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经济师资格考试-房地产经济专业知识与实务分类模拟题房地产估价.doc

经济师资格考试-房地产经济专业知识与实务分类模拟题房地产估价

袁水宁
2017-09-30 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《经济师资格考试-房地产经济专业知识与实务分类模拟题房地产估价doc》,可适用于考试题库领域

经济师资格考试房地产经济专业知识与实务分类模拟题房地产估价房地产经济专业知识与实务分类模拟题房地产估价一、单项选择题、在房地产估价中建筑物折旧=建筑物重新购建价格()。A(房地产价格B(建筑物开发成本C(土地价值D(建筑物市场价值、净收益=有效毛收入()。A(物业服务费B(运营费用C(经营成本D(开发建设成本、进行面积内涵换算时套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格×()。A(套内建筑面积建筑面积B(使用面积建筑面积C(使用面积套内建筑面积D(套内建筑面积建筑面积、可比实例成交价格×()=可比实例正常市场价格。A(交易情况修正系数B(房地产价格指数C(交易日期调整系数D(房地产状况调整系数、报酬率等于()、投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率之和减去投资带来的优惠率。A(低风险报酬率B(银行存款利率C(银行贷款利率D(无风险报酬率、某建筑物的建筑面积为m经过年数为年单位建筑面积的重置价格为元m经济寿命为年残值率为。用直线法计算折旧则此建筑物的现值为()元。A(B(C(D(、某房地产收益年限为无限报酬率为每年可以获得净收益万元则该房地产的价格应该为()万元。A(B(C(D(、评估一片区位和景观很好的适宜建造高档别墅的“荒地”价值适宜采用()。A(成本法B(收益法C(投资法D(假设开发法、采用比较法估价时要求选取的可比实例的成交日期应与()接近。A(估价时点B(委托估价日期C(实地查勘日期D(估价作业日期、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的和。某宗房地产的成交价格为元m应交纳的税费均由买方负担则该宗房地产的正常成交价格为()元m。A(B(C(D(、某宗房地产年月的价格为元m。已知该宗房地产所在地区的同类房地产年月至月的价格指数分别为(均以上个月为)则将该价格调整到年月的价格为()元m。A(B(C(D(、建筑物经济寿命与自然寿命的关系为()。A(经济寿命自然寿命B(经济寿命自然寿命C(经济寿命=自然寿命D(经济寿命,自然寿命、建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值损失属于()。A(功能折旧B(经济折旧C(物质折旧D(外部性折旧、某宗房地产预计其未来年净收益为万元收益年限为年资本化率为。该宗房地产的价值为()万元。A(B(C(D(、某人拥有一套住房若出租则年租赁净收入为万元。若其拟出售此住房并要求年收益率为时假设收益年期无限则此住房的净销售收入应为()万元。A(B(C(D(、对可比实例价格进行市场状况调整时最适宜采用()。A(一般物价指数B(建筑材料价格指数C(房地产价格指数D(建筑造价指数、价格指数如果是以某个时期作为基期的则又可称作()。A(定基价格指数B(环比价格指数C(基期指数D(定期指数、采用成本法评估某宗房地产价格时应以()作为评估依据。A(该宗房地产的实际成本B(类似房地产的最高成本C(类似房地产的客观成本D(类似房地产的最低成本、房地产估价的方法中()也称为积算法。A(假设开发法B(收益法C(市场法D(成本法、某建筑物经实地勘察预计其剩余经济寿命为年无残值。该类建筑物的经济寿命为年则利用直线法计算的该建筑物的成新率为()。A(B(C(D(、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的、。某宗房地产交易买方付给卖方万元应缴纳的税费均由卖方负担则该宗房地产的正常成交价格为()万元。A(B(C(D(、某写字楼刚刚建成其建筑造价实际为万元建筑面积为m其基地的现时市场价格为万元附近类似写字楼(包括土地和建筑物)的现时市场价格为元m则该写字楼中建筑物的合理市场价格为()万元。A(B(C(D(大于、房地产投资风险和收益之间的关系是()。A(风险大则收益大B(风险小则收益大C(风险大则收益小D(以上都不对、用成本法评估某宗房地产的价格时建筑物现值=()。A(建筑物重新购建价格年折旧额×剩余经济寿命B(建筑物重新购建价格年折旧额×实际经过年数C(建筑物重新购建价格×成新率D(建筑物重新购建价格年折旧额、在下列估价方法中需要投资利息估算的是()。A(现金流量法B(市场法C(收益法D(传统方法、可比实例的数量并不是越多越好一般选取数量为()比较合适。A(,个B(,个C(,个D(个以上、通过()就把可比实例在其自身房地产状况下的价格变成了在估价对象状况下的价格。A(统一价格可比基础B(交易情况修正C(市场状况调整D(房地产状况调整、由于建筑设计上的落后与缺陷造成的建筑物价值的贬损称为()。A(有形损耗B(无形损耗C(外部性折旧D(经济折旧、某建筑物实际年龄与有效年龄的关系是()。A(实际年龄=有效年龄B(实际年龄,有效年龄C(实际年龄,有效年龄D(A、B、C均可能、如果物业的年净收益不变报酬率不变则收益年限无限计算出的物业的收益价值一定()收益年限有限的物业的收益价值。A(高于B(等于C(低于D(不确定、假设开发法中运营期的终点是()。A(待开发房地产竣工验收合格之日B(房地产开工之日C(房地产销售完成之日D(房地产经济寿命结束之日、以下()项目适合用假设开发法估价。A(普通住宅B(在建工程估价C(标准厂房D(农地、在市场法的步骤中将可比实例的实际而可能是不正常的价格修正为正常市场价格的过程称为()。A(交易情况修正B(市场状况调整C(房地产状况调整D(统一付款方式、某套住房建筑面积m单价每平方米建筑面积元。假设该套住房套内建筑面积m则该套住房每平方米套内建筑面积的价格为()元。A(B(C(D(、某套二手住房买卖买方付给卖方元m该价格含应由买方缴纳的契税。该套住房的正常成交价格为()元m。A(B(C(D(、在市场法中对房地产状况进行间接比较调整其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况得分估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得分则房地产状况修正系数为()。A(B(C(D(、某幢住宅的重置价格为元m因附近修建了一座工厂使其市场价值降低到元m。该幢住宅的这种价值损失属于()。A(物质折旧B(功能折旧C(有形损耗D(经济折旧、()是选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产然后将它们与估价对象进行比较对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。A(收益法B(市场法C(成本法D(假设开发法、在市场法估价中因成交日期与估价时点不同而对成交价格进行的处理属于()。A(建立价格可比基础B(交易情况修正C(市场状况调整D(房地产状况调整、某宗房地产的成交价格为元m买卖双方应缴纳的交易税费共计为成交价格的交易税费均由买方缴纳则该房地产的正常市场价格()。A(高于元mB(低于元mC(为元mD(为元m二、多项选择题、采用市场法进行房地产估价时可比实例的实际成交价格只有经过了()等处理后能可视为估价对象的价值。A(交易情况修正B(调查核实C(公开披露D(市场状况调整E(房地产状况调整、房地产估价中采用收益法导致估价结果高的因素有()。A(确定的收益期限长B(预测的净收益大C(选取的报酬率高D(预测的运营费用高E(考虑了净收益增长、收益法的运营费用中不包括()。A(折旧额B(人工费C(管理费D(改扩建费用E(抵押贷款还本付息额、用假设开发法进行估价时现金流量折现法和传统方法的主要区别在于()。A(传统方法不考虑各项收支发生时间的不同可直接加减而现金流量折现法考虑资金的时间价值发生在不同时点上的价值必须经过折现后才能相加B(传统方法中投资利息和开发利润都单独列出在现金流量折现法中这两项都已隐含在折现的过程中不单独列出C(对公式各项的数值传统方法根据估价时点的房地产市场状况作出而现金流量折现法要进行预测D(传统方法中不需要单独列出投资利息和开发利润但是现金流折现法中必须列出此两项E(传统方法得出的评估值较大而现金流折现法得出的评估值较小、经营期可以分为()。A(开发期B(前期C(建造期D(销售期E(运营期、估价的假设和限制条件主要包括()。A(对估价对象有关状况的假定B(对委托人提供的有关情况和资料的真实性、合法性的假定C(对估价方法选用分析的说明D(对估价方法使用前提的说明E(对评估的价值前提的说明、假设开发法中的开发期包括()。A(开发经营期B(前期C(建造期D(租售期E(保修期、下列属于市场法估价步骤的有()。A(搜集交易实例B(核算交易成本C(选取可比实例D(求取比准价格E(进行交易日期修正、搜集交易实例时应包括的内容有()。A(交易双方的基本情况B(交易目的C(成交价格D(成交日期E(办理手续的中介机构情况、选取的可比实例应符合的要求有()。A(估价对象的类似房地产B(与估价对象不同的房地产C(交易类型与估价目的的吻合D(成交日期与估价时点接近E(成交价格是一次性付款、建立比较基准一般要做以下工作()。A(统一房地产范围B(统一质量标准C(统一付款方式D(统一价格单位E(统一数量标准、将多个可比实例的估价对象价值综合成一个最终估价对象价值的方法有()。A(平均数B(绝对数C(相对数D(中位数E(众数、运用成本法估价的步骤包括()。A(进行房地产状况的修正B(估算重新构建价格C(估算折旧D(求取积算价格E(求取估价对象价值、下列关于重新购建价格的表述正确的有()。A(重新购建价格是估价时点时的B(重新购建价格是指估价对象的实际成本C(重新购建价格是客观的D(建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E(土地的重新购建价格是在估价时点状况下的价格、建筑物的重新购建价格的求取方法有()。A(单位比较法B(分部分项法C(工料测量法D(指数调整法E(基价比较法、建筑物的折旧包括()。A(物质折旧B(物质磨损C(功能折旧D(经济折旧E(无形损耗、求取建筑物折旧的方法有()。A(成本法B(比较法C(年限法D(市场提取法E(分解法、下列各类房地产中特别适用于成本法估价的有()。A(某标准厂房B(某酒厂厂房C(某待出让土地D(某写字楼E(某机关办公楼、以下关于重新购建成本的说法中正确的有()。A(重新购建成本可以细分为重建成本和重置成本两种B(一般的建筑物适用重置成本而历史或美学价值的建筑物适用重建成本C(重建成本一定高于重置成本D(两种价格都是在全新状况下的价格E(对于土地而言土地的重新购建价格应该是在估价时点状况下的价格、以下属于收益法的估价方法有()。A(投资法B(成本法C(利润法D(开发法E(市场法三、案例分析题某建筑物建筑面积为m已经过年重置价格为元m经济寿命为年残值率为。、用直线法计提该建筑物年折旧额为()元。A(B(C(D(以上均不对、用直线法计算其折旧总额为()元。A(B(C(D(以上均不对、估计其现值为()元。A(B(C(D(以上均不对、由此可得该建筑物成新率为()。A(B(C(无法计算D(、本案中建筑物折旧的计算方法归纳为()。A(年限法B(实际观察法C(成新折旧法D(综合法A、B两宗房地产A房地产收益年限为年单价为元mB房地产收益年限为年单价为元m资本化平均为。、若要比较两宗房地产价格高低应()。A(统一单价B(统一面积内涵C(统一收益对象D(都转换为无限年下的价格、A房无限年价格为()元m。A(B(C(D(以上均不对、B房无限年价格为()元m。A(B(C(D(以上均不对、上述中收益年限有限年公式的前提假设是()。A(净收益每年不变为AB(资本化率不等于零为rC(收益年限为有限年D(资本化率大于零为r、从上述案例可知()。A(名义价格一定大于房地产价格B(名义价格一定小于房地产价格C(二者无必然联系D(在相同年限下二者趋于统一从年月日至年月日该类住宅楼市场价格每月递增其后至年月日则每月递减而从年月日至年月日的市场价格基本不变以后每月递增。估价人员拟从以下几个交易实例中选取三个作为可比实例并估算该住宅楼年月日的正常单价(如需计算平均值请采用简单算术平均)。实例ABcDE成交价格(元m)成交日期交易情况区位状况房地产状权益状况况交易实物注:房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。、如果选择个作为可比实例以上()不适合作可比实例。A(交易实例AB(交易实例BC(交易实例CD(交易实例D、求取估价对象价值采用的公式是()。A(估价对象价值=可比实例成交价格×(交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数)B(估价对象价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数divide市场状况调整系数divide房地产状况调整系数C(可比实例成交价格=估价对象价值×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数D(估价对象价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数、可比实例E的交易情况修正系数为()。A(B(C(D(、可比实例A的市场状况调整系数为()。A(()B(()C(()D(()、可比实例C的房地产状况调整系数为()。A(B(C(D(评估某酒店式公寓在建工程的价值已知土地是年前通过招标方式取得的年土地使用权预计该酒店式公寓年后建成出租的月毛租金为元m空置率为运营费用为毛租金的。、评估该酒店式公寓在建工程的价值可采用的估价方法有()。A(成本法B(收益法C(假设开发法D(基准地价修正法、该酒店式公寓建成后的年净收益为()元m。A(B(C(D(、已知报酬率为该酒店式公寓建成后的价值为()元m。A(B(C(D(、该酒店式公寓建成后其剩余土地使用期限为()年。A(B(C(D(答案:一、单项选择题、D解析本题考查成本法的公式。房地产价值=重新购建价格建筑物折旧则建筑物折旧=重新购建价格房地产价值注意本题是房地产价值而非房地产价格。、B解析本题考查收益法中净收益计算的基本公式。净收益=有效毛收入运营费用。、C解析本题考查按建筑面积计价与按套内建筑面积计价的换算关系。套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积divide套内建筑面积。、A解析采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为:可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常市场价格。、D解析本题考查报酬率的含义。报酬率=无风险报酬率投资风险补偿率管理负担补偿率缺乏流动性补偿率投资带来的优惠率。、C解析本题考查直线法计算折旧额和建筑物现值。C=×=(元)R=N=t=年折旧额D=C×(R)N=×()=(元)折旧总额EC×(R)N×t=×=(元)t建筑物现值=重新构建价格折旧总额==(元)、A解析本题考查收益年限无限且其他因素不变的收益法的计算。V=AY==(万元)、D解析本题考查假设开发法的适用情形。具有开发或再开发潜力的项目适合用假设开发法评估。、A解析本题考查可比实例的选取。选取的可比实例的成交日期应尽量与估价时点接近。、D解析本题考查税费的非正常负担的计算。首先要确定题中已知的价格是买方实际支付的还是卖方实际得到的。元中买方还要支付税费他实际支出的比这个多因此元是卖方实际得到的。正常价格=卖方实际得到的价格应由卖方负担的交易税费设正常价格为X则列方程为:X=X解得:X=(元m)、D解析本题考查环比指数形式的市场状况调整的计算。估价时点的价格=××××=(元m)、A解析本题考查建筑物经济寿命与自然寿命的关系。建筑物的自然寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。建筑物的经济寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。两者的关系中经济寿命只能小于或等于其自然寿命。、C解析建筑物的折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。物质折旧:又称有形损耗是指建筑物实体方面的老化、磨损、损坏所造成的价值的损失。功能折旧:又称无形损耗是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。经济折旧:又称为外部性折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值的损失。、A解析本题考查收益年限有限年且其他因素不变的收益法的公式的计算。、C解析本题考查收益年限无限年且其他因素不变的收益法的计算。V=AY==(万元)、C解析本题考查可比实例价格的市场状况调整。对可比实例价格进行市场状况调整多采用房地产价格指数。、A解析本题考查定基指数的概念。价格指数分为定基指数和环比指数两种。以某个时间作为基期的称为定基指数以上一期作为基期的称为环比指数。、C解析本题考查成本法的内涵。成本法的成本不是某个具体房地产的成本而是类似房地产开发的客观成本。、D解析本题考查房地产估价的成本法。成本法也称为积算法。、B解析本题考查直接法中折旧与成新率的计算。成新率=(经济寿命有效年龄)经济寿命==。、B解析本题考查交易情况修正中的税费的非正常负担的计算。应缴纳的税费均由卖方负担卖方还需交纳税费所以题中的万元是买方实际支出的。根据公式:()正常价格=买方实际付出的价格应由买方负担的交易税费()应由买方负担的交易税费=正常价格×应由买方缴纳的税费比率没正常的交易价格为x则应由买方负担的交易税费为则x=xx=(万元)。、A解析本题考查市场价格的计算。通过市场法得到该写字楼的市场价格(包括土地和建筑物)×=(万元)已知土地的现时市场价格为万元则建筑物的市场价格为房地合的总价土地的价格==(万元)。、A解析本题考查房地产投资风险与收益的关系。房地产收益与风险呈正相关。、C解析本题考查成本法的一般公式。、D解析本题考查传统估价方法的内涵。市场法和收益法中均不需要计算投资利息。假设开发法包括现金流量法和传统方法两种传统方法中需要单独计算并列出投资利息和利润而现金流量法通过折现体现了资金的时间价值无需再计算投资利息和利润。、C解析本题考查可比实例的数量问题。可比实例的数量在,个之间为宜。太少估价的精确度不高太多估价计算量增大。、D解析本题考查房地产状况调整的内涵。在市场法中主要进行三种修正或调整。第一种是交易情况修正将可比实例的实际而可能是不正常的价格修正为正常市场价格第二种是市场状况调整将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点时的价格第三种是房地产状况调整将可比实例在其自身房地产状况下的价格变成了在被估价房地产状况下的价格。、B解析本题考查无形损耗的概念。无形损耗又称为功能折旧是指建筑在功能上的缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。、D解析本题考查建筑物实际年龄与有效年龄的关系。三者之间的关系不确定主要取决于建筑物的维修养护情况。如是建筑物的维修养护情况为正常则实际年龄=有效年龄如果建筑物维修养护情况比正常情况好或者经过更新改造的则实际年龄,有效年龄如果建筑物维修养护情况比正常情况差的则实际年龄,有效年龄。、A解析本题考查收益法的应用。注意结合收益年限无限年且其他因素不变的房地产收益价格公式V=AY与收益年限有限年且其他因素不变的房地产收益价格公式进行判断我们会发现有限年的公式还要乘以一个分数所以本题答案为A。、D解析本题考查假设开发法的终点。在假设开发法中运营期的起点通常是待开发房地产竣工验收合格的日期终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。、B解析本题考查假设开发法的适用情形。假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产例如可供开发建设的土地、在建工程、可装饰装修改造或可改变用途的旧房地产。、A解析本题考查交易情况修正的概念。注意交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整的具体含义。、C解析本题考查统一面积内涵。核心是无论以何种面积计算的总价相等。设套内建筑面积价格为x:×=x解得x=(元m)、B解析本题考查交易情况修正的相关计算。由于卖方还得代买方纳税所以元m为买方实际支付的价格。正常价格=买方实际付出的价格应由买方负担的交易税费设正常价格为X则列方程为:X=X解得:X=(元m)、A解析本题考查房地产状况修正系数的计算。房地产状况修正系数=(可比实例的得分)×(估价对象的得分)=()×()=。、D解析本题考查经济折旧的概念。本题因附近环境发生变化而导致价值损失属于建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值的损失称之为经济折旧也称为外部性折旧。、B解析本题考查市场法的概念。市场法是选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产然后将它们与估价对象进行比较对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。、C解析在市场法中主要进行三种修正或调整。第一种是交易情况修正将可比实例的实际而可能是不正常的价格修正为正常市场价格第二种是市场状况调整将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点时的价格第三种是房地产状况调整将可比实例在其自身房地产状况下的价格变成了在被估价房地产状况下的价格。、A解析本题考查市场法的交易情况修正中的税费的非正常负担的计算。交易税费由买方缴纳意味着元m是卖方的实得正常价格=卖方实际得到的价格应由卖方负担的交易税费所以本题中正常价格一定比元m高。二、多项选择题、ADE解析在市场法中主要进行三种修正或调整。第一种是交易情况修正将可比实例的实际而可能是不正常的价格修正为正常市场价格第二种是市场状况调整将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点时的价格第三种是房地产状况调整将可比实例在其自身房地产状况下的价格变成了在被估价房地产状况下的价格。、ABE解析可以利用收益期限有限年的公式来帮助理解本题。V过高可能是由于A预测的高也可能是由于Y预测得低还可能是由于n估计过长或是考虑了净收益的增长。、ADE解析本题考查运营费用的内容。运营费用不包括房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税四项。、ABC解析本题考查假设开发法中两种具体方法的区别。、DE解析本题考查经营期的分类。开发经营期可以分为开发期和经营期。开发期可分为前期和建造期经营期可分为销售期和运营期。、ABDE解析本题考查估价的假设和限制条件的主要内容。C项属于估价技术报告的内容。、BC解析本题考查开发期的分类。开发经营期按客观计算从取得被估价房地产的日期(估价时点)开始计到预计未来开发完成后的房地产经营结束日期结束。开发经营期可以分为开发期和经营期。开发期可分为前期和建造期经营期可分为销售期和运营期。、ACDE解析本题考查市场法估价的步骤。在市场法的估价过程中不涉及成本的核算。、ABCD解析本题考查交易实例搜集的内容。在搜集交易实例时无需了解办理手续的中介机构情况。、ACD解析本题考查选取可比实例的要求。一般应符合下列要求:()可比实例是估价对象的类似房地产()交易类型与估价目的吻合()成交日期应尽量接近估价时点()成交价格应尽量为正常价格。选项B中说不同的房地产正好与要求相反选项E中说是一次性付款没有要求必须是一次性付款可以是分期付款通过建立价格可比基础进行调整修正。、ACD解析本题考查建立比较基准。建立比较基准一般要做以下工作:统一房地产范围统一付款方式统一价格单位。、ADE解析本题考查求取估价对象价值的方法。将多个可比实例综合成一个最终估价对象价值的方法一般有三种分别是平均数、中位数和众数。、BCD解析本题考查成本法的估价步骤、AE都属于市场法的步骤。、ACDE解析本题考查重新购建价格的相关内容。、ABCD解析本题考查重新购建价格的求取方法。重新购建价格的求取方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法四种。、ACDE解析本题考查建筑物折旧的内容。建筑物折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧。注意这些折旧的别称物质折旧也称为有形损耗功能折旧也称为无形损耗经济折旧也称为外部性折旧。、CDE解析本题考查求取建筑物折旧的方法。求取建筑物折旧的方法有年限法、市场提取法和分解法三种。、BE解析本题考查适用成本法估价的情形。特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产的估价如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公益房地产等。也适用于市场狭小或不完善无法运用市场法估价的房地产。选项A由于是标准厂房具有可比性。、ABDE解析本题考查重新购建成本的相关内容。选项C重建成本与重置成本从数量上没有必然的大小关系。、AC解析本题考查收益法的分类。收益法具体可以细分为两种方法一种是基于租赁收入测算净收益称为投资法后一种是基于营业收入测算净收益称为利润法。三、案例分析题、B解析本题考查直线法中年折旧额的计算。、C解析折旧总额=年折旧额×有效年龄=×=(元)。、A解析用成本法计算的现值=重置总成本折旧总额=×=(元)。、B解析本题考查成新率的计算。、AC解析本题中运到了两种计算折旧的方法直接法是年限法的一种另一种是成新法。、D解析由于两宗房地产的收益年限不同所以不能直接进行比较只能将其都折算为无限年下的价格然后再进行比较。、C解析本题考查期限不同的房地产价格比较时的换算。、A解析、ABC解析收益年限有限年公式的前提假设有三:()净收益每年不变为A()报酬率不等于零为Y()收益年限为有限年n。、CD解析名义价格与实际价格并无必然的大小联系。而且在相同年限下二者趋于统一。、BD解析本题考查可比实例的选取。选取可比实例实例B误差太大实例D成交时间与估价时点相隔一年以上故实例B和实例D不作为可比实例。选取实例A、C、E作为可比实例。、D解析本题考查市场法估价的公式。、D解析本题考查交易情况修正系数的计算。交易情况修正系数为:可比实例A:()=可比实例C:可比实例E:()=。、A解析本题考查市场状况调整系数计算。交易日调整系数为:例A的成交日期是我们要估价时点是年月日中间隔了个月的时间但题中明确告诉我们前个月从年月日至年月日这个月的市场价格不变以后才是每月增所以前五个月不变不作调整后四个月调整应该为()所以可比实例A=()。、B解析本题考查房地产状况调整系数计算。因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同故设三方面的因素的权数相同均为则有:可比实例A=×()×()×=可比实例C=()×()×()×=可比实例E=×()×()×=、B解析在建工程的评价可以采用收益法也可以采用成本法和假设开发法。但是本题中已知的数据只适合采用收益法而没有提供采用成本法或假设开发法的基础数据。、A解析本题考查收益法中年净收益的计算。月净收益=潜在毛收入空置损失运营费用=××=(元m)则年净收益=×=(元m)。、B解析本题考查收益法中有限年期的计算。注意收益年限为剩余的土地使用年限年。、A解析土地使用期一共为年土地使用权是年前通过招标方式取得的建成酒店式公寓需要年时间因此建成后的剩余土地使用期限为=(年)。

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