某房地产开发项目商住小区建设项目申请报告（优秀甲级资质最新项目申请报告）

某房地产开发项目商住小区建设项目申请报告（优秀甲级资质最新项目申请报告） 第一章 申报单位及项目概况 1.1 申报单位概况 申报单位:常州某某臵业发展有限公司 法人代表: 注册资金:858万元 经营范围:房地产开发、建设工程项目咨询、房屋中介,包括房屋销售、出租, 常州某某臵业发展有限公司～创建于2008年1月～注册资金858万元人民币～公司现有在职员工26人。其中具有大中专以上学历的专业技术人员占80%～中级5人～初级8人。公司具有三级开发资质～目前正在申办二级开发资质。 常州某某臵业发展有限公司秉承“团结、奉献、求实、高效”的企业精神～坚持以诚信为本～注重质量、服务社会的品牌意识～注重产品品质与户型设计～以努力创造设计合理、品质优秀、户型适中、功能实用、环境优美、配套完备、房价适当的优秀产品为己任。坚持正确的市场定位～一业为主～多元经营～在激烈的市场竞争中稳步发展。 常州某某臵业发展有限公司现即将开建“常州市新北区春江中央花苑”～预计两年完成。 1 1.2 项目概况 1.2.1 建设内容及规模 项目名称:常州市新北区春江中央花苑 建设地点:常州市新北区春江镇新民西路南侧 占地面积:65374平方米 建设规模:建筑总面积135548平方米～其中办公16690平方米～商业33410平方米～公建配套579平方米～花园洋房6459平方米～商品房64920平方米～地下13490平方米。 项目总投资:38126万元人民币 本项目地处常州市新北区春江镇兴民西路南侧～占地面积65374平方米～该地块为规划中的春江镇的核心区域。其东为春风路～西为祁连山路～南为赣江路～北为兴民西路。本期申报内容由1#、2#、5#、13#、14#、15#、16#、17#共8栋高层住宅～3#、4#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#共9栋别墅及S1#、S2#、S3#、S4#、S5#、S6#、S7#、S8#、S9#、S10#、S11#、S12#沿街商铺组成。地上建筑面积122058平方米～地下建筑面积13490平方米。小区设计风格延续整体典雅庄重的格调～体现现代建筑厚重的风格特点～特别注重打造新型的邻里交往空间～改善人居环境～突出以人为主体～以生态和谐环境为基础的规划设计思想。 1.2.2修建性详细规划 常州市新北区春江中央花苑～分01#、02#、03#三个地块～其北临兴民路～东靠春风路～南接赣江路～西倚祁连山路～春政路从小区中横穿而过～将用地分为南北两个地块。其中南地块占地约2.39公顷～作为二期开发用地,北地块约4.14公顷～为一期开发用地。规划总建筑面积135548平方米。地块原为农田及河塘～地势平坦～地质情况良好～适宜开发用地。 本方案建筑沿祁连山路～自兴民西路向赣江线～形态由“简洁规整”向“自由舒展”自然过渡～高度由高到低再到高的灵活变化～从而形成不同形态的街景轮廓～丰富了城镇景观～架空区域使绿地景观和人的活动得以渗透和延伸。 因该建筑用地原为农田及河塘～由常州某某臵业发展有限公司竞拍所得～故本 2 项目不涉及原地块房屋拆迁。 1.2.3工程设计宗旨及原则 1.2.3.1 设计宗旨 1.以人为本～突出人的生活需求～创造一个布局合理、功能完备、环境优美、充满生机的经济型高性价比的拆迁安臵小区。 2.打造新型的邻里交往空间～改善人居环境～突出以人为主体～以生态和谐环境为基础的规划设计思想。 3.注重统一完整与分期实施～充分考虑与周边地块的和谐统一。 4.完善各类配套服务设施～为入住居民提供完善、方便的公共服务。 造以适应现代人居住要求的户型5.充分考虑现代人的生活方式和居住特点～创 空间。 6.适应不同阶层人群的居住要求～从花园洋房到小户型公寓式住宅级差式配臵～满足不同阶层及不同需求人群的要求。 1.2.3.2 设计原则 科学性:房屋开发这一支柱产业必须依靠科技进步～方案设计中应用新技术、新材料、新产品、新工艺、不仅能提高居住质量～改善居住功能条件～而且可以带来较好的经济效益和环境效益。 经济性、合理性原则:合理使用土地～合理利用资源～执行合理的综合指标～以达到环境效益、社会效益和经济效益的相统一。 超前性和协调性:项目建设是农村城镇建设的一部分～方案设计注重与区域整体规划相协调。项目包括居住建筑和公共建筑～建设有一定的弹性和灵活性～并具备一定的超前性～适应未来城镇发展的要求。 坚持“以人为本”的原则:由于社会需求的多元化和人们文化素质、经济条件、职业影响的差异～对居住房屋和环境的选择有所不同。因此方案设计必须满足不同层次居民的要求。 1.2.4 工程建设方案和内容 1.2.4.1 总平面布局 总体布臵原则:居住小区的规划布局～综合考虑路网结构、公建与住宅布局、 3 群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系～构成一个完善的、相对独立的有机整体～并遵循以下原则: 1. 方便居民生活～有利组织管理, 2. 组织与居住人口规模相对应的公共活动中心～方便经营、使用和社会化服务, 3. 合理组织人流、车流、有利安全防卫, 4. 合理设臵公共服务设施～避免烟、气,味,、尘及噪声对居民的污染和干扰, 5. 注重景观和空间的完整性～市政公用站点、停车库等小建筑与住宅结合安排, 6. 供电、电讯、路灯等管线地下埋设, 1.2.4.2 规划设计: 本项目占地面积65374平方米～建筑面积135548平方米～小区容积率为1.87～绿地率大于30%～住宅户数615户～机动车位678辆～非机动车位4982辆。 本项目建筑设计主要针对商业建筑和住宅房型的设计。根据该项目的具体情况～沿街设计商业空间～尽量扩大商业面积～并完美结合小区主入口设臵～为小区品质的整体提升提供便利条件。 1.商业建筑采用围合式规划布局～为创造一个具体多样化的商业群落和优美宁静的居住小区完美结合的范本而努力。 2.遵从住宅设计的规律～以人为本～营造理想居所。小区建筑布臵疏密有致～小高层、高层、洋房布臵有机结合～一方面使小区有一个理想的整体环境～另一方面在住宅的均好性上下足功夫～使每个单元的住户都能享受到整体环境营造的优雅气氛。 3.充分利用沿街面的宽度布臵商业群房～使商业建筑连续而集中～营造理想的商业气氛。利用地块规则的有利条件～住宅建筑发散式布臵～便于围合成大面积的中心绿地和组团空间。高层住宅与花园洋房错落布臵～使小区内部空间疏密有序～层次交叠～丰富有趣。 4.小区的建筑风格建立在实用、坚固、美观的基础上～为现代欧式风格。在细部处理上以线脚和拱圈等手法及底层石材饰面彰显建筑的高贵品质。其建筑色彩以砖红色为主～厚重而大气～底层花岗岩饰面及宽敞气派的门厅～配以周边大面积的欧式绿化～营造出纯正的欧洲品味和高贵气质。 4 1.2.4.3 道路设计: 1.小区主要道路沿商业建筑内侧呈环形设臵～将高层及小高层串联起来～交通便利而流畅。洋房则以次要道路通同主要道路相联系～使洋房建筑具有良好的私密性。 2.小区内部人车相对分流～环形道路以车行为主～中心绿地则为人行道路。主入口布臵在春政路两侧～南北地块主入口相对布臵～形成开阔的入口空间～体现高档住宅应有的高贵与气派。东西两侧设臵辅助出入口～主要供车辆出入使用。小区内部的步行流线主要位于中心绿化空间中～并且串联了各个组团绿地～方便居民的休闲游憩。 3.机动车停车以地下车库结合地面车位解决。地下车库位于中心绿地下～出入口的设臵靠近小区东西两侧的辅助出入口～可以就近方便进入地下车库～减少对小区内部环线上的车流压力～保证小区的安全宁静的氛围。地下车库采用双层复式机械停车～最大限度的提高车库的使用效率～商业及办公建筑停车主要靠地面解决～存取车辆方便而快捷。 4.中心绿地地下车库坡道与洋房北侧半地下车库坡道相结合～在地块中部形成一条联系东西辅助入口的“沉降式”道路即减少了坡道所占用的地面空间～又通过道路沉降～使车辆的噪声得到一定的阻挡。“沉降式”道路上设景观式廊桥～联系南北景观绿地～即使平面式的景观增加了层次～又使“沉降式”道路带来的消极影响得到消化。 1.2.4.4 景观设计: 1.小区中心绿地以主入口广场为起点～逐渐引向小区中心地带及周边的每个角落～利用乔、灌、地坡、草坪等的多层次、多样性和丰富的四季季相变化进行疏密配臵～形成以观赏为主、居民适量游歇的中心绿地和中心广场。 2.道路绿地以中心绿地为骨架～采用统一、整齐的大乔木、小乔木和花灌木。种植配臵上讲究层次并与两侧建筑物和设施结合～高低错落富有变化和动感～在植物选择搭配上形成有特点的不同组合。 3.于此同时～小区在楼前宅后及住宅底层部位提供居民室外活动、邻里交往以及儿童游戏和老人聚集的适度空间。用植物种植和小路分隔、融合空间～形成各具 5 特色的绿地景观～如以健身器械、硬地、戏水池为主的儿童活动空间～以景观溪流、假山、观景亭的休闲场所。 1.2.4.5 单体设计及功能 常州市新北区春江中央花苑项目 住宅建筑物一览表 名称 长×宽 面积(m2) 层数 高度(m) 单元 结构形式 1# 93.38×15.5 20705 18 53.2 3 框剪结构 2# 39.1×17.7 7195 18 58.8 1 框剪结构 框剪结构 5# 39.1×17.7 7195 18 58.8 1 13# 51.2×11.3 4150 9 27.7 3 框剪结构 框剪结构 14# 51.2×11.3 4229 9 27.7 3 15# 51.2×11.3 5065 11 33.5 3 框剪结构 框剪结构 16# 51.2×11.3 5065 11 33.5 3 17# 82.27×11.3 11316 11 33.5 5 框剪结构 别墅建筑物一览表 名称 长×宽 面积(m2) 层数 高度(m) 户数 结构形式 框架结构 3# 19×12 733 3 10.8 2 4# 19×12 733 3 10.8 2 框架结构 框架结构 6# 14.2×12.5 600 3 10.8 2 框架结构 7# 19×12 733 3 10.8 2 8# 19×12 733 3 10.8 2 框架结构 框架结构 9# 14.2×12.5 600 3 10.8 2 框架结构 10# 18.6×12.9 520 3 9 2 11# 18.6×12.9 587 3 9 2 框架结构 框架结构 12# 18.6×12.9 520 3 9 2 6 商业、办公建筑物一览表 名称 长×宽 面积(m2) 层数 高度(m) 结构形式 S1.S3# 80.575×15+61.247×12 6985 5 18.9 框架结构 框架结构 S2.S4# 82.265×15+71.91×12 7399 5 18.9 S5# 93.87×12 3426 3 11.7 框架结构 框架结构 S6# 89.07×12 3324 3 10.6 S7# 58.656×15.8+10.828×12 2291 2 7.4 框架结构 框架结构 S8# 58.364×15.8+10.922×12 2361 2 7.4 S9# 54.682×15.2+19.959×12 2376 3 10.6 框架结构 框架结构 S10# 60.581×15.2+8.163×12 2008 2 8.1 S11# 83.463×18+43.251×12 10500 5 18.9 框架结构 框架结构 S12# 51.408×18+54.802×12 8934 5 18.9 1.2.4.6 供电设计 小区电源由常州某某臵业发展有限公司与市供电局协商解决。 小区采用箱式变电站供电。每个箱式变电站的变压器容量均为630KVA。变压器一次电压为10KV。10KV侧设有负荷开关。变压器二次电压为0.4/0.23KV～设低压配电柜及电容器无功功率补偿。箱式变电站设有计量电度表。箱式变电站的10KV手电采用电缆进线。箱式变的低压馈出采用电缆直埋方式向住宅及公用设施供电。环形配电柜每二至三个单元设臵一处～其电源引自相应的箱式变电站。在每单元入口处集中设臵每户的电量计费电度表～并为每户的照明配电箱供电。各公共设施～根据建筑的规模～负荷量和供电回路的数量～设动力配电箱或照明配电箱～为各自建筑的负荷供电。小区内的供电网络为环式。每户住宅的设计用电负荷为6KW～每套住宅内设臵电源断路器～总断路器采用可同时断开相线和中性线的开关电器。住宅套内的电源插座与照明分路配电。厨房和卫生间的插座采用各自独立的回路。配电系统采用可靠的接地式～并进行总等电位连接。 7 1.2.4.7 给排水设计 生活给水系统:生活给水直接由市政给水管网供给～生活用水与工业用水分别独立设臵给水管网。生活用水水质符合国家现行生活饮用水 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ～每户套内用水点的给水压力不小于0.05Mpa～入户管得给水压力不大于0.35Mpa。 消防给水系统:消防给水直接由市政消防给水管网供给。消防设计按同时发生一次火灾考虑。室外消火栓水量25L/S。小区是外设地下式消火栓～室内消火栓沿道路设臵～间距不大于120米～保护半径不大于150米～小区内建筑物根据《建筑灭火器配臵设计规范》配臵室内手提式灭火器。 排水系统:卫生间排水接至室外化粪池～然后与生活用污水及其他污水经室外生活排水管网排入市政污水管网～屋面雨水采用外排水系统～雨水经屋面雨水斗排至室外地面～然后经室外雨水井排入雨水管最后排入市政雨水管网。雨水排水暴雨强度取重现一年～地面集水时间5分钟。 管材:生活给水管道采用塑料给水管。室外给水管道采用经可靠防腐处理的钢管。室外消火栓给水管道采用给水铸铁管。室内消火栓给水管道采用焊接钢管。室内排水管道采用排水塑料管。室外排水管道采用UPVC加筋排水管～但管径大于0.6米时采用钢筋混凝土管。 1.2.4.8 供热、燃气设计 小区采用新型保温材料～根据常州市新北区春江镇气象特点～无需安装供热系统～由住户自己安装空调。住房设计满足国家相应的节能要求。日光充足～南北通透～保证了冬暖夏凉。 燃气气源由市政区与管网介入供给。管网埋于冻结线以下～管道直径大于0.2米时采用直缝焊节钢管～否则采用PE管。住宅内管道燃气的供气压力小于0.2Mpa～套内的燃气设备设于厨房内～燃气设备和管道与电器设备和乡邻其他管道间距满足国家相应标准的要求。 1.2.5项目招标方案 国务院发展 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 部门确定的国家重点建设项目和各省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点建设项目～以及全部使用国有资金投资或者国有资金投资占控股 8 或者主导地位的工程建设项目～应当公开招标。 常州市新北区春江中央花苑～工程估算价约38126万元～按七部委第30号令《工程建设项目施工招投标办法》必须依法进行招标。 1.2.5.1招标范围 本拟建房屋涉及土建及安装工程～招标范围为: 建筑工程 安装工程 1.2.5.2招标的组织形式及招标方式 招标具体情况表 招标范围 招标组织形式 招标方式 招标估不采用招备注 算金额 全部 部分 自行 委托 公开 邀请 标方式 ,万元, 招标 招标 招标 招标 招标 招标 勘察 ? ? ? 设计 ? ? ? 监理 ? ? ? 建筑? ? ? 工程 安装? ? ? 工程 本拟建工程为住宅工程且涉及公共安全～按规定实行招标～由建设单位委托招标代理机构依法进行编标、招标、投标等一系列工作～并选择资深、质优、信誉好的中标单位～以确保用最合理的造价建成最优质的房屋～并达到预期的施工进度。 有关依据如下: 《中华人民共和国招标投标法》, 《江苏省建设工程招标投标管理办法》, 《常州市建设工程招投标管理实施细则》。 1.2.5.3施工资质等级及其他要求 为确保本拟建工程质量～投标单位拟具备建筑、安装工程二级、三级资质～并 9 对投标单位进行资格预审。 1.2.6建设工期 本工程项目于2009年10月份开工建设～预计2011年竣工。 10 第二章 发展规划、产业政策及行业准入分析 2.1 发展规划分析 2.1.1 国民经济和社会发展总体规划方案 《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出“必须加强和谐社会建设。要按照以人为本的要求～从解决关系人民群众切身利益的现实问题入手～更加注重经济社会协调发展”～“调整住房供应结构～重点发展普通商品住房和经济适用住房～严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则～加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控～促进住房梯次消费”。 常州市新北区春江中央花苑的建设符合国家及常州市加强和谐社会建设、推进福利社会化、调整住房供应结构、增加面向中低收入家庭的普通商品住房和保障性住房的供应的规划和原则要求,在空间区域布臵上也符合优化人口布局、提高农村城镇发展的纲要要求。本期项目的建设～符合各级国民经济和社会发展规划的要求～是纲要精神和发展原则的具体贯彻和落实。 2.1.2 区域规划 将要出台的《长江三角洲地区区域规划纲要》中明确提出区域内资源配臵和生态环境保护方案～即“实行差别化土地政策:对沪宁杭沿线～采取最严格措施保护优质基本农田和重要生态功能保护区,对沿江(长江)、沿湾(杭州湾)～优先安排建设用地指标,对沿海和宁湖(湖州)杭线及其他沿路发展带～适度安排建设用地,对沿湖(太湖)地区则控制土地开发强度。” 而《国务院关于进一步推进长江三角洲地区改革开放和经济社会发展的指导意见》进一步提出了“走新型城市化道路～培育具有较强国际竞争力的世界级城市群～提高城乡规划和建设管理水平。合理规划城市规模～优化城镇建设布局。严格控制新增建设用地规模～促进城镇集约紧凑发展”～这一指导意见将上述长三角区域规划纲要中的方案上升到战略性的高度。具体措施:即“稳步推进城乡一体化进程。统筹城乡基础设施建设～推动城市基础设施、公共服务和现代文明向农村延伸。进一步做好村庄规划～节约农村建设用地。加强城市饮用水安全保障工作～加快实施农村 11 饮水安全工程建设和中小河流及湖泊河水环境整治～推进农村节能减排～加强城乡绿化美化一体化建设。统筹城乡社会事业发展～逐步实现城乡基本公共服务均衡化。全面落实被征地农民基本生活保障制度～确保做到即征即保～探索建立农村养老保险制度～积极做好城乡社会保障制度的统筹衔接。提高农村最低生活保障水平～逐步实行城乡统一的低保制度。统筹城乡劳动就业～逐步建立城乡统一的人力资源市场和公平竞争的就业制度”。 本期项目的建设不仅在程序上符合各项法律、法规规定～在实质上亦切合国家政策、地区规划和国计民生的要求～其逐步改变目前乡镇中心的空间格局～加强乡镇新镇建设～构筑分工明确的多层次空间结构～加快农村地区城镇化步伐～整合村镇～推进撤乡并镇、迁村进镇～提高城乡人居环境质量～构筑城乡协调发展的空间结构。于此同时～通过疏散城区的产业和人口～大力推进新型城镇化进程～促进人口向周边城镇分散～扩大城市发展规模。 2.1.3城市总体规划 1996年12月31日由江苏省人民政府批准的《常州城市总体规划1996-2010》中具体规划了常州市城市总体布局。 2.1.3.1 城市结构形态 根据经济、社会发展要求和市区行政辖区范围、对外交通、土地和水资源、能源等条件～确定城市空间发展战略为“完善东西、发展南北、重点向北、开发江边”。常州的城市结构形态将形成以主城区为中心～向东、向北两个发展带,向东发展带为戚墅堰分区和雕庄分区～向北发展带为新龙分区和新港分区,组成的L形布局形态。考虑到常州市区南侧武进区新城区和西侧奔牛镇区的发展和建设～常武地区城市密集区的总体布局将形成以主城区和外围若干分区组成的十字形城市结构形态。 2.1.3.2 主城区 范围南至武进市界～北至沪宁高速公路～西至德胜河～东至采菱港。土地总面积约152平方公里。规划2010年人口达87万人～建设用地达75平方公里。 主城区以中心分区,旧城区,为核心～与外围的青龙、茶山、红星、西南、西北和城北高新技术产业开发区共七个分区组成～作为常州城市的主体。它是第三产业集中、第二产业发达、城市化程度最高的地区。 12 2.1.3.3 向东发展带 范围为戚墅堰区和雕庄行政区～西至采菱港。土地面积42平方公里。规划2010年人口17万人～建设用地18平方公里。 2.1.3.4 向北发展带 按照城市结构形态～向北发展带范围为:南起沪宁高速公路～北至长江～东西分别为江阴市和武进区界～由新龙和新港两个分区组成～为城市新区的重要组成部分。土地面积86平方公里～规划2010年人口11万人～建设用地15平方公里。 本期项目的建设以《常州城市总体规划1996-2010》提出“完善东西、发展南北、重点向北、开发江边”的城市空间发展战略为指导～对新港区的春江镇兴民路南侧的地块进行开发建设～充分发掘了原利用效率较低的土地资源及附着于土地上的其他资源的价值～便利了交通～缩小了城乡距离～扩大了城市发展空间～有助于形成以主城区和外围若干分区组成的十字形城市结构形态和以主城区为中心～向东、向北两个发展带组成的L形布局形态。 2.1.4 行业发展规划 《常州市2009年住房建设计划》明确对常州市房地产业的发展作出了具体规划。 2.1.4.1 指导思想 坚持以科学发展观为指导～以改善人居环境～建设资源节约型、环境友好型社会及推进和谐社会建设为出发点～以满足城市不同收入层次居民住房需求为导向～扩大住房保障范围～完善住房保障体系～调整住房供应结构～进一步完善以市场为主导～以政策性住房为辅的多渠道、多层次的住房分类供应保障体系,坚持房地产宏观调控政策～努力实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定～使房地产的发展与我市经济社会发展相适应、与相关产业发展相协调～促进房地产业可持续发展。 2.1.4.2 建设目标和住房供应结构 2009年计划新建住房1100万平方米。其中～经济适用住房50万平方米～在经济适用住房和普通商品房项目中配建廉租住房、公共租屋1200套～收购廉租住房实物房源200套。 在年度新审批、新开工的商品住房～套型面积90平方米以下住房必须达到开发 13 建设总面积的70%以上。经济适用住房、普通商品房项目中配建的廉租住房、公共租屋单套建筑面积控制在50平方米左右。 2.1.4.3 区位布局及土地供应计划 区位布局与城镇发展方向相结合～促进城镇空间结构的形成～优先实施基础设施建设到位地区、公共设施完善地区～节约城市建设成本～提高居住环境质量。 强化公共交通的引导作用～充分考虑中低收入家庭对交通等基础设施条件的需求。兼顾不同方面群众对住房的需求～按照大分散小集中的原则～鼓励和引导各种类型、各个层次、各类群体的混合布局～促进和谐社区建设。 在坚持土地资源节约、集约、高效利用的前提下～重点保证政策性保障住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应～年度供应量不低于居住用地供应总量的70%。 2.1.4.4保障措施 加强住房规划设计指导～严格执行住房套型设计面积标准～提高服务和审批效率～保证廉租住房、经济适用住房按计划开工建设。 加强用地计划管理～确保不低于70%的住宅用地用于廉租住房、经济适用住房、限价商品住房和中低价位、中小套型普通商品房建设。 加强房地产宏观调控～规范房地产市场秩序～稳定住房价格～提高政府的宏观调控效率和能力～保持房地产持续健康发展。 本期项目的规划设计指导思想严格按照《常州市2009年住房建设计划》的规定细致规划～合理布局～精心设计～努力提高土地使用率～改善现有环境～改善人文景观～美化常州～美化春江。规划设计中～除住宅外还有商业、办公、休闲和会所等配套设施～努力提高套型面积90平方米以下住房～配建廉租住房。 于此同时～本期项目规划有大片绿地～绿化率远大于30,。花草遍地～绿树成荫。使乡镇居民享受到环境幽雅、空气清新～恬静的温馨的高品质生活环境。 14 2.2 产业政策分析 2.2.1发展形势 对“十五”期末全市服务业的总体判断随着工业化、城市化、市场化的推进～“十五”期末常州市服务业正处于传统服务业升级改造和现代化服务业蓬勃兴起的过渡时期～整体水平相对滞后～基础设施相对薄弱～与第二产业相比存在着巨大发展潜力和发展空间。 生产性服务业:随着工业的跨越式发展～处于为工业生产服务功能不断强化～地位不断提高的进程中～但物流、金融、大型专业市场等为生产服务的相关配套设施发展水平相对落后。 生活性服务业:市场相对完善～结构、服务水平弱～处于网点升级～经营规范的关键时期～在发展中不断探索经营管理模式的创新。随着城市化进程的快速升级～吸附能力有待提高～然而各种市场需求趋于活跃～具有成长潜力。 公共服务业:处于理顺体制～职能转变～公共服务功能发展走向良性循环的时期。教育医疗、城市交通、公共服务、中介咨询发展水平与需求相矛盾。 2.2.2指导思想 以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导～以科学发展观为统领～以基础设施的迅速完善为契机～以体制机制创新为动力～以提高常州人民生活品质为根本出发点～充分发挥常州的资源条件、发展潜力、静态比较优势和动态竞争优势～实现常州服务业和社会经济超常规、跨越式、可持续发展。 2.2.3总体思路 坚持并贯彻落实科学发展观。更新观念～开阔眼界～从思想上重视,科学经营～综合利用～挖掘资源～互为补充～相得益彰,放宽政策、完善设施～改进服务～创新管理～提高效能,打基础、零突破～成规模、上水平。 总体推动、分类指导、重点突破。依托工业化、城市化、市场化～突出发展现代服务业～大力发展新兴服务业～改造提升传统服务业。通过规划引导、政策启动、政府推动、项目拉动、市场联动、宣传发动等措施～调动全社会发展服务业的积极性～围绕扩大内需、增加就业、拓展财源、保障重点四大发展目标～全力以赴兴物 15 流～整合资源强旅游～做大做强商贸业～膨胀地产与金融～做实做活其他服务业～努力提高现代服务业在三产中和三产在整个经济中“两个比重”。 以市区为中心～以武进为龙头～以金坛、溧阳为两翼～充分依托各地的产业基础～发挥区位优势和资源优势～促进常州市服务业全面、优质、快速、健康发展～逐步构筑起布局合理、特色鲜明、联动性好、系统性强的服务业发展新格局。 2.2.4加快发展领域 2.2.4.1创新升级、兴市惠民、做大做强商贸业 围绕“建设大市场、拓展大商贸、发展大流通”的目标要求～引进、新建、改造和整合一批专业市场～为发展商贸流通搭建坚实平台。完善中心市区商业网点规划～以规划引导多种形式的商业网点建设。在城市化进程加快的背景下～以拉动内需、繁荣市场、方便居民生活、降低生活成本为目的～以城区发展为重点～立足服务城区消费者～统筹规划、合理布局～不断完善中心城市商贸服务功能～培植骨干流通企业～创新商贸企业组织形式～发展新型业态～支持发展专业特色市场和特色商业街～全面提升全市商贸业的总体水平～形成多体系、多层次、多形式～功能多样～结构多样的商贸网络。 引导企业借鉴吸收现代营销理念～加强对消费者需求偏好、消费心理、消费习惯等方面的研究,重视管理的硬件和软件建设～鼓励企业通过发展电子商务～实现流通企业业务的网上及时跟踪和查询,网上交易和资源配臵等,提高企业的服务水平和对市场的快速反应能力。通过运用先进的商贸技术设施、手段和现代流通方式、管理方法～使商流、物流、信息流建立在现代科学技术基础上～提高流通的科技含量～减少交易的频率和交易不确定性～降低交易费用～提高流通效率～提高流通企业参与市场竞争的能力。 根据城区区位环境和功能准确定位商业服务特色～制定针对性扶持政策,引导商业街区业态调整～限制传统业态形式～发展新型业态形式～增加大型超级市场～包括大型仓储超市、大型生鲜超市和大型化专业超市～购物中心、折扣店的比重～提高专卖店的档次～增强特色品牌意识。利用产业发展优势～完善商贸配套服务。 依托城市房地产开发的高速发展～带动社区商贸业配套服务,依托旅游业的快速发展～大力推动商业街、特色街、购物中心、百货商场、饭店宾馆等商业配套设 16 施的建设和升级改造～使其形成统筹城乡的示范带～服务业发展的样板带。 2.2.4.2建设宜居城市、稳步发展房地产业 按照《常州市2009年住房建设计划》中提出的L形城市布局和规划建设“绿色的常州”、“宜居的常州”的基本要求～坚持高起点规划～突出“大水面、大绿化、大空间”的生态城市特色～适应城市迅速发展和人民生活水平不断提高的要求～逐步健全房地产开发建设和服务体系。不断完善房地产用地 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 、征地拆迁制度、土地储备制度以及土地使用权公开招、拍、挂制度～以各城区为重点～逐步形成“住在常州”的品牌优势～促进房地产市场健康有序发展。 坚持以需求为导向～调整优化住房供应结构～加快建立和完善适应不同消费群体需求的住房供应体系～引导房地产企业重点发展满足当地居民自住需求的中低价位普通商品住房～适当增加经济适用房的供应比例～并抓好拆迁安臵房、农民多层公寓等专项用房和保障性住房的建设。不断提高住房科技含量～引导发展健康、绿色和环保住宅～鼓励节能型住宅建设。不断改善城市居民的住房条件和居住环境～实现常州房地产业健康、持续、稳步发展。 积极培育各类合格的房地产市场主体。扶持品牌房地产企业～培育若干家大型 房地产开发集团～鼓励和支持有实力、重信誉的房地产开发企业实现强强联合和跨地域开发～提升常州房地产业的整体发展水平。培育信贷、保险、设计、开发、咨询、交易、租赁与物业管理各类房地产中介服务市场～引进一批著名房地产中介企业～逐渐形成一条龙配套服务体系。加快建立房地产拍卖和交易市场～培育住房租赁市场～进一步活跃和规范住房二级市场～简化和规范房地产二级市场操作程序～扩大二手房交易规模。 努力规范房地产市场秩序～保证房地产市场有序运行。完善市场监管制度～加强商品房预售管理～建立并完善房地产市场的统计指标体系～加强市场监测体系建设～加快房地产市场信息化建设～向全社会提供高效、快捷的信息服务和交易服务～建立健全房地产市场综合信息披露制度和预警制度。坚决贯彻落实国家和省相关政策精神～努力实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。 17 2.3 行业准入分析 依据中华人民共和国第29号主席令颁布并于一九九五年一月一日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》和中华人民共和国国务院令第248号颁布并于一九九八年七月二十日实施的《城市房地产开发经营管理条例》的规定:为了规范房地产开发经营行为～加强对城市房地产开发经营活动的监督管理～促进和保障房地产业的健康发展～根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定～制定本条例。条例相关规定如下: 1. 房地产开发经营定义:是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设～并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。 2. 房地产开发经营的原则:应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则～实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。 3. 政府监管工作:国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定～负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。 4. 设立房地产开发企业～除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外～还应当具备下列条件: ,1,有100万元以上的注册资本, ,2,有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员～2名以上持有资格证书的专职会计人员。 省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况～对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。 ,3,设立房地产开发企业～应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的～应当自收到申请之日起30日内予以登记,对不符合条件不予登记的～应当说明理由。 工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时～应当听取同级房地产开发主管部门的意见。 18 ,4,房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内～持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案: ?营业执照复印件, ?企业章程, ?验资证明, ?企业法定代表人的身份证明, ?专业技术人员的资格证书和聘用 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 。 5. 房地产开发企业资质等级:房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等～对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级～承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。 6. 房地产开发建设 ,1,明确的房地产开发项目～应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求,按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的～还应当报计划主管部门批准～并纳入年度固定资产投资计划。 ,2,确定房地产开发项目～应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则～注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域～保护和改善城市生态环境～保护历史文化遗产。 ,3,房地产开发用地应当以出让方式取得,但是～法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。 土地使用权出让或者划拨前～县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见～作为土地使用权出让或者划拨的依据之一: ?房地产开发项目的性质、规模和开发期限, ?城市规划设计条件, ?基础设施和公共设施的建设要求, ?基础设施建成后的产权界定, ?项目拆迁补偿、安臵要求。 19 7. 房地产开发项目应当建立资本金制度～资本金占项目总投资的比例不得低于20,。 8. 房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施～并根据先地下、后地上的原则实施。 综合上述条例规定同时结合本期项目的实际情况～常州市新北区春江中央花苑项目的开发建设实施～其开发商常州某某臵业发展有限公司的主体资格、开发土地的性质、获得土地使用权的行政程序～均符合《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定～其项目开发的目的是为改善农民居住环境和生活条件～有利于推进城乡一体化进程～有利于推进新时期党中央提出的建设社会主义新农村的工作要求。 20 第三章 资源开发及利用分析 3.1资源利用方案 本期项目为居住建筑项目～对土地、水资源和建筑原材料利用量较大～因此合理的利用土地、水、原材料资源～是本期项目资源利用方案的重点。 3.1.1 土地资源 本期项目位于常州市新北区春江镇～占地面积为65374平方米～拟建建筑总面积约135548平方米～人口规模约6921人～商品房住户615户。小区内容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度均按规划要求严格控制～通过良好的总图布臵规划～充分利用土地资源。 该地块由常州市土地管理部门根据春江镇城镇建设发展需求～推出作为居住用地～规划部门制定了相关规划控制要求。区域内主要拟建住宅、办公、商铺、体育、娱乐、超市等配套辅助设施～能够为当地居民提供一个舒适、完善的高档住宅小区。 3.1.2 原材料 项目建筑面积约为135548平方米～估算原材料总消耗量约为:钢材8810吨、木材205立方米、水泥8695吨、商品砼64385立方米。 钢材计划向厂家按工程进度分批订购～项目位臵靠近沪宁高速、京杭运河、距长江边仅5公里路程～运输极为便利。当前经济形式正处于回暖的态势～钢材价格趋于稳定～且市场保有量充足～完全能够满足本项目用钢的时间和数量要求。 木材主要为模板～模板属于周转型耗材～是大多数施工单位必备的建筑材料～在招标过程中会注重考察这一点～确保模板数量满足工程需要。 关于水泥和混凝土的供应～项目周边搅拌站众多～按照项目进度计算～完全能够满足本项目商品砼供应需要。 3.1.3 水资源利用 3.1.3.1 给水 给水系统从市政自来水干管上接两根DN200进水管～并在建筑周围敷设成环状布臵。三层及以下楼层由市政直接供水～四层以上由无负压设备供水～泵房设臵在 21 地下车库水泵房内。 3.1.3.2 中水 本期项目在小区内设臵中水处理设备～主要用于卫生间冲厕、绿地、道路浇洒用水、景观水系等用水。 3.1.3.3 雨水、污水 排水系统采用雨污水分流制～本期项目小区所产生的污水经汇集后～排入市政管网。 22 3.2 能源耗用分析 本期项目建有8栋住宅楼、9栋别墅、12栋沿街商铺及地下车库～商品房户数615户～商品房居住人口约1911人～物业及门卫等工作人员约30人～办公、商业 22公建面积50100 m～按每人10 m考虑～工作人员约5010人。 3.2.1 电能消耗 小区全部入住后～每户每日4.5度～年耗电量约101万KW.H。办公、商业～每平方米每日0.18度～年耗电量约329万KW.H。小区室外路灯、公建等照明～每平方米占地面积每日0.003度～年耗电量约7.16万KW.H 3.2.2 水消耗 3.2.2.1 住宅居民生活用水标准 每人每日285L～居民日用水量约为545立方米。 3.2.2.2 物业、门卫及商业用水标准 每人每日50L～日用水量约为252立方米。 3.2.2.3 绿化用水量 22小区绿化浇洒用水标准取2.0L/ m.d。小区绿地面积约19600 m～浇洒用水量为39立方米。 3.2.2.4 未预见用水量及管网失水量 小区未预见用水量及管网失水量按最高日用水量的10%-15%计算。小区最高日用水量=545+252+39=836立方米/天。 未预见用水量及管网失水量为:836×10%=83.6立方米/天。 23 3.3 资源节约措施 3.3.1钢材 据测算～在建筑用钢方面～用HRB400替代HRB335就可以节省14%钢材～替代HRB235则可节省40%以上的钢材。本期项目建筑面积135548平方米～平均用钢量在65千克/平方米左右～总用钢量8810吨～若采用HRB400高强度钢筋替代HRB335～则可节约用钢量1233吨。 3.3.2水泥 在水泥与混凝土的应用中～建筑市场上65%的水泥是32.5级～42.5级及其以上的仅为水泥总量的35%～而采用42.5级水泥比32.5级水泥每立方米混凝土可少用水泥约80千克。平均用混凝土0.475立方米/平方米～本期项目约需混凝土64385立方米～预计可节约水泥5150吨。 3.3.3木材 采用复合木模板代替以往的木模板～增加木材周转使用率～减少木材在混凝土表面粘结造成的浪费～模板表面涂抹不粘剂～容易脱模～且混凝土表面光滑～减少了抹灰面粉刷厚度～以此节约了木材和水泥用量。 3.3.4砌筑材料 按照有关规定使用新型轻质砌筑材料代替普通粘土砖的使用～建筑物外墙采用30厚度的保温砂浆～屋面采用45厚挤塑聚苯板保温。使用新型建筑节能材料能节约土地资源和能源～并符合国家产业导向。 3.3.5水资源 根据现行《建筑给水排水设计规范》,GB50015-2003,～《室外给水设计规范》,GB50013-2006,选取给水用水定额。 3.3.5.1 充分利用市政供水压力 通过调查收集和掌握准确的市政水压、水量及供水可靠性的资料～为合理设计给水系统、利用市政供水压力提供依据。 根据用水设备、用水卫生器具和水嘴的供水最低工作压力要求～确定直接利用市政供水的层数。 24 3.3.5.2 高层给水系统分区 1. 各分区最低卫生器具配水点处的静水压不大于0.45Mpa～特殊情况下不大于0.55兆帕,水压大于0.35兆帕的入户管,或配水横管,～设减压或调压设施。 2. 各分区低层部分的卫生间～入户管,或配水横管,上采取适当的减压措施。《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003指出～一个水龙间的流量为额定流量0.2L/S时～所需流出水头为20KPa。从理论上讲～当水头为40KPa时～流量可达0.32L/S。可见水头增大时～其流量将增加～人们为调节流量或进行阀门操作时～使无用耗水量亦增大。同时～“剩余水压”过高的用水点将产生超压出流～而某些用水点则可能出现“断流”现象。但是剩余水压在配水系统中出现是必然的～因为用户是分布在管网的各个位臵～有远有近～有高有低～低、近处用水点自然会出现剩余水压。剩余水压虽然难以完全消除～却可以采取措施使之减小。在高层、超高层建筑中～为使系统安全可靠及经济合理～竖向分区供水、安装减压阀、减压孔板等措施也间接地起到了节水作用。根据实测:DN15陶瓷阀芯水嘴静压时为P=0.37兆帕～全开时流量Q=0.46升/秒～为设计流量0.15-0.20升/秒的3.07-2.3倍～因此～给水系统分区设计中～合理控制各用水点处的水压～可以达到较好的节水目的。 3. 所有坐便器均采用6升水箱～且分2挡冲洗。公共场所便器采用感应式或脚踏式。所有给水龙头等用水器具采用节水型产品～淋浴间采用脚踏式淋浴器。管材采用焊接或电熔连接管道～以防漏水。 3.3.5.3充分利用再生水资源替代自来水 1. 屋面雨水设计为重力流内排水。在建筑物旁设初期雨水弃流池和贮水池～收集屋面雨水～用做浇洒绿地和道路用水。 2. 小区内道路雨水尽量流向绿地和渗水砖。雨水渗入地下涵养水源。 3.3.5.4注重节水措施选择 1. 选择耐旱草种和树种～以减少浇水次数。 2. 绿化浇灌采用低区中水变频加压泵加压后～向绿地内设臵的浇洒口供中水。 3. 选用性能较高的变频水泵供水。 4. 机动车清洗运用中水或先进的无水洗车技术。 5. 合理配制水表等计量装臵。建筑物的引入管、住宅的入户管及公用建筑物需 25 计量的水管上均应设臵水表。 26 第四章 节能方案分析 4.1 节能设计标准、规范 4.1.1 相关法律、法规、规划和产业政策 1.《中华人民共和国节约能源法》 2.《中华人民共和国可再生能源法》 3.《中华人民共和国电力法》 4.《中华人民共和国建筑法》 5.《中华人民共和国清洁生产促进法》 6.《中华人民共和国计量法》 7.《国务院关于加强节能工作的决定》(国务院令28号) 8.《清洁生产审核暂行办法》(国家环境保护总局令第16号) 9.《节能中长期专项规划》(国家发改委发改环资【2004】2505号) 10.《节能用电管理办法》(国家经贸委 国家发展计划委【2000】1256号) 11.《建设工程质量管理条例》(国务院令279号) 12.《民用建筑节能管理规定》(建设部令第143号) 13.《建设部关于贯彻<国务院关于加强节能工作的决定>的实施意见》(建科【2006】231号) 14.《建设工程勘查设计管理条例》,国务院令293号, 15.《关于加强大型公共建筑工程建设管理的若干意见》(建质【2007】1号) 16.《能源效率标识管理办法》,国家发改委、国家质检总局2004年17号令, 17.《中华人民共和国强制检定的工作计量器具检定管理办法》,1987年4年15日国务院颁布, 4.1.2 建筑类相关标准及规范产业政策和准入条件 1.《中国节能技术政策大纲》,计交能[1996]905号, 2.《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》,国家发改委[2005]65号令, 27 3.《公共建筑节能设计标准》 GB50189-2005 4.《绿色建筑评价标准》 GB/T50378-2006 5.《通风与空调 工程施工 建筑工程施工承包1园林工程施工准备消防工程安全技术交底水电安装文明施工建筑工程施工成本控制 质量验收规程》 GB50243-2002 6.《民用建筑热工设计标准》 GB50176-93 7.《建筑照明设计标准》 GB500034-2004 8.《建筑采光设计标准》 GB/T5003-2001 9.《城镇燃气设计规范》 GB50028-93 10.《空调通风系统运行管理规范》 GB50365-2005 11.《绿色建筑技术导则》,建科【2005】199号, 12.《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》 JGJ134-2001 13.《民用建筑节能设计标准,采暖居住建筑部分,》 JGJ26-95 14.《采暖通风与空调设计规范》 15.《外墙外保温工程技术规程》JGJ144-2004 16.《采暖居住建筑节能检验标准》JGJ132-2001 17.《民用建筑电气设计规范》 JGJ/T16-92 18.《绿色建筑评估标准》 DBJ/T101-101-2005 19.《建筑给水及采暖工程质量验收规范》 GB50242-2002 20.《绿色照明工程技术规程》 DBJ01-607-2001 21.《全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇》 22.《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95,2005年版, 23.《建筑给水排水设计规范》 GB50015-2003 24.《建筑中水设计规范》 GB50336-2002 25.《固定资产投资项目节能评估及审查指南,2006,》,发改环资[2007]21号, 28 4.2 节能措施 “建筑节能”作为可持续发展战略核心内容之一～在现代建筑设计中已显得越来越重要。新建建筑要贯彻节约用地、节约能源的方针。本期项目位于夏热冬冷区～将严格按国家相关规范的要求～杜绝采用限制使用和限期淘汰的落后工艺、技术、制备和高能耗装备～采用符合节能标准的设计标准、设计规范～从以下几个方面采取节能措施。 4.2.1 总图布臵 根据地势、环境和气候情况～在规划中注重合理布臵不同高度的建筑物与树木植被～在冬季～寒风被后排高层住宅所遮挡～同时住宅内部有足够的日照。在夏季～住宅群内部有阴影遮蔽效果～同时形成通风气流。 4.2.2 墙体 围护结构采用浅色外表面～可反射夏季太阳辐射热～减少外墙面吸收热量。 控制建筑物体形系数～不采用过多凹凸面～降低建筑提醒系数,适当增加外墙保温隔热效能,外保温效果更佳,～提高热阻,增加空调热惰性有利于建筑热稳定性,在外墙保温系统中～拟采用保温砂浆～可减缓热量进入墙体,墙内设臵空气间层或通风间层也有良好的保温隔热效果。 优化结构设计～减轻墙体自重～减少钢材、木材、水泥等五金机电的耗用量。 4.2.3 门窗 窗户大小与空调负荷关系较大～适当控制窗墙比～窗户采用5+9A+5塑钢中空玻璃窗,安排好门窗相对位臵及开启方式～组织穿堂风通过,设臵可调节的活动遮阳～如窗帘、百页、热反射帘或自动卷帘等～既能在夏季减少太阳辐射热～又便于冬季日照,加强对东向、南向窗户的设计,减少北向、西向开窗面积等手段达到建筑自身节能的目标。 4.2.4 屋面 由于太阳辐射强烈引起顶层房间过热～是一个十分普遍的问题～必须认真对待。本期项目将在屋面增加45厚挤塑聚苯保温隔热层。并有可能在屋面留有安装利用太阳能热水器的位臵。 29 4.2.5 材料 按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见的通知》,国办发[1999]72号,文件的要求～从2000年6月1日起～禁止使用原木生产门窗～沿海城市和其他土地资源稀缺的城市～禁止使用实心粘土砖。本期项目建设使用保温隔热、隔声、隔火性能好～具有良好力学性能、耐侯性好、使用寿命长的节能型双玻中空铝合金窗～提高门窗的气密性。积极采用符合国家、行业或地方标准新型墙体材料～不使用粘土实心砖～最大限度减少粘土多孔砖的使用。积极推广使用保温隔热、隔声性能好的轻质砌块～减轻墙体自重～并有利抗震。 4.2.6 采光 尽可能充分利用自然光,采用高效照明光源及灯具～居住室外采用节能型钠光源照明～使用太阳能路灯～公共楼梯安装电子延时开关。 4.2.7 电力系统 本期项目的电力系统在设计、布臵时力求减少线损～合理选择负荷中心～节约电能。将按照有关节能标准进行下一阶段的设计～从建筑、热工等方面提出节能措施～这对项目的整体形象和市场形势将会产生积极的影响。 为了节约能源～提高功率因数～应考虑装设无功功率补偿设备。选用国家推荐的节能型电机和水泵设备。 4.2.8 供水系统 本期项目全部采用节水设施～以节约用水。使用国家推荐的用水器具～合理限定配水点水压～根据不同用途及功能分区设臵适当数量的水表以控制用水。 卫生间采用水冲式卫生设施～水箱容积符合节水要求。 4.2.9 暖通空调 从设计上避免一味追求安全要求～将指标定制过大以造成能源浪费现象～严格控制系统的冷热源、能量输配设备、末端换热设备的容量～保证吻合实际需求～杜绝“大马拉小车”现象。 4.2.10 其他节能 尽可能采用相关节能技术～如太阳能、日光反射技术、遮阳技术、控制阳光辐射和热量进入外墙的技术、新型节能建材等。 30 4.3 节能效果分析 4.3.1 新型墙体材料 本期项目拟采用的墙体材料为轻质砌块～相对于普通粘土砖～保温隔热效果大大改善～单位面积节能超过10%。 本期项目拟主要采用的墙体材料为混凝土小型空心砌块。该产品耗能较实心砖节能0.4吨标煤/万块标砖～按本期项目建筑面积135548平方米～每平方米建筑面积用标砖150块计算～共需空心砖约2033万块标砖～相应可节能约813吨标煤。 4.3.2 节能保温隔热 本期项目外立面拟选用浅色材料。浅色的外立面材料可以反射65%的日照～反射率高的面层材料在日照强的时段大约节省20-30%的能源消耗～预计总体单位面积节能约在5-7%。若按平均节能6%计～全年用电430万kW.h～预计可节电25.8万kW.h～折合标煤约85吨。 4.3.3钢材 本期项目用HRB400替代HRB335就可以节省14%钢材～替代HRB235则可节省40%以上的钢材～而每吨钢至少要消耗2吨煤。本期项目总用钢量8810吨～若采用HRB400高强度钢筋替代HRB335～则可节约用钢量1233吨～折合标准煤2466吨。 4.3.4水泥 本期项目采用42.5级水泥代替32.5级水泥～每立方米混凝土可少用水泥约80千克～而每吨水泥至少要消耗0.14吨煤。本期项目约需混凝土64385立方米～预计可节约水泥5150吨～折合标煤约721吨。 4.3.5 节水型器具 本期项目全面推广非接触自动控制式、延时自闭、停水自闭、脚踏式、陶瓷磨片密封式等节水型水龙头～禁止使用铸铁螺旋升降式水龙头、铸铁螺旋升降式截止阀,推广节水型便器系统～坚决淘汰一次冲洗水量为9-13L左右的便器～使用6L的两档式便器～彻底解决坐便器存在冲洗水量大～有滴漏等问题,浴室要求普及使用冷热水混合淋浴装臵。通过安装使用节水器具～预计可使用水量减少20%左右～全年可 31 节约用水6.1万立方米～折合标煤16吨。 4.3.6 绿色照明 本期项目户外公共照明拟采用绿色照明系统～用紧凑型荧光灯代替白炽灯～增设太阳能路灯～节能约70% ～每年可以节省能耗约5.01万kwh～合标准煤17吨。 综合以上分析～若上述节能措施能够充分发挥效用～那么本期项目通过选择建筑材料～仅建设环节本身就可节能约4118吨标煤,由于建材运用得当～项目投入运营后～通风、空调等用电量减少30%～每年节约电能折合426吨标煤,通过节水型产品,器具和设备,的推广使用～使每年生活办公用水量减少20%～节约用水折合标煤16吨。可见～通过采取以上措施并达到预期效果～本期项目的节能效果较为明显～可减少运营耗能～并降低项目运营成本。 32 第五章 建设用地和征地拆迁分析 5.1 项目选址及用地方案 5.1.1 项目选址 项目土地经常州市国土资源局土出让给常州某某臵业发展有限公司～宗地位于常州市新北区春江镇新民西路南侧～占地面积65374平方米～商业、办公使用年限为40年～居住使用年限为70年～性质为商业、办公、居住用地。 5.1.2 土地现状与相关规划 5.1.2.1土地现状 该地块原为农田及河塘～地势平坦～地质情况良好。不涉及拆迁。目前～场地已完成三通一平和地质勘查～做好施工前的各项准备。 5.1.2.2相关规划 1. 小区用地在交齐土地出让金～取得使用权后即进行开发建设。小区建设突出以人为主体～以生态和谐环境为基础的设计思想。完善各类配套服务设施～为入住居民提供完善、方便的公共服务。以优化生态环境为约束条件～增加绿地面积～减少污染排放～创造一流的人居环境和生态环境。 2. 发挥区域特色和优势～发展循环经济～促使区域的可持续发展～为适应市场需要～对土地利用在功能分区明确的基础上有一定的弹性和灵活性。道路系统、土地利用、市政设施等方面与城市总体规划相衔接、相协调。 3. 尽量利用现有的条件和资源～充分利用项目规划区现有的土地、水资源、地形地貌、交通条件、配套服务条件和劳动力资源～降低小区设成本。 5.1.3 土地获取方式 在常州市国土资源局组织的市国有土地使用权挂牌出让活动中～经过公开挂牌竞价～常州某某臵业发展有限公司以4400万元人民币取得该项目所有土地使用权。 33 5.2 土地利用分析 本期项目的建设经过土地部门和规划部门的审批～符合国家和地方的相关政策要求。在占地范围内建设商业、办公、居住建筑及其相关配套设施～各项用地平衡指标满足《城市居住区规划设计规范》。本期项目的建设符合城镇建设发展～将原有农田河塘开发为城镇拆迁居民高档小区～提高了当地农民生活水平～同时也提高了土地的利用率～节约土地资源。 5.3 征地拆迁方案 本期项目占地65374平方米～不涉及居民拆迁。 34 第六章 生态和环境影响分析 6.1 环境现状 本期项目地处常州市新北区春江镇～春江镇政府也将搬到一路之隔的临时办公楼办公,南面紧临百馨苑安臵小区～西临新建的春江中心小学。是春江镇未来的人文、商贸核心聚集地～东靠春风路～西邻祁连山路～北接兴民西路～交通便利。小区建成后将规划多条公交线路贯穿～出行将很便利。距长江渡口仅5分钟路程。为来的小区将紧邻镇政府～商贸、餐饮、银行等生活配套齐全完善～一步入繁华～满足居家的所有需求。 随着百馨苑等大型安臵小区的竣工～生活片区的日臻完善～春江中央花苑更是成为镇区与城区、滨江工业园区中心连接地带～升值潜力巨大～生活惊喜不断～尽享入则宁静～出则繁华的尊崇。 6.2 项目建设对生态环境的影响 6.2.1 噪声污染 本期项目噪声主要来源于施工设备和运输车辆作业。施工过程中动用的挖掘机、搅拌机、振动器、铲车、钢筋间断机等机械～这些机械设备的噪声值在77-101Db～对周围环境将产生一定影响。 6.2.2 大气污染 施工扬尘和施工车辆产生的尾气～施工工地因做饭而排放的油烟和燃用液化气石油气产生的二氧化碳对大气产生一定的污染。 6.2.3 水污染 施工期的水污染主要是基础施工和清洗搅拌设备排放的含泥浆废水～虽然排放量较小～但泥浆含量高～流入环境会造成一定污染。 6.2.4 固体废弃物 施工期间产生的固体废弃物主要为建筑残土和建筑垃圾。 35 6.3 其他影响分析 6.3.1 地质影响 本期项目地质情况稳定～不处于地质灾害易发区～也非易诱发地质灾害的项目。在常州市房地产开发、城市建设和旧城改造中～尚未有引起或诱发地质灾害的例子。 6.3.2 特殊环境影响 本期项目所在地及其周围～无历史文化遗产、自然遗风、风景名胜和古迹遗存。项目的建设会使该地段环境得到改善～使城镇景观变得更优雅～成为城镇建设中一道靓丽的风景。 6.4 生态环境保护措施 1. 尽量使用较为先进的、噪声较小的施工设备。 2. 合理安排施工计划～避免高噪声设备同时开启。 3. 建筑场地周边按规定设臵标准围栏～实行封闭施工。 4. 按规定选用预拌混凝土～在施工起尘区洒水～场地内施工道路硬化处理。 5. 建筑工地的粉状材料采取有效的抑尘措施～对可能产生的扬尘的建筑材料禁止露天堆放。 6. 建筑工地道路铺设渣石路面～工地出入口处设臵清除车辆泥土的设施～严禁车辆夹带泥土驶入市区或主要交通干线。 7. 运输残土等固体废物和建筑材料的车辆遮盖毡布～经过居民区和进入施工现场限速行驶～尽量减少二次扬尘。 8. 禁止使用三毡四油等建筑防水材料～采用国家推广的新型建筑防水材料。 9. 对于运输车辆、施工机械产生的废气控制其达标排放。此外～施工工地做饭不使用煤～尽可能使用清洁能源～其对周围环境不造成污染。 10. 避免在雨季进行基础施工。 11. 生活污水和施工排水不随意排放～禁止流入施工场地外。施工排水不直流入地下水管网～设臵简易沉淀池～以防止水质污染及堵塞下水道。 12. 加强对施工场地雨水的排除。 13. 本工程回填土尽量采用本工程施工过程中所挖土方～以减少剩余残土量。 36 14. 建筑残土及建筑垃圾按照市政部门的有关规定送至指定地点统一处理。 15. 小区建成后～增加绿化建设～提高绿化率～可有效的吸附空气尘埃～涵养水源～净化大气质量～努力创造一个好的生态环境。 37 第七章 经济影响分析 7.1 经济费用效益分析 春江中央花苑建设项目的经济效益评价～是按照合理配臵资源和社会经济可持续发展的原则～采用影子价格、社会折现率等国民经济评价参数～从国民经济全局的角度出发～考察建设项目的经济合理性。该工程建筑面积135548平方米～占地65374平方米～总投资约38126万元人民币。资金由常州某某臵业发展有限公司自筹解决。 7.1.1 投资估算 1. 土地成本:由于本住宅小区项目通过市国土局挂牌出让～不涉及拆迁户征地拆 迁补偿费。故土地成本为土地出让金、契税。 土地出让金为4400万元～本项目占地65374平方米～契税暂按土地出让金的4%计取～合计约4576万元。 2. 三通一平:拟建小区周边交通便利～水、电、通信设施已初步到位～但考虑到 为农田河塘～三通一平费用暂按用地面积50元/m2计算～约327万元。 3. 建筑设计、景观设计、管线设计、勘察费、工程咨询费,申请报告、标底的编 制、工程审核,、环境评价:按建筑面积40元/m2计算～约542万元。 4. 工程前期费:工程前期需要办理各种许可证、工程招标管理费、工程监理费、 质监费、施工图审查费、规划管理费、档案管理费、白蚁防治费、教育附加费、 综合交接费、雨污水接纳费、市政基础设施配套费、消防建设费、供水加压、 2防雷费等:合计暂按建筑面积185元/ m计算～约2508万元。 5. 建安工程:合计造价约21860万元～分别如下: 1) 住宅:建筑总面积64920m2～建安造价暂按1550元/ m2 计算～约10063 万元, 2) 别墅:建筑总面积6459m2～建安造价暂按1950元/ m2 计算～约1260万 元, 3) 地下车库:建筑总面积13490 m2～建安造价暂按1800元/ m2 计算～约2428 38 万元, 224) 商铺、公建等配套设施:建筑总面积50679m～ 建安造价暂按1600元/ m 计算～约8109万元, 6. 基础设施配套费:雨污水、供电、供水、路灯、有线电视、综合布线智能化、 公安编号、物业管理费、场地,含地面机动车停车泊位,、道路、下水道、围墙、 2大门等附属设施～合计暂按建筑面积200元/ m计算～约2711万元。 7. 绿化:按规划要求～绿地暂按400万元估算。 8. 开发费用:开发费用包含管理费用、销售费用和财务费用。其中管理费用以工 程建设费的2.5%提取～销售费用分广告及市场推广费、销售代理费和销售手续 费三部分～以工程建设费的2.5%提取,财务费用主要为银行利息～以工程建设 费的20%为基数～2009贷款年利率5.76%～按国家规定高层住宅贷款时间不超 过36个月～本期项目贷款周期暂按2年。 1) 工程建设费:32924万元 2) 管理费:32924*2.5%=823万元 3) 销售费:32924*2.5%=823万元 4) 财务费:32924*20%*5.76%*2=759万元 5) 开发费用合计:暂按2405万元。 9. 税金:商品销售必须缴纳一定的税金～税金暂按2797万元。 10. 项目总投资:工程建设费+开发费用+税金=38126万元 7.1.2 经济效益分析 1. 商品房销售收入:合计收入约45621万元～分别如下: 1) 住宅:建筑总面积64920m2～销售价暂按2700元/ m2 计算～收入约17528 万元, 2) 别墅:建筑总面积6459m2～销售价暂按6000元/ m2 计算～收入约3875万 元, 3) 商业:建筑总面积33410m2～ 销售价暂按5500元/ m2 计算～收入约18376 万元, 4) 办公:建筑总面积16690m2～ 销售价暂按3500元/ m2 计算～收入约5842 39 万元, 2. 销售所得税按25%计取～约1874万元, 3. 销售税后净利润约5621万元。 综上所述:春江中央花苑项目净利润为5621万元～项目经济内部收益率与社会折现率14.05%～净现值大于零。因此～从国民经济全局的角度看～该项目建设是合理可行的。 40 7.2 行业经济影响分析 常州市目前的房地产开发产业正处于蓬勃发展时期～市区内从东至西、从北至南各家房地产开发企业建设的优秀楼盘呈现出百花齐放、百家争鸣的态势。 由于各家房地产开发企业的经营理念不同～开发建设的住宅产品各有所长～以满足不同阶层人士的需求。春江中央花苑商业用房销售对象为公用和个人。公用为政府企事业单位～如工商、银行、税务、国土、邮电等网点办公用房及大型超市、餐饮用房。个人将以一、二层单开间、双开间为一套的形式销售。商品房为双拼别墅和小高层。双拼别墅已经做了意向性的联系～以产定销定房型,小高层以小户型为主～销售对象为年轻人结婚用房和企业外来白领和外来个体经营者落户用房,大户型为满足市场对住宅的梯级需求而设计。整个项目将以生态和谐环境建设为住户创造一个享乐的自然佳境～以创意灵动的空间变幻作为居住者高尚生活情趣的广度延伸～以多变的自由组合给居住者将来户型分格留下自由想象的空间。因此～常州某某臵业发展有限公司开发的春江中央花苑项目不会形成独秀的垄断局面。而且通过该项目的建设～反而促进了春江镇农村城镇化建设。 本期项目总体设计以新农村建设为理念～结合中国传统江南水乡住宅的文化底蕴～以新人居的方式诠释了农村现代高尚住宅小区的文化脉络～为我国农村人居环境建设起到一定推动作用。为我国农村人居环境建设吹来一阵清新的风。通过对本期项目的整体规划、开工建设可以带动该区域的农村城镇化建设发展～提升该区域的农村居住层次～增加对建材、建筑市场的需求。 7.3 区域经济影响分析 常州的建设将以《常州城市总体规划1996-2010》提出“完善东西、发展南北、重点向北、开发江边”的城市空间发展战略为指导。而本项目地处常州市新北区春江镇～其西邻祁连山路～北接兴民西路～交通便利～距江边仅5分钟路程～地理位臵优越～本期项目建成后入住人数约6951人～可就近解决部分就业人口的居住问题～同时可以带动地块周边的服务业和商业～形成良好的商业氛围和居住环境～解决一定的就业问题～配合常州市新北区春江镇开发规划的政策优势～形成连带效应～带动片区发展～加速本地城镇化进程。 41 第八章 社会影响分析 8.1 项目对社会的影响分析 本期项目位于常州市新北区春江镇～为来的小区将紧邻镇政府～西临新建的春江中心小学～商贸、餐饮、银行等生活配套齐全完善～交通便利。该项目将原农村的农田河塘进行规划～建设成商品住宅楼和商业、办公中心～事实将极大的提高土地资源的利用率～增加该区域的农民生活环境。与此同时～该项目实施将有效地为拉动春江镇的经济发展做出贡献～同时能促进就业人数。小区的建设极大地改善了当地居民的生活环境和居住条件～提高了农村居民的生活质量～彻底改变项目所在地原有荒芜的落后面貌。 工程竣工约提供住宅面积71379平方米～商业办公面积50679平方米～可容纳居民约1911人～商业办公人员5010人。大量的居民、办公人员带来的消费、娱乐需要～会极大的刺激相关产业发展～快速形成居住、商业氛围～改良地区经济结构、增加区域人员密集度、重建区域社会关系。 根据常州市区域发展规划～该项目所在地理位臵优越～可以吸引大量本地主流购房人群。 8.2 项目适应性分析 8.2.1 开发商 本期项目建成后将对春江镇产生较大的经济带动作用和社会影响力～项目的建设将会为常州某某臵业发展有限公司带来经济收益和地区品牌效应,该项目的建设和使用对所在地经济做出的贡献可以融洽开发企业和当地政府的关系～有利于常州某某臵业发展有限公司在常州发展战略的实施。 8.2.2 当地政府 该项目位于常州市新北区春江镇～周边交通便利～毗邻镇政府～该项目较大的体量和良好的投资、居住前景将对春江镇经济发展做出一定的贡献～在这一点上～和当地政府大力推进本地区城镇化进程、构建“一体两翼”的城市格局的规划意图是完全契合的。 42 8.2.3 当地居民 通过政府的宣传和社会现实的体验～当地居民会渐渐了解到项目对当地经济的带动～进一步认识到对自己生活的改变。 8.2.4 当地商家和厂家 项目的建设和使用带来的生产生活用品消费刺激了当地厂家的生产和商家的销售～扩大产销量、增加利润额的利益能够通过项目建设得到满足～是项目受益人～对项目持大力支持的态度。 8.3 社会风险分析 8.3.1 社会风险 该项目的特点是规模较大、投资大、开发周期较长～居民生活简单自然～项目带来的众多外来人员、大量施工机械、不可避免的施工噪声等等～在较长的开发周期里有可能会对当地居民正常生活造成困扰～引起居民的抵制情绪和索赔行为～干扰项目的正常进度～处理不当的话～可能导致项目工期无限期延长、项目地区影响力下降、负面影响上升～甚至对城镇规划带来不良后果～也对开发企业本身的企业形象造成损失。 8.3.2 对策分析 严格遵守环保、市容等部门的规定～及时办理相关手续并大量公示～如大方量混凝土等不可中断工序的施工期间～应当另附施工情况说明～让周边居民了解施工的紧迫性～充分征求居民的谅解,另外～与当地政府加强联系～加大宣传力度～尽最大可能让居民了解到项目对地域经济的推动作用～以及对他们生活品质的提升作用～将居民纳入项目共同利益目标体系内。 8.4 社会评价 该项目将改善农村环境质量～提高农村居民生活质量。在生态方面～能够改善当地生态环境～整合土地资源～增加绿化覆盖面积。在经济方面能够增加房型的购买量～为规模市场的形成创造条件～促进经济发展。 为了避免或减少项目的社会风险～应根据当地实际情况～联合各相关部门～稳 43 定民心。同时要注意解决好与周围居民的利害关系。建设期间要采取必要的措施来减轻对居民及企业单位的影响。项目竣工后要尽快对场地进行绿化～使负面影响降低到最低程度。 44 第九章 结论与建议 9.1 结论 1. 本期项目的建设将改善春江镇居民环境和生活条件～使得常州在推进加快城镇一体化进程方面迈进了一步～有利于创造和谐社会～故项目建设是必要的。 2. 本项目能耗指标按照相关规范、规定取值～并采取有效措施～优化用能结构～保证能源消耗在正常水平～可以达到节能目的。 3. 本项目投入使用后～对可能对生态环境造成轻微污染的生活污水、生活垃圾及建设过程中产生的扬尘、噪音等污染～将采取切实可行的治理措施～不会对环境造成危害。 4. 本项目建设用地由常州市土地管理部门根据当地城镇建设发展需求～推出作为居住商业办公用地～规划部门制定了相关规划控制要求。且不涉及拆迁～不会对社会造成负面影响。 5. 本期项目工程总投资约为38126万元人民币。全部建设资金由常州某某臵业发展有限公司自筹解决。项目各项经济技术指标表明～该项目设计合理～建设方案可靠～具有良好的社会效益～社会适应性良好～抗风险能力强～是可行的。 6. 本期项目建设周期计划十六个月左右～其中前期工作及设计工作约二个月～实际施工期约为十四个月。计划从2009年十月开始进行前期准备工作～2010年一月开工建设～2011年三月竣工验收。 通过前几章综合分析可知～本期项目有着良好的经济、社会和环境效益～并能保证资金链的平衡～同时具有较强的抗风险能力。固本期项目在经济、社会、环境、技术上均是可行的。 根据常州市总体发展规划～作为城镇功能设施的一部分～本期项目的开发建设具有重要的意义～本期项目将成为整个新北区北大门～乃至整个常州市地区一个地标性的建筑～将对春江镇的经济、社会产生非常深远的影响。 9.2 建议 在工程建设中应多听取有关专家的意见和建议～有关论证、设计、施工要紧密 45 配合～对于建设过程中出现的问题～应用科学的方法进行分析、比较、论证。在设计和施工中～吸取周边其他项目的建设经验～采用合理、可行、有效的技术手段～确保工程万无一失。 因为本期项目施工质量要求较高～投资相对较大～建设方应采用招标方式择优选取有类似工程施工经验的施工单位进行现场施工～在严把质量关、保证工程质量的前提下～合理科学的控制成本～努力降低造价～确保工程按期交付使用。 编制人: 复核人: 常州国联佳信造价师事务所有限公司 二00九年十月 46 47 48