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房贷及还款攻略ABC.doc

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我们的执着就崩落 2017-09-27 评分 0 浏览量 0 0 0 0 暂无简介 简介 举报

简介:本文档为《房贷及还款攻略ABCdoc》,可适用于表格/模板领域,主题内容包含房贷及还款攻略ABC房贷及还款攻略ABCA:用公积金贷款买房第问,住房公积金有什么用处,什么是住房公积金,住房公积金,是用人单位为了保障员工住房问题符等。

房贷及还款攻略ABC房贷及还款攻略ABCA:用公积金贷款买房第问,住房公积金有什么用处,什么是住房公积金,住房公积金,是用人单位为了保障员工住房问题,每个月按照员工的工资比例,付出一部分钱,单独存到该员工的独立账户,专门用来缴纳公积金的账户,,员工也从工资里扣除同等的钱,一并存到这个账户。但是,公积金账户虽然是自己的,却并不像我们日常用的个人银行账户一样,能够随时的存取。它是按月缴存,并只有当个人要买房、租房或装修时,且能够提供出相应的证明材料,例如,购房合同…,后,方可申请提取出来。否则,就要等到退休后一次性全部取出。住房公积金有什么用处,、缴存公积金,可以增加你的个人收入。因为公积金是个人缴存部分,单位缴存部分,全部入个人账户,属个人财产。、可以少缴个人所得税。缴交公积金部分收入可以免税。、购买住房时可以享受低息的公积金贷款。第问,住房公积金怎么支取,,住房消费提取,,,购买自住住房,大修、翻建自有住房,自建自有住房,,,房租超出家庭工资收入的规定比例的,()偿还住房贷款本息的。,销户提取,,,离休、退休的,,,出境定居的,,,完全丧失劳动能力,并与单位终止劳动关系的,二者条件缺一不可,,,,死亡。怎样提取住房公积金,职工提取住房公积金必须通过汇交单位办理。由汇交单位开具《住房公积金支取申请书》,加盖单位预留印鉴,后附有关支取证明材料,经市住房公积金管理中心系统审核后,办理支取手续。第问,申请住房公积金贷款要具备什么条件,,,具有城镇常住户口,,,申请前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月,,购房首期付款的金额不低于规定比例,现为,,,,,,申请人有偿还贷款的能力,,,没有公积金个贷债务及其他尚未还清的数额较大、可能影响贷款偿还能力的债务。第问,住房公积金个人贷款利率是多少,从年月日起,下调个人住房公积金贷款各档次利率个百分点。五年期以下,含五年,从调整为,五年期以上从调整为。第问,一手房公积金贷款流程是什么,第一步贷款咨询借款申请人向所购房屋公积金贷款银行进行贷款咨询,领取《一手房个人住房公积金贷款资料夹》。第二步提交申请、《一手房个人住房公积金贷款资料夹》,、借款人夫妻双方身份证、户口簿、结婚证原件及复印件,单身提供民政局婚姻状况证明,,、经房产部门备案的购房合同及首付款收据的原件及复印件,、贷款银行要求提交的其它证明材料。第三步签订合同贷款银行受理借款申请人资料,由银行报公积金中心审批后,借款人与贷款银行签订借款合同及抵押合同等相关贷款文件。第四步办理抵押由贷款银行或借款人到房地产抵押登记部门办理房屋抵押登记。第五步贷款发放由公积金中心委托贷款银行将借款人的贷款资金以转账方式直接划入售房单位账户。第六步按月还款自贷款发放的次月,借款人应按《借款合同》约定,每月日前按时偿还贷款本息,直至全部贷款结清。借款人最后一次还清剩余贷款时,应亲自前往贷款银行并在银行柜面办理还贷结清手续。第七步注销抵押借款人还清全部贷款本息后,凭贷款银行出具的贷款结清证明和撤销房屋抵押证明到房地产抵押登记部门办理抵押登记注销手续。第问,二手房申请住房公积金贷款流程是什么,购买二手房申请个人住房公积金贷款,有两种办理方式,、借款人自行办理第一步贷款咨询向贷款银行咨询,领取《二手房个人住房公积金贷款资料夹》,由房屋买卖双方及配偶,单身出具民政局婚姻状况证明,,持卖方名下的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、户口簿、身份证、结婚证原件及复印件、《房屋估价报告书》、卖方开户存折到贷款银行进行预审登记,领取《二手房个人住房公积金贷款资料夹》。第二步提交申请,,《二手房个人住房公积金贷款资料夹》,,,所购房屋估价报告书,,,买卖双方签订的《存量房购房合同》,,,原卖方名下的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》,原件及复印件,,,,卖方开户存折,,,买卖双方夫妻的身份证、户口簿、结婚证,原件及复印件,,单身职工提供民政局婚姻状况证明。第三步签订合同贷款银行受理借款申请人资料,由银行报公积金中心审批后,借款人与贷款银行签订借款合同及抵押合同等相关贷款文件。第四步交易过户房屋买卖双方到房产局及土地局办理房屋“两证”交易过户手续。第五步办理抵押由贷款银行或借款人到房产局办理房屋抵押登记手续,并领取《房屋他项权证》。第六步贷款发放由公积金中心将贷款资金通过贷款银行直接划转到卖房方的存款账户内。第七步按月还款贷款发放后次月,借款人按《借款合同》约定每月日前按时偿还贷款本息,直至贷款全部还清。借款人最后一次还清剩余贷款时,应亲自前往贷款银行并在银行柜面办理还贷结清手续。第八步注销抵押借款人还清全部贷款本息后,凭贷款银行出具的贷款结清证明和撤销房屋抵押证明到房地产抵押登记部门办理抵押登记注销手续。第问,二手房公积金贷款之委托中介办理流程是什么,第一步贷款咨询借款人直接向中介公司,武汉百居易房地产经营咨询有限公司、武汉易家易房屋置换有限公司、武汉市住房担保有限公司、武汉市华明达房地产信息咨询有限公司,咨询,领取《二手房个人住房公积金贷款资料夹》。第二步提交申请由房屋买卖双方及配偶,单身出具民政局婚姻状况证明,,持卖方名下的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、户口簿、身份证、结婚证原件及复印件、《房屋估价报告书》、卖方开户存折到贷款银行进行预审登记,并提交贷款申请资料,同自办办理资料,。第三步签订合同贷款银行受理借款申请人资料,由银行报公积金中心审批,确定贷款额度及年限,中介公司为房屋买卖双方代办房产证和土地证过户手续并提供阶段性担保承诺函,贷款银行与借款人签订借款、抵押合同。第四步贷款发放房屋所有权证过户后,公积金中心凭《房屋所有权证》和《土地使用权证》收件单即可发放贷款资金,将贷款资金通过银行以转账方式直接划转到卖房方存款账户内。第五步办理抵押中介公司为借款人继续办理房屋两证及房屋抵押登记手续,并将房屋他项权证交由贷款银行收妥归档。第六步按月还款贷款发放次月,借款人按借款合同约定每月日前按时偿还贷款本息,直至贷款全部还清。借款人最后一次还清剩余贷款时,应亲自前往贷款银行并在银行柜面办理还贷结清手续。第七步注销抵押借款人还清全部贷款本息后,凭贷款银行出具的贷款结清证明和撤销房屋抵押证明到原房地产抵押登记部门办理抵押登记注销手续。第问,单位未按时缴存可否申请个人住房公积金贷款,职工申请住房公积金贷款前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月。如果由于单位未按时缴存住房公积金造成申请贷款的职工不符合上述规定的条件,职工就不能获得住房公积金贷款。但我们也考虑到,单位欠缴职工住房公积金有各种各样原因,绝大多数职工是无辜的。为了维护职工的合法权益,促进职工住房消费,对单位未按时缴存住房公积金、欠缴职工住房公积金,导致该单位职工无法获得住房公积金贷款的,采取了两种弥补的措施,,,只要单位补缴全体职工欠缴的住房公积金金额,可视同该单位职工已连续缴存住房公积金。,,如果单位无力补缴全体职工欠缴的住房公积金金额,可以就申请贷款的职工进行个案处理。只要欠缴住房公积金的单位为该职工个人补缴欠缴期间应缴存的住房公积金本息,并提供与贷款额度相等的保证金,同时制定出单位住房公积金补缴计划,该职工就可以办理住房公积金购房贷款。第问,在外地购房时能否申请个人住房公积金贷款,职工在外地购房是不能享用住房公积金贷款的。因为,住房公积金贷款实行以所购住房予以抵押,担保住房公积金债权实现的制度。由于抵押物在外地,对抵押物的监管难以实现,贷款风险相对较大。所以,职工在外地购买住房不能申请住房公积金贷款。第问,个人住房公积金贷款有几种还款方式,公积金贷款采取按月偿还方式,借款人可选择等额本息法或等额本金法还款,但一经签订借款合同,不允许更改还款方式。、等额本息法,每月还款额相等,每月偿还本金额先少后多、偿还利息额先多后少,适用于还贷前期资金紧张的借款者。、等额本金法,又名利随本清法。每月还款额中的偿还本金额相等,偿还利息额随着本金的减少而减少,月还款额逐月递减,适用于还贷前期资金不太紧张的借款者。第问,个人住房公积金可以用作首付吗,不能直接用作购房首付。如果是新购房,首付款只能用自有资金或者其他途径来解决,并在缴付首付款购房后,才能按规定提取公积金。第问,原来是商贷,可以转为公积金贷款吗,怎么转,可以。第一步咨询受理贷款转贷申请人到原商贷银行咨询,如果符合转贷条件,银行工作人员应指导借款人正确完整填写《个人住房公积金转贷资料夹》。第二步提交资料、借款人及配偶的身份证、户口簿和结婚证原件及复印件,借款人为单身的由民政部门出具单身证明),、原商贷所购房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》原件及复印件、办理原商贷所购房屋的《借款抵押合同》原件和《商品,经济,房购销合同》或《存量房买卖合同》复印件、原商贷银行出具的转贷人原商业贷款的还款记录和截止转公积金贷款申请日的原商贷余额及剩余期限的证明。第问,商业贷款和公积金贷款有什么区别,住房公积金个人贷款是以住房公积金为资金来源,向缴存住房公积金的职工发放的用于购买自住住房的住房保障型贷款,是一种不以盈利为目的的政策性贷款,因此利率相比商业贷款更低,对贷款申请者的门槛要求更低。而商业贷款是以赢利为目的,由商业银行审核发放,相对公积金贷款而言,它的利率要高许多。第问,如果已经办理商贷,可以转为商贷和公积金的组合贷款吗,不能。但是公积金贷款可以提前还贷。许多地方规定,买房一次性付款后,半年内可以提取自己的公积金和补充公积金。当然,也可采取公积金冲还贷款方式(提取住房公积金归还个人住房贷款,有两种方式:一次性还款法和间断还款法。)。如直接用于贷款扣款,公积金冲还贷款后几个月之内自己可不用再还贷款,这样每月的还款额就可以相应减少,其中自然可以少付一部分贷款利息,从而减少贷款支出。第问,公积金贷款如何办理提前还款,正常还款一年后,若想部分提前还款,携带主贷人身份证、最近一期对账单、还款账户,并存入现金,、原借款合同等前去原贷款银行申请办理,根据各贷款银行要求不同,客户可以按照银行邮寄的对账单上的联系电话和地址,电话或者书面提出预约申请,直接办理或按照预约时间办理部分提前还款手续。第问:住房公积金贷款的本息怎样偿还,除现金支付外,借款人可以提取本人公积金账户储存余额用于归还贷款。在提取本人公积金账户储存余额不足时,可以提取其配偶、参贷人的公积金账户储存余额,但需征得被提取人的书面同意。需要提取公积金账户储存余额的借款人,应向受托银行提出申请,经审核同意后签订"提取住房公积金偿还个人住房贷款授权书",并由受托银行以转账方式代为办理提取手续。提取公积金账户储存余额的申请审批手续,在正常还款以后办理。第问:什么是补充住房公积金,补充住房公积金和住房公积金有什么区别,补充住房公积金制度是住房公积金制度的一种补充,两者的基本特征是相同的,都是一种长期的住房储金,用于职工的住房消费,属于职工个人所有,补充住房公积金属于非强制性缴纳的社会保障项目。企业根据自身的业绩和管理需要可以自主决定是否替员工缴纳补充住房公积金。补充住房公积金和住房公积金的区别主要有,、住房公积金的缴存是强制的,而补充住房公积金的缴存是自愿的,、从缴存范围来看,补充住房公积金的缴存范围在住房公积金缴存范围的基础上增加了限制,规定只有足额缴纳税款的企业和自收自支的事业单位及其所属职工可以参加补充住房公积金,、住房公积金的缴存比例为单位、个人各,其缴存额有上下限的限制,而补充住房公积金单位和个人的缴存比例,分别在不大于各不小于各的范围内,由单位自行确定,其缴存额没有上下限限制。第问,申请补充住房公积金贷款怎么签合同申请补充住房公积金贷款的,不单独签订补充住房公积金贷款合同,在住房公积金贷款合同中增加补充住房公积金贷款金额,补充住房公积金贷款的贷款期限、贷款利率、还款方式、保证责任等,均与住房公积金贷款一致。第问,借款人可否提前偿还公积金贷款,借款人可提前归还部分或全部公积金个贷本息,目前不必支付违约金。部分或全部提前还款的,按日计息,以放款日为计息起点。,,部分提前还款,受托银行应在借款人履行原贷款合同一年以后,方可接受其部分提前还款的申请,与之以书面形式变更借款合同,并与借款人、担保机构签订补充条款,并将有关情况书面告知市中心。借款人提前归还的金额不得少于原贷款合同约定的个月的还款额,受托银行应与借款人商定部分提前还款后剩余贷款余额的还款期限,此还款期限应短于原贷款合同约定期限的剩余期限,贷款利率按借款人已履行的还贷期限加上确定的剩余期限所对应的期限档次的公积金贷款利率确定,部分提前还款后的剩余贷款本金余额仍采取与原借款合同约定的相同的归还方式归还,受托银行应重新为借款人计算每月还款额。,,全部提前结清,借款人申请提前归还全部贷款的,不受时间限制。借款人应支付贷款本金余额,受托银行不再计收贷款利息,按照借款合同已收取的贷款利息也不退回。第问,住房公积金贷款的主贷人可以变更吗,如何操作,因借款人离婚、死亡等法定原因,需要变更借款人的,可以变更借款人。由新借款人向贷款银行提出申请。第问,公积金可以付房租吗,怎么使用,根据住房公积金管理条例的规定,房租超出家庭工资收入的规定比例的,可以提取职工住房公积金账户内的存储余额。许多人没有充分利用这一规定,致使自己用个人收入缴纳房租,却又让公积金闲置浪费。租房者如果能够提供正式合法的房屋租赁合同和发票等相关凭证,就可提取公积金用于支付房租。按照以前的政策规定,房租支出超出家庭工资收入一定比例(一般为)的部分,可提取公积金。提取时需提交收入证明、租房合同和发票等。目前,一些地方考虑到职工家庭工资收入的变动和当地的房租水平,将净房租支出超出家庭工资收入的比例做了提高,有的甚至直接取消了这一比例。租房者只要能提供租赁合同和发票便可提取公积金,从而减轻租金压力,但对提取的额度会有一定的限制。如上海规定,每月可申请提取的公积金不应超过租赁房屋的月租赁费用扣除家庭月工资收入后的差额,且每月最高可提取不超过元,对于符合支付房租提取条件的职工,可每半年一次向租赁房屋所在地的区、县住房公积金管理部门提出申请。天津则规定,职工在天津市租赁住房用于自住,并在国土房管部门登记备案的,可以申请提取本人及配偶的住房公积金,提取金额合计不超过房租发票记载的房租金额,但职工已有其他住房的,则不能提取。第问,别让公积金“睡大觉”教你八招用活公积金贷款用足用活公积金贷款在购房者的行列中,有许多夫妻双方都有公积金,但都没有使用公积金贷款。一是嫌公积金余额或每月缴纳得少,二是嫌办理公积金贷款麻烦。由于许多人的公积金缴较少,在购房时积累也不多,而购房所需金额又比较大,都不愿意用公积金贷款。目前,年以上商贷的年利率为,按照执行折利率优惠后为,而年以上公积金贷款利率则为,可见公积金贷款利率要比商贷利率低个百分点。随着经济复苏速度的加快等方面的因素,折利率优惠有可能会被调整为折或直接取消,这更将显示出公积金贷款的省钱之道。用足贷款额度在购房时,要尽可能地使用公积金贷款。许多地区都提高了公积金贷款上限,如贷款额度最高可达万元。在一些大城市,如果房价较高或购买的房屋面积大,公积金贷款的额度可能不够用,一些地方可能出于一人买房,全家支持的考虑,也做出了一些新的规定,如天津、银川、汕头等地推出了父母子女可以互提公积金买房政策。利用好相关政策对于购买首套房来说,应该遵循先公积金贷款后商贷的顺序,可充分享受公积金贷款的优惠利率政策。对于想购买两套房的投资者来说,应先用商贷购买首套房,再用公积金贷款房,节省利息支出。选择合适的还款方式各地对公积金还款方式规定也不尽相同,基本上分为逐月还款和一次性还款两种。一般来说,采用逐月还款方式较好,可在一定程度上减轻还款压力,并在资金宽余时,再将还款方式变更为一次性还款来降低利息支出。这对于收入不很稳定或资金困难的购房者来说无疑非常有利。提取公积金用于房租支出根据住房公积金管理条例的规定,房租超出家庭工资收入的规定比例的,可以提取职工住房公积金账户内的存储余额。许多人没有充分利用这一规定,致使自己用个人收入缴纳房租,却又让公积金闲置浪费。合理变通让公积金发挥更大作用公积金除用于贷款外,还可用于购买、建造、翻建和大修自住住房等。公积金的计息利率相对较低,如果不提取,就只能等退休时才能领,应尽量发挥其应有的作用。提取公积金还贷许多地方规定,买房一次性付款后,半年内可以提取自己的公积金和补充公积金。当然,也可采取公积金冲还贷款方式(提取住房公积金归还个人住房贷款,有两种方式:一次性还款法和间断还款法。)。如直接用于贷款扣款,公积金冲还贷款后几个月之内自己可不用再还贷款,这样每月的还款额就可以相应减少,其中自然可以少付一部分贷款利息,从而减少贷款支出。活用公积金投资对于已有住房,或者购房时为一次性付款或已全部还清贷款的,可考虑给自己的公积金安排更能有效发挥其作用的用途。如可使用住房公积金来购买一套住房用于投资或出租,以避免公积金的闲置浪费。住房公积金的计息利率相对较低,如果有较为丰富的投资经验,可考虑将公积金用于投资,如进行基金定投等,以赚取更多的收益,提高财务自由度,改善家庭生活品质。B:房贷四大还款方式省钱大比拼李先生购买了一套总价万元的小两居,评估后银行贷款万,贷款期限年,李先生自掏腰包首付款万,贷款万元。加息后,李先生拿捏不定采用以下哪种房贷还款方式更为经济省钱。京城专业个贷机构“伟嘉安捷”专家以案例分析的形式,比较了几种基本房贷还款方式的优点和缺点,PK结果如下。第一种,固定利率还款(按等额本息方法计算)。固定利率标准各家银行不同,本案例以上浮倍计算。具体还款细节见下表。专家点评,固定利率房贷最大的好处就是利率不随物价或其他因素变化调整。但固定利率因为是借款人提前锁定的加息风险,所以常比基准利率高出一定的百分点。第二种,等额本金还款。本案例中的还款金额仅以第一个月为计算依据,之后每月还款金额会逐月递减。专家点评,采用等额本金还款方式,借款人在开始还贷时,每月负担会较大些。但是随着还款时间的推移,还款负担会逐渐减轻,最后总的利息支出较低。第三种,等额本息还款。等额本息还款每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。专家点评,以等额本息还款方式偿还房贷,借款人每月月供不变。因每月承担相同的款项,方便借款人安排收支。第四种,公积金自由还款。即设定每月最低的还款额,只要月还款额不低于设置的最低还款额即可,每月多还的部分系统会自动划为提前还款。专家点评,自由还款是公积金贷款独有的还款方式。与传统的等额本息或是等额本金还款相比,公积金自由还款方式更为灵活。四种还款方式综合评比固定利率优点,利率风险小,收益稳定,利率不随物价或其他因素的变化而调整。缺点,不论银行利率如何变动,上调或是下降,借款人都按照固定的利率支付利息,不会随市而变。适用人群,有固定收入,专业投资者或者商人。等额本金优点,总体利息支出较低,在随后的时间里每月还款额将会递减。缺点,前期还款负担较重,特别是第一期还款时压力会很大。适用人群,收入较高人士,如企业高层、金领、海归派等。等额本息优点,借款人每个月还给银行固定还款金额,利息比重逐月递减。缺点,总体利息支出较多。适用人群,工作收入稳定,国家企、事业单位职员等。公积金自由还款优点,每月可自由还款、灵活便捷。缺点,因最低还款额通过低于正常的还款月供,所以最后一期本金支付压力较大。适用人群,符合贷款条件的公积金缴存职工。C:房贷提前还款相关事宜提前还款是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。提前还款在某些情况下对借款人有利而对贷款人不利,所以是否允许提前还款以及提前还款的条件应予明确规定。提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种情况。贷款银行只能受理自发放个人贷款一年后借款人提前还款的申请。提前还款还款手续一、办理程序说明,提前全部还款,由贷款银行审核相关材料无误后,办理提前全部还款手续。提前部分还款且贷款期限不变,贷款银行指导借款人填写相关协议。如果原贷款担保方式为抵押保险且抵押登记尚未办理的,还需持保单正本、本人身份证和相关协议到市中心指定的保险公司办理减保手续,最后签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分中心。原贷款担保方式选择抵押保险且抵押登记已完成的,和选择非抵押保险的借款人,申请提前部分还款同时缩短贷款期限,贷款银行指导借款人填写相关协议,签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分中心。原贷款担保方式选择抵押保险仍在保险期内,且抵押登记尚未完成,借款人申请提前部分还款同时缩短贷款期限,可直接到担保中心办理。二、办理提前还贷手续根据银行的规定,提前还贷的客户需提前一周至一个月提出书面申请,并约定还款日期。然后按照约定的日期,携带身份证、和银行签订的贷款合同到银行填写还贷申请表和提前还贷协议,并按银行的要求,将需要还贷的款项存到你扣缴贷款本息的账户上,由银行自动扣收。各家银行对于提前还贷并没有次数的限制,可以一次全部还清,也可部分归还贷款。只是每次还贷的起点金额各银行规定不一,有的规定是万元或万元的倍数,有的银行则规定千元以上就可以提前部分还贷。部分提前还贷的贷款者,可以选择两种方式,一是减少每月还款额,还款期限不变,另一种是缩短还款期限,每月还款额不变。如果贷款人的收入不断增加,可以选择缩短贷款期限的还款方式,尽早实现无债一身轻的愿望。如果收入没有太大增加,可以采取减少还款额、还款期限不变的方式,这样会减轻还贷压力。值得一提的是,《提前还款申请表》一经借款人银行确认后便不可撤销,并作为借款合同的补充条款,与借款合同具有同等法律效力。如贷款购房人不论任何原因,未能按照其向借款人银行出具的提前还款申请中规定的日期与金额提前还款,则视为逾期还款,贷款购房人按借款合同承担相应的违约责任。提前还款注意事项一、提前还贷别忘退保在借款人提前偿还全部贷款后,原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。按有关规定,借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明,到保险公司按月退还提前缴的保费。银行处理这类一次付清提前还贷的手续较为简便。一般要求客户提前通知银行(通常提前个工作日到个月),银行计算好客户的总欠款数,指定客户到银行付清款项,支付当月利息,银行将房契送到合同指定的律师事务所,办理取消按揭贷款的契约并到房产管理部门登记,律师办好一切手续之后,会通知业主领回所有的房产契约。有的银行不经过律师,只要办齐手续他们直接把房产证或购房合同还给客户。二、提前偿还全部贷款后,别忘从保险公司、税务部门拿回属于自己的钱在借款人提前偿还全部贷款后,原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。按有关规定,借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明,到保险公司按月退还提前缴的保费。提前还清贷款退还保险费,须根据原购房屋是现房还是期房、期房的投保费实际期限(半年以上期房的投保期限一般是将借款期限再减去年计算)、原一次性缴付保费的贴现利率与速算系数等因素,其计算公式为,提前还清贷款退还保险费=已交保险费在提前归还时的现值提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。三、提前还贷别忘退税另外别忘了到税务部门办理退税手续。当您购买商品房时,应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同,并且在签订合同、支付房款后即办理“购房者已缴个人所得税税基抵扣”申请,取得本人的“税收通用缴款书”。提前偿还全部贷款后,即可取得房地产证,应在办妥房地产权利证明后的个月内,前往税务部门办理退税手续。四、最初一年不要提前还款要注意的是,在借款最初一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定,部分提前还款应在还贷满年后提出,并且归还的金额应超过个月的还款额。还有一点是,借款合同中规定提前还款者不应出现逾期不还的情况,如果有逾期不还,应先还完欠款再申请提前还贷。提醒一,提前还贷选择等额本金还款法中国工商银行理财专家认为,市民在选择贷款期限时一定要充分考虑自己的资金运作和后续资金来源。举例来说,许先生贷款时选择了最高年限年,总额万元的贷款。其开始一年每月等额还款金额为元,其中,元为利息,元为本金,一年来这位客户共还本金为月,元,偿还利息为,元。可见等额本息法下,大部分资金偿还的只是利息,而本金仅占。此时若选择提前还贷,会有大量利息损失。如果您有提前还贷的预期,最好选择等额本金还款法,贷款期限也不宜过长。提醒二,违约金阴影下可选转按揭按中国百姓的消费观念,有能力尽早还贷的是个人良好信誉的表现,但银行并不情愿。个人住房贷款风险相对较小,收益相对安全,这样的“黄金业务”对银行来说是难得的,但是客户提前还贷打乱了银行资金的使用计划,也损失了贷款所带来的稳定的利息收入。实际上有方法能避开缴违约金。各银行都提供转按、换按等办法,往往在看中新房子或换大的房子时,会采取提前还贷方式来减轻负债压力。实际上,个人住房转按贷款完全可以帮助市民避开提前还贷违约金的紧箍咒。提醒三,不可盲目跟风提前还款提前还款虽然是个很普遍的现象,但面对升息预期而选择还款确须“三思”后行。、住房贷款属于长期贷款,其利率是一年一调,也就是说,即便近期利率调整,个人房贷新利率也要从明年月日开始实行,提前还贷意味着必须放弃一部分流动资金,同时承担较大的资金压力。要知道,和银行打交道可是“还钱容易借钱难”,因此提前还贷应量力而为。、借款人是否有更好的投资渠道。有点余钱与其去银行还款,不如寻觅好的投资渠道进行“钱生钱”,投资股票或基金也是不错的选择。、时间价值的损耗应考虑。在住房贷款中,提前还款之所以少付了许多利息,原因就是归还本金的速度在加快,所占用的银行资金减少了而已。但是货币是有时间价值的,比如别人向您借了万元,由于物价上涨因素,可能半年后还回来的万元实际上只值九千多。所以在物价上涨时,那些本来打算一次付清房款的人,可以去找银行贷款,而对于已经贷款买房的,一般也没有必要提前还清。另外如果购房者选择的是公积金贷款,在提前还贷后,公积金将停止使用,并按活期利率存起来,到退休时才能提取,这一块资金在未来的岁月里带来的收益就太少了。当然,公积金政策根据地区会有所不同,部分地区允许以一年为单位提取公积金用来偿还房屋贷款,此时也可以考虑灵活利用公积金。提前还款选择方案提前还款方案比较向房贷一族提供五种提前还贷的选择方案。例,这是一套今年月份购买的,价值万元的房子,首付后,贷款额为万元,贷款期限年。按目前的利率,用等额本息还款法计算,房子的月供为元,年利息总支出高达元。从明年月日起新的利率会上调,因此房主决定提前还款。以此案为例,对目前市场上存在的五种提前还款方式进行了比较。第一种,将所剩贷款一次还清。利息总额就是提前还贷前的利息额,元。利息总额=提前还贷前的利息额=元。第二种,部分提前还款,月供不变,缩短还款期限。提前还款万元,仍保持之前的月供水平即,元,贷款期限则缩短为年个月。这样,利息总额为元。第三种,部分提前还款,减少月供,还款期限不变。提前还款万元,贷款期限剩余年个月,月供减少为元。这样,利息总额为元。第四种,部分提前还款,减少月供,缩短还款期限。提前还款万元,月供减少为元,还款期限缩短为年。利息总额元。第五种,部分提前还款,增加月供,缩短还款期限。提前还款万元,月供增加为元,还款期限缩短为年。利息总额元。由此看来,第一种和第五种的还款方式是最经济的。专家提醒,选择哪种还款方式,最重要的是要看自己的经济情况,凡事都要量力而为。提前还款不宜人群第一类,使用应急资金还款对于普通消费者而言,房屋贷款是日常支出的重要部分,月供往往占月收入的,在频繁加息的情况下,部分“房奴”压力开始增加,急于提前还贷。频繁加息所累积的利息虽然较多,对于资金短缺、经济能力比较有限的消费者,不宜打乱原有的理财计划。同时,使用应急资金会增加未来生活的风险,有可能“因小失大”。第二类,等额本息进入还款中期目前在商贷当中,使用最广泛的是等额本息还款法。进入还款阶段中期后,月供的构成中,大部分都是本金,提前还款的意义已经不大了,如果消费者资金不是很充裕,可以不急于提前还款。特别是进入还款后期,也就没有必要动用集中的资金还款。这样既打乱了理财计划,又不利于资金的有效使用。第三类,等额本金还款期已达从目前银行对提前还款的条件来看,一般都要求还款额是万元的整数倍,等额本金还款法是指每月偿还的本金相等,然后根据剩余本金计算利息,因此初期还款较多,压力较大,随着本金不断减少,月供也不断递减,这样后期的还款显得比较轻松。以贷款万元,期限年为例,从还款期的第六年开始,即还款期已经达到,在月供的构成中,本金开始多于利息,如果这个时候进行提前还款,那么所偿还的部分其实更多的是本金,这样就不利用有效的节省利息。第四类,有更好的投资理财渠道如果消费者的资金只是在银行存着,近期内都不会使用,回报率为存款利率,两相比较,贷款利率,一年期存款利率仅为,贷款利率明显高于存款利率,这种情况下把资金用于提前还款比较合适。如果消费者的资金有更好的投资理财渠道,比如投资于基金、外汇等理财产品,而且资金运作能力比较强,可以获得更高的回报率,资金所产生的收益高于提前还款所节省的利息,那么从发挥流动资金的效用看,这部分消费者没有必要把资金用于提前还款。提前还款利息计算由于借款人的生产经营状况或者其他情况会发生变化,因此有时会出现借款人不需要所借的资金而提前偿还借款的情况。当事人在借款合同中对提前还款有约定的,按照约定确定是否经贷款人同意及利息如何计算等问题。当事人在合中对提前还款没有约定的,提前还款不损害贷款人利益的,可以不经贷款人的同意,利息按照实际借款期间计算,提前还款损害贷款人利益的,贷款人有权拒绝借款人提前还款的要求。贷款人同意提前还款的,视作贷款人同意变更合同的履行期,借款人应当按照变更后的期间即实际借款期间向贷款人支付利息。提前还款贷款违约金为了限制提前还款,有些贷款机构提出了一个概念叫实质性的提前还款。各贷款机构对实质性的行为有不同的标准,但一般是指在个月内,借款人提前还款金额超过了本金余额的。有些银行在这个概念下,要求借款客户支付提前还款的违约金。提前还款的违约金是在借贷款双方的合同中共同认可的条款,一旦借款方在指定的时间内提前还清全部贷款,或大部分本金,借款人将支付一笔违约金。违约金一般是按照提前还款时的未结余额的百分比计算(一般是到),或规定若干个月份的利息。但最高违约金受到合同或法律的约束。违约金的有效期通常不会超过年,也有的为年,。有效期过后,违约金的比率会取消、或逐渐减少、或者只有余额的。每年只要部分提前还款不超过贷款余额的,就不用缴纳违约金。不是所有的贷款都必须缴纳违约金,一般固定利率的贷款有违约金,可调节利率的贷款没有违约金,有些特殊种类的贷款没有违约金。所以在签订贷款合同前,借款人需要知道贷款是否有违约金、是多少、是在什么期限内有效。违约金是借贷双方可以协商的。如果借款人是长期贷款,当贷款因素变化时,借款人需要重新优化贷款,这时,就会启动合同上的违约金条款。为避免缴纳违约金,借款方可以申请在合同中取消违约金。一般的,贷款方会提供几种违约金的方案供借款人选择。如果借款人选择有违约金的合同时,贷款方会提供较低的贷款费用,或较低的贷款利率,一般的带有违约金的合同的利率要比没有违约金合同的利率低到。当然,也存在掠夺性的贷款方,它将提前还款违约金强制的塞进合同里,对借款人剥皮扒骨,有时法律也奈何他们不得。一般地讲,掠夺性贷款是指任何有损借款人并最终影响其信用或拥有权益的不公平信贷手法。所以借款人要仔细评估含有违约金的合同,选择是否接受含有违约金的合同。贷款方有义务随时解答借款人对违约金的询问,包括文字上的答复,,帮助借款人作出知晓的决定。贷款方一般鼓励借款方选择有违约金合同,这样可以防止将来利率下落时,能够劝阻借款人选择重新优化贷款计划。总之,违约金是一个双方都可以谈判的项目。它依据于借款人的个人决定,借款人目前的财务状况,借款人是否需要重新优化贷款计划,借款人想要持有抵押品多长时间。甚至即使在贷款过程中也可以重新协商违约金。如果借款方不满意,可以提前结束在当前贷款机构的贷款,改在别的贷款机构作重新优化贷款。当然最好是在违约金效期之后。

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