土地兼容性原则及分析判定.doc

土地兼容性原则及分析判定.doc 土地兼容性原则及分析判定 【摘要】土地兼容性是城市多样化发展的需要，也是城市健康发展的需求。本文从土地兼容性的影响因素、兼容与非兼容用地的分析判定等方面作了阐述，并对兼容用地提出了几点思考。 【关键词】土地兼容性;用地布局;开发强度;白地;棕地 1 土地使用兼容性的概念 土地使用兼容性包括两方面涵义:其一是指不同土地使用性质在同一土地中共处的可能性，即表现为同一块城市土地上多种性质综合使用的允许与否，反映不同土地使用性质之间亲和与矛盾的程度。其二是指同一土地，使用性质的多种选择与置换的可能性。表现为土地使用性质的“弹性”、“灵活性”与“适建性”。主要反映该用地周边环境对于该地块使用性质的约束关系。 2 土地使用兼容性的影响因素 2.1 城市用地布局与结构 目前，多数城市使用的土地使用适建性表所考虑的主要是用地个体与个体或环境之间的兼容性问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ，某些用地之间就其使用性质而言，相互之间并无尖锐矛盾，可以考虑适当兼容，但一旦数量较大，用地性质变更后，从较大范围分析，有可能导致对城市用地布局结构的损害和失衡。 2.2 公共服务设施与市政设施需求 不同性质的城市用地对城市公共服务设施以及市政设施的需求是不 同的。按预先制定的城市规划，每个局部地区规划的公共设施、道路交通、市政设施容量是一定的，其弹性也是有限度的。因用地性质更动及开发强度的改变，有可能会导致原规划地段的上述设施的供求失衡。因此，在判断土地使用兼容性时，不能不以城市公共服务设施以及市政设施的供给影响来考虑决策。 2.3 用地性质与开发强度 两种不同性质用地能否相容或置换，并对周边环境产生的影响被认为在允许的范围之内，是城市用地适建性表主要考虑的依据。以高强度开发置换低强度开发规划的用地，即使两者在使用性质上并无明显矛盾，但当这种置换到了相当量时，环境质量与交通、设施水平必将明显下降。因此，土地使用性质置换导致开发强度的改变也是判断兼容与否的影响因素。 3 兼容与非兼容用地的分析判定 3.1 不能兼容的城市用地 尽管兼容性用地的适应性较强，但并不是所有土地都能兼容，有些用地是需要一种明确性质定位的。例如，?影响城市结构和发展方向的对外交通用地，对城市环境有直接影响，且必须考虑交通运输条件和协作要求的二类工业用地、危险品仓库、长途客运站用地、管道运输用地等;?还有专业性很强的市政设施用地，区位性很强的生产防护用地;?有严格指标要求，并关系到城市结构的城市公园用地，道路广场用地，市属办公用地、医疗卫生用地、公益性公共设施用地等，这些用地只能按规定的用地性质建设。 3.2 兼容性用地的适建地段 3.2.1 城市中心区繁华地段 这些地段大部分为商贸活动集中区域，地价与开发效益一般都很高，考虑土地的兼容使用可以大大提高城市土地的集聚效应。中心繁华地段用地的多项兼容使用是得到支持的，对于土地的升值，城市整体形象的提高非常有利，也克服了那种白天热闹非凡，晚上空城一个的弊病，对聚人气、增强城市的繁华度，大有益处。 3.2.2区位条件较好，交通方便的地段 这些地段交通运输条件、建设条件有明显优势，是能较快获取土地效益回收的地段，在此类地段扩大用地定性的广度可吸引不同口味的开发者，全方位筹集资金，快节奏提高利用效益。如火车站、公交车站旁及快速路出入口、地铁周围用地，这类用地流动人口较多，需要配套的项目较全，并且以公共交通为导向的 TOD 模式，是发展趋势所在，把这些用地定为兼容性用地，进行综合高强度开发，具有一定合理性。 3.2.3 某些地价较低的地段 价低而中、远期要发展的地段，如城市次中心地段，从长远看，这类地段可增大土地开发的投入产出比，在这类地段安排兼容性用地可激励投资开发，这对引导城市用地按规划结构进行合理扩展具有战略意义。 4 可借鉴的土地使用兼容性制度 4.1 为新区开发提供混合使用的“白地” “白地” (White Site)是由新加坡市区重建局(URA)于 1995 年提出并开始试行的新概念，它具有很强的土地兼容性。开发商在“白地”租赁使用期间，可以按照招标合同要求，在任何时候，根据需要自由改变 混合各类用地的使用性质和用地比例，而无需交纳土地溢价。在“白地”里核心是“白色成分”，它是指“白地”内可用于其它用途开发的用地性质和用地比例。开发商可在一定许可条件下，通过对白色成分的合理调配与布局。 4.2为城市再生提供多种可能的“棕地” “棕地”(Brownfield)是指已开发、利用过并已废弃的土地，将城市工业区退出后留下的大量土地用于城市的再开发，这种再开发未来具有多种土地使用的可能。“棕地”是根据城市发展的需要对土地使用用途进行调整以适应城市新的发展功能需要，它具有多种可能的开发方向:零售商业区、住宅区、轻型无污染工业区、办公区、交通枢纽站、公园、广场、展览馆、学校等等多种用途，以达到再生循环使用。 5 关于兼容用地的几点思考 5.1强化环境区及其边缘区相容性分析 在控规中往往只重视有直接经济效益的开发用地之间的相互协调，对环境区与环境边缘区之间影响分析和兼容性规定则相对缺乏。对于城市内的河道、湖泊、林地等珍贵的自然生态资源，控规中多是定出保护区范围，附之以区内各项控制指标，实际保护建设中，这些指标却往往显得苍白无力，保护区内部完善的控制指标并不能遏制外围区对它的景观威胁与环境侵蚀。在控规中，应增加对环境边缘区可容纳用地性质的规定及其各项指标的控制，如明确规定相邻地区的排水口方位、架空线路的切入点、防火隔离区、建筑风格(含层数、体量、色彩等)、上风向可通过的废气污染指数等，从根本上消除灾害侵入保护区的途径。除保护性控制外，利用性 控制也不容忽视，如划定保护区面向城市的通风口等，周边用地对环境区的利用不能超出环境区自身的净化能力，与环境区的可相容程度直接影响环境区生态价值向腹地建设区的延伸。 5.2扩大土地使用弹性分析 5.2.1 增加用地可变性 《武汉东湖新技术开发区控制性详细规划》编制 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 探索中，创造性地提出了“替代用地、待批用地”概念，试图进一步扩大土地使用的弹性，扩大市场的自由裁量权。其中“替代用地”指有条件允许建设的土地使用性质，规划管理部门在研究替代时，应严格保证某一特定地区内主要用地、配套服务设施用地及绿地等的总量平衡，原则上不得随意减少;“待批用地”指替代性质之外的用地使用性质变更，土地使用单位须提出项目可行性分析、环境影响评估等必备 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 ，并落实补偿 措施 《全国民用建筑工程设计技术措施》规划•建筑•景观全国民用建筑工程设计技术措施》规划•建筑•景观软件质量保证措施下载工地伤害及预防措施下载关于贯彻落实的具体措施 和惩罚性规定。由此可见，随着市场反馈影响进一步加强，土地使用兼容性的“兼容”层次有分化的趋势。 5.2.2 增加活性用地 “活性用地”是对城市局部用地性质进行一系列有选择范围的待定控制。它并不是一个法定的建设用地概念，而是由几项相关建设用地集合而成的控制性用地。具体而言，活性用地具体性质的确定要在土地实际开发时，以不影响城市结构和功能布局为原则，在活性用地限定的几种用地性质范围内选定，可以选取一种或几种、甚至全部。“活性用地”更容易解决现行“兼容用地”大类兼容较少的问题，带有混合用地的概念。它对土地用途给出广泛的建议性规定，并根据市场运作保留充分的可变更空间， 自由度更大、适应面更宽。为了与城市建设用地代码配套，可设定活性用 地代码为 A (ACTIVITY)。