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重庆铜锣湾生态园策划方案-39DOC

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重庆铜锣湾生态园策划方案-39DOC重庆铜锣湾生态园策划方案-39DOC 铜锣湾生态园 项目名称 “铜锣湾生态园” 项目单位 重庆市鸿渝农业生态旅游开发有限公司 地 址 重庆市渝北区古路镇菜子村 第 1 页 共 39 页User 2012-9-14 目 录 1 摘要 1(1 项目公司 1(2 市场营销 1(3 营运与管理 1(4 投资与财务 2 项目规划 2(1 铜锣湾位置及现状 2(2 许可经营及法律文件 2(3 项目总体规划 3 重庆市环境评估 3(1 区位优势 3(2 区域经济 3(3 旅游资源 4 度假...

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重庆铜锣湾生态园策划 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 -39DOC 铜锣湾生态园 项目名称 “铜锣湾生态园” 项目单位 重庆市鸿渝农业生态旅游开发有限公司 地 址 重庆市渝北区古路镇菜子村 第 1 页 共 39 页User 2012-9-14 目 录 1 摘要 1(1 项目公司 1(2 市场营销 1(3 营运与管理 1(4 投资与财务 2 项目规划 2(1 铜锣湾位置及现状 2(2 许可经营及法律文件 2(3 项目总体规划 3 重庆市环境评估 3(1 区位优势 3(2 区域经济 3(3 旅游资源 4 度假项目概况 4(1(1 我国度假项目数量、结构及分布 4(1(2 我国度假项目行业景气情况 4(1(3 我国度假项目经营情况 4(2 休闲度假经济的特点 4(2(1 属于资本密集型和劳动密集行业 4(2(2( 对经营管理的高要求 4(3 休闲旅游度假发展趋势 4(3(1 旅游行业整体发展趋势预测 4(3(2 休闲度假发展趋势预测 5 市场、竞争和项目定位 5(1 重庆市度假、旅游市场分析预测 5(1(1 重庆市旅游业基本情况 5(1(2 重庆市度假项目基本情况 5(1(3 重庆市度假项目住宿人员状况 5(1(4 重庆市度假项目价格和出租率 5(1(5 重庆休闲度假项目市场预测 5(2 竞争分析 5(2(1 竞争对手基本情况 5(2(2 SWOT 分析 5(2(3 竞争分析结论 5(3 项目目标定位 6 发展规划 6(1 总体设想 6(2 公司的发展战略步骤设想 6(2(1 完成铜锣湾的试营业 6(2(2 通过三星级认定,并成为重庆市知名生态旅游胜地 6(2(3 实施后期改造工程,进一步提高经济效益 7 市场营销 7(1 目标市场 7(2 产品与服务 7(3 定价 7(4 渠道销售 7(4(1 直接渠道 7(4(2 间接渠道 7(5 公关宣传策略 第 2 页 共 39 页 7(6 销售激励制度 8 营运和管理 8(1 基本业务流程 8(2 机构设置 8(3 人员配置 8(4 管理团队 8(5 遵循的 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 9 投资与财务评价 9(1 项目实施 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 进度 9(2 投资估算 收入、成本费用及利润分析 9(3 9(3(1 住宿收入预测 9(3(2 餐饮收入预测 9(3(3 物业租赁收入预测 (4 总收入预测 9(3 9(3(5 成本费用预测 9(3(6 利润分析 9(4 现金流量预测 9(5 财务评价 10 风险与对策分析 10(1(1 客源影响带来的风险 10(1(2 人力资源风险 10(1(3 行业竞争风险 10(1(4 行业特点决定风险 10(2 对策 10(2(1 客源影响对策 10(2(3 市场竞争风险对策 10(2(4 行业特点风险对策 11 融资计划 11(1 融资资金金额、方式与用途 11(1(1 融资金额 11.1.2 融资方式 11.1.3 融资资金用途 11.2 公司治理与投资者保护 12. 结论 ............................................................................................................................... 第 3 页 共 39 页 1. 摘要 1.1. 项目公司 “铜锣湾生态园”,暂定名,管理有限公司是本策划方案建议设立的公司~它将全 生态园”配备相应设备、设施~通过垂钓、面取得“铜锣湾生态园”的经营权~“铜锣湾 会议接待、特色餐饮、狩猎、野生动物驯养、水上运动、沙滩排球、露营烧烤、攀岩、拓展训练及生态蔬菜等取得收入并实现利润。 (一)、创新做新型社会企业: 新型企业的发展宗旨是为社会的经济协调发展服务,首先为居民提供优美、舒适的生活环境;另一方面为社会经济发展提供优质的良好人居环境。我们为了该项目的经营开展,做到了精心的策划、全面地分析的先决条件,并利用国内外先进企业的科学管理方法与优秀企业专家合作,发起组织以“创新发展、回馈社会、推进群众、终身学习、追求卓越、文化浓厚、环境优美、空气清新、山清水秀”为宗旨来开发此项目。 (二)、成就自己,也成就别人: 在发展多种所有制经济和市场经济体制下,企业的社会角度需要新的定位,在新的基础上,也就是发展多种经济体制基础,用多种经营模式来带动企业和地方群众的发展,做社会责任的领头羊。 目前整个“铜锣湾生态园”生态园总共占地约3000亩~其中:生态园林区2500亩,野生养殖区500亩,休闲养身区80亩,综合娱乐区50亩,水库80亩,停车场100亩,餐饮一条街50亩,会议宾馆40亩,广场25亩,湖滨乡村别墅150亩。 “铜锣湾生态园”将是集吃、喝、玩、乐、住宿、会议和休闲养身为一体的新型生态旅游胜地。届时~“铜锣湾生态园”将可同时接纳2000人住宿、300人会议、15000人/日以上游乐及就餐。“铜锣湾生态园”将按照三星级旅游标准严格管理并提供服务~通过与旅行社、会议会展公司、商业订房网站及各机关企事业单位的合作~采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广~并力争成为重庆市管理水平、服务质量、经济效益均位于前列的休闲度假生态园。 我国旅游市场近十年将保持年均10,以上的增长~而我国休闲度假在2004年左右已经开始新的一轮景气周期~目前正是投资休闲度假的较好时机。本项目“铜锣湾 第 4 页 共 39 页 生态园”地理位臵优越、配套设施健全、年经营承包费用低廉~生态园周围其他生态园档次、周边自然环境相差很远~因此本项目具备较强的竞争力和良好的经营、盈利条件。计划吸收外部融资~尽快使“铜锣湾生态园”加大投入~迅速形成娱乐、住宿、会议、餐饮服务能力~成为重庆市休闲度假中的管理先进、效益优良的知名生态园~给投资者以良好的回报。 1.2. 市场营销 “铜锣湾生态园”定位于中档休闲生态园~目标市场为各类休闲人士、离退休人士、私企业主及参加各类会议、进行公务、商务活动~外省市来渝旅游的人员。 “铜锣湾生态园”计划客房价格如下表所示。 酒店 休闲别墅 项目 备注 标准间 套间 联排、双拼 独立 旺季 150 120 600 1080 平季 100 90 480 880 淡季 70 60 380 680 年均价格 1.3. 营运与管理 “铜锣湾生态园”将面向社会选聘优秀的旅游专业管理公司担任“铜锣湾生态园”管理~“铜锣湾生态园”将按照《旅游涉外饭店星级的划分及评定》,GB/T14308-2002,及《饭店星级的划分与评定》按照不低于三星级标准的要求进行生态园各项服务设备,硬件,的配备~并提供不低于三星级标准的服务。也将建立不低于三星级要求的管 第 5 页 共 39 页 理体系~生态园将制定员工手册、层级 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 、质量控制制度、市场营销制度、物资采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系列管理制度~并严格遵照执行,公司老总也不例外~亲戚一视同仁~甚至要求更严格,。 2. 项目规划 2.1. 生态园位臵及现状 “铜锣湾生态园”地处重庆市渝北区古路镇菜子村。位于渝北区东北部~东与铜锣山相邻,海拔833米,,南接重庆市区外环路出口4.5公里~渝邻高速路王家出口4公里~至重庆市区34公里,西靠重庆市空港工业园区3公里~到江北国际机场12公里~至重庆市主城区32公里,北与四川省邻水县城100公里左右。优势总结:地理、交通条件好~市区市民出游40分钟车程~交通畅通。气候、空气宜人。是一块真正的离尘不离城的风水宝地。 “铜锣湾生态园”坐落铜锣山脚下~风景秀美。重庆市自2003年起将南山、歌乐山、晋云山、铜锣山等划为保护禁建山林地带~森林资源越发的稀缺珍贵~“铜锣湾生态园”恰好在此规划范围之外~因此~对于修建的“铜锣湾生态园”~不受规划的限制~将建成重庆最佳的休闲生态园之一。 根据目标客户的具体定位~“铜锣湾生态园”考虑分三期开发~一期开发:主要先打造整个“铜锣湾生态园”的园林景观~使其初具雏形,二期开发:打造娱乐、餐饮、会议、住宿等~同时修建休闲养身区~通过向社会吸收闲散资金~减轻开发资金压力,最后第三期开发:通过前期吃、喝、玩、乐等的打造~为“铜锣湾生态园”聚集了相当的人气和知名气。在此基础上~再全力打造重庆顶级休闲度假别墅区~为成功人士量身定做。以旅游聚人气~以人气促旅游~以旅游带动地方发展。 第 6 页 共 39 页 2.2. 许可经营及法律文件,略, 2.3. 项目总体规划 2.3.1. 生态园林区 项目功能定位:打造重庆生态园林区,不仅建设成为重庆两路的后花园、渝北的绿色氧吧,而且还为重庆市民增添了一处花卉生产基地,为那些喜欢花花草草的人们,提供了一处交流种植经验的好地方;最后还给人们提供了集吃、喝、玩、乐、休闲、度假、养身、回归自然的旅游胜地。 生态园占地面积:2500亩。根据现代农业综合发展的建设理念,在5年内把该项 第 7 页 共 39 页 目建设成为重庆市的名贵花木生产园区,重点通过自然灌溉设施、道路基础设施、观赏性设施、经济型花卉等设施、成为现代化管理,功能齐全的“高效、生态、科学、休闲”的景区。 根据生态园庞大的植物博览馆,针对中小学开展“农业生产教育基地”(这也符合中央将来选拔公务员的精神指导)活动,于教于乐。 钢架大棚用地80亩,(专业讲师受课以中小学生学习农业生产教育课)教育基地边,建设农村常年生产、生活用具、以及饭厅和土棚之内,建设面积约500平方米,修建农村地坝500平方米。给学生提供古老的历史农用具供娱乐、参观和学习。 保护生态,生态园采取自然培养方式:用地8亩修建固定养殖场,主要提供畜粪作为有机肥料浇灌花木。(插图) 2.3.2. 野生养殖区 针对游客向往自然、野生类的东西,特别设立野生养殖区,以供游客狩猎,充分感受那种胜利者的成就感,其乐无穷。同时还可以现场品尝美味,也可以将其带回家,让家人也尝尝。其中: ?、动物野生养殖区,位于本项目东面后山,规划自然原始森林500亩,林内植被以马尾松、竹林、杂木丛林等为主,非常适宜野兔、野鸡、山鸡、生猪、山羊等生长; ?、野兔、山鸡养殖:保持林中原貌,用200亩地养殖野生兔3~6万只;同时放养1.5万~2万只“草鸡”或 “山鸡”供游客捕捉或射杀。发挥娱乐和吸引游客的体制 第 8 页 共 39 页 作用,带来区内经济效益的增长。 ?、生猪养殖:用100亩自然林地养殖,自然生猪500~700头(放养)提供市民宰杀年猪娱乐或自用。 ?、山羊养殖:用200亩自然丛林,养殖羊600~800头,提供区内市民烧烤或市民宰杀。 2.3.3. 休闲养身区 作为中老年人,都比较愿意颐养天年的氛围,年龄是一笔资产,老年人经历过几十年的风雨,都会在哲学层面去感悟生命。因此,中老年人喜欢厚重一点的东西,也就是比较愿意去领会和感受历史文化、地方艺术、宗教文明以及养生之道等等。因此,我们项目的休闲养身区就相应而生,重庆的历史文化背景不算深厚,但也不乏去处,挑选出几个富有代表性的旅游点应当轻而一举,再谈重庆的地方艺术,其他的先不看,光是重庆的地方曲艺都有不少,如川剧、川江号子等,挑选出几支代表性的剧种供游人探讨会更增加几分旅游的乐趣,重庆的宗教文明应当不用说了,有罗汉寺、真武山、老君洞、华崖寺等,而重庆的温泉就更不用多说了,则是养生的好地方。综上所述,精选几种比较适合重庆中老年的有效需求。 规划: 休闲养身区占地50亩,建筑面积50000?,其中老年公寓:15000?,分别按普 第 9 页 共 39 页 标、豪标、套房、豪华套房等设置,新建1000床位供老年人休闲度假居住;度假公寓:35000?,分别按标间、套房、1室、2室等设置,将解决700套(1500人)的旅游住宿。地块建在该区域内靠北面,两自然山谷间,地方幽静、空气清新,环境幽雅。 建筑: 老年公寓:考虑到老年人出行,以及生活不便等因素,不考虑修高楼层房屋,建议以修4层楼为主。考虑到老年人的活动空间,1楼考虑修室外花园,2、3楼考虑修空中花园,4楼主要考虑屋顶花园,层层错落有至,间间采光、通风,人性化的设计,将使人有一种回顾大自然的感觉。考虑到老年人一般视力不是太好,为了尽量避免因阳光反射,对老年人造成视觉疲劳,建议房屋采光面错位布置,而且墙面颜色不宜采用深色,深色给人以一种沉重感,从而达不到休闲、放松的目的,因此,建议房屋墙面颜色彩用与大自然相协调一致的颜色——如:浅灰色、浅绿色,像这种色彩搭配,再结合地理现状,独特的江南民居建筑风格与周边的自然风貌,周密的利用,体现出一种人文文化共享美好事物的养老居住地。 活动场所: 室内:针对老年人的喜好,设置棋牌室、阅览室、桌球室、茶话室等,充分考虑到老年人锻炼身体,每天清晨一大早,老年人就起床,山里雾气一般比较重,如果加上下雨,室外就不适合锻炼,每套房屋配置一个室内花园,在室内活动活动也相当不错。室外:针对老年人特殊身理需求,建议在室外场所设置健身走道、林荫跑道、健 第 10 页 共 39 页 身区(专供打太极拳、武术)、设有多功能运动场、休闲活动区、钓鱼池、蔬菜园、果园、草地等,因它有一些显著的自然特征,庭院中央是一棵挺拨的橡树,以橡树陪伴的还有池塘和一块耸立的“石头”,在欣赏自然的同时。观察它们、接触它们、和自然保持紧密的联系。在自然环境中享受余生,过着仙境般的生活。 2.3.4. 温泉疗养区 重庆是全国闻名的温泉之都,重庆东、南、西、北到处都有温泉,某些开发商为了房子好卖(吸引客户),居然把温泉引进了家里。重庆人喜欢泡温泉,温泉富含丰富的各种矿物质,不仅可以治病(关节炎、皮肤病、心脑血病以及多种慢性病),而且经常泡温泉,还可以美容,所以说重庆出美女,一点不假(难怪外地人到了重庆后都说结婚太早)。 2.3.5. 休闲娱乐区 生态园的重中之重~应该是休闲娱乐~他关系本项目能否聚集人气,能否获利,能否实现良性循环, “择水而居”素来是中国人的梦想~中国传统文化中就有“仁者乐山~智者乐水”的说法~水不仅仅是人畅游、栖居之地~而且还与人的道德判断联系起来了~可见水在中国文化中的地位。人们不断创造出新奇的游乐方式~形成了亲水、浴水、临水、戏水、入水、借水、观水、听水、滨水、游水10种利用水体、进入水中、借用水景的方式。包括:滑水、船艇、竹筏、帆板、冲浪、激流勇进、漂流、水上充气游乐设施、游泳、水球、水上篮球、水上席梦思等。 第 11 页 共 39 页 水上攀岩 水中行进 2.3.6. 餐饮一条街 “铜锣湾生态园”为重庆好吃者又提供了一处集天下美食于一身的餐饮一条街~我们不仅要让客户玩的好、耍的好~还要让其吃的好。“铜锣湾生态园” 餐饮一条街占地50亩~餐饮街前排临街门面,只有一层,~收罗全国各地名小吃~满足重庆人们足不出户~就可以品尝天下之美味:餐饮街后排,有1—3层高,~其后院可以泊车~主要经营全国各地有名的江湖菜,或地方菜,~一高一低~错落有至~不仅增添了江南民居的古建韵味~而且复辟了巴渝文化。 ,插图, 2.3.7. 星级酒店 渝北的腾飞~生态园的重中之重 3. 重庆市市环境评估 3.1. 区位优势 3.1.1. 自然情况 重庆市是一座美丽的山城城市~重庆东临湖北、湖南~南接贵州~西靠四川~北连陕西。重庆幅员辽阔~域内江河纵横~峰峦叠翠。北有大巴山~东有巫山~东南有武陵山~东北有铜锣山~地形大势由南北向长江河谷倾斜~起伏较大。 第 12 页 共 39 页 重庆市是最年轻的直辖市~是一个政治、经济、文化的中心~也是我国西部开放的主要门户和对外经济文化交流的窗口。其经济结构具有大城市、大郊区的特点~第三产业比重大~服务功能强。重庆市地区科研院所、高等院校和其他各类学校集中~人才相对较多~是科研、文化、广播、电视、新闻中心。在经济保持高速发展的同时~重庆市的生态环境也得到了保护~具备可持续发展潜力。 3.1.2. 重庆旅游 2007年,是实施重庆“十一五”旅游发展规划的第二年。在市委、市政府和国家旅游局的正确领导下,以打造重庆旅游“一心两带”为动力,以实施大项目、大投入、大营销三大战略为抓手,以开展生态旅游主题年为主线,强力打造“4,1”旅游精品,充分利用“中国重庆三峡国际旅游节”和“重庆山水都市旅游节”,大力宣传促销,不断拓展海内外旅游客源市场,旅游业实现了又好又快的发展,旅游经济实现了持续、快速增长 据统计,2007年全市共接待海内外旅游者8085.5万人次,比上年增长18.08%;旅游总收入444.12亿元,比上年增长28.29%,相当于全市国内生产总值(GDP)的10.8%。其中:入境旅游者76.17万人次,旅游外汇收入3.82亿美元,分别比上年增长26.26%和23.84%;国内旅游者8009.33万人次,国内旅游收入413.65亿元,分别比上年增长18.01%和28.63%。 3.1.3. 重庆常住人口 2007年末全市常住人口3001.2万人,比上年增加10万人,其中城镇人口1311.29万人,增加45.34万人,城镇化率达到46.7%,提高1.5个百分点。人口出生率为9.9‰、死亡率为6.5‰,分别上升0.5和0.1个千分点;自然增长率为3.4‰,上升0.4个千分点。人口性别比(以女性为100,男性对女性的比例)为102.2。 3.1.4. 重庆居民收入 全年城镇单位职工平均工资达到19215元,比上年增加2585元,增长15.5%。城市居民人均可支配收入达到11570元,扣除价格因素实际增长10.3%。其中人均工薪收入9266元,增长18.1%;人均家庭经营收入525元,增长6.7%;人均财产性收入193 第 13 页 共 39 页 元,增长2.5%;人均转移性收入2564元,增长0.6%。城市人均消费支出9399元,增长9.0%。城市居民家庭恩格尔系数为36.3%。城市居民人均住房建筑面积26平方米,比上年增加1.7平方米。 3.2. 区域经济 在国家推行的西部大开发战略中~重庆市是受政策、资金倾斜的重点地区。近几年重庆市经济建设获得迅猛的发展~全方位开放的格局基本形成~2006年全社会固定资产投资2451.84亿元~比上年增长24.9%。建设与改造投资1822.21亿元~比上年增长26.1%。通过多年的高速发展~重庆市市的综合实力逐年增强~市民生活水平不断提高。 2006年~全市全年实现地区生产总值3486.20亿元~比上年增长12.2%。按常住人口计算~人均地区生产总值达到12437元~比上年增长11.9%。分地区看~都市经济圈完成地区生产总值1511.09亿元~比上年增长14.1%~占全市生产总值的43.3%,渝西经济走廊完成959.55亿元~增长10.8%~占全市的27.5%,三峡库区生态经济区完成1015.56亿元~增长11.0%~占全市的29.2%。六大区域中心城市完成地区生产总值767.62亿元~比上年增长11.7%。 3.3. 旅游资源 重庆市有丰富的旅游资源~古迹甚多~各民族文化发展源远流长~著名胜迹有:南山金鹰、烈士墓、渣滓洞、红岩村革命纪念馆、解放纪念碑、武隆天坑、万盛石林、渝北金刀峡、宋庆龄故居、大公馆、巴国衙门、充满自然风情的三峡和浓郁民族风情的“渝北民族公园”等。优美的自然风光和浓郁的民族特色的人文景观形成了重庆市独特的旅游资源~ 2000年~重庆市市荣获中国优秀旅游城市称号。 第 14 页 共 39 页 4.休闲度假 4.1. 休闲度假经济特点 4.1.1. 属于资本密集型和劳动密集型行业 兴建生态园不仅需要支付土地取得成本、土建费用和各项前期费用~同时还需要投入大量资金进行装修和配套设施、配套设备的建设~需要的投资额很大~属于资金密集型行业,同时~休闲度假作为服务行业~又需要大量的服务人员~也属于劳动密集型行业。休闲度假的这一特点~决定了资产折旧及维护费用和日常人工费用等相对固定性费用较高~企业利润对收入的敏感性很高~在出租率低于盈亏平衡点时~收入的降低将造成大额的亏损~在出租率高于盈亏平衡点时~收入的提高又会带来利润的大量增加。 4.1.2. 对经营管理的要求高 生态园为给客人提供安全、舒适、方面的环境~同时取得比较好的经济效益~就必须在服务质量保证和监控、成本费用控制、员工管理和激励、市场分析和市场营销等多个方面建立比较成功的管理模式~由于生态园为客人提供的服务种类多、标准高、市场竞争激烈、企业员工众多~这一切都对生态园的经营管理提出了较高的要求。 4.2. 休闲度假发展趋势 4.2.1. 旅游行业整体发展趋势预测 生态园作为旅游基础设施~休闲度假的发展与旅游业息息相关。我国改革开放以来~伴随着经济的快速增长~旅游业得到了快速的发展~旅游服务总收入自1995年至2002年一直保持10,以上的增长率~高于GDP的增长~占GDP的比重也稳步上升~至2002年我国旅游总收入已经达到5500亿元~占GDP的5.4,。旅游的产业规模已经确立~并逐步发展成为我国的新兴支柱产业。我国近年来来入境旅游人数及收入增长迅速~1991年,2002年旅游外汇收入年复合增长率达到14,以上~见图4.5。 第 15 页 共 39 页 图4.5 1991,2002入境旅游情况 12000025000 10000020000 8000015000 60000 1000040000 500020000 00 199119921993199419951996199719981999200020012002 入境旅游人数(千人)旅游外汇收入(百万美元) 资料来源: 《中国旅游统计年鉴2003》 根据我国旅游业发展的“十五”规划~到2005年我国将接待海外旅游者11,200-12,000万人次~年均增长6,,8,,实现国际旅游收入240,260亿美元~年均增长8,,10,,实现国内旅游收入5350,5850亿元~年均增长11,,13,。根据世界旅游组织的预测~到2020年~我国将取代法国成为世界第一大旅游目的地~接待旅游入境人数可达1.37亿人次~占世界市场份额为8.6%,我国也将成为世界第四个客源国~出境旅游人数将达到1亿人次~占世界市场份额为6.2,。旅游业将是我国增长最快的产业之一。 4.2.2. 休闲度假发展趋势预测 生态园的建造由于受到经济形势、税收政策以及投资心理的影响极大~另外从生态园建造到开始营业的时间也较长~因此很难确定生态园开始营业时市场的真正需求~从而有可能造成在某地或者在某一时间对某一类型的生态园供求不均衡~因此生态园盈利情况有较大的周期性。 我国生态园数量自1992,2002年一直保持15,以上的增长速度~使得休闲度假利润率迅速下降~甚至在1998年,2001年连续四年出现了行业整体亏损的局面~根据我们前面对休闲度假景气度的分析~我国休闲度假目前已经走出低谷~目前已步入上升的趋势中。根据国际著名咨询公司德勤公司对2004年1,8月中国休闲度假的调查测评~我国休闲度假在2004年1,8月的入住率、平均房间收入这二个休闲度假重要营运指标方面~不仅远高于发生“非典”的2003年~较2000年也有了显著的提高~这也充分说明我国休闲度假已经走出低谷。 第 16 页 共 39 页 表4.4 2004年1,8月中国休闲度假表现 入住率 平均房间收入 至2004年相对2003年相对2000年至2004年8相对2003年相对2000年 8月(%) 变化(%) 变化(%) 月(元) 变化(%) 变化(%) 中国所有生态园 73.7 41 5 567 67 20 中国主要城市 76 49 4 681 76 18 中国次要城市 70 29 9 352 40 21 中国地域性城市 68.5 26 6 371 42 37 资料来源:德勤“休闲度假评测调查” 我国生态园数量分布不平衡~三星以上生态园在京、沪、穗等一线大城市和东南沿海比重很大~在中西部地区比重较小,同时~中西部生态园的房价也明显低于经济发达地区~因此随着中西部地区经济和旅游业的发展~市场对中西部地区生态园的需求将进一步增长~生态园出租率和生态园价格也将得到一定的提高~中西部地区休闲度假将会以高于全国平均水平的速度增长。 5. 市场、竞争和项目定位 5.1. 重庆市生态园市场分析预测 5.1.1. 重庆市旅游业基本情况 随着西部大开发战略的逐步实施~来重庆市旅游的中外游客逐年增多~在2002年重庆市就已经接待国内游客385万人~实现国内旅游收入45.72亿元~重庆市市近年来国内旅游情况见图5.1。 5.1.2. 重庆市生态园基本情况 目前重庆市市拥有生态园173家,上规模、上档次~布包括一些大型农家乐,。重庆市作为西部最大的旅游集散地和主要旅游目的地~旅游人数和旅游收入逐年递增~拥有最为健全的旅游服务体系。 根据2006年旅游设施普查~重庆市在2006年旅游生态园拥有客房10335间~床位20070张。 5.1.3. 重庆市生态园住宿人员状况 重庆市生态园的客人也可以分为国外游客和国内游客。根据国家统计局、国家旅游局2005年的抽样调查~有42,的国外游客是于游览观光为目的~其次为商务和探亲访友~国外游客的住宿目的见图5.4。 第 17 页 共 39 页 图5.4 国外游客住宿目的3.32.10.55.04.0 42.025.7 17.4游览、观光、度假探亲、访友商务会议 健康、疗养宗教朝拜文化、体育、技术交流其他 资料来源: 国家统计局、国际旅游局2005年抽样调查资料 我国国内客人的住宿目的也以游览观光、商务、会议为主要目的。从国内旅游客人的地区来源来看突出表现为以下特点:空间距离越近~人数越多~表现在是否开通直达列车~如山西、甘肃、四川、河南等省,经济发展水平越高的省区~人数越多~如广东、浙江、江苏、山东等省,人文环境差异越大~人数越多~如广东、浙江、江苏等东南省区的游客明显较东北、华北地区多。 重庆市生态园价格和出租率 5.1.4. 重庆市生态园的价格在各个生态园之间、季节之间差异很大。根据2005,2006年的情况~在考虑团队客人折扣因素后~重庆市三星生态园标准间实际价格旺季约在180元,间左右,包括吃住,~平季约在150元,间左右~淡季约在120,间左右~全年平均价格约在150元,间左右。 由于统计方面的原因~重庆市生态园的入住率尚无准确数字~但根据与重庆市主要城市的旅游统计公报~重庆市2006年生态园出租率达到了64,~而2005年~重庆市生态园出租率仅为37,~说明重庆市生态园的出租率在近年来有了显著提高。根据重庆市休闲度假人士估计~重庆市生态园出租率应在60,,62,左右~其中在7、8、9三个月旺季生态园出租率在95,左右~在5、6、10三个月平季中生态园出租率约在65,左右~在11,4月六个月淡季中出租率约在40,左右。 5.1.5. 重庆市生态园市场预测 重庆市旅游局在《重庆市旅游发展规划》中~对重庆地区旅游接待人数及收入进行了预测~有关预测指标见表5.1。 第 18 页 共 39 页 表5.1 重庆旅游接待人数及收入预测指标 2005年 2010 2015 2020 2002项目 年 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 967.91359.2249.2052.2945.2810.3850.3672.国内旅游人数(万人) 4 1434 9 2 1 4 3 3 1 年增长率(%) 14 12 10 8 7 6 6 5 137.9131.0236.9417.4381.1613.8586.2国内旅游收入(亿元) 83.95 3 4 258.9 6 4 6 6 2 年增长率(%) 18 16 14 12 11 9 9 8 海外旅游人数(万人) 27.54 40.8 38.7 60.7 55.4 79.5 75.9 104 99.2 年增长率(%) 14 12 10 8 7 6 6 5 旅游外汇收入(亿美0.994 元) 2 1.63 1.55 3.08 2.82 4.95 4.52 7.28 6.95 年增长率(%) 18 16 14 12 11 9 9 8 995.41474.1398.2309.2107.3024.2886.3954.3771.旅游总人数(万人) 8 8 6 7 5 9 2 3 3 旅游业总收入(亿元) 92.2 152 144 285 260 459 419 674 644 相当于GDP(%) 5.77 8 7 10 9 11 10 12 11 注:美元折合人民币按1:7计算 资料来源:《重庆市旅游发展规划》 由于重庆市是旅游重点地区和旅游集散地~接待游客占西部的50,以上~而旅游客人是生态园最重要的客源~因此旅游人数的增长率能够大致地反映生态园客源的增长~因此~重庆市生态园客源将随着旅游人数的增长而增长~预计年增长率应当不低于10,~考虑到自2002年年开始~重庆市生态园增加较少~预计近年来重庆市生态园出租率应当比全国其他地区有较大上升。 5.2. 竞争分析 5.2.1. 竞争对手基本情况 由于同生态园的客源基本相同~因此~重庆市每一家生态园都将是“铜锣湾生态园”的竞争对手~同“铜锣湾生态园”距离较近~客房数量接近的生态园相互间的竞争将更为激烈~与“铜锣湾生态园”距离较近的生态园:毛哥生态园、潜水湾生态园等: 打造都市近郊生态自然观光旅游精品,融入全市旅游精品系列体系。推进渝邻高速路生态旅游景观带建设,开发建设双凤桥都市生态园区、大湾万亩生态乐园、两岔湖水上生态休闲旅游区、多宝湖休闲度假区、古路林湖峡瀑旅游区。以打造“现代产业基地、都市风貌展示区”为契机,大力发展工业观光旅游和都市休闲旅游 5.2.2. SWOT分析 ?优势 第 19 页 共 39 页 ?具有新建设生态园的优势 生态园企业的生命期与其他行业有显著的不同~生态园企业通常经历三个阶段:起步期、中期以及衰退期~并且生命期都较短~根据国外的经验表明~一家生态园的平均生命期为40年~通常只有少数企业由于不断创新的缘故使得企业生命期延长到80到90年。生态园的入住率和收益在起初的5到10年之间~也就是起步期阶段基本上增长都非常迅速~并且在开业后8到15年之间,中期,收益都会维持相当高的水平~之后创利能力逐渐下降,衰退期,。“铜锣湾生态园”2009年开始修建~作为新建成生态园~其装修、设施、设备更能够符合客人的需要~其对生态园经营将均处于该生态园高收益、高出租率时期~相对于建成时间较长的同档次生态园能够取得更好的收益。 ?具有显著的成本费用优势 生态园的成本费用是影响生态园经济效益的一个重要因素~对于一家新建的生态园土地成本、建造成本、利息费用、家具及固定设施和其他日常运营成本等都是重要的成本费用因素。仅需投入部分家具、设备和装修费用生态园即可正式营运~这成为各大生态园取得良好的盈利状况无可替代的成本费用优势。 ?具有地理位臵和配套设施优势 “铜锣湾生态园”所处的区域目前现有的生态园虽然竞争激烈~但目前市场上的一些生态园规模都不大~且定位雷同~加上修建多年~所以跟“铜锣湾生态园”无法形成正面竞争。而且“铜锣湾生态”位于重庆市市森林资源特别丰富的铜锣山中~著名的风景旅游区~入住“铜锣湾生态园”的客人将能够直接触摸到回归大自然和观赏到乡村的迷人夜景~将有助于提高“铜锣湾生态园”的知名度、入住率和生态园房间价格。 “铜锣湾生态园”还拥有充足的停车位~这在重庆市生态园是绝无仅有的~能够为生态园入住客人提供便利的停车服务~更能够为餐饮、KTV、桑拿提供便利的条件。 ?具有部分稳定的客源 “铜锣湾生态园”距离渝北区两路只有12公里车程~周边各大企事业单位密集~而且紧邻高速路~出入十分方便~“铜锣湾生态园”的客户资源丰富~经常有很多的客 第 20 页 共 39 页 户相约前往“铜锣湾生态园”附近用餐。这部分餐饮客房收入能够为“铜锣湾生态园”提供部分稳定的收入~降低生态园的经营风险。 ?劣势 ?缺少休闲度假管理经验 本项目发起人——铜锣湾管理公司以往未涉足休闲度假~尚缺少休闲度假管理经验。 ?生态园品牌知名度欠缺 “铜锣湾生态园”作为一个新生的生态园~欠缺一定的品牌知名度~如果加强管理~加上一定的广告推广~经过一定的时间~一定会成为渝北区乃至重庆市生态旅游的主力军。 ?生态园星级评定 “铜锣湾生态园”严格按照三星级标准打造~在生态园星级评定中~高规格、高起点、高质量、高管理、高运作~努力把“铜锣湾生态园”打造成生态旅游的先驱楷模。 ?机会 ?重庆市旅游业的蓬勃发展 随着我国国民经济的发展和居民收入的提高~我国的旅游业一直保持着较高的增长速度~重庆市作为我国重要的观光旅游地区~旅游产业也将取得较高的发展速度~根据《重庆旅游产业发展规划》的预测~至2015年重庆国内国外旅游收入将均保持10,以上的增长速度~这为重庆休闲度假的发展提供了良好的机会。从长远来看~如果国际航空“落地签证”等问题得到妥善解决~由于重庆距离欧洲的航空距离优势~很可能成为消费能力较强的欧洲游客的旅游热点地区。 ?我国休闲度假进入新的一轮景气周期 由于休闲度假自身的特点~休闲度假存在明显的景气周期~从我国休闲度假的利润、入住率、生态园房价等指标分析~我国生态园自2001年应当已经开始新的一轮景气周期~目前正处于入住率、房价平稳增长时期,初期,~目前正是进入休闲度假的良好时机。 第 21 页 共 39 页 ?重庆经济的发展 随着国家西部大开发战略的实施~重庆经济得到了迅速的发展~2007年重庆成特区~众多的企事业单位~纷纷将目光聚集到重庆~这些都会提供大量的商业机会~增加重庆的商务、会议游客数量~将为重庆休闲度假的发展提供助力。 ?威胁 ?休闲度假激烈的市场竞争 休闲度假是一个市场化程度很高的行业~始终存在激烈的市场竞争。如出现阶段性、区域性生态园供给过剩~则竞争程度将更为激烈~有可能出现三星级、五星级生态园通过降价竞争~争夺生态园的客源~如国内外生态园巨头通过经济型休闲度假大举进入重庆生态园市场~也会加大重庆休闲度假的竞争激烈程度。同行业的竞争将始终是生态园经营面临的主要威胁~ ?容易受到突发事件的影响 休闲度假作为旅游业的重要组成部分~容易受到突发事件,如急性传染病~暴力恐怖事件,的影响~出现生态园出租率在突发事件出现的一个阶段性时期内急剧下降的现象。 5.2.3. 竞争分析结论 根据项目的优势、劣势、机会、威胁的分析~项目的实施具有难以替代的内部优势和众多的机会~存在的劣势均可以通过企业自身努力和正确的经营策略加以弥补~面临的威胁并不大~应当采取增长型进取战略~尽快实施“铜锣湾生态园”项目~使“铜锣湾生态园”能够在2007年底投入正常运营~为迎接2008年旅游旺季到来提前做好准备。 5.3. 项目目标定位。 根据地区经济和旅游发展状况、区域环境及发展趋势~项目定位于三星级标准生态园~设臵餐饮和各种娱乐设施。 生态园客户群主要定位于参加各类会议、进行公务、商务活动~外省市来渝旅游的 第 22 页 共 39 页 人员以及部分以休闲、养生为目的的老年人士~即生态园根据客户群体定位于商务、旅游、会议生态园。 重庆市五星生态园由于房价高~相当部分客源来自海外~其经营受国际经济影响较大~在目标区域内~由于一直缺少浓厚国际商业氛围和环境条件条件支撑~所以没有出现同等星级的生态园~在目标区域内开发四星生态园风险适中~起点高于一般度假村。 以国内客户为主要服务对象的一、二星级档次度假村~随着我国宏观经济向好~各行业发展迅速~国内游客、因商因公出差的国内客户的需求将是其的主流~尤其是在本区域内~交通便利~市场前景较好,随着~人民生活水平的提高~人们将追求档次更高、自然环境更好的旅游度假的地方。同时更多的国内旅游团体和自助旅游者将来到重庆市~而项目地处铜锣山山脚下~周边空气清新~自然环境好~出入方便~再加上价位适当、具有吸引力~将形成价格和入住率的良好配合~提高经营效率。对于某些特殊标准的要求~可以设臵若干高于三星级标准的套间以备使用。此外~通过加强管理和服务~“铜锣湾生态园”的整体水平将不仅仅体现在硬件的星级标准上~更体现在配套软件、管理的星级水平。 6. 发展规划 6.1. 总体设想 对生态园按照三星级标准进行装修并配备相关设备、设施~争取在2011年重庆旅游旺季开始之前生态园能够正常营业~以合理的价格、良好的设施、完善的管理、优质的服务建立生态园的竞争优势~通过与旅行社、会议会展公司、商业订房网站的合作~结合生态园自行销售~以公关和市场宣传手段为服务~在1,2年内成为重庆市知名生态园。在生态园正常运行后~可考虑通过自有资金积累或合作投资~实施后期改造工程~以充分提高现有资产的利用率~取得更大的收益。 6.2. 公司发展战略步骤设想 6.2.1. 完成生态园前期 ?本阶段目标 第 23 页 共 39 页 本阶段需要实现的目标:调整整体规划方案、确定招商合作条件、筛选合作伙伴、明确营销推广、完成生态园的设备购臵安装~完成生态园管理公司的聘请工作~对招聘员工进行培训~建立和完善生态园管理体系和质量控制体系~在旅游旺季开始前快速切入市场~迅速拓展市场~取得良好的经济效益。 ?工作重点 积极寻找合作伙伴~尽早完成生态园的装修和设备配备工作~按照生态园的要求建立管和服务体系~进行员工培训~完善营运条件~使生态园尽早进入可正常营运状态。 招聘到适合的销售、管理人才也是本阶段的重要工作。 第一阶段计划在1,3个月内完成。 6.2.2. 通过三星级认定、并成为重庆市知名生态园之一 ?本阶段目标 通过四星生态园认定~并在生态园入住率、客户美誉度、经济效益等方面占据重庆市三星生态园的领先地位~成为重庆市知名生态园之一。 ?工作重点 加强生态园内部管理、进一步提高服务质量~严格控制成本费用。 加强销售队伍建设~探索销售创新手段~努力提高生态园的入住率和单位房间收入。 第二阶段计划在1,2年内实现。 6.2.3. 实施二期改造工程~进一步提高经济效益 ?本阶段目标 本阶段需要实现的目标:通过实施改造工程~提高房间档次和房间价格~通过现代老板俱乐部的建设~提高生态园的整体档次和知名度~进一步大幅提高生态园的经济效益。 ?工作重点 做好改造工作~继续提升生态园管理和服务水平~推出新的生态园服务维持生态园竞争优势。 第三阶段计划在3年后开始。 第 24 页 共 39 页 7. 市场营销 7.1. 目标市场 参加各类会议、进行公务、商务活动~外省市来渝旅游的人员。具体可分为如下层次: ?团队:重庆各大旅行社,北京、上海、广州、浙江、江苏,组织的团体客人。 ?散客:重庆内、外中档消费的商务、公务散客。 ?重庆公务、商务客人。 ?会议会展客人:政府各职能部门、驻渝政府、企事业单位及市内外各大中型企业。 7.2. 产品与服务 主要提供餐饮、娱乐和住宿服务。 7.3. 定价 定价采用竞争定价法~根据竞争对手,重庆市生态园,的价格策略进行定价。房价参照重庆市市生态园的平均中位价格确定。 表7.1 2009年计划房价表(单位:人民币元) 公寓楼 别墅 项目 备注 标准间 套间 联排、双拼 独立 旺季 150 120 1188 1588 平季 120 100 888 1288 淡季 80 60 588 888 年均价格 上表为生态园房间计划实际价将略高于执行价格。 餐饮娱乐服务价格将参考重庆市市生态园的平均价格水平采用不同的定价策略采用不同价位。 7.4. 销售渠道 7.4.1. 直接渠道 ?通过生态园销售部与存在消费意向的单位和个人通过签订消费协议、会员卡等方 第 25 页 共 39 页 式自行销售住宿、餐饮、会议服务。 ?通过与市内外旅行社合作~销售团队客人住宿、餐饮服务。 ?通过与市内外会议会展展览公司合作~销售团队客人会议、餐饮、住宿服务。 7.4.2. 间接渠道 通过与网络订房网站~以订房网站作为分销商面向中档商务公务散客销售餐饮住宿服务。根据咨询公司《2006年中国网上订房订票研究报告》的研究数据显示~就目前而言~用户订房主要采取电话订房、直接到宾馆订房、网上订房等几种方式。其中~作为一个传统的预订模式~电话预订以37.8,居第一位~其次是网上预订27.9,。另外有15.6%的用户选择了直接去宾馆订房。网络订房作为生态园新的销售方式在散客销售中将占据重要的地位。 7.5. 公关宣传策略 ?新闻媒体:加强与新闻媒体的合作~除了正常的广告播放和栏目的合作~同时抓住时机策划一些临时性的新闻报告宣传~提高生态园的知名度和美誉度。 ?交通工具:公共巴士、的士上的介绍和宣传。 ?人员促销、交易会促销、信函促销~通过旅行社宣传~电子邮件~其他媒体等~吸引客人。 ?内部宣传:客人进店要促成每项消费~就必须把每项服务介绍给他们~需要建立有效的内部宣传网~自走进生态园的大厅开始~通过总体设施灯箱和图片就能了解生态园的基本设施情况~同时又能进一步看到图文并茂的宣传广告~到了客房~除了一些重点介绍的项目外~还将有图文并茂的服务指南~除了各项设施的介绍图片、计费方法、电视节目、菜谱外~还有生态园的背景资料和名人来访图片及企业文化的内容等~同时还将有生态园位臵图、各项交通设施和旅游景点的介绍、相应的地方风土人情等。 7.6. 初步销售策略 7.6.1. 客房业务 ?旅行社客源 第 26 页 共 39 页 以客房价格作为杠杆~在旺季追求利润最大化~在淡季追求高的客房出租率~吸收各旅行社团队。在与重庆本地较大的旅行社建立联系的同时~在市外与广东、北京、上海、江浙、成都、贵阳等各地及国内主要游览地的旅行社合作~力争作为指定生态园~其中市内旅行社作为重点~他们的客源是生态园重要的基本客源。为保证在与竞争对手价格基本相同的条件下保证较高的开房率~需要做好与各大旅行社计划调度部门及社领导的商务公关活动。 ?会务客源 以政府各职能部门、市内外商务及会议公司作为主要销售对象。与重庆市各机关、企业、事业单位及商务会议公司建立合作关系~同时策划一些企业经济类学术研讨会、培训班会议和事业单位的会议。 ?散客客源 散客客源市场的开发~是影响生态园经济效益的重要因素~生态园要在有限的客房条件下提高收入~必须适当提高入住客人的散团比例。在开拓散客市场的目标上~重点是成都、贵阳等地。具体计划采用如下销售方式:与国内知名商务订房网站合作~以订房网站作为生态园客房销售的代理商~争取采用网上订房方式的外地来渝散客,加强与本地企事业单位的联系~争取成为其接待外地客人的订点生态园,针对散客~实行客房、餐饮捆绑销售~客人在生态园入住~可同时在餐饮、娱乐方面享受不同程度的优惠~并可统一结算,根据不同客人的需要~设计多种房间包价套餐,含客房、餐饮,,大力发展长住客户~针对长住客户~给予一定的奖励或优惠。 7.6.2. 餐饮业务 增加菜品的品种和特色菜~提高菜品质量~是生态园餐饮业务需要常抓不懈的工作~同时生态园还计划通过如下销售策略推动餐饮的销售:举办“美食节”、“中华养生培训班”~扩大餐饮知名度,根据每年的节庆推出相应的团圆宴、谢师宴、长寿宴、婚庆宴等,开展有奖销售活动~如福寿宴、良缘宴~赠送客房~折价券及鲜花赠送等活动,通过与旅行社和导游合作~增加旅行社指定用餐~增加团队自点餐和风味餐消费。 第 27 页 共 39 页 7.6.3. 提高回头率的措施 通过促销~把客人吸引进来~留住客人~提高回头率是关键所在~只有留住客人~让客人满意才能提高回头率~才能保证生态园客房出租率和餐饮收入稳定上升。留住客人的手段除了良好的硬件配套措施外~还要为客人提供良好的软件服务,包括服务、餐饮菜品质量、其他营业部门高标准的服务等,~同时也可以采用一些赠送和让利措施——如推行“住房消费积分卡”~消费达到一定的金额或住房数量~享受赠送房~赠送娱乐服务和优惠折扣的奖励。 7.7. 销售激励制度 生态园将根据实际情况~制定针对生态园销售部、前厅、餐饮部等部门的销售奖励制度~保证员工促进生态园销售的积极性~如制定内部员工合理的客房提成奖励制度~针对出租车司机的拉客~制定合理的拉客奖励制度。 8. 营运和管理 8.1. 基本业务流程 生态园住宿的基本业务流程为:总台预订、前厅接待、总台接待、客房管理、客房服务、账单核对、总台收银等。 生态园餐饮的基本业务流程为:总台预订、前厅接待、点菜及用餐服务、账单核对、总台收银等。 8.2. 营运管理初步计划 8.2.1. 服务项目和基本设施安排 ?服务项目安排 生态园将设臵与生态园星级及规模相对应的服务项目: ?接待服务项目~如停车、行李运送、问询服务,电话、电传、电报、图文传真服务,打字、复印、秘书、 翻译 阿房宫赋翻译下载德汉翻译pdf阿房宫赋翻译下载阿房宫赋翻译下载翻译理论.doc 服务,租车、订票、医务及各种会议接待服务,贵重物品存放服务等。 ?客房服务项目~包括客房服务及房内冷热水供应~电话、电视、叫醒服务、洗衣、熨烫、客房酒水、客房保险柜、擦鞋服务等。 第 28 页 共 39 页 ?餐饮服务项目~包括中餐、风味餐、自助餐、宴会、酒会、及客房送餐服务等。 ?娱乐服务项目~如歌舞厅、美容、美发、桑拿浴、按摩、棋牌等。 ?商场服务项目~如日用品、食品、工艺品、文化用品等。 ?其他服务项目~如代办旅游汽车出租、商务租车服务、自行车出租服务等~及幼儿托管、宠物托管等。 ?生态园基本设施安排 生态园的基本设施决定了一个生态园的接待能力和条件~“铜锣湾生态园”计划安排如下基本设施: ?前台接待设施。设臵具有与“铜锣湾生态园”规模与标准相适应的前台接待条件~包括前台接待大厅、总服务台,含接待处、问讯处、收银处,、商务中心、贵重物品寄存处、大堂副理接待处等。 ?客房接待设施。客房内将配有与生态园星级标准相应的客用设施~如写字台,或梳妆台,、衣柜、床,软床垫,、座椅、沙发、床头控制柜等配套家具,每间客房设有单独卫生间~卫生间内配有坐式便器、梳洗台,装有洗面盆、梳妆境,、冷热水设施,包括配有喷头的浴缸、浴帘,,每间客房都具有能够保证或调节温度的分体空调或中央空调,每间房间都配有电话和宽带~可直拨或通过总机挂通国内或国际长途电话~每间客房都配有电视机并接通有线电视系统,每间客房内都配有一定数量的文化用品~如信纸、信封、明信片、城市地图、针线包、生态园指南,每间客房内还配有一定数量的卫生用品~如牙刷、牙膏、香皂、洗发水、沐浴露、浴帽、擦鞋器等。 ?餐饮接待设施。具有与生态园规模及标准相适应的中餐厅、风味餐厅、宴会厅及所必需的饮食供应设施~包括餐具、炊具、家具、厨具以及各种饮食器皿等。 ?娱乐服务设施。具有与生态园规模相适应的歌舞厅~以及所必须的各项设备设施~及其附设的酒吧服务设备和设施,桑拿浴、按摩室及各种配套设施等。 ?商品销售服务设施。根据生态园经营需要而设臵的商场及售货设施及其经销的商品。 ?生态园经营保障设施。包括工程保障设施~如变、配殿设施~空调冷冻设施~备 第 29 页 共 39 页 用发电设施~供、排水设施~热水供应设施~洗衣房及其所需的设备设施,安全保障设施~如对讲通讯设施、事故广播设施、消防指挥设施、各种灭火器材等,内部运行保障设施~如员工食堂、员工宿舍、员工更衣室、员工通道等。 8.2.2. 建立并实施完善的质量标准 ?前厅、客房质量标准。具体包括环境及设施标准、前厅接待人员素质要求标准、接待前的准备工作标准、有预订散客接待程序标准、常客和贵宾接待程序标准、团队客人接待程序标准、无预订客人接待程序标准、换房和房间变更程序标准、总台接待协调配合标准、总台问询服务质量标准、代客沟通与联系程序标准、会客与查询程序标准、总台预订服务质量标准、贵重物品包管服务质量标准、商务中心服务质量标准、电话总机服务质量标准、司门行李服务质量标准、客房卫生质量标准、客用卫生间卫生质量标准、客人住店服务质量标准、客人特别要求服务质量标准、特殊情况处理质量标准、夜床服务质量标准、公共区域卫生质量标准、客人投诉卫生质量标准、行李房管理标准、客房卫生消毒标准等。 ?餐饮质量标准。具体包括环境及设施标准、物品及原料配备标准、员工状态标准、服务质量标准、厨房采购及储存卫生质量标准、厨房生产操作卫生质量标准、餐厅收款服务质量标准等。 ?娱乐质量标准。具体包括环境及设施标准、物料及原料的配备标准、员工状态标准、服务质量标准等。 ?安全质量标准。具体包括环境及设施标准、物料及原料的配备标准、员工状态标准、服务质量标准等。 8.2.3. 建立并实施完善的财务内控制度 为强化生态园管理~降低生态园运营成本~“铜锣湾生态园”将建立覆盖货币资金、采购与付款、销售与收款、工程项目、固定资产、存货、预算、成本费用、筹资、投资等各个环节的全方位的财务内控制度。 生态园计划的内部及财务流程如下图所示: 第 30 页 共 39 页 仓库部门 营销 餐饮出品 部 门 厨房客房 人事 部门成本工资 队建 管理 管理 固定资 成本核算制度文件 统计表 产物资 单据 工资奖惩文件 管理 资产台帐 销量统计 凭证文件 会计规范制度 折旧摊销 人工费用 工资卡 应付账 总账采购销售应收账 管理 管理 部 门 部 门 管理 发票 凭证 凭证 发票 验收单 签账单 折旧摊销制度 凭证 凭证 凭证 业绩统计 付款 输出 财务报表文件 收款 账簿报 应付账款文件 供应商 客户 表 稽核 账龄分析 应收账款文件 对账 对账 银行对现金管 账管理 理 8.3. 机构设臵 现金管理制度 “铜锣湾生态园”计划的机构设臵如图8.1。 银行管理文件 报告 图8.1 计划组织机构图 董事会董事会 对账单 现金盘点 银 行 出 纳 核对 总经理总经理 财务总监财务总监 副总经理副总经理副总经理副总经理 公公人人行行工工保保前前客客餐餐会会商商康康财财采采关关力力销销资资务务乐乐政政程程安安厅厅房房饮饮务务务务购购售售源源部部部部中中中中 部部部部部部部部部部部部部部部部部部心心心心 餐饮部的机构设臵计划如下图所示。 第 31 页 共 39 页 8.4. 人员配备 生态园住宿服务人员计划前楼按照1:8的比例配备服务人员~旺季约需要20名服务人员~平季、淡季将适当减少人员,指前楼服务人员,。 生态园餐饮部厨房工作人员计划配备8人~收银服务人员计划配备2——3人。 其他销售、职能部门根据职责和需要配备人员6人。 8.5. 管理团队 生态园的管理团队前期由专业的管理公司进行管理~后期部分由自己招聘及培训来完成。 8.6. 遵循的标准 ?将按照《旅游涉外饭店星级的划分及评定》,GB/T14308-2002,及《饭店星级的划分与评定》按照不低于生态园的要求进行生态园各项服务设备,硬件,的配备~并提供不低于三星级标准的服务。 ?将按照《旅游涉外饭店星级的划分及评定》,GB/T14308-2002,的要求建立不低于生态园要求的管理体系~生态园将制订员工手册、层级管理制度、质量控制制度、市场营销制度、物资采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系列管理制度~并严格遵照执行。 第 32 页 共 39 页 9. 投资与财务评价 9.1. 项目实施计划进度 本项目工分三期进行开发~一期完成整体规划及设计~同时完善项目内道路、管网、排水系统、园林绿化、照明、蓄水工程等~为二期招商奠定基础,二期正式对外进行招商工作~同时启动本项目酒店、住宿、餐饮、娱乐以及野生养殖等项目的建设,三期开始本项目的营业~在聚集人气的同时~全力打造本项目的湖滨别墅项目~为业主方回收大量资金~降低整个项目的投资~将风险降到最低。 9.2. 投资估算 根据“铜锣湾生态园”的定位~整个生态园将按照三星级标准装修并配备相关设施~总共占地:3000于亩~投资总估算:18150万元,其中: 生态园林区:2000亩、 野生养殖区:500亩、 休闲养身区,一般房屋5万?、湖滨别墅1.5万?):80亩、 休闲娱乐区:50亩、 温泉疗养区:250亩、 餐饮一条街,仿古建筑8000?):50亩、 星级酒店,5万?,1000套住房):40亩、 停车场:100亩、 综合功能区:20亩。 1、生态园林区: 13000万元, 2、野生养殖区: 150万元 3、休闲养身区: 3000万元 4、休闲娱乐区: 200万元 5、温泉疗养区: 1000万元 6、餐饮一条街: 800万元 7、星级酒店: 5500万元 第 33 页 共 39 页 8、停车场: 100万元 9、综合功能区: 300万元 考虑到生态园的行业特点,在生态园开业5,8年间通常对生态园进行重新部分装修,以保持生态园对客人的吸引力,在本项目中计划在生态园开业的第六年利用生态 00万元对生态园进行重新装修。 园营运自身的资金积累,投入10 9.3. 收入、成本费用及利润预测 9.3.1. 生态园林收入预测: 生态园林主要是为整个项目度假旅游之用~考虑到其经济价值~在开始规划时~就考虑到以后该植物的移植及补种。移植的植物可以出售~或用于其他园林施工。其经济价值根据不同的植物而有所不同,本章略,。 9.3.2. 野生养殖区收入及预测 野生养殖区~采用放养野生动物,如野猪、野兔、野鸡、山羊等,~一方面游客可以直接买卖~另一方面游客可以直接参与狩猎~也可以采取赠送等方式来吸引游客到本项目度假、旅游。估算其毛利润应在:500万元以上, 9.3.3. 休闲养身区收入预测: 休闲养身区,一般房屋3.5万?、湖滨别墅1.5万?,的收入一般有租赁收入和出售两种模式。 第一种租赁模式:一般房屋3.5万?~房间1000间~可以日租~也可以月租、年租,长租会便宜点,~暂且按长租计算~租金300元/间〃月~平均按60%~年租金:216万,日租按80元/天〃月~平均按20%计算~年租金:576万元,湖滨别墅1.5万?~套数:75套~按日租20%计算~年租金月:330万元,休闲养身区1年租金收入:1122万元。 第二种出售模式:一般房屋3.5万?~按2800元/?计算~销售金额:9800万元,湖滨别墅1.5万?(其中独立别墅25栋,联排、双拼别墅50套),平均按5000元/?,销售金额:7500万元,销售总金额:1.73亿。投入3000万元,毛利润:1.43亿。 9.3.4. 休闲娱乐租赁收入预测 第 34 页 共 39 页 休闲娱乐采取租赁或联合经营的方式进行。按其经营范围不同,租金收取也略有不同,具体租金详见经营范围及租金合同(暂略) 9.3.5. 餐饮收入预测,略, 本项目餐饮一条街修建8000?,其中临街2000?的小吃一条街,待本项目炒活后计算租金:50元/月??,年租金:120万元;餐饮酒楼:6000?,待本项目炒活后计算租金:30元/月??,年租金:216万元;物管费按5元/月??计算,年物管费:48万元(可开销12个清洁工1年的工资),餐饮一条街出租毛利润:336万元/年,不包含餐饮街的广告收入(预计100万元年收入)。 9.3.6. 住宿收入预测 本项目酒店简称房间约1000套。住宿按旅游旺季4、5、6、9、10、11、12月共7个月,节假日、周末约:80天,按出租率85%计算(旺季),住宿收入:1020万元,旅游旺季平常月130天,按出租率35%计算,住宿收入:980万元,旺季住宿总收入:2000万元;淡季1、2、3、7、8月共5个月,节假日、周末:27天,按出租率75%计算(旺季),住宿收入:302万元,旅游淡季平常月124天,按出租率30%计算,住宿收入:558万元,旺季住宿总收入:860万元。住宿毛利润按:70%计算,本项目酒店住宿毛利润:2002万元。另外会议收入没有计算。 9.3.4. 总收入预测,略, 9.3.5. 成本费用预测,略, 9.3.5. 利润预测,略, 9.4. 现金流量预测,略, 9.5. 财务评价,略, 10. 风险与对策分析 10.1. 风险 10.1.1. 客源影响带来的风险 休闲度假的发展是以客源为依托的~由于决定旅游市场环境的变化受到政治、经济、文化、自然条件和季节等多方面因素的限制~有可能引起生态园客源数量和结构向不 第 35 页 共 39 页 利方向变化~从而影响公司的发展和盈利。 10.1.2. 人力资源风险 现代生态园具有知识密集和劳动密集的特点~对生态园从业人员尤其是生态园管理人员具有较高的要求。从而管理人员的管理能力~从业人员的技能水平、服务质量和人员素质都直接会影响经营业绩。如出现不合理的人员流动~特别是管理和业务骨干的流失可能会导致客源的减少和客户的不稳定~给公司效益带来不利影响。 10.1.3. 市场竞争风险 由于旅游业具有广阔的发展前景~被称为“朝阳产业”~其他行业纷纷进军包括休闲度假在内的大旅游产业~前些年~因为生态园数量和规模的发展速度超过了市场的增长速度~加剧了行业内部的竞争~休闲度假在价格和客源方面目前仍然存在较激烈的竞争。 10.1.4. 行业特点决定的风险 休闲度假具有比较强的依托性~任何一种不利条件都可能使休闲度假的发展受到制约~特别是重大的国内外政治、经济形势变化、突发事件、自然灾害和急性传染病等因素~如2003年的“非典”对当时休闲度假造成了很大的影响。 10.2. 对策 10.2.1. 客源影响对策 针对休闲度假的经营特点~主要实施三项对策:一是通过各种公关宣传~扩大生态园的知名度和美誉度~树立”铜锣湾生态园”的品牌,二是通过加强管理~提高服务质量~为生态园客人提供精品服务~提高客人的“回头率”,三是客源多元化~与旅行社、商业订房网站、会议会展公司等多种相关机构合作~降低生态园对某一渠道的依赖度。 10.2.2. 人力资源风险对策 生态园将提供由竞争力的薪酬和事业发展空间吸引休闲度假高级管理人才加盟生态园~为提高生态园管理水平打下人力资源基础。同时~生态园将本着“以人为本”的经营理念~努力达到以员工满意为基础~以客人满意为导向~以经济效益满意为标 第 36 页 共 39 页 准~通过全面、科学的人力资源管理~发挥激励机制的作用~培育员工对生态园的忠诚和敬业精神~增强生态园的凝聚力。 10.2.3. 市场竞争风险对策 生态园将密切关注同行业竞争对手的动向~了解竞争对手的情况~提出有针对性、有效的竞争策略~以使生态园取得竞争优势地位。 10.2.4. 行业特点风险对策 生态园针对有可能出现行业特点风险~将评估、制定应急预案~当出现该类风险~可以按照应急预案妥善应对~以尽量减少不必要的损失。 11. 融资计划 11.1. 融资资金金额、方式与用途 11.1.1. 融资金额 本项目总投资24050万元,不含计划第六年利用生态园自有资金重新装修投资,~在投资计划中~前期由铜锣湾投资50万元~针对颐养苑项目进行前期启动~后续2000万元资金靠销售资金和工程垫资解决~而项目销售总金额:4314.3万元,也就是说项目只需要销售45%~资金就解决了。 11.1.2. 融资方式 本项目计划采用多样化的融资方式~可采用如下一种或者几种方式搭配的办法融通资金: ?采用股权融资方式~由外部投资者投入货币资金~与公司共同设立“铜锣湾生态园”管理有限公司~所有股东均享受同等的权利~在公司清算前通过分红取得投资收益~在20年经营期限届满~或通过清算~按照投资比例收回剩余财产~或各方协商一致~继续经营。 ?采用债务融资方式~由公司先行设立“铜锣湾生态园”管理有限公司并将生态园经营权及其他相关资产转移至“铜锣湾生态园”管理有限公司~由融资方与“铜锣湾生态园”有限公司按照约定利率和期限签订借款合同~“铜锣湾生态园”提供生态园经营权和其他拥有所有权的设备、设施作为担保物~“铜锣湾生态园”按照约定还本付息 第 37 页 共 39 页 后解除担保。 ?采用股权投资,可选择股权回购方式~由外部投资者投入货币资金~与公司共同设立“铜锣湾生态园”管理有限公司~同时由外部投资者与公司签订具有选择权的股权回购合同~在约定期限届满~外部投资者可选择继续持有股权或按照原先约定的价格将股权转让给公司~如外部投资者选择转让股权~则公司负有按照约定价格收购该部分股权的义务。 ?采用债务融资,可选择转股方式~由公司先行设立“铜锣湾生态园”管理有限公司~由融资方与“铜锣湾生态园”管理有限公司签订借款合同~“铜锣湾生态园”提供担保物~同时公司与融资方签订可选择转股协议~在借款期限届满~融资方可选择收回借款本息或选择将借款本息按照约定的折股比例转为对“铜锣湾生态园”的投资~如融资方选择转为投资~公司无反对的权利。 ,5,直接采取项目会员制的形式进行销售。即一次性买断该项目1套或多套房间的20年的实际居住权~一可以自己居住或朋友居住~但需出具业主有效证明,不需另行支付住宿费,~二可以委托铜锣湾管理公司进行租赁~收取租金,租金方式另行协商,。 11.1.3. 融资资金用途 融资取得的资金将用于“铜锣湾生态园”购臵设备和营运启动资金。 11.2. 公司治理与投资者保护 本项目拟采用如下方式建立健全公司治理结构~保障投资者,融资方,的利益: ?如融资方采用股权投资方式~将在公司章程中约定采用累计投票制选举董事或在公司章程中约定各方可推举的董事人数~在公司章程中将明确约定关联交易的投票回避制度~同时在公司章程中可约定每年利润用于分配红利的比例。对于生态园经营班子的构成~可由双方协商~并通过有效法律文件加以保证。 ?如融资方采用债务融资方式~“铜锣湾生态园”将提供担保物~同时可与融资方签订协议~在全额归还融资方借款本息之前~未经融资方同意~不得对外借款及为外部提供资金~不得将资产用于抵押~不得为他人担保。 第 38 页 共 39 页 12. 结论 本项目具有良好的宏观经济和产业景气周期背景~且具有广阔的市场空间~投入运营后将为重庆市增加一座新型的现代化三星生态园~为当地带来巨大的社会效益及经济效益~同时为项目投资者带来丰厚的回报。 策划人:李志强 2008-6-18 第 39 页 共 39 页
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