恒大山水城策划方案12

恒大·山水城 策划 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 队名： 口号： 策划人: 专业：公路学院房地产经营与估价 适用时间：2012年5月1日-2012年12月31日 前言 近年来, 随着国家宏观调控作用的逐步显现和房地产业的逐步成熟，房地产营销面临新的形势。目前，中国房地产市场的结构体系、运行机制和政策法规框架已经初步形成。房地产业在国家社会经济发展中发挥的作用日益重要。然而， 随着开发商的逐渐增多，市场由原来的卖方市场进入了买方市场，市场竞争加剧， 并且21 世纪的房地产企业与高新技术企业一样，需要持续创新的能力。 房地产营销策略是在房地产领域内运用科学 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 的策划行为,它根据房地产开发项目的具体目标, 以客观的市场调研和市场定位为基础, 以独特的概念设计为核心, 综合运用各种策略手段, 按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划, 并以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。 基于以上房地产业的发展分析，本方案遵循了以下指导思想：以实用性和可推广性为基础，以“低投入，高产出”为原则，以先进的理念和科学的技术为保障。 本方案在上述指导思想下，对恒大山水城这个楼盘进行了全面的SWOT分析、在对目标市场进行细分的基础上，有针对性的对各类细分市场提出了相应的营销方案，各个方案针对性强、实用性高。 另外，本方案还具有技术含量高，创新性强的特点。在紧密结合恒大实际的基础上力求在理念、流程和技术上创新。本方案在规划中应用了社会分层理论等创新思想。 目录 一、 概要 分销状况 市场前景 竞争状况 项目分析 二、 环境分析 区域环境 市政规划 三、 SWOT分析 四、 营销目标 财务目标 营销目标 五、 客户分析 六、 项目卖点分析 七、 营销推广 宣传策划 项目营销推广费用 八、 销售前景展望 概要 恒大山水城项目位于增城区与萝岗区交界处，西邻广州市开发区，南依新塘镇，毗邻广汕快速、坪中公路、新新公路等交通要道路，现已融入广州一小时生活圈。本楼盘主主推75——95平米的小户型，力求使项目本身科特色明显，争取在当前市场上建筑形式近似的环境下，赢得突破性销量。本营销策划方案针对目标客户群体特性，考虑实际生活水平，意在短的时间内树立开发商及楼盘形象，顺利实现项目 的整合推广，达到开发商与消费者的双赢。 分销状况： 广州市整个楼市情况： 今年1—5月份，广州市开发商投资额178.9亿元，我们比较全国132，商品房 施工 文明施工目标施工进度表下载283施工进度表下载施工现场晴雨表下载施工日志模板免费下载 面积是3654平方米和4720万平方米，分别下降了2.5％和16％。竣工面积同比大幅度上升36％，这个数字也是上升了比较快的，我们看全国，是21.4％，销售面积和销售合同金额的比较，就是同比表现不同，同比下降了3％，而同期全国上升30.9％，但是我们看广州全市的销售合同金额它是同比上升10％，那么销售均价就是广州市区是7.56％，但广州全市是14％，当然这个价格问题，我们多次讲过了，我们是用均价计算的，这也是有误差的。还有一个控制数据，广州的控制面积627万平方米，同比增长3.6％，而全国同比增长2.4％，广州要比全国要快一些。 增城楼市现状： 据搜房网新房房源中心整理，目前增城市在售的一手楼盘共42个，分别位于新塘镇、中新镇和荔城街道。它们分别是保利东江首府、翡翠绿洲、碧桂园凤凰城、海伦春天、锦绣新天地、恒大山水城、锦绣御景国际和金地公园上城等等。在售别墅的楼盘有6套，分别是迪亚春天、中信香樟墅和侨建御溪谷等。根据显示，2012年第一季度，增城市共销售一手住宅3643套，位居十区二市销售榜排名首位。 广州十区两市第一季度成交数据 区域 销售面积 销售套数 销售价格 对比上一季度价格变化 截止到3月31日可售未售 越秀 18714 187 26470 4091 1594 荔湾 99637 984 17778 -3048 1713 海珠 90422 880 20861 405 1503 天河 41135 283 30208 -1638 2827 白云 152156 1448 15131 -651 3111 黄埔 17607 261 12285 577 361 番禺 238744 2253 13884 -777 14858 花都 221197 2125 7418 -982 11384 南沙 157938 1378 7557 -2084 3717 萝岗 32023 287 12911 1876 587 从化 64425 501 7461 775 4338 增城 451027 3643 6809 -385 10364 全市 1585008 14230 11374 340 56357 中心六区 419670.8 4043 18858 -1401 11109             市场前景： 广州市的控制面积有可能是全中国大城市最多的，因为比如说，上海我知道是600多万，近几年还有慢慢的走，深圳是300多万.第二个增长模式的选择。我们的增长模式出现了问题。我们以往的模式不会出现持续的发展的。 广州房地产已经在高位运行，当然是跟全国比较的，近年的增长速度放慢，因为有两个原因，一个是市场调整的结果，又是市场增长模式的出现的必然的后果。因为我们地产的增长模式是什么样？一方面是粗放性的市场，还有就是有些地区出现消耗的资源。科技贡献率低，还有过度营销，根据反映，广州房地产平均每年花20个亿的营销费用，相当于广州市民每一年要承受270元的营销成本，就这么一个概念。这是平均分担的概念。我们今后保持增长速度出入在哪里？我们希望我们每一个开发商、市民走两步、退一步，我们在于提高增长的质量，实现可持续的增长。我们应该以人为本，代替以卖点为本。这是广州房地产的一个方面。 第二个方面是提高产品质量，我们应用科技创新代替产品更新换代，对大公司来说，我认为产品研发是保持竞争力的关键一环，我们看到有些大企业我们跟他们接触过，他们有产品研发。当前要节约水、电等等，这是广东省房协下半年的重点工作之一。第三个是营销质量，我们应该提高营销质量，我们把20个亿拿出一半出来，放在产品研发上，我想对我们房地产质量会有很大的促进。第四个方面我们要关注社会公平问题，房地产发展成果的受惠面，不仅是少数人，应该包括比如说，被整地的农民，拆迁户，还应该包括在广州数以千万计的民工，他们应该分享我们房地产的成果，只有这样 ，我们才能让我们房地产受到大家的拥护，使持续快速健康。这里我们提出了一个解决外来的民工的问题，就是全面建设小康社会不可或缺的一个方面，也是我们房地产发展的一个空间，更为重要的一点是我们的政府应该抛弃以往对我们土地过高的要求，放弃要做方面房地产商的概念，尊重市场供求铁的规律，指导房地产的发展，最后我谈到谁做我们广东、南方给我们房地产注入了一个新的动力和巨大商机，但能动性实现新的腾飞，我认为应该选择可持续的增长模式。 竞争状况 竞争对手一： 恒创恒福花园： 所属商圈 增城 占地面积 49557平方米 建筑面积 133235平方米 物业类别 住宅、洋房 建筑类别 塔楼 多层 小高层 层       项目特色 花园洋房,打折优惠楼盘 绿 化 率 40.40% 产权年限 70年 物业管理公司 广州市澳园物业管理有限公司 停车位 停车位867多个，可租可卖，租价和售价均未定 交通状况 自驾车：萝岗/科学城--大观路--广汕公路--新新公路——项目；天河--北二环高速-广汕公路--新新公路——... 楼层状况：由四栋多层、八栋小高层和七栋高层共十九栋住宅楼组成，共700多户 项目配套：教育配套：中新中学、中新小学； 医疗配套：中新镇人民医院； 综合商场：美嘉购物广场； 金融配套：中国银行、广州农商银行、广州农行、中国邮政储蓄 内部配套：商业街广场 简要分析：项目环境优美，所处区位板块受到中新知识城的辐射效应，交通比较方便，周边生活配套设施有待完善 竞争对手二：中信香樟墅 所属商圈 增城 物业类别 别墅 项目特色 特色别墅,宜居生态地产,低密居所   建筑类别 联排 双拼       占地面积 229681平方米 建筑面积 138500平方米 绿 化 率 35% 产权年限 70年 物业管理公司 广东中信物业服务有限公司 停车位 总停车位约903个，户内停车位约813个；户外 1、 新新公路（项目至新塘市中心）；2、广园东快速（项目至天河方向）；3、广深高速（项目——深圳）；4、107国道（项目——深圳方向）；5、广惠高速（项目——惠州方向）；6、广汕公路（项目——天河，项目——汕头方向）；7、荔新公路（项目——荔城方向）；8、九丰公路（项目——科学城方向）； 项目配套： A、 中新镇交通枢纽——中新客运站； B、强大教育配套——四所市重点高中，四所大专院校； 大学：a华师康大学院、b广大松田学院、c广工华立学院、d广东农工商技术学院； 高中：e增城中学、f郑中均中学、g高级中学、h新塘中学 C、银行、酒店、荔湖高尔夫球场、商业街、中新医院、邮局、超市和农贸市场等； 小区内部会所、幼儿园 简要分析：地处国家级森林公园南香山自然保护区，附近比较荒凉偏僻，周居民不多，配套缺乏，交通不便。 项目分析： 所属区域：增城市 楼盘名称： 恒大山水城 开 发 商：广州恒大集团 楼盘地址：　增城市广汕路与省道118线交界处　 物业类别：普通住宅、别墅 建筑类型：联排别墅、双拼别墅、独立别墅、高层洋房 小区占地面积:408900平方米  总建筑面积: 546100平方米 开发周期:现开发第3期 总户数：2373， 楼层状况  洋房18层2楼4户 绿化率    30% 装修情况: 装修 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ：毛坯，部分产品带1600元/㎡豪装，装修标准备注：东骊湖组团洋房装修标准，别墅为毛坯送园艺 地下停车位数量: 地下停车位数量：1600个 停车位备注：别墅有私家车位 物业管理费:洋房1.8 元/平方/月 物业管理费备注:别墅2.5元/平方米/月,洋房1.8元/平方米/月。 恒大山水城周边配套：区内配套：五星级酒店、幼儿园、露天运动场，商铺，公交车站场； 区外配套：项目紧邻中新镇镇政府，镇内生活配套齐全。 入住后将开通至天河、新塘、增城的楼巴。上下班时间十五分钟一趟，闲时半小时一班。 自驾车： 广州市区—广园东快线—新新公路(单程路桥费：6元); 广州市区—华南快速干线—广汕高速公路(单程路桥费：17元)。 未来交通规划：规划有开往广州市区和增城市区的公交线路。具体路线和投入使用时间未定。广河高速(2009年开通)与北三环(2012年开通)黄金交界处，324国道广汕路零路费拓宽 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 现已动工，社区屋村巴士在小区交付后将全面启动。 环境分析： 区域环境： 增城恒大山水城位于东广州，地块四面环山，山林隽秀，自然环境优势突出。项目具有丰富的生态资源、交通规划合理，规划定位为集酒店、休闲、健身为一体的超大型原生态山林·湖泊·别墅社区，配建了五星级豪华酒店、运动中心、饮食中心等设施，并在各方面与全球知名的合作伙伴达成战略联盟，温德姆国际酒店管理集团、戴德梁行国际物业管理集团、育才幼儿园等等。 继续阅读