中青旅苏州太湖国家旅游度假区发展有限公司商业计划书

中青旅苏州太湖国家旅游度假区发展有限公司商业计划书 无忧商务网(www.5ucom.com)百万管理资料下载平台 目 录 目 录„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第1 页 第一章 摘要„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第2 页 编制目的„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第2页 内容摘要„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第2页 研究结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第3页 第二章 项目概述„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第4 页 公司简介„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第4页 项目简介„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第4页 第三章 行业 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第5页 苏州周边地区亲水主题公园行业分析„„„„„„„„„„„„„„„第5页 行业发展预测„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第5页 第四章 项目发展 规划 污水管网监理规划下载职业规划大学生职业规划个人职业规划职业规划论文 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第6页 市场总体定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第6页 经营产品功能描述„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第7页 目标客户的分析定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第9页 第五章 营销推广„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第10页 营销推广策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第10页 销售渠道和合作伙伴„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第11页 第六章 投资效益分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第13页 物业面积数量„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第13页 总投资额和构成„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第13页 收益来源„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第14页 投资回报及影响因素的分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第14页 第七章 风险分析与对策„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第18页 风险因素„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第18页 应对措施„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第18页 第八章 结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第19页 无忧商务网(www.5ucom.com)百万管理资料下载平台 无忧商务网(www.5ucom.com)百万管理资料下载平台 第一章 摘 要 一、编制目的 本计划书旨在针对苏州太湖国家旅游度假区景观大道第一标段，以市场运作的方式为编写基准，系统就其开发、经营、管理、项目投资回报、风险预测等诸多方面展开研究分析，并通过详细的财务分析与评估，为“太湖景观大道第一标段”项目的投资者和项目合作伙伴提供有力的参考。 二、内容摘要 1、经营理念 作为国家级的旅游度假区，苏州太湖国家旅游度假区需要有丰富、具有特色的旅游主体设施来吸引游客。景观大道第一标段地处苏州太湖国家旅游度假区入口，是往来游客的必经之路，将其运作成功并打造成区内具有代表性的“名片”，对整个度假区今后的旅游资源的开发、招商引资的扩大具有举足轻重的作用。 2、市场需要 经过多年以来的发展，苏州的经济总量在全国20个大中城市中排列第5位，当苏州这座素以“后花园”的著称的传统旅游城市，正因“制造业”、“研发业”而迅速崛起引来全球关注的时候，苏州的服务业占比在全国20个大中城市中却排名倒数第一，这其中也包含了旅游服务。所以，从一定程度上而言，做好环太湖的旅游开发也是完善苏州城市服务功能的迫切需要。 太湖景观大道第一标段的核心经营理念，便是基于以上这种需求，为苏州市民精心打造一个休闲度假的聚会场所，并以“亲水”、“回归自然”为主题，一方面这符合苏州市政府 无忧商务网(www.5ucom.com)百万管理资料下载平台 无忧商务网(www.5ucom.com)百万管理资料下载平台 倡导“苏州西部开发”战略的要求，另一方面也将为苏州广大市民的休闲出游提供周边最具竞争力、最具特色的旅游服务设施。 3、产品定位 综合景观大道第一标段项目本身的 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 理念及相关特征，并综合以上因素，我们拟将其区域内的景观万米木栈道、湖心小岛、园林景观，水上休闲区等综合定位成一个大型的亲水休闲游乐公园，同时根据各区功能定位的不同，进行局部市场经营定位。 4、财务可行性分析 本项目总投资约为100万人民币(不含苏州太湖国家旅游度假区前期投入和财务费用)，项目在自有资金和全投资下的采取净现值比较理想，满足财务的可行性。同时，其投资的回报周期设置在5年内。 三、研究结论 基于以上研究分析，我公司认为，太湖景观大道的第一标段的开发和经营理念，无论是从市场角度，还是从投资的收益角度，都是一个比较理想的发展项目。 无忧商务网(www.5ucom.com)百万管理资料下载平台 无忧商务网(www.5ucom.com)百万管理资料下载平台 第二章 项目概述 一、公司简介 中青旅苏州太湖国家旅游度假区发展有限公司我由江苏吴中集团投资设立的分公司，总注册资本为15000万人民币。 中青旅苏州太湖国家旅游度假区发展有限公司下属子公司苏州太湖明珠度假村为区内最早的涉外旅游饭店之一，其拥有多年的旅游从业经验，同时拥有一支优秀的旅游从业队伍，拥有相关水上项目经营资质，并配备了一定规模的水上娱乐经营设施。 二、项目简介 苏州作为新兴以“制造业”和“研发业”为经济主体的城市，其经济总量在全国20个大中城市中排名第五，是长三角经济圈中的重要组成部分。其生态环境、人文环境、旅游资源价值也日益受到广泛关注。近年来随着市府倡导的“苏州西部”开发战略的实施进程加速，苏州太湖国家旅游度假区越来越受到苏州广大市民的关注。其区域内的太湖景观大道是2004年投资兴建的公众性旅游休闲服务区，并以“健康、生态、绿色、亲水”为主题。 太湖景观大道第一标段东起苏州太湖国家旅游度假区入口，西至太湖新天地项目，全长约2.5公里，已建成的设施有万米木栈道、湖心小岛、园林景观，水上休闲区等几大主题旅游区域。 在开发苏州太湖国家旅游度假区湖滨景观大道第一标段的过程中，必须注重保护太湖的生态环境，以水轴和绿轴为主干，注重体现太湖区域文化特色，营造一个有别于城市景观的亲水生态主题公园，同时导入吸引力较高的户外旅游娱乐项目，寓观赏性、参与性、体验性为一体，最终达到可持续发展的目的。 无忧商务网(www.5ucom.com)百万管理资料下载平台 无忧商务网(www.5ucom.com)百万管理资料下载平台 第三章 行业分析 一、苏州周边地区亲水主题公园行业分析 以杭州西湖为例。其西湖已成为杭州城市发展中最具竞争力的名片，在经营理念上，公众性的开放经营方式得以让更多的人有机会领略到西湖的魅力，这是使得西湖游人如织的主要因素所在。在开发中，注重对历史文化的保护，诸如对苏堤、西泠印社等历史人文景观的修缮维护。其次，注重对公园服务功能的延伸，在以水为主轴的同时，设立一定的商品服务区、便利区、水上游览区也是西湖成功经营的主要策略所在。 二、行业的发展预测 随着大众对传统出游观念的更新，以健康、生态、休闲为主题的出游形式以逐渐成为旅游的主流。以亲水为主题的太湖景观带无疑是苏州最贴近自然、最能体现生态出游理念的主题公园。 随着私家车的逐渐普及，自驾游这一旅游群体也在逐年扩大，苏州太湖国家旅游度假区太湖景观带距苏州市中心约20公里，趋车约40分钟，可以随着项目的经营开发和推广吸引更多的市民出游 随着环城高架的开通，市区到太湖的出游将变得更为方便快快捷，这也将成为太湖景观带开发经营中的有利条件。 无忧商务网(www.5ucom.com)百万管理资料下载平台 无忧商务网(www.5ucom.com)百万管理资料下载平台 第四章 项目发展规划 基于以上分析，结合太湖湖滨景观大道第一标段的现状，我公司认为，该项目应该设计成为集“休闲、观光、水上娱乐”为一体的综合亲水主题公园。 设计成集“休闲、观光、水上娱乐“为一体的综合亲水主题公园，我公司考量了种种经营因素。单一的休闲观光经营定位一方面会造成区域内先期投资建设的大量设施浪费，造成投资收益萎缩。另一方面也会造成出游市民出游行程空洞无物，亦如空有景而无以寄情，而水上娱乐以及其他的相关服务功能的延伸设施则是对这种亲水情节的最好补充和体现。 一、市场总体定位 市场总体定位，指太湖景观大道第一标段集各项综合配套设施和相关经营项目的大概念定位，是一种广义的定位。 作为“天堂“之一的苏州，在全国范围内享有较高的声誉。同时，苏州作为一个优秀的旅游城市，被外围所熟知道的是苏州的园林，而作为苏州城市重要组成部分的太湖，其宣传和开发力度远远不够，但这也为今后度假区的发展留下了后续和更大的发展空间。亲近自然的生态旅游，也随着苏州市民物质生活的不断改善而日益接受。因此，太湖景观大道第一标段作为度假区的重要组成部分，其市场定位也必须放在这样的大环境下考虑。 太湖景观大道首先具有吸引人流，引导消费的目的。其对外的形象可大致定义为到景观大道来不仅可欣赏到秀美的太湖山色，更可以享受到市区各游乐场所所不能提供的个性化服务，并以口碑方式，携亲带友共游太湖寄情于自然山水。 无忧商务网(www.5ucom.com)百万管理资料下载平台 无忧商务网(www.5ucom.com)百万管理资料下载平台 二、经营产品功能描述 针对太湖景观大道第一标段的地理特征，以及上述的种种因素，应充分利用现有木栈 道、湖心小岛、茶室、服务区小木亭、卵石滩以及沿道水域开展景观建设和经营活动。 ? 水上娱乐中心 建设在景观大道主水面，配备船艇、水上降落伞、水上滑板、水上自行车、山上冰 山、水上翘翘板、水上帆板等水上游乐设施; ? 亲水休憩中心 以经营茶食为主体，提供原产地绿色碧螺春查，辅以咖啡、珍珠奶茶等热饮，配备 台湾烤肠、苏州名小吃等细点; ? 婚纱摄影基地 区域内秀美的湖光山色以及各种生态景观吸引着越来越多的婚纱摄影公司将其作 为外景拍摄的首选地。拟将“太湖明珠”号豪华游轮引入该区域，并搭建一些摄影 取景平台，以增强这一区域的取景特色，使之成为苏州最佳、最具竞争力的婚纱摄 影外景基地; ? 天然垂钓湾 临木栈道用隐性网围起一片太湖水域，放养鲫鱼、鳊鱼、鲢鱼等鱼苗，以“生态自 然”为卖点吸引众多的垂钓爱好者; ? 荷风点点区 为人造景观，拟在景观木栈道以南，湖心人造岛以北高密度种植荷花。这一景观的 设立，极大的美化了该区域的环境，又充分的利用了现有的太湖资源，夏季，可以 欣赏到连绵的荷叶随风点点摇弋，同时也可以成为了该区域婚纱摄影的另一处新增 景观。游客秋季可租赁无动力船，深入荷间采莲，别有情致。 无忧商务网(www.5ucom.com)百万管理资料下载平台 无忧商务网(www.5ucom.com)百万管理资料下载平台 ? 商品服务区 以几处小木亭为基点，提供矿泉水、冷饮、小吃等各类休闲食品、自行车租赁等， 主要针对大众消费，增强该区域的服务功能; ? 帐篷旅馆 该项目在开设主要是为满足青年一族野外露营的需求，专门开辟“水木栈道平台”、 “湖心岛”、“临水草地”等几处露宿点，其帐篷以租赁形式对游客开放，该项目具 备经营期长，可在春、夏、秋三季经营; ? 露天烧烤场 以湖心岛、卵石滩两处为基地开设烧烤场。在平时以摊点式散烤零卖。在夏季、秋 季可以通过活动策划组织大型的烧烤晚会; ? 临湖冷餐服务区 该服务区只要面向企事业单位推广，为其量身订做特色、别开生面的太湖露天冷餐 会，其地点以面积较大的几处木栈道平为主; ? 水上音乐茶吧 以竹结构制作的无动力船，配备茶具、音响设施，小型蓄电池，用牵引绳放入太湖， 乘员以2到四名为限，此项目的开设有望成外苏州最具特色的茶吧，无疑会成为消 费的亮点; ? 学生夏令营基地 随着苏州对“三古一湖”城市名片的打造，让中 小学 小学生如何制作手抄报课件柳垭小学关于三违自查自纠报告小学英语获奖优质说课课件小学足球课教案全集小学语文新课程标准测试题 生认识太湖，品位太湖无疑是 最为有效的推介 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 之一。开设该项目以增强度假区区域内人气为主。在推广初期， 可与苏州中、小学校建立充分合作关系，在区域内开辟专门的活动场所，并制订合 理的价格推广政策，以春游、夏令营、秋游、放风筝等旅游产品招揽学生群体; ? 万米栈道游览区 无忧商务网(www.5ucom.com)百万管理资料下载平台 无忧商务网(www.5ucom.com)百万管理资料下载平台 非盈利性，以吸引大众为目的; 三、目标客户的分析定位 湖滨景观大道第一标段的目标群体不同于其他的旅游景点，景观大道尤其在开放初期主要以苏州市民及周边居民大众为主体，属于有可能多次游玩的群体。通过前面的分析，我们可总结出主要的消费群体的相关特性。 ?初期以苏州市民大众为主; ?大中小学生亦会成为该区域内的消费群体; ?年龄分布性较广，不一定只局限于中青年群体，不能忽视老年群体; ?零散游客以中层偏上家庭收入阶层为主; ?涵盖苏州新区、工业园区企业员工周末、节假日出游; ?出游群体多向往自然、以放松身心为主要目的; ?渴望体验新鲜感受的年轻人，具备相当的消费能力，多以结伴出游为形式，滞留时 间长，有过夜游的可能性; 无忧商务网(www.5ucom.com)百万管理资料下载平台 无忧商务网(www.5ucom.com)百万管理资料下载平台 第五章 营销推广 一、营销推广策略 1、 前期品尝政策 主要对象为苏州各大旅游社计调部主管、部分企事业人事部经理、中小学校领导、周边各级政府官员等。品尝推广政策为经营初期主要政策，主要目的将区域内景观、景点以及相关服务功能设施向外推介，以寻求认同，同时听取他们的建议。 2、 确立区域内的主要推介对象 也就是对卖点进行全方面的推广，这是景观大道第一标段营销中最关键的部分。要求在推广中对主要卖点有充分的说明并制订出合理的价格政策，并能综合、全面地分析自身的优劣点，能根据不同的消费群体制订出不同的销售策略。 3、 确立VI识别体系 VI识别体系是CI系统中重要的组成部分，也是最直观反映产品特征的大众传媒体系。由于度假区整体功能上的制约以及开发力度的不足，其区域的各项服务设施需要大量的标识牌进行消费引导，在这部分标识牌的制作中应充分考虑项目的环境特征。 4、 以活动推动区域内的人气聚集 开发经营初期，可以通过举办公众性的大型活动吸引大众眼球。譬如可以通过苏州摄影家协会组织太湖婚纱外景摄影大赛;可以通过市钓鱼协会举办太湖垂钓比赛;可以联合市自行车协会举办太湖风光休闲游;可以联合中小学开展以踏青、放风筝、热爱母亲湖 无忧商务网(www.5ucom.com)百万管理资料下载平台 无忧商务网(www.5ucom.com)百万管理资料下载平台 为主题的活动;只要能辅以相应的价格优惠政策，在短期内将区域内的人气推到历史上 一个新高应该是完全可以的。 5、 建立完整的服务体系 区域内的从业人员均需经过严格的培训，倡导“亲情”服务理念，以优质的服务提升区 域的品质。 二、销售渠道和合作伙伴 1、度假区周边各中、小学校 可以通过设立“德育基地”的形式与区域周边各中小学校建立长期的合作关系，使景观 大道第一标段成为学校灌输“热爱自然，保护母亲湖”的德育基地。同时也可以使得该 区域成为中小学校春季踏青、放风筝、夏令营、秋游的理想场所。这一伙伴关系的建立 将使得太湖景观大道第一标段在经营初期即可获得一部分稳定的收益。 2、各大旅行社 与苏州、上海、杭州、无锡、南京各大旅行社华东旅游部建立良好的合作关系，可以将 太湖景观大道第一标段中的经营设施作为其旅游行程中的一个旅游点，并通过返佣的形 式予以一定销售激励。这也将成为井太湖景观大道第一标段经营收益中的重要组成部 分。 3、各企事业单位、婚纱影楼、各类协会 与企事业单位、婚纱影楼、市钓鱼协会、自行车协会、摄影家协会建立广泛的合作关系 既基于区内人气聚集及上升的考量，也是基于今后举办各项活动，扩大太湖景观大道第 一标段经营设施社会影响力的考量。与以上这些单位(团体)形成的合作关系势必会推 无忧商务网(www.5ucom.com)百万管理资料下载平台 无忧商务网(www.5ucom.com)百万管理资料下载平台 动区域内的良性循环、可持续发展。 4、媒体推广 经营初期，针对目标客户的职业特点、消费心理和消费偏好，有目的的在电视台、音乐 电台、网络媒体、报纸上作一些硬性、软性的广告宣传也会产生良好的效果。但需要从 整体上控制发布量，注重成本的控制，同时注重广告效果的反馈以便及时调整销售策略。 5、储值消费卡 本卡的推广时间应在经营相对稳定后再面向市场推出，其推广对象可为一般的出游散 客，也可以为企事业单位奖励度假的奖金。其卡的功能不仅仅定位在区域内的一站式消 费上，还应辅以相应的延伸展功能，诸如景点门票、宾馆入住、餐饮消费打折等功能。 持卡人可以享受到区别于一般游客的特惠价格，同时可以享受优先级别的VIP服务。 此卡的成功推广也将成为景观大道第一标段盈收的主要来源。 无忧商务网(www.5ucom.com)百万管理资料下载平台 无忧商务网(www.5ucom.com)百万管理资料下载平台 第六章 投资效益分析 一、物业面积数量 太湖景观大道第一标段东起苏州太湖国家旅游度假区入口处，西到“太湖新天地”项目处，全长约2.5公里。除度假区前期建设的木栈道、绿化、停车场等物业外，后期建设主要包括天然垂钓湾、水上休闲中心、太湖婚纱摄影基地，水上音乐茶吧、湖心荷区、商品服务区、特色餐饮服区等10余个分子项目。 二、总投资额和构成 本项目预计总投资额为100万元人民币(不含度假区前期投资和建设期间的财务费用)，具体构成如下: ? 水上娱乐中心约50万元人民币(用以购置水上娱乐设施，如:船艇、水上降落伞、 水上帆板、水上滑板、水上冰山等) ? 亲水休憩中心约10万元人民币(用以购置各类茶具、烤箱、榨汁机、制冰机、空 调、冰箱等设备) ? 婚纱摄影基地约 5万元人民币(用以对“太湖明珠”号豪华游艇进行功能性维修、 见新，搭建水上摄影平台) ? 天然垂钓湾约5万元人民币(用以购置渔具及附属设施、鱼苗放养、围网搭建、 垂钓平台搭建) ? “荷风点点”景区约2万元人民币(用以荷花种植，湖道疏通，采莲船购置) ? 帐篷旅馆约5万元人民币(用以购置帐篷、蓄电灯、被褥以及相关附属设施) ? 商品服务区约5万元人民币(用以日常消费品购置) ? 露点烧烤场约5万元人民币(用以购置烧烤炉、桌椅、烧烤器具等) 无忧商务网(www.5ucom.com)百万管理资料下载平台 无忧商务网(www.5ucom.com)百万管理资料下载平台 ? 水上音乐茶吧5万元人民币(用以船体订制、购置小型音响设备、蓄电池等) ? 杂费约8万元人民币(用以水上船道的疏通、风筝、零散旅游附属品、通信设备、 及不可预见费用) 三、收益来源 收益来源主要有: ? 水上娱乐收入 ? 婚纱摄影基地收入(登“明珠号”豪华游轮拍摄为收费项目，其他为公众开发性) ? 垂钓收入 ? 茶室收入 ? 零售商品收入 ? 餐饮收入(烧烤、冷餐会) ? 设施租赁性收入(帐篷旅馆等) ? 延伸功能性服务收入(电话、冲印、代订餐、代订房等) 四、投资回报及影响因素的分析 1、投资回报分析 A、收入的计算方式 整个景观大道第一标段的总收入=日均消费人次×人均消费水平×360日 景观大道第一标段地处苏州太湖国家旅游度假区入口处，离传统上的市区距离有一定路程，暂时还未能得到市区居民的普遍认可。在这种情况下，结合全市、苏州太湖国家旅游度假区的发展规模，我们认为随着城市建设的加快，市区外围的不断延伸，以及广大市民出行条件的改善，度假区和传统上市区距离的也会慢慢缩小，但这需要一个过程。 无忧商务网(www.5ucom.com)百万管理资料下载平台 无忧商务网(www.5ucom.com)百万管理资料下载平台 我们将这个发展过程定义为3—5年。同时在投资决策做出以后，景观大道第一标段的 建设和市场推广都需要一个周期，这中间不含市民认同接受的周期。 综上所述，我们认为，景观大道第一标段项目建设期和初期推广为半年，在运营的第一年日均接待消费人次应保守估计在20人，第2年达到30人次，以后3年中客流量逐渐增加，日均接待消费人次接近80人。 因此，该项目的收入情况大致如下: 年份 日均消费人次 人均消费额 天 数 收益(万元) 2005年 20 30元 180天 10.8 2006年 30 40元/人 360天 43.2 2007年 80 50元 360天 144.4 2008年 80 50元 360天 144.4 2009年 80 50元 360天 144.4 合计 487.2 B、支出 支出不含一次性投资的100万元。实际为每年的设施维护费，项目管理费、变动经营成本和固定经营成本。项目管理费包括直接管理、绿化、安全、保洁等项目支出，具体费用包括工资、管理性资产和其他必要支出。变动经营成本指各子项目运营中的变动成本。与此相对应，固定成本指各子项目在运营中的固定成本。 每年固定支出设施维护费用 8万元 项目管理费用 15万元 无忧商务网(www.5ucom.com)百万管理资料下载平台 无忧商务网(www.5ucom.com)百万管理资料下载平台 固定经营成本 12万元 变动经营成本随客流量变化而变化(假定占收入的30%) C、利润分析 利润 = 收入 — 变动经营成本 — 固定经营成本 — 投资分摊 — 设施维护费 — 项目管理费(一次性投资按5年分摊) 以下是各年的预期利润 单位:万元 变动经营固定经营投资 设施维 项目管理年份 收入 利润 成本 成本 分摊 护费 费 2005 10.8 3.24 12 20 8 15 - 47.44 2006 43.2 12.96 12 20 8 15 -24.76 2007 144.4 43.32 12 20 8 15 46.08 2008 144.4 43.32 12 20 8 15 46.08 2009 144.4 43.32 12 20 8 15 46.08 D、盈亏平衡期 按以上预测，可以在4年内实现总体盈亏平衡，第5年可以实现赢余。 2、影响投资回报的因素 A、地理条件 太湖景观大道第一标段全长约2.5公里，而最宽处不过200米，最窄处不过数10米， 全部大道上的极为相似，游人走完全部项目用时较长，体力消耗过多，是影响游人消费的一 无忧商务网(www.5ucom.com)百万管理资料下载平台 无忧商务网(www.5ucom.com)百万管理资料下载平台 大因素。大部分路段与太湖之间没有可供人休憩观赏的缓冲地带，限制了游客的规模。景点和景点的布局零散，不是很合理。在人气提升到一定的阶段后，停车难的问题也会凸现。 B、项目的可复制性 太湖景观大道第一标段项目的收入主要是来苏州本地市民的消费，这种赢利模式存在很大的开放性，具有准入门槛低等特征，并具备一定的辐射性。而景观大道第一标段的经营环境和周边较为相似，也就是说其经营的项目完全是可以复制的，这会在很大程度上影响该项目的收益。因此当地政府应对此区域的经营应有统一的规划，并在政策上予以扶持。 C、开发时机 太湖景观大道第一标段项目还承担着为苏州太湖国家旅游度假区集聚人气这一社会责任，这个责任要求景观大道的开发要尽快启动。而从经营的角度出发，项目的推广和公众的接受都需要有一个周期，这也会增大项目的开发经营风险。 D、周边项目的影响和不确定性 在苏州太湖国家旅游度假区的发展规划中，本项目的附近有住宅区和高尔夫球场等相关项目正在开发实施中。这些项目的开发成功与否将会对太湖景观大道的人气上升产生不可忽视的影响因素。 E、经营周期 经营周期的长短也会对该项目的收益产生影响。本次测算采用5年为一经营周期。若经营的周期长于5年甚至达到10至15年的话，那么在后几个周期中再次投入就会减少大 半，而且本身项目也需要一个市场培育和推广阶段。 无忧商务网(www.5ucom.com)百万管理资料下载平台 无忧商务网(www.5ucom.com)百万管理资料下载平台 第七章 风险分析与对策 一、风险因素 太湖景观大道第一标段项目的风险主要体现在市场因素和可持续性方面。 目标市场普遍对苏州太湖国家旅游度假区景观大道的开发缺乏了解，大多数的消费者希望享受秀美的自然山水的同时，对项目所提供的服务设施认识不清晰，引导难度很大。 项目的盈利模式决定了必须以量取胜。只有人气涌动，达到相当的客流量，项目的收益才会有保障。一方面这为市场的前期启动提出了挑战，另一方面景观大道是狭长的大道，其接待能力有限，一旦游客过多，环保以及服务方面达不到游客理想要求，一但会招来各方面的批评，也会大大影响项目的持续经营，造成恶性循环。 二、应对措施 针对以上风险因素，我们认为以下措施是降低风险的有利策略: 1、在启动项目前，做充分的论证和准备工作，在项目产品、价格的制订上听取各方面的意见。 2、加大物业的投入，全面强化“自然生态”的经营理念，给游客营造一个良好的出游环境。 3、打造合理的VI的标识体系，有序引导，将消费和出游群体进行有效区分。 4、通过资源整合，形成整体的营销战略和宣传攻势，尽快打开市场缺口。 无忧商务网(www.5ucom.com)百万管理资料下载平台 无忧商务网(www.5ucom.com)百万管理资料下载平台 第八章 结 论 从市场需求来看，目前苏州市场上还没有一个面向市民大众开放的集自然生态、水上休闲娱乐、人文景致为一体的度假休闲场所，这赋予了太湖景观大道第一标段项目开发发展的契机。从经营理念上看，通过太湖景观大道第一标段的运营，在满足大众需求的同时，也实现了我公司自身经营的发展。 基于以上研究分析，我公司认为，太湖景观大道的开发理念无论是从市场角度，还是从投资收益的角度，都是一个比较理想的发展项目。 因此。如果本项目能够在运作时再对整个项目的业态做出更为细致的规划调整，在具体的实施过程尽可能的减少和压缩不必要的开支，则会取得更为理想的投资效果。 无忧商务网(www.5ucom.com)百万管理资料下载平台