主要的市场表现是市场第一次真正出现价量齐跌，调控奏效; Ø 第四阶段为市场急剧回升再打压阶段(2008年9月~2010年)，在这个时期由于宏观经济受到了外部冲击，为了09年保8，国家启动了规模宏大的经济刺激 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 ，房地产市场在政策的多方面拉抬、托市的情况下走出了一轮价量大幅上涨的行情，但当房价涨速过快，积聚的金融风险和社会矛盾凸显的时候国家出台了415新政，对房地产的价格涨幅进行了调控。 (一) 第一阶段 时间:1998年~2003年 关键词:扶持、房地产原始积累 背景:由于1998年亚洲金融风暴波及到中国，当时政府为了挽救中国的经济，实行住房分配货币化。 措施:引入开发商，鼓励开发商造房;对住房公积金贷款的个人和银行都免税; 对住房消费采用扶持政策; 制止商业银行指定保险单位办理贷款保险业务; 降低住房公积金存、贷款利率。 市场反应:在观望中抬升。 1 (二) 第二阶段 时间:2003年~2007年 关键词:过热、调整，再热、再调整 背景:中央认为局部投资增幅过大，应加强房地产市场的宏观调控，强化土地供应管理严格控制土地供应总量。 措施:加强房地产信贷管理;出售房屋开始征收房产税;出台18号文件，促进房地产市场持续健康发展;8.31大限提高拿地“门槛”调控;存款准备金率上调，7%至7.5% ;加强土地市场的调控力度;打压需求，加息，上调基准利率;严禁非法压低地价招商，严格规范地方政府土地管理;最低首付款由20,提高到30,，取消住房贷款优惠利率; “新八条”打击炒房，炒地;个人购房不足2年的，交全额营业税;房贷利率再次上调，调控卷土重来;国六条出台，新一轮调大幕开启;开展房屋交易市场秩序专项整顿;个人住房转让所得征收个人所得税;规范房地产市场外资准入和管理;银监会、建设部、国家外汇管理局等纷纷出台调控政策。 市场反应:房价涨多跌少。 (三) 第三阶段 时间:2007年~2008年9月 关键词:信贷、税收、金融多管齐下，市场进入全面调控阶段 背景:房地产开发企业购置土地面积出现近5年来首次大幅增加，土地价格快速上涨，涨幅达到5年来新高 。 措施:建设部规范经纪行业;2007年，央行五次加息、九次上调存款准备金率;央行出台新政，购买第二套住房首付比例不得低于50%，2008年，央行五次加息、四次上调存款准备金率;国家多项调控再度把紧土地阀门;企业为个人购买房需征收个人所得税;小产权房不给宅基地证;要求严格建设项目贷款管理。 市场反应:一线城市房价应声下跌。 (四) 第四阶段 时间:2008年9月~2010年 关键词:政策拉动，楼市回暖，调控，市场进入冰点 背景:2008年下半年以来，由美国次贷危机引发的华尔街金融风暴，快速席卷整个国际金融市场，中央迅速出台了一系列扩大内需、保持经济增长的政策和措施。 措施: a) 次贷危机后救市政策 央行宣布“双率”齐降、五次降息;对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税;系列新政支持房地产;加强税收优惠政策;最低首付款比例调整为20%;促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。 b) 楼市过热抑制政策 非改善型二套房贷首付至少四成;土地有偿使用费的征收;廉租住房保障;首次下调商品房资本金比例;出台新规打击交易避税;严格执行二套房政策;保险资金投资房产不得开发地产和炒楼;严格执行“贷”政策;个人转租房屋征税;抑制部分行业产能过剩和重复建设;国务院发布“国四条”、国“十一条” 。 市场反应:销量和价格大幅上升，415新政后万马齐喑。 中国房地产简史 中国房地产市场的历史是与中国二十世纪七十年代末的改革开放同步进行的。 作为中国社会、经济全面改革开放的一个重要组成部分，房地产与国民居住问题紧密相 2 关，但其市场化又是相对滞后的一个领域。在计划经济色彩仍旧浓厚的年代，中国房地产同许多新鲜事物一样萌芽在珠三角那片土地上。八十年代中期的广州、深圳等最早一批接受改革开放洗礼的城市，成为了日后中国房地产蓬勃发展的奠基石。但那时的房地产市场还只是星星之火，尚未形成燎原之势，全国范围意义的房地产市场还远没有形成。福利分房的背景下，房地产产品的投资市场还显得相当狭小。而在产业发展初期，因供求关系极度不合理形成的虚假繁荣，终于酿成了1989年的“海南房地产泡沫”。可以说，海南房地产泡沫破裂之后，中国的房地产才在阵痛中走上了真正意义上的市场化发展之路。 房地产真正市场化的历史应从上世纪九十年代算起，而全国范围的市场化进程可以说从1992年开始。1992年春夏之后，在全国从南方到北方的、从东部到西部的大中城市里，“商住楼”、“开发区”、“花园社区”等各类房地产项目的工地纷纷开工，连沿海地区一些地理位置偏僻、经济实力也不显山露水、甚至在地图上连名字都很难找到的小城市也不例外。 整个中国房地产的发展，起起伏伏，走过了26年的历程。在这26年里，中国地产行业发生了怎样的变化,发生了哪些足以对整个行业产生影响的事件,不妨把从上世纪80年代房地产萌芽到2006年房地产走向成熟这一历史过程分成四个阶段进行简要的梳理: 第一阶段:房地产萌芽期(1991年之前) 早在1978年，中国房地产已经开始了相关的理论研究，同时启动了房地产开发的准备工作。 在1987年，深圳率先出台了新的房地产政策——房地产使用权可以交易。这个政策突破了当时计划经济条件下房子只能由政府分配的局面，带有实验性质。随后，在广州也出现了类似的情况。中国房地产萌芽于南国热土，并开始向全国逐步渗透。其间发生的重大历史事件如下: 1978年，理论研究界开始提出了住房商品化、土地产权等观点，为中国房地产发展打下理论基础。 1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。同年，中国房地产开发集团(中房集团)成立。 1982年国务院在四个城市进行售房试点。 1983年天鸿集团前身，北京房地产开发经营总公司创建。 1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。 1988年2月25日，国务院印发国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》。 1988年，万科通过股份化改组，正式更名为“深圳万科企业股份有限公司”。这年11月18日，万科以2000万元的价格参与投标买地，一举夺得荔泉地块，万科正式进入房地产业，成为国内较早进行住宅商品房开发的企业之一。 1990年上海市房改方案出台，住房公积金制度开始建立。 1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 1991年，1月29日，万科A股在深圳证券交易所挂牌交易。 第二阶段:房地产爆发期与平稳期(1991—1997年) 1991年到1992年，是中国房地产的爆发期，特别是邓小平视察南方以后，全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海、广东惠州等南方沿海城市。当时的情况是:谁都不懂房地产，但谁都知道房地产是一个暴利行业，结果东西南北中，一齐往前冲，只为赚钱，不问手段;只要结果，不管过程;其非理性的运动模式最终导致了泡沫破裂，哀鸿遍野。经过1993年的宏观调控，房地产投资过热的趋势得到抑制。中国房地产由此进入先队平稳的发展期。其间发生的重大历史事件如下: 3 1991年9月13日，冯仑等人注册了海南农业高技术投资联合总公司，当时冯仑、王功权、刘军、易小迪、潘石屹、王启富6人大约占到了公司总股份的65%。“农高投”成为万通的前身。 1992年6月12日，北京市政府公布《北京市住房制度改革实施方案》以及其他七个配套办法，并于7月1日全面实施。 1992年万科确立房地产为主导行业，开始进行由多元化转为房地产开发为主导业务的专一化战略调整。 1992年，万科跨地域经营发展迅速，重点开发东南沿海地区的房地产和股权投资业务。上海、青岛、天津等地项目发展顺利，为公司的规模化发展奠定了坚定的基础。 1992年6月16日，经对外经济贸易部批准，中国海外集团正式成立。 1992年8月20日，中国海外发展在香港联合交易所挂牌上市，成为第一家以在香港业务上市的中资企业，获得了99倍认购，冻结资金758亿港元，创下当时的历史纪录。 1992年9月，广州保利房地产开发公司成立，为国家一级房地产开发资质。 1992年11月23日，恒大地产公司所发行流通A股经批准在深圳证券交易所上市交易， 股票代码:000502。 1993年12月，万科更名为“万科企业股份有限公司” 1994年9月，万科举行了成立十周年系列庆典活动。 1994年阳光100参与决策北京万通新世界广场开发，创造了北京房地产最早的经典故事。 1997年11月6日，保利地产参加广州市用地制度改革首次用地招标拍卖活动，以8798万元独家投得北京南路地块。 第三阶段:房地产活跃期(1998—2002年) 1998年，中国房地产出现了一个新事物，就是所谓的“房改”，即将单位直接分房改为货币化分房。此项政策一出，银行按揭顺势推出。从此中国房地产渐次进入市场化的活跃期，真正的房地产市场诞生。这期间也发生了一些比较有影响的事件: 1998年下半年，万科推出“万客会”，为公司与客户之间的有效沟通起到重要的作用，被媒介誉为“引发地产经营革新的举措”。 1999年2月中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》。提出“积极开展个人消费信贷，对促进消费，扩大内需，推动生产，支持国民经济持续稳定发展以及调整信贷结构，提高信贷资产质量，具有十分重要的意义。”此份文件发布后，中国新一轮房地产的牛市开始正式启动。 2001年11月,《福布斯》杂志评选出“全球最优秀300家小企业”，万科公司排名第六位。 2002年3月，潘石屹成立SOHO中国有限公司。 2002年8月8日，中海地产股份有限公司在深圳注册成立，8月28日，中海地产正式通过批准进入在内地A股上市的辅导期。 2002年8月广州恒大实业集团有限公司(以下简称:恒大集团)通过受让公司法人股41,864,466股，成为公司第一大股东。 2002年年内，万科在全国销售住宅1.1万多套，按住宅销售面积来算，万科已经成为全世界第一的开发商。 2003年4月1日，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文)。此份文件是中国新一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取的抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。 2003年6月 北京首都创业集团有限公司重组其房地产业务成立的首创置业股份有限公 4 司，在香港宣布全球发售5.64亿股H股，发行价每股不超过1.68港元。发售股份约占首创置业已扩大股本的35%。 2003年7月30日，中海地产正式签约上海建国东路项目。该项目总开发面积约60万平方米，总投资额约60亿元。 2003年建外SOHO年度销售额达到33.2亿元人民币，创单体项目销售新高。 第四阶段:房地产调控期(2003—至今) 从“国八条”到“国六条”，从“调控”到“再调控”，央行严控房贷的121文余热未尽，中国房地产又面临新的政策考验。2003年以来，中国房地产宏观调控政策不断，不能简单地理解为开发商的优胜劣汰，或仅仅是一种土地资源的再分配，而应该是房地产行业市场发展阶段性的调整信号，行业规范性、结构性调整将藉此深入展开，中国的房地产市场将由此步入新的发展阶段。 2003年10月，香港联交所上市公司首创置业(H K2868)与国家开发银行签署协议，达成了为期10年金额达45亿元的授信贷款，其利率比普通贷款优惠下浮10%。这些授信贷款将用于首创置业进行一级土地开发。这是国家开发银行本年度最大额度的授信贷款之一。 2003年，天鸿集团分别参与了国家奥林匹克体育馆和奥运村项目、奥运会顺义水上运动场和五棵松奥运馆的投标联合体，并全部中标。子公司天鸿宝业先后开发了回龙观龙华园小区、恩济庄二区北工程、曙光花园、回龙观龙腾苑、观澜国际花园等项目。 2004年1月，万科被《21世纪人才报》等单位推选为“房地产行业十佳雇主”之一。2月4日，招商银行授予万科集团“钻石客户”称号。 2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(简称“71号令”)，规定8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。而是国有土地使用权以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。 深圳市梅江南投资发展有限公司成立，其背景是总资产逾,,亿元的天津市滨海投资控股集团为进军珠三角地产领域而专门设立的投资公司。其在深圳开发的第一个项目是左庭右院。 2004年上半年，“恒大地产”保持良性发展态势，被国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所评为“中国房地产上市公司财富创造能力10强”。 2004年9月2日，银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，对控制商业银行房贷风险作了相应规定。 2004年10月，建设部政策研究中心课题组发布了一份全面否定国内“地产泡沫说”的专题报告。报告对目前中国房地产市场所作的分析和判断，得出的结论是:“泡沫之说并不成立，中国房地产金融危机尚无迹象。”此份文件将各部门对房地产问题的分歧公开化。 2004年11月6日一笔价值9亿多元的土地转让 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 在北京正式签定，这是国土资源部禁止以协议方式转让土地后，北京市以招标方式转让的第一块土地。获得这块土地的是北京首创置业。这片土地共有12万多平方米。 2005年3月，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》。该份文件强调:“住房价格上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响整个国民经济的健康运行”，并要求各地方政府高度重视房地产价格，明确提出:“控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任。”这个通知被人们称为“国八条”。 在2005深圳春季房地产交易会上，左庭右院以类似于“行为艺术”的营销方式， 精心布置了“手工创作”的主题场景，惊艳全场，取得了极大的轰动效应。 2005年5月27日华润被评为2005(第五届)中国房地产上市公司10强 。 5 2005年7月1日，首创置业股份有限公司(2868.HK，以下简称首创置业)发布公告称，将与目前世界上最大的房地产业投资公司之一——新加坡GIC资有限公司旗下的RZP(RecoZiyangPteLtd)二次“联姻”，在上海合资成立“新创地产投资”，经营范围包括发展、经营及管理国内的住宅、商用及写字楼物业，并从事与房地产相关的投资、收购。 2005年7月14日，富力以H股模式在香港主板上市。 2005年7月24日，北京保利垄上别墅公开发售。开盘当日推出的别墅基本售罄，成交金额超过3个亿。 2005年8月 华润置地(北京)股份有限公司以25.65亿天价竞得海淀清河镇住宅及配套用地。 2005年，作为专业的开发商，阳光100在全国共开发了10多个项目，已建与在建总面积逾400万平方米;目前，公司每年新增开发面积超过100万平方米。 2005年3月底，国务院办公厅出台的《关于切实稳定住房价格的通知》即“国八条”。 2006年4月28日央行宣布:将人民币贷款基准利率上调0.27个百分点。 2006年5月17日，“国六条”出台，引发诸多争议、产生巨大反响。 中国房地产20年发展历程 1988 -1993 疤痕记忆 1990年，国务院颁布《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》的55号令，标志着中国房地产业的肇始，但很快地，第一次房地产泡沫在深圳、海南、北海等地出现。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。 1993 -1997 负增长 紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融(行情,资讯,评论)危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。 1998 里程碑 5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。 7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。同时，"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为基本方向。 10月29日，以回龙观、天通苑、建东苑等为代表的19个首批经济适用房项目在北京房地产交易中心展示。央行颁布《个人住房贷款管理办法》，并特意安排1000亿元的贷款指导性计划。 评述:海南房地产泡沫破裂后，延续5年的房地产颓势就此得以扭转。当年全国完成房地产开发投资3623亿元，比上年增加13.79%，改变了上一年房地产开发投资负增长态势。政策背景是，通货紧缩的经济局势使得政府决定催热房地产拉动内需，这一影响深远的决策是亚洲金融危机后改善市场需求的转折点，其效应持续了10年，并使得房地产业成为中国经济的支柱产业之一。房地产热不仅造就了大批中国富豪，也成为政府官员落马的主要泥潭。易被人忽视的是，中国在当年首次提出要建立以经济适用房为主和租售并举的住房供应体系。 1999 - 2003 白银年代 1999年 末班车 3月，北京春季房地产展示交易会在国贸举办，出现前所未有的观展人流，个人首次代替单位成房展会购房主流。 4月，建设部出台《城镇廉租房管理办法》，5月1日起实施。 9月，各地陆续停止福利分房。社会映像:结婚率大增。 6 10月，北京发布文件规定，已购公房可上市交易。 2000年 零售时代 1月，国务院发布《建设工程质量管理条例》。 3月，财政部、国家税务总局及建设部联合下发《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》。 4月，北京经济适用房实行统一物业管理收费 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 :0.50元,月?平方米 。 国家计委、建设部10月联合发出《关于房地产中介服务收费的通知》，对收费标准作了明确规定。 12月12日，财政部下发通知说，在京中央和国家机关事业单位职工的20亿购房补贴资金，已经陆续开始发放。 评述:房地产零售时代来临，房贷成银行热门生意，个人购房比例持续上升。商业银行发放的个人住贷总量在不断增长，贷款门槛越降越低。 2001年 炒房团 7月13日，北京申奥成功。 8月，第一支来自温州的火车炒房团前往北京，共有134人，创下了过亿元成交额。几天后，另一支火车炒房团前往杭州。 9月11日，美国"9?11"事件发生。 10月，温州第一支飞机炒房团前往北京。 12月10日，中国正式成为世界贸易组织成员国。 评述:申奥成功和入世，成为刺激房地产发展的两大诱因，房价涨幅迅速，温州炒房团开始成为一个新的名词。这一年的Forbes中国富豪榜中，开发商占28人。人民银行禁止银行"零首付"住房贷款的小小"警告"难敌房地产发展热潮。但是，从防范风险来说，这一次出手是及时有效的。 2002年 招拍挂 1月10日，北京市取消住房建设中部分收费项目。 1月18日，建设部发布《关于印发建设部2002年整顿和规范建筑市场秩序工作安排的通知》，整顿建筑市场。 2月21日，公积金贷款利率下调。5年以下(含5年)由现在的4.14%下调为3.6%，5年以上由现行的4.59%下调为4.05%。 2月22日，央行降低金融机构人民币存贷款利率，个人住房商业贷款利率均下降0.54%，5年期以内由5.31%降为4.77%，5年以上由5.58%降为5.04%。 7月1日，国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》开始施行。这对规范土地使用权出让，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，具有重要意义。 2003年 地王 2月，国土资源部叫停别墅供地，一时间低密度住宅成为"抢手货"。 3月开始，SARS爆发。 6月5日，央行颁布震动房地产业的121号文件:《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，规定开发企业申请银行贷款其自有资金应不低于开发项目总投资的30%，商业银行只能对购买主体结构已经封顶住房的个人发放个人住房贷款。 8月12日，建设部公布了国务院18号份文件《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，在要求"加强房地产贷款监管"的同时，"对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度"。与121号文件形成鲜明反差。 12月8日，北京土地整理储备中心举行成立以来的第一次土地拍卖会，天津顺驰以9.05 7 亿元天价中标，高出起拍价4.75亿元，改写北京土地市场价格标准。 12月31日，《城镇最低收入家庭廉租房住房管理办法》出台。 评述:SARS重创房地产，短暂"寒冬"出现。121号文引起轩然大波，但随后的18号文又安抚了市场情绪。纵观这一年，虽然政府加紧对房地产进行调控，但是部门间的观点并不完全一致。 2004 - 2006 乖戾之象 2004年 个人集资建房 3月30日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》即"71号令"，此通知规定8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权要以公开的招标、拍卖、挂牌出让方式进行。政府这一收紧政策，使积习已久的协议出让土地方式从此淡出市场，取而代之的是招拍挂方式。然而随后，全国各地的房价涨声一片。 10月29日央行决定，从该日起金融机构将5年以下个人住房贷款利率调整为4.95%，5年以上5.31%。这是9年来首次加息。 12月，于凌罡在北京发起个人集资建房运动。 评述:SARS过后的房价"报复性"反弹，土地拍卖和加息两种调控工具的使用却都伴随着新一轮房价的大涨。通货紧缩已经成为历史，经济过热和流动性转而成为焦点。房地产发展的热潮已经开始从北京上海这些一线城市转向内陆城市，房地产企业的全国化经营发展凶猛，外资开始成为开发商重要的融资通道。全年中国房地产开发利用外资228.2亿元，同比增长34.2%。 2005年 八条 3月17日，央行宣布调高商业银行自营性个人住房贷款利率，公开表态要"通过此举打击炒房者，平抑房价"。据国家统计局统计，当年一季度全国房价上涨19.1%。 3月26日，《关于切实稳定住房价格的通知》("国八条")清晰传达了对房价上涨过快的忧虑。 4月27日，国务院常务会议提出八项措施引导和调控房地产市场，业界称之为"新八条。 5月11日中央七部门联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。"保证中小套型住房供应"、"打击炒地"、"期房禁止转让"，成为此次房地产新政的关键词。 6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 8月15日，央行《2004年中国房地产金融报告》称，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。但后来建设部马上进行了澄清，近期不会取消商品房预售制。 全年北京房价上涨20%多，商品房预售均价达6776元,平方米;而在2000-2004年北京每年房价平均只上涨了0.78%。 评述:调控文件密度加大，但房价一路坚挺。旨在打击投机行为的交易税收不仅没有控制房价，反而转嫁了成本，加大了新房市场的市场需求。虽然预售制度没有取消，但是在这次风波中我们可以看出各部门之间对于房地产的叠加监管和严控。 2006年 涨～涨～涨～ 3月5日，国务院总理温家宝所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，表明了中央政府对当年房地产宏观调控的一个主要政策指向。 8 4月27日，深圳市民邹涛通过网络发起"不买房运动"，并迅速得到来自32个大中城市的近2万名网民支持。 4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。 5月17日，总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施("国六条")，包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面，拉开了2006年调控序幕。 5月29日，国务院办公厅颁布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发,2006,37号)，人称9部委"十五条"，对"国六条"进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70%的标准。 5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发74号文件)，要求6月1日后个人对外销售购买不足5年的住房要全额征收营业税。 6月，原北京市副市长刘志华被免职，首创集团董事长刘晓光被"协助调查"。 7月6日，建设部联合发改委、工商总局下发166号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。 7月11日，建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为"外资限炒令"，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。 7月24日，国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》(国办发〔2006〕50号)，9个国家土地督察局派驻地方，全国省(区、市)及计划单列市的土地审批利用，将纳入9大土地督察局严格监管之下。 7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(108号文)，宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。 8月1日，国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化。 8月9日，上海市劳动和社会保障局原局长祝均一被正式免职，上海社保案爆发。 9月5日，国家外汇管理局、建设部联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理。 9月5日，新华社受权全文播发《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》。 9月，孙宏斌卖掉顺驰。 12月，中国金融业按WTO规定全面放开，外资银行进入个人房贷领域。 2006年北京住宅平均销售价格达8050元/平方米，比去年上涨了20%。 评述:2006年是房地产行业的"多事之秋"，密集的调控政策难以撼动房价高攀。房价问题成为民生问题，外资、热钱首次受到空前关注，伴随着高房价，A股市场牛市来临，显然，在中国金融业全面开放的背景下，流动性过剩、投资渠道狭窄成为房价高企的重要原因。 2007至今 热空气 1月1日，《关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》正式施行:新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍。城镇土地使用税额的提高 9 2倍，征收范围扩大到外商投资企业和外国企业。 1月17日，国家税务总局下发《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。明确房地产开发企业土地增值税将实行清算式缴纳，取代现行的以"预征"为主的土地增值税缴纳法。通知宣告自2月1日起从严征收土地增值税。 3月16日，全国人大五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》，物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义;物权法中的"住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期"这一规定，打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。 央行宣布3月18日起同步上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。 4月6日，建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发展改革委、工商总局等部门联合开展房地产市场秩序专项整治。 4月20日，碧桂园在港上市，缔造了中国内地房地产企业在港最大筹资额，25岁的杨惠妍也因此跃升内地女首富。 5月14日，南京出台了"一房一价"核价政策，开发商必须"明码标价"，公示后不得擅自上调。新房的销售价格不经物价部门核准不得销售。 5月19日央行本年度第二次加息。 6月，获批"新特区"后重庆房价9天飙升7.6%。每平方米11万元天价的上海汤臣一品豪宅被指有捂盘惜售和虚假交易嫌疑，遭到调查。 6月10日，商务部、国家外汇管理局发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》。通知强调，外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。 7月，"小产权房"被全面叫停。 7月21日央行本年度第三次加息。 8月1日，总理温家宝8月1日主持召开国务院常务会议讨论并原则通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。 8月22日央行本年度第四次加息。 9月27日，央行、银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。 10月1日，《物权法》实施。 10月8日，国土资源部下发通知，廉租住房、经济适用住房等建设用地年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。 10月9日国土资源部通知强调受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证。 12月13日，万科董事长王石承认房地产市场拐点已经出现。随后数月，万科旗下一些楼盘的售价出现松动。 2007年，北京商品房预售均价首次突破万元，达12436.2元/平米。 2008年1月，因房市转淡，中天置业、长河地产、创辉租售等一批房产中介出现倒闭潮。 2008年3月20日，因认购不足，恒大地产放弃在港IPO计划。是中国房地产业面临命运转折的具标志性事件。 评述:这是疯狂的一年:房价完成了在这一轮中国经济景气周期中的冲顶表演，各大房地产商竞相圈地和上市筹资。但到下半年，此前屡屡收效甚微的宏观调控终于让这只停不下来的舞鞋放慢了节奏，市场观望情绪浓厚，房价企稳。给予房地产商更沉重打击的是， 10 资本市场的机会窗基本关闭，被大量的土地储备吸干了现金流的一些开发商将有可能面临资金链断裂的局面。谁能逃过此劫, 中国房地产发展简史 过度市场化导致非理性楼市 形成对峙僵局 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。标志着，中国开始有房地产业，但当时主要是以外销房为主，国内的福利分房制度还未取消。 国际问题研究所所长武建东曾这样写道:“1986年我在国务院住房改革办公室参与起草《城镇住房制度改革试点方案说明》的时候，城镇住房只有20亿平方米，这是明清以来几百年特别是建国近四十年来中国城市房地产的主要家底，也是20岁以上的城市中国人当时的基本人居环境。当时经过激烈讨论的方案是，按每平方米200元卖给个人，进行商品化改革，20亿卖掉就是4000亿，后来又调整到400元，企业留一部分，地方留一部分，中央政府要一部分，这个钱有两个用途，一个是用于新房建设，一个是用于其他改革事业。回想起来，经过20年的发展，房价已从每平方米200元，涨到了一、两万元的水平，世界的变化确实很大。” 20年的时间里，国城市住房从只有区区的20亿平方米增长到2007年的120亿平方米，高达5倍的增长速度确实惊人，然而房价的上涨速度更是惊人。回顾这段历史，或许可以从中找出点端倪。 泡沫促使房地产业的成长 在计划经济色彩仍旧浓厚的年代，中国房地产同许多新鲜事物一样萌芽在那片最易滋生成长的南国土壤。八十年代中期的广州、深圳等最早一批被改革开放之风洗礼的城市，成为了日后中国房地产蓬勃发展的奠基石。但那时的房地产市场还只是星星之火，全国范围意义的市场还远没有形成。福利分房的背景下，房地产产品的投资市场还显得相当狭小，产业发展初期，供求关系极度不合理的虚假繁荣，酿成了1989年以“海南”房地产泡沫破裂为标志的中国房地产严冬如期而至。可以说，海南房地产泡沫破裂之后，中国的房地产才在阵痛中真正意义上走上了市场化的发展之路。 其实，中国房地产的启动最早也只能从92年的房改算起。那时，中国大陆最南面的深圳、海南在78年改革开放号角吹响的时候就开始了第一轮的房地产开发热，只不过在那个时期，市场的需求仅仅是从第一级“倒爷”倒向第N级倒爷，用的几乎全是国家开发项目贷款，参与的是极少数人群，并且个人购房鲜有按揭贷款一说。当时，国家还不鼓励贷款买房，因此参与购置的多是各级各地区的国字号企业，用的全是“大爷”的银子，市场在很短的时间内开始疯狂，并且所谓的房地产开发实际上就是炒卖土地，在制度和规范尚未建立的市场体系下，基本上没有土地的招拍挂、土地权属管理职能不够明晰、没有开工建设等二系列监管程序、二次交易的游戏规则缺位等，最终导致土地多次转手，地价和房价也由此层层提升。 大量的国家开发项目贷款用在了无法流动的不动产上，现金流的需求陡然放大，通货膨胀、货币贬值严重影响了国民经济的运行，中央的《整顿社会主义市场经济秩序的通知》从银根上入手，停止并限制“楼堂馆所”(当时的文件就是用这个词汇)的建设及开发贷款(控制规模建设投资是93年宏观调控的硬性手段)，斩断了“倒爷”们的资金链，虚高的房价、地价瞬间像断线的风筝跌落下来，留给那个时代的是有碍观瞻的一座座烂尾楼～通货膨胀至 11 94年以后开始回落，并最终趋于稳定。 货币贬值时代过去后，迎接而来的是经济腾飞、资产增值时代的来临～ 中国南方的地产泡沫，促使了房地产业在1987-1992年的5年时间里快速发展，之后进入到了第一个小型调整期1993-1997年(历时4年)。在经过前一阶段的投资增长后，供给量得到了迅速提升，但其中的有效供给量并没有相应增加，在消费领域，实际销售面积始终处于平稳甚至略微有所下降。这也反过来影响了1997、1998年的房地产投资热情。虽然这一时段处于中国房地产行业的调整期，但开始以市场为导向的意义远大于行业是否复苏的本身，它开始为今后中国房地产市场的快速启动积蓄了足够的能量。 过度市场化催熟楼市 1997年的时候，有学者做了一个对比，发现发达国家在人均GDP1000美元左右时消费率一般为61%，而当时我国人均GDP为860美元，但消费率仅为47.5%。专家论定，我国消费率如此之低，是长期以来实行低工资和人们的收入增长率落后于GDP增长率积累而成的。改革前我国实行低工资制，职工和干部的劳动报酬实际上是以货币工资和实物报酬两种形式付给的。货币工资管吃穿，实物报酬管住房、医疗等。在计划经济体制下，住房作为一个强力的联系，把个人和单位紧紧地拉在了一起。因此，取消福利分房的计划一直是雷声大雨点小。 谁也没有想到，1998年的东南亚金融危机，竟会成为房改的加速器。 当时，索罗斯挟着横扫东南亚的余威，把下一个目标瞄准了中国。那时中国刚刚遭遇了长江流域的大洪水，直接经济损失超过2500亿元，同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。要扭转局面，启动内需是唯一的选择。 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998年7月3日，随着《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号，简称23号文)的公布实施，福利分房取消，中国住房制度改革拉开大幕，中国的房地产行业也从此走上了10年的金光大道。 2007年的《参考消息》援引外电说，中国每天新建房屋面积占到全球总量的50%，一年新建的房屋总量相当于俄罗斯全国现有的房屋面积。重庆10天的建筑成果，相当于15个纽约曼哈顿的克莱斯勒大厦。 房地产对国民经济的拉动作用是明显的。1997年，扣除土地购置费后的房地产开发投资占国内生产总值的比重为3.9%，2007年已经提高到10.3%。1997——2004年间，房地产开发投资对GDP增长速度的贡献率为11.6%，2007年，这一比率达到23.2%。这还不包括房地产增加的就业岗位，以及对其它产业产生的间接拉动。读者可以按照这个 公式 小学单位换算公式大全免费下载公式下载行测公式大全下载excel公式下载逻辑回归公式下载 大体估算一下——每100元的房地产需求(或建筑业的产出)可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦、煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求，以及10元的住房装修支出。 2003年，中国遭遇罕见的“非典”疫情冲击，前两个季度的经济增长下滑到67%。但年底GDP依然达到9.1%，成为1997年以来增长最快的年份。在这个奇迹的背后，房地产推动的强劲内需功不可没。 正因如此，2003年8月12日，由建设部起草的“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”(国发[2003]18号，简称18号文)出台，明确把房地产业列为我国国民经济的支柱产业。 需要注意的是，1998年23号文件的最基本的核心，是“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，城市80%以上的家庭应该是由政府向他们供应经济适用房，而不是开发商搞的商品房。而在18号文之中，经济适用房面“住房供应主体”被改为“具有保障性 12 质的政策性商品住房”。 对于中国人来说，拥有一套自己的房子是几千年来积淀下的封建文明中最固有的生存文化，当瞬间爆发出的强大市场购买力和土地的稀缺发生碰撞时，土地成了最最最香的馍馍。而此时，人们的购买要求依旧是以自住为大多数，严重的供应短缺必然导致价格的上涨，一些人看到了商机，开始动了，陆续出现了温州炒房团、上海炒房团、深圳炒房团，而比这更可怕的是，潘多拉的盒子打开～中国的房地产发展轨迹，在这个岔口，走向了另一个方向，房价开始进入快速增长轨道。 根据中国社科院蓝皮书报告，1998年至2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元。而到了全面实施18号文件的第一年一一2004年，每平方米的房价就比上年暴涨了352元。自2004年起，全国各地的房价此起彼伏的高上涨，至今还没有停息过。国家发改委公布的2008年4月份70个大中城市房价环比依然上涨0.2%，同比涨幅高达10.1%;其中环比涨幅最大的银川4月涨了1.9%，同比涨幅最大的乌鲁木齐涨幅高达21.6%。 2003年的时候，房价大约是普通家庭收入的4-5倍，比较符合家庭承受能力。但很快一些城宵的房价就突破这一防线， 甚至达到14-15倍。所以从2005年开始，政府开始把稳定房价作为政策制订的出发点，先后颁布了被圈里人称为“国八条”和“国六条”的通知，但是房价飞涨的势头反而越演越烈。2007年8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)发布，首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。保障住房建设纷纷提上各级政府的 工作计划 幼儿园家访工作计划关于小学学校工作计划班级工作计划中职财务部门工作计划下载关于学校后勤工作计划 和财政支出安排之中。 房地产行业前进的车头，在10年之后，又一次指向了最初出发时的方向。 价值观念不同购房者与开发商对峙的源头 回顾中国房地产的发展历史，我们可以发现在中国房价的起起伏伏间，2004年以前基本上都是区域性的，主要是当时经济较为发达的广东、深圳、海南等南中国部分区域的涨跌波动，他们促进了中国房地产业的发展，但并未对全国的房价造成过较大的影响，98年全面房改后，也是经济改革全面启动之后全国经济连成一盘棋。此时，由经济活力更为强劲的上海及长三角地区所带动的这一轮房价追涨，具有一定的示范效应。 在98年亚洲金融风暴的摧残下，全国甚至全亚洲的经济和房价都被打到了一个相对低潮的均衡水平。经过为时不长的修整之后，经济活力最强的长三角地区，于2002年起经济和房价都出现了加速追涨之势，但由于03年的“非典”影响，这轮经济增长和房价爆发被推迟到03年下半年。自03年下半年到05年5月的近两年时间里，上海房价出现了爆发性上升。 以03年7月8000元/平方米开盘的天山河畔为例，该案到05年5月时的报价和成交价都涨到28000元/平方米。随后的宏观调控的压力，使得天山河畔的价格在05年底跌回到14000元/平方米，但经过07年这一轮上涨，天山河畔又重新回到了28000元/平方米以上的水平，如今这个楼盘的价格已经远高于28000元/平方米的水平。更为关键的是，当时只有极少数楼盘的价格能达到这一水平，如今却是中环以内的大多数楼盘都达到了这个价格。 北京、深圳等城市自97之后的房价都一直比较平稳，只是在04年有上涨苗头，05年初被宏观调控打压。到了05年底北京、深圳的房价才进入一轮高涨期，直到07年才开始高位回调。实际上，北京、深圳自04年至今的这轮涨跌行情，与上海02-06年的那轮行情非常相似。上海又重新经历了07年的新一轮房价上涨，如今也进入调整期。 因此，在过去20年的中国房价发展历史是，中国从福利住房转向了商品化住房，最早由珠三角引领的中国房价，被经济更为活力的长三角所替代。伴随着建房成本的提高和住宅商品化后，国人过度的购房习惯，把房价从房改角度的每平方米数百元转化为如今市场化领域中的万元，分化极其严重。 13 然而，人们的思维还依然停留在以成本定价格的时代，认为如今的房价与成本极不相称，因此下跌空间极大。但是，住房商品化后，其使用价值、投资价值等其他价值被人们所忽略，这些价值通过商品化后在价格上获得体现，使房价严重分化。比如在金山的小镇上，依然还有2000元/平方米的住宅在卖，而在市区最贵的华府天地的二手房源成交价突破了12万/平方米，与高低价的差距达60倍，但他们的成本差距显然不可能达到这个水平，那么房价如此之大的差距原因之一就是人们过度的购房消费和投资行为所致。 因此，以成本决定价格的思维定式与住宅商品化后价格更大程度上的分化，是目前购房者对房价看法与实际房价严重偏离的主要原因。一边是过度购房投资把房价拉高，一边却希望住房是成本价，是购房者与开发商对峙的深层次原因。 过去几年里，过于求大追高的错误消费观念，使得过分市场化的开发商，只造大户型高档房，使得房价居高不下。加上产品错位后更加的供不应求，开发商加价筹码也就自然的陡升，那么开发商就更不可能也不愿意降价。因此，在市场出现冷清的时候，开发商不但不会降价反而还会加价，这就与购房者形成了对峙的僵局。 购房者观望 不涨不买 前面我们谈到，在98年没有完全房改之前，绝大多数人的住房都是依靠政府解决，所以人们的购房意愿不强。那时的房地产市场，完全是一个投机者的乐园。但是，98亚洲金融风暴之后，国家一系列启动内需之策，改变了人们依赖政府不买房的思维定式;把所有人都推到商品房市场时，快速上扬的房价又让人难以承受。于是，24号文件让大部分的中低收入者，重新回到保障住房的行列。 在这个过程中，购房者的心态也在随之改变。 为规避98亚洲金融风暴后，世界经济震荡对中国经济造成的负面影响，从东南亚经济危机中，中央政府看到了依托外向型经济(特别是以加工贸易出口为主的)拉动国民经济增长的发展方式具有极大的脆弱性和高风险性，因此，国家从战略高度着手，把国民经济发展的重点迅速调整到扩大内需的发展轨道上来。启动内需，买车和购房成了拉动经济增长的最大动力。 拉动内需 全民炒房 1998年7月3日，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》下发，其中最为核心的:“停止住房实分配，逐步实行住房分配货币化;„„发展住房金融，培育和规范住房交易市场，„„”成为“居住改变中国”的最为重要的历史性文件。居住、住房瞬间成为拉动内需的最强劲发动机，庞大的房地产产业集群及其衍生出的巨大产业链则成为这十年来贡献中国经济GDP保持两位数高增长的最重要组成部分。 而国务院关于深入城镇住房制度改革的决定最早是在94年7月就已经颁布重要而唯一的区别是，98年的通知加入了金融概念，当年，98年5月15日(社会上简称515)中国人民银行个人住房贷款管理办法颁布中明确约定以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款，就是这个重要而唯一的区别却点燃个人购置住房从热情走向冲动、从冲动走向疯狂、从疯狂走向失去理智的全民炒房时代～ 20世纪末，流行于中国的一个美国老太太的故事，改变了人们的购房观念，让中国房地产走上10年金光大道的同时，也把中国房价拖入了近10年的加速上升通道。 一个中国老太太和一个美国若太太在天堂相遇。中国老太太说:“我攒够了30年的钱，晚年终于买了一套大房子。”美国老太太说:“我住了30年的大房子，临终前终于还清了全部贷款。”这个故事在上世纪末广为流传，有的版本说老太太不是在天堂，而是人间相遇拉家常说的话。故事包含的意思很明显:中国人观念落后，不懂得超前消费贷款买大房子享受。一位研究房产市场走向的学者认为，中国城市居民这些年超越经济实力大量买房和买大房，与此类宣传有很大关系。中国人被“美国老太太”忽悠了。 14 这个故事最容易令人迷惑的地方在于，它把结果和过程割裂开，却又拿两个不同的东西在作比较。而且，它还是在一种假想的、最优化的经济模型中做比较。但是，这个故事也许可以看成是中国房地产泡沫的起点:买房的欲望。原先没考虑买房的，通过这个故事，开始考虑了;原先有房的，参照美国老太太的标准，开始考虑大房子了;原先两代、三代人合住的，现在开始考虑分家了;„„这是当下住房需求过旺，房价屡涨不止的主要原因。 不合理需求的过度膨胀，使得中国的房产市场出现四种怪像:一是拥有私房者达到76%，而美国是68%，英国67%，德国42%;二是房子越做越大，详多新房面积比发达国家普通市民的住房宽得多，想买小房买不到;三是买房者91%用按揭，按揭人群中31%的人月供占其收入50%以上，越过公认的警戒线，被称为“房奴”;四是房价居高不下，又大又贵的房子使无房者处于两难境地，不买吧，左邻右舍大多都买了，而且房价上扬推动租价上涨;买吧，只能加入新的“房奴”队伍中。 买大房的观念不合理膨胀 改革开放后，国人十分重视国外特别是发达国家的信息，凡是能模仿的事物都很快加以模仿，尤其是消费方面巴不得马上与国际接轨。但是绝大多数人不可能到国外去看，去了的人也未必了解整体情况。 举个例子，欧美有售后保修制度所以售后服务都很好，于是我们也启动了三包制度。但最终我们发现所谓的三包并没有奏效，去维修的时候商家总是推三阻四的说不在他们的保修范围。但欧美的商家为什么会这么做售后服务呢。因为，他们在生产的每个流程都有质量保证，在产品的售价中有10%左右的成本是保险费;于是只要产品出了任何问题，商家都非常乐意维修。因为，保险公司会赔他钱，保险公司还有再保险赔钱，再保险公司则把这个保险打包成金融产品卖给风险投资者，也就是最终的个人。这样一个完整的风险对冲流程下来就使得每一个流程做事都不会吃亏，甚至还有利可图。因此，国外的售后服务做的很好，国内在没有任何风险对冲机制下，商家做售后服务需要很高成本，自然是能躲就躲。但是，我们除了风险对冲机制外，产品生产过程的质量保障机制也不完善，因此跟国外就没法直接对比。 在这种背景下，首先讲述“老太太买房故事”者，理应告诉人们:富裕的美国，并不是所有人都像故事中老太太一样贷款买私房，也有不少人像“中国老太太”一样攒钱买房，甚至攒了钱也不买房而是租房。至于住房面积，发达和中等发达国家城市普通百姓也不追求宽敞，韩国城市里面积小于59平方米的小型住宅达到40%，日本普通人家的住房面积，大都是六七十平米;而德国前总理施罗德，为了省租金，租住两室的公寓，女儿来了就加一个床，一间房睡三个人。比德国、日本和韩国穷得多的中国，现在城市里造的新房90平方米以下的算是小房型，动辄100多平方米，没有钱节衣缩食借巨债购买，这是多么荒谬的事～ 以上海为例:上海市区人均居住面积从85年的5.4平方米，增加到98年的9.7平方米，14年时间仅增加了4.3平方米。由此可见，在98年以前绝大多数的家庭都居住在60平方米以下的公房、老公房和里弄里。但是从98年以后，由于当经济和房价都还处在低潮，经济实力较强的第一轮购房者，全都参照美国老太太的标准，动不动就买100平方米以上的大房子。迫使当时卖不动房子的开发商，只能造大房造高档房，而且是越大的房子、越贵的房子越好卖。过去三年，上海购房者所买的住宅(别墅除外)套均面积分别达到115.8平方米、113.4平方米和115.8平方米，如果算上别墅的话，平均购房面积还会更大。 在人们从不买房到买大房买豪华房的不合理观念膨胀之下，很多地区的房价被摧涨了3-5倍。03年前还难得一见万元楼盘，如今售价3万的楼盘已不算高档，5万以上的楼盘为数不少。在经历了4年的高房价之后，人们才终于回归到了经济与住房发展的和谐追求。今年前5个半月所成交的住宅套均面积下降至107平方米，其中成交前3名的楼盘宝震怡景园、绿地?东岸涟城、御上海?荣御景苑，套均面积分别只有94平方米、85平方米和85.7平 15 方米，4月出现排队抢购的天山华庭和保利?金色唐城的套均面积更是只有76.7平方米和79.7平方米。 人口结构变化成为解决住房问题的主要原因 这里要解释的一点是，在98年房价相对较低和人们刚刚开始购买自己的第一套现代住房，而这时候一般都是全家人都希望从公房、老公房中搬到现代住房里，因此都是买120平米以上的三房、四房。经过5年的释放之后，很多人已经是购买第二套现代住房，经济条件相对较差的家庭，也不敢再指望全家人一起住到现代住房，同时由于很多现代住房只能建到中环、外环以外，因此现代住房地段上的不足，平衡了公房老公房的产品功能的不足，人们也就不再都只想着往现代住房里搬。因此，近年来人们开始重新重视起了小户型的房源，这也适合现在家庭不断小型化的人口结构变化特点。 实际上，人口结构、生活形态和经济条件是解决人们购房意愿的最主要原因。前面我们讲到，在当时的特殊经济条件和生活形态下，人们更多地选择了大户型，但随着现在家庭结构的转型、经济条件和生活形态的变化，人们又重新注视起了小户型房源。 另外，从人口结构的变化上看，我国自战后的50-65年出现的第一代婴儿潮和改革开放后自80-93年的第二代婴儿潮。这两个高峰期出生的人口是目前社会的重心，他们的生活形态决定了如今住房需求的方向。其中，年龄在45岁以上的第一代婴儿潮人口，目前处在事业的最黄金的顶峰时期，这些主要购买的是第二、三套住房，主要以130平方米以上的大户型为主，以满足其上要赡养老人下要扶养子女的住房需要。80后的第二代婴儿潮，目前多数刚走出校园或成家，所以主要以租住和购买90平方米以下小户型房源为主。加上，中国特殊二元社会结构下，每年1000-1500万的农民进城，城市里越是便宜越是低端的住房越抢手。 80后和新进城人口，对低端房的竞争，使得越是小面积、越是低档的房子越好卖，高端又有第一代婴儿潮的人口在争抢，因此不论市场有多低潮，豪宅和小户型都不太愁卖。开发商看到这样的情景，不愿意降价卖房也在情理之中。 但是，我们知道在经过几年的消耗和房价上涨之后，很多人的购买能力都达到一定的极限。虽然，房价每经过一轮上涨之后，都有半年至一年的盘整期;但对于购房者来说，半年到一年的休整所积累的财富，难以跟上房价上涨的步伐。因此，在收入跟不上房价上涨步伐的情况下，只要房价不涨购房者就会观望。 由于，人们经受了前几年房价上涨的煎熬，知道存钱没有房价涨的快。因此，一到房价出现上涨之时，大多数人就不得不四处借钱或降低要求去买房，以免收入追不上房价上涨。因此，房价一不上涨成交量就低迷，而房价一出现异动楼市就量价齐升。 过去几年房价的高涨，让购房者从以往的盲目求大中清醒过来，但是目前过高的房价压力下，只能是不涨不买;而一涨就买的购房情绪，使得楼市大起大落的不利局面越来越难以控制。而这种情绪在目前楼市相对低迷的状态下，就造成了购房者与开发商对峙的主要原因。 开发商捂盘待涨 绝不让利 土地称为“烫山芋” 由于开发商争相拿地、囤地，2007年，全国各地的“地王”雨后春笋般地冒出，一个新记录往往还没有“站稳”，就被新的记录打破。但是，斗转星移，昔日成为开发商摇钱树的土地囤积，有可能成为一个烫手山芋，或者是一根沉重的能够随时压弯房价的稻草。号称要超过碧桂园，成为中国首富的恒大IPO搁置，使得去年开发商以天价疯狂拿地后，资金链跟不上的问题开始突显。一夜之间，开发商资金链断裂，房价即将下跌之论广为流传。 “囤积土地”是开发商迅速实现财富扩张的捷径。房地产业前几年的发展表明，凡是迅速暴富的开发商，一般都是土地囤积最多的开发商。因为，土地意味着稀缺资源，意味着快速的升值，意味着惊人的暴利。许多开发商拿地的目的不再是开发，而是囤积，静等升 16 值，因为地价的翻番是比建房、卖房更大、更快的暴利获取方式。然而，物极必反，当囤积土地成为所有开发商极力追求的目的时，房地产业就必然走向畸形。因为开发商把房地产开发业变成了一项传销，或者纯粹的土地倒卖。但是，90年代的海南经验告诉我们，过于热衷囤地和倒卖土地的结果，必然是走向泡沫，走向死亡。 SOHO中国董事长潘石屹发表言论称，大部分开发商财务状况不容乐观。根据潘石屹的估算，2007年的土地出让金总额将超1万亿元，而当年全国新商品房的销售额为2.9万亿人民币。一般情况下，土地出让金占地价款的1/3，农民的补偿费和拆迁费约占2/3。如此，去年开发商买地所花的钱超过了3万亿元。而国家统计局的数字显示，去年一年房地产的销售额是2.9万亿元人民币，接近3万亿元人民币。这一链条显示我国房地产市场的要害在土地。这样的链条是脆弱的，禁不起任何风吹雨打。 业内专业人士薛建雄认为，自2004年土地实行招、拍、挂以来，通过土地带动房地产商资金链条转动，从而实现企业规模超常规扩张的疯狂险招之下，房地产商不停地演绎着辉煌与破败的轮回故事。04年不断以天价拍地的顺驰，在05年的宏观调控面前资金链断裂贱卖资产;碧桂园则在华南楼市超级活跃了两年之后，以07年初融资成功，实现了中国首富的辉煌，但他基本上是以零地价进行扩张而获得成功的。如今，又一个以天价拿地的恒大地产，似乎又走上了顺驰之路。 据公开数据显示，恒大地产在过去一年里屡成地王，储地暴增8倍到4580万平方米;而截至今年1月，恒大未偿还银行贷款及其他借款总额超过111亿元，且不包括向机构技资者融得的10亿美元资金。早在去年9月，恒大地产资产负债率就高达95%以上。这样的资金状况，恐怕就连当年的顺驰也不及其右，有幸的是恒大背后有一批资金雄厚的机构投资者。 房价直接挂钩“百日剧变” 相当一部分业内人士认为，开发商会不会百日剧变，其实是与中国房价直接挂钩的。05年的国六条和70/90政策，使得以上海为代表的房价在经历了03年下半年到05年上半年的长达二年飙升之后，从05年6月起狂泻，至05年底上海市区多数楼盘的价格下跌一半，下跌30%以上的楼盘遍地都是。05年以上海为主的这轮房价调整，直接导致了顺驰的贱卖。 今年的房地产情况也大致如此。以深圳为主的房价，在经历了05年底至07年初的狂飘之后，从去年7月起开始大幅下跌，万科东莞的楼盘早就打七折销售。恒大上市折戟后，正积极转战私募融资，同时启动了一个500亿的年度销售计划，为此广州等多个楼盘正批量降价处理。越来越多的房地产商降低赢利预期，以争取回笼更多的资金，金地集团负责人表示:“会考虑作价格的调整，来加快销售速度。”这也就意味着，华南楼市正在踏上上海05年的道路。以华南为主战场的恒大，很有可能重新踏上当年顺驰的道路。 原定于3月28日在港交所挂牌的恒大地产最终折戟，随后证监会表态，对募集资金用于囤积土地、房源或用于购买开发用地等的IP0，将不予核准。这让40余家排队等待IPO的房地产企业感到绝望。另外，还在排队上港股的房企也不下数十家，但据香港媒体的报道，有保荐人表示，目前仍在等待市场情况全面稳定下来，才有信心推出内地房地产新股。 这也就意味着，有50家以上大中型的房地产商的资金链将会受到影响。另外，已经上市的上百家房地产商，在国内和国外的再融资和发债计划也都难以实施。除了去年起就以收缩战略的万科、SOHO中国外，绝大多数房地产商的资金链都可能出现问题。 因此，有关业内人士认为，在今年银行紧缩和楼市调整的情况下，房地产业的百日剧变只会是开发商新一轮的优胜劣汰。带给中国民众的只会是，更多类似万科那样更加巨无霸的开发商，而不会是让房价更加接近人们的愿望值。但或许，更多巨无霸的良性竞争，会给中国百姓带来更多优质的住宅产品。 供不应求一定程度上导致“惜售” 上海楼市的长期供不应求，使得开发商并不担心销售问题，也不会担心房价问题。事实 17 上，在05年房价大幅下滑的过程中，有很多市区的楼盘转售为租，挺过了房价最为低迷的时期。有位上海开发商告诉笔者，如果项目还处于土地或工程阶段，融资可能会有难度;但只要工程达到可预售阶段，就不再有融资难的问题。因为，在上海的房价情况下，可售项目赚钱是可以肯定的，而且预期的房价还会走高，利润空间就更大了，那么融资就不存在风险;面对无风险的生意，谁会不愿意借钱呢,所以，上海绝大多数的优质楼盘，都不会有资金问题，只有个别有其他问题的项目才会有资金问题。 这就引出了一个新的问题，处于相对稀缺下的上海楼盘，基本上不会担心资金链的问题。那么，只要房价的预期增长空间比捂盘成本大的话，开发商就有可能长期捂盘不卖，一直等到房价达到其预期目的为止。但是，在一个相对较短的时间内，捂盘成本可能大于房价增值空间的话，那么开发商就可能让点利促销。这就是，上海开发商多数时候促销都很小气，让利很难超过5%。 了解开发商生存状态和对上海房价的预期之后，人们就会发现开发商有很强的“捂盘待涨”的欲望。在购房者观望楼市行情不好的情况下，开发商的观望情绪可能比购房者更为严重，甚至有些楼盘还会不停地加价，形成更为严重的对峙局面。 今年楼市酷似06年 沉默后比爆发 经过以上分析，我们知道在目前相对较高的房价基础上，多数购房者因为自己购房压力过大，加上需要很长的时间存钱，因此更愿意相信房价下跌，只要房价不涨就不买房。 对于开发商来说，在过去几年的大规模开发之后，上海楼市的新增供应已经非常有限，加上上海经济实力又在不断地增强，给予市场良好的看涨预期，这也使得开发商有足够的信心和资金实力来“捂盘待涨”。 因此，在如今的高房价下，购房者与开发商对峙的局面是一个难以破解的局。 蓄房待明年 事实上，这种对峙局面从04年房价达到一定高度起就一直存在。从那时起，每次宏观调控政府一出来，人们就认为房价要跌都不买房，楼市一下子转到极冷，一些前期过于盲目涨价的楼盘开始下调价格;但是大多数楼盘涨价的脚步却一刻也没有停止过。这样，经过一段时间的对峙之后，人们发现房价没有下跌，反而又涨了一节，于是就都入市买房，结果越买房价涨得越厉害。 但购房者更多的却愿意相信房价是下跌的，实际上这与06年的行情非常相似。在经过了03年9月至05年5月的长达两年房价高涨和05年下半年的房价调整之后，很多楼盘在06年实际上都在提高售价，但是购房者都拿着这个房价与05年最高峰的楼盘去比，认为房价还是跌的。今年的房价则是在经过07年的年初大涨年底回调后，绝大多数楼盘在报高价格，但大多数购房者却认为房价是下跌的。 从交易情况来看，今年与06年的行情也非常相似。06年楼市在三四月小阳春回暖之后，没能再继05年的红五月，使得金九银十也没有很大的回暖，于是06年全年的楼市都相对低迷。 今年也一样，在三四月小阳春的回暖之后，也没能再继07年的红五月，5月楼市的供需量都比较低迷。随后，炎热的夏季将使楼市的交易更加低迷，那么九、十月的回暖能量也不会有很好的表现，更多的可能和06年一样，只是一个小的回调走过整个08年，只能说楼市是蓄房待明年。 果真如此的话，那么房价就很可能在明年出现与07年一样的暴涨行情。因为，从目前的情况来看，上海的实际购买力还非常强劲，但是新房的供应量却没能大幅回升。其中，经济增长是房价上涨的动力，这将持续推动1800多万上海常住人口的 住房改善需求，按上海现在每年增加1平方米/人的速度算(06年上海市区人均居住面积仅为16平方米)，每年就需要1800万平方米的新增住房。另外，外来人口的增加使得需 18 求更加旺盛，在过去几年新增外来人口基本保持在30-50万，需要租售房屋居住。再加上每年400万平方米的动迁需求，上海每年新增的住宅需求量在2500万平方米左右。 但是供应方面，虽然近来每年住宅的竣工量都还能保持在2500-3000万平方米之间，但是今年会下降到2500万平方米，明年可能会降至2200万平方米，而且还将保持下降趋势。因为，近年来新房开工量在持续下滑，07年只有1634万平方米，今明两年预计分别也只有2000万平方米和1800万平方米，这将使得未来几年新房的竣工量也持续下滑，供求紧张矛盾也依然显见。 增拥有放供应才是低效之策 从理论上讲，目前政府控制的方法只有两种。其一是从供应方面入手，使得新建住宅小型化，这样可以提高供应套数;在高房价下，小户型的需求也有一定的市场基础。其二是压抑需求，通过各种税收手段压抑需求总量。虽然，控制这两点， 都可以让供需关系和房价在短期内保持相对平稳。但是所积累下来的购买量，因为通货膨胀、人民币升值、潜在能量的加剧而使楼市再度勃发。在这种情况下，政府控制供需平衡，需要衡量各种元素对房价的影响。 因此，以上方法只能在短期内起效，难以起到长效作用。增加供应量，才是长期有效之策，实际上随着前几年市政配套建设的大举投入，九大新城的全面开发，已经进入实质性阶段。只要九大新城的开发全面启动，周边的600个中心镇的开发可以随之启动，那么供应不足的局面才可破解。只要住房的供应大于需求，就不会是开发商与购房者的对峙局面;而是开发商不断让利达到与购房者需求的协调。 (1949,2008)中国房地产发展政策史 这里整理了从1949年,2008年的中国房地产发展政策史。 ?1949年 新中国确立了土地的社会主义公有制。宪法明确规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。 在旧的国有土地使用制度下，中国城镇国有土地实行的是单一行政划拨制度，国家将土地使用权无偿、无限期提供给用地者，土地使用权不能在土地使用者之间流转。 ?1979年 7月1日，第五届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和国中外合资企业经营法》提出了“土地使用费”的概念。 ?1980年 1月，《红旗》杂志发表苏星《怎样使住宅问题解决得快些》一文，指出住宅是个人消费品的重要组成部分，应该走商品化道路。自此，我国理论界和实际工作者开展了关于住宅属性、房租等问题的研讨。 7月，国务院颁布《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》。经济特区和沿海开放城市制定和颁布了相应的地方性法规，对外资企业用地征收土地使用费，深圳特区首先于1982年开始征收土地使用费。 ?1983年 2月，《经济日报》报道中国人民银行负责人谈话:国家鼓励私人购房、修房，今年要试办购买住房储蓄、修房储蓄等项业务。 ?1984年 国务院批准试点城市实行“公有住房补贴出售”。 ?1985年 1月，全国住房租金改革领导小组成立。 19 6月，《中华人民共和国土地管理法》颁布。我国土地管理工作纳入依法管理的轨道，但由于当时正是我国经济改革的初期阶段，土地管理带有浓厚的计划经济色彩。 ?1986年 1月，国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会，会议决定成立国务院住房制度改革领导小组和领导小组办公室。 ?1987年 8月1日，以提高房租发放抵租券、空转起步为特征的城镇住房制度改革在山东烟台试行。 8月1日，《中华人民共和国土地管理法》正式实施。 8月2日，国家计委、建设部、国家统计局联合发出《关于加强商品房屋建设计划管理的暂行规定》，决定自1987年起，各地区的商品房屋建设纳入国家计划。 12月1日，深圳率先敲下了拍卖国有土地使用权的第一槌，突破了土地使用权不允许转让的法律规定。中国首次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权。 ?1988年 1月，全国住房制度改革工作会议在北京召开，宣布将房改正式纳入中央和地方的改革计划，分期分批加以推行，在3年或多一点的时间内在全国基本推开。 4月12日，《中华人民共和国宪法》(修正案)规定，土地使用权可以依照法律的规定转让。这是我国土地使用制度的根本性变革，根本大法承认了土地使用权的商品属性。 同年，中国第一个土地拍卖、按揭贷款真正完全意义上的商品房小区东晓花园在深圳竣工，当时售价1600元/平方米。 ?1991年 全国第二次住房制度改革工作会议召开，由此，房改又进入了一个新的发展阶段，这个阶段房改的主要内容是出售公房，房改工作从少数试点城市扩展到全国。 ?1993年 第三次全国房改工作会议召开。 ?1994年 《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施。此后，房改加入了建立住房公积金、开展国家安居工程等内容。建立住房公积金是住房分配货币化的起点、“新的住房制度的雏形”。 ?1995年 海南地产泡沫破灭。 ?1998年 国务院颁布23号文，即《国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，提出从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。这是一个划时代的文件。 ?1999年 2月，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，在“积极开展个人消费信贷”的引导下，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。 ?2000年 2月，建设部部长俞正声在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上宣布:“住房实物分配在全国已经停止～” ?2002年 开始实行土地招投标制度。 ?2003年 20 《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文件)，第一次明确房地产是支柱产业。 ?2004年 7月，根据国土资源部、监察部2004年第71号文件规定:2004年8月31日起，所有六类土地全部实行公开的土地出让制度，采取公开招标、公开拍卖、公开挂牌的方式出让土地。此为“8?31大限”。住宅土地用地价格由此一路猛涨。 同年，国务院办公厅下发《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》。 ?2005年 3月，国务院办公厅下发的《关于切实稳定住房价格的通知》(“旧国八条”)。 4月国务院出台的《加强房地产市场引导和调控的八条措施》(新“国八条”)。 5月，国务院转发了建设部等七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，此即25号文。国家层面控制房价行动就此启幕。 ?2006年 5月，九部门制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》再被国务院转发，是为37号文。文件明确要求各城市在2006年9月底前公布普通商品房、经济适用房和廉租房建设目标，“90/70”政策(套型在90平方米以下的住宅比率必须达到开发面积的70%)被提了出来，税收和信贷等政策进一步紧缩。 ?2007年 8月7日，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)，该文件被认为是对“房改”的总结，是住房新模式的转折点。 9月，央行、银监会发布第359号文，要求提高第二套房首付比例。 10月，国土资源部发布第39号令，规定未缴清全部土地出让价款，不得分割发放土地证。 10月1日起，《物权法》正式施行，动拆迁须进一步合法化。但农民的房产、地权问题悬而未决，只能留待法律实施过程中去逐步完善、解决。 从发达国家房地产业的发展历程，看中国房地产的发展趋势 我国房地产业，自2007年10月至2008年底，在政府的干预下，经过为期一年多的调整。现又重新步入了价量全面回升的局面。那么这种情况的出现，究竟是地产业的偶然现象，还是一种社会经济发展的必然表现, 纵观中国房地产业的发展历程，根据发达国家房地产业的发展历程来看，其总体发展水平还处于产业的成长阶段。我国幅员辽阔，地势从东向西呈梯级增高。而我国的经济发展也是不平衡的，但正好与此相反，这种经济发展的不平衡性，导致了房地产产业的发展在地域上的差异。我国东南部及沿海地区房地产应该说已普遍进入了产业的发展阶段，但中西部地区除各大省会城市和地方中心城市外，房地产业仍处于起步和形成阶段。这也和发达国家房地产业的形成和发展历程想吻合。即所在地区或国家人均GDP达到900美元时，房地产产业开始形成，人均GDP达到2000美元—7000美元时房地产产业处于发展和旺盛发展阶段，人均GDP达到8000美元—11000美元则是产业处于稳定发展阶段。当人均GDP达到11000美元以上，反而由于有效需求的降低，产业规模逐渐减少。返观2008年我国人均GDP为3315美元，居全球第106位。根 据美国经济学家钱纳里曾提出划分经济发展阶段的标准:人均GDP2100,3360美元时，经济发展处于发达经济初级阶段;3360,5040美元时，经济发展处于发达经济高级阶段。也就是说就我国整体而言接已近于发达经济的高级阶段。房地产产业进入发展阶段，经济发达地区进入产业旺盛发展阶段。而且随着我国城市化进程的加快、人口红利、人民币流动过剩、人民币升值预期及国民的消费习惯等诸多因素，房地产产业的蓬勃发展必然是势不可挡。 21 这也是在经济发展过程中必然会衍生出来的一种次生经济现象和社会现象。 根据上述分析，可以确定当前房地产产业的发展总体规模是没有泡沫的，因为有庞大的刚性需求在等待。那么关键是房地产价格是否合理,房地产价格泡沫到底有多大, 首先让我们回顾、比较一下上世纪90年代日本的房地产泡沫的形成和破灭。第二世界大战后，由于日本军国主义穷兵黩武，战争失败，使得日本战前积累的财富丧失殆尽，战后经济陷入崩溃的边缘。战争受灾人数为880万人，直接财产损失达643.9亿日元。日本战后的工业产量仅为战前1937年的20%，通货膨胀严重，粮食奇缺，生产几乎陷入停顿。如此同时，日本住宅严重匮乏，住房紧缺成为全国一个严重的社会问题。为解决这一难题，日本政府采取了由政府、民间、个人共同集资的政策，并通过立法方式由政府强制执行。这种措施产生了良好的效果，使战后日本住宅建设在国民生产总值中所占比例保持在6,,8,左右。随着日本经济自20世纪60年代中期以来的快速发展，经济实力的迅速增强，住宅质量从战后初期低标准的简易房提高到设施齐全的较高标准住房，至1981年全日本基本解决了供需之间的数量上以及质量上的矛盾。日本房地产泡沫经济起源于80年代，在《广场协议》签署以后日本行银行为了避免日元的过快升值大量购买美元，被动的增加了货币的投放量。社会上总货币量远远超过实体经济的需要，使整个金融体系拥有了大量的现金和准备金，具备了扩大放贷规模的能力。而此时日本央行又不合时宜地、接二连三地调低贴现率，低利率降低了公司的借款成本，引发了企业的大量借款。但由于当时日本经济增长速度下降，企业实物投资积极性不高，因而很多企业就把这些资金运用于土地资产和金融资产的投机上，与此同时银行也毫无节制地发放抵押贷款，大量向土地投机融资，促进了房地产价格的上涨。房地产的升值和信贷规模的不断扩大形成恶性循环，推动了房地产泡沫的形成和膨胀。在泡沫的最高峰时期，日本的土地总值达到美国的4倍，东京千代田区的土地价值可与整个加拿大的土地资产价值相匹敌。1987年日本47个都道府县所在地的最高临街地价的平均值比上一年上涨了19.6%。这一上涨幅度为上一年的两倍，1988年又进一步增长为23.7%，1989年为28.0%，1990年为28.7%。如此高的上涨率被日本媒体形象地称为“狂乱地价”。这种价格的高速增长，至1991年终于达到了难以为继的程度。1991年在大都市圈里，地价开始下落，1992年1月公布的地价(全国全用途平均)出上一年同期下降4.6%。从1992年开始，地价下落速度加快，1993年1月公布的地价比上一年同期下降了8.4%。其中大都市圈地价下跌的尤其惨烈。以1983年1月公布的地价为基准，比照1993年1月公布的地价来计算下跌率:东京圈下跌25%，大阪圈下跌39%，名古屋圈下跌20%。时至此时，泡沫破灭的看法在国民中日益普遍。 另外，在国际方面，美国和德国等主要经济大国长期利率开始上升，日本长期利率上升的预期加大，人们对于房市进一步看淡。以资产价格升值预期为前提的投机需求趋于瓦解，此时过度膨胀的泡沫，已接近崩溃边缘。虽然此后日本政府采取了一系列措施，但还是难以阻止资产价格灾难性的下跌。日本经济在此后转而进入一个令人痛苦的衰落期，在泡沫经济留下的泥潭中徘徊了将近十年。比较一下日本所发生的房地产泡沫与我国当前的房地产发展状况有如下本质上的区别: 一、日本房地产泡沫产生于国家城市化进程完成之后。日本城市化进程于上世纪80年代初完成。当时城市人口占总人口的比率已超过70%。而且国民所需的住宅无论从数量而是质量80年代初期已经得到很好的解决。而房地产的暴涨则发生于85年的《广场协议》之后，房地产泡沫的破灭更是到了90年代初。在刚性需求严重不足的情况下，盲目发展房地产产业是其泡沫破灭的根本因素之一。而我国目前正处于城市化进程之中，10年前我国城市人口占总人口的比率约33%，现在也仅为43%。要完成我国的城市化进程，还有大量的农村人口需向城市移民。同时城市居民对住宅面积、质量要求的提高及人口红利因素等无一不对房地产需求构成强有力的支撑。也就是说大量的刚性需求是客观存在的。因此房地 22 产产业规模本身是不存在泡沫的。当然，不可否认当前房地产产品结构，和房地产需求结构之间存在差异。 二、 日本房地产上涨过程漫长，价格涨幅惊人。东京土地价格从1955—1987年保持年均增长16%的速度。将近30年土地价格的持续增长。1985年以后的4年时间中，东京地区商业土地价格猛涨了2倍，大阪地区猛涨了8倍，两地住宅价格都上涨了2倍多。1985年，东京都的商业用地价格指数为120.1(1980年为100)，但到了1988年就暴涨到了334.2，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。东京银座四本目地价甚至达到1.2亿日元/坪。(1坪约为3.3平方米)其“泡沫”现象异常惊人。而我国即便是房地产价格历年来涨幅最大、房地产价格最高的城市深圳2007年度二季度的房地产价格指数也仅为114.3。房地产实物价格更是不可与日本当时的价格同日而语。 三、 日本大量企业资金参与土地投机。 战后一段时间，由于日本经济基础薄弱，企业长期缺乏资金，其生产发展主要依赖银行的贷款，而1973年石油危机之后，企业自有资金的比率迅速提高。进入80年代后，这一比率基本维持在80,左右。出现这种情况的主要原因是石油危机以后，日本经济由高速增长时期转向稳定增长时期，投资率下降，而且通过高速增长时期的积累，企业自身拥有的资金量大为增加，对银行的依赖程度降低。与此同时，日本银行多次降低贴现率，致使有价证券的价格上升，股票和债券的筹资成本低于银行贷款，这便促使企业积极寻求低成本的筹资渠道来筹集资金。由于当时日本经济增长速度下降，企业实物投资积极性不高，因而很多企业就把这些资金运用于土地资产和金融资产的投机上，从中获取巨额利润，企业的这种投机活动大大推动了地价的上涨。而我国现阶段真正参与房地产投机活动的企业很少，即使参与房地产投机的也多为个人炒家。其资本实力有限，不可能大大推动土地和房地产价格虚涨。更重要的是由于投机或投资的规模少，不会有大规模、大面积的抛售房产的情况出现。因此也不可能对当前房地产价格产生大的杀伤力。 四、 由于我国工业规模、基础设施建设规模的不断扩大，房地产需求旺盛，使得土地消耗急剧增加。从1996年到2004年，全国耕地面积由19.51亿亩减至18.37亿亩，是世界上耕地资源消耗速度最快的国家之一。保持我国18亿亩耕地不被其他产业侵占的目标十分艰巨。土地的稀缺，势必使得土地成本增大。而建筑材料、人工成本的暴涨、资金成本以及各类税费的增加也同样使得房地产价格上涨。 五、 当前我国所面临的人民币升值压力、人民币流动过剩、境外资金不断涌入等因素，也将使得包括房地产在内的人民币资产的价格上升。 综上所述，我国房地产业，在相当长的一段时间内，仍将是国民经济的支柱产业之一。房地产投资规模仍然会进一步扩大。房地产价格在相当长的一段时间内，就其总体而言仍然会在上升通道中运行。尽管当前一线城市房地产价格结合国民收入来看，无疑是偏高。但从发展眼光来看，现有的房地产价格，应该仍在相对合理的范围之内。那些指望房地产价格发生大幅度逆转的想法，只能一厢情愿而已。当然大家希望看到的是价格平稳的呈螺旋式的上涨，而不是呈直线式暴涨。同时也需要承认目前产业的发展存在供给结构和需求结构之间的矛盾。 23