[教学设计]房地产项目开发贷款基本流程

[教学设计]房地产项目开发贷款基本流程 房地产项目开发贷款基本流程 时间:2010-07-22 21:49来源:未知 作者:l 点击: 次 开发贷款定义 房地产开发类贷款是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。 借款主体 经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》的房地产开发企业。 贷款条件 1.必须经国家房地 开发贷款定义 房地产开发类贷款是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。 借款主体 经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》的房地产开发企业。 贷款条件 1.必须经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业。 2.具有贷款卡，在银行开立基本账户或一般账户。 3.开发项目与其资质等级相符。 4.项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开(施)工许可证，按规定缴纳土地出让金。 5.项目的实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场的需求，有良好的市场租售前景。 6.项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。 7.贷款用途符合国家有关法规和政策。 8.项目资本金应达到项目预算总投资的35%以上，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。 贷款所需材料 一.基本材料 1..法人营业执照(原件及复印件)和建设管理部门核准的资质证明; 2.法人代码证书(原件及复印件); 3.税务登记证(原件及复印件); 4.企业贷款卡; 5.财政部门或会计(审计)事务所核准的前三个年度财务报表和审计报告，成立不足三年的企业提交自成立以来的年度审计报告和近期报表; 6.公司章程(原件及复印件); 7.验资报告(原件及复印件); 8.法定代表人证明、签字样本;(责任编辑:l) 房地产开发贷款可以采取期权抵押方式 鉴于购房者获得的房屋期权可设定抵押，则开发商拥有的房屋期权也应该可以设定抵押。上海市人民政府第76号令《上海市房地产抵押办法》第三条就规定了房屋期权包括房屋建设期权和预购商品房期权，即依法生效的建设工程总承包合同，建设 工程施工 建筑工程施工承包1园林工程施工准备消防工程安全技术交底水电安装文明施工建筑工程施工成本控制 总承包合同约定 鉴于购房者获得的房屋期权可设定抵押，则开发商拥有的房屋期权也应该可以设定抵押。上海市人民政府第76号令《上海市房地产抵押办法》第三条就规定了“房屋期权包括房屋建设期权和预购商品房期权”，即依法生效的建设工程总承包合同，建设工程施工总承包合同约定开发商某一时间获得建成房屋的权利可设定抵押。 建设银行上海分行曾经尝试以开发商与施工单位签定的合法生效的建筑工程承包合同为依据，按在建项目分部工程完成工程量分段设定抵押权，分段递增抵押物，并按约定的抵押额分次发放贷款。 房地产抵押贷款知识介绍 一、房地产抵押与房地产抵押贷款的含义 (一)抵押与房地产抵押 抵押是指债务人在法律上把其财产所有权转让给债权人，而债权人并不占有财产的一种担保形式。 抵押可分为两类:一类是不成文法抵押，即是把财产的所有权转让给债权人，能否收口， 要看债务的偿还 一、房地产抵押与房地产抵押贷款的含义 (一)抵押与房地产抵押 抵押是指债务人在法律上把其财产所有权转让给债权人，而债权人并不占有财产的一种担保形式。 抵押可分为两类:一类是不成文法抵押，即是把财产的所有权转让给债权人，能否收口， 要看债务的偿还情况而定，如不能按时清偿所借债务，财产所有权便不能收回。如果能按时清偿所借债务，财产所有权便可以收回;另一类是有合法留置权的抵押，它是在法律上给予承押人留 置财产的权利。抵押是在债务人和债权人都认为比较公平合理的前提下，为确保债务按时清偿而实行有价担保的一种行为。对于债务人(承押人、抵押人)来说，仍然保留对财产的占有和使用;对于债权人(受押人。抵押权人)而言，在债务清偿之前，拥有抵押财的所有权，可避免遭受损失，在整个抵押过程中，债权人享有抵押权。抵押权是在他人所有的不动产上设定的一种担保物权，当 债务人不能履行偿债时，债权人有权拍卖。转让或兑现设定抵押的财产，并从其款项中得到清偿。抵押权与债权的关系十分密切，它随着债权的发生而发生，随债权的消失而消失。作为抵押的财产即抵押品的种类很多，一般为易子保存或变卖的商品，如股票。债券、房地产等。 房地产抵押是抵押的一种形式，指抵押人将其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 房地产抵押权即是以房地产作为清偿债务的担保的财产而形成的权利，是随房地产抵押的形成而发生的。房地产由于其经济价值大，耐用期限长，具有保值、增值性、不可移动性，是一种较为理想的抵押品。在房地产抵押期间，房地产产权仍然由产权所有者管理，债权人只能按期取息和收回借款，而无使用与管理房地产的权利。当债务还清，债权人收回房契、地契，抵押即告结束。如债务到期抵押人不能清偿，抵押权人可以向法院申请拍卖 抵押物，以偿还其债务。债务已到期而未能清偿时，抵押房地产的所有权属于抵押权人。如抵押物拍卖。转让后所得价款偿还债务有剩余部分，应退还给抵押人，不足时抵押权人仍可以和其他债权人一样，可向债务人继续追索。 (二)房地产抵押贷款 抵押贷款也叫抵押放款或财产担保放款，指银行或其他金融(责任编辑:l) 房地产抵押贷款的法律风险与防范 目前全国房地产市场处于震荡之中，虽然国家、地方不断出台调控政策措施，如果房地产市场一旦衰退，将对银行的信贷资金将构成巨大的风险，其杀伤力不可低估。房地产抵押贷款相对于保证贷款风险较小，但目前房地产抵押贷款潜在着较大的法律风险，不能不引起银 目前全国房地产市场处于“震荡”之中，虽然国家、地方不断出台调控政策措施，如果房地产市场一旦衰退，将对银行的信贷资金将构成巨大的风险，其“杀伤力”不可低估。房地产抵押贷款相对于保证贷款风险较小，但目前房地产抵押贷款潜在着较大的法律风险，不能不引起银行高度的警觉和重视，有必要对房地产抵押贷款采取有效防范措施，以防止信贷资产的流失。 一、房地产开发抵押贷款的风险和防范 1、房地产开发应具备“四个证”，按照《建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》的规定，“对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。”按照《担保法》司法解释第四十八条规定“以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。”不具备“四证”建筑起来的房产应属于违章建筑，因此银行不应向“四证”不齐的开发商发放房地产抵押贷款。 2、房地产开发建筑承包商优于抵押权人受偿。 《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定:“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将工程折价，也可以申请人民法院将工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程的折价或者拍卖的价款优先受偿。”而《最高人民法院关于建设工程优先受偿权问题的批复》第一条进一步明确规定:“人民法院在受理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当按照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。”因此如果借款人欠银行贷款(房地产抵押贷款)，又欠建筑工程款，那么按照上述法律规定建筑工程款优先于银行抵押贷款受偿。 银行应采取以下两种方式防范这种贷款风险:一是认真执行贷款“三查”制度，切实做好贷前调查，查明防地产开发商是否欠建筑商建筑工程款;二是根据意思自治的原则，由建筑商作出放弃建筑工程优先受偿的书面承诺;三是通过借款人要求建筑商对借款本息承担连带保证责任。(责任编辑:l) 北京市国土资源局关于房地产开发项目在建工程抵押登记有关问题 各区(县)国土资源分局、各区(县)房屋行政管理部门、北京市国土资源局经济技术开发区分局、各房地产开发企业: 为规范我市在建工程抵押登记工作，保护 抵押权人、抵押人及相关权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市房地产抵押管理 各区(县)国土资源分局、各区(县)房屋行政管理部门、北京市国土资源局经济技术开发区分局、各房地产开发企业: 为规范我市在建工程抵押登记工作，保护抵押权人、抵押人及相关权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市房地产抵押管理办法》(2001年建设部第98号令)等有关法律法规的规定，现就我市房地产开发项目在建工程抵押登记工作有关问题通知如下: 一、本通知所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程。 继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行(包括其它法定金融机构)作为偿还贷款履行担保的行为。 二、房地产开发项目在建工程抵押登记工作统一由北京市国土资源局(以下简称市国土局)及各区(县)国土资源分局负责办理。北京市建设委员会(以下称市建委)及各区(县)房屋行政管理部门按照职责分工负责相关工作。 三、未取得《北京市商品房预售许可证》的房地产开发项目拟办理在建工程抵押登记，需由房地产开发企业向市建委申请核实未办理商品房预售许可证的情况。市建委核实后为房地产开发企业出具抵押楼栋未办理商品房预售许可证的证明，房地产开发企业和提供贷款的金融机构凭此证明向市、区(县)国土资源管理部门申请办理在建工程抵押登记手续。 四、未取得《北京市商品房预售许可证》的房地产开发项目办理在建工程抵押登记期间，市建委对房地产开发企业提出的预售许可申请不予受理。房地产开发企业办理在建工程抵押登记审批事项完毕后，方可申请预售许可。 五、房地产开发企业申请办理《北京市商品房预售许可证》时，对预售项目已办理了在建工程抵押登记的，需由抵押权人出具同意抵押房屋销售的证明。 六、已取得《北京市商品房预售许可证》的项目，以未售房屋抵押的，需由提供贷款的金融机构和房地产开发企业共同向项目所在地的市、区县建委、房管局申请查询拟抵押房屋未销售情况。市、区县建委、房管局通过北京市房地产交易管理网查询后，为提供贷款的金融机构和房地产开发企业出具拟抵押房屋未销售(指未网上认购、网上签约)的证明。房地产开发企业和提供贷款的金融机构凭此证明向市、区(县)国土资源管理部门申请办理未售房屋在建工程抵押登记手续。(责任编辑:l) 住房反向抵押贷款定义 住房反向抵押贷款就是指已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值、折损 情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。它使得投保人终生可以提前支用该房屋的 销售款。 借款人在获得现金的同时，将继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，相应的金融机构同时享有房产的升值部分。即“抵押房产、领取年金”。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房，所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。 申请公积金住房抵押贷款手续 个人申请住房公积金抵押贷款，向承办银行提交以下证明文件: ?户口薄，如户口薄未能清楚反映申请人的婚姻情况或配偶情况的，需补充申请人结婚证。 ?申请购房贷款的，提供有效的商品房购销合同，或房屋买卖契约(二手楼买卖)。 ?申请大修住房贷款的，提供由规划、土地、建设行政管理部门颁发的规划许可证、用地许可证、建筑施工许可证或有同样效力的文件、批文，工程预算。——建房的参照大修类执行，实施后再明确工作程序。 ?市外职工在我市申请住房公积金贷款的，需提供申请人缴存地住房公积金管理部门出具的证明，反映申请人住房公积金的缴存情况(包括缴存时间、缴存比例、工资基数、和缴存额)，或受委托银行要求的其他资料。 ?如共同购房人中存在夫妇以外第三人的(以购房合同为准)，需提供有第三人签名认可的借款抵押合同书(如组合贷款合同中包括了抵押物处理的，可用该合同替代)或由房地产管理部门出具的有第三人姓名的抵押证明书;如共同购房人为被监护人的(年龄未达法律规定)，由监护人代为签名。 ?贷款申请人(或开发商)在《佛山市住房公积金住房抵押贷款业务办理流程时间跟踪表》上签名确认申报时间，交回承办银行。 以上资料经承办银行初步核对后，送交市住房公积金管理中心或管理部审核，经审核通过的，由市住房公积金管理中心或管理部委托承办银行发出贷款并划入售房方帐号;建造、翻建和大修住房的，承办银行将贷款划入施工方帐号。 政策性住房抵押贷款申请须知 职工个人申请政策性住房抵押贷款必须同时满足以下几个条件: l、具有城镇常住房口; 2、按时足额交纳住房公积金一年以上; 3、具有购建自住住房的合同或有关证明文件; 4、具有稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力; 5、同意用本人所购建的住房作抵押物，并按规定办理贷款担保、抵押及抵押物的保险。 职工申请政策性住房抵押贷款时，需提供以下资料和文件: l、借款申请书; 2、借款人的身份证、户口薄; 3、购建自住住房的合同协议书或其他证明文件; 4、有关部门同意建造住房的证明文件; 5、借款人单位出具的借款人家庭稳定收入的证明。 6、借款人购建住房费用30%的自筹资金落实证明; 7、借款人在贷款人指定的银行房信部开生借款使用帐户; 8、贷款人要求提供的其他资料和文件。 其具体贷款程序如下: 1、借款人向政府住房公积金管理中心提出借款申请，并提供上述资料文件，填写借款项目审批表; 2、根据政府下达的住房资金年度使用计划、住房资金管理的有关规定及住房公积金的交纳情况，由中心对借款人进行资信审查; 3、借款人办理抵押物的抵押登记和保险; 4、借贷双方和受托银行共同签订住房抵押贷款合同; 5、委托受托银行办理贷款手续，并将贷款转入借款人开立的借款使用帐户。 住房抵押贷款有几种, 问:住房抵押贷款有几种? 答:在我国开展的个人住房抵押贷款业务主要有两种:政策性个人住房抵押贷款和经营性个人住房抵押贷款。 政策性住房抵押贷款主要是指:住房公积金管理中心发放的住房抵押贷款;国家安居工程发放的个人住房抵押贷款等。 经营性个人住房抵押贷款主要是指:各商业银行向普通居民发放的个人住房抵押贷款 房地产抵押贷款知识介绍 来源: 作者: 时间:2010/11/25 一、房地产抵押与房地产抵押贷款的含义 (一)抵押与房地产抵押 抵押是指债务人在法律上把其财产所有权转让给债权人，而债权人并不占有财产的一种担保形式。 抵押可分为两类:一类是不成文法抵押，即是把财产的所有权转让给债权人，能否收口， 要看债务的偿还情况而定， 一、房地产抵押与房地产抵押贷款的含义 (一)抵押与房地产抵押 抵押是指债务人在法律上把其财产所有权转让给债权人，而债权人并不占有财产的一种担保形式。 抵押可分为两类:一类是不成文法抵押，即是把财产的所有权转让给债权人，能否收口， 要看债务的偿还情况而定，如不能按时清偿所借债务，财产所有权便不能收回。如果能按时清偿所借债务，财产所有权便可以收回;另一类是有合法留置权的抵押，它是在法律上给予承押人留 置财产的权利。抵押是在债务人和债权人都认为比较公平合理的前提下，为确保债务按时清偿而实行有价担保的一种行为。对于债务人(承押人、抵押人)来说，仍然保留对财产的占有和使用;对于债权人(受押人。抵押权人)而言，在债务清偿之前，拥有抵押财 的所有权，可避免遭受损失，在整个抵押过程中，债权人享有抵押权。抵押权是在他人所有的不动产上设定的一种担保物权，当 债务人不能履行偿债时，债权人有权拍卖。转让或兑现设定抵押的财产，并从其款项中得到清偿。抵押权与债权的关系十分密切，它随着债权的发生而发生，随债权的消失而消失。作为抵押 的财产即抵押品的种类很多，一般为易子保存或变卖的商品，如股票。债券、房地产等。 房地产抵押是抵押的一种形式，指抵押人将其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 房地产抵押权即是以房地产作为清偿债务的担保的财产而形成的权利，是随房地产抵押的形成而发生的。房地产由于其经济价值大，耐用期限长，具有保值、增值性、不可移动性，是一种较为理想的抵押品。在房地产抵押期间，房地产产 权仍然由产权所有者管理，债权人只能按期取息和收回借款，而无使用与管理房地产的权利。当债务还清，债权人收回房契、地契，抵押即告结 束。如债务到期抵押人不能清偿，抵押权人可以向法院申请拍卖 抵押物，以偿还其债务。债务已到期而未能清偿时，抵押房地产 的所有权属于抵押权人。如抵押物拍卖。转让后所得价款偿还债 务有剩余部分，应退还给抵押人，不足时抵押权人仍可 以和其他债权人一样，可向债务人继续追索。 (二)房地产抵押贷款 抵押贷款也叫抵押放款或财产担保放款，指银行或其他金融 机构要求借款人提供一定的财产作为还款的物质保证而发放的贷款。抵押贷款与信用贷款是平行存在的两种贷款形式。信用贷款 是借款人单凭自身信誉，无需提供物质保证而从银行取得的贷款。这种贷款方式对放款人而言风险较大，因此利率较高，往往只对一些信誉好的大公司提供。在市场经济条件下，由于市场竞 争日趋激烈，广大商品生产者和经营者都会面临无力清偿债务， 甚至破产的危险。为确保贷款的安全，减少贷款风险，金融机构往往要求贷款人提供一定抵押物作为担保品，以备借款人不能依 约偿还本金和利息时，银行可以依法从变卖抵押财产得款中得到补偿。可以用作抵押财产的物品有:房地产、机器设备、有价证券、流动资产等。 房地产抵押贷款则是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款。它是房地产信贷业务的主要形式，在融资业务中占据了重要地位。在房地产抵押贷款中，不转移房屋的占有权、使用权、处分权和收益权，但产权人 和受押者都不能随意处理房屋。与其他贷款相比，房地产抵押贷款具有以下特征: 1.是以房地产作为抵押物为前提来融通资金的贷款房地产抵押贷款是以房产或地产为抵押而取得的贷款。与信用贷款相比，房地产权参加到抵押人与承押人之间的借贷活动中，减少了债权人的贷款风险，而且其贷款发放数额由抵押物的价值和贷款项目风险程度来决定，整个借贷活动的展开以房地产抵押品的存在为前提。但就借贷双方而言，其目的都不是为了取得抵押物，而是以抵押物为前提融通资金。借方是为了获得资金 而将房地产抵押，贷方为保证贷款安全而要求取得抵押物的抵押权。 2.当事人具有双重关系借贷双方不仅具有债权债务关系，而且还存在出押受押关系。借方既是债务人又是出押人;贷方既是债权人又是受押人。 3.抵押物权属关系复杂房地产抵押中抵押权是从属于主债权的担保物权，在抵押期间内，房地产抵押物设立抵押权，并办理登记，抵押权人保管房产的产权(所有权)证书和地产的使用权证书，但不转移房地产的占有权、使用权、处分权和收益权，仍归出押人。当贷款到期如出押人履行债务，房地产所有权证书归还出押人，如出押人不能清偿债务，承押人可以行使对房地产的所有权。 4.借贷双方须签订抵押合同，保护双方权利房地产抵押所涉及的权属关系较为复杂，为保证抵押双方的权利和义务，必须签订房地产抵押合同，并应到房地 产管理部门进行抵押登记，使其发生法律效力。还清贷款全部本息后，房地产抵押合同即告终止。 5.涉及关系人及影响因素众多房地产抵押贷款与其他标的物抵押贷款不同，它不仅涉及到 抵押人与承押人的双方利益，还涉及如房地产使用人。共有人以及它项权利人等各方面的权益。影响因素有:交易市场上房地产实际价格的波动情况。抵押期间房屋的使用。修缮、管理、养护 对实际价格所产生的影响，以及意外灾害、人为事故等。 二、 房地产抵押贷款的程序 (一)提出贷款申请 凡是符合贷款条件的借款人向银行申请房地产抵押贷款时需填写《房地产抵押贷款申请表》，并提供规定的文件，经贷款负责人认定后方可办理借款申请。如借款人为房地产开发经营企 业，则申请房地产抵押贷款时应提交的文件包括:房地产抵押登 记申请书。抵押当事人身份证明或法人资格证明、经有权部门批准的立项文件。抵押房地产的清单及所有权证件、房地产抵押合同、贷款银行要求提供的借款人财务情况和其他有关文件。当以土地使用权作抵押向银行取得贷款时乡还需提交抵押当事人的身份证明或法人资格证明、土地使用证、土地使用权出让合同及按合同付清出让金的凭据。 (二)贷前审查 金融机构收到借款人的申请及相关文件后，要对借款人和抵押标的物进行全面的审查和分析。这是保证贷款安全的重要环节，审查包括以下内容: 1.对借款人资格、资信的审查主要审查借款人是否具备相应的资格和确有还款能力。抵押人应具有完全民事行为能力，对抵押房地产拥有所有权，并领有所有权凭证;法人应具备独立核算、自负盈亏能力，且具有房地产开发权。同时，银行可要求企业提供验资证明。财务报表等资 料审查抵押人的资信状况。在对借款人审查的同时也要审查承押人是否具有承押资格， 这将由政府指定的房地产抵押贷款领导机关来进行。我国有些地区规定，房地产抵押贷款发放机构必须是国内的银行或者是在我国设立办事机构的外国银行。 2.对抵押物的审查对于抵押房地产的选择和审定，主要着眼于易于保值。易于变现。易于保管以及易于估价的房地产。抵押物要符合国家有关规定，不得抵押的房地产不能用于贷款抵押。 3.对贷款用途。项目的审查和分析一是审查贷款的用途是否符合国家有关规定;二是对贷款项 目进行可行性评估，从市场研究和经济研究两方面分析贷款是否可行，主要有以下比率指标: (1)营业净收益与贷款本息比率。这是分析房地产抵押贷款还款能力的指标，计算公式为: 预计项目年度营业净收益/年度偿还贷款本息金额该比率越低，对金融机构而言风险越小，反之，风险越大。 (2)营业费用比率。该指标也可以分析房地产抵押贷款的还款能力，计算公式为: 营业费用/项目实际总收入该指标越大，反映项目创造单位收益所需的投入越大，贷款 人可将该指标与市场上平均水平比较，一般不能差距太大。 (3)保本比率。指项目支出与收入的比例，计算公式为:(营业费用十贷款本息)/潜在总收入贷款人一般规定允许的最高比率范围为70%一95%，如比率高于这一水平，则项目得不到保本的现金流。 (4)贷款价值。计算公式为: 抵押贷款金额/抵押房地产价值这个比率对金融机构而言，越低则贷款安全性越大，相反，贷款安全性就越差。抵押贷款金额的确定取决于各方面因素，如 银行可贷资金是否充裕、借款人的自筹资金能力、借款人的还款能力以及政府的法律、法令等等。 (三)对抵押房地产的估价 房地产抵押估价是审核房地产产权证书的真实性及可靠性，并在综合考虑市场变化。利率趋势等因素的基础上，对抵押房地产的价值进行评估，决定该贷款金额与抵押物价值的比率。房地 产价值评估可分为住房估价和土地估价两个部分。住房估价方法较单一，计算公式为: 房价=房屋重置价乘于房屋成色 ，其中重置价是按现有物价水平重新建设房屋的价值，成色是用百分比表示的新旧程度。房屋估价还可以按各种建材数量构成评点计算，也可以采用立方尺法、平方尺法等。其基本思路是先计算其建设成本，然后减去折旧。 土地估计则较为复杂，常用的评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本法等。房地产金融机构一般配有专职或兼职估价人员，对抵押房地产作出价值判断。 通过上述方法计算出房地产现值后，金融机构根据房地产市场走势。贷款利率变动趋势等因素，决定贷款金额与房地产价值的比率，算出贷款额度。本世纪初美国刚开始推行房地产抵押贷款时，贷款价值比仅为50%-60%，后随经济发展，这一比率提高到80%左右。“二战”后，美国房地产抵押贷款由于二级抵押市场的建立，房地产的易售性、价值流动性增强，贷款风险分散，贷款价值比率高达90%。我国由于刚刚开始推行房地产抵押贷款制度、贷款额度要根据福利性住房和盈利性经营房地产分别确定，前者可享受优惠，而后者则应从严掌握。 (四)房地产抵押贷款合同的签订和登记 对贷款审查合格之后，借款双方应在平等协商的基础上，共同订立抵押贷款合同。房地产抵押贷款合同是指房地产抵押当事人。(包括借贷双方和担保人)按照一定的法律程序签订的书面契约，所签订合同应办理公证登记。另外，抵押人和抵押权人应在房地产抵押合同签订之日起30天内持抵押合同。有关批准文件及证件到当地房地产产权管理部门申请抵押登记。登记的目的是为防止产权不清或已经失效，以及一物两押。房地产产 权管理部门应在规定日期内办完登记手续。抵押合同自抵押登记之日起生效。未经登记的房地产抵押贷款，法律不给予保护，如抵押合同变更。解除和终止，抵押双方当事人应自发生之日起15日内向原登记机关办理变更或注销登记手续。 (五)抵押房地产的保险 我国有些地方性法规和政策规定，房地产抵押人在申请抵押贷款前，应按银行指定的险种向保险公司投保，否则不能取得贷款。借款人可持购房合同或售房单位出具的住房交付使用证，办理投保手续。借款人自行组织施工或翻修住房的应办理“建修房综合保险”，至建修住房全部竣工时为止。保险金额的确定:凡以、建的住房作抵押的，不得少于购、建住房的价值;以优惠价购房的住房作抵押的，应按优惠价房的现值进行保险;旧房翻新后作抵押的，将旧房价值与翻修费 用之和作保险金额。抵押期内，保险单由贷款人保管。抵押物的保险期应与抵押贷款期限相一致，借款人在抵押期间不能中断或撤消保险。如果借款人中断保险，贷款单位有权代为保险，费用由借款人负担。被保险的抵押物一旦出险，其责任范围内的灾害事故，由保险公司按保险单规定赔偿。贷款单位为抵押物保险赔偿的第一受益人，如果借款人未按合同履行还本付息者，贷款单位有权从保险赔偿金中扣除贷款本息。 (六)抵押物的占管和处分 1.抵押物的占管一般而言，抵押物的占管方式有两种:抵押权人占管方式和 抵押人占管方式。房地产商品的特性决定了房地产只能由抵押人占管，抵押权人保管房地产的产权证书及其他证明文件。未经抵 押权人同意不得以任何方式或理由将房地产交由他人占管。抵押人在占管期间应维护已作抵押的房地产的安全和完整，并随时接受对方的监督和检查。抵押人未征得抵押权人书面同意，不得擅自将抵押物出租、变卖、拆除、赠与、改建，不得改变其性质。 己作抵押的房地产在抵押期间内发生继承。遗赠时，继承人、受遗赠人应书面告知抵押权人。 2.抵押物的处分 抵押物的处分，是房地产抵押权实现的最高形式，有下列情况之一的抵押权人有权向有关部门申请处分抵押物: (1)抵押人未依约履行债务的，即合同期满后未还清贷款本息的; (2)抵押人死亡或被宣告死亡或失踪而又元人代其履行债务的; (3)抵押人的继承权或受遗赠人代管人拒不履行债务的; (4)抵押人被宣告解散或破产的。 抵押权人可以申请下列方式之一处分抵押物: (1)申请当地房地产市场公开拍卖; (2)委托房地产交易市场出售; (3)经过当地房地产管理部门同意的其他适当方式。不论采取何种方式，均应按照当地有关规章办理。 抵押房地产处分所得价款的分配原则和分配顺序是: (1)支付处分抵押物的费用; (2)扣除抵押物应交税费; (3)偿还抵押权人的债权本金、利息以及违约金; (4)所剩余部分退还抵押人。按照《企业破产法》规定，抵押物不属于破产财产，但抵押物处分价款超过偿还额的剩余部分属于破产财产;抵押物处分价款不足偿还贷款部分，作为破产债权依照破产程序受偿。 三、房地产抵押贷款额度、期限与利率房地产抵押贷款的贷款额度由贷款人根据借款人的资信程度、经营状况。申请借款金额和借款时间长短确定，一般最高不 超过抵押物现行作价的70% 。贷款的期限主要有两种:短期建 设贷款以建设周期为限，一般3一5年;长期经营贷款15一30年左右。抵押贷款利率一般是按照期限、货币市种确定的，人民币抵押贷款利率按建筑业流动资金贷款利率执行，并根据贷款期限的长短。借款数额的多少，实行浮动利率。外币抵押贷款利率按 照人民银行公布的外币贷款利率加浮动利率执行。贷款利息实行 按季结息的办法，利息的收取方法是由贷款人按季直接从借款人的存款账户中收取。 四、房地产抵押贷款的偿还方式 借款人在贷款合同规定期限内偿还贷款本息，选择何种还 款方式由借贷双方在合同中约定，常见的偿还方式有以下几种: (一)分期还本金加利息的不等额抵押贷款还款方式(递减 还款) 这种还款方式是以总贷款金额除以还贷期，得出每期应还的本金，再加上该期利息，便得出各期应还金额。与按揭贷款递减 还款的计算原理相同，只是一般是按年还款。 (二)每年支付利息，期满一次偿还本金或分期归还本金的还款方式一般对于期限不大长，金额不太大的贷款，可采用每年支付利息，期满一次偿还本金方式，如一笔房地产抵押贷款50万元， 期限3年，年利率10%，则每年支付利息50x l0%:5万元， 到期一次还清本金50万元。对于那些期限较长、金额较大的长期贷款 可采用分期归还本金方式。 (三)资金回收式年度等额还款方式该方式是还款年度内，每年还款固定不变。 (四)本金利息平均归还方式 这种方式是借款人在各期次以相等的额度平均偿还贷款的本息。 抵押贷款申请的步骤 房屋抵押贷款作为购房的最好方式，那么如何申请房屋抵押贷款呢?本文主要介绍了房屋抵押贷款的步骤，并提供贷款所需资料准备，房屋抵押贷款需要进行公证。本文最后还提供不能申请抵押贷款的几种情况。 房屋抵押贷款申请步骤进一步说明: 第1步、准备贷款所需材料 境内外人士提供申请住房抵押贷款资料一览表 文件种类 本市居民 外省市居民 境外人士 身份证明 借款人、抵押人及房屋共有人的身份证及户口簿(正本和复印件) 除身份证、户口簿外，提供户籍证明原件，本市暂住证 港澳人士提供回乡证或通行证身份证;台湾人士提供通行证、身份证、户籍藤本;其它外籍人士提供护照 婚姻证明 已婚者提供结婚证书(原件和复印件);未婚者提供未婚证明原件 同左 已婚者提供结婚证书原件未婚者提供的未婚证明原件需经有效境外公证、律师楼见证或我国驻外大使馆认证 收入证明 提供由单位出具的收入证明或其他资产证明 同左 同左 其他资料(由银行和律师楼提供) 贷款申请书、扣款帐户、借款人通讯地址证明、承诺函、上海市房地产转让登记委托书、上海市房地产其他权利登记申请书、同意书(房屋共有人同意抵押书)同左 同左 房产商或销售商提供的资料 购房首付款收据复印件，预售或出售合同一本 同左 购房首付款收据复印件，经公证过的预售或出售合同一本 第2步、进行房屋评估， 签订贷款合同，办理保险、公证手续 公证时需要带的材料: 申请人和配偶及参加贷款人及共有人的户口薄 原件 申请人和配偶及参加贷款人及共有人的身份证 原件 结婚证 原件 私 章 保险费 详细 外地人需要暂住证明 原件 第3步、交易中心抵押权利登记 第4步、发放贷款 相关阅读: 不能申请抵押贷款的房产 ?未结清贷款的房产 抵押消费贷款的房产必须是没有任何抵押且无贷款的房产。如果是有抵押的房产或者此房产正处于按揭状态当中，银行已经拥有此房产的他项权利，借款人再对此房产进行抵押，银行不是允许的。因为两家银行无法同时拥有一处房产的他项权利，为此借款人不能够使用抵押消费向银行申请贷款。 ?部分已购公房 已购公房中有两种情况不能办理抵押消费贷款，一种是无法提供购房合同或购房协议的已购公房，因为如果在购房合同中有原单位有优先购买权的条款，银行无法取得他项权利，所以银行也无法操作此套房产的抵押消费贷款;另一种是已购公房中不能提供央产房上市证明的央产房，因为这样的房产不能够上市进行交易，也就无法操作该项业务。 ?未满五年的经济适用房 回迁房是政府保障性住房之一，一般按经济适用房管理，或者其房屋性质归属于经济适用房。根据目前国家的政策，未满五年的经济适用房是不允许上市交易的，同样无法办理抵押消费贷款。 办理抵押贷款时须注意的问题 现在通过抵押贷款按揭购房的业务越来越成熟，但是，在办理抵押贷款按揭业务时，还是有些问题需要注意，谨防抵押贷款过程中存在的法律问题。 (一)审查主体的合法性 1.按揭人及其担保人 根据法律的规定，按揭人必须是具有完全民事行为能力的自然人或法人。按揭人如果是居民，必须提交以下材料: (l)合法的本人身份证件，如居民身份证、户籍本或其他有效证件。 (2)按揭人具有稳定经济收人的证明或其他按期偿还贷款本息能力的证明。 (3)符合法律规定的购买商品房的合同或协议，及银行要求提供的其他有关材料。 在办理楼宇按揭业务时，按揭人可由具有足够代偿能力的单位或个人作为其偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，该保证人必须提供同意担保的书面材料及其经济收入和资信证明。 2. 按揭权人 根据中国人民银行颁布的《个人住房担保贷款管理试行办法》的规定，“只有经中国人民银行批准设立的商业银行和农村信用合作联社，才能经营个人住房担保贷款业务，其他金融机构和非金融机构，未经中国人民银行批准，一律禁止办理个人住房担保贷款和委托个人住房担保贷款”，并规定仅限于在实施国家安居工程的200多个城市才能办理，其他城市不得开展此项业务。因此，在办理楼宇按揭业务时，一定要找有按揭贷款经营权的机构办理，才能受到法律的保护。 (二)审查按揭物的合法性 《担保法》明确规定抵押财产的范围中包括“抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物”。《城市房地产管理法》第四十七条规定，“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权”。按揭的标的物即楼宇，必须符合房地产转让条件并具备合法的证明文件，否则不能作为按揭物。 (三)签订严谨的按揭合同 《城市房地产管理法》规定，“房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同”。楼宇按揭的抵押合同是确定按揭关系，明确各方当事人权利和义务的基本依据，也是抵押权人对抗第三人的凭证。当事人应在自愿、公平、等价有偿和诚实信用的情况下签订合同，合同内容必须符合中国的法律、法规和有关的规章制度，合同条款必须明确、完备和严谨。合同必须具备以下主要内容: 1.按揭关系中按揭人、按揭权人即贷款人和担保人的名称或个人的姓名、住所; 2.按揭贷款的币种及数额(通常不超过楼宇总价值的70%)，计息及还本付息的时间和方式等; 3.按揭楼宇的地址、名称、楼宇结构及状况(如楼龄及装修 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 等)、建筑面积、实用面积、用地面积、四面位置及能源(水、电、煤气)供应等; 4.按揭楼宇的价值及确定价值的方式; 5.按揭的期限(一般不超过20年); 6.税款及有关费用的支付。如印花税、土地使用税、交易管理费、按揭登记费等的分摊办法等; 7.保险条款。根据中国工商银行颁布的《个人住房担保贷款管理试行办法》的规定，按揭人必须办理房屋保险手续，投保期至少要长于借款期半年，保险单不得没有损害贷款人权益的限制性条款，保险单必须由贷款人保管。《深圳市个人住房担保贷款管理试行办法》还规定，“贷款人应鼓励借款人办理人身保险，用以防范和弥补人身意外伤害死亡对贷款人和借款人造成的损失”; 8.按揭楼宇的占用管理人、占用管理方式(如自行居住或出租等)、占用管理的责任以及意外损毁、灭失的责任等; 9.按揭关系灭失的条件，及约定终止和提前终止的条件等; 10.违约责任，如罚息计算、赔偿及受偿方式等; 11.争议解决方式，如协商、仲裁或通过有管辖权的人民法院解决等; 12.双方当事人约定的其他事项，如合同的担保方式有内容、合同的公证或见证等; 13.按揭合同订立的时间与地点; 14.各方当事人的签字、盖章等。 (四)办理法定的登记手续 楼宇的按揭抵押必须按法定的程序办理登记手续，《城市房地产管理办法》规定，“房地产抵押合同自签订之日起30日内应在房地产所在地的房地产管理部门办理抵押登记”，“房地产抵押合同自登记之日起生效”。 登记时，应向登记机关交验下列文件: 1.按揭当事人的身份证明，如居民身份证、户籍本或企业的营业执照等; 2.按揭登记申请书; 3.按揭合同; 4.有效的《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共同共有的房屋还必须提交《房屋共有证》和其他共有人同意按揭的书面证明; 5.证明当事人有权设定按揭关系的文件与书面证明; 6.证明按揭楼宇价值的有关资料; 7.登记机关认为必要的其他文件。 以现有楼宇所有权抵押的按揭，登记机关应当在该楼宇的《房屋所有权证》上作他项权利记载后，交由按揭人收执，并向按揭权人颁发《房屋他项权证》。以“楼花”作按揭的，登记机关应当在按揭合同上作记载，按揭楼宇在按揭期间竣工的，按揭人在领取该楼宇的权属证书后，应重新办理该房地产的按揭登记手续。 当按揭合同发生变更或按揭关系终止时，按揭人应在变更或终止按揭关系之日起15日内，到原登记机关办理变更或注销按揭登记手续。 (五)按揭关系中主债权的实现方式 当按揭人未依照按揭合同的约定还本付息时，贷款人可与按揭人协商将按损的楼宇折价变卖或拍卖，并从所得的价款中优先受偿。协商不成的，贷款人可以依合同约定的争议解决方式遵循法律途径解决。 有下列情况之一的，贷款人有权要求处分按揭的楼宇: 1.按揭期满，贷款人的贷款本息未受到完全清偿，而按揭人又未能与贷款人达成延期履行协议的; 2.按揭人死亡或者被宣告死亡又无人代为清偿到期未了债务的;或者按揭人的合法继承人、受遗赠人拒绝清偿该到期末了债务的; 3.按揭人违反有关法律和合同规定，擅自处分按揭楼宇的; 4.按揭合同中约定提前终止按揭关系的其他情况。 贷款人处分按揭的楼宇时，应当事先书面通知按揭人，按揭楼宇为共同共有或已出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人，在同等条件下，共有人或承租人具有优先购买权。处分按揭楼宇所得的价款，应依下列顺序分配。 l.支付处分按揭楼宇所发生的必要费用; 2.扣除按揭楼宇应依法交纳的税款; 3.偿还按揭人所欠贷款人的贷款本息及约定的违约金; 4.赔偿因按揭人违约对贷款人所造成的直接损失; 5.剩余金额交还给按揭人。 如果处分按揭楼宇所得的价款总额还不足以支付贷款本息、违约金和赔偿金时，贷款人仍有权向按揭人追索不足的部份。 开发商售房应具备的前提条件 房地产开发商的开发经营行为具有风险性和投机性，当购房人与开发商洽谈购买商品房时，风险性就会传导给购房人，因此，为了维护购房人的合法权益，国家的法律、法规规定开发商出售商品房应具备以下几个前提条件: 一、获得建设用地规划许可证; 二、交付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用证; 三、建筑 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 设计、初步设计已通过规划审批，获得建设工程规划许可证 四、施工图设计通过主管部门审核、审批，获得施工许可证; 五、投入开发的资金达到工程建设总投资的25%，已确定施工进度和竣工交付日期，获得商品房预售许可证。 特别提示:预售许可证是按栋颁发，购房人查看预售许可证时，应注意准备购买的商品房是否在该预售许可证的预售许可范围内。 上述前提条件和许可证件如开发商不具备，房产管理部门将有权对其进行行政处罚，购房人与之签订的商品房预售合同亦无效，开发商除返还购房款之外，还应承担违约责任。 房地产开发项目资本金和项目公司 一、项目资本金是指在项目的总投资中，由投资者认缴的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务，投资者按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不能以任何方式收回。 我国的项目资本金制度是从1996年开始建立的，1996年，国务院发文，要求对各种经营性项目，包括国有单位的基本建设、技术改造、房地产开发项目、集体投资项目，试行资本金制度，投资项目必须首先落实资本金才能进行建设，具体到房地产行业，项目资本金占项目总投资的比例不得低于20%。这个规定，对于规范房地产市场秩序，防止楼盘烂尾起到了重要的作用。 1998年7月，国务院颁布?城市房地产开发经营管理条例?，以国家行政法规的方式对上述房地产项目资本金的比例规定予以确认。 二、在开发市场上，房地产公司针对某一个开发项目专门设立一个项目公司的现象非常普遍，这类公司经营期限短，方式灵活，经营风险较小，较受房地产公司的青睐。很多房地产公司先以公司名义参加招、拍、挂，拿到地块后立即设立项目公司，以项目公司的名义签订土地使用权出让合同。 对于项目公司而言，经营的对象只限于批准的项目，项目开发、经营完毕后，应向工商行政管理部门办理核减经营范围或延长经营期的变更登记。 对项目公司而言，项目公司的注册资本金即该项目的项目资本金。 固定资产贷款 固定资产贷款是银行为解决企业固定资产投资活动的资金需求而发放的贷款，主要 用于固定资产项目的建设、购置、改造及其相应配套设施建设的中长期本外币贷款。 展开 固定资产贷款项目和贷款计划的安排，必须以国家批准的项目计划和信贷计划为依据，根据规定的程序和授权，先评估，后决策。固定资产贷款项目的选择必须符合国家产业政策和金融政策，向有利于促进国民经济持续、快速、健康发展和各项社会事业全面进步的基础产业、支柱产业以及具有较大竞争力和发展潜能的新兴产业倾斜;增强市场观念，提高投资效益，结合交通银行的业务发展方向，注意培育银行的基本户和重点户;符合商业银行资金营运的要求，注重资金安全性、流动性、效益性的协调统一，既保证贷款本息的按时收回，扩大银行对经济的调节能量和影响，又兼顾银行的实际承受能力。 企业固定资产投资活动包括:基本建设、技术改造、开发并生产新产品等活动及相关的房屋购置、工程建设、技术设备购买与安装等。 1、贷款币种:有人民币和外币两种。 2、贷款期限:贷款期限主要根据借款人的生产经营周期、项目建设需要、还款能力和银行的信贷资金平衡能力等，由借贷双方协商确定。一般不超过8年。 3、贷款利率:按中国人民银行发布的中长期贷款利率执行，利率按借款合同实行一年一定，即从合同生效日起，一年内按借款合同约定利率执行，遇利率调整不变;满一年后根据当时的利率进行调整，执行新的利率。 固定资产贷款与一般短期贷款相比，有如下特点。 1(贷款期限长 固定资产再生产活动，较一般产品的生产活动，具有体形庞大、生产周期长的特点。因而，固定资产贷款的贷款期限也比一般短期贷款长。 2(双重计划性 固定资产贷款项目不仅必须是纳入国家固定资产投资计划，并具备建设条件的项目，而且必须受信贷计划确定的固定资产贷款规模的约束。 3(管理连续性 一般流动资金贷款的监督管理，只限于生产或流通过程，而固定资产贷款不仅建设过程要管理，而且项目竣工投产后仍需要管理，直到还清全部本息为止。 1、持有经工商行政部门年检合格的企业营业执照，事业法人应持有法人资格证明文件; 2、持有中国人民银行核发的贷款证/卡; 3、借款申请人经济效益好，信用状况佳，偿债能力强，管理制度完善; 4、落实银行认可的担保; 5、在银行开立基本账户或一般存款户; 6、固定资产贷款项目符合国家产业政策、信贷政策; 7、具有国家规定比例的资本金; 8、项目经政府有关部门审批通过，配套条件齐备，进口设备、物资货源落实。 9、申请外汇固定资产贷款的，须持有进口证明或登记文件。 经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记，实行独立核算的企业法人、事业法人和其他经济组织。 信贷业务申请书;借款人基本情况、资格证明文件、贷款证(卡)、授权书等;董事会成员的主要负责人、财务负责人的名单和签字样本，董事会决议等;税务部门年检合格的税务登记证明;经有权机构审计或核准的近三年和最近一期的财务报表和报告;建设项目材料，包括项目提出的有关背景材料，自筹资金和其他建设资金、生产资金筹措方案以及落实资金来源的证明材料，项目建议书及批准文件，可行性研究报告及批准文件，项目概算资料，项目前期准备完成情况报告及有关资料，建设项目规划许可证;担保材料，包括保证人的证明文件、财务资料、担保的承诺文件、抵(质)押物清单及权属证明;银行需要的其他资料。 1、提交申请。借款人向银行提交借款申请书以及银行要求的相关资料，包括营业执照、公司章程、近三年财务报告，项目立项及批复文件、项目经济效益分析、用还款计划等。 申办程序 2、贷前评估。银行进行贷前的调查和评估、对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，形成评估意见。 3、签订合同。如银行进行调查和审批后认为可行，双方就借款合同、抵押合同、担保合同的条款达成一致意见，有关各方签署合同。 4、落实担保。借款人与银行签定借款合同后，需落实第三方保证、抵押、质押等担保，办理有关担保登记、公证或抵押物保险、质物交存银行等手续。 5、贷款获取。借款人办妥银行发放贷款前的有关手续，借款合同即生效，银行可向您发放贷款，您可按合同规定用途支用贷款。 固定资产贷款按项目性质、企业性质和产品开发生产不同阶段划分，主要有下列几种贷款。 1. 基本建设贷款 基本建设贷款主要指为经济、科技发展而平地起家的新项目，或为扩大生产能力而在新的地点、依靠新建厂房，增加设备和人员的投资项目，即外延扩大再生产的基本建设项目，对这类项目发放的贷款叫基本建设贷款。基本建设贷款必须严格按照国家基本建设贷款年度计划掌握发放。 2(技术改造贷款 技术改造贷款主要指用于支持现有企事业法人以内涵扩大再生产为主的固定资产投资项目发放的贷款。 3(科技开发贷款 科技开发贷款指对科技、教育、医药卫生、农业和工业企业在新产品开发、试制过程中，为进入中小批量生产需增添的固定资产，在自筹资金不足时而发放的贷款。 4(商业网点设施贷款 商业网点设施贷款指对商业、餐饮业、旅游业及工业石油、烟草行业等扩大网点，改善服务设施、装修等的资金需要而发放的贷款。 贷款各项收费均通过合同约定。 优点 固定资产贷款相对稳定和固定。可以把偿还贷款计划及长期贷款列入预算内。 可以协助购买资产否则负担不起。 购买的资产将成为贷款抵押品。 缺点 长期贷款的利率高于短期贷款。 贷款申请通常内容非常详细。贷款人要求很多购买详情和业务财政状况的资料。 如果违反贷款合约，可能需要立即偿还全部贷款。 如果无力偿还贷款，贷款人可能会没收资产使业务陷于瘫痪。 固定资产贷款项目必须纳入国家或地方的固定资产投资计划和信贷计划，实行“双重规模控制”。所有贷款必须按批准的年度计划发放。严禁计划外贷款，严禁以银行贷款代替企业、地方的自筹资金搞项目建设。 固定资产贷款计划的管理原则为“统一计划，分级管理，指标切块，分类运行，保证重点，择优倾斜”。全行固定资产贷款指标实行周转和统筹相结合的管理办法，一是按1994年末管辖分行或直属分行全辖的营运资金和存款总额在全行同类指标中占比的方法，综合确定各管辖分行、直属分行的固定资产贷款周转额度，并由管辖分行根据业务规模、资产质量、管理水平等因素分解下达到所属分支行。二是1994年后新成立的行，以总行拨付给该行的营运资金与1994年末全行营运资金周转额度含量乘积的方式确定追加管辖分行的固定资产贷款周转额度总额，再由管辖分行按上述原则分配至新设分、支行。三是其余部分的固定资产贷款指标实行全行统收统配，每年由总行下达有关收回或增加贷款的指标。 (一)各行的周转指标主要用于1000万元以下的固定资产贷款项目。 (二)总行的统筹指标主要用于1000万元以上的贷款项目和国家专项贷款，原则上采取与项目挂钩“戴帽”下达的办法。 (三)为适应一级法人体制后银行经营管理的要求，进一步发挥总行在固定资产贷款规模上的集中调控能力，从1995年度起，固定资产贷款到期回收后，应视项目贷款指标的来源渠道，分归总、分行再做安排。 (四)固定资产贷款规模当年新增部分及总行集中部分由总行根据国家产业政策、信贷投向、项目的综合情况、承办行的经营管理、资金承受能力等有关情况进行审查、筛选后下达。贷款规模的安排要向重点、有影响项目，向沿海及经济发达地区，向资金收益好的行倾斜。 银行承兑汇票 银行承兑汇票Bank's Acceptance Bill(BA)是商业汇票的一种。是由在承兑银行开立存款账户的存款人出票，向开户银行申请并经银行审查同意承兑的，保证在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或持票人的票据。对出票人签发的商业汇票进行承兑是银行基于对出票人资信的认可而给予的信用支持。 1. 是由在承兑银行开立存款账户的存款人出票，向开户银行申请并经银行审查同意承兑的，保证在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或持票人的票据。对出票人签发的商业汇票进行承兑是银行基于对出票人资信的认可而给予的信用支持。我国的银行承兑汇票每张票面金额最高为1000万元(实务中遇到过票面金额为1亿元的。)。银行承兑汇票按票面金额向承兑申请人收取万分之五的手续费，不足10元的按10元计。承兑期限最长不超过6个月。承兑申请人在银行承兑汇票到期未付款的，按规定计收逾期罚息。 商业汇票分为商业承兑汇票和银行承兑汇票。 银行承兑汇票一式三联。 银行承兑汇票的出票人具备的条件 在承兑银行开立存款帐户的法人以及其他组织; (2)与承兑银行具有真实的委托付款关系; (3)能提供具有法律效力的购销合同及其增值税发票; (4)有足够的支付能力，良好的结算记录和结算信誉。 (5)与银行信贷关系良好，无贷款逾期记录。 (6)能提供相应的担保，或按要求存入一定比例的保证金。 (7) 另有民间贴现方式可以选择，一般为投资公司需要。 银行承兑汇票 是由银行承诺到期付款的汇票称为银行承兑汇票;由实力雄厚，信誉卓著的企业承诺到期付款的汇票称为商业承兑汇票。由于市场经济所必须的信用体系在我国尚未完全建立，商业承兑汇票目前使用范围并不广泛，我们经济生活中大量使用的是银行承兑汇票。 一、信用好，承兑性强。银行承兑汇票经银行承兑到期无条件付款。就把企业之间的商业信用转化为银行信用。对企业来说，收到银行承兑汇票，就如同收到了现金。 二、流通性强，灵活性高。银行承兑汇票可以背书转让，也可以申请贴现，不会占压企业的资金。 三、节约资金成本。对于实力较强，银行比较信得过的企业，只需交纳规定的保证金，就能申请开立银行承兑汇票，用以进行正常的购销业务，待付款日期临近时再将资金交付给银行。由于银行承兑汇票具有上述优点，因而受到企业的欢迎。与此同时，伪造银行承兑汇票等犯罪行为呈现上升势头，有些企业深受其害。 银行承兑汇票是指在承兑银行开立存款账户，资信状况良好的法人组织签发，并由开户银行承诺到期付款的一种票据.它是目前企业间相互结算的重要方式之一。 票据优点 1、对于卖方来说，对 现有或新的客户提供远期付款方式，可以增加销售额，提高市场竞争力。 2、对于买方来说，利用远期付款，以有限的资本购进更多货物，最大限度地减少对营运资金的占用与需求，有利于扩大生产规模。 3、相对于贷款融资可以明显降低财务费用。 适用于银行承兑汇票的公司 适用于具有真实贸易背景的、有延期付款需求的各类国有企业、民营企业、医疗卫生、机关学校等单位。 银行承兑汇票的签发与兑付，大体包括如下步骤 签订交易合同 交易双方经过协商，签定商品交易合同，并在合同中注明采用银行承兑汇票进行结算。作为销贷方，如果对方的商业信用不佳，或者对对方的信用状况不甚了解或信心不足，使用银行承兑汇票较为稳妥。因为银行承兑汇票由银行承兑，由银行信用作为保证，因而能保证及时地收回货款。 签发汇票 付款方按照双方签订的合同的规定，签发银行承兑汇票 。银行承兑汇票一式四联，第一联为卡片，由承兑银行支付票款时作付出传票;第二联由收款人开户行向承兑银行收取票款时作联行往来账付出传票;第三联为解讫通知联，由收款人开户银行收取票款时随报单寄给承兑行，承兑行作付出传票附件;第四联为存根联，由签发单位编制有关凭证。 备注:付款单位出纳员在填制银行承兑汇票时，应当逐项填写银行承兑汇票中签发日期，收款人和承兑申请人(即付款单位)的单位全称、账号、开户银行，汇票金额大、小写，汇票到期日，交易合同编号等内容，并在银行承兑汇票的第一联、第二联、第三联的“汇票签发人盖章”处加盖预留银行印签及负责人和经办人印章。 汇票承兑 付款单位出纳员在填制完银行承兑汇票后，应将汇票的有关内容与交易合同进行核对，核对无误后填制“银行承兑协议”，并在“承兑申请人”处盖单位公章。银行承兑协议一式三联，其内容主要是汇票的基本内容，汇票经银行承兑后承兑申请人应遵守的基本条款等。银行承兑协议的基本格式(略) 支付手续费 按照“银行承兑协议”的规定，付款单位办理承兑手续进向承兑银行支付手续费，由开户银行从付款单位存款户中扣收。按照现行规定，银行承兑手续费按银行承兑汇票的票面金额的千分之一计收，每笔手续费不足10元的，按10元计收。 承兑期限最长不超过6个月。承兑申请人在银行承兑汇票到期未付款的，按规定计收逾期罚息。 银行承兑汇票包买 包买是指银行根据包买申请人(持票人)的申请，无追索权买入其持有的、由符合同业授信管理规定银行承兑的、以人民币计价的远期银行汇票的一种授信业务。 适用对象 适用于银行承兑汇票包买的公司 适用于具有真实贸易背景的、有延期付款需求的各类国有企业、民营企业、医疗卫生、机关学校等单位。 1、存在改善财务状况需求的大型集团客户，尤其是各级国资委监管的大型国有企业。 2、财务制度较为严格，希望降低票据应收风险的企业，主要是大型外商投资企业。 银行承兑汇票包买的优点 1、买方的最终付款风险转由银行承担，在基础交易真实合法的基础上，银行对已支付的贴现款项无追索权。 2、卖方远期应收票据变为即期的现金收入，财务状况得到实质改善。 3、卖方资金周转率提高，便利资金周转。 出票 银行承兑汇票是由出票人签发的，由银行承兑的，委托付款人在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。 银行承兑汇票的出票人必须具备下列条件: (一)在承兑银行开立存款帐户的法人以及其它组织; (二)与承兑银行具有真实的委托付款关系; (三)资信状况良好，具有支付汇票金额的可靠资金来源。 签发银行承兑汇票必须记载下列事项: (一)表明“银行承兑汇票”的字样; (二)无条件支付的委托; (三)确定的金额; (四)付款人名称; (五)收款人名称; (六)出票日期; (七)出票人签章。 欠缺记载上述规定事项之一的，银行承兑汇票无效。银行承兑汇票应由在承兑银行开立存款帐户的存款人签发。 “银行承兑汇票”字样是汇票文句。在实务中，它是印刷在汇票的正面上方，出票人无需另行记载。 无条件支付委托是支付文句。在实务中，它也是印刷在银行承兑汇票的正面，通常以“本汇票于到期日付款”、“本汇票请予以承兑于到期日付款”等类似文句来表示，出票人无需另行记载。 确定的金额要求汇票上记载的出票金额必须确定，并且只能以金钱为标的，记载的汇票金额必须按《支付结算办法》附件一的规定来书写。出票金额大写必须与小写金额一致，两者不一致的，票据无效。出票金额不得更改，更改的汇票无效。 付款人是银行承兑汇票的出票人在汇票上记载的委托其支付汇票金额的银行，付款人并非因出票人的支付委托即成为当然的票据债务人，而是必须经其承兑。在汇票承兑之前的付款人为出票人，在承兑之后的承兑银行就是付款人，是银行承兑汇票的主债务人。 收款人是汇票上记载的受领汇票金额的最初票据权利人。收款人名称不得更改，更改的银行承兑汇票无效。 出票日期必须按照《支付结算办法》附件一的规定书写。出票日期不得更改，更改的银行承兑汇票无效。 出票人在汇票上注明"不得转让"字样的汇票丧失流通性，其后手不得再转让。 银行承兑汇票出票人必须签章，签章必须清楚。 出票人将签发好的银行承兑汇票交给收款人后，出票行为即告完成。 提示承兑是指持票人向付款人出示汇票，并要求付款人承诺付款的行为。所谓提示即持票人向付款人现实地出示汇票，以行使或保全其票据权利的行为。 提示承兑 提示承兑是汇票中特有的票据行为。 银行承兑汇票可以在出票时向付款人提示承兑后使用，也可以在出票后先使用再向付款人提示承兑。 持票人向付款人提示承兑时，必须向付款人出示汇票，否则付款人可予以拒绝。并且这种拒绝不具有拒绝承兑的效力，持票人不得以此为由，向其前手行使追索权。 见票即付的汇票无需提示承兑。 定日付款或者出票后定期付款的商业汇票，持票人应当在汇票到期日前向付款人提示承兑。 见票后定期付款的汇票，持票人应当自出票日起,个月内向付款人提示承兑。 汇票未按照规定期限提示承兑的，持票人丧失对其前手的追索权。 承兑是指汇票付款人承诺在汇票到期日支付汇票金额的票据行为。承兑是汇票中特有的一种票据行为。 银行承兑汇票的付款人接到出票人或持票人向其提示承兑的汇票时，应当向出票人或持票人签发收到汇票的回单，记载汇票提示承兑日期并签章。付款人应当自收到提示承兑的汇票之日起3日内承兑或者拒绝承兑。付款人拒绝承兑的，必须出具拒绝承兑的证明。 承兑 承兑是一种附属票据行为，它以出票行为的成立为前提，承兑行为必须在有效的汇票上进行才能生效;承兑是汇票付款人做出的，表示其于到期日支付汇票金额的票据行为;承兑是一种要式法律行为，必须依据票据法的规定作成并交付，才能生效; 承兑是持票人行使票据权利的一个重要程序，持票人只有在付款人作出承兑后，其付款请求权才能得以确定。 商业汇票的承兑银行，必须具备下列条件: (一)与出票人具有真实的委托付款关系; (二)具有支付汇票金额的可靠资金; (三)内部管理完善，经其法人授权的银行审定。 银行承兑汇票的出票人或持票人向银行提示承兑时，银行的信贷部门负责按有关规定和审批程序，对出票人的资格、资信、购销合同和汇票记载的内容进行认真审查，必要时可由出票人提供担保。符合规定和承兑条件的，与出票人签订承兑协议。 付款人承兑商业汇票，应当在汇票正面记载“承兑”字样和承兑日期并签章，见票后定期付款的汇票，应在承兑时记载付款日期。在实务中，银行承兑汇票的承兑文句(即“承兑”字样)已经印在汇票的正面，如“本汇票已经承兑到期无条件付款”、“本汇票已经承兑，到期日由本行付款”等，无须承兑人另行记载，承兑人只需在承兑人签章处签章并在承兑日期栏填明承兑日期即可。 银行承兑汇票的承兑银行，应按票面金额向出票人收取万分之五的手续费。 付款人承兑商业汇票，不得附有条件。承兑附有条件的，视为拒绝承兑。 贴现 银行承兑汇票贴现是指银行承兑汇票的贴现申请人由于资金需要，将未到期的银行承兑汇票转让于银行，银行按票面金额扣除贴现利息后，将余额付给持票人的一种融资行为。 一、申请人应具备的条件 (一)依法登记注册并有效的企业法人或其他经济组织，并依法从事经营活动;持有中国人民银行核发的“贷款卡”; (二)与出票人或前手之间具有真实合法的商品交易关系并提供相关证明材料; (三)在开户行开立结算账户; (四)非银行承兑汇票的出票人; (五)满足开户行要求的其他条件。 二、申请人需要提供的资料 (一)通过年审的营业执照、经营许可证、企业代码证、法定代表人资格证明及本人身份证、护照原件及复印件;申请人章程、验资报告、税务登记证; (二)经中国人民银行年审合格的贷款卡原件; (三)申请人与其前手之间的商品交易合同、增值税发票等资料的原件及复印件; (四)开户行要求的其他资料。 三、申办程序 客户向开户行提出书面申请，并提交有关资料，经我行审批同意后，办理相关贴现手续。 四、服务渠道 银行各级分支机构公司业务部门是银行承兑汇票贴现业务的经营部门，负责该项业务的营销、申请受理、调查评价以及客户服务工作。 提示付款 提示付款是指票据的持票人在票据的付款期限内向票据付款人提示票据，要求票据付款人偿付票据金额的行为。 银行承兑汇票的持票人应当自汇票到期日起十日内向付款人提示付款。 持票人应当在提示付款期限内通过开户银行委托收款或直接向付款人提示付款。对异地委托收款的，持票人应匡算邮程，提前通过开户银行委托收款。持票人超过提示付款期限提示付款的，持票人的开户银行不予受理。 通过委托收款银行或者通过票据交换系统向付款人提示付款的，视同持票人提示付款，其提示付款日期以持票人向开户银行提交票据日为准。 银行承兑汇票的持票人超过规定的提示付款期限提示付款的，丧失对其前手的追索权。 持票人未按照上述规定期限提示付款的，在作出说明后，仍可以向承兑人请求付款，承兑人或者付款人仍应当继续对持票人承担付款责任。 付款 付款是指票据付款人在持票人提示付款时按票据上的记载事项向持票人支付票据金额的行为。 付款是支付票据金额的行为，并且只以支付票据上记载的金额为限，如果是给付实物或者其他有价证券，都不构成票据的付款;付款是消灭票据关系的行为，票据一经付款，票据关系得以消灭，票据上的一切债务人均解除其票据责任。 银行承兑汇票的付款期限，最长不得超过6个月。定日付款的汇票付款期限自出票日起计算，并在汇票上记载具体的到期日;出票后定期付款的汇票付款期限自出票日起按月计算，并在汇票上记载;见票后定期付款的汇票付款期限，自承兑或绝拒承兑日起按月计算，并在汇票上记载。持票人依照《票据法》规定提示付款的，付款人 应当在见票当日足额付款。 票据债务人对下列情况的持票人可以拒绝付款: (一)对不履行约定义务的与自己有直接债权债务关系的持票人; (二)以欺诈、偷盗或者胁迫等手段取得票据的持票人; (三)对明知有欺诈、偷盗或者胁迫等情形，出于恶意取得票据的持票人; (四)明知债务人与出票人或者持票人的前手之间存在抗辩事由而取得票据的持票人; (五)因重大过失取得不符合《票据法》规定的票据的持票人; (六)对取得背书不连续票据的持票人; (七)符合《票据法》规定的其他抗辩事由。 票据债务人对下列情况不得拒绝付款: (一)与出票人之间有抗辩事由; (二)与持票人的前手之间有抗辩事由。 银行承兑汇票的出票人应于汇票到期前将票款足额交存其开户银行。承兑银行应在汇票到期日或到期日后的见票当日支付票款。 承兑银行存在合法抗辩事项拒绝支付的，应自接到商业汇票的次日起3日内，作成拒绝证明，连同银行承兑汇票邮寄持票人开户银行转交持票人。 银行承兑银行的出票人于汇票到期日未能足额交存票款的，承兑银行除凭票向持票无条件支付票款外，对出票人尚未支付的汇票金额按照每天万分之五计收利息。 持票人委托的收款银行的责任，限于按照汇票上记载事项将汇票金额转入持票人帐户。付款人委托的付款银行的责任，限于按照汇票上记载事项从付款人帐户支付汇票金额。 持票人获得付款的，应当在汇票上签收，并将汇票交给付款人。持票人委托银行收款的，受委托的银行将代收的汇票金额转帐收入持票人帐户，视同签收。 汇票金额为外币的，按照付款日的市场汇价，以人民币支付。但汇票当事人对汇票支付的货币种类另有约定的，从其约定。 付款人及其代理付款人付款时，应当审查汇票背书的连续，并审查提示付款人的合法身份证明或者有效证件。付款人及其代理付款人以恶意或者有重大过失付款的，应当自行承担责任。 对定日付款、出票后定期付款或者见票后定期付款的汇票，付款人在到期日前付款的，由付款人自行承担所产生的责任。 付款人依法足额付款后，全体汇票债务人的责任解除。 追索 追索是指票据持票人在依照票据法的规定请求付款人承兑或者付款而被拒绝后向他的前手(出票人、背书人、保证人、承兑人以及其它票据债务人)要求偿还票据金额、利息和相关费用的行为。 追索权的行使必须在票据法规定的期限内，并且只有在获得拒绝证明时才能行使。 银行承兑汇票到期被拒绝付款的，持票人可以行使追索权。 持票人行使追索权时，应当提供被拒绝承兑或者被拒绝付款的有关证明。持票人不能出示拒绝证明、退票理由书或者未按照规定期限提供其他合法证明的，丧失对其前手的追索权。但是，承兑人或者付款人仍应当对持票人承担责任。 拒绝证明应当包括下列事项: (一)被拒绝承兑、付款的票据种类及其主要记载事项; (二)拒绝承兑、付款的事实依据和法律依据; (三)拒绝承兑、付款的时间; (四)拒绝承兑人、拒绝付款人的签章。 退票理由书应当包括下列事项: (一)所退票据种类; (二)退票的事实依据和法律依据; (三)退票时间; (四)退票人签章。 其他证明是指: (一)医院或者有关单位出具的承兑人、付款人死亡证明; (二)司法机关出具的承兑人、付款人逃匿的证明; (三)公证机关出具的具有拒绝证明效力的文书。 持票人应当自收到被拒绝承兑或者被拒绝付款的有关证明之日起,日内，将被拒绝事由书面通知其前手;其前手应当自收到通知之日起,日内书面通知其再前手。持票人也可以同时向各汇票债务人发出书面通知。 未按照前款规定期限通知的，持票人仍可以行使追索权。因延期通知给其前手或者出票人造成损失的，由没有按照规定期限通知的汇票当事人，承担对该损失的赔偿责任，但是所赔偿的金额以汇票金额为限。 在规定期限内将通知按照法定地址或者约定的地址邮寄的，视为已经发出通知。 持票人可以不按照票据债务人的先后顺序，对其中任何一人、数人或者全体行使追索权。持票人对票据债务人中的一人或者数人已经进行追索的，对其他票据债务人 仍可行使追索权，被追索人清偿债务后，与持票人享有同一权利。 行使追索权的追索人获得清偿时或行使再追索权的被追索人获得清偿时，应当交出票据和有关拒绝证明，并出具所收到利息和费用的收据。 背书是指在票据背面或者粘单上记载有关事项并签章的票据行为。银行承兑汇票的持票人将票据权利转让给他人或者将一定的票据权利授予他人行使时就必须以背书的形式来进行。 是一种票据行为，是票据权利转移的重要方式。 背书从按目的可以分为两类:一是转让背书，即以转让票据权利为目的的背书，二是非转让背书，即以设立委托收款或票据质押为目的的背书。 商业汇票均可以背书转让，背书人以背书转让汇票后，即承担保证其后手付款的责任。背书人在汇票得不到付款时，应当向持票人清偿: (一)被拒绝付款的汇票金额; (二)汇票金额自到期日或者提示付款日起至清偿日止，按照中国人民银行规定的利率计算的利息; (三)取得有关拒绝证明和发出通知书的费用。 背书是一种要式形为，背书必须记载下列事项: (一)被背书人名称; (二)背书人签章。 未记载上述事项之一的，背书无效。 背书时应当记载背书日期，未记载背书日期的，视为在汇票到期日前背书。 背书记载"委托收款"字样，被背书人有权利代背书人行使被委托的汇票权利。但是，被背书人不得再以背书转让汇票权利。 汇票可以设定质押。质押时应当以背书记载"质押"字样。被背书人依法实现其质权时，可以行使汇票权利。 票据出票人在票据正面记载"不得转让"字样的，票据不得转让(丧失流通性)。其直接后手再背书转让的，出票人对其直接后手的被背书人不承担保证责任，对被背书人提示付款或委托收款的票据，银行不予以受理。 票据背书人在票据背书人栏记载"不得转让"字样的，其后手再背书转让的，记载"不得转让"字样的背书人对其后手的被背书人不承担保证责任。 银行本票仅限于在其票据交换区域内背书转让。 背书不得附有条件。背书时附有条件的，所附条件不具有票据上的效力。将汇票的一部分转让的背书或者将汇票金额分别转让给二人以上的背书背书无效。 汇票被拒绝付款或超过提示付款期限的，不得再背书转让，背书转让的，背书人 应当承担票据责任。 背书应当记载在票据的背面或者粘单上，而不得记载在票据的正面。背书栏不敷背书的，可以使用统一格式的粘单，粘附于票据凭证上规定的粘接处。粘单上的第一记载人，应当在票据和粘单粘贴处签章。如果背书记载在票据的正面，背书无效。因为背书记载在票据正面，将无法确定背书人的签章究竟是背书行为，还是承兑行为，还是保证行为，因而也不能确认该签章的效力。 保证 银行承兑汇票的债务可以由保证人承担保证责任。保证人必须由票债务人以外的其他人担当。保证人对合法取得银行承兑汇票的持票人所享有的银行承兑汇票权利，承担保证责任，但是，被保证人的债务因银行承兑汇票记载事项欠缺而无效的除外。被保证的银行承兑汇票，保证人应当与被保证人对持票人承担连带责任。银行承兑汇票到期后得不到付款的，持票人有权向保证人请求付款，保证人应当足额付款。 保证人应当在银行承兑汇票或者粘单上记载下列事项: (一)表明"保证"的字样; (二)保证人名称和住所; (三)被保证人的名称; (四)保证日期; (五)保证人签章。 其中，第(一)项、第(五)为保证行为的必须记载事项，保证人在银行承兑汇票或者粘单上未记载上列第(二)项的，以保证人的营业场所、住所或者经常居住地为保证人住所。保证人在银行承兑汇票或者粘单上未记载上列第(三)项的，以出票人或承兑人为被保证人。保证人在银行承兑汇票或者粘单上未记载前条第(四)项的，出票日期为保证日期。 保证不得附有条件;附有条件的，所附条件不影响对银行承兑汇票的保证责任。 保证人为二人以上的，保证人之间承担连带责任。保证人清偿银行承兑汇票债务后，可以行使持票人对被保证人及其前手的追索权。 可转让定期存单 可转让定期存单 (Negotiable Certificate of Deposite)，简称定期存单(CD)，指银行发行对持有人偿付具有可转让性质的定期存款凭证。凭证上载有发行的金额及利率，还有偿还日期和方法。如果存单期限超过1 年，则可在期中支付利息。在纽约货币市场，通常以面值为100万美元为定期存单的单位，有30 天到 5 年或7 年不等的期限，通常期限为1—3 个月。一律于期满日付款。 从本质上看，存单仍然是银行的定期存款。但存单与存款也有不同: (1)定期存款是记名的，是不能转让的，不能在金融市场上流通，而存单是不记名的，可以在金融市场上转让。 (2)定期存款的金额是不固定的，有大有小，有整有零，存单的金额则是固定的，而且是大额整数，至少为10 万美元，在市场上交易单位为100万美元。 (3)定期存款虽然有固定期限，但在没到期之前可以提前支取，不过损失了应得的较高利息;存单则只能到期支取，不能提前支取。 (4)定期存款的期限多为长期的;定期存单的期限多为短期的，由14天到1 年不等，超过1 年的比较少。 (5)定期存款的利率大多是固定的;存单的利率有固定的也有浮动的，即使是固定的利率，在次级市场上转让时，还是要按当时市场利率计算。 银行发行的可转让定期存单，在性质上仍属于债务凭证中的本票，由银行允诺到期时还本付息，购买存单的投资者需要资金时，可把存单出售换成现金。存单把存款和短期证券的优点集中于一身，既为银行带来了方便，又为客户提供了好处。 存单的利率高于类似的偿还期的国库券的利率。这种差异是由存单的信用风险程度比较大决定的，还由于存单的流动性没有国库券的流动性强，二级市场对存单的需求较少，存单的收益纳税面大。在美国，存单收益在各级政府都纳税，现在，各个发行银行的不同也反映了存单的利率差异。存单市场发展的初期，存单的差别是比较小的，可是逐渐地存单的买者开始对不同的银行发行的存单进行选择，资信高的银行发行的存单利率低，资信差的银行发行的存单利率高。 存单的利率是固定的。存单的持有者在出卖存单时，市场现实利率可能与存单上商定利率不一致，可能高于商定利率，也可能低于商定利率。在次级市场上购买存单的人，要求按当时的现实利率计算。因为他若不在次级市场上买存单，而到银行直接买原始存单，只能依据这个当时利率，而在次级市场上买到的存单到期时，银行是按商定利率支付利息的。比如说，存单转让时，市场利率为10,，而存单利率为9,，市场利率高于存单商定利率1,，存单的卖者要把这1,补给存单的买者。由发行存单那天起到期满那天为止的利息归买者。由于市场利率高于存单上的商定利率，存单的卖者要从他所得到的利息中减去补给存单买者两种利率之差。这就是说，若市场利率高于存单商定利率，存单的卖者有一定损失;若市场利率低于存单商定利率，存单的买者要对卖者支付这两种利率之差。这时，存单卖者得益。 商业票据 商业票据是指由金融公司或某些信用较高的企业开出的无担保短期票据.商业票据的可靠程度依赖于发行企业的信用程度，可以背书转让，但一般不能向银行贴现。商业票据的期限在9个月以下，由于其风险较大，利率高于同期银行存款利率，商业票据可以由企业直接发售，也可以由经销商代为发售。但对出票企业信誉审查十分严格.如由经销商发售，则它实际在幕后担保了售给投资者的商业票据，商业票据有时也以折扣的方式发售。 商业票据是指由金融公司或某些信用较高的企业开出的无担保短期票据.商业票据的可靠程度依赖于发行企业的信用程度，可以背书转让， 但一般不能向银行贴现。 商业票据的期限在9个月以下，由于其风险较大，利率高于同期银行存款利率，商业票据可以由企业直接发售，也可以由经销商代为发售。但对出票企业信誉审查十分严格.如由经销商发售，则它实际在幕后担保了售给投资者的商业票据，商业票据有时也以折扣的方式发售。英文Commercial Paper的缩写。商业票据是一种无担保的短期期票(promissory note)，有确定的金额及到期日。商业票据是一种可转让的金融工具，通常是不记名的。与存款单(CD)一样，商业票据是筹措流动资金的工具。从融资成本看，发行商业票据与存款单应没有什么区别，因为两者的收益率是相当的，但商业票据的期限通常在30天以内，以避免与存款单市场竞争。 1.票据是具有一定权力的凭证:付款请求权、追索权 2.票据的权利与义务是不存在任何原因的，只要持票人拿到票据后，就已经取得票据所赋予的全部权力。 3.各国的票据法都要求对票据的形式和内容保持标准化和规范化。 4.票据是可流通的证券。除了票据本身的限制外，票据是可以凭背书和交付而转让。 1.按出票人不同:银行汇票(Banker's draft)、商业汇票(Trade Bill)。 2.按承兑人的不同:商业承兑汇票(Commercial Acceptance Bill)、银行承兑汇票(Bank's Acceptance Bill)。 3.按付款时间不同:即期汇票(Sight Bill or Demand draft)、远期汇票(Time Bill or Usance Bill)。 4.按有无附属单据:光票(Clean Bill)、跟单汇票(Documentary Bill)。 一般而言，等级越高，利率越低;等级越低，利率越高。 有利于与国外同业交流和我国金融市场国际化程度的提高。对商业票据评级是国 际上通行的做法，在我国票据评级体系建立与实施过程中，可以吸收借鉴国外经验教训并结合我国社会经济及票据业务发展状况加以具体运用。同时，商业票据评级体系的建立健全，也会吸引外国机构投资者参与我国票据市场。 商业票据评级的内容流动性，即短期偿债能力。可从三个层次进行分析: ?总体流动性分析。首先应对营运资金分析，营运资金为流动资产减去流动负债，是衡量总体流动性状况的主要指标。其次，可进行比率分析。衡量流动性的几个主要比率指标有:流动比率、速动比率、营收账款周转率、存货周转率等。 ?备用流动性分析。以上比率仅能反映公司流动性的整体状况，所以还应特别注意对明确的内部和外部现金来源进行分析，因为这些现金能及时满足到期商业票据的清偿。在市场动荡的情况下，备用流动性的可取得性和可依赖性在评级中就变得十分关键。这方面主要分析的内容有:企业营运创造的现金及其稳定性、公司可依赖的贷款方的借贷能力等。 ?额外信用支持分析。对商业票据的评估，除以上两点外还应考察商业票据的发行是否得到了额外的信用支持。对有银行支持发行的商业票据，还应考虑支持的方式及支持者本身的信用状况。 长期偿债能力。实践中，重点评价的是资本结构，即企业自有资金与借入资金的比重。若比重较高，则说明资本结构健全，长期偿债能力较强;反之则弱。常用比率有债务比率、长期负债与资本化净资产的比率、流动负债与所有者权益的比率等。 票据的关系人有:出票人(DRAWER)、付款人(DRAWEE)、收款人(PAYEE)、承兑人(ACCEPTOR)、参加承兑人(ACCEPTOR FOR HONOUR)、背书人(ENDORSER)、持票人(HOLDER)、善意持票人(BONA FIDE HOLDER)、保证人(GUARANTOR)。 票据的请求权 一.持票人对票据的主债务人有付款请求权。 二.持票人对参加承兑人有付款请求权。 三.参加付款人对票据承兑人、被参加付款人及其前手取得持票人的一切权力。 四.持票人对保证人有付款请求权。 票据的追索权 一.持票人及背书人对前手人有追索权。 二.已经付了款的保证人对被保证人及其前手有追索权。 出票人(DRAWER) 出票人是签发票据并将票据交付给他人的人。出票人是票据的主债务人。持票人或收款人提示票据要求付款或承兑时，出票人应该立即付款或承兑。 付款人(DRAWEE) 付款人是指支付给持票人或收款人票面金额的人，付款人并不一定是出票人，他只是出票人的债务人。 收款人(PAYEE) 收款人是指收取票款的人。收款人有权要求出票人或付款人付款或承兑。 承兑人(ACCEPTOR) 票据是远期票据时，收款人或持票人向付款人要求付款人同意到期付款，该付款人就是承兑人。 背书人(ENDORSER) 背书人指在票据上背书转让给其他人的人，一般是在票据的背面签字或盖章。接受了背书票据的人叫做被背书人(ENDORSER)，票据可以多次背书转让。 持票人(HOLDER) 持票人是持有票据的人。只有持票人才有权要求付款或承兑。 保证人(GUARANTOR) 保证人以自己的名义对票据付款加以保证的人。保证人可以为出票人、背书人、承兑人、或参加承兑人提供担保。 (一)汇票 (BILL OF EXCHANGE) 一、定义(Definition) 汇票(BILL OF EXCHANGE)是一个人(出票人)向另一个人签发的，要求付款人立即或定期或在可以确定的将来的时间，对某人或其指定人或持票人支付一定金额的无条件与书面支付命令。 二、汇票的作用 出口商以逆汇方式(托收、信用证)结算货款时，需要出具一种书面凭证向进口商索取款项的依据。汇票就是出票人(出口商)向付款人(进口商)开出，要求付款人立即或在一定时期内无条件付款的一种单据。 三、必要项目 拿到一张汇票后，这张汇票是否生效，根据《日内瓦统一法》规定，这张汇票要求具备以下的必要项目: 1、标明其为汇票字样; 2、注明付款人姓名或商号; 3、出票人签字; 商业票据 4、出票日期和地点; 5、付款地点; 6、付款期限; 7、金额; 8、收款人的名称等。 (二)本票(PROMISSORY NOTES) 一、定义(Definition) 本票(PROMISSORY NOTES)是一个人向另一个人签发的，保证即期或定期或在可以确定的将来的时间，对某人或其指定人或持票人支付一定金额的无条件书面承诺。 二、必要项目 拿到一张本票后，这张本票是否生效，根据《日内瓦统一法》规定，这张本票要求具备以下的必要项目: 1、标明其为“本票字样”; 2、无条件支付承诺; 3、出票人签字; 4、出票日期和地点; 5、付款地点; 6、付款期限，如果没有写清的，可以看作见票即付; 7、金额; 8、收款人或其指定人。 三、种类 1、一般本票(PROMISSORY NOTE):出票人为企业或个人，票据可以是即期本票，也可是远期本票。 2、银行本票(CASHER'S ORDER):出票人是银行，只能是即期本票。 商业票据 (三)支票(CHEQUE) 一、定义(Definition) 支票(CHEQUE)是在银行存款的客户向银行签发的，授权银行对某人或其指定人或持票人支付一定金额的无条件支付的书面命令。 二、必要项目 拿到一张支票后，这张汇票是否生效，根据《日内瓦统一法》规定，这张汇票要求具备以下的必要项目: 1、写明其为“支票字样”; 2、收款人或其指定人; 3、付款银行的名称; 4、出票日期和地点; 5、付款地点; 6、写明即期; 7、金额; 8、收款人的名称; 9、无条件支付命令。 四、种类 1、记名支票(CHEQUE PAYABLE TO ORDER):在支票上注明收款人，只有收款人才能收款。 2、不记名支票(CHEQUE PAYABLE TO BEARER):不指定收款人。 3、划线支票(CROSSED CHEQUE):主要是委托银行代理收款。 4、保付支票(CERTIFIED CHEQUE):签发为出票人，付款由银行付款，以保证支票能够收到钱。 5、银行支票(BANKER'S CHEQUE):由银行签发，由银行付款的支票。 商业票据 (四)旅行支票(TRAVELER'S CHEQUE) 一、定义(Definition) 旅行支票(TRAVELER'S CHEQUE)是一些大银行大旅行社开出，供旅行者使用的一种支票，支票的金额是固定的。 二、必要项目 拿到一张支票后，这张汇票是否生效，根据《日内瓦统一法》规定，这张汇票要求具备以下的必要项目: 1、写明其为“旅行支票”; 2、出票人名称; 3、购票人(PURCHASER)的初签; 4、兑付人的复签; 5、固定金额; 6、记名抬头人。 编辑本段商业票据的票据请求权 一、持票人对票据的主债务人有付款请求权。 二、持票人对参加承兑人有付款请求权。 三、参加付款人对票据承兑人、被参加付款人及其前手取得持票人的一切权力。 四、持票人对保证人有付款请求权。 商业票据的票据追索权 一、持票人及背书人对前手人有追索权。 二、已经付了款的保证人对被保证人 及其前手有追索权。 票据的关系人有:出票人、付款人、收款人承兑人、参加承兑人、背书人、持票人、善意持票人、保证人。 出票人(DRAWER):出票人是签发票据并将票据交付给他人的人。出票人是票据的主债务人。持票人或收款人提示票据要求付款或承兑时，出票人应该立即付款或承兑。 付款人(DRAWEE):付款人是指支付给持票人或收款人票面金额的人，付款人并不一定是出票人，他只是出票人的债务人。 收款人(PAYEE):收款人是指收取票款的人。收款人有权要求出票人或付款人付款或承兑。 承兑人(ACCEPTOR):票据是远期票据时，收款人或持票人向付款人要求付款人同意到期付款，该付款人就是承兑人。 背书人(ENDORSER):背书人指在票据上背书转让给其他人的人，一般是在票据的背面签字或盖章。接受了背书票据的人叫做被背书人(ENDORSER)，票据可以多次背书转让。 持票人(HOLDER):持票人是持有票据的人。只有持票人才有权要求付款或承兑。 保证人(GUARANTOR):保证人以自己的名义对票据付款加以保证的人。保证人可以为出票人、背书人、承兑人、或参加承兑人提供担保。 完善的信用评级体系对商业票据市场的发展和运转起到了非常关键的作用。美国货币市场受到美国证监会的监管，但期限在270天以下的票据发行则不需要注册。而在货币市场上发行商业票据的公司，90%以上获得的是评级公司给予的最高信用评级，因此票据到期不能偿付的现象几乎没有。由于商业票据的期限短、信用好，多数投资者以持有到期为目的 商业本票，又叫一般本票。企业为筹措短期资金，由企业署名担保发行的本票。商业本票的发行大多采折价(Discount)方式进行，但大多数是通过经济中介商的渠道而发售的。商业本票的利率因发行公司的信用等级不同而有所差异，企业信用愈好的商业本票，其市场的流通性愈佳，在此级市场的市场价格会愈好。基本上，商业本票可分为二类:一为企业因实际交易行为，以付款为目的而签发的，称之为交易商业本票;一为企业为筹措短期资金而发行的，称之为融资商业本票。 本票是债务人向债权人发出的支付承诺书，承诺在约定期限内支付一定的款项给债权人; 本票是和汇票相对的一个概念，汇票是债权人向债务人发出的付款命令，但须经债务人承兑汇票才生效。 所谓承兑，是债务人在汇票上签上“承兑”字样，表示愿意到期进行支付。 商业承兑汇票 商业汇票是出票人签发的，委托付款人在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。商业承兑汇票是由银行以外的付款人承兑。商业承兑汇票按交易双方约定，由销货企业或购货企业签发，但由购货企业承兑。 1. 展开 商业承兑汇票是指由收款人签发，经付款人承兑，或由付款人签发并承兑的商业汇票。 1 、商业承兑汇票的付款期限，最长不超过 6 个月; 2 、商业承兑汇票的提示付款期限，自汇票到期日起 10 天; 3 、商业承兑汇票可以背书转让; 4 、商业承兑汇票的持票人需要资金时，可持未到期的商业承兑汇票向我行申请贴现; 5 、适用于同城或异地结算。 1、贴现金额:实付贴现金额按票面金额扣除贴现日至汇票到期前一日的利息计 2、期限:商业承兑汇票贴现期限自贴现之日起至汇票到期日止，最长期限不超过6个月。 3、利率:贴现利率采取在再贴现利率基础上加百分点的方式生成，加点幅度由中国人民银行确定。商业承兑汇票的贴现率一般要高于银行承兑汇票，但不超过同期限的贷款利率。 满足公司持有的商业承兑汇票快速变现的需求;相对于银行承兑汇票，手续方便，可以有效降低手续费支出，融资成本低，有利于企业培植自身良好的商业信用。对银行来说，相当于作了一笔贷款，且事先扣除了利息;如果汇票有货物背景，则还有货物抵押。在银行资金紧张时，还可再贴现融资。 该项业务适用于持未到期商业承兑汇票需现款支付的经工商行政管理部门(或主管机关)核准登记的信誉度较高，现金流较为充足，还款能力较强的企(事)业法人、其他经济组或个体工商户。 商业承兑汇票结算程序 1、商业承兑汇票贴现申请人须是经国家工商行政管理机关或主管部门核准登记的企事业法人或其他经济组织; 2、贴现申请人与出票人或直接前手之间有真实、合法的商品、劳务交易关系，能够提供相应的商品交易合同、增值税发票; 3、要求贴现的商业承兑汇票的交易合同必须是合法且要素齐全，即贴现的商业承兑汇票必须符合《票据法》，符合制度规定的商业承兑汇票的出票、背书、承兑的条款要求，汇票上没有“不得转让”和“质押”等字样; 4、在贴现行开立存款帐户; 5、贴现申请人经济效益及资信情况良好; 6、银行要求满足的其他条件。 1、经年检的营业执照或事业单位法人证书、组织机构代码证、贷款卡原件; 2、背书连续、要式完整且未到期的商业承兑汇票; 3、交易双方签订的真实、合法的商品或劳务交易合同原件，或其他能够证实商品或劳务交易关系真实性的书面证明; 4、与出票人(或直接前手)之间的增值税发票原件; 5、上年度及近期财务报表，以保证方式提供担保的还需提供保证人上年度及近期财务报表; 6、贴现行认为需提交的其他资料。 1、提交申请。提交书面申请书，即《商业汇票贴现申请书》，同时提交其他相关材料; 2、背书转让。经银行审批同意后，办理在商业汇票上背书转让和填制贴现凭证等手续; 3、使用资金。客户背书转让后，银行在扣除贴现利息后将相应的资金划转到客户指定的存款账户，客户即可使用贴现所得款项。 贴现利息(贴息=票面金额*贴现天数/360*贴现率)通过合同约定。 一、商业汇票分类 1、商业承兑汇票 商业承兑汇票由银行以外的付款人承兑的票据。商业承兑汇票可以由付款人签发并承兑，也可以由收款人签发交由付款人承兑。商业汇票的付款人为承兑人。 商业承兑汇票的出票人，为在银行开立存款帐户的法人以及其他组织，与付款人具有真实的委托付款关系，具有支付汇票金额的可靠资金来源。 2、银行承兑汇票 银行承兑汇票是由出票人签发并由其开户银行承兑的票据。每张票面金额最高为1000万元(含)。银行承兑汇票按票面金额向承兑申请人收取万分之五的手续费，不足10元的按10元计。承兑期限最长不超过6个月。承兑申请人在银行承兑汇票到期未付款的，按规定计收逾期罚息。 银行承兑汇票的出票人必须具备下列条件: (1)在承兑银行开立存款帐户的法人以及其他组织; (2)与承兑银行具有真实的委托付款关系; (3)能提供具有法律效力的购销合同及其增值税发票; (4)有足够的支付能力，良好的结算记录和结算信誉。 (5)与银行信贷关系良好，无贷款逾期记录。 (6)能提供相应的担保，或按要求存入一定比例的保证金。 二、 商业汇票特点 1、商业汇票可以流通转让。 2、已承兑的商业汇票丧失，可以挂失止付(按票面金额的千分之一支付 手续费);已承兑的商业承兑汇票丧失，可由失票人通知承兑人或承兑人开户银行挂失止付;已承兑的银行承兑汇票丧失，可由失票人通知承兑银行挂失止付。 3、出票金额、出票日期、收款人名称不得更改，更改的票据无效。出票人不得签发无对价的商业汇票用以骗取银行或者其他票据当事人的资金。 4、签发商业汇票必须记载事项 (1)表明“商业承兑汇票”或“银行承兑汇票”的字样; (2)无条件支付的委托; (3)确定的金额; (4)付款人名称; (5)收款人名称; (6)出票日期; (7)出票人签章。 欠缺记载上列事项之一的，商业汇票无效。 三、 商业汇票使用 1、申请 存款人领购商业汇票，必须填写“票据和结算凭证领用单”并签章，签章应与预留银行的签章相符。存款帐户结清时，必须将全部剩余空白商业汇票交回银行注销。 银行承兑汇票申请手续: (1)银行的公司业务部可受理银行承兑汇票业务。承兑申请人提出申请时应填写《银行承兑汇票申请书》一式两份，同时提供下列银行要求的资料: ?、申请企业法人营业执照(经年检)复印件、企业税务登记复印件、企业法人代码复印件、企业法人代表身份证明、有关企业法人变更资料等; ?、担保企业法人营业执照(经年检)复印件、企业税务登记复印件、企业法人代表或授权人身份证明、有关企业法人变更资料等; ?、要求银行办理承兑业务的书面申请报告和申请人及保证人的基本情况介绍。 ?、社会专职机构(会计,审计,资产评估事务所)审计的承兑申请人及担保人上年度以及近期的财务报告; ?、抵押物、质押物清单和有处分权人出具的同意抵、质押的书面证明，以及保证人同意保证的有关证明文件。 ?、申请承兑的银行承兑汇票，购销合同及其增值税发票; ?、银行要求的其他资料。 (2)经审批同意承兑后，执行承兑协议。 2、提示付款 商业汇票可以在出票时向付款人提示承兑后使用，也可以在出票后先使用再向付款人提示承兑。商业汇票的提示付款期限，自汇票到期日起10天。持票人应在提示付款期限内通过开户银行委托收款或直接向付款人提示付款。对异地委托收款的，持票人可匡算邮程，提前通过开户银行委托收款。持票人超过提示付款期限提示付款的，持票人开户银行不予受理。 (1)见票后定期付款的商业汇票应当自出票日起一个月内向付款人提示付款。见票后定期付款的汇票付款期限自承兑或拒绝承兑日起按月计算，并在汇票上记载。 (2)定日付款或者出票后定期付款的商业汇票，持票人应当在汇票到期日前向付款人提示承兑。定日付款的汇票付款期限自出票日起计算，并在汇票上记载具体的到期日。出票后定期付款的汇票付款期限自出票日起按月计算，并在汇票上记载。 (3)汇票未按照规定期限提示承兑的，持票人丧失对其前手的追索权。 3、承兑付款 (1)商业汇票的付款人接到出票人或持票人向其提示承兑的汇票时，应当向出票人或持票人签发收到汇票的回单，记明汇票提示承兑日期并签章。付款人应当在自收到提示承兑的汇票之日起3日内承兑或者拒绝承兑。 (2)付款人拒绝承兑的，必须出具拒绝承兑的证明。 (3)付款人承兑商业汇票，应当在汇票正面记载“承兑”字样和承兑日期并签章。 (4)付款人承兑商业汇票，不得附有条件;承兑附有条件的，视为拒绝承兑。 四、银行承兑汇票的承兑付款 1、银行承兑汇票的出票人或持票人向银行提示承兑时，银行的信贷部门负责按照有关规定和审批程序，对出票人的资格、资信、购销合同和汇票记载的内容进行认真审查，必要时可由出票人提供担保。符合规定和承兑条件的，与出票人签订承兑协议。 2、商业汇票的承兑银行，必须具备下列条件: (1)与出票人具有真实的委托付款关系; (2)具有支付汇票金额的可靠资金; (3)内部管理完善，经其法人授权的银行审定。 3、银行承兑汇票的承兑银行，应按票面金额向出票人收取万分之五的手续费。 4、银行承兑汇票的出票人应于汇票到期前将票款足额交存其开户银行。承兑银行应在汇票到期日或到期日后的见票当日支付票款。 5、承兑银行存在合法抗辩事由拒绝支付的，应自接到商业汇票的次日起3日内，作为拒绝付款证明，连同商业银行承兑汇票邮寄持票人开户银行转交持票人。 6、银行承兑汇票的出票人于汇票到期日未能足额交存票款时，承兑银行除凭票向持票人无条件付款外，对出票人尚未支付的汇票金额按照每天万分之五计收利息。 五、商业承兑汇票的承兑付款 商业承兑汇票的付款人开户银行收到通过委托收款寄来的商业承兑汇票，将商业承兑汇票留存，并及时通知付款人。 1、付款人收到开户银行的付款通知，应在当日通知银行付款。付款人在接到通知日的次日起3日内(遇法定休假日顺延，下同)未通知银行付款的，视同付款人承诺付款，银行应于付款人接到通知日的次日起第4日(法定休假日顺延，下同)上午开始营业时，将票款划给持票人 。 付款人提前收到由其承兑的商业汇票，应通知银行于汇票到期日付款。付款人在接到通知日的次日起3日内未通知银行付款，付款人接到通知日的次日起第4日在汇票到期日之前的，银行应于汇票到期日将票款划给持票人。 2、银行在办理划款时，付款人存款帐户不足支付的，应填制付款人未付票款通知书，连同商业承兑汇票邮寄持票人开户银行转交持票人。 3、付款人存在合法抗辩事由拒绝支付的，应自接到通知日的次日起3日内，作成拒绝付款证明送交开户银行，银行将拒绝付款证明和商业承兑汇票邮寄持票人开户银行转交持票人。 六、商业汇票的贴现 1、商业汇票的持票人需要资金的，可持未到期的商业汇票连同贴现凭证向银行申请贴现。贴现期限最长不超过6个月，贴现利率按中国人民银行的规定执行，单张汇票金额不超过壹仟万元人民币。商业汇票的持票人向银行办理贴现必须具备下列条件: (1)在银行开立存款帐户的企业法人以及其他组织; (2)与出票人或者直接前手之间具有真实的商品交易关系; (3)提供与其直接前手之间的增值税发票和商品发运单据复印件。 2、贴现银行可持未到期的商业汇票向其他银行转贴现，也可向中国人民银行申请再贴现。 3、贴现、转贴现、再贴现时，应作成转让背书，并提供贴现申请人与其直接前手之间的增值税发票和商品发运单据复印件。 4、贴现、转贴现和再贴现的期限从其贴现之日起至汇票到期日止。实付贴现金额按票面金额扣除贴现日至汇票到期前1日的利息计算。 5、承兑人在异地的，贴现、转贴现和再贴现的期限以及贴现利息的计算应另加3天的划款日期。 6、贴现、转贴现、再贴现到期，贴现、转贴现、再贴现银行应向付款人收取票 款。不获付款的，贴现、转贴现、再贴现银行应向其前手追索票款。贴现、再贴现银行追索票款时可从申请人的存款帐户收取票款。 (5)商业汇票的付款期限，最长不得超过6个月。 委托收款 一、什么是委托收款 委托收款‚是指收款人委托银行向付款人收取款项的结算方式。委托收款分邮寄和电报划回两种‚由收款人选用。前者是以邮寄方式由付款人开户银行向收款人开户银行转送委托收款凭证、提供收款依据的方式‚后者则是以电报方式由付款人开户银行向收款人开户银行转送委托收款凭证‚提供收款依据的方式。 邮寄划回和电报划回凭证均一式五联。第一联回单‚由收款人开户行给收款人的回单;第二联收款凭证‚由收款人开户行作收入传票;第三联支款凭证‚由付款人开户行作付出传票;第四联收款通知(或发电依据)‚由收款人开户行在款项收妥后给收款人的收款通知(或付款人开户行凭以拍发电报);第五联付款通知‚由付款人开户行给付款人按期付款的通知。 二、委托收款的种类 根据凭证传递方式不同‚委托收款可分为委邮(邮寄)和委电(电报划回)两种‚由收款人选用。 三、委托收款的适用范围 凡在银行或其他金融机构开立账户的单位和个体经济户的商品交易‚公用事业单位向用户收取水电费、邮电费、煤气费、公房租金等劳务款项以及其他应收款项‚无论是在同城还是异地‚均可使用委托收款的结算方式。 四、委托收款结算的基本规定 (1)委托收款结算不受金额起点限制。 (2)委托。这是指收款人向银行提交委托收款凭证和有关债务证明并办理委托收款手续的行为。委托收款凭证即是如前所述的按规定填写凭证;有关债务证明即是指能够证明付款到期并应向收款人支付一定款项的证明。 (3)付款。这是指银行在接到寄来的委托收款凭证及债务证明‚并经审查无误后向收款人办理付款的行为。根据《支付结算办法》的规定‚银行可根据付款人的不同而在不同的时间付款‚从而改变了原《银行结算办法》统-3天的付款期。具体而言: ?以银行为付款人的‚银行应在当日将款项主动支付给收款人; ?以单位为付款人的‚银行应及时通知付款人‚按照有关办法规定‚需要将有关债务证明交给付款人的应交给付款人‚并签收。付款人应于接到通知的当日书面通知银行付款;如果付款人未在接到通知日的次日起3日内通知银行付款的‚视同付款人同意付款‚银行应于付款人接到通知日的次日起第4日上午开始营业时‚将款项划给收款 人。 (4)付款人拒绝付款。付款人审查有关债务证明后‚对收款人委托收取的款项需要拒绝付款的‚可以办理拒绝付款。付款人对收款人委托收取的款项需要全部拒绝付款的‚应在付款期内填制“委托收款结算全部拒绝付款理由书”‚并加盖银行预留印鉴章‚连同有关单证送交开户银行‚银行不负责审查拒付理由‚将拒绝付款理由书和有关凭证及单证寄给收款人开户银行转交收款人。需要部分拒绝付款的‚应在付款期内出具“委托收款结算部分拒绝付款理由书”‚并加盖银行预留印鉴章‚送交开户银行‚银行办理部分划款，并将部分拒绝付款理由书寄给收款人开户银行转交收款人。 (5)无款支付的规定。付款人在付款期满日、银行营业终了前如无足够资金支付全部款项‚即为无款支付。银行于次日上午开始营业时‚通知付款人将有关单证(单证已作账务处理的‚付款人可填制“应付款项证明书”)‚在两天内退回开户银行‚银行将有关结算凭证连同单证或应付款项证明单退回收款人开户银行转交收款人。 (6)付款人逾期不退回单证的‚开户银行应按照委托收款的金额自发出通知的第3天起‚每天处以0.5‰%但不低于50元的罚金‚并暂停付款人委托银行向外办理结算业务‚直到退回单证时为止。 委托贷款 委托贷款是指由委托人提供合法来源的资金，委托业务银行根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款业务。委托人包括政府部门、企事业单位及个人等。 委托人及借款人应当是经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记的企(事)业单位，其他经济组织、个体工商户，或具有完全民事行为能力的自然人;已在业务银行开立结算账户;委托资金来源必须合法及具有自主支配的权利;申办委托贷款必须独自承担贷款风险;需按照国家地方税务局的有关要求缴纳税款，并配合受托人办理有关代征代缴税款的缴纳工作;符合业务银行的其他要求。 委托贷款的期限，由委托人根据借款人的贷款用途、偿还能力或根据委托贷款的具体情况来确定; 在委托贷款中，所涉及的委托贷款利率是由委托双方自行商定，但是最高不能超过人民银行规定的同期贷款利率和上浮幅度。自2004年起，商业银行贷款利率浮动区间扩大到了(0.9,1.7)，即商业银行对客户的贷款利率的下限为基准利率乘以下限系数0.9，上限为基准利率乘以上限系数1.7，金融机构可以根据中国人民银行的有关规定在人行规定的范围内自行确定浮动利率。 委托人与借款人达成融资意向，协商确定贷款利率、期限等要素。 委托人与借款人在业务银行开设结算账户，委托人向业务银行出具《贷款委托书》，并由委托人和借款人共同向银行提出申请。 银行受理客户委托申请，进行调查并经审批后，对符合条件的客户接受委托。 编辑本段现金池的实际运营模式 就是采用委托贷款的方式将资金在集团内部进行划拨。委托贷款简单说就是一方向另一方贷款，委托第三方(商业银行)进行管理。商业银行不承担贷款损失风险，只负责按照委托人所指定的对象或投向、规定的用途和范围、定妥的条件(金额、期限、利率等)代为发放、监督使用并协助收回贷款。委托贷款被用作是绕开公司间借贷禁令的一种方法。 现金池的基本操作是，以公司总部的名义设立集团现金池账户，通过子公司向总部委托贷款的方式，每日定时将子公司资金上划现金池账户。日间，若子公司对外付款时账户余额不足，银行可以提供以其上存总部的资金头寸额度为限的透支支付;日终，以总部向子公司归还委托贷款的方式，系统自动将现金池账户资金划拨到成员企业账户用以补足透支金额。根据事先约定，在固定期间内结算委托贷款利息，并通过银行进行利息划拨。 委托贷款排除了企业间借贷的禁令，使得企业有效地集中化管理现金成为了可能。 编辑本段委托贷款的外部风险 目前企业将委托贷款广泛运用于现金池和第三方委托贷款之中。在现金池业务中，由于是在集团内部进行资金的借贷，因此在此业务中可能产生的风险系数几乎为零。 我们所说的委贷风险主要体现于企业在外部通过委托贷款获得资金的活动中。由于受托的金融机构在整个委托贷款的业务中只负责代为发放、监管使用、协助收回，并从中收取一定手续之外，不会对任何的形式的贷款风险承担责任。因此，委托贷款中，借款人到期能不能如约偿付借款的风险就直接落到了委托人身上。而往往委托业务的风险承担者对风险的认识不足。委托贷款与银行贷款的审批不同，从贷款的投向到审批没有一套科学、系统、严谨的程序，也相对缺少统一、规范的标准。因此在无形之中加大了委贷可能存在的风险。 第三方委托贷款业务 其次，在委托贷款中银行根据委托人确定的委托对象、用途、金额期限、利率来代为发放贷款，在整个委托贷款的过程中，银行一直处于被动地位。加之银行从中收取的手续费只是按照贷款额的固定比率收取。同时银行不必对此贷款承担风险。因此在该业务中，银行缺少一定的积极性，在监督贷款的投放和收回上缺少动力，导致了在委托贷款的监管上出现漏洞。而最终的风险压力还是加在了委托人身上。 在近些年，作为委托人的企业和银行受到各自利益的驱使，由委托人和银行进行合作，变相委托贷款的案件时有发生。一方面，银行在发放贷款的时候可能受到多方面的制约，限制了他们的放贷能力。在这样的情况下，银行就很可能会拉来一家公司的存款，然后以委托贷款的名义贷出去，从中收取利息。银行往往和这家公司协议，给予高出存款的利息。存款作为委托贷款发放，同时委托贷款的风险责任由银行承担。对于放贷企业来说即无须承担风险，又可以从中收取一笔额外的收入，何乐而不为呢,另一方面，在委托贷款中，委托人与借款人之间大多是关联企业，存在一定的内在关系。借款人为了逃避银行贷款的严格审查，可以选择委托贷款的方式达到融资，而且一般都会高于企业的授信额度。 编辑本段委托贷款中所涉及到的业务费用 采用委托贷款模式进行放款和贷款，主要会涉及到以下几笔费用的支出: 首先是委托贷款手续费:银行接受委托人申办委托贷款，按委托贷款金额、借款期限、违约行为等约定条款按比例向委托人收取手续费。 其次是借款合同的印花税。在一般的委托贷款交易中，一笔交易交一次印花税，每笔委托贷款要按贷款金额的万分之0.5缴纳印花税。在基于委托贷款的现金池模式下，一般是由企业和当地税务局进行协商，制定一定期限内的贷款总额，并按万分之0.5的税率定期上缴印花税。 最后是就是委托贷款中所涉及的利息费用。在现金池模式下，帐户间相互借贷资金的利率应当在央行规定的存、贷款基准利率的区间内。一旦利率超出该范围，就可能因涉嫌转移定价而遭到税务部门的置疑。委托贷款利息收入和利息支出不能以净额列报和纳税，每笔利息收入要按利息额5,缴纳营业税，可以由银行代为扣缴的。而所产生的所得税费用则由企业自行缴纳。 此外值得提醒的是，在新税法46条中严格规定了反资本弱化的条款。企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出，不得在计算应纳税所得额时扣除。但是债权性投资和权益性投资的比例到底是怎样一个标准目前还未出台，相关的比例和规定尚须等到税务当局发布公文后才能予以确认。 编辑本段企业发放委托贷款时的会计处理 在之前，企业可以通过设立“委托贷款”一级科目，下设“本金”、“利息”、“减值准备”三个明细科目对委托贷款进行核算，但是在2007年实行的新《企业会计 准则 租赁准则应用指南下载租赁准则应用指南下载租赁准则应用指南下载租赁准则应用指南下载租赁准则应用指南下载 》中取消了“委托贷款”该会计科目。并在《企业会计制度》第二章第十六条的规定:企业的委托贷款，应视同短期投资进行核算。但是，委托贷款应按期计提利息，计入损益;企业按期计提的利息到付息期不能收回的，应当停止计提利息，并冲回原已计提的利息。期末时，企业的委托贷款应按资产减值的要求，计提相应的减值准备。 在实际的操作过程中对于一年期(包括一年)以下的委托贷款，在企业“短期投资”科目下进行核算。而一年以上的委托贷款，则比较复杂，需要设置“长期债权投资,其他长期债权投资(本金、应计利息)”科目进行核算。 举个最简单的例子:A公司于2007年1月1日，委托银行发放贷款500万元，在发放委托贷款的时候支付银行手续费18万元。银行将这笔500万的资金贷给B企业并按季进行结息，委托贷款的期限为1年，年利率为6,。 那么A公司的帐务处理如下: 1.汇出存款并支付相关的手续费 借:短期投资------委托贷款 5,000,000 财务费用------手续费 180,000 贷:银行存款 5,180,000 2.每月月末企业计提利息 借:短期投资------应计利息 25,000 贷:投资收益 25,000 3.银行每月向B企业收回贷款利息(5,000,000×6,?4,75,000)，并按照《营业税》及其 实施细则 工程地质勘察监理实施细则公司办公室6S管理实施细则国家GSP实施细则房屋建筑工程监理实施细则大体积混凝土实施细则 的有关规定，代扣代缴营业税(75,000×5,,3,750)。银行同时还要向A公司支付利息，该利息是扣除营业税后的数额(75,000,3,750,71,250)。收回利息后，A公司根据银行转来的相关的代扣税款通知单及相关原始凭证做相应的会计处理。 借:投资收益 3,750 贷:应交税金------应交营业税 3,750 借:银行存款 71,250 应交税金------应交营业税 3,750 贷:短期投资------应计利息 75,000 5.收回贷款本金时 借:银行存款 5,000,000 贷:短期投资------委托贷款 5,000,000 流动资金贷款 流动资金贷款是为满足您在生产经营过程中短期资金需求，保证生产经营活动正常进行而发放的贷款。按贷款期限可分为一年期以内的短期流动资金贷款和一年至三年期的中期流动资金贷款;按贷款方式可分为担保贷款和信用贷款，其中担保贷款又分保证、抵押和质押等形式;按使用方式可分为逐笔申请、逐笔审贷的短期周转贷款，和在银行规定时间及限额内随借、随用、随还的短期循环贷款。 流动资金贷款作为一种高效实用的融资手段，具有贷款期限短、手续简便、周转性较强、融资成本较低的特点，因此成为深受广大客户欢迎的银行业务。 申办条件 根据《贷款通则》，贷款对象应是经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记的企(事)业法人、其他经济组织、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。 借款人应具备的基本条件包括: 2. 除自然人外，应当经工商行政管理机关(主管机关)办理年检手 3. 已经开立基本账户或一般存款账户; 4. 除国务院规定外，有限责任公司和股份有限公司对外股本权益性投资累计额不超过净资产的50%; 5. 资产负债率符合贷款人的要求; 6. 申请中长期贷款的、新建项目的企业法人所有者权益与所需总投资的比例不低于国家规定的投资项目的资本金比例。 申请所需材料 书面的贷款申请及董事会同意申请贷款的决议(如需);《公司章程》、《营业执照》、法人代表证明;企业财务报表;贷款用途证明资料(如购销合同);有关担保和抵、质押物资料;《贷款证》;以及银行认为需要提供的其它资料。 担保方式 流动资金贷款根据其担保方式不同，可以分为信用贷款、第三方保证贷款、抵押贷款和质押贷款。 流动资金贷款根据其不同用途，还包括证券公司其它类贷款，主要包括不动产抵押贷款、存单质押贷款、担保贷款和信用贷款等，用于解决证券公司固定资产购置、营业部装修等公司发展需要。 1. 流动资金循环贷款: 贷款人与借款人一次性签订借款合同，在合同规定的有效期内，允许借款人多次提取贷款、逐笔归还贷款、循环使用贷款的流动资金贷款业务。 2. 流动资金整贷零偿贷款: 客户可一次提款，分期偿还的流动资金贷款。 3. 法人账户透支: 根据客户申请，核定账户透支额度，允许其在结算账户存款不足以支付时，在核定的透支额度内直接透支取得信贷资金的一种借贷方式。 4. 中期流动资金贷款: 指商业银行对借款人发放的，期限为一至三年(不含一年含三年)的流动资金贷款，主要用于企业正常生产经营中经常占用。 流动资金贷款分为人民币和外币两种。其贷款期限主要根据借款人的生产经营周期、还款能力和贷款人的资金实力，由借贷双方协商确定，一般不超过1年，特殊情况最长期限不超过3年 (含3年)。 人民币流动资金贷款价格按照人民银行有关贷款利率管理规定执行。流动资金贷款有两种利率可供选择:一种是固定年利率，逢利率调整不予变动;二是浮动利率(可以按1个月、3个月、6个月或9个月浮动)。 1、提出借款申请。企业向银行提出流动资金贷款申请，并提供企业和 办理流程 担保主体(若有必要)的相关材料。 2、签署借款合同和相关担保合同。企业的贷款申请经深圳发展银行审批通过后，银行与企业需要签订所有相关法律性文件 3、按照约定条件落实担保、完善担保手续。根据银行的审批条件和签署的担保合同，如果需要企业提供担保的，则需进一步落实第三方保证、抵押、质押等具体的担保措施，并办妥抵押登记、质押交付(或登记)等有关担保手续，若需办理公证的 还需履行公证手续等。 4、发放贷款。在全部手续办妥后，银行将及时向企业办理贷款发放，企业可以 按照事先约定的贷款用途合理支配贷款资金。