推动我市物业管理健康发展
推进社区民主自治
农工民主党珠海市委会
目前,我市正如火如荼地推进社会管理体制改革,其成果得到上级的高度认可。作为社区建设中最基本、最基层的单元——物业管理,其管理的滞后和不健康发展,严重制约着我市基层社会管理体制改革。珠海是继深圳和广州之后全国第三个推行物业管理的城市,可我市的物业管理何谓是“起了个大早、赶了个晚集”,其发展与周边城市相比差距较大,市民对物业管理的投诉位居群众各种投诉的前几位,各大媒体或网站几乎每天都有物业管理的暴光和投诉。
为了解珠海市物业管理的发展现状和存在问题,进一步提高物业管理水平,促进社会管理改革和社区民主自治。农工民主党珠海市委会联合国家统计局珠海调查队、香洲区城市监督管理局在市区范围内开展“珠海物业管理调查”,更加广泛、系统地征求和搜集住户、物业服务企业、业主委员会人员和居委会对物业管理和社区民主自治的看法和意见,探索创新社会管理和加强社会建设的工作重点、
工作思路
关于市场开拓的工作思路宣传思想工作思路个人工作思路范文街道财务科工作思路办公室副主任工作思路
和工作方法,坚持以科学的发展观寻找解决社会管理问题的最佳“
答案
八年级地理上册填图题岩土工程勘察试题省略号的作用及举例应急救援安全知识车间5s试题及答案
”,来共同推动珠海经济社会的和谐健康发展,为党委政府决策提供参考。
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一、调查背景介绍
此次调查分为问卷调查与社区座谈调研两部分。调查问卷分为居民版与企业版两种,根据随机原则,在香洲区范围内抽取50个社区,再由社区随机抽取10户,共500户居民。同时,在香洲区300多家物业服务企业中抽取60家(实际回收了59份问卷)作为企业版问卷的调查对象。居民版问卷的调查主要委托了北京师范大学珠海分校应用数学学院的180名在校大学生直接上门入户对调查对象进行问卷调查。全部调查数据采用SPSS国际通用统计软件交叉汇总
分析
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二、主要调查结果
(一)居民对物业管理的总体评价及看法
1、调查对象对物业管理的满意度不高。调查显示,居民对物业服务水平的总体评价的满意率只有33.6%。在七项物业管理内容中,调查对象对小区绿化工作和保洁工作最满意,但满意率也仅有44.2%和40.4%。对投诉处理和机动车管理的满意率最低,分别只有29.7%和31.1%。而对小区机动车管理不满意的调查对象则达到30%。
2、近八成调查对象认为有必要成立业主委员会。当问到“您觉得小区有无必要成立业主委员会”时,认为非常必要的调查对象占25.6%,认为有必要的占52.5%,认为无所谓的占17.3%,认为没有必要的仅占 4.6%。另外,对于业主委员会能否维护小区业主的权益,认为能维护业主权益的占45.1%,认为不能维护
的占17.5%,不了解的占37.4%。可见,大多数居民都了解到业主委员会对争取和保障业主权益的重要作用,并认为业主委员会的成立是必要的。
3、调查对象物业方面的权益受到侵害时的做法。调查结果显示,当调查对象的权益因为物业管理问题而受到侵害时,53.2%的调查对象选择主动到小区物管处交涉要求解决问题,其次有31.2%向社区居委会投诉,25.4%向业主委员会投诉。可见,物业服务企业、居委会和业主委员会是业主投诉交涉的最主要对象,四者的关系直接影响社区物业管理。
(二)物业服务企业的经营状况及对物业管理的看法
1、物业服务企业资质普遍偏低,从业人员流动性大。本次调查的59家物业服务企业,达到一级资质的企业占14.3%;二级资质的占10.7%;三级资质及暂定三级的占75%。另外,物管人员(保安、保洁员、维修员等)流动性非常大的企业占21.1%,比较大的占54.4%,一般的占19.3%,比较稳定的仅占5.3%。
据相关企业反映,物业服务企业由于行业特性、企业规模、薪酬水平、福利保障等因素的限制,缺乏对专业人才的吸引力,无法满足高资质企业对人才数量质量的要求,因此企业资质级别普遍偏低,难以留住人才,造成从业人员流动性大。
2、物业服务企业盈利能力差,经营状况不佳。物业管理行业本身是一个微利行业且收入渠道比较单一,主要收入来源是收取物业管理费。调查结果显示,67.3%的物业服务企业处于亏损,
27.3%收支持平,仅有5.5%的企业是处于盈利状态。亏损的物业服务企业中,认为物业管理收费标准偏低的有67.4%,其次是物业管理费收缴率低,占13%。
3、对提高物业服务质量的看法。结果显示,对提高物业服务质量的看法中,53.2%认为物业服务公司自身提高专业素质和严于自律与政府需完善相关法律法规并加强监管重要的企业占84.7%,其次有62.7%的企业认为完善投诉反馈机制,加强宣传,实现与业主的有效沟通比较重要。
三、存在的问题:
(一)几种关系的不和谐与矛盾
1.业主、业主委员会与开发商的矛盾。业主、业主委员会与开发商之间的矛盾纠纷,绝大多数情况是开发商无视法律法规,恶意侵权造成的。长期以来,由于开发商有意无意地违反有关法律法规用虚假广告诱惑购房者,甚至违反购房合同的约定,向业主价外增收某些费用或私自改变公共设施的用途以获取不正当的商业利益,从而引起业主的强烈不满,导致业主和开发商之间产生矛盾。业主委员会为了维护业主的合法权益,往往是先与开发商交涉,通过协商解决问题,化解矛盾,如果无法达成共识,只好向建设行政主管部门投诉,申请仲裁,这样如果还解决不了,最后只能通过法律途径寻求解决,业主委员会作为民事主体,受广大业主的委托,只好与开发商对簿公堂,从而,导致业主、业主委员会与开发商的矛盾。
2.业主、业主委员会与物业管理服务企业的矛盾。如位于梅华辖区的上宝花园,原物业管家为梅华物业公司,小区的管理同期满时,业主委员会通过公开招聘,最后选聘先诚物业公司作为小区的新物管理,可是旧物业却不按照物业管理条例的有关规定进行移交,一直赖着不走,于是,出现新旧两家物业同时管理上宝花园的怪象。虽然,最终老管家在种种压力下,已撤出上宝花园,但是已经造成了业主之间以及业主与业委会之间很多的不和谐。由于新的物业管理费报价偏高而落选后,旧的物管抓住业主委员会工作上的某些瑕疵,不肯撤出小区,混淆是非,造成业主与业主委员会之间的矛盾。此外,物业管理服务企业为了获取商业利益,往往充分利用承管的住宅小区,有意避开业主和业主委员会,“暗箱”操作,私自开拓各种增值业务,从中捞钱,像临时停车费、户外广告、电梯广告、楼宇电视以及宽带、纯净饮水机进社区等等,这些增值业务所产生的经济效益有时十分可观。本来,这些增值业务所产生的经济效益应该归全体业主所有,物业如果参与管理,也可以分享这部分收益,但要与业主、业主委员会合理分成。可事实上往往是物业拿“大头”,业主拿“小头”,甚至物业独吞,业主根本得不到一点儿好处。物业服务企业的这种侵权行为,最终必然导致与业主、业主委员会的利益矛盾和经济纠纷。
3.业主、业主委员会、物业与商家的矛盾。开发商为了追求房地产开发的商业利益,往往在住宅小区的外围开发建设店面
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