【doc】奔跑是我们的常态——青岛海信地产总经理刘浩谈经营之道

【doc】奔跑是我们的常态——青岛海信地产总经理刘浩谈经营之道 奔跑是我们的常态——青岛海信地产总经 理刘浩谈经营之道 ?霍一Managment 本栏主持罗雅晖]uoyahu101@21cr1.com 1995年7月19日.海 信地产悄然诞生.没有众星捧 月般的宠爱.没有人流如潮般 的庆贺.当时谁也不能断言它 会拥有辉煌的未来. "十年磨一剑".十年后海 信地产从起跑到领跑,已成为 青岛地产老大.伴随着企业的 快速发展.海信地产的品牌知 名度也得到快速提升,海信地 产正以其速度,以其品牌优势 赚取极大的口碑和市场美誉 度 奔跑是我们的常态 青岛海信地产总经理刘浩谈经营之道 ◎张庆祝伊一 2005年9月,国内的家电业爆 出一大消息:海信将以9亿元收购 科龙成为其最大的股东.而已成为 青岛地产老大的海信地产也因被传 为收购资金的来源而再次浮出水 面. "奔跑是一种很富有动感的姿 态.对于一个企业来说,奔跑应该成 为一种常态,什么时候停止奔跑了, 也就意味着到了尽头."谈到支撑海 信地产不断超越自己的这10年多, 海信地产总经理刘浩的话语中流露 出深深的危机感令我们深感意外. 在海信地产总经理的位置上干 了十年多,企业发展过程中的每一 个脚印自然都闪烁着决策者刘浩的 思想.在与刘浩的交谈中,我们发 现,在其沉稳平和,不事张扬的外表 下面,他的思维缜密而活跃,稳健又 不失创新意识.正是这些经营思想 成为"奔跑"中源源不断的动力. 危机意识.让我们不停奔跑 从1995年青岛海信房地产股 份有限公司正式挂牌,到近两年位 居青岛地产企业综合排名最前列, 海信地产在市场浮沉中走过了不同 寻常的10余载春秋.从创立初期的 "产品质量阶段",中期的"综合品质 阶段"之后,逐步形成了一套既能适 应市场发展,又极具企业个性的"地 产创新品牌"发展战略模式.多年以 来,海信地产无时无刻不是奔跑在 路上.奔跑成为这个企业最常见的 姿态. "人无远虑,必有近忧."刘浩 说:"如果一个房地产企业不能清醒 地看到前方可能出现的困境,一味 地乐观自喜,必定不会长远.就目前 来看,我们的形势似乎一片大好,是 因为这段时期房地产市场的整体繁 荣,如果不能居安思危,一旦危机来 临,就会缺乏应变和度过困境的能 力,必将被市场所淘汰."危机感,促 使刘浩与其带领的青岛海信房地产 在创新品牌的奔走路上不停地思 考,不停地提高,不停地尝试超越自 我,以臻完美. [镜头回闪1] 1995年5月28日.刘浩接过 海信房地产开发有限公司经理一职 的任命书.红头文件的落款是"青岛 市电子仪表工业总公司"——这一 充满 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 经济色彩的机构.注定了 海信的重要使命之一是盘活青岛电 子仪表总公司所属土地和安置下岗 工人.同年7月19日,海信房地产 开发有限公司正式成立.在当时的 大环境下,海信地产未能摆脱计划经济的困 囿,主要精力是找关系做项目."小富即安" 是当时公司内部的一种普遍心态. 作为一个着名家电企业集团的子公司. 海信地产似乎更能在一片歌舞升平中预感 到残酷的竞争:十几年前的130个彩电品牌 如今所剩无几,不必"屈指"便能数得过来. 残酷的市场已经让家电企业领教到行业品 牌的重要性,只有及早迈出品牌化步伐,企 业才能抗拒更大的风浪.刘浩认为,如今的 房地产市场与当时的家电市场惊人相 似——市场的繁荣,造成了很多企业把搞房 地产看作了短线经济,他们认为做品牌是傻 瓜,迅速把钱挣到手才是真理.作为企业,海 信地产当然也要迫求利润的最大化,当然必 须考虑成本,做品牌当然需要投入成本—— 甚至有时还要有巨大的投入,但用长期的眼 光看,此时投入的成本是最合算的,因为品 牌需要有积累的过程,一旦到了危机时候再 临时抱佛脚,不免重蹈家电市场的覆辙.房 地产市场不会永远繁荣,要想在整体市场处 于低谷时仍旧可以生存,可以发展,只有不 遗余力地进行品牌建设. 作为海信地产的决策者,刘浩认为,十 年多来的风雨浮沉带来的最大启示就是危 机意识和超前意识.如果不是因为危机感和 超前意识的驱使,海信地产或许也只是青岛 700多家房地产中的平平一员.刘浩介绍说. 海信地产每月都有讲评会,每周都有协调 会,其中一项重要的内容就是根据企业的内 部条件,外部环境,市场要求以及社会经济 的发展趋势,随时给自身打几剂"预防针". 以便在"流感"袭来的时候保持足够的抵御 能力 [镜头回闪2] 管理是企业永恒的主 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ,是形成核心竞 争力的关键,公司的研发能力,技术能力,创 新能力,市场能力,归根到底是管理能力只 有不断强化管理,才能保持企业持续赢利的 能力,提高企业效益.海信地产一直秉承着 "用做电器的精细来做地产"的作风.传承了 母公司大工业流水线生产的管理精髓.改变 了传统房地产业粗放的经营模式,不断学 习,创新,形成了一套卓有成效的管理体系 1997年5月23日,公司正式实施月度工作 任务考核 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 ,提高了工作效率.实现了"严 格要求,雷厉风行"的工作作风.一张小小的 "月度工作任务书",伴随着海信地产人走过 了十个年头. 1998年4月18日,海信地产成功地实 ?霍IManagment 行股份改造."青岛海信房地产股份有限公 司"经营管理委员会成立.进一步加强了公司 El常经营工作的决策能力及决策效率 2001年11月21日,建立公司案例库. 为公司今后发展中的决策提供重要参考依 据,减免不必要的损失. 2004年4月.海信地产开始实施"前集 成"开发模式.在楼盘开发之前,研发, 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 , 销售,精装,厨卫集成,环境等各个专业提前 全方位介入,消费者的最终需求追溯开发流 程而上.放在了房地产开发的最前端.这样一 个工作模式几乎涉及到公司所有的专业,是 对原有工作模式的一次大整合.也是开发理 念上的一个里程碑式的转变和跨越. 开发速度.让我们跑得更快 一 般人认为,房地产行业发展到今天,资 本是关键的致胜法宝,而刘浩则在房地产这 个"资本是第一话语权"的市场上看到了速度 的力量:"在青岛的房地产界,我们的资金实 力并不是最雄厚的,土地储备也不是最充裕 的,但速度是我们致胜的法宝."房地产市场 近年的发展可以用突飞猛进来形容.产品日 新月异,建设周期却较长,这就给产品创新带 来了危机.往往规划时还是很流行的国际化 的产品.待建成后推向市场时却发现已经过 时了. "行业的飞速发展预示着一个'快鱼吃慢 42 鱼'时代的到来!只有当我们的速度超越社会 同行业平均发展速度时,才能得到消费者的 认可并成为行业的领跑者."速度.成为刘浩 对自身企业产品的一个要求. 海信地产传承了海信集团在传统家电行 业的经营理念,将家电流水线上的速度追求 移植到房地产开发过程的研发,设计,审批, 施工,销售以及回款等各环节,企业的资金周 转率指标远远优于一般的房地产开发企业. 项目开发周期比行业平均水平缩短近三分之 一 .如果是以上亿元的资金作为基数.其"周 转"出来的就是巨大的效益. [镜头回闪3] 海信?都市春天是2002年5月海信地产 在土地市场上通过拍卖得来的土地.2004年 8月底,当海信地产把一个建筑,环境,景观 工程全部通过综合验收的小区交到业主手上 时.别的同期拍卖的土地还是一片空地 按青岛房地产业界的常规做法.项目前 期的准备工作应为12至18个月.而海信地 产只用了7个月便完成了项目立项,规划设 计和前期开发手续办理的全部工作.为后续 的施工做好了准备.施工速度是综合速度的 主体,为确保施工速度的严格控制.海信地产 采取倒排施工进度的方式.即首先根据工程 总量的大小确定竣工El期.然后依照从后向 前的顺序倒排施工组织流程.最终与开5-日 期吻合,期间如出现意外情况,调整 中间流程的安排协调解决.确定的 竣工日期不变,正是由于对施工速 度的高度要求,才确保了海信地产 多项目同时建设的人员安排,资金 调度以及后续销售安排的顺利进 行.销售速度是海信地产多项目,规 模性开发的保障.在海信地产的飞 速发展建设中,资金链条举足轻重, 房地产建设周期长投资回收期也 就相应长,只有确保了销售速度,让 资金流动起来.多项目同时建设才 会成为可能.海信?都市春天项目. 当年开工.当年竣工.3个月实现全 面售罄,创造了一曲"高速"咏叹 调 自2002年开始,海信地产凭借 强大的研发能力,优秀的产品品质, 庞大的开发规模为青岛业界瞩目, 开发量,新开工面积,销售收入连续 数年排名岛城最前列.2003年,海信 地产以同时建设七个项目,60余万 平方米,居青岛第一的总开发面积 在青岛地产界掀起了巨澜.2004年, 海信地产80万平方米的年计划开 发量更是引起业内震惊.在量的扩 张和质的提升中,企业品牌再度实 现大幅度飞跃. 在青岛市土地公开出让市场 上,海信地产参加了2004年所有的 经营性土地"招拍挂",屡次出手,屡 有斩获,将市内四区所有出让土地 面积中的一半收入囊中,并迅速进 入开发流程,如今这些地块已相继 开工.与此同时,海信地产的品牌优 势正在向周边扩散,9月中旬,在济 南市最繁华的泉城广场旁边,宽达 70多米的海信地产大幅形象广告挂 上了银座桥.这个青岛着名的开发 企业正式走进济南市民的目光中. 如今,海信地产跨区域经营的脚步 早已稳健地迈出,济南,淄博,潍坊, 烟台等地的分公司已进入实质性操 作阶段,数个项目开始动工兴建. 2005年新春伊始,一场具有划 时代意义的变革正式启动,海信地 产为自己绘制出一张省域化发展蓝 图.以前所未有的战略思维构筑起 海信地产的明天.经历了由项目公 司的蜕变.海信地产踏上了更广阔, 更长远的品牌发展之路. [镜头回闪4] 7月8日,在东营市国土资源 拍卖厅.经过28轮激烈的现场竞价 拍卖.海信地产成功竞得耿井地块 的开发权.标志着海信地产成功进 入了东营房地产市场.这是海信地 产继济南,潍坊之后进入的第三个 异地城市.1O天之后的7月18日. 海信地产又取得了烟台开发区地块 的开发权,至此,海信地产已完成在 青岛,济南,潍坊,东营,烟台五个城 市的布局.值得注意的是所有异地 项目的建筑面积都超过10万平方 米.其中位于潍坊的海信?顺峰兰郡 已取得预售许可证.企业开始获取 异地开发的"第一桶金".然而海信 地产的目标远不止于此,记者在企 业内部相关文件上看到了省域化战 略描绘出的海信地产发展新蓝图: 专注于山东住宅市场,以青岛,济南 为龙头,逐步,分级向下延伸,实现 地产业务规模阶跃式增长. 品质追求.让我们跑得更稳 "建筑精美化,产品精细化",这 是刘浩经常在各种场合对员工说的 一 句话,在他眼里,惟有以精品工程 和放心工程为依托的"奔跑"才是稳 健的,才能永远都富有生命力. 刘浩说,作为一个品牌开发商, 海信地产向社会提供的产品是一种 质量和价值的组合体,不仅仅包含 简单的居住空间,还要是满足城市 规划,建筑质量和环境质量三者协 调统一的物业产品,同时还要符合 社会经济发展水平和现代生活发展 方向的要求,体现以人为本的设计 理念和经营思想.2004年,海信地产 的开发量超过80万平方米,最多同 时操作八九个项目.是海信地产开 43 ?垂—_Managment 发量最大的一年,但这决不是一个急功近利的数字,而是 海信地产规划研发能力,前期开发能力,工程建设能力, 营销推广能力和售后服务能力综合提高的具体表现.建 筑容不得半点虚假与敷衍,否则既是对消费者的不负责, 也是对企业的不负责,更是对社会的不负责,而且必将在 时间与实践的检验中受到惩罚. "从楼盘的规划设计到建筑出品,乃至小小的开关插 座,我们的产品正一步步与国际品质接轨."刘浩用对品 质的追求来解释海信地产与国际一流企业的合作. [镜头回闪5] 2003年7月,海信地产与三菱电机株式会社签约.斥 资5000万元购买日本原产三菱电梯70台,这是三菱电 机近三年来在中国取得的同类项目中最大的一笔订单: 2003年11月,日本日建设计株式会社总建筑师横谷英之 先生来到青岛签订技术合作协议,海信地产成为日建设 计在山东省的第一家合作单位,双方携手合作的首件作 品即将问世;今年10月,海信地产与松下电工签订战略 合作框架协议.开始了海信地产在住宅精装修部品方面 与国际一流公司的全方位合作,松下电工的部分产品即 将用于海信地产在建的几个楼盘. "我们要选用最好的米,为消费者做出一锅最美味的 饭."刘浩做了这样一个形象的比喻,他说建筑材料和部 品的选择,是企业品质化战略的一个重要级成部分,没有 高品质的原材料和部品,任你施工工艺再高超.也做不出 好产品.而与合作伙伴建立长期稳固的战略关系.可以在 保证品质的基础上最大限度地降低采购成本,一方面为 消费者节约购房成本,另一方面使企业在越来越激烈的 市场竞争中立于不败之地.在与国际知名品牌建立长期 合作关系的同时.项目品牌和企业品牌也得到了提升. 2005年.是海信地产坚守品质的又一年.传承了海信 集团"精细化"的基因.海信地产更加明确地"像做家电 一 样做地产".在概念,包装满天飞的房地产市场.海信地 产近乎固执地向产品本质回归.在原本属于第三产业的 房地产业生产流程中加入了某些第二产业的元素. [镜头回闪6] 在海信地产有一个具有浓郁大工业生产色彩的部门 名称:技术质量部.这个成立于2005年7月的部门独立 于工程部之外,全面监控工程建设的各个环节,"以消费 者的心态,以专业者的眼光审视自己"是这个部门最基本 的使命.购房者大多只能看到房子的表面.建设过程中的 土木工程,隐蔽工程是普通消费者无法看到的.而技术质 量部正是站在消费者的立场上提前介入建设工程.把产 品品质和消费者需求拉得更近. 诚信理念.让我们跑得更远 对于时下许多开发商热衷的概念化企业形象包装, 刘浩有着不同的见解:"一个企业的形象,如果单凭制造 某种虚拟的模式来累积的话,最终的结果只能是一种泡 沫形象,如果缺少诚信理念,它的前景注定不会长远." 刘浩认为,房屋作为耐用的消费品,其使用期长达六 七十年,消费者投入资金巨大,因而对于地产企业的诚信 要求高于一切,地产企业没诚信.有可能给消费者带来长 期的,巨大的损失.消费者是企业的衣食父母.海信地产 异常深刻地理解了这句话的真正涵义.那就是让企业真 正做到取信于民.海信地产始终把诚信看作是培养品牌 的一个必要条件,维护品牌的一个坚实基础.诚信.对海 信地产来说是一个基本的出发点.贯穿于整个企业的所 有工作运行当中.海信地产自成立之初,就立足于做百年 企业,对质量和服务的要求一刻也不曾放松.随着海信地 产发展速度的不断加快.把诚信理念体现在对消费者每 一 个消费细节的尊重上,对诚信的要求也已经达到了一 个更高层次的标准. [镜头回闪7] 海信?芝泉山庄是海信地产的第一个项目,这个1997 年竣工的住宅小区.至2003年使用期已超过6年.然而 海信地产本着对业主负责的态度.在2003年海信地产斥 资几十万元,对芝泉山庄的住户中部分达不到供暖要求 的供暖设备进行了免费更换. 海信?缤纷都市 海信?北苑风景,是海信地产近年又一个成功开发的楼盘.2004年3月底.在 海信?北苑风景的提前交付过程中.海信地产推出了在青岛首创的"一站式"综合入 住服务,除按合同时间全面通过综合验收,提前交房之外.还全面完成了整个小区 的环境工程.保证交房时为业主提供一个优美,舒适的生活环境.更让广大业主惊 喜的是,海信地产在交房的同时向业主发放办理《房地产权证》的全部手续,使业主 当天就可办理产权手续.在一些开发商对"交房90天办理产权证"的新规定尚觉勉 为其难的时候,海信地产提前实现了对购房者的承诺. 对于海信?芝泉山庄这要一个早已超过保修期的住宅项目免费"升级".海信 地产此举让人颇为不解.当我们就此提出质疑时,刘浩另有一番道理,"立信百年是 海信地产的品牌价值理念,芝泉山庄的供暖设备虽已过了保修期,但作为海信地产 的第一个住宅项目,由于经验及技术水平的不足.出现了供暖设备的问题,责任就 在我们,所以,我们还是要为广大业主负责,哪怕是损失经济利益也要让业主们满 意."刘浩如是说. "我们要把海信地产开发过程的每一个环节,每一个细节都毫无保留地袒呈在 消费者面前."刘浩的话里饱含着一个品牌开发企业的开放和诚信.这项在青岛房 地产界史无前例的活动,一方面显示了海信地产对自己的信心,更表达了海信地产 对消费者的诚信.活动的根本目的就是消除房地产市场供需双方之间的信息不对 称,聆听来自消费者最真实的声音,将市民的 意见 文理分科指导河道管理范围浙江建筑工程概算定额教材专家评审意见党员教师互相批评意见 和建议融入后期项目的规划设计 中,以便使未来的房子更加符合购房者的需求. 45 目国IManagment :日关链接—— 借力地产海信蛇吞科龙 2005年.一桩家电业最大的国 收购案使海信成为今年家电业的 滚明星:海信只花9亿元就收购 r一年销售额达84亿元家电一线 }业科龙.这是36年海信史上最重 ,冰 }的转折——在彩电,空调 自,手机,IT,地产六个领域寻找机 的海信集团.终于可望在空调和 t-箱两项获得白色家电一线品牌的 场券.业界纷纷就此评论:海信集 日终于靠卖房子挣的钱赢回了在空 目和冰箱领域的话语权. 科龙是真正的国内白电界大 手,其冰箱销售额达32.76亿元,居 -『业第二位.拥有容声,科龙,康拜 三个品牌:科龙空调的销售额在 44.52亿元,居行业第四位.拥有科 龙,华宝,康拜恩三个品牌.此外科 龙在海外市场的拓展也可圈可点. 去年冰箱外销业务增长达87.5%. GE,美泰克等品牌都是通过其代工. 而海信一向只是驰骋在黑电 界.且海信在产业的多个领域虽然 没有落伍.但皆未入围行业前四强 彩电是近两年才进入业内五强,海 信的空调也仅仅是在变频领域内有 突破——其空调2005年约有150 万台的销售.这样的团队如何吃下 销售收入84亿元的科龙电器呢?业 界普遍认为海信能够收购科龙是借 力房地产业.海信近年来的最大斩 获在房地产市场上.在2005年的全 国房地产企业排名中海信地产排行 48.在全国房地产企业成长十行中名 列第七.2004年房地产开发面积 到80多万平米.年利能力在7亿元 以上.截止2004年底.海信在房蛐 产领域内已经成功开发了20多 楼盘,目前已有12个楼盘获得巨大 收益,此次并购的粮草正是来自.于 此.海信地产收益正好找到投资吐 口. 外界认为,被海信收购之后,利 龙这家四年前落入资本骇客顾雏军 之手的着名家电企业终于有了新 开始.2005年10月,以斩新面貌出 现在媒体面前的科龙宣布,2006J午 科龙的市场目标是450万台冰箱 300万套空调.海信拣了个便宜,并 为其蓄势争上游进入家电更高层歇 打开了局面. 海信地产项目全扫描 广:^质量阶芝泉II』,榉林新十l』,海信科研t}1心,北岭III小 段l995一l997 (创立初划) "综介品质1998—2O00尔篱公寓,海人慢,慧'蚓,慧喇二期,北苑风景 阶段"(l】期) "地:创新2000今I}r彩,金色慧,热岛际公寓,IJI亭,缤纷部市,南 品牌"(脱期)岭风情,静湖琅,?I新城,锦绣海岸,船艇俱乐部 关于海信地产 青岛海信房地产股份有限公司成立于1995年.多年来成功开 发建设了海信?慧园,海信?北苑风景,海信?都市春天,海信?金色 慧谷,海信?都市华彩,海信大厦,海信信息产业园等多个项Ig,涉 及住宅,高级写字楼,高层公寓以及大型工业园区.年开发量近百 万平方米.其中.海信大厦荣膺2002年度建设部颁发的中国建筑 工程最高奖——"鲁班奖".海信?慧园被2003中国住交会评为"中 国名盘".目前,海信?燕岛国际公寓,海信?半山兰亭,海信?南岭风 情等项目即将开工建设,另有数个项目正在规划设计过程中. 近几年,海信地产的企业规模,开发面积,土地储备量逐年递 增,公司的综合经济效益和上缴税收一直名列青岛市房地产企业 前茅,连续多年荣获"山东省建筑质量先进单位"称号,青岛市十佳 房地产开发企业和十佳物业管理企业双"十佳"称号.并于2000年 通过了IS09002质量体系认证.2003年,海信地产荣膺"中国房地 产品牌企业50强",同年海信地产位居青岛市房地产开发企业综 合排名第一位.2004年,海信地产又获得"中国城市运营商50强" 称号. 2003年.海信地产以年开发量60万平方米的规模居青岛市房 地产开发行业第一位,2004年企业计划开发量更达创纪录的80万 平方米,其中新开工面积40万平方米,计划销售额11.5亿元,实现 利税近3亿元,海信地产将再一次站在齐鲁房地产开发行业的最 前列. 随着公司实力的日益壮大,海信地产已在济南,淄博,烟台,潍 坊等地设立了开发机构,全面推进海信地产的省内扩张战略.? 47 灞穗