孙环宇亲述：我是如何操盘北京爱琴海购物中心的孙环宇亲述：我是如何操盘北京爱琴海购物中心的
购物中心的调整是一个永恒的主题，没有哪个定位可以做到“一步到位”;国外评估一个购物中心的价值，至少要有5年的业绩。作为红星美凯龙的第一个购物中心项目，爱琴海(专题阅读)的改建、定位、招商、开业和调整历程，提供了一个很好的案例。您怎么看待购物中心调整,
1、项目定位和业态规划
北京爱琴海这个项目是改造项目，地上六层，地下三层，地下一层给了超市，地下二、三层做了车库。在目前国内六层楼高的购物中心还是比较少见的，从位置来讲不差，三环边儿上，挨着京承高速，两条地铁线(10...
孙环宇亲述：我是如何操盘北京爱琴海购物中心的
购物中心的调整是一个永恒的主题，没有哪个定位可以做到“一步到位”;国外评估一个购物中心的价值，至少要有5年的业绩。作为红星美凯龙的第一个购物中心项目，爱琴海(专题阅读)的改建、定位、招商、开业和调整历程，提供了一个很好的案例。您怎么看待购物中心调整,
1、项目定位和业态规划
北京爱琴海这个项目是改造项目，地上六层，地下三层，地下一层给了超市，地下二、三层做了车库。在目前国内六层楼高的购物中心还是比较少见的，从位置来讲不差，三环边儿上，挨着京承高速，两条地铁线(10、13)号线，周边的人群相对也不错。但是到现场可以看到，整个项目只有一个出口和一个入口。我们在接盘的时候感觉很纠结，到底做什么呢,我们做任何一个购物中心，或者做商业项目，首先要解决一个问题，就是你给人家一个理由，我凭什么到你这儿来,在周边不到1公里有凯德MALL、远洋未来广场，我们作为操盘手做一个项目首先要活下来，这不用讲，然后再谈发展的问题。怎么活,先看对手。我要我们的团队把这几个对手的项目所有的业态重新做分解，当时我们定了一个调子人无我有，人有我优，人优我精。他有什么,有餐饮，有服装。他没什么,
当时我们的市场定位是新时尚、轻奢侈、乐享生活中心。客层定位是18—45岁年轻人群、时尚都会人士及新型家庭。什么是新型家庭,周边3公里范围内接近60%是70后跟80后，70后、80后最大的特点是上有老下有小，都是上班一族，每天上班、下班，孩子放在老人这边，缺的是跟家庭聚会的机会。我跟我的团队曾经说过，我们在一起工作的时间都比你跟你的爱人、家人在一起的时间长，早上起来孩子在睡觉，能送上学的算比较好的了，晚上回家孩子已经睡了，两头都看不着。这部分人群他们需要的是情感的维系，既然有这部分人群，目前在中国范围内，最多的就是家庭聚会，回来请孩子吃顿饭，请老人在一起作陪。这两个业态就定了，一个是餐饮，一个是儿童。餐饮怎么做,我们做了一个大胆的尝试，拿出将近一半的楼层做餐饮，四、五、六层，其中在四层重新定位，儿童做在三层，这是目前的消防要求，部分超过三层。一、二层要出租金，就给服装和零售。
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